TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR

ASUNTO Nº FP02-R-2017-000071
RESOLUCIÓN Nº PJ072017000071

PARTE ACTORA: INVERSIONES ESEQUIBO, inscrita en el Registro Mercantil que llevaba el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, de fecha 2 de mayo del año 1983, anotada bajo el Nº 22, a los folios 87 al 92 vto del Libro de Registro de Comercio Nº 197, debidamente representada por su Presidente ciudadano ELIAS ABBOUD, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.297.966, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MARY CAROLINA VARGAS HERNÁNDEZ, abogado en ejercicio, inscrita en el I.P.S.A., bajo el No. 50.911, de este mismo domicilio.

PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL “SAKY´S, C.A., originalmente inscrita en el Registro de Comercio que llevó el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, en fecha 22 de julio de 1991, bajo el Nº 50, folios 207 al 211, del Libro de Comercio Nº 301, con posteriores modificaciones en su Acta Constitutiva Estatutaria, siendo la última inserta en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, el 26 de marzo de 1977, bajo el Nº 1283, tomo A-16, representada legalmente por el ciudadano DIONISIO GIANICOPULOS ZIZZIMOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.898.280.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: LEONEL JIMENEZ CARUPE, KATHERINE YANGALI BERRIOS y LEONEL JOSE JIMENEZ ISEA, abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 10.820, 133.119 y 101.973, respectivamente , de este domicilio.

MOTIVO: COBRRO DE BOLÍVARES

PRIMERO:

Actuaciones De La Parte Actora:
En fecha 14 de octubre de 2016, la abogada Mary Carolina Vargas Hernández, inscrita en el I.P.S.A., bajo el Nº 50.911, actuando en su carácter de apoderado judicial de la empresa Inversiones Esequibo C.A., INVESCA, presentó por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) Civil, para su posterior distribución a un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar; escrito contentivo de formal demanda por cobro de bolívares en contra de la sociedad mercantil Saky´s C.A.

Alegó la representación judicial de la parte actora en su libelo de demanda:
Que su representada, es propietaria legitima de un inmueble conformado por un local comercial, distinguido con el Nº 18, ubicado en el Centro Comercial Abboud Center, calle Venezuela con el Paseo Orinoco de esta ciudad Bolívar, tal y como se desprende de documento de condominio consignado en copia certificada marcado “B”.
Que en fecha 03 de abril de 1998, su representada suscribió por ante la Notaria Pública Segunda de ciudad Bolívar, contrato de arrendamiento con la empresa SAKY´S C.A., para la comercialización de ropa, con una duración de un año fijo, contados desde el 01/04/1998 al 30/03/1999 con un pago de canon de Bs. 180.960,00 (moneda antigua venezolana), comenzando así una relación arrendaticia que hoy en día supera los 18 años, existiendo variación anual de los cánones de arrendamientos, convenidos entre las partes.
Que para el mes de noviembre del año 2013, el Ejecutivo Nacional en la persona del Presidente de la República, Nicolás Maduro, instituye un Régimen Transitorio de Protección a los arrendamientos de inmuebles destinados al desempeño de actividades comercial, mediante decreto número 602 publicado en Gaceta Oficial Nº 40.305, del 29 de noviembre de 2013, y estableció que los cánones de arrendamientos de los locales comerciales se elevarían a un máximo de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00) por metro cuadrado arrendado.
Que ante ese hecho, a finales de diciembre de 2013 comenzaron las conversaciones con los inquilinos de los locales que conforman el centro comercial Abboud Center, con la intención de saber a ciencia cierta quien deseaba continuar con la relación arrendaticia, y establecer el nuevo canon de arrendamiento, tomando como base el decreto presidencial ya mencionado.
Que quedo establecido entre propietarios e inquilinos que el nuevo canon de arrendamiento quedaría en doscientos cuarenta y dos bolívares (Bs. 242,00) por metros cuadrados, monto ese que comenzaría a correr desde el mes de febrero del año 2014, que al ser imputado al canon de arrendamiento del local 18, equivalía a Bs. 14.597,44 más IVA, es decir, Bs. 16.349,13.
Que para el 13 de enero de 2014, ante las dificultades presentadas con ciertos y determinados inquilinos del centro comercial, entre ellos la arrendataria de autos, le remiten una comunicación donde se señala el vencimiento de la relación arrendaticia y el comienzo de la prorroga legal, que en el presente caso es de tres años, con vencimiento expreso para febrero de 2017.
Que para el 22 de marzo de 2014, remiten una comunicación a la arrendataria, donde se le participa el nuevo canon de arrendamiento atendiendo el decreto presidencial, que regiría la relación arrendaticia para el venidero contrato con vigencia 2014/2015, quedando establecido en Bs. 14.597,44 mas IVA, lo que arroja un suma total de Bs. 16.349,13.
Posteriormente en fecha 03 de febrero de 2015, le remiten una nueva comunicación a la arrendataria de autos a los fines de informarle el nuevo canon de arrendamiento, el cual de acuerdo a los metros arrendados según superficie real del local 18 y al monto del metro cuadrado quedo establecido en Bs. 78.416,00, mas IVA, es decir, 87.825,95.
Que el 23 de febrero de 2015, la arrendataria envía una comunicación en la cual informa su negativa a cancelar el canon establecido, comprometiéndose a ejercer las acciones legales pertinentes, acciones que no ejerció de forma alguna, limitándose a depositar en las cuentas de la arrendadora, los montos que a bien le pareció, sin explicaciones debidas ni mucho menos sin aclaratorias con respecto al cálculo de las cantidades depositadas ni a que derecho, obligación, canon o compromiso se devenían, situación que se ha mantenido en el tiempo.
Que existe entre las partes contratantes una deuda derivada de la falta de cancelación correcta de los cánones de arrendamiento por parte de la arrendataria, la cual lo único que ha hecho en el tiempo es pagar una suma de dinero correspondiente a un canon de arrendamiento inexistente, originándose una deuda a favor del arrendador, la cual se detalle de la siguiente manera:
Operación Valor de Mts2 Monto de Alquiler mas IVA Monto Abonado en INVESCA Deuda
Alquiler/2 Parte de Febrero 2014 242,00 8.445,61 8.445,61 -
Alquiler Marzo 2014
242,00 16.891,21 16.891,21 -
Alquiler Abril 2014
242,00 16.891,21 16.891,21 -
Alquiler Mayo 2014
242,00 16.891,21 16.891,21 -
Alquiler Junio 2014
242,00 16.891,21 16.891,21 -
Alquiler Julio 2014
242,00 16.891,21 16.891,21 -
Alquiler Agosto 2014
242,00 16.891,21 16.891,21 -
Alquiler Septiembre 2014 242,00 16.891,21 16.891,21 -
Alquiler Octubre
2014 242,00 16.891,21 16.891,21 -
Alquiler Noviembre 2014 242,00 16.891,21 16.891,21 -
Alquiler Diciembre 2014 242,00 16.891,21 16.891,21 -
Alquiler Enero 2015
242,00 16.891,21 16.891,21 -
Alquiler Febrero 2015
242,00 8.445,61 8.445,61 -
Alquiler 2da Quincena Febrero 2015 1.300,00 43.913,00 7.389,90 36.523,10
Alquiler Marzo 2015
1.300,00 87.826,00 16.891,21 70.934,79
Alquiler Abril 2015
1.300,00 87.826,00 16.891,21 70.934,79
Alquiler Mayo 2015
1.300,00 87.826,00 16.891,21 70.934,79
Alquiler Junio 2015
1.300,00 87.826,00 16.891,21 70.934,79
Alquiler Julio 2015
1.300,00 87.826,00 16.891,21 70.934,79
Alquiler Agosto 2015
1.300,00 87.826,00 16.891,21 70.934,79
Alquiler Septiembre 2015 1.300,00 87.826,00 16.891,21 70.934,79
Alquiler Octubre 2015
1.300,00 87.826,00 16.891,21 70.934,79
Alquiler Noviembre 2015
1.300,00 87.826,00 16.891,21 70.934,79
Alquiler Diciembre 2015 1.300,00 87.826,00 16.891,21 70.934,79
Alquiler Enero 2016
1.300,00 87.826,00 16.891,21 70.934,79
Alquiler 1era Quincena Febrero 2016 1.300,00 43.913,00 16.891,21 70.934,79
Alquiler 2da Quincena Febrero 2016 6.517,39 220.152,22 0,00 220.152,22
Alquiler Marzo 2016
6.517,39 440.304,44 16.891,21 423.413,23
Alquiler Abril 2016
6.517,39 440.304,44 16.891,21 423.413,23
Alquiler Mayo 2016
6.517,39 440.304,44 16.891,21 423.413,23
Alquiler Junio 2016
6.517,39 440.304,44 16.891,21 423.413,23
Alquiler Julio 2016
6.517,39 440.304,44 16.891,21 423.413,23
Alquiler Agosto 2016
6.517,39 440.304,44 16.891,21 423.413,23
Alquiler Septiembre
2016 6.517,39 440.304,44 0,00 423.413,23

Que por todo lo antes expuesto, demando en nombre de su representada, a la empresa SAKY`S C.A., representada por el ciudadano Dionisio Gianicopulos Zizzimos, por Cobro de Bolívares derivados de diferencia en el pago de cánones de arrendamientos, para que sirva a pagar o sea conminado a cancelar la cantidad de Cuatro Millones Veintisiete Mil Ochocientos Setenta y Dos Bolívares con Cuarenta y Un Céntimos (4.027.872,41) por concepto de pago de diferencia de cánones de arrendamientos no cancelados, aunados a la cantidad de Doscientos Cincuenta y Cuatro Mil Trescientos Cuarenta Bolívares con Veinticuatro Céntimos (Bs. 254.340,24) por intereses compensatorios calculados al 12% anual, mas los costos y costas procesales, para la cual solicito que se calculen al 25% del monto demandado, es decir, la cantidad de Un Millón Setenta Mil Quinientos Cincuenta y Tres Bolívares Con Dieciséis Céntimos (Bs. 1.070.553,16), lo que arroja una suma total a demandar de Cinco Millones Trescientos Cincuenta y Dos Mil Setecientos Sesenta y Cinco Bolívares con Ochenta y Un Céntimos (Bs. 5.352.765,81). De igual manera demandan la corrección o indexación monetaria del monto demandado.
Promovió los siguientes medios probatorios: Documentales, y testimoniales.

De la Admisión y Citación:
Por auto de fecha 17/10/2016, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario del Primer Circuito Judicial del estado Bolívar, admitió la demanda, en consecuencia ordenó el emplazamiento de la parte demandada a los fines de dar contestación a la demanda dentro de los veinte días de despacho, conforme a lo establecido en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil.

Cursa al folio 62, constancia del ciudadano alguacil del tribunal de la causa, en la cual informa haber citado a la parte demandada en la persona de su representante legal ciudadano Dionosio Giancopulos Zizzimos.

De la Contestación a la Demanda:
En fecha 05/12/2016, el ciudadano Dionisio Gianicopulos Zizzimos, actuando en su condición de representante legal de la sociedad mercantil SAKY`S, C.A., debidamente asistido por los abogados Leonel Jiménez Carupe y Katherine Flor Yangali Berrios, inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nos. 10.820 y 133.119, respectivamente; presento escrito de contestación en los términos allí expuestos y que aquí se dan por reproducidos.
En fecha 20/01/2017 se llevo a cabo por ante el tribunal de primera instancia, la audiencia preliminar, con presencia de ambas partes, quienes ratificaron todo y cada uno de los argumentos esgrimidos en sus respectivos escritos.

De las Pruebas Promovidas:
• Parte Actora:
- Promovió documentales.
- Promovió testimoniales.
• Parte demandada:
- Promovió documentales.

En fecha 21/03/2017, se dio a lugar por ante el tribunal a quo, la audiencia de debate probatorio. Acto seguido el juzgado de la causa emitió su dispositivo oral en la presente causa.

De la Sentencia en Primera Instancia:
En fecha 29 de marzo de 2017, el juzgado de la causa dictó sentencia en la cual declaró sin lugar la demanda.

De la Apelación:
Mediante diligencia fechada 04/04/2017, la Abg. Mary Carolina Vargas, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, apeló a la decisión dictada por el a quo, la cual fue oída en ambos efectos en fecha 06/04/2017, remitiendo las actuaciones a este tribunal de alzada.

De las Actuaciones en Alzada:
Por auto de fecha 17/04/2017, se dejó constancia de haberse recibido el presente expediente, ordenándose darle entrada en el registro de causa respectivo, previéndose a las partes que sus informes se presentarían al vigésimo día hábil siguiente, de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y en caso de presentación de informes de las partes se dejarían transcurrir ocho (8) días hábiles para las observaciones, de conformidad con el artículo 519 ejusdem.

En fecha 15/05/2017, la abogada Mary Carolina Vargas, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante-recurrente, presentó escrito de informes por ante esta instancia superior, en el cual solicito que: “(…) analice pormenorizadamente los autos contenidos en el expediente, para poder conocer los hechos, revisarlos, concatenarlos con la intención de las partes, con las defensas expuestas y con las pruebas aportadas, adecuando la situación, a los preceptos legales existentes y en definitiva emita una sentencia coherente, legal, cónsona con la realidad de los hechos y la verdad procesal… pedimos… se sirva declarar con lugar la presente apelación ordenando la nulidad de la sentencia proferida por el Juez Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y de Transito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, con las consecuencias legales y procesales que de ello se derive…”.

Por su parte el ciudadano Dionisio Gianicopulos Zizzimos, actuando en su carácter de representante legal de la parte demandada Sociedad Mercantil SAKI`S C.A., debidamente asistido por el abogado Leonel Jiménez Carupe, inscrito en el I.P.S.A., bajo el Nº 10.820, presentó escrito de informes en los siguientes términos:
(…) siendo irrenunciables los derechos de mi representada SAKY´S, C.A., como arrendataria, por tanto, de orden público y de estricto cumplimiento las normas legales que garantizan esos derechos, y siendo el establecimiento o determinación del canon arrendaticio uno de sus derechos fundamentales, el cual debió fijarse, en principio, por mutuo y voluntario acuerdo de las partes, y por cuanto, en este caso, durante los tres (03) años de prorroga legal, la Arrendataria aceptó y cobró puntualmente los cánones pactados al comienzo de dicha prorroga, no conviniendo las partes ningún otro incremento, lo procedente era que la demandante-arrendadora INVERSIONES ESEQUIBO, C.A., (INVESCA) hubiese cumplido el procedimiento administrativo ante la SUNDDE, hoy Ministerio de Comercio, señalado en la ley, con participación de la arrendataria, y al NO CUMPLIR DICHO PROCEDIMIENTO en el respectivo año de la PRORROGA, en el año 2015, resulta absolutamente inconstitucional e ilegal su pretensión de cobrar una diferencia exorbitante en el canon arrendaticio, y así pido respetuosamente a esta Superioridad lo declare expresamente al confirmar la sentencia apelada, con la imposición de las COSTAS del recurso(…)”.

En fecha 22 de mayo de 2017, la parte demandada, debidamente asistido por el abogado Leonel Jiménez Carupe, presento escrito de observaciones a los informes presentados por la parte actora.

Cumplido con los trámites procedimentales, este tribunal antes de entrar a conocer el fondo de lo aquí debatido, pasa a resolver los siguientes puntos previos:

PRIMER PUNTO PREVIO:
De la nulidad de la sentencia por silencio de prueba
En el escrito de informes presentado por la representación judicial de la parte actora-recurrente, Abg. Mary carolina Vargas, inscrita en el I.P.S.A., bajo el Nº 50.911, arguyó entre otras lo que sigue: “(…) para la toma de la decisión el tribunal (sic) ad quo no consideró, (ni siquiera mencionó en el texto) las pruebas promovidas, lo que a todo evento representa un vicio de silencio de pruebas que denuncio en este acto.
(…omissis…)
El caso es ciudadana Jueza, que el (sic) ad quo no manifestó nada de las pruebas aportadas con el libelo, no señaló nada con respecto a las mismas y peor aún señala en su sentencia que solo se presentaron pruebas testimoniales. Totalmente falso por lo ya alegado.
(…omissis..)
El Juez tiene la Obligación de analizar todos los elementos probatorios aportados por las partes aún aquellos que no tienen nada que ver con él y que sin embargo fue correctamente aportado a los autos (…)”.
Respecto al vicio de silencio de pruebas, la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 12 de diciembre de 2006, caso Pablo Pérez Pérez contra la sociedad mercantil Promociones y Construcciones Oriente, C.A., (Proycor), dejó sentado lo siguiente:
“…Respecto al vicio de silencio de pruebas, esta Sala en sentencia Nro. 00188 de fecha 3 de mayo de 2005, reiterada, entre otras, en decisión del 18 de julio de 2006, caso: Samán Boutros Halaa, contra Liliana Del Carmen Romero Figueroa, señaló lo siguiente:
‘…el alegado vicio de silencio de pruebas se produce cuando el sentenciador ignora completamente el medio probatorio, pues ni siquiera lo menciona, o cuando refiere su existencia, pero no expresa su mérito probatorio. Este vicio puede ser denunciado por cualquiera de las partes, por cuanto una vez que la prueba es incorporada al expediente, escapa de la esfera dispositiva y pertenece al proceso, lo que autoriza al juez para valorarla con independencia de quien la promovió, con fundamento en el principio de adquisición procesal...’.
De acuerdo a la jurisprudencia precedentemente citada, el silencio de pruebas ocurre cuando el sentenciador omite analizar la prueba o cuando simplemente la menciona pero no la analiza. Asimismo, determina que una vez que la prueba es presentada al juicio pertenece al proceso y por tanto el juez debe valorarla…”.
De lo anterior se observa que el vicio de silencio de pruebas ocurre cuando el sentenciador ignora completamente el medio probatorio, sin ni siquiera mencionarlo, o cuando refiere su existencia, pero no expresa su mérito probatorio.
Así pues, veamos lo señalado por la recurrida al respecto respecto:
“(…) En autos solamente cursa el contrato de arrendamiento que estuvo vigente hasta el 2014. Con la entrada en vigencia de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial la cuantía del arrendamiento debe probarse mediante la producción en juicio del contrato escrito y autenticado conforme a lo previsto en los artículos 13, 24 y 27 del mencionado texto legal o bien, en caso de desacuerdo entre las partes con la providencia administrativa emanada de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos como lo pautan los artículos 7, 26 y 32 ejusdem. En este sentido, es ilegal probar mediante testigos la cuantía de las mensualidades por lo que se desechan las promovidas con este fin por la parte accionante las cuales fueron evacuadas durante el debate oral. (…)”.

De lo anterior se observa que, el juez de la recurrida tan sólo hizo referencia de la documental -contrato de arrendamiento- y de la prueba testimonial ofrecida por la parte actora, OBVIANDO COMPLETAMENTE el resto del material probatorio ofrecido por la hoy apelante, siendo alguno de ellos impugnado por la contra parte, así como los ofrecidos por ésta, en el acto de la litis contestación.

Sin embargo, para la procedencia de este tipo de denuncias, el artículo 312 del Código de Procedimiento Civil, exige que la infracción de derecho sea determinante en el dispositivo de la sentencia, pues de lo contrario sería inútil declarar la nulidad de la sentencia en cuestión, por lo que, corresponderá a esta alzada determinar en cada caso, la influencia del examen de la prueba en la decisión. (Sent. S.C.C. de fecha 5 de abril de 2001, caso Eudocia Rojas, contra Pacca Cumanacoa, expediente Nº 99-889), ratificada el 05-12-2011 Nº 2007-000475.
En el sub iudice, la recurrente considera que una de las pruebas silenciadas acompañada por la contraria -parte demandada en la litis contestación- se puede evidenciar por un lado que el canon de arrendamiento que se encontraba fijado para el contrato en cuestión que ambas aceptaron era de Bs. 8.017,92 más el IVA, lo que daba un total de Bs. 12.026,88, y por otro lado, que al existir la variación del canon por metro cuadrado en virtud del decreto presidencial, las partes acordaron aumentar solo en Bs. 242, comenzando así a cancelar la cantidad de Bs. 16.349,13, correspondiente al canon de arrendamiento más el IVA, lo cual se mantuvo durante la vigencia del contrato, a saber, desde el 16-02-2014 al 15-02-2015, bajo estas premisas, observa quien suscribe que efectivamente, la arrendataria estuvo de acuerdo con el primer incremento del canon de arrendamiento, en el primer año de la prórroga, cuyo lapso de tiempo no se está reclamando el pago de la diferencia del canon, razón por la que, las planillas de depósitos acompañadas con el escrito de contestación, carecen de valor probatorio, y por ende no son determinantes en el dispositivo del fallo. Así es establece.
En cuanto a las comunicaciones enviadas por la arrendadora a la arrendataria, acompañadas en copia simple con el escrito libelar, impugnadas por la demandada en la litis contestación, siendo ratificadas y consignadas en original por la demandante de las cuales se observa:
• De la comunicación fechada 13-01-2014 dirigida por la arrendadora a la arrendataria, mediante la cual le notifica, que no va a continuar con la relación arrendaticia que los une, y que a misma finaliza el 15-02-2014, que a partir de esa fecha, empezará a transcurrir automáticamente a su favor la prórroga legal por un lapso de tres (3) años, la misma contiene un sello húmedo “SAKY’S, C.A.” con una firma ininteligible. Hecho éste aceptado por la arrendataria, lo cual no es objeto de prueba.
• De la comunicación sin fecha, dirigida por la arrendadora a la arrendataria, en donde le participa que el canon de arrendamiento mensual para el periodo anual 16 de febrero de 2014 al 15 de febrero de 2015 será la cantidad 15.081,44 más IVA, la misma no contiene sello húmedo de la arrendataria, contiene manuscrito, el nombre de Laura Riva, cédula de identidad Nº 19.870.740 y fecha 22/03/2017.
• Por último, la comunicación fechada 03-02-2015, donde la arrendadora le participa a la arrendataria que el nuevo canon de arrendamiento fijo mensual para el periodo anual 2015-2016, será de la cantidad de ciento diecisiete mil cuatrocientos veintitrés con trece céntimos (Bs. 117.423,13), vigente a partir del 16-02-2015, la misma sólo contiene, manuscrito el nombre de Laura Riva.
En relación a estas dos (02) últimas documentales, este tribunal observa, que la accionada, negó haberlas recibido, por tanto, al no haberse demostrado en autos que las mismas fueron recibidas por la arrendataria, las mismas carecen de valor probatorio, no obstante, a través de una “inspección ocular” -extralitem- practicada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial en fecha 14-07-2016, acompañada en copia simple junto al libelo de la demanda, al ser impugnada por la accionada de autos, fue ofrecida en copia certificada, de la cual se lee textualmente, que la misma se realizó a los fines de hacerles “(…) la entrega de la notificación de de deuda y ajuste de canon de arrendamiento a los representantes legales y/o encargados de cada una de las tiendas que se encuentran funcionando dentro de los locales que conforman dicho Centro Comercial (…)”, si bien es cierto esto no es menos cierto que, de ésta no se desprende el monto de la deuda y menos aun el incremento del canon de arrendamiento, razón por la que, no coadyuva para la resolución de la litis y por ende, no se le a signa valor probatorio. Así se resuelve.

Ahora bien, las pruebas silenciadas, supra mencionadas y aquí analizadas, no son determinantes en el dispositivo del fallo, pues las mismas fueron desechadas de la resolución de la litis, de modo que, al no ser éstas determinantes en el dispositivo del fallo, resulta forzoso para quien aquí decide, declarar como en efecto declara improcedente la presente denuncia. Así expresamente se decide.

SEGUNDO PUNTO PREVIO:
De la impugnación de la cuantía
De conformidad con lo previsto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, es deber del sentenciador superior revisar la sentencia apelada y decretar la existencia de los vicios previstos en el artículo 244 eiusdem, en interpretación y aplicación de esta norma, quien suscribe realiza los siguientes delineamientos:

El vicio de incongruencia negativa sucede cuando el juez omite todo pronunciamiento con respecto a un alegato o defensa oportunamente formulado por las partes, de manera tal que se incumple lo dispuesto en los artículos 243, ordinal 5º y 12 del Código de Procedimiento Civil, según los cuales el juez debe resolver la controversia en forma expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión y a la defensa esgrimida, conforme a todo lo alegado y probado en autos.

En el presente caso el representante legal de la empresa accionada, en el acto de la litis contestación, manifestó: “(…) Niego y rechazo, por inconstitucional e ilegal, la pretensión de la arrendadora-demandante de estimar la cuantía de su demanda en la (sic) exhorbitante suma de CINCO MILLONES TRESCIENTOS CINCUENTA Y DOS SETECIENTOS SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON OCHENTA Y UN CÉNTIMOS (5.352.765,81), equivalentes a treinta mil doscientos cuarenta y un bolívares con sesenta y (sic) sentimos unidades tributarias (Bs. 30.241,61) (…) Y finalmente viola la prohibición legal consagrada en el artículo 41.d del mencionado Decreto Ley que impide a la arrendadora cobrar cánones de arrendamientos que no hayan sido convenidos con la Arrendataria o que deriven procedimientos legales. En resumen la referida CUANTÍA deriva de la violación a las mencionadas normas constitucional y legales, y por tanto es, evidentemente improcedente (…)”.

Así las cosas, tenemos que la recurrida, con ocasión del aludido alegato de la parte demandada no hizo pronunciamiento alguno.

Ahora bien, al respecto es importante destacar que, el juez cumple su deber de congruencia en la medida que resuelve la pretensión y las defensas opuestas por las partes, independientemente de que las razones por las que las acoge o desecha sean ajustadas a derecho.

Por tanto, y visto que en la sentencia definitiva, hoy objeto de revisión, el juez a-quo obvió en absoluto pronunciarse sobre la impugnación de la cuantía planteada en esta causa, en la oportunidad de la contestación, y cuya omisión deviene en infracciones de normas ligadas al orden público, encontradas en el caso bajo estudio, pudiendo afectar -esa omisión- el monto de la condenatoria en costas, es por lo que le resulta forzoso para este tribunal de alzada declarar como en efecto declara la nulidad de la referida sentencia, así pues, es oportuno resaltar que de acuerdo con lo previsto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, es deber del juez del segundo grado de jurisdicción pronunciarse sobre el fondo de la controversia, aun cuando encuentre que la sentencia apelada se halle viciada por defectos de forma, lo que por vía de consecuencia, deviene en que en ningún caso debe el ad quem ordenar la reposición de la causa esgrimiendo para ello que la decisión apelada, está viciada de nulidad en razón del incumplimiento de los requisitos intrínsecos que deben contener las sentencias que están establecidos en el artículo 243 del Código Adjetivo Civil, pues en el actual régimen procesal el juez de alzada debe reexaminar la controversia y proceder a corregir los defectos de forma en que hubiese incurrido la sentencia de primera instancia. Así expresamente se declara.

Anulada como ha sido la decisión recurrida, este juzgado superior, en pleno uso del poder de revisión de la sentencia, mediante el ejercicio de los justiciables del recurso ordinario de apelación, no sólo se circunscribe al análisis de la sentencia apelada en base a los argumentos esgrimidos por el apelante, sino que el mismo va más allá, en virtud de la aplicación por parte del Jurisdicente del principio procesal del “IURA NOVIT CURIA”, en el entendido, que el juez dada la majestad del cargo, conoce del derecho incluso el no alegado, pudiendo éste, observar oficiosamente respecto del pronunciamiento del juez a-quo de los alegatos expuestos por las partes en sus respectivos escritos de libelo de demanda, y de la contestación, que pudiera sobrellevar a la infracción de normas legales de estricto orden público que conlleven a la nulidad, reposición, revocatoria, entre otros, de la sentencia sometida a su decisión, según sea el caso concreto, sin que ello pueda subsumirse en vicios de ultrapetita o extrapetita del fallo del Superior tal y como lo ha establecido la doctrina y la jurisprudencia de nuestro más Alto Tribunal de la República. Es en base a ello, quien decide en esta oportunidad, a los efectos de dilucidar la cuestión sometida a su poder Jurisdiccional de aplicación del derecho al caso concreto, con el fin de impartir justicia en fundamento a los postulados del Estado Social de Derecho y de Justicia que pregona nuestra Carta Magna en sus artículos 2, 3, 253 y 257, observa lo que sigue:

De la lectura pormenorizada e individualizada que efectuó esta juzgadora de las actas procesales que integran al presente expediente, se pudo evidenciar que la parte accionada en su escrito de contestación a la demanda procedió a impugnar el valor que de la demanda que hiciera la actora. Ello, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, del contenido íntegro de la sentencia definitiva-recurrida, dictada por el tribunal a quo, que cursa a los folios que van desde el 133 y 134 del expediente, se pudo observar que en la misma no se hizo mención alguna en cuanto a ese alegato de impugnación de la cuantía planteado por la parte demandadas, no obstante haberse alegado en la oportunidad de la contestación de la demanda, en los siguientes términos:
“(…) Niego y rechazo, por inconstitucional e ilegal, la pretensión de la arrendadora-demandante de estimar la cuantía de su demanda en la (sic) exhorbitante suma de CINCO MILLONES TRESCIENTOS CINCUENTA Y DOS SETECIENTOS SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON OCHENTA Y UN CÉNTIMOS (5.352.765,81), equivalentes a treinta mil doscientos cuarenta y un bolívares con sesenta y (sic) sentimos unidades tributarias (Bs. 30.241,61) (…)”.

En este sentido, se hace necesario traer a colación el contenido del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva...”

Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión Nº R.H.-00504 del 26 de julio de 2005, reiterando criterio anterior, señaló:
“(…) No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”.
En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la estimación realizada por el demandante en su escrito libelar, que, como se dijo, fue estimada en la cantidad de veintisiete millones seiscientos dos mil seiscientos cuarenta y siete bolívares con setenta y cuatro céntimos (Bs. 27.602.647,74) (…)”.

Ahora bien, en el caso sub examine se observa que, la representación judicial de la parte demandada se limitó a negar y rechazar la estimación de la demanda realizada en el monto de CINCO MILLONES TRESCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL SETECIENTOS SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON OCHENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 5.352.765,81), por considerarla exorbitante, sin indicar aportar algún elemento de convicción, sobre la existencia de un nuevo hecho modificativo de la cuantía; toda vez que el fundamento sobre el cual sustentó su impugnación, es materia del fondo de litigio, en virtud de lo cual, en apego al criterio jurisprudencial transcrito supra, debe declararse como en efecto se declara firme la estimación efectuada por la actora en el libelo, a saber, cinco millones trescientos cincuenta y dos mil setecientos sesenta y cinco bolívares con ochenta y un céntimos (Bs. 5.352.765,81)Así se establece.

SEGUNDO:
MÉRITO DE LA CONTROVERSIA
Resuelto los anteriores puntos previos, pasa este tribunal a conocer el fondo del asunto debatido, lo cual hace en los siguientes términos:
La presente acción se circunscribe a la demanda de cobro de bolívares derivados de diferencia en el pago de cánones de arrendamiento (local comercial), interpuesta por la sociedad mercantil Inersiones Esequibo, en contra de la sociedad mercantil SAKY’S, C.A., en la cual manifestó: “(…) Que quedo establecido entre propietarios e inquilinos que el nuevo canon de arrendamiento quedaría en doscientos cuarenta y dos bolívares (Bs. 242,00) por metros cuadrados, monto ese que comenzaría a correr desde el mes de febrero del año 2014, que al ser imputado al canon de arrendamiento del local 18, equivalía a Bs. 14.597,44 más IVA, es decir, Bs. 16.349,13.
Que para el 13 de enero de 2014, ante las dificultades presentadas con ciertos y determinados inquilinos del centro comercial, entre ellos la arrendataria de autos, le remiten una comunicación donde se señala el vencimiento de la relación arrendaticia y el comienzo de la prorroga legal, que en el presente caso es de tres años, con vencimiento expreso para febrero de 2017.
Que para el 22 de marzo de 2014, remiten una comunicación a la arrendataria, donde se le participa el nuevo canon de arrendamiento atendiendo el decreto presidencial, que regiría la relación arrendaticia para el venidero contrato con vigencia 2014/2015, quedando establecido en Bs. 14.597,44 mas IVA, lo que arroja un suma total de Bs. 16.349,13.

La parte demandada en su contestación alegó lo siguiente:
De los hechos que admiten:
Que es cierto que su representada tuvo una relación arrendaticia con la demandante de autos, por 18 años, la cual se inició el día 03/04/1998, sobre un local para uso comercial identificado con el PB-18 con un área de sesenta metros cuadrados con treinta y dos centímetros (60,32 M2), ubicado en el Centro Comercial Abboud Center, situado en el Paseo Orinoco con calle Venezuela de ciudad Bolívar.
Que el último contrato de arrendamiento pactado por las partes según la cláusula cuarta, tuvo vigencia de un (1) año, comprendido desde el 16 de febrero de 2013 al 15 de febrero de 2014, otorgado y autenticado por ante la Notaría Publica Primera de ciudad Bolívar, el 22 de julio de 2013.
Que en fecha 13 de enero de 2014, el apoderado legal de la arrendadora Abg. Simón Andarcia Febres, remitió a la arrendataria una comunicación, en la cual participa que su representada ha decidido no continuar con la relación arrendaticia que los une y que finaliza el 15/02/2014.
Que en fecha 22 de marzo de 2014, como consecuencia de la cláusula quinta del contrato, las partes incrementaron en la suma total de 16.349,13 el canon arrendaticio que regiría durante la prorroga de tres (03) años.
Que el mencionado monto incrementado durante el lapso de prorroga es el único legalmente vigente, que ha venido cancelando oportunamente su representada durante casi tres (3) años, según consta de los depósitos realizados a la cuenta de la arrendadora y cuyo pago reconoce en su cuadro al denominarlo en la columna “Monto Abonado en INVECA”.
De los Hechos que Niega y Rechaza:
Negó y rechazó que a su representada y arrendataria SAKY`S, se le haya aplicado el Decreto Presidencial Inquilinario Nº 602 del 29 de noviembre de 2013 porque obviamente, estaba vigente el contrato de arrendamiento regido por la anterior ley de arrendamientos inmobiliarios de 1999.
Negó y rechazó por inconstitucional e ilegal, la pretensión de la arrendadora-demandante de estimar la cuantía de su demanda en la exorbítate suma de cinco millones trescientos cincuenta y dos mi setecientos sesenta y cinco bolívares con ochenta y un céntimos (5.352.765,81). Dicha cuantía es violatoria del artículo 113 de la Constitución Nacional al vulnerar principios constitucionales fundamentales como la justicia y el derecho; viola además el artículo 3 del vigente Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial y finalmente viola la prohibición legal consagrada en el artículo 41.d del mencionado decreto ley que impide a la arrendadora cobrar cánones de arrendamientos que no hayan sido convenidos con la arrendataria o que deriven procedimientos legales.
Negó y rechazo que en la mencionada prorroga legal las partes pactaran aumentos anuales.
Indicó que el 22 de marzo de 2014, como lo reconoció la arrendadora-demandante en su libelo, cumpliendo la cláusula quinta contractual, las partes incrementaron el canon que regiría en los tres (3) años de esa prórroga, en la suma de 16.349,13 Bs., y que la arrendadora ha recibido puntualmente los pagos de las pensiones inquilinarias, sin que haya reclamado ni mucho menos demandado ninguna otra cantidad, por cuanto, ni contractual ni legalmente le corresponde.
Negó y rechazó que su representada SAKY´S haya recibido ninguna notificación o comunicación escrita de la arrendadora-demandante exigiéndole unilateralmente el aumento ilegal en la pensión de arrendamiento, impugnando las fotocopias de cartas suyas no recibidas anexas al libelo marcadas “C” y “D”.
Negó y rechazó que el Tribunal Primero de Municipio Heres de esta Circunscripción Judicial haya notificado a su representada el 14 de julio de 2016, de ninguna deuda y ajuste del canon arrendaticio, careciendo de todo valor legal la fotocopia de un acta anexada al libelo, la cual impugnó.
Negó, rechazó e impugno la fotocopia de una supuesta carta de fecha 08 de agosto de 2016, anexado marcada “F”, que además de ser una fotocopia de un documento atribuido a la contraparte, no fue recibida por su representada y se pretende imponer unilateralmente el cobro de una deuda inquilinaria ilícita e ilegal.
Negó y rechazo que mediante la aplicación unilateral e ilegal del supuesto método del “canon de arrendamiento fijo” de un supuesto avaluó la arrendadora-demandante pretenda incrementar el canon arrendaticio cobrado por ella, según el contrato, y cobrar una deuda ilícita, ilegal e inexistente en los años 2015 y 2016.
Negó y rechazó la deuda exorbitante, ilegal e irreal, y supuestos intereses, que refleja la arrendadora demandante, en el libelo.
Negó y rechazó que su representada adeude a la arrendadora demandante ningún interés compensatorio, por cuanto, han cancelado todos y cada uno de los cánones arrendaticios convenidos conforme al contrato y a la ley, tal como lo reconoce la demandante en el libelo.
Negó y rechazó que su representada adeude a la arrendadora por cánones de arrendamientos no cancelados la suma de 4.027.872,41, por cuanto esta totalmente solvente en su relación arrendaticia.
Negó y rechazó que su representada adeude a la arrendataria por cánones de arrendamientos no cancelados la suma de 254.340,24 Bs., por cuanto esta totalmente solvente en su relación arrendaticia.
Negó, rechazó e impugno los siguientes documentos anexados por la parte demandante: 1) Documento de condominio del Centro Comercial Abboud Center; 2) Copia del acta de fecha 14 de julio d 2016; 3) Copia de la carta de fecha 3 de febrero de 2015; 4) Copia de la carta de fecha 14 de agosto de 2016; Comunicación al SUNDDE de fecha 7 de septiembre de 2016.
Asimismo consigno al escrito, comprobantes de depósitos realizados a la cuenta del banco Banesco a nombre de la arrendadora-demandante, correspondientes de enero a noviembre de 2016.

De las pruebas promovidas:
La representación judicial de la parte actora, además de las instrumentales analizadas en el primer punto previo aquí resuelto, ofreció las testimoniales de los ciudadanos Filadlfo Manuel Franco Bolaños, Robert Vera, María Silvera y María Isabel España, cuya prueba fue admitida por el a quo, quien fijó día y hora para su evacuación, compareciendo únicamente las ciudadanas María Silvera y María Isabel España, siendo este el resultado de alguna de sus deposiciones:

Testigo María Angélica Silvera, previo juramento de ley, expuso: Que labora en corporación About como asistente administrativo. Que la forma en que se fijababa los cánones de arrendamiento en el Centro Comercial About Center. Luego de un mutuo acuerdo entre inquilinos y propietarios llegaban a un mutuo acuerdo para el canon correspondiente. Que una vez que se llegaba al acuerdo como la empresa inversiones Esequibo le manifestaba a cada inquilino el canon acordado. La empresa mediante una carta que se le dirigía a los inquilinos que se le colocaba un acuse de recibo y la fecha. Que en el caso puntual de la empresa Sakys tiene conocimiento de que se hayan emitido dichas comunicaciones y que las mismas las hayan recibido. Que tiene conocimiento que a la empresa Sakys se le hayan hecho entrega de avisos de canon de arrendamiento durante la relaciona arrendaticia. Que habiéndosele informado a la empresa Sakys los cánones de arrendamiento convenidos y habiéndosele realizado los avisos de cobro correspondientes, el mismo no abandonó no hizo entrega del local arrendado durante la relación arrendaticia. Que de hecho sigue pagando el condominio. Al ser repreguntada por la representación judicial de la parte demandada expuso: Que desempeña para su patrono corporación Abbout propietaria de la arrendadora inversiones Esequibo. Que su función se basa en la preparación de los expedientes de cada cliente del Centro comercial, él contiene la información con respecto a ellos, registro, rif, condominio alquileres y su relación de estado de cuentas lo que debe y lo que ha pagado, tomo, recepción de depósitos, transferencias todas las cobranzas de los clientes, encarga de clientes, bancos, archivos preparación de cartas con aumento y cobros notificaciones de clientes lo administrativo realización de cheques cuentas por pagar y nómina de empleados. Que como empleada de confianza, presencia personalmente los acuerdos que realiza inversiones Esequibo con sus arrendatarios. Porque normalmente cuando hay reuniones se les pide la entrega de café o agua y están presentes. Que no recuerda la fecha en que el representante legal de Sakys C.A habría convenido y firmado con inversiones Esequibo el incremento del canon arrendaticio. Que conoce solo de vista el representante legal de Sakys. Que no ha visto ningún documento escrito mediante el cual Sakys C.A haya aceptado o convenido con inversiones Esequibo la modificación de contrato y específicamente el incremento del canon arrendaticio. (Destacado del fallo)

Testigo María Isabel España, quien una vez juramentada ante el juez de la causa, manifestó: Que labora en la corporación Abboud como administradora de las empresas inveska e inversiones A2040 ambas corresponden al centro comercial Abbout Center. Que en el ejercicio de sus funciones mantiene relación constante con los inquilinos y empleados que conforman el centro comercial Abbout Center. Que mantiene relación constante con todos los inquilinos y los empleados del centro comercial Abboud Center. Que al inicio de la administración antes del 2013 de mutuo acuerdo bajo el sistema de administración se hacían las consultas y ambas partes lo acordaban, luego de un decreto presidencial donde se establece que debía ser bajo metro cuadrado fijo para ese momento 250 bs se genera la reunión se fija en un monto menor de 242bs, que el decreto fue establecido, que no estaban vencidos los contratos y esperaron a que se vencieran en febrero 2015, en años posteriores según los cambios de reglamentos a estos incrementos donde se estableció que debían tener un avaluó para poder obtener el valor real de la propiedad así lo hicieron para el nuevo año hasta la actualidad. Que durante la relación arrendaticia entre las partes se remitieron comunicaciones a la empresa Sakys de ajuste de canon de arrendamiento de acuerdo a lo convenido entre ellos y por exigencia o cobro de cánones de arrendamientos no cancelados debidamente, primero se les informó el monto acordado de los nuevos cánones y si se les pasó avisos de cobro por deuda de cánones y condominios si así los tuviere para el momento. Que no tiene conocimiento de que la empresa Sakys por cualquier día se haya negado a cancelar los ajustes de cánones de arrendamientos o de alguna forma haya ejercido alguna acción en contra de los ajustes que le fueron presentados previamente convenido entre las partes. Al ser repreguntada por la representación judicial de la parte accionada, manifestó: Que actúa como administradora y desempeña el cargo que ella tiene bajo sus funciones: facturación, cobro, consignaciones bancarias, pagos a proveedores y todo de que la misma se deriva tanto personal, empleados como clientes del centro comercial no aparece en actas directivas.

Este tribunal, visto el resultado de las anteriores deposiciones observa que las mismas, principalmente lo que buscan es demostrar que la arrendataria hoy demandada fue notificada del aumento del canos de arrendamiento, del cual se reclama el cobro de la diferencia de los mismos, en tal sentido; y visto que tales deposiciones, no merecen fe debido a que, en cuanto a la testigo María Angélica Silvera, sus dichos son contradictorios toda vez que por un lado manifiesta que la empresa mediante una carta que se le dirigía a los inquilinos que se le colocaba un acuse de recibo y la fecha. Que en el caso puntual de la empresa Sakys tiene conocimiento de que se hayan emitido dichas comunicaciones y que las mismas las hayan recibido y; al ser repreguntada por la parte contraria expuso: Que no ha visto ningún documento escrito mediante el cual Sakys C.A haya aceptado o convenido con inversiones Esequibo la modificación de contrato y específicamente el incremento del canon arrendaticio. De igual manera declaró, Que habiéndosele informado a la empresa Sakys los cánones de arrendamiento convenidos y habiéndosele realizado los avisos de cobro correspondientes, el mismo no abandonó no hizo entrega del local arrendado durante la relación arrendaticia. Que de hecho sigue pagando el condominio, al respecto, si tomamos en cuenta que tal declaración se realizó el día 21-03-5017 y siendo que, el local arrendado fue entregado a la arrendadora en fecha 09-12-2016 de acuerdo a las actuaciones practicadas por la Notaría Pública Segunda de esta ciudad Capital –folios 97 al 100 las cuales no fueron atacadas por ningún medio de impugnación, por lo que tienen pleno valor probatorio- mal puede sostener la testigo que la arrendataria sigue pagando el condominio, cuando ésta ya hizo entrega formal del bien. Por otro lado, en relación a la testimonial de la ciudadana María Isabel España, la misma es poco creíble, pues si bien es cierto que manifestó -Que durante la relación arrendaticia entre las partes se remitieron comunicaciones a la empresa Sakys de ajuste de canon de arrendamiento de acuerdo a lo convenido entre ellos y por exigencia o cobro de cánones de arrendamientos no cancelados debidamente, primero se les informó el monto acordado de los nuevos cánones y si se les pasó avisos de cobro por deuda de cánones y condominios si así los tuviere para el momento- no es menos cierto, que bajo ningún concepto expuso categóricamente que las referidas comunicaciones habían sido recibidas por la arrendataria, por ende, no merecen confianza y menos aun hace nacer en esta juzgadora la plena convicción de la verdad en sus dichos, por tal motivo se desechan de la resolución. Así se determina.

De igual manera, conjuntamente con el escrito libelar la parte actora acompañó las siguientes instrumentales:

1. Copia simple del documento de condominio marcado “B”, de donde se desprende entre otras cosas la descripción del bien inmueble arrendado, la cual no fue impugnada y por tanto se tiene como fidedigna conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

2. Copia certificada del contrato de arrendamiento, celebrado entre las partes intervinientes en fecha 02-07-2013, marcada “B”, del mismo se evidencia la existencia de la relación arrendaticia que existió entre la Sociedad Mercantil Inversiones Esequibo, C.A. (INVESCA) -arrendadora- y la empresa mercantil SAKY’S, C.A. la cual cabe destacar no es objeto de prueba, toda vez que fue un hecho admitido en el acto de la litis contestación. Así se establece.

TERCERO:
MOTIVOS PARA DECIDIR:

Ahora bien, habiendo quedado plenamente establecido en autos, la existencia de la relación arrendaticia, la cual inició el 03-04-1998 finalizando en febrero de 2014, iniciando la prórroga legal de tres (3) años previa notificación a la arrendataria, culminando la misma en el mes de febrero de 2017, cuyo último canon de arrendamiento acordado de mutuo y común acuerdo entre arrendadora y arrendataria se estableció en la cantidad de catorce mil quinientos noventa y siete bolívares con cuarenta y cuatro céntimos (Bs. 14.597,44) más el IVA, lo que dio un total de dieciséis mil trescientos cuarenta y nueve bolívares con trece céntimos (Bs. 16.349,13), monto éste pagado por la arrendataria hasta la entrega definitiva del bien inmueble arrendado.
Sin embargo, la demandante-arrendadora reclama el cobro del pago de la diferencia de dicho canon, toda vez que manifiesta que el mismo fue incrementado, en la cantidad de setenta y ocho mil cuatrocientos dieciséis bolívares (Bs. 78.416,00) más el IVA, el cual arroja un monto total de ochenta y siete mil ochocientos veinticinco bolívares con noventa y cinco céntimos (Bs. 87.825,95) según su decir, le fue notificado mediante comunicación fechada 03-02-2015, notificación ésta que fue negada categóricamente por la arrendataria-demandada, correspondiéndole la carga de la prueba a la accionante de autos demostrar tal hecho, quien ofreció una serie de probanzas para tal fin, no siendo satisfactoria la misma, debido que las mismas no fueron apreciadas en razón de los argumentos expuestos en este fallo y aquí se dan por reproducidos.

Siendo ello así, es importante destacar, que el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial de fecha 23-05-2014 establece diferentes cálculos aceptables, y señala en la parte in fine del artículo 32 que “en caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto al cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación”, por lo que, la parte demandante ha debido acudir a la vía administrativa a fin de dirimir la controversia, y así llegar a un acuerdo con relación a la fijación del canon de arrendamiento, pues; si bien es cierto, que adjunto a la demanda consignó marcado “F” escrito dirigido al Director Regional de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómico (SUNDDE) recibido en dicho organismo el 07-09-2016, según sello húmedo de éste, también es cierto que, no consta que el mismo haya sido sustanciado y menos aun cursa resolución alguna, por tanto, no debió demandar como erróneamente lo hizo, sin antes tener respuesta del órgano administrativo correspondiente.

Al respecto, es necesario aclarar que la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE) interviene cuando hay conflicto entre las partes, y es sólo a petición de parte, a diferencia de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), no tiene potestad de avaluar sino de dar directrices para el cálculo.

De modo que, no existiendo acuerdo entre las partes (arrendadora y arrendataria) a los fines de incrementar el canon de arrendamiento del local arrendado -objeto de este juicio- lo procedente en derecho es la aplicación del artículo 32 del Decreto Ley, el cual establece:

“(…) la fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto Ley, la determinaran el arrendado y el arrendatario, aplicando uno de los siguientes métodos, seleccionado de común acuerdo:
1° (…omissis…)
Se aplicara la siguiente formula:
CAF= (VI/12/M A) x M ax %RA
2° (… omissis…)
3° (…omissis…)
En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener duda en cuanto a su calculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación (…)”.

Así pues, es importante señalar que las normas contenidas en el Decreto Ley antes indicado son de estricto orden público y de estricto cumplimiento por los justiciables, es por ello que la demandante-arrendadora no podía aumentar unilateralmente el canon de arrendamiento, toda vez que, si éste -aumento- no se establece de común acuerdo entre arrendadora y arrendataria, debió acudir a la Súper Intendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE) para su respectiva regulación, tomando como parámetro el artículo 32 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial; el cual entró en vigencia el 23/05/2014; resultando por ello, ilegal el cobro de la diferencia del canon de arrendamiento, pagado a razón de dieciséis mil trescientos cuarenta y nueve bolívares con cuarenta y cuatro céntimos (Bs. 16.349,44) mensuales y por ende sin lugar sin lugar el recurso ordinario de apelación ejercido por la representación de la parte, así como sin lugar la demanda propuesta. Así se dispondrá el dispositivo de este fallo.
CUARTO:
DISPOSITIVO:

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO: NULA la sentencia recurrida de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 243, ordinal 5º y 12 del Código de Procedimiento Civil.

SEGUNDO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido por la representación judicial de la parte actora, Abg. Mary Carolina Vargas, contra la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil… de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial en fecha 29 de marzo de 2017.

TERCERO: SIN LUGAR la demanda de cobro de bolívares derivados de diferencia en el pago de cánones de arrendamiento interpuesta por INVERSIONES ESEQUIBO, C.A., contra la Sociedad Mercantil SAKY’S, C.A.

CUARTO: Se condena en costas del proceso a la parte a la parte actora de conformidad con el artículo 274 del mismo texto legal.

Publíquese, notifíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los veintiséis (26) días del mes de septiembre de dos mil diecisiete (2017) Años. 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
La Juez Superior,

Dra. Haydee Franceschi Gutiérrez. La Secretaria,

Abg. Maye Andreina Carvajal.
HFG/MAC/Haydee.
La anterior sentencia fue publicada en el día de hoy, previo anuncio de ley a las 02:10 p.m.
La Secretaria,

Abg. Maye Andreina Carvajal