TSJ Regiones - Decisión

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, (20) de Octubre del año dos mil diecisiete (2017).
207º y 158º

ASUNTO: KP02-V-2016-000701

PARTE ACTORA: ALEJANDRO ANTONIO TOVAR PEREZ venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 1.272.878 y de este domicilio.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: LENIN COMENRAEZ Y AMILCAR VILLAVICENCIO inscritos en el I.P.S.A., bajo los N° 90.464 y 90.413 y respectivamente de este domicilio.

PARTE DEMANDADA:EMPRESAINVERSIONES ALTOS DE GAVIDIA C.A, representada por (SAMUEL DARIO YANEZ APONTE) venezolano, titular de cedula de identidad No. 11.792.302 y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: LEOPOLDO SILVA ANGULO Y YVOR ORTEGA FRANCO, inscritos en el I.P.S.A., bajo los N°92.011 y 7228 y respectivamente de este domicilio.

SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIODE CUMPLIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA.

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa porCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA incoada por el ciudadano ALEJANDRO ANTONIO TOVAR PERE contra la EMPRESA INVERSIONES ALTOS DE GAVIDIA C.A, representada por SAMUEL DARIO YANEZ APONTE.

SECUENCIA PROCEDIMENTAL
Se inició el presente juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA , incoada por ALEJANDRO ANTONIO TOVAR PEREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.1.272.878, de este domicilio, debidamente asistido por los apoderados judicial, LENIN COMENRAEZ Y AMILCAR VILLAVICENCIO abogados en ejercicio , inscritos en el I.P.S.A. bajo los n° 90.464 y 90.413 respectivamente de este domicilio, contra la EMPRESA INVERSIONES ALTOS DE GAVIDIA C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 11 de Diciembre del 2008, inserto bajo el No. 25, TOMO 98-A, Expediente, 364-909, representada por SAMUEL DARIO YANEZ APONTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 11.792.302de este domicilio, debidamente asistido por los Apoderados Judicial LEOPOLDO SILVA ANGULO Y YVOR ORTEGA FRANCO, inscritos en el I.P.S.A., bajo los N°92.011 y 7228 y respectivamente de este domicilio. En fecha. En fecha 14/03/2016 se introdujo la presente demanda ante la U.R.D.D (Folios 01 al 38). En fecha 16/03/2016 este Tribunal dio por recibida la presente demanda (Folio 39). En fecha 17/03/2016 este Tribunal admitió la presente demanda (Folios 40). En fecha 04/04/2016 este Tribunal libró compulsa (Folio 40). En fecha 30/03/2016 la parte actora consignó escrito con emolumentos necesarios para que se librara compulsa de citación (Folio 41). En fecha 25/04/2016 la parte actora solicitó a este Tribunal se abocará al conocimiento de la causa (Folios 42). En fecha 09/05/2016 este Tribunal se abocó al conocimiento de la presente causa y advirtió el lapso para que se ejerciera o no el derecho de recusación (Folio 43). En fecha 10/05/16 el Alguacil de este Tribunal consignó boleta de citación sin firmar por la parte demandada (Folios 44 al 54). En fecha 16/05/2016 la parte demandada introdujo Poder Apud Acta a los abogados LEOPOLDO SILVA ANGULO Y YVOR ORTEGA FRANCO inscritos en el I.P.S.A., bajo los N° 90.464 y 90.413 y consignó diligencias (Folios 55 al 63). En fecha 10/05/2016 la representación judicial de la parte actora consignó escrito (Folio64). En fecha 23/05/2016 este Tribunal se abocó al conocimiento de la presente causa (Folio 65). En fecha 30/05/2016 la parte demandada consignó escrito de contestación de la Demanda procediendo a Reconvenir de ella (Folios 66 al 70). En fecha 06/06/ 2016 este Tribunal mediante auto negó lo solicitado por la parte actora en fecha 16-05-2016 (Folio 71). En fecha 11/07/2016 este Tribunal advirtió que el demandante reconvenido deberá dar contestación a la reconvención al quinto día de despacho siguiente (Folio 72). En fecha 18/07/2016 este Tribunal advirtió que vencido como se encuentra el lapso de reconvención empezaría a transcurrir el lapso de promoción de pruebas (Folio 73). En fecha 18/07/2016 el demandante reconvenido consignó escrito de contestación a reconvención (Folios 74 al 76). En fecha 10/08/2016 este Tribunal acordó agregar las pruebas promovidas por la parte actora en fecha 04/08/2016 (Folios 77 al 84). En fecha 08/08/2016 la parte demandada promovió pruebas (Folios 85 al 98). En fecha 12/08/2016 la parte demandante introdujo diligencias de impugnación (Folio 99). En fecha 20/09/2016 este Tribunal mediante auto advirtió que se pronunciaría a la impugnación formulada por la parte demandante en la sentencia definitiva, en esta misma fecha este Tribunal admitió las pruebas promovidas por las partes intervinientes (Folio 100 al 101). En fecha 19/09/2016 la representación judicial de la parte demandada introdujo diligencias (Folios 102). En fecha 23/09/2016 este Tribunal se pronunció a la diligencias de fecha 19-09-2016 en consecuencia advirtió que para el quinto día de despacho siguiente trasladarse (Folios 103). En fecha 26/09/2016 se libraron oficios al BANCO EL TESORO, MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA VIVIENDA Y HABITAD Y CORPOELEC (Folios 106). En fecha 30/09/2016 se llevó a cabo inspección ocular (Folios 107 al 108). En fecha 05/10/2016 en vista a la impugnación y la inspección ocular de fecha 30-09-2016 este Tribunal advirtió que se pronunciaría en sentencia de mérito (Folios 109). En fecha 16/10/2016 este Tribunal advirtió que al día a la presente fecha siguiente comenzaría a transcurrir el lapso de informes (Folios 110). En fecha 27/01/2017 este Tribunal advirtió que comenzaría a transcurrir el lapso de observaciones (Folio 111). En fecha 27/01/2017 los apoderados judicial de la parte demandante consignaron escrito de informe (Folios 112 al 115). En fecha 09/02/2017 la parte demandada consignó escrito de observaciones de informe (Folios 116 al 129). En fecha 13/03/2017 este Tribunal advirtió que al día siguiente de la presente fecha comenzaría a transcurrir el lapso para dictar sentencia (Folio 130). En fecha 16/02/2017 este Tribunal dio entrada al oficio del banco del tesoro de fecha 15-02-2017 (Folios 131 al 133). En fecha 17/04/2017 este Tribunal mediante auto acordó diferir la publicación de la sentencia para el décimo quinto día de despacho siguiente (Folio 134). En fecha 11/05/2017 este Tribunal dictó auto mediante el cual difirió la publicación de la sentencia dentro de un lapso de cinco día de despacho a la referida fecha, por cuanto, se observó que no habían llegado resultas de información (Folios 135 al 136). En fecha 19/05/2017el Alguacil del Tribunal consigno copia fotostática del folio 265 del libro de correo del tribunal dando respuesta de los oficios enviados Nos 603 y 604 (Folios 137 al 140). En fecha 27/06/2017 el Tribunal dictó auto de entrada a resultas de oficio dirigido a Banavih (Folios 141 y 142).

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
De los términos en que fue emitida la demanda, evidencia ésta Juzgadora, que la presente causa de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA, incoada por el cuidado ALEJANDRO ANTONIO TOVAR PEREZ contra la EMPRESA INVERSIONES ALTOS DE GAVIDIA C.A, representada por SAMUEL DARIO YANEZ APONTE, ambos ya identificados en autos, alegando la parte actora que era el caso que suscribió con la Empresa INVERSIONES ALTOS DE GAVIDIA C.A, representada por el ciudadano SAMUEL DARIO YANEZ APONTE, un documento de contrato que se denominó Opción a Compra y tiene por objeto la venta de un apartamento distinguido con el No. 7-A, y el cual formaba parte integrante del edificio Altos de Gavidia, ubicado en la calle 10 con carreras 22 y 23 de esta ciudad, lo cual en el contrato estipulaba expresamente lo siguiente; PRIMERO; “LA VENDEDORA “concede una opción de compra a el “COMPRADOR” , para adquirir un inmueble constituido por un apartamento que formará parte integrante de una edificación en fase de construcción, el cual según el proyecto de construcción se determina como el apartamento No 7-A, el cual tendría una superficie de OCHENTA Y SEIS PUNTOS UNO METROS CUADRADOS (86, 10 M2)aproximadamente, y el cual formara parte integrante del edificio Residencias Altos de Gavidia, en la calle 10 entre carreras 22 y 23 de esta ciudad, actualmente en construcción y que pertenece en plena propiedad a la sociedad de comercio INVERSIONES ALTOS DE GAVIDIA CA., que dicho inmueble constaría de tres habitaciones, dos baños con piezas sanitarias incluidas, cocina, sala estar, lavadero, cerámica de primera, puertas de closet y dos puestos de estacionamiento. Que es convenido entre las partes que el comprador podrá optar por un maletero ubicado en la planta baja, cuyo valor será determinado por la vendedora antes de culminar la obra y de conformidad las dimensiones del mismo, el mismo una vez cancelado seria incluido en el documento definitivo de venta del inmueble. Y que a tales fines legales correspondiente se deja constancia de que las partes que suscriben este documento, conocen a cabalidad el inmueble y la documentación inherente a su propiedad, y condiciones de habitabilidad lo han apreciado visualmente, y lo han hallado convenientes en sus dimensiones y comodidades que a la fecha del presente contrato presenta. De igual forma “EL COMPRADOR” declara conocer a cabalidad el proyecto del edificio en fase de construcción antes mencionado, y declara su conformidad con el mismo así como con las dimensiones y divisiones del apartamento objeto de la presente opción “EL COMPRADOR” autoriza expresamente a “LA VENDEDORA” a realizar cualesquiera modificaciones en el proyecto de construcción siempre y cuando no afecten las dimensiones y accesorios del apartamento objeto de la presente opción, así como las modificaciones que “LA VENDEDORA” considere necesario realizar en las áreas comunes del edificio en construcción. SEGUNDO; “EL COMPRADOR” se obliga a comprar a “LA VENDEDORA” el inmueble antes descrito, igualmente conviene y acepta en que la determinación y pago del precio de venta de referido inmueble se hará conforme a lo siguiente; primero la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 600.000) que “EL COMPRADOR” deberá cancelar a la vendedora en los siguientes plazos y las siguientes cantidades, las cuales a los efectos del presente contrato serán imputados al precio de venta final del inmueble; a) reserva inicial; la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs 430.000,00) cantidad que fue cancelada por el comprador en dinero efectivo y moneda de curso legal a entera satisfacción de la vendedora por concepto de reserva del apartamento, b)cuotas ordinarias; la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES (Bs 170.000.00) mediante el pago de dos cuotas mensuales, en dinero en efectivo contados a partir del 11 de mayo del 2011. Es convenido entre las partes que para garantizar el pago de las cantidades y en las fechas antes mencionadas, sin que ello implique novación de la obligación que se asume en el presente contrato; dichas cantidades podrán ser contenidas mediante la emisión de letras de cambio libradas y aceptadas por el comprador. La vendedora se obliga a entregar al comprador las referidas letras a medida que las mismas sean debidamente canceladas. En caso de incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato y en especial del pago de las cantidades y en las fechas indicadas en la presente clausula, por culpa o negligencia del comprador dará derecho a la vendedora a solicitar la Resolución o Cumplimiento de presente contrato de Opción a Compra y en consecuencia a exigir al comprador a pagar a título de cláusula penal y como indemnización por daños y perjuicios la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMO (Bs 30.000,00), de igual forma convenido entre las partes en caso de incumplimiento de la presente cláusula por parte de la vendedora, está obligada a devolver las cantidades recibidas así como de pagar al comprador a título de cláusula penal y como indemnización por daños y perjuicios la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMO (Bs 30.000,00).TERCERA; el plazo de vencimiento del contrato finalizará el 30 de agosto del año 2012, fecha el cual será culminada la obra. Y el documento definitivo de compra y el documento de condominio del edificio se protocolizará 6 meses después de culminada la obra. El comprador se obliga en virtud de la presente cláusula a hacer entrega a la vendedora todos los recaudos necesarios para dicha protocolización del documento definitivo de compra; así como los recaudos necesarios para la tramitación del crédito con la Institución Financiera designada por la vendedora mediante notificación por escrito, y en el plazo que la establezca. CUARTA; será por cuenta del comprador quien delega en la vendedora la realización y tramite de todas las diligencias y gastos necesarios ya sea de Notaria o Registro, habilitación, traslado, honorarios profesionales de abogados designado por la vendedora, así como todos los gastos necesarios relacionados para hacer efectiva la autenticación del presente documento y así como la protocolización del documento definitivo de venta por ante la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente, para ello el comprador inicialmente cancelará a la vendedora la suma de TRES MIL BOLIVARES (Bs 3.000,00) para la autenticación del presente documento y de gastos administrativos, los cuales serán cancelados al momento de firmar el documento. QUINTA; el comprador no podrá ceder ni traspasar este contrato total ni parcialmente, sin la autorización expedita por la vendedora, por lo que esta última no reconocerá como comprador a ningún otra persona siendo única y exclusivamente responsable el comprador de todas las obligaciones contraídas por él en el presente contrato de hasta su terminación, así como también los daños y perjuicios, gastos judiciales o extrajudiciales que se ocasionen por razón de este o cualquier otro incumplimiento. SEXTA; es entendido entre las partes y así lo aceptan que el contrato se encuentra condicionado a la conformidad de los organismos gubernamentales correspondientes en la entrega de los permisos necesarios para su construcción, los cuales han sido diligentemente solicitados por la sociedad de comercio INVERSIONES ALTOS DE GAVIDIA C.A, por lo que la revocatoria de los mismos en forma intempestiva por parte de los referidos organismos, o la expropiación , o la paralización de la mencionada obra por cualesquiera otros entes locales o nacionales, o las invasiones por parte de terceros a la obra en construcción no será considera como imputable a la vendedora, se considerara como una causa a fuerza mayor por lo que solamente será generada a esta ultima la obligación de devolver las cantidades recibidas por el comprador sin ningún tipo de penalidad ni indemnización alguna por daños y perjuicios sufridos por el comprador. SÉPTIMA; Es convenido entre las partes que las cantidades canceladas por el comprador no generaran ningún tipo de interés a su favor. OCTAVA; A los fines de notificación establecidas en el presente contrato el comprador establece como domicilio la carrera 2 entre calles 6 y 7 residencias KAMARATA Apto. 3-B Nueva Segovia de este domicilio. La vendedora establece como domicilio oficina de venta calle 10 con carreras 22 y 23 de este domicilio. NOVENA; Para todos los efectos y consecuencias derivados de este contrato las partes eligen como domicilio especial a la ciudad de Barquisimeto, a la jurisdicción de cuyos Tribunales conviene en someterse en caso de litigio. DECIMA; queda entendido entre las partes que dicha venta no está sujeta a Índice de Precios al Consumidor. De esta manera, la referida opción se encuentra vencida, ya que la empresa se comprometió en el contrato a finalizar la obra para el 30 de agosto del año 2012 y seis meses después de ello se suscribiría el documento definitivo de la venta, situación que hasta la fecha no había ocurrido. Por otra parte indicó que él había procedido a cancelar las cuotas respectiva del saldo del precio total de la compra, para lo cual la demandada emitió los siguientes cheques; 1)No 0827, de fecha 12-07-2011 por la cantidad de Bs.20.000,00. 2) No. 0862, de fecha 17-08-2011 por la cantidad de Bs 50.000,00, 3) No.0891, de fecha 19-09-2011 por la cantidad de Bs.50.000,00, 4) No. 0924, de fecha 24-17-2011 por la cantidad de Bs.25.000,00, 5) No. 0953, de fecha 01-12-2011 por la cantidad 25.000,00, que ya se había cancelado la totalidad del precio de venta fijado en la cláusula SEGUNDA, por la suma de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00), lo que significaba que todas las obligaciones asumidas por el comprador se encontraban consumadas, mientras que la empresa debió para más tarde para el 28 de febrero del 2013 haber suscrito el documento definitivo de la venta, sin que hasta la presente fecha hubiera acontecido, y que desde el vencimiento de la fecha comprometida de hacer entrega formal y material del apartamento ha acudido en forma constante a la oficina del representante de la empresa, quien le manifestó que la obra la terminarían en distintas fechas y que a pesar de que la obra presenta un importante avance, para el día de la presentación de la presente demanda no la habían terminado, ni realizado el documento de condominio para poder cumplir con su obligación de otorgar el documento definitivo de venta, a pesar de que ya fue cancelada la totalidad del precio, sin que hasta la fecha la hoy demandada de cumplimiento, igualmente señaló que la obra en construcción pesa una hipoteca a favor de CASA PROPIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTAMO ya que había otorgado un préstamo de construcción al proyecto tal como consta en documento protocolizado por ante el Registro del Primer Circuito el 25 de Noviembre del 2010 bajo el No. 30 folios 167 Tomo 34, donde se estableció un plazo de ejecución de 24 meses (vencería En Noviembre del 2012), al condiciones de la obra (que obviamente fue modificada y no reconocemos si el acreedor hipotecario conoce el mismo), por lo que presumen que el crédito es líquido y exigible desde esa fecha, en referencia a ello hizo citación al autor Luis Aguilar Gorrondona en su obra “Contratos y Garantías” pág. 143 y señaló la Sentencia No. 116 del 22 de marzo de 2013, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, indicando que se encuentran presente en un Contrato Bilateral de Opción de Compra-Venta y que se encuentran presentes los tres elementos requeridos para considerar la opción suscrita como una venta pura y simple; Consentimiento de ambas partes, comprador y vendedor, objeto que ambas partes describen el objeto de la venta de un apartamento que formara parte integrante de una Edificación en fase de Construcción ya antes descrito, precio ambas partes fijaron en la suma de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.600.000,00). Que es claro que por su parte se dio cumplimiento con todas las obligaciones pactadas en dicho contrato, que fueron ejecutadas en la forma convenida, como fue el pago del precio pactado, y que la empresa declaró haber recibido y como vencido que se encuentra el lapso señalado en dicho contrato para la entrega del mismo que debió ocurrir en fecha 30 de Agosto del 2012, más los 6 meses para realización de los documentos individualizados; que habían consideraciones suficiente para que la empresa cumpliera formalmente con la entrega del bien vendido y que había agotado todas las vías amistosas dirigida para que se verificaran las mismas, y en vista de los incumplimientos como han sido todas las promesas de la terminación del edificio es que se vio a la necesidad a efectuar la demanda. En virtud a ello, pidió que se cumpliera con el negocio efectuado, exigió la entrega formal del apartamento vendido, otorgando los títulos de propiedad y su ocupación con su debido puesto de estacionamiento asignado al apartamento y que en el supuesto que la parte demandada no realizara la entrega del bien en forma voluntaria, solicitó que sea condenada y que la sentencia sirva como título de propiedad de acuerdo al artículo 531 del código de Procedimiento Civil, Que en el supuesto negado por no tener documento de condominio registrado por lo que no podría cumplirse el anterior petitum que se les permitan a su costas realizar el documento de condominio, toda vez que el edificio se encontrara en su casi totalidad terminado, que en virtud de que la demandada recibió la totalidad del precio objeto del contrato, pague al demandante intereses a la tasa de mercado inmobiliario institucional, hasta que el pago tenga lugar, que debería ser cancelados sobre los 600.000,00, desde la fecha 30 de agosto del 2012 fecha que fueron canceladas la totalidad del precio, en el pago por conceptos de daños y perjuicios del 9% anual del valor del inmueble en referencia a los establecido en el artículo 29 de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que sería el valor de alquiler de un inmueble de las características dadas, lo cual debería ser calculada desde la fecha prometida de entrega, hasta que tenga lugar, y estos daños y perjuicios tienen que ser calculados al valor del inmueble cuando la entrega tenga lugar, por lo cual, solicitó la realización de una experticia complementaria al fallo para su determinación. E igualmente solicitó que tanto el apartamento como el edificio sean entregados en las condiciones ofrecidas pero que en vista de que actualmente es imposible que el edificio cumpla con las condiciones pactadas una vez cumplida con la obligación de hacer la tradición legal del inmueble, toda vez que al no presentar ni el edificio ni el apartamento las condiciones ofrecidas el valor debería ser disminuido del monto pagado y ser reembolsado, así mismo solicitó las costas procesales. Fundamento su pretensión en los artículos 1.167, 1.264, 1.133, 1.474, 1.488, 1518, 1.521, 133, 152 y 153 del Código de Comercio y el artículo 34 parágrafo único ordinal D, 37 y 38 de la Ley de Propiedad Horizontal. De tal razón, estimó la presente demanda en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 600.000), equivalente a TRES MIL TRECIENTOS OCHENTA Y NUEVE UNIDADES TRIBUTARIAS. Así mismo solicitó medida cautelar en conformidad con el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, pidió que se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble a los fines de evitar que la parte demandada pudiera realizar actos atentatorios al derecho de propiedad de la parte accionante, que dada la existencia del fundado temor de que la parte demandada cause un daño o lesión irreparable o de difícil reparación a su patrimoni, que bien sea en la disposición del inmueble o por gravarlo, por tal motivo solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre tres lotes de terrenos, A)un lote de terreno propio y todas las bienhechurías sobre el construidas, situado en la calle 10 entre carreras 22 y 23 de esta ciudad, el cual posee una superficie de UN MIL METROS CUADRADOS comprendidos dentro de los siguientes linderos: NORTE: con terreno que esta o estuvo ocupado por Faustino Fernández, SUR: con terreno que estuvo o está ocupado por Teotiste Díaz, ESTE: con terreno que estuvo o está ocupado por Isidro Briceño y OESTE: con calle 10 que su frente; B- una parcela de terreno, ubicado en la calle 10 entre carreras 22 y 23; distinguida con el No. 22-51, del sector centro-este, la cual posee una superficie de quinientos treinta y seis metros cuadrados con quince decímetros cuadrados (536,15 M2); comprendida dentro de los linderos siguientes; NORTE; en línea de dieciocho metros con setenta y cinco CENTÍMETROS, con inmueble ocupado por Eugenia Mendoza, SUR; en línea de cuarenta y un metros con ochenta y cinco centímetros con inmueble ocupado por Mario de Pool y Sucesión García; veintiún metros y cinco metros con veinticinco centímetros con inmueble ocupado por la caja de ahorros de empleados de la UCLA; ESTE; en línea de un metro con sesenta centímetros, once metros con noventa centímetros con inmueble ocupado por la caja de ahorro de los empleados de la Ucla y doce metros con sesenta y cinco centímetros con inmueble ocupado por Eugenia Mendoza y OESTE; en línea de ochenta centímetros con calle 10que es su frente y veinte metros con terreno propiedad de Hernán Pastor Briceño Dorante y C- una casa construida por bloques y adoboncito, piso de granito y el terreno propio sobre el cual está construida, ubicada en la calle 10 entre carreras 22 y 23, distinguida con el No. 22-65 la cual tiene una superficie de Trescientos cincuenta y ocho metros cuadrados con ochenta y siete decímetros cuadrados, comprendida dentro de los linderos NORTE: en diez metros con doce centímetros con inmueble ocupado por ManfredoCrugnale, dieciocho metros con veintiséis centímetros con inmueble ocupado por Marlo Manzini y José Mancini, SUR: en dos metros con noventa y cinco centímetros, nueve metros con cuarenta y cuatro metros y dieciocho metros con setenta y ocho centímetros con inmueble ocupado por Hernán Briceño, casa No. 2-51, ESTE: Martillo de ventiocho centímetros con inmueble ocupado por Hernán Briceño casa No. 22-51, nueve metros con cuarenta y ocho centímetros y seis metros con sesenta y tres centímetros con inmueble ocupado por Petra Mercedes de Domínguez y OESTE: En dieciséis metros con cincuenta y siete centímetros con calle 10 que es su frente . Estos lotes le pertenecen a la empresa demandada según consta en documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito en fecha 05 de Abril del 2010 bajo el No. 2010.394, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 362.11.2.1.1468 correspondiente al libro de folio Real del año 2010 No. 2010.395 asiento registrado 1 del inmueble matriculado con el No. 362.11.2.1.1469 correspondiente al libro de folio real del año 2010con No.2010.396 asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 362.11.2.1.1470 y correspondiente al libro del folio real del año 2010, la cautela solicitada es de conformidad con el artículo 585 del código de Procedimiento Civil. En este mismo sentido, mencionó que ya la empresa INVERSIONES ALTOS DE GAVIDIA contaba con otras demandas, como la del asunto KP02-V-2014-000025 llevado por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil y Mercantil del estado Lara, donde existe sentencia condenatoria y otro asunto donde condenaron a pagar al accionista y Director Principal SAMUEL YANEZ que curso ante el Juzgado Primero Civil según asunto KP02-V-2014-1924, el cual existe condena de Primera Instancia y del Juzgado Superior, con ello se terminaba de corroborar las presunciones para la procedencia de las medidas solicitadas. En cuanto al domicilio procesal señaló la siguiente, carrera 18, esquina calle 23, torre financiera del centro, piso 2, oficina 2-7. Finalmente solicito que la presente acción fuera declarada con lugar.
Ahora bien dentro de su oportunidad procesal la parte demandada dio lugar a la contestación de la demanda, rechazando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes la presente demanda, tanto en los hecho como en el derecho, por lo que no era cierto en su totalidad lo alegado por la parte, en efecto, alegó que se inició y construyó un edificio de apartamentos denominado ALTOS DE GAVIDIA, ubicado en la calle 10 entre carreras 22 y 23 de esta ciudad, que cuyas obras civiles ya se encontraban totalmente terminadas para la fecha de la presente demanda, ahora bien, que cuando se celebró con el ciudadano ALEJANDRO ANTONIO TOVAR PEREZ, ya antes identificado en autos, el contrato de Opción A Compra, sobre el apartamento de No. 7-A con una superficie de 86.10 MTS2; como erróneamente se expresa en la demanda, el cual forma parte del mencionado edificio, así mismo se había dejado constancia que el referido edificio se encontraba en construcción, y también, convinieron que el plazo de vencimiento de la opción de compra finalizaría en fecha 30 de agosto del 2012. Y según, en la CLÁUSULA PRIMERA del contrato las partes acordaron lo siguiente: “… a los fines legales correspondiente se deja constancia de que las partes que suscriben este documento, conocen a cabalidad el inmueble y la documentación inherente a su propiedad, y condiciones de habitabilidad lo han apreciado visualmente, y lo han hallado convenientes en sus dimensiones y comodidades…” y que según la cláusula segunda se estableció lo siguiente : “….EL COMPRADOR” se obligó a pagar el precio de venta del mencionado apartamento en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 600.000) lo cual se efectuó así a) reserva inicial; la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs 430.000,00) b)CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES (Bs 170.000.00) mediante el pago de dos cuotas mensuales contados a partir del 11 de mayo del 2011…” manifestó a este Tribunal que la forma de pago fue incumplida flagrantemente por el actor, lo cual se corrobora en el texto del libelo de la demanda, cuando exponen lo siguiente; (…es importante igualmente señalar que mi representado procedió a pagar las cuotas respectivas del saldo del precio total, para lo cual la vendedora y hoy demandada, emitió los siguientes recibos : 1)No 0827, de fecha 12-07-2011 por la cantidad de Bs.20.000,00. 2) No. 0862, de fecha 17-08-2011 por la cantidad de Bs 50.000,00, 3) No.0891, de fecha 19-09-2011 por la cantidad de Bs.50.000,00, 4) No. 0924, de fecha 24-17-2011 por la cantidad de Bs.25.000,00, 5) No. 0923, de fecha 01-12-2011 por la cantidad 25.000,00…). También en la parte IN FINE de la citada CLAUSULA SEGUNDA del contrato, las partes estipularon lo siguientes, “… es convenido entre las partes en caso de incumplimiento de la presente cláusula por parte de la vendedora, está obligada a devolver las cantidades recibidas así como de pagar al comprador a título de cláusula penal y como indemnización por daños y perjuicios la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMO (Bs 30.000,00)…”. EN LA CLÁUSULA SEXTA se condicionó dicho contrato; “…condicionado a la conformidad de los organismos gubernamentales correspondientes en la entrega de los permisos necesarios para su construcción, los cuales han sido diligentemente solicitados por la sociedad de comercio INVERSIONES ALTOS DE GAVIDIA C.A, por lo que la revocatoria de los mismos en forma intempestiva por parte de los referidos organismos, o la expropiación , o la paralización de la mencionada obra por cualesquiera otros entes locales o nacionales, o las invasiones por parte de terceros a la obra en construcción no sería considerada como imputable a la vendedora, se considerara como una causa a fuerza mayor por lo que solamente será generada a esta ultima la obligación de devolver las cantidades recibidas por el comprador sin ningún tipo de penalidad ni indemnización alguna por daños y perjuicios sufridos por el comprador…”, y conforme a la CLÁUSULA TERCERA las partes establecieron que el plazo de vencimiento se fijó para el 30 de agosto del año 2012, fecha tentativa de la culminación de la obra. Que como quiera desde que se celebró el contrato de marras, es decir, en fase de construcción del edificio, su culminación estuvo condicionado a que el desarrollo normal de la obra no se viera perturbado por causas y razones no imputables a la vendedora, las cuales acontecieron y debido a ellas habían impendido el cumplimiento del cronograma tentativo para el termino o culminación de la obra, y que también había impedido el cumplimiento de las obligaciones contraídas por la vendedora con los distintos adquirente de los apartamentos, hoy totalmente construidos. Por tanto, era menester enfatizar que la construcción y entrega oportuna de los apartamentos ha sido afectada por las ocurrencias de hechos no imputables a la vendedora, y que en la doctrina de Derecho Administrativo se denominaba “HECHO DEL PRINCIPE”, o de Derecho Civil “FUERZA MAYOR”, pues debido a la inocultable escasez de materiales e insumos para la construcción que habían afectado al país de forma pública, notoria y comunicacional, que la construcción de viviendas se retrasó, pues que el único proveedor de tales insumos son los organismos y empresas del estado. Y asimismo, a pesar de que hoy por hoy, se encontraban terminadas las obras civiles del edificio ALTOS DE GAVIDIA y haberse solicitado en reiteradamente la instalación de servicios públicos, como el suministro eléctrico, los organismos competentes han hecho caso omiso, por lo cual la habitabilidad del edificio no les ha sido acordada, y en consecuencia, no era posible registrar el documento del condominio, el cual ya se encontraban redactados, para seguidamente, otorgar ante el Registro Público el documento de venta. Alegó que era inadmisible la acción propuesta por el actor, puesto que el presente caso estaba sometido a condición suspensiva, tal cual como acordaron expresamente las partes en la cláusula sexta, Por consiguiente siendo que la condición, en derecho, es el hecho futuro e incierto del cual depende el nacimiento o extinción de un derecho, una obligación o un negocio jurídico, entonces la condición constituye un elemento accidental del negocio jurídico, es decir, era adherida por las partes al momento de constituir la obligación, que por lo tanto, estaban en presencia de un contrato que las partes sometieron a condición suspensiva, cuyo cumplimiento solo puede exigirse jurídicamente a partir del acontecimiento real del hecho convenido, por lo tanto la demanda debería ser inadmisible, así expresamente lo solicitaron, de ese mismo modo, y por lo antes expuesto, que era cierta la afirmación espontánea de la parte actora, de que estaban en una situación de incumplimiento pero que no era imputable a la vendedora, por lo cual la rechazaron rotundamente, que la causa era imputable única y exclusivamente a las políticas de los organismos competentes del estado, por lo que en el presente caso estaban en presencia sobrevenida de la estipulación acordada contractualmente por las partes, que se traduce en que la vendedora es absolutamente irresponsable frente a la compradora por los hechos, acciones u omisiones de los organismos gubernamentales y que oportunamente probaran que no se ha entregado la habitabilidad del edificio debido a que órganos del estado no habían cumplido con la dotación de servicios esenciales para el disfrute de los futuros residentes del edificio. Rechazó que se encontraran en situación de incumplimiento de contrato por causas imputables a ella e igualmente rechazó la estimación de la demanda, así como la pretensión de daños y perjuicios, los pretendidos intereses, la actiocuantiminoris, y así como la solicitud de la parte actora de pretender redactar documento de condominio. En este orden de ideas, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 365 del código de procedimiento civil, procedieron a RECONVENIR FORMALMENTE a la parte actora, al ciudadano ALEJANDRO ANTONIO TOVAR PEREZ, ya identificado en autos, para que en su carácter de optante en compra del apartamento ya antes descrito, que cuyas medidas y demás determinaciones cita el actor en su libelo de la demanda, contestada Supra, el cual forma parte del edificio ALTOS DE GAVIDIA, cuyas medidas también dieron por reproducidas, CONVENGA EN LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA o a ello sea condenado por el Tribunal, fundamentaron la acción RECONVENCIONAL por RESOLUCION del mencionado contrató de opción de compraventa en la cláusula segunda del contrato que suscribieron, en los artículos 1.133, 1.159 y 1.167 del Código Civil, y así como en la confesión espontánea que hizo la parte actora en su libelo de la demanda cuando invocó e imputa a la empresa de un incumplimiento contractual, razón que era cierta pero que no imputable a la vendedora, por lo tanto corroboraron lo que ambas partes transcribieron en el contrato “…es convenido entre las partes en caso de incumplimiento de la presente cláusula por parte de la vendedora, está obligada a devolver las cantidades recibidas así como de pagar al comprador a título de cláusula penal y como indemnización por daños y perjuicios la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs 30.000,00)…”, es decir que conforme a esto, al acontecer la imposibilidad de dar cumplimiento con las pretensiones del actor, que le hiciera devolución de los (Bs.600.000,00), suma que consignarían una vez que el Tribunal en su sentencia definitiva declare la resolución del contrato, y al dejar sin efecto la opción de compraventa el inmueble ya identificado. Estimaron la presente reconvención en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00), equivalentes a TRES MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y NUEVE (3.389) UNIDADES DE CREDITO. Por último solicitó fuera admitida la reconvención y se declarara con lugar en la definitiva.
En este mismo sentido, el demandante reconvenido dentro de su oportunidad procesal dio contestación a RECONVENCION POR RESOLUCION DE CONTRATO, donde negó, rechazó y contradijo la reconvención en todas y cada una de sus partes, tantos en los hechos narrados por no ser ciertos, como era en el derecho esgrimido como fundamento de la pretensión. Que tal como se expuso en la demanda, se suscribió con la empresa ya antes identificada, un documento contentivo de contrato que se denominó opción a compra y que tenía por objeto un apartamento; la motivación principal de la demanda se sustentaba en el incumplimiento por la demandada reconviniente de otorgarle el instrumento de protocolización y la negativa expuesta de aceptar la protocolización definitiva, que bajo este panorama, los demandados reconvinientes una vez aceptada la suscripción del contrato, habían pretendido solicitar la resolución del mencionado contrato de opción a compra, invocando su propio incumplimiento, y que esto lo hacían cuando aducen en su escrito de reconvención lo siguiente; (… de la confesión espontanea que hiciera la parte demandante en su libelo de la demanda, cuando invoca e imputa a nuestra representada un incumplimiento contractual, el cual es absolutamente cierto, pero no imputable a la vendedora..). Que la demandada reconviniente pretendía eximirse de la obligación de otorgarle la tradición legal del inmueble vendido, aduciendo que tal incumplimiento es imputable únicamente a las políticas de los organismos competentes del estado, queriéndose hacer valer lo que se conoce por el hecho del príncipe o excepción de cumplimiento por fuerza mayor, y que en base a este argumento y una vez admitido y reconocido su incumplimiento, pretendían la resolución del referido contrato. En este sentido señaló el artículo 1.167 del código civil, que si se analizaba la norma ut supra, la misma facultaba a la parte que haya cumplido su obligación a reclamar en estrados a su elección, bien el cumplimiento o la resolución del contrato, en contra de quien no ejecutó su obligación, por lo que concluyó que para acudir a estrados a solicitar el cumplimiento o resolución de un contrato, necesariamente debería el demandado reconviniente estar en cumplimiento de sus obligaciones, y siendo la parte demandada reconviniente quien no ejecutó su obligación, pretendía resolver un contrato cuando el demandante de buena fe había cumplido cabalmente con su obligación principal a cancelar el pago total del precio pactado, indicó que él había cumplido con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordenaba tal como lo establecía el artículo 1.264 del código civil, lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma acentuada, que no podía ser condenado a una resolución de contrato siendo cumplidor de buena fe de sus obligaciones. Así pues, ya había pagado la totalidad del pago fijado en la cláusula segunda, por la suma de (Bs.600.000, 00), que su obligación se encontraba consumada, mientras la empresa reconviniente debió para más tardar el 28 de febrero del 2013 haber suscrito el documento definitivo de venta, sin que la presente fecha hubiera acontecido, por lo que mal puede la demandada reconviniente solicitar la resolución, puesto que tal pretensión escapaba de los más esenciales elementos de la lógica y carecía de fundamentos jurídicos. Así mismo, indicó que la doctrina distingue diversas condiciones para la procedencia de la acción resolutoria de un contrato, que era necesario que se trate de un contrato bilateral, era necesario el incumplimiento culposo de la obligación de la otra parte, ello es evidente, porque de lo contrario, si el incumplimiento es debido a causa extraña no imputable a las partes, se aplicaría las normas de la teoría de los riesgos y no las relativas a la resolución, dicho esto, que en el presente caso, el contrato estaba legalmente perfeccionado y con fuerza de ley entre las partes, que esto significaba obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en las correspondientes responsabilidades civiles por su incumplimiento que acarreaban para las partes las variadas situaciones que puedan presentarse con motivo de dicho cumplimiento. Que las partes estaban obligadas a cumplir el contrato así como con la ley, es uno de los principios de mayor abolengo en el campo del Derecho, que su origen se remontaba a ARISTOTELE. En virtud de esto, solicitó que fuera declarada improcedente la presente reconvención y en la definitiva procedente la pretensión de cumplimiento de contrato peticionados en el libelo.

ESCRITO DE INFORMES.
Oportunamente la parte actora consignó el respectivo escrito de informes, cuyo contenido versa sobre la síntesis de los hechos suscitados en la presente causa, la cual esta juzgadora da por valorada.

VALOR DE LAS PRUEBAS
A los fines de pronunciarse sobre la pretensión contenida en la demanda esta juzgadora pasa a analizar la naturaleza y el valor de las pruebas, al respecto cabe señalar:

Entiende quien juzga, que en el proceso Civil, las partes persigan un fin determinado: Que la sentencia les sea favorable. Pero el sistema dispositivo que lo rige por mandato del Artículo 12 del Código Civil Venezolano Vigente, impone que el Juez no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos. De ahí que las partes tengan la carga desde el punto de vista de sus intereses, de no solo afirmar los hechos en que funda su pretensión, sino también probarlos, para no correr el riesgo de que por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sostenida, sus hechos alegados no sean tenidos como verdaderos en la sentencia y sufran por tanto el perjuicio de ser declarados perdedores. Precisamente esta necesidad de probar para vencer es lo que se denomina la carga de la prueba, consagrada en nuestra legislación patria, en el artículo 1354 del Código Civil venezolano vigente.

Nuestra Sala de Casación Civil, de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expresado: “Al atribuir la carga de la prueba, la doctrina moderna, atiende a la condición jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho anunciado que se ha de probar...” En nuestro País, esa doctrina tiene su fundamento legal en el ya citado artículo 1354 del Código Civil Venezolano vigente, en concordancia con los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que aun cuando se refiere a las pruebas de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias de derecho.

La Sala de Casación Civil ha dicho que: “...la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho, sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio...”. “...en efecto, quien quiera que siente como base de su acción o de excepción, la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada. No es hoy admisible, como norma absoluta, la vieja regla jurídica conforme a la cual los hechos negativos no pueden ser probados, pues cabe lo sea por hechos o circunstancias contrarias...”

Cuando las partes aportan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción, que se va a traducir en la sentencia, sin que le queden dudas, no tienen ningún interés en determinar a quién corresponde la carga de la prueba. El problema surge cuando, llegado el momento de dictar sentencia, el Juez encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicios para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos y ello porque en nuestro derecho, el Juez en ningún caso al dictar sentencia definitiva puede absolver la instancia, (artículo 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente), pues, según nuestro ordenamiento jurídico al momento de dictar sentencia definitiva, el Juez no puede acogerse a la antigua regla romana non liqqet, y así se decide.

Ahora bien, esta juzgadora debe señalar que si bien la carga probatoria se traduce en la obligación que tienen las partes de fundamentar sus alegatos, la prueba no puede ser de una parte ni para una parte, ni tampoco para el juzgador. La prueba es para el proceso, una vez aportada, cada parte puede disponer de la misma, pero en el momento en que se ha puesto de manifiesto esa prueba, el proceso la ha adquirido; no hay pues, pruebas de una parte y de otra cuando se habla así se incurre en una mecanización del elemento más importante del proceso.

PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS:
Se acompañó al libelo:
Marcada con letra “A” Original de Poder General Autenticado, Otorgado a los Abogados LENIN JOSE COLMENAREZ LEAL Y ALMICAR RAFAEL VILLAVICENCIO LOPEZ, registrado en La Notaria Publica Tercera de Barquisimeto, bajo el No. 40, Tomo 22 Folios 124 al 126, de fecha 26 de Febrero de 2016. (Folios 16 al 18); se valora como prueba de la capacidad procesal entre las partes.

Marcada con letra “B” Original de Contrato Opción de Compra del Inmueble Apartamento (Folios 19 al 21): se valora ante el reconocimiento expreso de la demandada como instrumento fundamental de la demanda, contentivo de las obligaciones válidamente suscritas por las partes.

Marcada con letra “C” Originales de Recibos de Pagos No 0827, 0862, 0924, 0953, 0891, de fechas 12-07-11, 17-08-2011, 24-10-2011, 01-12-2011 y 19-09-11 todos emitidos por la empresa demandada, a nombre del demandante (Folios 22 al 24); ante el reconocimiento de la demandada, se valora como prueba del pago efectuado.

Marcada con letra “D” Copias Certificadas Fotostáticas de Documento de Propiedad del Inmueble, de Inversiones Altas de Gavidia , llevado ante el Registro Público del Primer Circuito del estado Lara, en fecha 05 de Abril 2010, bajo el No. 2010.394 (Folios 25 al 38); se valora como prueba de la propiedad a favor de la demandada.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE
En el lapso probatorio.
Ratificó los instrumentos agregados junto al libelo, los cuales fueron ya valorados en consideraciones que se dan por reproducidas.

Promovió y ratificó las pruebas evacuadas en el cuaderno de medidas KH02-X-2016-32: Inspección judicial realizada por este Tribunal, en fecha 20 de Junio del 2016, practicada en la Oficina de Registro Público del Primer circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara. Inspección Judicial realizada por este Tribunal en la misma fecha, en la calle 10 entre carreras 22 y 23 Edificios Altos de Gavidia de Barquisimeto Estado Lara. (Folios 82 al 84); se valora como indicio en torno a las condiciones del inmueble objeto del contrato.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANDA:
En el lapso probatorio.
Promovió el mérito y valor probatorio favorable a esta parte, en autos.

Promovió y ratificó la Inspección Judicial contenida en el cuaderno de medidas KH02-X-2016-32 practicada el 20 de Junio del 2016 en el apartamento 7-A del Edificio Altos de Gavidia de Barquisimeto Estado Lara; la cual se valoró en consideraciones que se dan por reproducidas.

Copias Simple de la Sentencia Contenida en el Expediente KP02-O-2016-000008 (Folios 91 al 98). ); se valora como prueba de la causa intentada y su resulta.

Promovió y ratificó Original contenido en el cuaderno de medidas signado KP02-X-2016-000032, del Documento de Cancelación de Hipoteca emanado del Banco del Tesoro y Carta de Finiquito); se valora como prueba en el cumplimiento de la obligación.

Pruebas de informe.
En el lapso probatorio.
Solicitó Prueba de Informe al Banco del Tesoro (Folios 132 al 133); se valora como prueba de la cancelación en la hipoteca suscrita.

Solicitó Prueba de Informe al Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat.; Solicitó Prueba de Informe a CORPOELEC del Estado Lara; no se valoran pues no constan en autos sus resultas.

CONCLUSIONES

El artículo 1.474 del Código Civil, establece que el “la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”. Para que el contrato de compra-venta sea considerado tal, deben concurrir tres elementos: el consentimiento, la cosa y el precio. En cuanto a la cosa, por regla general, se consideran objeto de la compra-venta todas las cosas que se encuentran dentro del comercio de los hombres, incluyendo las futuras. El precio es la suma de dinero que se cambia por la cosa, es frecuente que el precio es fijado de común acuerdo por las partes. Finalmente, el consentimiento alude a la conformidad de voluntades entre los contratantes, o sea, el acuerdo deliberado, consciente y libre de la voluntad, respecto a un acto externo. La misma doctrina y las leyes han estipulado que el consentimiento puede formarse de manera instantánea o progresiva; la primera de las modalidades no requiere mayor explicación y tampoco presenta mayores problemas, es un verdadero consentimiento que perfecciona el contrato de compra-venta.
En cuanto a la discrecionalidad conferida a los jueces en torno a la interpretación de los contratos y el alcance de sus obligaciones se cita la siguiente jurisprudencia dictada en fecha 21 de septiembre del año 2.006 por Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia:
Sobre el particular, la Sala ha establecido que, en principio, la interpretación de los contratos es función soberana de los jueces de instancia, quienes, en virtud de lo dispuesto en la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se atendrán al propósito y a la intención de las partes y la decisión que al respecto produzcan sólo será atacable en Casación, por una denuncia de error en la calificación del contrato por el primer caso de suposición falsa...”

Con lo expuesto, el tribunal desea iniciar asentando que sin importar si es un contrato de “opción a compra” o contrato de venta, se trata de un contrato que ha creado obligaciones recíprocas, se trata de un contrato con características sinalagmáticas y perfectas, por lo tanto, debe examinar si ambas partes están inmersas dentro del rango de buena fe y diligencia que exigen los contratos.

El demandante reconvenido tenía medular obligación, cancelar la cantidad adeudada en el tiempo fijado. Junto al libelo fue alegado el pago a través de unos recibos reconocidos en forma tácita por la demandada, pagos que si bien fueron efectuados posterior al tiempo registrado en el contrato fue aceptado por el accionado, hasta el punto de emitir los recibos correspondientes, por lo tanto, convalidados. Igualmente, tal como se extenderá a continuación, el incumplimiento del accionado luce más gravoso ante el retardo o mora del actor, razón por la cual se considera válido el pago y con ello el cumplimiento por parte del demandante.

Con lo anterior, le queda al tribunal examinar las obligaciones de la empresa demandada y para ello el tribunal debe resumir las defensas esgrimidas. El accionado aglutina dos argumentos general, primero una causa extraña no imputable o fuerza mayor relacionado con la actividad del Estado y una segunda relacionada con la condición suspensiva establecida en el contrato.

Sobre el primer particular el accionado asegura que existe una ‘inocultable escasez de materiales e insumos para la construcción que habían afectado al país de forma pública, notoria y comunicacional, que la construcción de viviendas se retrasó, pues que el único proveedor de tales insumos son los organismos y empresas del estado así como haberse solicitado en reiteradamente la instalación de servicios públicos, como el suministro eléctrico, los organismos competentes han hecho caso omiso.
Existe una sentencia en la cual la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia impartió doctrina relacionada con las causas extrañas no imputables, la de fecha 17/02/2004, caso Arnaldo Salazar Otamendi contra Publicidad Vepaco, C.A., estableció:

(…). Tales causas extrañas no imputables que configuran el incumplimiento involuntario del deudor (obligado) las adminicula el legislador en correspondencia con la norma transcrita en el caso fortuito y la fuerza mayor, y ante tal categorización, debe la Sala necesariamente aclarar las condiciones necesarias para su procedencia y consecuente efecto liberatorio.
Toda causa, hecho, obstáculo o circunstancia no imputable que limite o impida el cumplimiento de la obligación, debe necesariamente probarse. Tal condición limitativa o impeditiva debe resultar de orden práctico.
Asimismo, tal imposibilidad plena en ejecutar la obligación necesariamente debe instaurarse como sobrevenida, es decir, que se consolida o materializa con posterioridad a contraerse legítimamente la obligación.
De otra parte, la causa externa (no imputable) generadora del incumplimiento no puede resultar previsible, y aun desarrollándose en imprevisible, la misma debe ser inevitable, a saber, no subsanable por el obligado.
Igualmente y de manera conclusiva, debe especificarse que la causa del incumplimiento no puede responder a una actitud volitiva, consciente del obligado (Dolo o intencionalidad).

Como se aprecia del precedente, la causa extraña imputable no es una defensa cualquiera que las partes puedan dar por sentado con la sola invocación, menos cuando se hacen afirmaciones ligeras como que es un hecho público, notorio y comunicacional por parte del Estado el cual ha generado políticas que han llevado al atraso de las obras de construcción y a la falta de materiales propios de la construcción. Si tal fuera el caso, tendría que aceptarse que toda obra en la región desde el año 2.013 está paralizada o se ha retrasado por tres, cuatro o cinco años, lo cual tampoco se ajusta a la realidad.

El Tribunal no puede obviar que pueden existir dificultades a la hora de adquirir materiales de construcción, pero tampoco puede aceptar la tajante afirmación de que por políticas de Estado o porque el Estado ejerce control sobre empresas de producción de materiales estratégicos, es la causa por la cual el inmueble en cuestión no se ha construido. El ordenamiento exige a la parte interesada en la causa extraña no imputable, demostrar y probar que la causa extraña, en este caso el hecho del príncipe, ha tenido una incidencia directa y creíble sobre las obligaciones contractuales, porque también existe una realidad palpable en la sociedad, existen empresas dedicadas a la construcción que sin escrúpulos retardan y entorpecen las construcciones con el fin de enriquecerse, jugando al desespero de particulares que fijan ilusiones en proyectos habitacionales u otros inmuebles. Esta conducta ha llevado a leyes especiales que regulan esta actividad y fija incluso responsabilidad penal de los socios por la falta de diligencia en el cumplimiento de las obligaciones suscritas ante particulares.

En resumen, ¿cómo saber si en el caso de la empresa demandada existió una petición reiterada a algún órgano del Estado, por parte de la empresa, para que proveyera materiales de construcción? Todavía existen particulares que distribuyen material de construcción ¿acaso el contrato señaló que el proveedor sería exclusivamente una empresa del Estado? Si es el caso que no existe la asignación del servicio de electricidad ¿cómo saber si se trata de un requisito no cumplido por la empresa demandada o algún otro hecho surgido en forma sobrevenida? ¿Desde cuándo se han hecho las correspondientes solicitudes? Como se puede apreciar, no existe en el expediente ninguna prueba que permita apreciar la veracidad del hecho del príncipe, o la causa extraña no imputable, menos como causal de extinción o desvinculación del contrato suscrito. El demandado al asumir tales argumentos debió manifestar diligencia en su actividad probatoria, como tal exige el ordenamiento jurídico vigente.

Sobre la existencia de una condición, el tribunal estima inviable la solicitud de no admisión de la demanda. Efectivamente, la redacción del contrato plantea una fecha exacta de entrega del inmueble, si bien luego se planteó la necesidad de ciertos permisos ello no puede ser utilizado como una razón infundada para el incumplimiento, se repite, la empresa demandada tenía el deber de demostrar que había actuado con extrema diligencia en sus obligaciones y peticiones, para ilustrar al juzgado que la inactividad residía absolutamente en el Estado y entonces decidir lo conducente. Por otro lado, la condición pactada en el contrato, en todo caso sería suspensiva de la obligación y nunca resolutoria como pretende el accionado a través de la reconvención, aspecto que condiciona la improcedencia de esta última y la declaratoria con lugar de la demanda principal.

Por lo dictado, una vez quede firme esta decisión la parte demandada deberá efectuar la tradición y dar el documento traslativo de propiedad a la actora ante Registro Público; caso contrario la presente decisión hará las veces de documento traslativo de propiedad y en caso de imposibilidad material la parte demandante tendrá derecho a impulsar la obligación de hacer a costa del demandado o la conversión de la obligación de conformidad con el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil.

Sobre los daños y perjuicios demandados, el legislador ha previsto a través de las leyes vigentes la responsabilidad civil en cabeza de las empresas constructoras que incumplan con la entrega de inmuebles. Por ejemplo, el artículo 26 de la Ley contra la estafa inmobiliaria establece:
El retardo en la entrega y culminación de la obra, por causas imputables al constructor, contratista, productor y promotor de viviendas, en relación a la fecha establecida en el contrato, obliga a éste a indemnizar al comprador, con una suma o montos de Recursos proporcional al tiempo del retardo, siendo el valor de dos Unidades Tributarias (2 U.T.) por cada día de retardo en la entrega del inmueble y a cancelar el pago del monto de los cánones de arrendamiento mensuales en que incurran los compradores durante todo el tiempo que dure este retardo, hasta la fecha de entrega y protocolización de la vivienda.

Estos hechos descritos se compaginan con el supuesto de hecho previsto en la norma transcrita, por lo que resulta procedente en derecho la indemnización por daños y perjuicios derivados del retardo en la entrega del inmueble, en este sentido, una vez quede firme la sentencia de fondo el tribunal nombrará un experto único para que cuantifique los daños por el retardo descrito, para lo cual fijara dos montos: el primero tomando como base el cálculo de dos unidades tributarias por día para la fecha vigente, desde el 30/08/2012 hasta el pronunciamiento que declare definitivamente firme esta sentencia; el segundo, el pago del monto de los cánones de arrendamiento mensuales desde el mes de agosto del año 2.012 hasta el mes del pronunciamiento que declare definitivamente firme esta sentencia, tomando como base el valor del alquiler en el mercado de un inmueble con características semejantes a la ofertada, así como los demás parámetros ofrecidos por el legislador en las leyes especiales inquilinarias que sirvan para tasar cánones.

DECISIÓN
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por el ciudadano ALEJANDRO ANTONIO TOVAR PEREZ contra la EMPRESA INVERSIONES ALTOS DE GAVIDIA C.A,
SEGUNDO: SIN LUGAR, la reconvención por RESOLUCIÓN DE CONTRATO intentada por la EMPRESA INVERSIONES ALTOS DE GAVIDIA C.A, contra el ciudadano ALEJANDRO ANTONIO TOVAR PEREZ, todos identificados. La parte demandada deberá efectuar la tradición y dar el documento traslativo de propiedad a la actora ante Registro Público; caso contrario la presente decisión hará las veces de documento traslativo de propiedad y en caso de imposibilidad material la parte demandante tendrá derecho a impulsar la obligación de hacer a costa del demandado o la conversión de la obligación de conformidad con el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Como consecuencia del particular primero se ordena a la demandada a la entrega del inmueble objeto del contrato celebrado entre ambas partes en el presente litigio una vez se culmine la obra.-
CUARTO: Se condena a la parte demandada al pago de la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) por concepto de pago por indemnización de daños y perjuicios en consecuencia se ordena el nombramiento de un único experto contable, para que efectúe el cálculo de la indexación correspondiente desde el 30 de agosto de 2012, hasta la fecha en la que quede definitivamente firme la presente decisión.
QUINTO: Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera de la oportunidad procesal correspondiente, este Tribunal ordena notificar a las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrese Boletas de Notificación.
PUBLIQUESE. REGISTRESE. DEJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, sellada y firmada en la Sala del despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, a los veinte (20) días del mes de Octubre del dos mil diecisiete 2017Años 207° de la independencia y 158° de la federación. Sentencia N° 283 Asiento N° 41
La Juez Provisorio

Abg. Johanna Dayanara Mendoza Torres
La Secretaria

Abg. Rafaela Milagro Barreto
En la misma fecha se publicó siendo las 03:09 p.m. y se dejó copia.
La Secretaria