TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
DE LA REGIÓN CENTRO OCCIDENTAL
Barquisimeto, veintisiete de septiembre de dos mil diecisiete
207º y 158º
Exp. Nº KP02-R-2017-000648
PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos JOSE MANUEL ANTONIO PACHECO GRUBER y FLOR AMELIA CAÑIZALEZ CAMPOS, venezolanos, mayor de edad, titulares de la cédula de identidad números V-13.786.662 y V-09.850.966, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado Alejandro José Rodríguez Pagazani, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 19.333.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanas DAMARIS MILEXZA FERNANDEZ URBANO y CLARA ESTRELLA DIAZ HERNANDEZ, venezolanas, mayor de edad, titulares de la cédula de identidad número V-16.751.404 y V-04.370.812, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA Abogado Juan Alcides Caro Pérez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 73.986
MOTIVO: Retracto Legal
SENTENCIA: Definitiva
I
SECUENCIA PROCEDIMENTAL
En fecha primero (01) de agosto de 2017, se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos No Penal de Barquisimeto, el oficio Nº 0900-781 de fecha doce (12) de julio del mismo año, emanado del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, anexo al cual remitió expediente contentivo de la demanda por motivo de Retracto Legal, interpuesta por el abogado Alejandro José Rodríguez Pagazani, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 19.333, actuando en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos JOSE MANUEL ANTONIO PACHECO GRUBER y FLOR AMELIA CAÑIZALEZ CAMPOS; contra las ciudadanas DAMARIS MILEXZA FERNANDEZ URBANO y CLARA ESTRELLA DIAZ HERNANDEZ, supra identificados.
Tal remisión se efectuó en virtud del auto dictado en fecha doce (12) de julio de 2017, mediante el cual el referido Juzgado oyó en ambos efectos el recurso de apelación ejercido el día nueve (09) de julio del mismo año, por el abogado Juan Alcides Caro Pérez, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada; contra la sentencia dictada en fecha veintiséis (26) de junio de 2017 en la cual se declara CON LUGAR la demanda por RETRACTO LEGAL.
Posteriormente, en fecha tres (03) de agosto de 2017, este Tribunal recibió el presente asunto.
En fecha diez (10) de agosto de 2017 este Tribunal fija para el tercer (3er) día de despacho siguiente, para la realización de la Audiencia Oral de conformidad con lo establecido en artículo 123 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, siendo celebrada en fecha dieciocho (18) de septiembre de 2017.
Finalmente, revisadas las actas procesales y llegadas la oportunidad de dictar sentencia definitiva, estando la presente decisión inmersa dentro del plan de descongestionamiento interno por encontrarse dentro de lapso y acatando un consumo prudente de los recursos de energía y papel para un mantenimiento sano del medio ambiente y ahorro eficiente, este Órgano Jurisdiccional pasa a decidir previa las consideraciones siguientes:
II
DE LA COMPETENCIA
A los efectos de determinar la competencia de este Tribunal para el conocimiento del presente asunto, considera quien aquí Juzga hacer mención al artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece que:
“Son deberes y atribuciones de los tribunales superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:
…Omissis…
B. EN MATERIA CIVIL:
1º Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, así como también en los casos de consulta ordenados por la ley y de los recursos de hecho.
…Omissis… “ (Negrillas de este Juzgado)
Adicionalmente, el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil indica que:
“Admitida la apelación en ambos efectos, se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de alzada, si ésta se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar…”
Por otra parte, el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, señala:
“De la sentencia definitiva se oirá apelación en ambos efectos, independiente de su cuantía; debiendo ser propuesta dentro de los cinco días de despacho siguientes a la publicación del fallo.
Oída la apelación, el Tribunal Superior dará entrada al expediente y fijará la audiencia oral para el tercer día de despacho siguiente (…).” (Negrillas y cursiva de este Juzgado)

Ad literam, quien aquí juzga verifica la competencia de este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación ejercido contra una sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la cual se encuentra dentro de los límites de la competencia territorial atribuida a este Juzgado, por lo que este Órgano Jurisdiccional se declara competente para conocer del presente asunto. Así se decide.
III
DE LA DEMANDA
Mediante escrito presentado en fecha treinta y uno (31) de octubre de 2014, la parte actora, ya identificada, interpuso demanda por retracto legal con el siguiente fundamento:
Que “(…) desde el 01 de octubre del 2.012, [hemos] venido ocupando el inmueble que más adelante se identifica, en calidad de arrendamiento, mediante un contrato verbal, fijándose el canon de arrendamiento en la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00) mensuales, pagados inicialmente a CLARA ESTRELLA DIAZ HERNANDEZ y a DARWIN SANDOVAL (…), hasta el canon correspondiente al mes de junio de 2.013, cancelándole los cánones de arrendamiento subsiguientes, a partir del mes de julio del 2.013 a DAMARIS MILEXZA FERNANDEZ URBANO, acordando con la misma, quien es la propietaria, que se pagaría dicho canon hasta que nos otorgara el documento de venta, del referido Inmueble destinado a Vivienda Principal, constituido por una Casa con su respectiva parcela de terreno propio, distinguida con el Nro. D-10, con número Catastral 13-06-01-08-63-10, del Sector D, de la Urbanización Horizonte, ubicada en el Asentamiento Campesino Tarabana, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Palavecino del Estado Lara (…) el cual era propiedad de la ciudadana DAMARIS MILEXZA FERNANDEZ URBANO, conforme a documento protocolizado en la Oficina de Registro Público de Palavecino del Estado Lara (…). (Mayúscula y negrita de la cita).
Que “(…) la prenombrada ciudadana DAMARIS MILEXZA FERNANDEZ URBANO vendió la Casa, anteriormente identificada, por documento protocolizado en dicha Oficina, el 18 de julio del 2.014 (…) a la ciudadana CLARA ESTRELLA DIAZ HERNANDEZ (…) a pesar de que teníamos el derecho de preferencia que según el Artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y estábamos celebrando, en paralelo, sobre el inmueble una negociación, mediante un contrato de opción de compra y una prórroga del mismo, que no se materializo por causa de las demandadas (…).(Mayúscula y negrita de la cita).
Que “(…) como puede observarse, se incumplieron los requisitos de la oferta de la preferencia Ofertiva, y el inmueble fue vendido a un precio inferior al pactado en la oferta.
Finalmente solicita que la presente demanda sea admitida y sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar con todos los pronunciamientos de Ley.
IV
DE LA CONTESTACIÓN
En fecha doce (12) de enero de 2016, el abogado Juan Alcides Caro Pérez, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, presento contestación de la demanda con el siguiente fundamento:
Que “(…) PRIMERO: Si es cierto que en fecha 01 de Octubre de 2.012, [mi] representada pacto un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de esta controversia con los de (sic) demandantes JOSE MANUEL ANTONIO PACHECO GRUBER y FLOR AMELIA CAÑIZALEZ CAMPOS plenamente identificada en autos, pero es FALSO que lo [hiciéramos] de carácter verbal sino que fue un contrato de arrendamiento escrito de carácter privado (…) (Mayúscula, negrita y subrayada de la cita).
Que “(…) SEGUNDO: Niego, rechazo y contradigo que el contrato de opción de compra más la prorroga de éste (sic) sobre el inmueble objeto de la presente controversia no se haya materializado por causas imputables a [mis] representadas ya que [mi] representada le entrego todos los documentos exigidos por la entidad bancaria que los actores habían escogidos pero nunca tramitaron el crédito para hacer efectivo la opción (…). (Mayúscula, negrita y subrayada de la cita).
Que “(…) en razón de la insuficiencia derivada de la confrontación del libelo de la demanda y las instrumentales acompañadas al mismo, no se encuentra en autos la exigencia del legislador como es la solvencia en el pago de los cánones arrendaticio para poder accionar en caso de demanda por retracto legal arrendaticio.
Que “(…) la parte actora para demandar su derecho de preferencia tenían que estar solvente para el momento en que hubo el traslado de propiedad sobre el inmueble objeto de este litigio y no constas en autos el haber acreditado su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento por parte de los demandantes” (…).
Que “(…) Finalmente solicito que el presente escrito de Contestación de la demanda, sea admitido y substanciado conforme a derecho con todos los pronunciamientos de Ley en la definitiva.
V
DE LA SENTENCIA APELADA
En fecha veintiséis (26) de junio de 2017 el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara dicto sentencia definitiva con el siguiente fundamento:
“… De conformidad con la disposición legal el retracto legal es la consecuencia de la preferencia ofertiva que tiene el arrendatario, cuando la misma no ha sido efectuada conforme a derecho o han sido menoscabados de alguna manera. Tiene entonces el arrendatario la posibilidad de intentar judicialmente y en contra del arrendador que cedido la propiedad del inmueble y en contra del adquiriente del mismo. Las normas comentadas ponen como requisito para la procedencia del retracto la necesidad de satisfacer las pretensiones del vendedor, en los mismos términos cedidos al tercero.
La antigua Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del año 2.000, establecía como requisito para la procedencia del retracto, además de lo expresado, la necesidad de estar solvente en las pensiones arrendaticias y tener más de dos años como arrendatario. Siendo que la fecha de la venta a tercero se efectuó en fecha 18/07/2014, le son aplicables las disposiciones vigentes, toda vez que su publicación data de la fecha 12/11/2011.
La anterior aclaratoria se hace para ilustrar que los requisitos relacionados con la solvencia arrendaticia no fueron constituidos por el legislador, como tampoco la necesidad de tener más de dos años como arrendatario. En el caso de autos, la parte demandante demostró tener un contrato de arrendamiento y la venta a favor de un tercero, sin que el vendedor haya logrado demostrar que hizo la notificación para la preferencia ofertiva en los términos consagrados en el artículo 132 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Todavía más junto al libelo de demanda fueron acompañados sendas copias de recibos de pago, valorados en la sana critica de conformidad con el artículo 99 y 119 como prueba de los pagos oportunos, por otro lado, en la interposición de las cuestiones previas al folio 80 reconocen que los actores “pagan no cuando lo indica la norma jurídica sino cuando a ellos les parece”. Entendiéndole tribunal, que el pago se ha efectuado pero en un tiempo que el arrendador no consiente, lo cual debió demostrar este último en el debate probatorio por ser su alegato y haber operado la inversión de la carga de la prueba.
Siendo que se ha demostrado la relación arrendaticia y la venta a favor de un tercero sin que haya mediado la comunicación con los requisitos de ley, este tribunal estima que la demanda por retracto legal arrendaticio en los términos consagrados en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda es procedente en derecho y así se declara.
DISPOSITIVO
Por los fundamentos anteriormente expuestos este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intentada por el ciudadano JOSE MANUEL ANTONIO PACHECO GRUBER y FLOR AMELIA CAÑIZALEZ CAMPOS contra las ciudadanas DAMARIS MILEXZA FERNANDEZ URBANO y CLARA ESTRELLA DIAZ HERNANDEZ, todos identificados.
SEGUNDO: como consecuencia de la procedencia de la demanda, una vez quede firme esta demanda la parte demandante deberá consignar en cheque de gerencia dentro del lapso de quince días calendarios siguientes la cantidad de SEISCIENTOS CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 605.000,00); posterior al cual el tribunal oficiara lo conducente al Registro Público respectivo con copia certificada de la presente decisión para que se tenga a los ciudadanos JOSE MANUEL ANTONIO PACHECO GRUBER y FLOR AMELIA CAÑIZALEZ CAMPOS, ya identificados, como propietarios del inmueble constituido por una casa con su respectiva parcela de terreno propio, distinguida con Nro. D-10, con su Nro. Catastral 13-06-01-08-63-10, del sector D de la Urbanización Horizonte, ubicada en el Asentamiento Campesino Tarabana, en Jurisdicción de Municipio Autónomo Palavecino del Estado Lara, cuenta con una superficie de 174,50mts2; cuyos linderos y medidas particulares son los siguientes: NORTE: 17,00 mts con parcela Nro. D-11; ESTE: 11,06 mts con calle Los Álamos; SUR: 13,00 mts con O.C.V. Guaicaipuro y 4,00 mts con calle Los Álamos y OESTE; 11,33 mts con parcela Nro. E-09, estos por subrogación en lugar de la ciudadana CLARA ESTRELLA DIA HERNANDEZ, ya identificada, según documento protocolizado en fecha 18/07/2014 bajo el Nº 2009.1172, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el número 359.11.5.1.190 y correspondiente al libro de folio real del año 2009.
TERCERO: se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
VI
DE LA AUDIENCIA ORAL EN SEGUNDA INSTANCIA
En fecha dieciocho (18) de septiembre de 2017, oportunidad legal para celebrarse la audiencia oral en el presente juicio de conformidad con el artículo 123 de la Ley Para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, se dejo constancia que la parte demandante no asistió ni por si ni por medio de apoderado judicial, tomando la palabra el Abogado Juan Caro Pérez, quien expuso lo siguiente:
“…Mis representadas fueron demandadas por retracto legal arrendaticio, desde el inicio del proceso se cometieron una serie de irregularidades, la primera es con relación al auto de admisión del libelo de demanda, la juez solamente admite la demanda pero no le concede el termino de la distancia ya que vive en Acarigua Estado portuguesa, luego amplia la admisión y en ese auto señala que 5 días contados a partir de las ultimas de las notificaciones, vulnerando la ley adjetiva ya que fijo la contestación y era audiencia de mediación, fue denunciado en su oportunidad. La segunda irregularidad al momento de la contestación opuse cuestiones previas por defecto de forma ordinal 6, no habían señalado el domicilio procesal, también opuse el ordinal 11 debido a que consideraba que no habían acompañado los cánones de arrendamiento. Declararon sin lugar las cuestiones previas y el Juez Superior también la declaro sin lugar, sin embargo hizo silencio al ordinal 6. Luego en la traba de la litis señala la Juez a la parte actora lo que deben probar el documento de transferencia de propiedad y los demás requisitos para la procedencia del retracto legal. Cita el artículo 131 de la Ley de Arrendamiento. El Juez A quo señalo que no es requisito de ley la solvencia del pago de arrendamiento y mucho menos los 2 años de arrendamiento que establece la doctrina patria y la jurisprudencia. En la sentencia señala que no es requisito y que se había invertido la carga de la prueba, en la contestación de la demanda niego rechazo y contradigo de que ellos estuvieran solventes para demandar el retracto legal arrendaticio. El Juez dice que fue suficiente, el canon de arrendamiento hasta octubre de 2013 y la transferencia de propiedad fue en julio de 2014, no hay constancia de pago de arrendamiento. Hubo un contrato de arrendamiento escrito, uno de los apoderados fue el que redacto el arrendamiento, estableciendo los cánones se pagan por adelantado. Existe un contrato de opción a compra y lo reconocemos, mi representada les entrego todos los requisitos para que lo consignaran en la entidad bancaria del crédito de la opción a compra y ellos no hicieron nada. Solicito de esta Superioridad declare con lugar el presente recurso de apelación y se declare inadmisible la acción propuesta por los apoderados actores por cuanto no cumplen con las exigencia establecidas y tome en cuenta lo vulnerado en la ley adjetiva. Es todo”.

VII
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Corresponde a esta sentenciadora pronunciarse sobre el recurso de apelación interpuesto por el abogado Juan Alcides Caro, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 73.986, contra la sentencia definitiva de fecha veintiséis (26) de junio del 2017, dictado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el cual declara CON LUGAR la demanda por motivo de RETRACTO LEGAL.
Considera importante, esta Sentenciadora precisar inicialmente la concepción legal y doctrinaria que nutre la figura del retracto legal, según la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda el retracto legal se refiere:
“Artículo 138 Del Retracto: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento. Para ejercer este derecho, los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente Ley, según sea el caso”.

Sin lugar a dudas, dicha figura corresponde a los derechos que posee el arrendatario y consiste que éste se subrogue en los derechos adquiridos por un tercero sobre un bien en el cual, el arrendatario tiene la preferencia Ofertiva y esta a su vez es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en condición de arrendatario, limitado este derecho por ciertas, condiciones establecidas en la Ley Especial.
En el caso de marras, señala la actora que la ciudadana DAMARIS MILEXZA FERNANDEZ URBANO vendió la casa, objeto de la presente controversia, por documento protocolizado en fecha 18 de julio del 2.014 a la ciudadana CLARA ESTRELLA DIAZ HERNANDEZ, a pesar –según su decir - de que tenían el derecho de preferencia, mientras que la demandada alega que la parte actora para demandar su derecho de preferencia tenían que estar solvente para el momento en que hubo el traslado de propiedad sobre el inmueble y que no consta en autos que los demandantes – arrendatarios hayan acreditado su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento.
Por otro lado, alegó la parte demandada –apelante- que la Juez invirtió la carga de la prueba en su decisión de fecha 26 de junio de 2017, mediante la cual declaro con lugar el retracto legal.
En ese sentido, de la revisión de las actas que integran la presente causa permite observar claramente los términos en que ha quedado trabada la litis, conforme a lo alegado por las partes, en esta instancia judicial.
Ahora bien, considera necesario esta Alzada indicar que aun cuando la parte recurrente no señala expresamente que lo que quiere revelar a esta Juzgadora es la falta de valoración de pruebas, se verifica por si solo que lo pretendido es impugnar nuevamente la conclusión a la que arribó el Juez que actuó como primera instancia, con respecto al retracto legal, por cuanto una valoración ajustada a derecho pudiera hacer percibir al Juzgador la verdadera justicia buscada.
Así las cosas, a los fines de comprobar si se encuentra ajustado a derecho la decisión dictada por el A quo, este Juzgado Superior considera necesario hacer referencia a los términos en que fueron valoradas todas y cada una de las pruebas:
Se aprecia al folio (14 y 15) de la segunda pieza, valoración de la pruebas en los siguientes términos:
“Por la demandante
1.1.- Documental: Promueve documento de compra venta, acompañado con el libelo de la demanda, marcado con la letra “B”, suscrito entre las partes; se valora en su contenido como prueba de la venta efectuada entre las demandadas.
1.2.- Documental: Promueve documento marcado con las letras “C” y “D”, contentivo de promesa de compra venta y de prórroga para la cancelación de lo adeudado; se valora como prueba de la convención entre las partes.
Por la parte demandada
1.1.- Documental: Promueve contrato de arrendamiento, marcado con la letra “A”, que riela en los folios Ochenta y dos (82) al Ochenta y cuatro (84) del presente expediente; se valora como prueba de la relación arrendaticia entre las partes.
1.2.- Documental: Promueve marcado con la letra “B”, oferta real de pago, en copia certificada emitida del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del Estado Lara; se valora como prueba de la intención en devolver la cantidad de dinero recibida producto de la negociación ofertada”.

De allí, que en principio puede intuirse que fueron valoradas todas y cada una de las pruebas insertas en auto; pues de ellas debe el Juez basar su decisión -conforme a lo alegado y probado en autos- en virtud de lo pautado en el artículo 23 del Código de Procedimiento Civil:
“Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”. (Negritas y subrayado propio)

Ello, limita al Juez a que su fundamentación debe ir acorde a lo que las partes alegaran y probaran en autos, por lo que sí admitió la prueba, por estar llenos los extremos de ley, la misma debieron ser valoradas en la decisión de fondo.
No obstante, observa esta alzada que existen una serie de pruebas –acompañadas en el libelo de demanda- que corren insertas en autos, las cuales no fueron valoradas por él A quo, delatadas de la siguiente manera:
• Marcada con “A” (Folio 05 al 11) copia simple del documento debidamente protocolizado por ante el Registro Público de Palavecino del Estado Lara, en el cual se le acredita la propiedad del inmueble a la ciudadana Damaris Milexza Fernández Urbano, parte demandada, en fecha quince (15) de abril de 2009, registrado bajo el número 2009.1172, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 359.11.5.1.190.
• Marcada con “E” (Folio 24 al 27) copia simple de documento poder especial de administración y disposición otorgado por la ciudadana Damaris Fernández en fecha 24/09/2010 a la ciudadana Clara Estrella Díaz Hernández, parte demandada en el presente asunto.
• Sin marcar (Folio 29 al 41) copias simples de un total de ocho (08) cheques y cuatro (04) recibos, donde se demuestra el pago de los cánones de arrendamiento a nombre de José Pacheco, para ser pagados a favor de la demandada. pertenecientes al año 2013.
• Sin marcar (Folio 235 al 242) copia simple de escrito dirigido al Director Estadal SUNAVI Lara, Abg. Rafael Torres, Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas.
Además de consignar sendas copias de cheques y recibos de pagos discriminados de la siguiente manera:
• Folio 29: Copia simple de cheque Nº 02005003 del Banco de Venezuela perteneciente al ciudadano José Manuel Antonio, por un monto de Bs. 10.000,00 a favor de Clara Estrella Díaz. Fecha 28/09/2012.
• Folio 30: Copia simple de cheque Nº 77000117 del Banco del Tesoro perteneciente al ciudadano José Manuel Antonio, por un monto de Bs. 6.000,00 a favor de Clara Estrella Díaz. Fecha 28/09/2012.
• Folio 31: Copia simple de cheque Nº 63005010 del Banco de Venezuela perteneciente al ciudadano José Manuel Antonio, por un monto de Bs. 3.000,00 a favor de Darwin Sandoval. Fecha 03/12/2012.
• Folio 32: Copia simple de cheque Nº 71005014 del Banco de Venezuela perteneciente al ciudadano José Manuel Antonio, por un monto de Bs. 3.000,00 a favor de Darwin Sandoval. Fecha 07/01/2013.
• Folio 33: Copia simple de cheque Nº 18005021 del Banco de Venezuela perteneciente al ciudadano José Manuel Antonio, por un monto de Bs. 3.000,00 a favor de Darwin Sandoval. Fecha 14/03/2013.
• Folio 34: Copia simple de cheque Nº 73005027 del Banco de Venezuela perteneciente al ciudadano José Manuel Antonio, por un monto de Bs. 6.000,00 a favor de Darwin Sandoval. Fecha 29/04/2013.
• Folio 35 y 36: Copia simple de recibo de pago y cheque, firmado por los ciudadanos Damaris Fernández y José Pacheco, por un monto de Bs. 3.000,00, cheque Nº 61005040 del Banco de Venezuela. Fecha 31/07/2013
• Folio 37 y 38: Copia simple de recibo de pago y cheque, firmado por la ciudadana Damaris Fernández, por un monto de Bs. 3.000,00, cheque Nº 20005043 del Banco de Venezuela. Fecha 30/08/2013.
• Folio 39 y 40: Copia simple (duplicada) de recibo de pago, firmado por los ciudadanos Damaris Fernández y José Pacheco, por un monto de Bs. 3.000,00. Fecha 25/09/2013.
Lo anterior, en definitiva demuestra que la decisión aquí recurrida carece de valoración de la pruebas, pues como se delató ut supra existen un cumulo de pruebas que no fueron consideradas por el Juzgador al momento de emitir decisión y que además de ellos, los recibos in comento no fueron apreciados uno por uno a los fines de demostrar lo alegado. ASI SE ESTABLECE.
Precisado lo anterior, se hace oportuno hacer referencia al principio de necesidad de la prueba, tal como lo describe el autor Devis Echandia:
“Se refiere este principio a la necesidad de que los hechos sobre los cuales debe fundarse la decisión judicial, estén demostrados con pruebas aportadas al proceso, por cualquiera de los interesados o por el juez, si ese tiene facultades, sin que dicho funcionario pueda suplirlas con el conocimiento personal privado que tenga sobre ellos, porque sería desconocerla publicidad y contradicción indispensable para la validez de todo medio probatorio”.

Lo anterior, encuentra estrecha relación con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (…)”. (Subrayado y negrita de este Juzgado).

De ello, se colige que se atribuye una carga a las partes para que demuestren a través de los distintos medios probatorios sus alegaciones, llevando al Juez a un grado de convicción sobre lo alegado, para la realización de justicia que ha de hacer el juez a través de la decisión de fondo que ponga fin a la litis.
A modo de reiterar lo enfáticamente expuesto, con relación a la Carga de la Prueba, se observa que la doctrina ha señalado que “…corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al Juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma” (RENGEL-ROMBERG, Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo IV. Editorial Organizaciones Gráficas Capriles. Caracas, 2003. pp. 399 y 400).
En esa misma dirección, merece especial mención al artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que:
“Los Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del Juez respecto de ellas”.

Por ello, se hace indicar que la falta de valoración también denominado vicio de silencio de pruebas se materializa cuando el jurisdicente ignora por completo el medio probatorio, o hace mención de él, pero no expresa su mérito probatorio. (Vid Sentencia N° 302 de fecha 3 de junio de 2015, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia).
La anterior disposición, impone al juez de la causa analizar todas y cada una de las pruebas incorporadas al proceso, ello en busca de la realización de Justicia que debe garantizar todo administrador de Justicia, lo cual se encuentra afín con el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y esto es que el “proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia”.
Así lo expuesto, encuentra estrecha vinculación con una verdadera materialización del derecho a la tutela judicial efectiva, contenido en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que posee como contenido la necesidad de asegurar que luego del proceso judicial correspondiente se dicte una sentencia de fondo ajustada a derecho y que a su vez dicha sentencia sea ejecutada de manera oportuna y en sus propios términos.
En el mismo orden, respecto al derecho a la tutela judicial efectiva, establecido en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 708, de fecha 10 de mayo de 2011, esgrimió lo siguiente:

“Observa esta Sala, que el artículo 26 de la Constitución vigente, consagra de manera expresa el derecho a la tutela judicial efectiva, conocido también como la garantía jurisdiccional, el cual encuentra su razón de ser en que la justicia es, y debe ser, tal como lo consagran los artículos 2 y 3 eiusdem, uno de los valores fundamentales presente en todos los aspectos de la vida social, por lo cual debe impregnar todo el ordenamiento jurídico y constituir uno de los objetivos de la actividad del Estado, en garantía de la paz social. Es así como el Estado asume la administración de justicia, esto es, la solución de los conflictos que puedan surgir entre los administrados o con la Administración misma, para lo que se compromete a organizarse de tal manera que los mínimos imperativos de la justicia sean garantizados y que el acceso a los órganos de administración de justicia establecidos por el Estado, en cumplimiento de su objeto, sea expedito para los administrados.
El derecho a la tutela judicial efectiva, de amplísimo contenido, comprende el derecho a ser oído por los órganos de administración de justicia establecidos por el Estado, es decir, no sólo el derecho de acceso sino también el derecho a que, cumplidos los requisitos establecidos en las leyes adjetivas, los órganos judiciales conozcan el fondo de las pretensiones de los particulares y, mediante una decisión dictada en derecho, determinen el contenido y la extensión del derecho deducido, de allí que la vigente Constitución señale que no se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales y que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia (artículo 257). En un Estado social de derecho y de justicia (artículo 2 de la vigente Constitución), donde se garantiza una justicia expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles (artículo 26 eiusdem), la interpretación de las instituciones procesales debe ser amplia, tratando que si bien el proceso sea una garantía para que las partes puedan ejercer su derecho de defensa, no por ello se convierta en una traba que impida lograr las garantías que el artículo 26 constitucional instaura.”

Así pues, a los fines de garantizar una verdadera tutela judicial –decisión ajustada a derecho-- se constata que incurrió el A quo en el vicio de silencio de prueba; respecto dicho silencio ha sido constante la sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en señalar que existe “…cuando el sentenciador ignora por completo el medio probatorio, o hace mención de él pero no expresa su mérito probatorio, pues el representante del órgano jurisdiccional está en la obligación de valorar todas y cada una de las pruebas presentadas por las partes con independencia de quien la promovió…”. (Negritas de la Sala). (Vid. Sentencia Nº 235 de fecha 4 de mayo de 2009, caso: Julio Germán Betancourt, contra Virginia Portilla y otra).
Por lo que, se observa que el a quo en su fallo al no efectuar la valoración de las pruebas ut supra delatadas, incurrió en violación al debido proceso y verificado por esta instancia superior el vicio de silencio de prueba en el fallo objeto del recurso que nos ocupa. Son razones suficientes para esta juzgadora declarar CON LUGAR en derecho el presente recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada en la presente causa en contra de la sentencia dictada en fecha veintiséis (26) de junio de 2017 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que declaró con lugar la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intentada por el ciudadano JOSE MANUEL ANTONIO PACHECO GRUBER y FLOR AMELIA CAÑIZALEZ CAMPOS contra las ciudadanas DAMARIS MILEXZA FERNANDEZ URBANO y CLARA ESTRELLA DIAZ HERNANDEZ, todos identificados, en tal sentido se ANULA la referida sentencia y se REPONE la causa al estado que otro Juzgado de Primera instancia emita decisión sobre el fondo de la controversia tomando en consideración las pruebas aquí delatadas. Así se decide.
VIII
DECISIÓN
Por las razones precedentemente expuestas este Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, con sede en Barquisimeto, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley decide:
PRIMERO: COMPETENTE para conocer y decidir el recurso de apelación ejercido por el abogado Juan Alcides Caro, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada; contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha veintiséis (26) de junio de 2017 en la cual se declara CON LUGAR la pretensión por RETRACTO LEGAL instaurada por los ciudadanos JOSE MANUEL ANTONIO PACHECO GRUBER y FLOR AMELIA CAÑIZALEZ CAMPOS, todos plenamente identificados .
SEGUNDO: Se declara CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado Juan Alcides Caro, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada.
TERCERO: Se ANULA la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha veintiséis (26) de junio de 2017.
CUARTO: se REPONE la causa al estado que otro Juzgado de Primera instancia emita decisión sobre el fondo de la controversia tomando en consideración las pruebas aquí delatadas
QUINTO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.
Remítase el presente asunto al Tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.
Publíquese, regístrese y déjese copia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, a los veintisiete (27) días del mes de septiembre del año dos mil diecisiete (2017). Años: 206º de la Independencia y 158º de la Federación.
La Jueza Temporal,
Abg. Marvis Coromoto Maluenga de Osorio
La Secretaria,
Abg. Sarah Franco Castellanos