REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar Ciudad Bolívar, 19 de octubre de 2.017 207º y 158º Asunto: FP02-V-2016-000725 Resolución: PJ0262017000210 -I- De los hechos De conformidad con el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal procede a extender por escrito el fallo dictado en el acto de la audiencia oral celebrada en este proceso en fecha 4 de octubre de 2017, en el juicio de desalojo interpuesto por la empresa CENTRO COMERCIAL ALAMEDA, C.A., representada por el abogado PEDRO LUIS SOLORZANO SANCHEZ contra la empresa SHEKINAH BOUTIQUE C.A., patrocinada por el abogado ERICK JOSE PRIETO REYES de la siguiente manera: Alega la demandante que en fecha 4 de marzo de 2016 celebró y suscribió con la empresa mencionada un contrato de arrendamiento donde le cedió un local comercial signado con el Nº 18 con un aproximado de 24 metros cuadrados ubicado en el Centro Comercial Alameda, con una duración de un año fijo contado a partir del 4 de octubre de 2015 al hasta el 4 de octubre de 2016 con un canon mensual de veinticinco mil setecientos cuarenta bolívares (Bs. 25.740) y que ante la falta de pago de los meses de julio, agosto y septiembre de 2016 procede a demandarla en desalojo para que le entregue el inmueble arrendado más los cánones insolutos. En la oportunidad de la contestación de la demanda el representante de la demandada opone las cuestiones previas señaladas en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referido a la falta de jurisdicción del poder judicial para conocer el presente juicio, la cual fue declarada sin lugar por este mismo Juzgado mediante sentencia de fecha 23 de mayo del año en curso, y además opuso las cuestiones previas del ordinal 6º del mencionado artículo 346 referido al defecto de forma de la demanda por no haber llenado el requisito previsto en el ordinal 4º del artículo 340 ejusdem, y además la cuestión previa del ordinal 7º del citado artículo 346, indicando que existe una condición previa que fue celebrada durante la vigencia del contrato, las cuales fueron declaradas sin lugar mediante sentencia de fecha 5 del mes que discurre. Como defensas de fondo el representante de la demandada impugnó la cuantía estimada por el actor en la suma de setenta y siete mil doscientos veinte bolívares (Bs. 77.220) por insuficiente, indicando que en materia de arrendamiento existe en el Código de Procedimiento Civil una regla específica para la estimación de demandas cuya naturaleza tengan que ver con la materia de arrendamientos inmobiliarios cual es la establecida en el artículo 36 del código adjetivo y que al no estimarse la demanda acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios, el monto indicado por el actor en la demanda es insuficiente, y por tanto la estimación efectuada adolece de vicios que deben necesariamente ser corregidos o en su defecto establecidos por el juez al momento de dictar su fallo definitivo. Luego admite como cierto la existencia de la relación arrendaticia entre su representada y la actora alegada en la demanda sobre el local comercial ya identificado y que la misma comenzó a regir en forma verbal antes de la fecha indicada por el actor en su demanda y que en fecha 4 de marzo de 2016 se llevó a cabo a escrito esa convención verbal celebrada entre las partes. Negó los siguientes hechos: Que la relación arrendaticia se haya iniciado en fecha 4 de marzo de 2016; Que su mandante la empresa SERVICIOS Y SUMINISTROS ALAMEDA, C.A., no haya notificado a su arrendadora de su intención o voluntad de continuar con el vínculo o relación arrendaticia, siendo el obstáculo para ello la imposición de parte de la arrendadora de un canon de arrendamiento que no se ajusta a las previsiones de la ley especial de la materia.; Que exista una entendida voluntad de su mandante de culminar el vínculo arrendaticio. Que haya recibido algún tipo de notificación por parte de la administración del centro comercial que haya existido un atraso en el canon de arrendamiento y de condominio; Que haya vencido el término de duración del contrato de arrendamiento en fecha 4 de octubre de 2016; Que haya nacido de pleno derecho el lapso de la prórroga legal; Que la duración de 12 meses continuos a la cual se hace referencia a la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento se pueda computar de forma retroactiva a partir del 4 de octubre de 2016, puesto que el contrato escrito fue suscrito en fecha 4 de marzo de 2016, es decir, se está tomando como punto de partida de la vigencia de esa relación escrita parte considerable del tiempo que se cumplió durante la vigencia de la relación verbal o a tiempo indeterminado, lo cual desnaturaliza el contrato que manifiesta la actora haber comenzado en la fecha anterior a la firma del contrato; Que su representada se encuentre obligada a desalojar y el local arrendado y de cancelar cantidad alguna de las reclamadas por la actora. Afirma que el contrato fue celebrado en fecha 4 de marzo de 2016 señalándose en la cláusula cuarta que comenzaría a computarse en fecha 4 de octubre de 2016 y que la arrendadora pretende retrotraer el tiempo que se había consumado como consecuencia de la celebración del contrato verbal de arrendamiento expresamente admitido en la demanda a la relación arrendaticia ahora por escrito, es decir, descontó de la relación verbal cuyo lapso se había consumido para sumárselo a la nueva relación escrito, esto es, cinco meses después, señalando que el principio de la autonomía de la voluntad de las partes no se aplica en esta situación, puesto que en ningún contrato de tracto sucesivo como el caso de autos puede tener efectos hacia el pasado, y lo que sí es aceptado es que se celebre un contrato en una fecha determinada y se señale como fecha de vigencia una fecha posterior o hacia el futuro. . Sostiene que la actora en vez de conceder 12 meses de vigencia para la relación arrendaticia, realmente lo que concedió fue un periodo de 7 meses, lo que implica que dicho contrato celebrado en forma escrita culminó en fecha 4 de marzo de 2017. Posteriormente y en base a los argumentos antes expuestos interpuso reconvención contra la empresa actora alegando que lo cierto del caso es que el motivo que llevó a la parte actora a intentar la presente demanda es que su representada al igual que la mayoría de los inquilinos sometieron a consulta el suscribir un nuevo contrato de arrendamiento debido a que se les imponía de manera unilateral un canon de arrendamiento muy superior a lo que resulta por aplicación de los métodos establecidos en el decreto ley que regula la materia. Señala que aunado a lo anterior cada inquilino que ocupa los locales que conforman el referido centro comercial, se les exigió el pago de un punto comercial a los fines que pudiesen ingresar como inquilinos, cuestión ésta que se encuentra prohibida por el mismo decreto ley y que por lo expuesto a su representada le nace el derecho de seguir ocupando en calidad de arrendataria el citado local comercial, cancelando un canon de arrendamiento justo y legal que resulte a consecuencia de a la ley que regule la materia. Por último indica que reconviene en nombre de su representada en acción de cumplimiento de prórroga legal y subsidiariamente en acción de derecho preferente consagrado en el artículo 25 del decreto ley a la empresa demandante en lo siguiente: Primero en reconocer que la demandada tiene derecho legal de continuar en el goce y disfrute de su prórroga legal sobre el inmueble objeto de la relación arrendaticia; Segundo: En reconocer que a su mandante le asiste el derecho preferente de continuar ocupando en calidad de inquilina el mencionado local; Tercero: En cancelar las costas del proceso. Estimó la reconvención en la suma de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000) equivalentes a mil unidades tributarias (1.000 U.T.). En la contestación a la reconvención la representación judicial de la empresa demandante negó que la relación arrendaticia habida entre las partes para el 20 de octubre de 2016, fecha de la interposición de la demanda, aún se encontrase en vigencia por encontrarse en lapso de prórroga legal, y que mal puede alegar el derecho a prórroga legal cuando la demanda se fundamenta en la insolvencia en los cánones de arrendamiento y condominio. Indica que no hubo contrato verbal de arrendamiento ni se pretendió computar hacia atrás el lapso, y que la relación arrendaticia se estipuló por un término de un año contado a partir del 4 de octubre de 2015 hasta el 4 de octubre de 2016, teniendo la misma 12 meses de vigencia; que la cláusula vigésima cuarta no deja dudas de que la relación se inició el 4 de octubre de 2015. Negó lo siguiente: Que su representada en vez de conceder 12 meses de vigencia para la relación arrendaticia realmente lo que concedió fue un periodo de 7 meses que implicaría que el contrato culminó endecha 4 de marzo de 2017. Que el motivo de la demanda fuese que se les haya impuesto a los inquilinos de manera unilateral un canon de arrendamiento superior a lo que resulta por aplicación de la ley, sino por falta de pago de los cánones de arrendamiento. . Que se les haya exigido a los inquilinos el pago de punto comercial a los fines de poder ingresar como inquilinos. Que a la demandada le haya nacido algún derecho para seguir ocupando en calidad de arrendataria el local comercial que arrienda, ya que se le demandó por falta de cumplimiento de sus obligaciones de pago de cánones y condominio. Que su mandante tenga que reconocer que la demandada tenga derecho a continuar en el goce y disfrute de su prórroga legal sobre el inmueble arrendado y que tenga que reconocer su derecho preferente para continuar ocupándolo como inquilina y que tenga que pagar las costas y costos del proceso. Por último rechazó la estimación de la reconvención ya que la demandada no estableció en base a qué elementos lo hacía y que el único hecho admitido es la celebración del contrato de arrendamiento mencionado en sus términos y condiciones y que en la contestación no se dice nada respecto a la insolvencia alegada en la demanda. . En la audiencia preliminar celebrada en fecha 26 del mes de junio del presente año, las partes ratificaron y reprodujeron los hechos esgrimidos en la demanda y en la contestación de la demanda a que se hizo referencia supra y conforme al auto de fijación de los hechos de fecha 29 del mes en referencia se relevó de pruebas la celebración del contrato de arrendamiento sobre el inmueble ya identificado a que hicieron referencia las partes, siendo que los límites de la controversia se refieren a la solvencia o insolvencia de la arrendataria en el pago de los cánones reclamados por la demandante y el derecho a la prórroga legal o a la continuación en el arrendamiento que reclama el demandado y así determinar la procedencia o no de la pretensión ejercida por la parte actora. -II- De las pruebas producidas 1.- Con el escrito de demanda la parte actora produjo el contrato de arrendamiento celebrado con la parte demandada sobre el inmueble en litigio, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de esta ciudad, en fecha 4 de marzo de 2016, bajo el Nº 22, tomo 16. Este instrumento, lejos de ser impugnados por la demandada, más bien admitió su celebración y en atención a ello, por tratarse de documento público se le otorga pleno valor probatorio, conforme a los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece. 2.- Igualmente acompañó documento constitutivo de la empresa CENTRO COMERCIAL ALAMEDA, C.A., cuyo análisis resulta inoficioso por no ser un hecho controvertido en este proceso. 3.- En el lapso probatorio la demandada produjo (folio 79) copias fotostáticas de dos recibos de depósitos bancarios Nros. 19233210 y 19233209 de fecha 7 de marzo de 2017 por la suma de seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 650.000) y doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000), respectivamente, los cuales fueron impugnados por la parte demandante mediante escrito de fecha 23 de mayo de este mismo año, motivo por el cual, al tratarse de copias fotostáticas de documentos privados, no se les puede dar el mismo tratamiento que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil les otorga a las copias fotostáticas de documentos públicos o de documentos privados reconocidos y en este sentido, al ser impugnados por la parte contraria sin que la promovente haya producido sus originales ni ninguna otra prueba, verbigracia, la prueba de informes para demostrar su autenticidad, es forzoso desecharlos del proceso. Así se establece. DECISIÓN Analizadas y valoradas las pruebas producidas en este juicio, corresponde a este Juzgado decidir de la siguiente manera: En primer lugar debe este Tribunal pronunciarse sobre la impugnación de la cuantía por parte de la demandada con respecto a la estimación de la demanda hecha por la parte actora en el escrito libelar. La accionante estima la demanda en la suma de setenta y siete mil doscientos veinte bolívares (Bs. 77.220) equivalentes a cuatrocientos treinta y siete unidades Tributarias vigente para la fecha de la interposición de la demanda, mientras que la parte demandada la estima insuficiente alegando que el actor no estimó la demanda acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios como lo indica el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, sino que lo hizo conforme al artículo 38 del mismo código. En este sentido se observa que el citado artículo 36 dispone que en las demandas sobre validez o continuación del arrendamiento el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue. Así las cosas, la parte actora reclama el pago de la suma de de setenta y siete mil doscientos veinte bolívares (Bs. 77.220) correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de julio, agosto y septiembre de 2016, a razón de veinticinco mil setecientos cuarenta bolívares (Bs. 25.740) mensuales. Como puede observarse, la estimación de la demanda se ajusta a lo indicado en el artículo 36 en referencia, por cuanto por cuanto se corresponde con la cantidad reclamada por los meses que alega no fueron cancelados por la arrendataria, motivo por el cual se declara firme la estimación efectuada por la parte actora. Con respecto al mérito del litigio se observa que el eje central de la presente controversia gira en torno a la solvencia o insolvencia de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento, puesto que la parte actora afirma que ha dejado de cancelar los correspondientes a los meses de julio, agosto y septiembre del año 2016, mientras que la arrendataria alega estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, cuestión por la cual la carga de la prueba se traslada hacia ésta última quien debe demostrar haber cancelado los cánones reclamados por la arrendadora. Sin embargo, no consta en autos ninguna prueba que demuestre que la arrendataria haya cancelado tales cánones, puesto que las únicas pruebas destinadas a ello, esto es, las copias fotostáticas de los dos recibos de depósito bancario, fueron desechadas por haber sido impugnadas tempestivamente por la parte actora Por tal motivo, al no existir prueba de que la arrendataria haya cancelado los mencionados cánones de arrendamiento, es forzoso para este Tribunal declarar la insolvencia de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de julio, agosto y septiembre de 2016. Así se declara. Al ser declarado el incumplimiento de la parte demandada en sus obligaciones contractuales, es forzoso declarar sin lugar la reconvención interpuesta contra la parte actora, al no tener derecho a la prórroga legal ni al derecho de preferencia a seguir ocupando el inmueble por virtud de la insolvencia en el pago de los cánones señalados por la arrendadora. Por todo lo antes expuesto este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la acción de desalojo interpuesta por CENTRO COMERCIAL ALAMEDA, C.A., contra SHEKINAH BOUTIQUE, C.A. y SIN LUGAR la reconvención interpuesta por ésta última contra la primera de las mencionadas. Así se decide. En consecuencia de lo decidido se condena a la parte demandada en lo siguiente: Primero: Al desalojo del local comercial signado con el Nº 18 ubicado en el Centro Comercial Alameda en esta ciudad y como consecuencia de ello a entregárselo materialmente a la parte actora una vez firme la presente decisión. Segundo: Al pago de la suma de setenta y siete mil doscientos veinte bolívares (Bs. 77.220) correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de julio, agosto y septiembre de 2016, a razón de veinticinco mil setecientos cuarenta bolívares (Bs. 25.740) mensual. Tercero: Al pago de la suma de trescientos ocho mil ochocientos ochenta bolívares (Bs. 308.880) correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2016 y enero a septiembre de 2017, a razón de veinticinco mil setecientos cuarenta bolívares (Bs. 25.740) mensual. Cuarto: Los respectivos intereses de mora calculados sobre las cantidades condenadas a pagar anteriormente para lo cual se ordena realizar una experticia complementaria del fallo conforme al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, y calculadas desde las respectivas fechas de vencimiento hasta que quede firme la presente decisión y en base a los índices suministrados por el Banco Central de Venezuela. Se condena en costas a la parte demandada, por haber sido vencida en forma total en esta litis, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión. Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los diecinueve (19) días del mes de octubre del año dos mil diecisiete (2.017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación. El Juez Dr. Noel Aguirre Rojas La Secretaria Abg. Inocencia Linero de Cárdenas La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de Ley, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.) La Secretaria Abg. Inocencia Linero de Cárdenas