REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR Ciudad bolívar, seis de octubre de dos mil diecisiete 207º y 158 RESOLUCION Nº: PJ0252017000197 ASUNTO: FP02-V-2016-000280 PARTE DEMANDANTE ADRIANA YENIS GRASSO, venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-8.878.826 domiciliada en Ciudad Bolívar, Municipio Heres del Estado Bolívar.- APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE Ciudadanos JORGE SAMBRANO MORALES y YORGREDICIS AGUANE HERNÁNDEZ, abogados en libre ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogados bajo los números. 25.138 y 227.330, tal como se evidencia de documento poder conferido por ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Bolívar, en fecha 11 de marzo de 2016 anotado bajo el No. 11, Tomo 28 de los respectivos libros de Autenticaciones llevados ante dicha notaria en el año 2016; inserto a los folios 07 al 08 del expediente.- PARTE DEMANDADA Sociedad Mercantil PANADERIA, EXQUISITESES Y CHARCUTERIA NUEVA GRANADA, C.A. de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, bajo el No. 40, Tomo 2-ASdo, de fecha 06 de febrero de 2008; representada por la ciudadana CLARA VALENZUELA FIGUERA DE RIVAS, venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad Nº V-1.190.764 y de este domicilio. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA Ciudadanos WILLIAN ALEXANDER GARCÍA PADRÓN, JHONNY OSWALDO MORENO AREVALO, YOLANDO VELANDIA, LUDMILDA ZAMBRANO y RANGEL RAFAEL PÉREZ PÁEZ, abogados en libre ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogados bajo los Nros. 64.471, 45.572, 185.001, 34.2058 Y 132.494, respectivamente, tal como consta de instrumento poder autenticado ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Bolívar, de fecha 31-03-2017 anotado bajo el Nº 16, Tomo 88, folios 82 hasta el 86 del presente asunto.- MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) DE LOS ANTECEDENTES El día 14 de abril de 2016, fue presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) y distribuido para este tribunal escrito contentivo de la demanda por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), intentada por la ciudadana ADRIANA YENIS GRASSO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-8.878.826, con domicilio en Ciudad Bolívar, Municipio Heres del Estado Bolívar, representada en este proceso por los profesionales del derecho JORGE SAMBRANO MORALES y YORGREDICIS AGUANE HERNÁNDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros V-8.853.815 y V-19.536.880 respectivamente, Abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión del Abogado bajo los Nros. 25.138 y 227.330, de este mismo domicilio. El día 24 de mayo de 2016, el Tribunal que conoció inicialmente de la presente causa, admitió la demanda emplazando a las demandadas para dar contestación dentro de un lapso de veinte (20) días de despacho. Cumplidos los requisitos exigidos por la ley para la citación de los demandados, en fecha 18 de abril de 2017, las co demandadas se dieron por citadas mediante el otorgamiento del respectivo poder judicial a sus apoderados judiciales. El día 18 de abril de 2017, las co demandadas presentaron escrito proponiendo cuestiones previas, contestando la demanda y proponiendo reconvención o mutua petición en contra de la parte actora. El día 26 de abril de 2017, la parte demandante presentó escrito de alegatos y subsanación de cuestiones previas. Mediante sentencia interlocutoria, de fecha 23 de mayo de 2017, este Juzgado procedió a declarar improcedente la cuestión previa promovida conforme a lo establecido en el numeral 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y se declaró improcedente la cuestión previa propuesta, por haber sido debidamente subsanada por la parte actora. Por auto de fecha 24 de mayo de 2017, el Tribunal admitió la reconvención y fijó la oportunidad de su contestación. El día 26 de mayo de 2017, la parte actora ADRIANA YENIS GRASSO, representada por los profesionales del derecho JORGE SAMBRANO MORALES y YORGREDICIS AGUANE HERNÁNDEZ, procedieron a contestar la reconvención planteada por la parte demandada. En fecha 12 de junio de 2017, tuvo lugar la celebración de la audiencia preliminar, donde ambas partes hicieron uso de sus derechos de exponer sus respectivos alegatos. Por auto de fecha 15 de junio de 2017, el Tribunal procedió a fijar los hechos e indicar cuales debían ser objeto del debate probatorio; ordenándose la apertura a pruebas en este proceso. ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA: Alegan, en síntesis, los apoderados judiciales de la demandante: Que pretenden el desalojo de dos (2) locales comerciales distinguidos con los números. 1 y 2, situados en esta ciudad, en la Avenida Nueva Granada, edificio IENI, planta baja, que le fueron cedidos en arrendamiento a la ciudadana CLARA VALENZUELA FIGUERA DE RIVAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-1.190.764, y a la sociedad mercantil PANADERIA, EXQUISITESES Y CHARCUTERIA NUEVA GRANADA, C.A. de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, bajo el No. 40, Tomo 2-ASdo, de fecha 06 de febrero de 2008; y que la relación arrendaticia deviene de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, de fecha 10 de Junio de 2009, anotado bajo el No. 88, Tomo 76 de los respectivos Libros de Autenticaciones. Que de acuerdo a lo convenido por las partes en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, el primer año de vigencia de la relación arrendaticia se cumplió íntegramente, en virtud de que ninguna de las partes contratantes notifico a la otra con un (01) mes de anticipación la finalización del lapso inicial de un (01) año. Que la relación arrendaticia continuó prorrogándose de pleno derecho, cada vez por periodo de un (01) año; es decir, durante los periodos comprendidos 2010-2011 y 2011-2012; hasta que en el año 2013 se le notificó mediante comunicación fechada 29 de abril del año 2013, a la arrendataria la voluntad de la arrendadora de no continuar con la relación arrendaticia, en este caso de su prórroga, que culminaba el 01 de mayo del año 2013. Que a partir de esa fecha (01 de mayo de 2013), la arrendataria comenzó a gozar de su prórroga legal de un (01) año, conforme lo dispone el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario, indicando que tal notificación, no obstante de haber sido recibida por la arrendataria en forma personal, fue ratificada de forma auténtica a través de la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar. Que vencida la prórroga legal, las arrendatarias se negaron a hacer entrega de los locales arrendados, incumpliendo así su obligación legal y contractual, y que ello da lugar demandar en acción de desalojo conforme a lo dispuesto en el artículo 40 letra g del Decreto con Rango y Fuerza de Ley del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA: Alegan los demandados de autos, en resumen: Que impugnan la eficacia jurídica de la notificación de fecha 29 de abril de 2013, por considerar que no fue realizada conforme a las previsiones establecidas en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento; y porque se omitió notificar a la co demandada CLARA VALENZUELA FIGUERA DE RIVAS. Que al momento de firmar el contrato, la ciudadana CLARA VALENZUELA FIGUERA DE RIVAS, lo hace en nombre propio y en representación legal de la empresa PANADERIA, EXQUISITESES Y CHARCUTERIA NUEVA GRANADA C.A; y que ambas partes debieron ser notificadas del desahucio. Que impugnan la notificación judicial practicada por la citada Notaría por considerar que contraviene el principio de idoneidad o conducencia de la prueba. La co demandada CLARA VALENZUELA FIGUERA DE RIVAS, en el mismo escrito de contestación impugna y desconoce en su contenido y firma la notificación de fecha 29 de abril del 2013, bajo el argumento que no se tiene certeza de quien la firma; que no fue notificada, ni es suya la firma que aparece en dicho instrumento privado. Que admiten la existencia del contrato autenticado por ante la referida Notaría Pública y la relación arrendaticia sobre los dos locales comerciales situados en esta ciudad, en la Avenida Nueva Granada, edificio IENI, planta baja. Que admiten como cierto que en la cláusula segunda del contrato, se estableció la duración o vigencia de la relación arrendaticia. Que admiten como cierto que el primer año de vigencia de la relación arrendaticia se cumplió íntegramente, toda vez que, ninguna de las partes contratantes notificó a la otra con un (1) mes de anticipación la finalización del lapso inicial de un (01) año. Así mismo admitió como hecho cierto que la relación arrendaticia continuó prorrogándose de pleno derecho, cada vez por periodo de un año. Que rechazan la demanda tanto en los hechos como en derecho invocado. Que notificación fue realizada de forma extemporánea y en contravención a lo dispuesto en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento. Negaron los co demandados que hayan sido notificadas oportunamente; niegan que hayan recibido la notificación de forma personal y que ésta fue realizada fuera del lapso. Negaron que la notificación haya sido ratificada de forma auténtica a través de la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar. Negaron que la prorroga legal haya vencido y argumentan que el contrato se encuentra aún vigente. Que en fecha 29 de abril de 2013, la arrendadora por intermedio del ciudadano TOMAS JESUS NASTASI BOTTARO, le hizo entrega de forma extemporánea a la ciudadana KARINA JOSEFINA DEL CARMEN RIVAS VALENZUELA, quien se desempeña como Directora de la sociedad mercantil PANADERIA, EXQUISITESES Y CHARCUTERIA NUEVA GRANADA C.A; y con atención a la Sra. Clara Valenzuela Figuera de Rivas, de una carta donde se les notifica su deseo de no continuar con el contrato de arrendamiento. Junto al escrito de contestación, las demandadas intentaron reconvención o mutua petición en acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento cuya pretensión va dirigida a que la actora reconvenida cumpla con su obligación de hacer gozar a las arrendatarias el inmueble arrendado por el pago del arrendamiento que recibe y de mantenerla en el goce pacífico de la cosa arrendada. DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCION En su escrito de contestación a la reconvención la actora reconvenida argumentó: Que rechaza y contradice la reconvención, argumentando que la norma que le sirvió de fundamento a los reconvinientes solo obliga al arrendador durante el tiempo del contrato. Que la relación arrendaticia existente culminó; razón por la cual fue intentada la demanda por la causal de desalojo derivada del cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal. Al contestar al fondo la reconvención, la demandante argumentó: Que niega por falso tanto los hechos constitutivos de la reconvención planteada por la parte demandada, así como también los fundamentos de derecho en que apoya tales argumentos de hecho. Que niega por falso que hasta la presente fecha se encuentra vigente el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. Que niega por falso que la arrendadora sin motivo alguno se haya negado a recibir el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de marzo y abril del año 2014. Que niega por falso que para la fecha 29 de abril del año 2013, la arrendadora de “manera extemporánea” le haya hecho entrega a una de las representantes de la Panadería, Exquisiteces y Charcutería Nueva Granada, C.A., sin tomar en cuenta a la ciudadana CLARA VALENZUELA FIGUERA DE RIVAS. Sostiene la actora que la parte demandada hace una interpretación errónea del contenido de dicha cláusula, hasta el extremo de considerar que el plazo allí indicado se le aplica para las prórrogas continuas a la terminación del periodo inicial contractual allí estipulada. Que niega por falso que para la fecha en que se entregó la notificación el contrato se encontraba prorrogado hasta el 01 de mayo del año 2013; Que niega por falso que tenía el deber de notificar antes del 01 de abril de 2013. Que niega por falso que la notificación a la cual hace mención la parte reconviniente resulta ambigua y poco entendible en su contenido y pedimento. Que niega por falso que con dicha notificación se haya pretendido forzar desahucio alguno. Que niega por falso que las demandadas hayan cumplido en cabalidad con lo establecido en el citado contrato de arrendamiento. Que niega por falso que haya existido mala fe de su parte cuando se negó –según las demandadas- a recibir los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de marzo y abril del año 2013. Que niega por falso que la prórroga legal establecida en el Decreto Ley no surta efecto en el presente caso. Que niega por falso que se encuentre actualmente en la obligación de mantener a sus arrendatarias en el goce pacifico de la cosa arrendada. Que niega por falso que tenga obligación alguna de garantizarle el goce a las arrendatarias del inmueble arrendado. Que niega por falso que tenga obligación de mantener a las demandadas en el goce pacifico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato. Que niega por falso e improcedente el reclamo de costos y costas procesales. Que niega por falso e improcedente la solicitud de citación a la parte reconvenida, toda vez que el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, no obliga a la citación de los reconvenidos en virtud del principio de que los mismos se encuentran a derecho. DE LA AUDIENCIA ORAL O DEBATE PROBATORIO En la oportunidad de la audiencia o debate oral, ambas partes hicieron uso de su derecho a la defensa. La parte actora procedió a ratificar los hechos constitutivos de su demanda; como punto previo alegó la legitimidad de la notificación practicada, aduciendo que la misma fue recibida, tal como se afirmó en la contestación, por una persona que resultó ser la Directora de la persona jurídica demandada; que no existe la obligación de notificar por separado a ambas demandadas en virtud de que, tal como lo indicó la demandada en su contestación, Clara Valenzuela es presidente de la persona jurídica demandada; suscribió el contrato en nombre propio y en representación de esa persona jurídica. Así mismo señalaron los apoderados judiciales de la parte actora, que la notificación no resulta extemporánea. Que la decisión de esta causa resulta de mero derecho. Que la cláusula segunda del contrato es clara. Que la obligación de notificar con un mes de anticipación es con respecto a la no continuidad del lapso inicial de arrendamiento de un año. Que para las prórrogas sucesivas no opera tal obligación; que hay que atender a la intención de las partes y al principio de la autonomía de las partes. Argumentó la representación judicial de la accionante que el desconocimiento de la firma efectuado por la co demandada Clara Valenzuela es improcedente puesto que jamás se señaló en la demanda que el documento de notificación haya sido suscrito por su persona; que solo puede negar la firma la persona a quién se le atribuye su autoría. En lo que respecta a la reconvención, la actora reconvenida indicó que el ejercicio del derecho de acción garantizado en la Constitución jamás puede provocar perturbación alguna. La parte accionada, en esta audiencia, a través de su apoderada judicial, ratificó en todas sus partes los argumentos y defensas alegados en la contestación de demanda y en la reconvención. Ratificó que la notificación practicada fue extemporánea y que se hizo a uno solo de los demandados, siendo lo legal que se haya notificado tanto a la persona natural como a la jurídica. Que dicha notificación contraviene lo establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, puesto que la misma se hizo a escaso días del vencimiento de la prórroga, y no con un mes de anticipación. Que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, los cuales viene haciendo por el procedimiento de consignación. Que en el supuesto negado de que este tribunal considere legitima la notificación del desahucio, alega la tácita reconducción del contrato en virtud de que la demanda se intentó luego de dos años de haberse vencida la prorroga legal. Que ratifica la reconvención y solicita que se les garantice a sus representados el goce pacifico en el inmueble arrendado. Ambas partes ratificaron la prueba documental producida en autos y renunciaron a la prueba testimonial. ANALISIS PROBATORIO Hecho el estudio de las actas que conforman el presente expediente el Tribunal pasa a revisar y valorar las pruebas presentadas por las partes en la presente causa en los términos siguientes: ANALISIS Y VALORACION DE PRUEBAS La parte actora reconvenida a fin de demostrar la veracidad de sus dichos en la oportunidad procesal establecida en la ley promovió: Ratificó la prueba documental producida con la demanda, entre ellas, el documento público protocolizado por ante la oficina subalterna de Registro del Municipio Heres del Estado Bolívar con fecha 01 de febrero de 1985, inscrito bajo el Número 3, Protocolo Primero, Tomo 7. Del examen de ese documento probatorio se demuestra el carácter que detenta la parte actora como propietaria del inmueble, por lo que este Juzgado le atribuye el valor probatorio que a tal efecto establece el artículo 1.160 del Código Civil. Asimismo, ratificó el documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Ciudad Bolívar del Estado Bolívar, de fecha 10 de junio del 2009, bajo el Nº 88, Tomo 76, donde se evidencia la convención arrendaticia celebrada entre las partes, la cual al ser admitida por ambas partes, este Juzgador da por probado el hecho de la relación arrendaticia, así como las condiciones de modo, tiempo y lugar establecidos en el citado contrato. De igual forma, promovió la testimonial de los ciudadanos que identificó en su escrito de promoción, haciendo la salvedad este Juzgado que dicha prueba fue objeto de renuncia en la audiencia o debate oral, y así se establece.- Por su lado, la parte demandada reconviniente, en ese mismo sentido, ratificó las pruebas promovidas y ofrecidas en su escrito de contestación, renunciando de manera expresa a la prueba testimonial debidamente promovida. Asimismo, promovió el acta constitutiva de la empresa co demandada PANADERIA, EXQUISITESES Y CHARCUTERIA NUEVA GRANADA, C.A.; copia certificada del contrato de arrendamiento y del procedimiento de consignación inquilinaria que cursa por ante el Juzgado Tercero de Municipio de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial identificado con el asunto FP02-S-2014-001016. En lo atinente a este último medio probatorio el Tribunal observa que la intención de la parte demandada fue la de demostrar su estado de solvencia arrendaticia. Sin embargo, tal hecho no resulto controvertido en este proceso, razón por la cual este Juzgado desecho este medio probáticos por no aportar nada para la resolución de la presente litis, y así se declara.- ARGUMENTOS DE LA DECISION DE LA COMPETENCIA DEL TRIBUNAL Siendo la oportunidad procesal a los fines de que este Juzgador emita el pronunciamiento correspondiente a la demanda interpuesta por la ciudadana ADRIANA YENIS GRASSO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, con cédula de identidad Nros. V-8.878.826, debidamente representada por los ciudadanos: JORGE ZAMBRANO MORALES Y YORGREDICIS AGUANE HERNÁNDEZ, abogados en libre ejercicio de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 25.138 y 227.330, tal como se evidencia de documento poder conferido por ante la Notaria Publica Primera de Ciudad Bolívar, en fecha 11 de marzo de 2016 anotado bajo el No. 11, Tomo 28 de los libros de Autenticaciones llevados ante dicha notaría en el año 2016; inserto a los folios 07 al 08 del expediente en contra de la PANADERIA, EXQUISITESES Y CHARCUTERIA NUEVA GRANADA, C.A, Y CLARA VALENZUELA FIGUERA DE RIVA, por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, pasa enunciarse con relación a la competencia del procedimiento en los siguientes términos: Que la acción propuesta dimana de un procedimiento de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, contenidas en las disposiciones de los artículos 1.167, 1.264, 1.159 del Código Civil y Articulo 40 del Decreto con Fuerza, rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, lo cual del libelo de la demanda se desprende que la acción fue estimada en la suma de SETENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 72.000,00), lo equivalente a ( 406,78 U.T), cada unidad tributaria al momento de interponerse la demanda tiene un valor de Bs. 177. Ahora bien, que con entrada en vigencia la resolución Nº 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, modificó a nivel nacional la cuantía de los tribunales de Municipio y del contenido del literal a) del artículo 1 expresa lo siguiente: Los Juzgados de Municipio, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.). De la norma antes trascrita se infiere, que para determinar el conocimiento de la acción y posterior decisión del procedimiento el Juez como director del proceso debe verificar si la acción esta subsumida en lo establecido en el ordenamiento antes mencionado, con el fin de garantizar el debido proceso de las actuaciones judiciales y una tutela judicial efectiva en lo que respecta a la acción propuesta por ante el órgano jurisdiccional. Dicho lo anterior, y verificada como han sido las actuaciones que conforman el procedimiento de la acción de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoado por la ciudadana ADRIANA YENIS GRASSO, debidamente representada por los ciudadanos: JORGE ZAMBRANO MORALES Y YORGREDICIS AGUANE HERNÁNDEZ, abogados en libre ejercicio de este domicilio e inscritos en el Inpreabogados bajo los números 25.138 y 227.330, en contra de la PANADERIA, EXQUISITESES Y CHARCUTERIA NUEVA GRANADA, C.A, Y CLARA VALENZUELA FIGUERA DE RIVA, por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, la cuantía estimada por el actor en unidades tributarias, vale decir la cantidad de ( 406,78 U.T.), no rebasa los límites de la cuantía atribuida a los Tribunales de Municipio establecida en el literal a) del artículo 1 de la Resolución Nº. 2009-0006, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, en razón de ello este tribunal se declara competente para la sustanciación y decisión del presente procedimiento, por lo que procede a emitir el pronunciamiento del fallo respectivo.- Así se decide.- Realizado el estudio pormenorizado de las actas que conforman este expediente seguidamente el Tribunal dictará su decisión definitiva con fundamento en las consideraciones que a continuación se exponen: Es preciso antes de juzgar sobre el fondo realizar algunas consideraciones relacionadas, a saber: El litigante actor interpuso demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoado por la ciudadana ADRIANA YENIS GRASSO, debidamente representada por los ciudadanos: JORGE ZAMBRANO MORALES Y YORGREDICIS AGUANE HERNÁNDEZ, abogados en libre ejercicio de este domicilio e inscritos en el Inpreabogados bajo los números 25.138 y 227.330, en contra de la PANADERIA, EXQUISITESES Y CHARCUTERIA NUEVA GRANADA, C.A, Y CLARA VALENZUELA FIGUERA DE RIVA, por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, quienes celebraron contrato de Arrendamiento sobre dos (02) Locales comerciales distinguidos como 1 y 2, situados en la avenida Nueva Granada Edificio IENI, planta baja, Ciudad Bolívar, estado Bolívar. Ahora bien, por lo tanto constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada. El Código Civil, determina lo siguiente. Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Articulo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina: Con apego al principio general de las pruebas; la carga probatoria de las partes, a los efectos de su apreciación por parte del juez, debe hacerse conforme a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala lo siguiente: Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas. Por otra parte, el artículo 1.133 del Código Civil, dispone que: “…el contrato es una convención entre dos o más personas, para constituir, reglar, trasmitir, modificar, o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…” Es decir, los contratos sirven para establecer condiciones y cargas a las partes, de carácter gratuito, oneroso o traslativo de propiedades, etc., de modo que en el presente procedimiento de Desalojo de Local Comercial, estamos en presencia de una de las circunstancias anteriormente referidas en el artículo parcialmente transcrito.-. Por consiguiente en la demanda, la accionante pretende el desalojo de dos (2) locales comerciales distinguidos con los números. 1 y 2, situados en esta ciudad, en la Avenida Nueva Granada, edificio IENI, planta baja, que le fueron cedidos en arrendamiento a la ciudadana CLARA VALENZUELA FIGUERA DE RIVAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-1.190.764, y a la sociedad mercantil PANADERIA, EXQUISITESES Y CHARCUTERIA NUEVA GRANADA, C.A. de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, bajo el No. 40, Tomo 2-ASdo, de fecha 06 de febrero de 2008; y que la relación arrendaticia deviene de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, de fecha 10 de Junio de 2009, anotado bajo el No. 88, Tomo 76 de los respectivos Libros de Autenticaciones. Argumenta la actora que de acuerdo a lo convenido por las partes en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, el primer año de vigencia de la relación arrendaticia se cumplió íntegramente, en virtud de que ninguna de las partes contratantes notifico a la otra con un (01) mes de anticipación la finalización del lapso inicial de un (01) año. Arguye que la relación arrendaticia continuó prorrogándose de pleno derecho, cada vez por periodo de un (01) año; es decir, durante los periodos comprendidos 2010-2011 y 2011-2012; hasta que en el año 2013 se le notificó mediante comunicación fechada 29 de abril del año 2013, a la arrendataria la voluntad de la arrendadora de no continuar con la relación arrendaticia, en este caso de su prórroga, que culminaba el 01 de mayo del año 2013. Señala que a partir de esa fecha (01 de mayo de 2013), la arrendataria comenzó a gozar de su prórroga legal de un (01) año, conforme lo dispone el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario, indicando que tal notificación, no obstante de haber sido recibida por la arrendataria en forma personal, fue ratificada de forma auténtica a través de la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar. Indica la actora que vencida la prórroga legal, las arrendatarias se negaron a hacer entrega de los locales arrendados, incumpliendo así su obligación legal y contractual, y que ello da lugar demandar en acción de desalojo conforme a lo dispuesto en el artículo 40 letra g del Decreto con Rango y Fuerza de Ley del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. En la contestación, la parte demandada impugnó la eficacia jurídica de la notificación de fecha 29 de abril de 2013, por considerar que no fue realizada conforme a las previsiones establecidas en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento; y porque se omitió notificar a la co demandada CLARA VALENZUELA FIGUERA DE RIVAS. Aduce la demandada que al momento de firmar el contrato, la ciudadana CLARA VALENZUELA FIGUERA DE RIVAS, lo hace en nombre propio y en representación legal de la empresa PANADERIA, EXQUISITESES Y CHARCUTERIA NUEVA GRANADA C.A; y que ambas partes debieron ser notificadas del desahucio. Impugnó la notificación judicial practicada por la citada Notaría por considerar que contraviene el principio de idoneidad o conducencia de la prueba. La co demandada CLARA VALENZUELA FIGUERA DE RIVAS, impugnó y desconoció en su contenido y firma la notificación de fecha 29 de abril del 2013, en virtud de que no se tiene certeza de quien la firma; que no fue notificada ni es suya la firma que aparece en dicho instrumento privado. En su contestación las accionadas admiten la existencia del contrato autenticado por ante la referida Notaría Pública y la relación arrendaticia sobre los dos locales comerciales situados en esta ciudad, en la Avenida Nueva Granada, edificio IENI, planta baja. Admitió como cierto que en la cláusula segunda del contrato, se estableció la duración o vigencia de la relación arrendaticia. Admitió como cierto que el primer año de vigencia de la relación arrendaticia se cumplió íntegramente, toda vez que, ninguna de las partes contratantes notificó a la otra con un (1) mes de anticipación la finalización del lapso inicial de un (01) año. Así mismo admitió como hecho cierto que la relación arrendaticia continuó prorrogándose de pleno derecho, cada vez por periodo de un año. Las demandadas rechazaron la demanda tanto en los hechos como en derecho invocado. Argumentan las demandadas que la notificación fue realizada de forma extemporánea y en contravención a lo dispuesto en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento. Niegan las co demandadas que hayan sido notificadas oportunamente; niegan que hayan recibido la notificación de forma personal y que ésta fue realizada fuera del lapso. Niegan que la notificación haya sido ratificada de forma auténtica a través de la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar. Niegan que la prorroga legal haya vencido y argumentan que el contrato se encuentra aún vigente. Sostienen las demandadas que en fecha 29 de abril de 2013, la arrendadora por intermedio del ciudadano TOMAS JESUS NASTASI BOTTARO, le hizo entrega de forma extemporánea a la ciudadana KARINA JOSEFINA DEL CARMEN RIVAS VALENZUELA, quien se desempeña como Directora de la sociedad mercantil PANADERIA, EXQUISITESES Y CHARCUTERIA NUEVA GRANADA C.A; y con atención a la Sra. Clara Valenzuela Figuera de Rivas, de una carta donde se les notifica su deseo de no continuar con el contrato de arrendamiento. En la contestación, las demandadas intentaron reconvención o mutua petición en acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento cuya pretensión va dirigida a que la actora reconvenida cumpla con su obligación de hacer gozar a las arrendatarias el inmueble arrendado por el pago del arrendamiento que recibe y de mantenerla en el goce pacífico de la cosa arrendada. Al momento de la contestación a la reconvención, la actora reconvenida rechazó y contradijo la reconvención y argumentó que la norma que le sirvió de fundamento a las reconvinientes solo obliga al arrendador durante el tiempo del contrato; que la relación arrendaticia existente culminó; razón por la cual fue intentada la demanda por la causal de desalojo derivada del cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal. En la oportunidad de fijar los hechos controvertidos, este juzgado cumpliendo con esa formalidad legal, estableció como hechos a probar, los siguientes: *Se debe determinar la legitimidad o no de la notificación practicada; es decir, debe demostrarse el argumento de la demandada relativo a la insuficiencia de la notificación. *Debe determinarse el carácter extemporáneo o no de la aludida notificación; es decir, si la misma se efectuó en los términos y condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento. *Se debe determinar el supuesto de hecho alegado en la demanda de donde se deriva la pretensión de desalojo. *Se debe determinar y probar los hechos constitutivos de la reconvención; la perturbación en el goce pacífico de la cosa arrendada. En la etapa probatoria, ambas partes ratificaron la prueba documental producida tanto en la demanda como en su contestación. Fue promovida por la parte demandada las testimoniales de los ciudadanos Julio Héctor Álvarez Salazar y Ana Aurora Martínez. La actora promovió a los testigos Alexander Rafael Noriega, Hermes Agustin Peraza y Adriana Carolina Bruzual Golding. Todos los medios probáticos promovidos por ambas partes fueron debidamente admitidos. En la oportunidad de la audiencia o debate oral, ambas partes hicieron uso de su derecho a la defensa. La parte actora procedió a ratificar los hechos constitutivos de su demanda; como punto previo alegó la legitimidad de la notificación practicada, aduciendo que la misma fue recibida, tal como se afirmó en la contestación, por una persona que resultó ser la Directora de la persona jurídica demandada; que no existe la obligación de notificar por separado a ambas demandadas en virtud de que, tal como lo indicó la demandada en su contestación, Clara Valenzuela es presidente de la persona jurídica demandada; suscribió el contrato en nombre propio y en representación de esa persona jurídica. Así mismo señalaron los apoderados judiciales de la parte actora, que la notificación no resulta extemporánea. Que la decisión de esta causa resulta de mero derecho. Que la cláusula segunda del contrato es clara. Que la obligación de notificar con un mes de anticipación es con respecto a la no continuidad del lapso inicial de arrendamiento de un año. Que para las prórrogas sucesivas no opera tal obligación; que hay que atender a la intención de las partes y al principio de la autonomía de las partes. Argumentó la representación judicial de la accionante que el desconocimiento de la firma efectuado por la co demandada Clara Valenzuela es improcedente puesto que jamás se señaló en la demanda que el documento de notificación haya sido suscrito por su persona; que solo puede negar la firma la persona a quién se le atribuye su autoría. En lo que respecta a la reconvención, la actora reconvenida indicó que el ejercicio del derecho de acción garantizado en la Constitución jamás puede provocar perturbación alguna. La parte accionada, en esta audiencia, a través de su apoderada judicial, ratificó en todas sus partes los argumentos y defensas alegados en la contestación de demanda y en la reconvención. Ratificó que la notificación practicada fue extemporánea y que se hizo a uno solo de los demandados, siendo lo legal que se haya notificado tanto a la persona natural como a la jurídica. Que dicha notificación contraviene lo establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, puesto que la misma se hizo a escaso días del vencimiento de la prórroga, y no con un mes de anticipación. Que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, los cuales viene haciendo por el procedimiento de consignación. Que en el supuesto negado de que este tribunal considere legitima la notificación del desahucio, alega la tácita reconducción del contrato en virtud de que la demanda se intentó luego de dos años de haberse vencida la prorroga legal. Que ratifica la reconvención y solicita que se les garantice a sus representados el goce pacifico en el inmueble arrendado. Ambas partes ratificaron la prueba documental producida en autos y renunciaron a la prueba testimonial. PUNTO PREVIO Siendo la oportunidad legal para dictar el presente fallo definitivo que ha de recaer en este proceso, este Tribunal lo hace bajo los siguientes argumentos y fundamentos de derecho: Como punto previo, este juzgado pasa a pronunciarse sobre la impugnación de la notificación planteada por la parte demandada en su escrito de contestación. En lo que respecta a la legitimidad o no de la notificación efectuada mediante comunicación escrita fechada 29 de abril de 2013, se observa que la parte demandada en su escrito de contestación de demanda afirma que de forma extemporánea fue recibida dicha comunicación por la ciudadana KARINA JOSEFINA DEL CARMEN RIVAS VALENZUELA, en su condición de Directora de la co demandada PANADERIA, EXQUISITESES Y CHARCUTERIA NUEVA GRANADA, C.A. con atención a Sra. Clara Valenzuela Figuera de Rivas. Que estas personas figuran en los estatutos como Presidente y director respectivamente. Con esa afirmación no le cabe la menor duda a quien decide, que la comunicación fue recibida por la co demandada persona jurídica, y así se establece. Dicha comunicación fue ratificada por conducto de la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar. Sobre la necesidad de notificar a ambas co demandadas, este juzgado luego de analizar el contenido del contrato de arrendamiento que no fue impugnado ni cuestionado por las partes en este proceso, siendo expresamente admitido por ellos, este sentenciador le atribuye el valor probatorio que emerge del artículo 1.360 del Código Civil; en razón de ello observa: que el contrato lo celebra la parte actora, por un lado; y por el otro, la ciudadana CLARA VALENZUELA FIGUERA DE RIVAS en nombre propio y en representación de la sociedad mercantil PANADERIA, EXQUISITESES Y CHARCUTERIA NUEVA GRANADA, C.A. En razón de ello, y con vista al vínculo societario que une a ambos demandados, lo cual se desprende de la propia afirmación de la parte demandada en su escrito de contestación y del documento estatutario aportado al proceso, evidenciándose de dicha prueba que la co demandada Clara Valenzuela detenta el cargo de Presidente de la referida sociedad mercantil, no resulta necesaria la notificación por separada de cada uno de ellos, contrario a lo afirmado en la contestación de demanda, y así se decide. De igual manera observa este sentenciador que la parte demandada en su escrito de contestación procedió también a impugnar y desconocer en su contenido y firma la notificación de fecha 29 de abril del 2013, con fundamento al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Indica la impugnante, que no se tiene certeza de quién la firma, y que en ningún momento fue recibida por CLARA VALENZUELA FIGUERA RIVAS, y que no es su firma la que aparece en dicho instrumento privado. El Tribunal a los fines de decidir acerca de este medio de impugnación observa: El artículo 444 del Código de Procedimiento Civil dispone un mecanismo de impugnación que permite a la parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanada de ella, desconocer su firma. La impugnación del contenido de un documento, sea público o privado, solo poder efectuarse a través del mecanismo de la tacha instrumental, bien por vía incidental o por acción principal. Sobre el desconocimiento de la firma que aparece la notificación objeto de impugnación, la misma debe necesariamente ser desechada, por los siguientes motivos: En la demanda no se le atribuye a la impugnante la autoría de la firma que aparece al final del documento en señal de haber sido recibido el mismo; se observa que en la demanda, la actora afirma que dicha comunicación fue recibida por la arrendataria de forma personal; no se indica que haya sido recibida por la co demandada CLARA VALENZUELA FIGUERA RIVAS. En ese orden de ideas, se observa que la parte demandada, en su escrito de contestación indicó que en fecha 29 de abril del año 2013, la arrendadora por intermedio del ciudadano TOMAS JESUS NASTASI BOTTARO, le entregó de manera extemporánea a la ciudadana KARINA JOSEFINA DEL CARMEN RIVAS VALENZUELA, quien se desempeña como Directora de la sociedad mercantil PANADERIA EXQUISITESES Y CHARCUTERIA NUEVA GRANADA, C.A. Así las cosas, observa quien decide, que la impugnante si tenía pleno conocimiento de la persona que recibió y suscribió la mencionada comunicación; por lo que el desconocimiento de su firma resulta improcedente, por las razones antes señaladas, y así se decide. Sobre el otro punto debatido en este proceso atinente a la extemporaneidad o no de la notificación practicada, este juzgado observa: La parte accionante en su demanda sostiene que estando corriendo la prorroga convencional, procedió a notificar a las arrendatarias de su voluntad de dar por terminada la relación arrendaticia y que a partir de allí comenzaría a correr la prorroga legal. Por su lado, la demandada considera que dicha notificación debió practicarse con un mes de anticipación al vencimiento de la prórroga, tal como lo establece la cláusula segunda del contrato de arrendamiento. En razón de ello, este juzgador considera pertinente analizar la citada cláusula contractual, a los fines de determinar su alcance y propósito, en consonancia con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. La cláusula en cuestión establece: “El plazo de duración del presente contrato será de un (01), Año contado a partir del Primero (01) de Mayo del presente año (2009). No obstante el presente contrato se prorrogara automáticamente por periodos de un (01) Año (sic), convenidos desde ahora, salvo que una parte notifique a la otra su deseo de no prorrogarlo. Si alguna de las partes no deseare prorrogar este contrato al término de su duración inicial, lo notificará por escrito a la otra parte con un (01) mes de anticipación, por lo menos, a la finalización del plazo. Esta notificación podrá hacerse con un simple acuse de recibo a través de cualquier vía. Sin embargo para el caso de que ello no fuere posible, entendiendo que en estos casos siempre las partes evaden este tipo de notificaciones, esta podrá hacerse igualmente y para los mismos fines, a través de cualquier tribunal competente, que se traslade y se constituya al efecto en el inmueble arrendado. ” (Resalto del Tribunal) Del texto de la cláusula segunda se desprende que: Que la intención de las partes fue la de celebrar un contrato a tiempo determinado. Que la duración de ese contrato sería, en principio, de un año. Que dicho contrato resulta prorrogable por periodos de un año, salvo que una de las partes notifique por escrito a la otra con un (1) mes de anticipación a su duración inicial su deseo de no prorrogarlo. En el decurso de este proceso, ambas partes admitieron como hecho cierto que dicho contrato se prorrogó automáticamente por periodos de un año, puesto que ninguna de ellas notificó su voluntad de no prórroga automática. Del examen de la citada cláusula contractual se desprende, a criterio de quien decide, que la fijación de ese lapso de un (1) mes de anticipación fue convenido por las partes solo en lo que respecta a la notificación de la no continuidad del término inicial de la relación arrendaticia; sin que en dicha cláusula se haya estipulado contractualmente algún lapso o término para las notificaciones que ponga fin a las subsiguientes prórrogas convencionales; y así se establece. En virtud de ello, este juzgador llega a la convicción de que la notificación efectuada por la parte demandante resulta legítima y eficaz, al no pactarse convencionalmente lapso alguno para notificar la culminación de las prórrogas contractuales, una vez vencido el lapso inicial del primer años de vigencia de la relación contractual. Establecido lo anterior, este jurisdicente pasa a pronunciarse sobre el alegato esgrimido por la demandada reconviniente en la audiencia o debate oral, relativo a la tácita reconducción como consecuencia del ejercicio tardío de la presente acción de desalojo. Sobre este particular se observa que tal hecho no forma parte de este proceso al no haber sido alegado en la contestación de demanda y por no formar parte de la trabazón de la littis. Sin embargo, sin incurrir en exceso de jurisdicción, este juzgador considera que tal defensa carece de fundamento legal. El legislador en los casos que considera prudente limitar el ejercicio de la acción lo hace de forma expresa a través de la figura jurídica de la caducidad o la prescripción. Al no establecer la ley lapso alguno para el ejercicio de la acción de desalojo, no puede determinar el Tribunal que la presente acción haya sido ejercida de forma tardía, y que haya operado la tácita reconducción, amén de que la propia demandada alegó que viene realizando los pagos por vía de consignación inquilinaria; y así se decide. Por último, este juzgado pasa a pronunciarse sobre la reconvención planteada. Alega la demandada reconviniente que se le está perturbando su derecho a gozar de manera pacífica su posesión sobre el inmueble arrendado. Conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, le correspondía a ésta la carga de demostrar los hechos constitutivos de su mutua petición. Se observa de autos que la demandante en reconvención no trajo ningún medio probatorio que demuestre que haya sido perturbado en el goce pacífico del inmueble lo que da lugar a declarar su improcedencia, y así se determinará en la parte dispositiva del presente fallo. DISPOSITIVA Por los argumentos antes expuestos, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, hace los siguientes pronunciamientos: PRIMERO: se declara CON LUGAR la demanda de desalojo propuesta por la parte demandante. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a hacer entrega a la actora los dos (2) locales comerciales distinguidos con los números: 1 y 2, situados en esta ciudad, en la Avenida Nueva Granada, edificio IENI, planta baja, que le fueron cedidos en arrendamiento a la ciudadana CLARA VALENZUELA FIGUERA DE RIVAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-1.190.764, y a la sociedad mercantil PANADERIA, EXQUISITESES Y CHARCUTERIA NUEVA GRANADA, C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, bajo el No. 40, Tomo 2-ASdo, de fecha 06 de febrero de 2008; cuya arrendaticia deviene de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, de fecha 10 de Junio de 2009, anotado bajo el No. 88, Tomo 76 de los respectivos Libros de Autenticaciones. TERCERO: se declara SIN LUGAR la reconvención. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en el archivo del Tribunal. Dada, firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Segundo Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los seis días del mes de octubre de dos mil diecisiete.- Años 207° de la Independencia y 158° de la federación.- El Juez, Abg. Orlando Torres Abache El Secretario Temporal, Abg. Henrrys H. Febres P. La anterior decisión fue publicada en su fecha siendo las nueve y cuarenta minutos de la mañana (9:40 a.m.).- Conste.- El Secretario Temporal, Abg. Henrrys H. Febres P.