TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la
Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, dieciséis de abril de dos mil dieciocho
207º y 159º
ASUNTO: KP02-R-2017-001019
PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA AGREDOS, C.A. empresa de este domicilio, originariamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 26 de Mayo de 2006, quedando inserta bajo el N° 33, Tomo 45-A; representada por el ciudadano ERICK FELIPE AGRELA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 18.261.775 actuando en su condición de gerente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: LENÍN JOSÉ COLMENAREZ, EDILMAR ROSANNY MENDOZA, NERLLY ELIZABETH MACEA, EDER XAVIER SALAZAR, ANGEL CELESTINO COLMENARES Y ALCIDES MANUEL ESCALONA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 90.464, 140.881, 117.668, 173.720 y 90.484 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad de Comercio “VARIEDADES JOY, C.A.”, de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Lara, en fecha 04 de noviembre de 2008, quedando inserta bajo el N° 17, tomo 87-A. representada por la ciudadana ONEIDA TIBISAY VOLCANES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.599.799.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: YELCAR ADONAY PÉREZ ÁLVAREZ, LUÍS MIGUEL GONZÁLEZ Y LUISA CAROLINA GONZÁLEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 148.835, 19.338 y 242.863 respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).

En fecha 20 de noviembre de 2017, el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara, dictó sentencia en el juicio por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) intentado por la Sociedad Mercantil Administradora Agredos, C.A. representada por su gerente el ciudadano ERICK FELIPE AGRELA, contra la Sociedad de Comercio “VARIEDADES JOY, C.A.”, representada por la ciudadana ONEIDA TIBISAY VOLCANES, el cual es del tenor siguiente:
“…PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA AGREDOS, C.A. contra la sociedad VARIEDADES JOY C.A. (identificadas en el encabezamiento de la sentencia).-
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a la entrega de un inmueble comprendido por un espacio hacia el lindero NOR-ESTE, dentro del inmueble 1-A-13, ubicado en planta baja del denominado Centro Comercial “COSMOS”, el cual se encuentra ubicado en la calle 25 con carrera 22 de esta ciudad de Barquisimeto, estado Lara, a la parte actora totalmente desocupado de bienes y personas.-
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte demandante la cantidad de TREINTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS DOCE BOLÍVARES (Bs. 39.312,00) equivalente a los meses insolutos de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2015, por la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS DIEZ BOLÍVARES (BS. 3.510,00) más el impuesto al valor agregado por cada mes.-
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil...”

En fecha 07 de enero de 2016, la ciudadana ONEIDA VOLCANES, asistida por la abogada Yelcar Adonay Pérez Álvarez, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 148.835, interpuso recurso de apelación en contra de la referida sentencia, la cual es oída en ambos efectos, y por consiguiente se ordenó la remisión de las actas procesales a la Unidad Receptora Distribuidora de Documentos (URDD CIVIL), para su distribución entre los Juzgados Superiores Civiles, correspondiéndole a esta alzada el conocimiento del mismo, por lo que en fecha 15 de enero de 2018, se le dio entrada prosiguiéndose el presente recurso por la vía del juicio ordinario conforme a lo establecido en el artículo 879 del Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa del artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, y abrió el lapso de cinco (05) días de despacho para que las partes ejercieran el derecho de solicitar asociados, de conformidad con el artículo 118 del Código de Procedimiento Civil y el lapso de pruebas establecido en el artículo 520 del citado código, se fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para el acto de informes conforme a lo establecido en el artículo 517 ejusdem, se dejó constancia que las partes no presentaron sus escritos de informe ni por sí ni a través de sus apoderados, acogiéndose el tribunal al lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, para dictar y publicar sentencia. Se dijo “Vistos” y siendo esta la oportunidad para decidir, se observa:
ANTECEDENTES
En fecha 7 de enero de 2016, el ciudadano ERICK FELIPE AGRELA, representante de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA AGREDOS, C.A., interpuso demanda de DESALOJO, contra la Sociedad de Comercio “VARIEDADES JOY, C.A.”, donde expuso: Que es propietaria de un local comercial ubicado en el lindero NOR-ESTE, dentro del inmueble 1-A-13, planta baja del denominado Centro Comercial “COSMOS”, en la calle 25 con carrera 22, de la ciudad de Barquisimeto estado Lara. Que en fecha 16 de enero de 2013, celebró contrato de arrendamiento con la sociedad de comercio “VARIEDADES JOY, C.A.”, representada por su presidenta ciudadana ONEIDA TIBISAY VOLCANES. Que la duración del último contrato fue pactado por el lapso de veinticuatro (24) meses fijos, contados a partir del 16 de enero de 2013 hasta el 15 de enero de 2015. Que el canon de arrendamiento quedó fijado de la siguiente manera primer año del 16 de enero de 2013 hasta el 15 de enero de 2014, en la cantidad de tres mil trescientos setenta y cinco bolívares con 00/100 (Bs. 3.375,00) más IVA siendo que para el segundo año sufriría un incremento el cual quedó fijado en la cantidad de tres mil quinientos diez bolívares (Bs. 3.510,00), el cual que rigió desde el 16 de enero de 2014 hasta el 15 de enero de 2015, siendo pactado entre las partes que el monto del canon de arrendamiento, no incluyó lo generado por el impuesto al valor agregado, los cuales serán adicionales al canon de arrendamiento los cuales deben ser pagados por mensualidades vencidas en la oficinas de la arrendadora dentro de los primeros cinco (5) días del mes siguiente. Que, el contrato de arrendamiento suscrito se encuentra de plazo vencido por haber sido suscritos a tiempo determinado, pues se venció en fecha 16 de enero de 2015 y siendo que las partes suscribieron otro contrato para prorrogar el plazo, y estando la arrendataria “VARIEDADES JOY, C.A.”, solvente hasta la culminación del termino ut supra descrito, ésta optó por la prórroga legal correspondiente, que por la duración del contrato le correspondían dos (2) años. Que, en el mismo primer mes de prórroga la arrendataria dejó de cumplir con su esencial obligación de pago oportuno de los cánones de arrendamiento del inmueble arrendado, y en su intento frustrado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero del año 2015, específicamente al periodo 15 de enero de 2015 al 15 de febrero de 2015, acudió ante el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, para consignar el pago a través de una oferta real de pago, identificada con el asunto KP02-S-2015-000948, que mediante sentencia de fecha 24 de febrero de 2015, fue declarada inadmisible devolviéndose las cantidades consignadas en fecha 06 de marzo de 2015. Concluyó que tal actitud de cumplimiento de las obligaciones asumidas fue abiertamente contrariada en el mes de febrero, así como también de los meses subsiguientes de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2015, pues hasta la presente fecha, no pagaron por concepto de cánones de arrendamientos adeudados ni procedieron con la debida consignación. Que el hecho de haber incumplido con el pago oportuno de las mensualidades arriba descritas, le otorgó el derecho a la Sociedad Mercantil Administradora Agredos, C.A., para solicitar el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento suscrito. Finalmente la Sociedad Mercantil Administradora Agredos, C.A., demanda para que convenga o en su defecto a ello sea condenada la sociedad de comercio Variedades Joy C.A. a: PRIMERO: al desalojo del inmueble objeto de arrendamiento, ya que la arrendataria se encuentra insolvente en los cánones de arrendamientos. SEGUNDO: Que la arrendataria Sociedad de Comercio “VARIEDADES JOY, C.A.”, pague subsidiariamente la suma de TREINTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS DOCE BOLÍVARES (Bs. 39.312,00) equivalente a los meses insolutos de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2015 por la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs. 3.510,00), más el impuesto al valor agregado por cada mes, a título de indemnización de daños y perjuicios, toda vez que es la suma equivalente que ha dejado de percibir la Sociedad Mercantil Administradora Agredos, C.A., en la actitud morosa de la arrendataria de no efectuar los pagos de cánones de arrendamiento de la forma perfecta pactada. TERCERO: Que se condene a la arrendataria, al pago de las costas procesales que cause este juicio, incluyendo los honorarios de abogado. Fundamentó la demanda en base a los artículos 1167, 1592, 1264 del Código Civil Venezolano en concordancia con los artículos 40 y 14 de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial. Finalmente estimó la demanda en la suma de treinta y nueve mil trescientos doce bolívares (Bs. 39.312,00) o el equivalente doscientas sesenta y dos coma cero ocho unidades tributarias (262,08 U.T).

La anterior demanda recayó y fue admitida por el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, y llegada la oportunidad en fecha 10 de agosto de 2016, el abogado LUIS MIGUEL GONZÁLEZ LAMEDA, actuando en representación de la sociedad de comercio “VARIEDADES JOY, C.A.”, consignó escrito de contestación, en los siguientes términos: Convino en que la Sociedad Mercantil Administradora Agredos, C.A., es propietaria de un inmueble ubicado en la calle 25 con carrera 22 comprendido por un espacio hacia el lindero Norte-Este dentro del inmueble 1-A-13, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Cosmos de la ciudad de Barquisimeto. Convino que mantuvo una relación arrendaticia desde el año 2008, actuando como arrendataria de la Sociedad Mercantil Administradora Agredos, C.A., Convino, que el último contrato de arrendamiento suscrito entre ambas sociedades, fue en fecha 16 de enero de 2013, con una duración de veinticuatro (24) meses fijos, es decir hasta el 15 de Enero de 2015, con un canon mensual de Bs. 3375,00 más IVA y que para el segundo año sufriría un incremento hasta la cantidad de Bs. 3510,00 mensuales más IVA. Que en vista de que no se suscribió un nuevo contrato a tiempo determinado, la relación arrendaticia se convirtió de manera escrita y a tiempo determinado en una relación de tipo verbal y a tiempo indeterminado, operando de esta manera la tacita reconducción. Que de igual manera, acotaron que el hoy demandante no se adecuó a los parámetros establecidos en la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Convino, en lo expresado por la parte demandante en el escrito libelar referente a que el último contrato suscrito entre las partes tuvo como vigencia desde el 16 de enero de 2013 hasta el 15 de enero de 2015. Negó, rechazó, y contradijo que la sociedad de comercio “VARIEDADES JOY, C.A.”, haya optado por la prórroga legal correspondiente a dos (02) años de conformidad con la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, como lo manifestó en el libelo de demanda, cuando lo cierto es que la arrendadora le participó en forma escrita el aumento del canon de arrendamiento desde la fecha 1 de enero de 2015. Negó, rechazó y contradijo, que la sociedad de comercio “VARIEDADES JOY, C.A.”, haya dejado de cumplir con el pago oportuno de los cánones de arrendamiento y en especial el correspondiente al mes de febrero de 2015, computado desde el 15 de enero de 2015 al 15 de febrero de 2015, ya que lo cierto es que aun vencido el último contrato la demandante no cumplió con la obligación de participar a la sociedad de comercio “VARIEDADES JOY, C.A.”, su disposición de no celebrar nuevo contrato a tiempo determinado y de manera escrita; negándose rotundamente a recibir el canon correspondiente al mes de febrero de 2015, por lo que la sociedad de comercio “VARIEDADES JOY, C.A.”, se vio en la obligación de consignar el pago mediante una Oferta Real de Pago. Negó, rechazó y contradijo lo pretendido en el escrito libelar presentado por el demandante en relación al incumplimiento del pago oportuno de los cánones de arrendamiento, y a la presunta deuda de la cantidad de Bs. 39.312,00 por concepto de pagos de cánones de arrendamientos de los meses de febrero hasta noviembre del año 2015, más la cantidad de Bs. 3.150,00 por concepto de IVA por cada mes. Finalmente negó, rechazo y contradijo, en todas y cada una de sus partes, tanto los hechos como en el derecho, la demanda propuesta en contra de Sociedad de Comercio “VARIEDADES JOY, C.A.”. Asimismo solicitó se declare sin lugar la acción propuesta.
DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS
Pruebas presentadas por la parte demandante con el libelo:
1- Promovió copia del contrato de arrendamiento suscrito por sociedad mercantil Administradora Agredos, C.A., y sociedad de comercio “VARIEDADES JOY, C.A.”, de fecha Barquisimeto 16 de enero de 2013, marcado con la letra “A”. Dicho contrato es valorado por esta alzada como demostrativo de la relación contractual que une a las partes contendientes, de donde se desprende que según su contenido contractual, el mismo es a tiempo determinado cuyo cumplimiento se verifico el día 15 de enero de 2015, fecha en la que nació para el arrendatario según se desprende del artículo 26 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide.
2- Promovió copia de los estatutos de la sociedad de comercio “VARIEDADES JOY, C.A.”, debidamente protocolizado por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Lara, bajo el N° 17, tomo 87-A, de fecha 04 de noviembre de 2008. Se valoran por emanar de organismo público como documentales, que acreditan la constitución de una firma mercantil la cual aparece como parte demandada. Así se decide.
3- Promovió copia del acta constitutiva de la sociedad de comercio “VARIEDADES JOY, C.A.”, debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo el N° 26, tomo 12, protocolo primero, del cuarto trimestre del año 2001. Po su procedencia pública se valora como fidedigno su contenido en todo su contenido. Así se decide.
4- Reprodujo el mérito favorable de las documentales consignadas por la parte demandada en lapso probatorio: 1) escrito de oferta real consignado por ante el Juzgado Séptimo de Municipio y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren, y que fue declarado inadmisible en fecha 06 de marzo de 2015, marcado con la letra “C”. 2) denuncia identificada con el N° 0269-15 de fecha 09 de marzo de 2015, marcado con la letra “D”. Por ser pruebas del proceso ya serán valoradas oportunamente. Se decide.
Pruebas presentadas por la parte demandada con la contestación:
1- Promovió copia de los estatutos de la Sociedad de Comercio VARIEDADES JOY, C.A., debidamente protocolizado por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Lara, bajo el N° 17, tomo 87-A, de fecha 04 de noviembre de 2008, marcado con la letra “A”. Ya hubo pronunciamiento up supra.
2- Promovió copia del comunicado suscrito por la sociedad mercantil Administradora Agredos, C.A., dirigido a la sociedad de comercio VARIEDADES JOY, C.A., donde participó el aumento del canon de arrendamiento, marcado con la letra “B”. Se trata de una copia cuyo contenido no guarda relación específica con la identidad de las partes ni con el inmueble objeto del cursante juicio sin identificar a qué local se refiere y debidamente firmado de forma ilegible, sin sello húmedo de la emitente. Así se decide.
3- Promovió copia de solicitud de Oferta Real de Pago, signado con la nomenclatura del Tribunal KP02-S-2015-000948, marcado con la letra “C”. Las copias consignadas se refieren a un procedimiento que no fundamenta la pretensión contenida en autos, en virtud de que la solvencia en el pago de cánones de arrendamiento ante la negativa de recibir por parte del arrendador solo se puede probar mediante la consignación judicial de cánones de arrendamiento. Así se decide.
4- Promovió copia de denuncia por ante la Superintendencia de Precios Justos, en fecha 09 de marzo 2015, signado con el número de expediente administrativo N° 0269-15, marcado con la letra “D”. Se desecha por cuanto su contenido nada aporta al tema decidendum. Así se decide.
5- Promovió copia de comprobantes de depósitos bancarios, marcados con las letras “E1 al E20”. Se trata de copias simples de instrumentos cheques y recibos que necesitan controlarse, tal es el caso de las copias simples de los cheques que como instrumentos cambiarios su sola presentación no adecua el contenido de la prueba, en consecuencia se desestiman en la presente causa por no complementarse dicha prueba.
6- Solicitó oficiar a la oficina de Superintendencia de Precios Justos, a los fines de que informe sobre: 1) si por ante ese despacho cursa expediente administrativo signado con la nomenclatura 0269-15 por denuncia incoada por la ciudadana Oneida Tibisay Volcanes contra Administradora AGREDOS C.A., 2) estado actual de dicho procedimiento administrativo. Consta al folio 125 del asunto comunicado Regional Lara N° 0111-2016, donde dio respuesta al oficio N° 2016-0414 de fecha 11 de octubre de 2016, librado en el asunto: KP02-V-2016-000011. Con relación a la prueba cursante en autos, de su contenido no se puede inferir la demostración de pago de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos, resultando impertinente dicho contenido y por ende queda desechado de la presente causa. Así se decide.
7- Solicitó oficiar al BBVA Banco Provincial, a los fines de que informe sobre: 1) a quién corresponde el código cuenta cliente signado con el número: No. 0108-2433-81-0100089735., 2) si desde el mes de febrero de 2015 hasta el mes de agosto de 2016, ambos inclusive, han sido depositados en el código cuenta cliente No. 0108-2433-710100089735, la cantidad de Bs. 3.931,20 por la Firma Mercantil VARIEDADES JOY C.A., representada por la ciudadana ONEIDA TIBISAY VOLCANES, titular de la cédula de identidad N° 11.599.799. Consta a los folios 159 al 229 del asunto, resultas de fecha 30 de noviembre de 2016, en atención al contenido del Oficio N° 2016-0415. De fecha 11 de octubre de 2016, librado en el asunto: KP02-V-2016-000011. De las resultas cursantes en autos no se desprende que efectivamente los conceptos según informa el banco, se correspondan a pagos por concepto de Alquiler en virtud de que hasta ese punto, está impedido el órgano bancario de controlar. Por lo que no habiéndose complementado tal prueba con documentales correspondientes, mal puede quien se pronuncia imputarlos por tales conceptos. Así se decide.
8- Promovió las testimoniales de los ciudadanos Mary Angélica Vásquez y Joshdar Pérez; no constando en autos su evacuación. No hay mérito para valorar. Así se decide.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

le corresponde a este Juzgado Superior conocer del fallo recurrido, según lo establecido en la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo 63.

En este sentido se procede a establecer los límites de la competencia teniendo claro que son diferentes las facultades del Juez Superior en los casos de sentencias. En efecto, la apelación de la sentencia otorga al superior competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, y por lo mismo tiene la obligación de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que abarque sobre el litigio; debe examinar las razones los argumentos de la parte aun cuando no haya apelado, pues sería absurdo exigirle que apele, a pesar de serle totalmente favorable la providencia, sólo para que se tenga en cuenta las razones no consideradas por el inferior. Inclusivamente, debe tener en cuenta cualquier razón no alegada ante el inferior, pero que puede sustentar lo resuelto por éste.

Integrados los límites de la competencia, se observa que en la presente causa quien este recurso conoce, dispone de competencia vasta para la revisión del fallo apelado, producto de la declaratoria Con Lugar de la demanda apelada ante esta alzada, por ser este el Juzgado Jerárquico al Juzgado de la Primera Instancia que dictó la sentencia recurrida.

Para comenzar, esta instancia alecciona lo que se concibe como proceso civil, entendido este como el conjunto de actos tendientes a obtener una sentencia, el cual está sustentado por el principio dispositivo o de impulso de parte, también movido por un impulso legal, alcanzando que discurra mediante una serie de fases o etapas preclusivas que se suceden unas a otras. Por su parte el Juez, en su condición de director del proceso, interviene en forma protagónica en la realización de este instrumento fundamental para la realización de la justicia, así como de la efectiva resolución de los conflictos y el mantenimiento de la paz social. Como regidor del proceso, el Juzgador no puede restringir ante la inactividad de las partes, le corresponde asumir la posición activa que le exige el Texto Fundamental, el cual puntea debe ser el principal garante de la actuación circunstanciada de la ley y de sus propios mandatos normativos y está obligado no sólo a garantizar a la persona el acceso a los órganos de administración de justicia, sino a velar porque esa justicia se imparta de forma, cuando menos imparcial e idónea, y sobre todo expedita para garantizar el ejercicio eficaz del referido derecho.

Hechas las observaciones anteriores, y trabada como quedó la presente litis procede esta alzada al examen minucioso de todas y cada una de las actas procesales contenidas en el presente juicio, resultando a prima facie que evidentemente estamos en presencia de un juicio donde se pretende el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento contenido en autos, en el cual como consecuencia de la apelación ejercida contra la sentencia definitiva proferida por el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, se declaró la Reposición de la causa por parte del Juzgado Superior Segundo Civil Mercantil y Tránsito de esta entidad federal, al estado de que el Juzgador que conozca fije oportunidad para la celebración de la audiencia de juicio sobre el local comercial descrito, cimentada está en la falta de pago de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses señalados en el escrito libelar, por parte del aquí arrendatario demandado, todo lo cual se encuentra regulado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; ordenamiento que tutela las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendatarios, en el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, La invocada pretensión se encuentra estipulada en el referido dispositivo legal en su artículo 40 literal a, que dispone:
“…Son causales de desalojo:

Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos cuotas de condominio o gastos comunes...”

Ahora bien, en el caso bajo análisis se observa, que no está controvertida la existencia del contrato de arrendamiento que fue suscrito sobre el local comprendido por un espacio hacia el lindero NOR-ESTE dentro del inmueble 1-A-ubicado en la calle 28 con carrera 22 de esta ciudad de Barquisimeto del Estado Lara, entre la arrendadora-actora y la arrendataria- demandada; donde alega la actora, que la parte demandada incumplió con lo pactado referente a su principal obligación en el pago de los cañones de arrendamiento, hechos estos que fueron expresamente rechazados por la misma.

En esta sintonía tenemos, que el contrato de arrendamiento, genera derechos y obligaciones, y conforme con la previsión contenida en el artículo 1.579 del Código Civil, que lo concibe como un contrato por el cual, una de las partes se obliga a hacer gozar a otra, de una cosa mueble o inmueble, por un precio determinado, que ésta se obliga a pagar a aquella; y de acuerdo con el ordinal 1º del artículo 1.592 ejusdem, el arrendatario tiene como obligación principal servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia.

Concebido de esta manera, bastan dos meses de atraso para justificar el desalojo e incluso basta también el mismo atraso en los pagos del condominio o de los gastos comunes, cuando tal pago le corresponde al arrendatario por acuerdo con el arrendador.

En este orden de ideas acotamos que la ley sanciona al arrendatario negligente en el cumplimiento de sus obligaciones que adquiere contractualmente, ya se trate de un contrato verbal o de un contrato escrito. En el ámbito arrendaticio, tratándose del pago del alquiler, constituye el pago el único medio de liberación y que posee el arrendatario para demostrar su cumplimiento.

Así las cosas quedó trabado como hecho controvertido en la presente causa y verificarlo en la audiencia preliminar celebrada en fecha 22 de septiembre de 2016 por ante el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, el incumplimiento de los pagos descritos en el libelo así como el hecho que el contrato a término fijo celebrado entre las partes se indetermino. .

En esta sintonía y de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes durante la etapa procesal correspondiente están en la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

Ahora bien en relación al fondo de la controversia, tenemos que el contrato puede terminarse, como se demanda en el presente caso, por el vencimiento del lapso prefijado como de duración del contrato, el cual puede darse de dos formas: en caso que el arrendatario no tenga interés en gozar del beneficio de prórroga legal, y por el vencimiento de ésta. En el caso de demandas de cumplimiento por el vencimiento del término de duración del contrato, debemos tomar en cuenta que éste no termina por el vencimiento del término preestablecido, pues llegado el día del vencimiento, el contrato se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por el lapso establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para la fecha de terminación del contrato), el cual opera de pleno derecho, en cuyo caso se aplica el artículo 1.599 del Código Civil, que establece que cuando el arrendamiento se haya hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio, es decir, el contrato concluye, quedándole al arrendatario la potestad de seguir ocupando el inmueble arrendado por un lapso de tiempo también determinado de acuerdo al tiempo que esté ocupando el inmueble, por cuanto la ley impone al arrendador la prórroga obligatoria, lo que hace que la relación arrendaticia sea por ese preciso tiempo; y vencida la misma, según la Ley normativa aplicable al caso de autos por ser la vigente para la fecha de terminación del contrato, Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial la cual entró en vigencia el 23 de mayo de 2014-, le nace el derecho al arrendador a exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.

En el caso de autos, se observa, como quedó establecido supra con las pruebas aportadas al proceso, que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes según lo consagra la cláusula Tercera fue por el lapso de dos (2) años fijos, contado a partir del día 16 de enero de 2013 hasta el día 15 de enero de 2015 y que solo mediante documento otorgado entre las partes podía ser modificado. Se advierte así del contenido contractual, que llegada esta fecha las partes se presume por cuanto no consta en autos y al respecto nada alegaron que no celebraron un nuevo contrato, quedando en consecuencia a salvo la prórroga legal, la cual inició el 16 de enero de 2015. Igualmente se observa que además convienen, en la cláusula Décima del contrato lo que de seguidas se traduce: “El incumplimiento, del pago de dos (2) canon de arrendamiento vencidos o el incumplimiento se de una cualquiera de las cláusulas de este contrato, resuelve de pleno derecho y de inmediato este contrato e independientemente de lo acordado aquí haciendo perder a EL ARRENDATARIO el beneficio del plazo acordado pudiendo el ARRENDADOR o a quien sus derechos represente ocurrir y solicitar por las vías legales para la desocupación total e inmediata y la efectiva entrega material del inmueble,” .

En sintonía con ello, pactado como había quedado en la cláusula Tercera arriba analizada la posibilidad de suscribir nuevo y consecutivo contratos de arrendamiento; a la fecha determinada del vencimiento fijo, de ello se colige, que si por acuerdo de ambos contratantes la relación arrendaticia continuaba, las partes debían suscribir un nuevo contrato, pues de no hacerlo, se entendería terminado el mismo, y comenzaría a correr de pleno derecho la prórroga legal, la cual para el presente caso sería de dos (2) años, de acuerdo al ordenamiento arrendaticio hoy vigente.

De lo anterior se concluye que de acuerdo con lo convencionalmente pactado, que por cuanto la misma no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, y que por el contrario, refleja la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación, en el presente caso, al no haberse renovado expresamente el contrato de arrendamiento, éste terminó indefectiblemente a la fecha de su vencimiento, es decir, el día 16 de enero de 2015, y es a partir de esa fecha que comenzó a transcurrir el lapso de prórroga legal subsistiendo la ineludible obligación por parte del arrendatario de continuar cancelando los sucesivos cánones de arrendamiento por el plazo durante el cual operara la prorroga legal.

Al hilo de lo expuesto y de acuerdo a lo pactado, por las partes aquí contratantes ante el alegato del contenido libelar relacionado con el hecho que la parte arrendataria ha dejado de cumplir con su esencial obligación de pago oportuno de los cánones de arrendamiento; se demostró que el arrendatario acudió ante un tribunal de municipio de esta misma circunscripción para realizar una oferta real de pago la cual fue declarada inadmisible. Ello hace evidenciar que el pago de los meses subsiguientes delatan el incumplimiento de las obligaciones contraídas, que habiendo el demandado incorporado a los autos las actuaciones correspondientes a una oferta real de pago, las mismas nada probaron con relación al cumplimiento del pago, toda vez que tal procedimiento no es el cónsono con este tipo de contrataciones, pues con el mismo se desvirtúa la intención o el cumplimiento de pagar cánones de arrendamiento que solo se pueden probar para el caso que se alegue la negativa por parte del arrendador de recibirlos, mediante la consignación de cánones mensuales en los tribunales competentes; sin poder concluirse que la arrendadora se haya negado a recibirlos, de lo que se sigue infiriendo que las partes no establecieron las condiciones para una nueva contratación.

Siendo así, la parte demandante-arrendadora logró demostrar el vencimiento del contrato de arrendamiento así como el derecho que le asistía al demandado en el disfrute de su prórroga legal. Por su parte el principal alegato motivo de la presente demanda de la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo y subsiguientes de 2015, no logró ser desvirtuado, cobrando especial vigencia por cuanto el demandado-arrendatario a lo largo de la presente causa no logró el convencimiento de quien decide al probar que efectivamente su arrendador se había negado a recibir el pago del mes de febrero y subsiguientes en el periodo de disfrute de la prórroga legal así como los pagos subsiguiente.

Por todo lo precedente, debe esta alzada ineludiblemente confirmar la declaratoria con lugar de la presente acción de desalojo por vencimiento del contrato y su prórroga legal, conforme al artículo 40 literal a del Decreto – Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (vigente para la fecha de la interposición de la demanda), y así se decide.
DECISIÓN

En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la ciudadana ONEIDA VOLCANES, asistida por la abogada Yelcar Adonay Pérez Álvarez, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 148.835, en contra de la sentencia dictada en fecha 20 de noviembre de 2017, por el JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DEL ESTADO LARA. Se declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA AGREDOS, C.A., empresa de este domicilio, originariamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 26 de Mayo de 2006, quedando inserta bajo el N° 33, Tomo 45-A; representada por el ciudadano ERICK FELIPE AGRELA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 18.261.775 actuando en su condición de gerente, contra la sociedad VARIEDADES JOY C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Lara, en fecha 04 de noviembre de 2008, quedando inserta bajo el N° 17, tomo 87-A. representada por la ciudadana ONEIDA TIBISAY VOLCANES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.599.799.
SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada a la entrega de un inmueble comprendido por un espacio hacia el lindero NOR-ESTE, dentro del inmueble 1-A-13, ubicado en planta baja del denominado Centro Comercial “COSMOS”, el cual se encuentra ubicado en la calle 25 con carrera 22 de esta ciudad de Barquisimeto, estado Lara, a la parte actora totalmente desocupado de bienes y personas.
TERCERO¬: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte demandante la cantidad de TREINTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS DOCE BOLÍVARES (Bs. 39.312,00) equivalente a los meses insolutos de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2015, por la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs. 3.510,00) más el impuesto al valor agregado por cada mes.
CUARTO: Se RATIFICA la condenatoria en costas proferida por el a-quo y se CONDENA a la parte perdidosa en esta instancia a las costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.

De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.

Regístrese, publíquese y bájese.
La Jueza Provisoria,
El Secretario,
Abg. Elizabeth Dávila León
Abg. Julio Montes
Publicada en su fecha, en horas de Despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,

Abg. Julio Montes