TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR
COMPETENCIA CIVIL

ASUNTO: FP02-R-2016-000070 (9039)
RESOLUCIÓN Nº PJ0172017000088

PARTE ACTORA: Hernán Vallenilla, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.183.466, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: John Richards y Neptalí Pérez Bolívar, abogados en ejercicio, inscritos en el IPSA, bajo los números 75.141 y 93.126, respectivamente, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: Carlos Rafael Pulido Mendoza y Julmery Jesús Cermeño, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V- 8.873.542 y V-8.960.517, respectivamente, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Yuri Millán López, Georgett Balekji y Roberto López Canino, abogados en ejercicio, inscritos en el IPSA bajo los números 32.479, 113.214 y 204.865, respectivamente, de este domicilio.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA-VENTA.

I:
SÍNTESIS:

Mediante SENTENCIA Nº 00046, de fecha 08 de febrero de 2017, la Sala Político Administrativo del Tribunal Supremo de Justicia declaró que: “(…) el PODER JUDICIAL TIENE JURISDICCIÓN para conocer y decidir sobre la demanda por “RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA” de un apartamento y su puesto de estacionamiento, incoada por el ciudadano HERNÁN VALLENILLA contra los ciudadanos CARLOS RAFAEL PULIDO MENDOZA y JULMERY JESÚS CERMEÑO VIVAS. En consecuencia, se REVOCA la decisión consultada (…)”; el referido fallo se origino con motivo a la consulta planteada por este despacho, conforme a lo dispuesto en los artículos 59 y 62 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto en fecha 06 /06/2016, se dictó sentencia declarándose la falta de jurisdicción del Poder Judicial frente a la Administración Pública.
En fecha 16 /06/2016, se dio cuenta a la ciudadana Juez, por lo que este tribunal, a fin de dar cumplimiento a lo ordenado por la Sala, libró boleta de notificación a las partes, a los fines de que la presente causa se reanudará al estado en que se encontraba -vale indicar en estado de sentencia-, una vez que constara en autos la ultima notificación que de ellas se hiciere, conforme a lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
Cursa al folio 172 –pieza 2- constancia del ciudadano alguacil de haber notificado a la parte actora, a través de su apoderado John Richards.
Cursa al folio 174 –pieza 2- constancia del ciudadano alguacil de haber notificado a la parte demandada, a través de su co-apoderada judicial abogada Georgett Balekji Kabbabe.
Cumplido con los trámites procedimentales, se pasa a delimitar el eje principal que dio origen a la controversia:
II:
Tenemos que en fecha 28 de enero de 2015, el ciudadano Hernán Vallenilla, asistido por los abogados John H. Richards T. y Neptalí Pérez Bolívar (ya identificados), presentó por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de esta misma Circunscripción Judicial del estado Bolívar, escrito de formal demanda por resolución de contrato de opción de compra-venta de un apartamento y su puesto de estacionamiento, contra los ciudadanos: Carlos Rafael Pulido Mendoza y Julmery Jesús Cermeño Vivas; sobre la base de los siguientes argumentos:
Que en fecha 22 de enero de 2013 los ciudadanos CARLOS RAFAEL PULIDO MENDOZA y JULMERY JESÚS CERMEÑO VIVAS y su persona, de mutuo y común acuerdo convinieron en contratar la Opción de Compra-Venta de un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento y su puesto de estacionamiento…
Que el plazo para la protocolización del documento definitivo de compra-venta fue el día 24 de febrero de 2015 o 760 días continuos desde la fecha de autenticación del contrato, como se estableció en el mismo en la cláusula sexta.
Que el monto acordado de venta del inmueble fue pactado por el precio de Quinientos Cincuenta Mil Bolívares Exactos (Bs. 550.000,00), los cuales serían cancelados … de la siguiente forma: a) Una inicial de … (Bs. 40.000,00) que ya fueron recibidos por él; b) quedando un saldo a cancelar de … (Bs. 510.000,00), en veinticuatro (24) cuotas para ser pagados de forma mensual y consecutivas cada una, con vencimiento a partir del 24 de enero de 2013, por la cantidad … (Bs. 20.000,00) y, c) Una (01) última cuota a razón de … (Bs. 30.000,00), con vencimiento del día 24 de febrero de 2015…
…(omissis)…
Que los Optantes han dejado de cancelar 18 cuotas, correspondientes a las cuotas mensuales y consecutivas de los meses del 24 de junio de 2013 hasta el 24 de diciembre de 2014…
Fundamentó la demanda en los artículos 33 y 339 del Código de Procedimiento Civil y 1167 del Código Civil.
Solicitó que los ciudadanos CARLOS RAFAEL PULIDO MENDOZA y JULMERY JESÚS CERMEÑO VIVAS, convengan o en su defecto sean condenados en lo siguiente:
PRIMERA: En resolver el Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta celebrado…, inserto bajo el N° 07, Tomo 06, de fecha 22 de enero de 2013.
SEGUNDA: De conformidad con lo establecido en la cláusula DECIMA PRIMERA…el pago de la cantidad de… (32.000,00 Bs.), que queda en su beneficio como justa indemnización por concepto de daños y perjuicios, que serán deducidos del monto entregado por Los Optantes hasta la fecha.
TERCERA: Las costas y costos de este proceso.
Estimó la demanda en la cantidad de… (Bs. 169.500,00), equivalentes a… (U.T. 1.334,64).”.
DE LA ADMISIÓN A LA DEMANDA:
En fecha 02/02/2015 el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres de esta Circunscripción Judicial, admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de los demandados para que al segundo día de despacho siguientes a que constara en autos la última de las citaciones de conformidad con establecido en los artículos 883 y 884 del CPC, a los fines de dar contestación a la demanda incoada en su contra.

En fecha 11/02/2015, el alguacil del tribunal de la causa, consignó recibo de citación debidamente firmado por el ciudadano Carlos Rafael Pulido Mendoza.

En fecha 12/02/2015, el alguacil del tribunal a quo, consignó recibo de citación sin firmar por la ciudadana Julmery Jesús Cermeño Rivas.

En fecha 09/03/2015, el Juzgado de la causa, repuso la causa al estado de la correcta citación de la co-demandada ciudadana Julmery Jesús Cermeño.

Cursa a los folios 79 y 81, constancia de notificación del ciudadano alguacil del tribunal de la causa, mediante la cual informa haber notificado a las partes a través de sus apoderados.

En fecha 28 de abril de 2015, la abogada Georgett Balekji Kabbabe, actuando en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandada, procedió a dar contestación a la demanda y oponer cuestiones previas:

“(…) De una simple revisión del contrato presentado por la parte actora tomado como fundamento de la pretensión del actor, podemos concluir que dicho CONTRATO NO CUMPLIO CON LOS REQUISITOS EXIGIDOS POR LA LEY CONTRA LA ESTAFA INMOBILIARIA, …por lo que estamos ante una violación del ORDEN PUBLICO EN MATERIA DE PREVENTA INMOBILIARIA...
“EXCEPCIONES DE FONDO.
... A TODO EVENTO, OPONGO Y PROMUEVO IGUALMENTE COMO DEFENSA DE FONDO, LA CUESTION PREVIA DE LA PROHIBICION DE LA LEY DE AMITIR LA ACCION PROPUESTA, PREVISTA, en el Articulo 346, Ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil. El fundamento de esta Defensa de Fondo, parte del criterio mediante el cual este Contrato de Opción de Compra Venta o de PREVENTA que nos ocupa, NO CUMPLIO CON LOS REQUISITOS EXIGIDOS EN LA LEY DE ESTAFAS INMOBILIARIAS…por lo tanto esta demanda, debe ser desestimada y declarada sin lugar, por violentar normas de orden público en materia de contratación de venta y preventa de viviendas. …esta demanda… RESULTA INADMISIBLE E IMPROPONIBLE, ya que inclusive, está afectada hasta de un vicio de incompetencia por Falta de Jurisdicción… por no haberse agotado previamente las instancias administrativas…
..omissi)…
“DE LOS HECHOS QUE RECHAZAMOS:
Rechazamos, contradecimos y negamos en todas y cada una de sus partes…esta demanda tanto en los hechos como en el derecho,…
…(omissis)…
…Negamos, rechazamos y contradecimos, en cada uno de sus partes, que el pedimento de la parte actora de resolver esta promesa bilateral de venta… ante la falta de culminación de la obra y el retardo culposo por parte del oferente constructor en la ejecución del contrato procedemos a invocar los plenos efectos del Articulo 1168 del Código civil, constitutivo en lo que se conoce como “la excepción de contrato no cumplido”… rechazamos y contradecimos, en cada una de sus partes, y en los términos ya expuestos esta demanda de resolución de contrato(…)”.-

En fecha 29 de abril de 2015, el abogado John Richards, co-apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito mediante el cual solicita “(…) la nulidad del acta de contestación de la demanda levantada en fecha 28 de abril de 2015 (…)”.

En fecha 30 de abril de 2015, la abogada Georget Balekji Kabbabe, actuando en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 05 de mayo de 2015, el ciudadano Hernán Vallenilla, representado por sus abogados John Richards y Neptalí Pérez Bolívar, presentó escrito de reforma de la demanda en lo que respecta al siguiente punto: “(…) los optantes han dejado de cancelar 20 cuotas de las 24 convenidas, correspondientes a las cuotas mensuales y consecutivas de los meses del 24 de junio de 2013 hasta el 24 de febrero de 2015, ambas inclusive hechos que demuestran el incumplimiento de su obligación y pese a los requerimientos hechos por mi para que el contrato sea cumplido, estos fueron infructuosos (…)”.
En fecha 07 de mayo de 2015, el Juzgado de la causa, INADMITIÓ la reforma planteada en fecha 05 de mayo del 2015, por el ciudadano Hernán Vallenilla. En consecuencia ordenó la continuación del presente procedimiento en fase probatoria, la cual comenzó a transcurrir a partir de esa fecha.

En fecha 13 de mayo de 2015, el abogado Neptalí Pérez Bolívar, actuando en su carácter de co-apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas.
DE LA SENTENCIA EN PRIMERA INSTANCIA:
En fecha 11 de febrero de 2016, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, dictó sentencia en la cual declaro: Con lugar la cuestión previa opuesta por la parte demanda con fundamento en el ordinal 11° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil; y en consecuencia declaro nulo de nulidad absoluta la actuación (admisión) de fecha 02/02/2015 revocando por contrario imperio la referida actuación de conformidad con los artículos 206 y 310 del CPC, así mismo declaró inadmisible la demanda de resolución de contrato de opción de compra-venta incoada por el ciudadano Hernán Vallenilla contra los ciudadanos: Carlos Rafael Pulido Mendoza y Julmery Jesús Cermeño Rivas.
En fecha 16 de marzo de 2016, la parte actora ejerció recurso de apelación en contra de la decisión dictada el 11/02/2016, por el juzgado antes mencionado, la oyó en ambos efectos -29/03/2016- y ordenó remitir las actuaciones a esta Instancia Superior.
En fecha 02 de mayo de 2016, el abogado Neptalí Pérez, actuando en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandante, presentó escrito de informes antes esta alzada.

III:
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:

Puntos previos:

Primer punto previo:

Del escrito de contestación presentado por la parte demandada en fecha 28/04/2015, se desprende que la misma opuso la cuestión previa N° 11° del artículo 346 del CPC, fundamentando la misma en los términos siguientes:
“… (omissis)…

....El fundamento de esta Defensa de Fondo, parte del criterio mediante el cual este Contrato de Opción de Compra Venta o de PREVENTA que nos ocupa, NO CUMPLIO CON LOS REQUISITOS EXIGIDOS EN LA LEY DE ESTAFAS INMOBILIARIAS…
No cumplió con los requisitos exigidos en la Ley de estafa inmobiliaria en cuanto:…5)El contrato de preventa y sus modalidades no fue redactado cumpliendo con las exigencias de los Artículos 12,13,14,15,16 y siguiente de la Ley Especial Contra la Estafa Inmobiliaria, por lo QUE EL CONTRATO OBJETO DE LA PRESENTE DEMANDA ES NULO Y POR LO TANTO LA DEMANDA DEBE SER DESESTIMADA Y DECLARADA SIN LUGAR POR VIOLENTAR NORMAS DE ORDEN PUBLICO EN MATERIA DE CONTRATACIONES DE VENTA Y PREVENTA DE VIVIENDAS.
…esta demanda… RESULTA INADMISIBLE E IMPROPONIBLE, ya que inclusive, está afectada hasta de un vicio de incompetencia por Falta de Jurisdicción… por no haberse agotado previamente las instancias administrativas…”

En cuanto a la cuestión previa opuesta (ordinal 11° del Art. 346 CPC), se evidencia que la parte actora no cumplió con la carga procesal correspondiente de contradecir o convenir expresamente la misma, por lo que pudiera entenderse como admitida.

En este sentido la Sala de Casación Civil, en sentencia N° 00117 de fecha 3 de abril de 2003, estableció lo siguiente:

…(omissis)…
En caso de incompatibilidad entre esta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicarán las disposiciones constitucionales, correspondiendo a los tribunales en cualquier causa, aún de oficio, decidir lo conducente.”
Así, las normas constitucionales referidas obligan a la Sala a dictar su decisión bajo los valores, principios y conceptos allí expresados, y en este sentido, estima necesario hacer una reinterpretación del artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, para entender que cuando dicha disposición expresa que el silencio de la parte se entenderá como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente, no debe concebirse como la existencia de un convenimiento tácito de las cuestiones previas allí indicadas, ya que ello negaría los principios, valores y preceptos constitucionales; por el contrario, debe entenderse que dicha disposición legal contiene una presunción iuris tantum relativa a la procedencia de las cuestiones previas.
Es por ello, que le corresponde al juez como rector del proceso confrontar y verificar con los elementos de autos la existencia y eventual procedencia de las cuestiones previas de los ordinales 9º, 10 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; de lo contrario, se estaría permitiendo una eventual cosa juzgada muy perjudicial sobre las mismas, siendo que su efecto es la improponibilidad de la acción, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil, todo lo cual atenta contra la garantía de la tutela judicial efectiva y además, se estaría sacrificando la justicia exagerando las formas procesales, limitando el derecho a la defensa y utilizando al proceso con finalidades distintas a las que le son propias...".

Ello así, y en aplicación de la jurisprudencia parcialmente trascrita, se considera que en el caso de autos, la no contradicción expresa de la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no acarrea un convenimiento en la existencia de la misma y en consecuencia, tampoco la admisión de su procedencia. Así se declara.

Ahora bien, a los fines de resolver la cuestión previa opuesta se considera necesario hacer mención del criterio explanado tanto por los procesalistas patrios como las jurisprudencias de nuestro Máximo Tribunal, los cuales han seguido una posición objetiva y estricta, al señalar que: “…debe aparecer clara la voluntad de no permitir o de limitar el ejercicio de la acción”, sin que a tal efecto sean requeridas palabras sacramentales o que se emplee invariablemente la expresión “no se admitirá”, sino que sea cual fuere la forma de decirlo el legislador, debe aparecer clara su voluntad de no permitir o limitar el ejercicio de la acción…”, de lo que se instruye que la carencia de acción puede definirse como la privación del derecho a la jurisdicción en materias concretas y determinadas por la Ley, que no gozan de tutela jurídica, ya por caducidad de la acción, o bien por prohibición de la ley de admitir la acción y así como lo establece nuestro ordenamiento jurídico, la forma de defensa procesalmente prevista para enervar una pretensión contenida en demanda planteada en contravención de una norma legal que niega o prohíba el ejercicio de la acción instaurada, o ante la circunstancia de que la acción haya sido instaurada sin fundamento en las causales taxativamente consagradas por el legislador a los fines de su interposición, es precisamente la cuestión previa prevista en el ordinal undécimo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que aquí ha sido interpuesta por la parte demandada.

Establecido lo anterior, se tiene que el juez de la causa en fecha 11/02/2016 dictó sentencia declarando con lugar la cuestión previa ya señalada indicando para ello:

“… (omissis)…
“(…)CON LUGAR LA CUESTION PREVIA OPUESTA DE PROHIBICION DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA, con fundamento en el Articulo 346 Numeral 11°… en autos, y consecuencialmente DECRETA:
Primero: Se declara NULA DE NULIDAD ABSOLUTA la actuación que riela al folio catorce (14) de fecha 02 de febrero de 2015 del presente asunto y consecuencialmente revoca dicha actuación por contrario imperio todo de conformidad con lo establecido en los artículos 206 y 310 del Código de Procedimiento Civil.
Segundo: Se declara INADMISIBLE la pretensión de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, incoada por el ciudadano HERNAN VALLENILLA contra los ciudadano CARLOS RAFAEL PULIDO MENDOZA Y JULMERY JESUS CERMEÑO RIVAS por haberse declarado CON LUGAR LA CUESTION PREVIA OPUESTA DE PROHIBICION DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA, con fundamento en el Articulo 346 Numeral 11° y articulo 341 del Código de Procedimiento Civil.
…(omissis)….”.

En fecha 16/03/2016 la parte demandante ejerció el recurso ordinario de apelación contra dicha sentencia ante esta alzada, señalando en su formalización que:
“(…) la resolución interlocutoria motiva ésta apelación, está subsumida en el vicio de falso supuesto de derecho, ya que el sentenciador fundamenta la misma en varios artículos de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria señalando específicamente en la sentencia como los artículos 9, 12, 17, 24, 26, 28 y 35 de la Ley especial, atribuyéndoles a los mismos su Motivación para Decidir y yerra al otorgar a uno de esos articulados la excepción propuesta por la parte demandada de “prohibición de la ley de admitir la acción propuesta”, ya que como es sabido para que se dé tal causal debe aparecer en una disposición legal expresa que prohíba la admisión de la acción, … solicito muy respetuosamente …declare con lugar el presente recurso de apelación y revoque la decisión dictada en fecha 11 de febrero de 2016…que declaró con lugar la cuestión previa 11º del articulo 346 del CPC (…)”.

El tribunal observa:
De la precedente transcripción se evidencia que el juez de la recurrida consideró que los supuestos contenidos en los artículos: …12, 14…de la Ley Contra Estafa Inmobiliaria, es uno de los casos a los que se refiere el ordinal 11 del artículo 346 ejusdem. En otras palabras, consideró que la prohibición de admitir la acción propuesta a que se contrae la citada regla, es aplicable a aquellos casos en los cuales se ejerza la acción de resolución de un contrato de opción de compra-venta.
Se equivoca el juez de la causa al realizar tal consideración, puesto que para no admitir la acción propuesta se requiere que tal prohibición sea expresa y clara, y que en términos objetivos no exista la menor duda de que la ley niega la tutela jurídica a ciertos intereses hechos valer en juicio.
En cambio, los artículos: …12 y 14…de la Ley señalada, se refieren a los requisitos que debe llenar los contratos de venta o preventa, lo que supone el examen y pronunciamiento sobre el fondo de lo que debe declararse en la sentencia definitiva.
Así tenemos que, para no admitir la acción propuesta se requiere que tal prohibición sea expresa y clara, y que en términos objetivos no exista la menor duda que la ley niega la tutela jurídica a ciertos intereses hechos valer en juicio.

Al respecto, quien suscribe considera oportuno traer a colación el contenido de los artículos 341, ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y 1.1167 del Código Civil.

Artículo 341: “Presentada la demanda, EL Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto de Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.”.

Artículo 346”… (omissis)…
...(omissis)…
11° La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda.
… (omissis)…”.

Articulo 1167: En el contrato bilateral, si una de las parte no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo…”.

De los artículos parcialmente transcritos, se desprende sin duda alguna, que los tribunales deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, éllo puede interpretarse de las disposiciones legislativas ya señaladas; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o determinación distinta al orden establecido para negar la admisión de la demanda, quedando legalmente autorizado para éllo, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley.

Dicho esto, queda evidenciado en forma clara, la protección acordada por la ley a la acción propuesta, se observa de las presentes actuaciones que en el caso sub examine, se está en presencia de una acción de resolución de contrato de opción de compra-venta incoada contra los ciudadanos Carlos Rafael Pulido Mendoza y Julmery Jesús Cermeño Vivas, quienes en su contestación ante el a quo oponen como punto previo al fondo la cuestión previa contenida en el Ord. 11° del artículo 346 del CPC, invocando los artículos: 12, 13, 14, 15,16 y siguientes de la Ley Contra Estafa Inmobiliaria, y con tal fundamentación, solicitan se declare inadmisible la presente demanda por prohibición de ser admitida, y extinguido el proceso, pero la acción de resolución de contrato se encuentra amparada por la ley tal y como lo establece el artículo 1167del Código Civil: “…En el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede… reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo…”; y siendo de este modo la situación planteada en autos, es evidente que la parte demandante está amparada por la protección que brinda nuestro derecho sustantivo civil, resultando claro la declaratoria sin lugar de la cuestión previa de prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta con fundamento al artículo 1167 del Código Civil en conexión con los artículos 346 ordinal 11 y 341, ambos del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

Segundo punto Previo:

En el acto de la contestación de la demanda, la co-apoderada judicial de los demandados opuso la excepción de contrato no cumplido (exceptio non adimpleti contractus) fundamentando la misma en lo que sigue:
“…Que desde el punto del vista contractual, y con base a los términos previstos en el referido artículo 1168 del Código Civil y de acuerdo a las previsiones de la ley de estafa inmobiliarias, como ley especial, ante un contrato bilateral, como lo es esta opción de compra venta, cualquier contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, trasladando esta premisa del legislador civil y especial , al presente caso que nos ocupa el oferente vendedor Hernán Vallenilla no puede, ni solicitarle, ni pretender que mis representados le cancelen la totalidad del costo o valor pactado del inmueble apartamento objeto de esta negociación, cuando a duras penas y siendo generosos en nuestra estimación , el avance físico de la construcción del apartamento como quedo plenamente demostrado con la inspección ocular practicada por la Notaria Primera de de Ciudad Bolívar, en fecha 12 de febrero del año 2015, apenas alcanza el 50% de la estructura de la obra…”.

En este sentido, es necesario citar que según el criterio sentado por la Sala Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, es indispensable que una de las partes pida el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato para que la otra pueda oponer la excepción de contrato no cumplido (Sent. Del 21/09/88, con ponencia del Magistrado Adán Febres Cordero), dicha excepción comprende los efectos del contrato: no lo extingue, por lo cual se diferencia de la acción de resolución del contrato que va dirigida a obtener la terminación del contrato (Sent. Del 23/11/88 con ponencia del Magistrado Luis G. Velandia).

En el caso de autos, no se pretende el cumplimiento de una convención, sino su resolución, cuyo efecto es retrotraer la situación al statu quo previo a la suscripción del contrato, por lo que no le es aplicable la exceptio non adimpleti contractus al asunto planteado en el presente proceso. De ahí, que resulte improcedente excepcionarse a través de esta defensa de la parte demandada, ya que la pretensión del actor es de resolución y no de cumplimiento de contrato, por lo que debe declararse improcedente la defensa opuesta. Así se decide.

Resueltos los puntos previos anteriores, pasa esta alzada a decidir el merito del asunto, en atención a la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de fecha 29/09/2004, en la cual señaló:

…(omissis)…
… es decir, el a quem tenia jurisdicción para revisar la totalidad de lo resuelto por la sentencia apelada, lo que en el caso que se estudia se hizo extensivo a la cuestión previa opuesta.
La doctrina patria refuerza el anterior criterio al explicar que:
“…la alzada adquiere plenitud de jurisdicción para decidir, no sólo sobre lo resuelto en primera instancia, sino sobre la litis principal o incidental, y aun sobre los puntos inéditos para la jurisdicción, no decididos en primera instancia (cfr. CSJ, Sent. 22-5-74, En Repertorio Forense, Núm. 2798, p.6). Así, por Ej., si el juez superior revoca una sentencia definitiva de forma o definitiva inhibitoria del conocimiento del mérito, por lo cual el juez a quo acogió el asunto previo, podría la alzada incontinente pasa a resolver el fondo del asunto. La apelación no es un juicio sobre la sentencia ni una simple revisión de lo efectivamente decidido. La apelación es una revisión del caso, de la causa toda, limitada sólo por el principio de prohibición de reformatio in pejus, que tiene su fundamento en la iniciativa de parte y no en la circunstancia de que el punto no haya sido juzgado antes en la primera instancia…”. (Subrayado de la Sala). (Henríquez La Roche, Ricardo. Código de Procedimiento Civil. Tomo III, Caracas 2004, p.460).

ANTECEDENTES:

En fecha 28/01/2015, el ciudadano: Hernán Vallenilla, interpuso demanda por resolución de contrato de opción de compra-venta contra los ciudadanos: Carlos Rafael Pulido Mendoza y Julmery Jesús Cermeño Vivas donde expone:
Que en fecha 22 de enero de 2013 convino en contratar la Opción de Compra-Venta de un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento y su puesto de estacionamiento ambos distinguidos con el alfanumérico “ PA2-08” el cual forma parte del conjunto residencial “Doña Sabina”, pactando como tiempo determinado de plazo para la protocolización del documento definitivo de compra-venta el día 24/02/2015 o 760 días continuos desde la fecha de autenticación del contrato, como se estableció en la cláusula sexta. Que el monto acordado de venta fue de Quinientos Cincuenta Mil Bolívares Exactos (Bs. 550.000,oo), los cuales serían cancelados de la siguiente forma: a) Una inicial de Bs. 40.000,oo que ya fueron recibidos por él; b) quedando un saldo a cancelar de Bs. 510.000,oo, en veinticuatro (24) cuotas para ser pagados de forma mensual y consecutivas cada una, con vencimientos a partir del 24 de enero de 2013, por la cantidad (Bs. 20.000,oo) y, c) Una (01) última cuota a razón de Bs. 30.000,oo, con vencimiento del día 24 de febrero de 2015, todo ello consta del contrato de opción de compra-venta que acompaño al libelo de la demanda, que la parte demanda ha dejado de cancelar 18 cuotas, correspondientes a las cuotas mensuales y consecutivas de los meses del 24 de junio de 2013 hasta el 24 de diciembre de 2014; razón por la cual demando a los ciudadanos. Carlos Rafael Pulido Mendoza y Julmery Jesús Cermeño Vivas ambos suficientemente identificados, por resolución de contrato de compra-venta, para que convinieran o a ello fueren condenados en: 1) Resolver el Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta celebrado entre los mencionados ciudadanos y su persona. 2) Reintegrar la cantidad de Bs.32.000,oo; que quedan a su beneficio como indemnización por concepto de daños y perjuicios, que serán deducidos del monto entregado por los optantes vale decir la cantidad de Bs. 140.000,oo. 3) Las costas y costos de este proceso.
En fecha 28/04/2015, la representación judicial de la parte demandada, consigno escrito de contestación en los siguientes términos: opuso como punto previo la improponibilidad objetiva de la acción con fundamento a la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, la cual consagra una serie de normas con la finalidad de controlar y sancionar la construcción, permisología y protocolización de vivienda. La referida ley regula, todo el proceso de contratación, no solo de la construcción, sino de la venta, pre-venta entre otros. Señalando que de una simple revisión del contrato presentado por la parte actora se puede concluir que dicho contrato no cumplió con los requisitos exigidos por la Ley Contra La Estafa Inmobiliaria y que por tal razón, ante tales incumplimientos y violaciones de la señalada ley, pidió se declare sin lugar la demanda por ilegal una vez que se pronuncie sobre el fondo de la misma. En este mismo orden, opuso con excepción de fondo y de conformidad con lo previsto en los artículos 361, 346. 11° y 885 del CPC, en concordancia con las previsiones de la Ley Contra La Estafa Inmobiliaria la cuestión previa de la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, argumentando que el contrato de opción de compra-venta que hoy se pide su resolución no cumplió con los requisitos exigidos en la referida Ley de Estafa. Que al no cumplirse con estos requisitos tanto en la contratación como previo a ella, referidos al proceso de construcción de las unidades habitacionales, no puede interponerse esta acción de resolución de contrato por parte del vendedor–constructor. Que rechaza y contradice los argumentos establecidos en el libelo de la demanda con excepción a los ya admitidos, puntualizando tales hechos en los términos siguientes: Que no es verdad que sus representados se encuentran insolventes en el pago de sus obligaciones establecidas en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra–venta del mencionado apartamento. Que tampoco es cierto lo señalado por el demandante que solo hayan cancelado la cantidad de Bs.140.000,00 por concepto de abono al precio pactado en dicha opción de compra. Que lo cierto es que tal como consta de los recibos y certificaciones de pago que reposan en poder de los accionados, los cuales promoverá en el lapso probatorio correspondiente la cantidad de Bs. 300.000,00, y no Bs. 140.000, como afirma el vendedor–accionate. Que no es cierto lo afirmado por el demandante de autos que sus mandantes hayan dejado de cancelar dieciocho (18) cuotas correspondientes a los meses de junio del año 2013 hasta el 24 de diciembre del año 2014, cuando lo cierto es que en fecha 28 de diciembre del año 2014, Carlos Pulido Mendoza procedió a cancelarle a la ciudadana Yenny Vásquez, la cantidad de Bs. 40.000,00, por instrucciones del ciudadano Hernán Vallenilla, los cuales serian abonados al precio del inmueble. Así mismo, el vendedor demandante recibió la cantidad de Bs.40.000,00 del ciudadano Carlos Pulido Mendoza que de igual manera serian imputados al precio total por la cual fue pactada la operación de compra-venta del inmueble. De igual manera existen otras sumas de dinero que sus mandantes le hicieron entrega al accionante Hernán Vallenilla, una por la cantidad de Bs. 60.000,00 y otra por Bs. 160.000,00 cuyos recibos corresponden el periodo de el 24/12/2012 hasta 24/06/2013 y que constituyen los pagos iniciales. Con lo cual se demuestra fehacientemente que no es cierto lo afirmando por el demandante, quien pretende ilegalmente resolver el contrato de opción de compra-venta aduciendo una supuesta insolvencia. Que lo cierto es que existe un retraso o retardo en la culminación de la obra y por causas imputables al constructor- vendedor, como tampoco ha transcurrido el lapso de mora, establecido en los artículos 17, 18, 19, 20 y 26 de la Ley de Estafa inmobiliaria. Que en razón de todo lo señalado alega a todo evento la excepción nom adimpletis contractus o contrato no cumplido por parte del constructor – vendedor. Que sus mandantes cancelaron al vendedor del inmueble la ultima cuota el 28/12/20014 hecho que se produjo mediante la cancelación o pago que efectuara Carlos Pulido Mendoza a la ciudadana Yenny Vásquez, atendiendo instrucciones de Hernán Vallenilla, quien a su vez adquiría la obligación de descontar esa cantidad (Bs.40.000,00), del valor total que se pacto la compra-venta del apartamento. Que se abstuvieron de continuar pagando por cuanto la obra aun no esta construida y tiene un retraso ostensible. Que niega el pedimento de la parte actora de resolver la promesa bilateral de venta por una supuesta insolvencia de los accionates-compradores, cuando es el constructor-vendedor quien mantiene una mora o retardo en la ejecución y construcción de la obra. Que rechaza el alegato de la parte actora de la pretendida aplicación de la cláusula décima primera con el basamento que ha sido imposible protocolizar el documento por culpa de los demandados. Ratificó y opuso en todas formas de derecho a la parte actora inspección ocular extra liten practicada por la Notaria Pública de Ciudad Bolívar, la cual se encuentra consignada en el expediente marcada con la letra “B” en original, demostrándose con ella de que el demandante aun cuando quedo obligado según el contrato culminar en fecha 24/02/2015 el inmueble objeto de esta acción aun se encuentra en proceso de construcción, siendo imposible que lo culmine al menos en seis (6) meses, por lo que sus representados se abstuvieron de seguirles cancelando las ultimas cuotas al demandante, ello de acuerdo con la ley en comento, ante la mora del vendedor-constructor, no están legalmente obligados a pagar, y todo esto, evidencia un incumplimiento en su obligación, ya que Hernán Vallenilla no ha ejecutado el contrato en los términos como lo había pactado, como tampoco cumplió con las previsiones de la Ley de Estafa Inmobiliaria, que por ello invoca los plenos efectos del artículo 1.168 del Código Civil, es decir la excepción del contrato no cumplido. Que desde el punto de vista contractual, con base al artículo 1.168 CC y de acuerdo a las previsiones de la Ley de Estafa Inmobiliaria, como ley especial, antes un contrato bilateral, como lo es la opción de compra-venta, cualquier contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ha ejecutado la suya. Que siendo así, por todas las razones que anteceden solicita que el escrito de contestación sea admitido y surta todos los efectos de ley favorablemente.
En este sentido, visto tanto el escrito de libelo de la demanda como de contestación, presentado por la apoderada judicial de la parte demandada, se toma como hechos no controvertidos: Primero: La existencia de un contrato suscrito entre las partes en fecha 22/01/2013 ante la Notaria Publica Primera de Ciudad Bolívar, inserto bajo el N° 07, Tomo 06 de los Libros llevados por esa Notaria, donde ambas partes adquieron una serie de obligaciones, entre las cuales estaba que la parte demandada debía cancelar a la parte demandante la cantidad de Bs. 550.000,00 por la construcción de un (1) apartamento con su estacionamiento, los cuales serian cancelados de la siguiente forma: a) Una inicial de Bs. 40.000,00 que ya fueron recibidos por él; b) quedando un saldo a cancelar de Bs. 510.000,00, en veinticuatro (24) cuotas para ser pagados de forma mensual y consecutiva cada una, con vencimiento a partir del 24 de enero de 2013, por la cantidad Bs. 20.000,00 y, c) Una (01) última cuota a razón de (Bs. 30.000,00), con vencimiento del día 24 de febrero de 2015; y que la parte demandante se comprometía a entregar el inmueble totalmente construido para la protocolización del documento definitivo de compra-venta en fecha 24/2/2015; y segundo: La cantidad de Bs.40.000,oo por concepto de inicial del precio pactado; cancelados al momento de la autenticación del contrato supra señalado, de tal manera que de ser aceptados estos hechos quedan relevados de prueba.
Y como hechos controvertidos se tienen los señalados por la parte demandante en el escrito libelar, el primero relacionado con la falta de pago de 18 cuotas consecutivas de los meses del 24/06/2013 hasta 24/12/2014, ambas inclusive, y el segundo con la aplicación de la cláusula décima primera del contrato o sea el pago de la cantidad de Bs. 32.000,00 que quedan en su beneficio como justa indemnización por concepto de daños y perjuicios que serán deducidos del monto entregado por los optante hasta la fecha, es decir la cantidad de Bs.140.000,00. Hechos estos rechazados por la apoderada judicial de los demandados en el acto de contestación, al manifestar que no es cierto y por lo tanto niega y rechaza la afirmación del demandante de autos en relación a de que sus mandantes hayan dejado de cancelar 18 cuotas correspondientes a los meses de junio del año 2013 hasta el 24 de diciembre de 2014, y que sólo hayan pagado Bs. 140.000,00 por concepto de abono al precio pactado de dicho inmueble, cuando lo cierto de todo es que sus representados han pagado la cantidad de Bs. 300.000,00. Así como también rechazan la aplicación de la cláusula décima primera del contrato por el hecho alegado por el accionante –de que ha sido imposible la protocolización del contrato por culpa de los hoy demandados-.
Delimitada como ha sido la controversia, corresponde ahora analizar los medios probatorios apartados por las partes; así tenemos lo siguiente:
PRUEBAS PRESENTADAS EN AUTOS:
Pruebas presentada por la parte actora:
Acompaña con el libelo:
Copia certificada de documento de opción de compra-venta autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Ciudad Bolívar, bajo el N° 07, Tomo 06 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria de fecha 22/01/2013, marcado “A”.
El anterior documento al no ser tachado adquiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.357 y 1.359 del Código Civil, quedando demostrado con ello la relación contractual entre las partes. Así se establece.
Llegado el lapso probatorio promovió:
Capítulo I: Reprodujo e hizo valer a su favor todos los elementos, indicios y mérito favorable que pueda emanar de cualquier documento, acta o medio de prueba que exista en el expediente.
El mérito favorable de los autos. Sobre este punto, es conteste la doctrina, pacífica y reiterada la jurisprudencia en establecer que el mérito favorable que arrojan las actas procesales no constituye un medio de prueba en sí, sino que es el resultado del análisis que hace el juzgador de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, las cuales una vez que sus resultas consten en autos forman parte del expediente y su resultado beneficia o no según el mismo a todos los intervinientes en el proceso. Así se indica.
Capítulo II: Documentales:
• Copia certificada de documento de opción de compra-venta autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Ciudad Bolívar, bajo el N° 07, Tomo 06 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria de fecha 22/01/2013, marcado “A”.
Con respecto a esta prueba, observa quien aquí decide que la misma ya fue analizada y valorada con anterioridad, por lo que sería repetitivo volverla a analizar. Así se indica.

• Copia simple de constancia de habitabilidad terminación de obra del conjunto residencial “Doña Sabina”, emitida por la Dirección Sectorial de Infraestructura y Transporte de la Alcaldía del Municipio Heres del estado Bolívar, en fecha 28/05/2012, marcada “B”.
En relación de esta documental, el mismo se trata de una copia simple de un documento administrativo, el cual no fue impugnado por la parte contaría por lo tanto se tiene como fidedigno, pero siendo que no guarda relación con la acción aquí propuesta se desecha del debate probatorio. Así se indica

Documento original de opción de compra-venta celebrado entre el ciudadano Herman Vallenilla y La Asociación Civil Comunidad Delgados Oliveros, sobre un inmueble distinguido N° “PB-04” del conjunto residencial “Doña Sabina”, autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Ciudad Bolívar, bajo el N° 01, Tomo 26 de los libros llevados por esa Notaria de fecha 20/03/2013, marcado “C”.
• Copia certificada de documento de venta celebrado entre el ciudadano Hernán Vallenilla y La Asociación Civil Comunidad Delgados Oliveros, sobre un inmueble distinguido N° “PB-04” del conjunto residencial “Doña Sabina”, registrado por ante el Registro Público DEL Municipio Heres del estado Bolívar, N° 2013.542, Asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 299.6.3.3.1238, Libro de Folio Real del año 2013, de fecha 25/04/2013, marcado “C1”.
• Documento original de opción de compra-venta celebrado entre los ciudadanos Herman Vallenilla e Isabel cristina Onchi Vidal, sobre un inmueble distinguido N° “PB-03” del conjunto residencial “Doña Sabina”, autenticado por ante la Notaria Publica segunda de Ciudad Bolívar, bajo el N° 42, Tomo 287 de los libros llevados por esa Notaria de fecha 23/09/2011, marcado “D”.
• Copia certificada de documento de venta celebrado entre los ciudadanos Herman Vallenilla e Isabel Cristina Onchi Vidal, sobre un inmueble distinguido N° “PB-03” del conjunto residencial “Doña Sabina”, registrado por ante el Registro Público del Municipio Heres, bajo el N° 2014.26, Asiento Registral N° 299.6.3.3.1491, Libro de Folio Real del año 2014 de fecha 08/01/2014, marcado “D1”.
• Copia certificada de documento de opción de compra-venta suscrito por los ciudadanos Herman Vallenilla y Aníbal Jesús Boggady Astudillo, sobre un inmueble distinguido N° “PB-02” del conjunto residencial “Doña Sabina”, autenticado por la Notaria Público Segunda de Ciudad Bolívar, bajo el N° 52, Tomo 20 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria de fecha 26/01/2011, marcado “E”.
• Copia certificada de documento de venta celebrado entre los ciudadanos Herman Vallenilla y Aníbal Jesús Boggady Astudillo, sobre un inmueble distinguido N° “PB-02” del conjunto residencial “Doña Sabina”, registrado por ante el Registro Público del Municipio Heres, bajo el N° 2013.541, Asiento Registral N° 299.6.3.3.1237, Libro de Folio Real del año 2014 de fecha 30/04/2013, marcado “E1”.
• Copia certificada de documento de opción de compra-venta suscrito por los ciudadanos Herman Vallenilla, Indiana Gregoria Cabeza Espinoza y Mario Ramón Pin García, sobre un inmueble distinguido N° “PA2-04” del conjunto residencial “Doña Sabina”, autenticado por la Notaria Público Primera de Ciudad Bolívar, bajo el N° 28, Tomo 97 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria de fecha 28/11/2013, marcado “F”.
• Copia certificada de documento de venta suscrito por los ciudadanos Herman Vallenilla José Guaicaipuro Delgado Olivero, de un inmueble distinguido N° “PA-02” del conjunto residencial “Doña Sabina”, registrado por ante el Registro Público Primera del Municipio Heres del estado Bolívar, bajo el N° 2012.2162, Asiento Registral 1, Matriculado con el N° 299.6.3.31157, Libro de Folio Real del Año 2012 de fecha 27/12/2012, marcado “H1”.
• Documento original de anulación de reserva de inmueble suscrito por los ciudadanos Herman Vallenilla y Yamil Oswaldo Villanueva Vidal, sobre un inmueble distinguido N° “PA1-03” del conjunto residencial “Doña Sabina”, autenticado por la Notaria Público Primera de Ciudad Bolívar, bajo el N° 46, Tomo 31 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria de fecha 30/04/2013, marcado “G”.
En relación a los documentos supra indicados, los mismo no fueron tachados por la parte contraria, manteniendo su carácter de documentos públicos, estos son desechados del proceso por no coadyuvar a la solución de lo aquí planteado. Así se resuelve.
Capitulo III: Prueba de Informes:
• A la Oficina Subalterna del Registro Público Inmobiliario del Municipio Heres.
En cuanto este medio probatorio la parte actora solicitó que informará: “…1.- Si en sus archivos que lleva su despacho… consta algún documento de compra venta donde el ciudadano Herman Vallenilla le vende a los ciudadanos Indina Gregoria Cabeza Espinoza y Mario Ramón Pinto García… sobre un inmueble… con el N° ”PA2-04” el cual forma parte del “Conjunto Residencial Doña Sabina” ubicado ”, Avenidas Sucre de la Sabanita…
2.-Si existe… un documento de venta de un inmueble…propiedad del ciudadano Hernán Vallenilla al ciudadano Yhamil Oswaldo González Villanueva… sobre un apartamento distinguido con el N°PA01-04 ubicado en el “Conjunto Residencial Doña sabina”, Avenidas Sucre de la Sabanita…

Constando sus resultas a los folios 32 al 54 de la segunda pieza de este expediente, del cual se desprende: “… el ciudadano Hernán Vallenilla…vende a los ciudadanos Indiana Gregoria Cabezas Espinoza… y Mario Ramón Pin García…un inmueble distinguido con el N° PA02-04, del Conjunto Residencial “Doña Sabina”… y en efecto el cual se encuentra debidamente protocolizado por ante esta oficina … inserto bajo el número 2014.707… de fecha 21/05/2014… con respecto al ciudadano Yhamil Oswaldo Gómez…, en efecto el documento se encuentra en físico en proceso de su protocolización donde el ciudadano Hernán Vallenilla… vende inmueble N° PA01-04, del Conjunto Residencial “Doña Sabina” al Ciudadano Yhamil…”.

De las resultas de esta prueba se desprende que ciertamente reposan en el Registro Público las copias certificadas de los documentos de compra-venta referidos, no siendo impugnada tal información, manteniendo así su valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; y por cuanto las mismas no aportan ningún apoyo para dilucidar lo aquí debatido se desechan de este proceso. Así se decide.

• A la Notaria Pública Segunda de Ciudad Bolívar.
En cuanto a este medio probatorio el mismo fue admitido en tiempo útil, mas no evacuado, por lo tanto no hay pronunciamiento valorativo al respecto. Así se establece.

• A la Dirección Sectorial de Infraestructura y Transporte de la Alcaldía del Municipio Heres del estado Bolívar, solicitó la prueba de informes siendo su resulta lo que sigue:
“…donde se solicita remitir información sobre alguna Constancia o Permiso de Habitabilidad o Terminación de Obra para el Conjunto Residencial Doña Sabina, Ubicado la Av. SUCRE, SECTOR LA SABANITA de esta Ciudad…Al respecto le informo que una vez revisados los libros de Registro de Salida de Permisos se pudo constatar que esta dirección no otorgo Constancia de Habitabilidad Terminación de la Obra alguna de dicho conjunto residencial.”.
En relación a esta prueba la cual no fue impugnada por la parte demandada se le da pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que para la fecha (25/05/2015) no había sido otorgado el permiso de habitabilidad y terminación de la obra. Así se decide.

Pruebas presentada por la parte demandada:

Con la contestación de la demanda acompaño las documentales siguientes:
• Documento original de poder judicial autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Bolívar, bajo el N° 51, Tomo 71 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria de fecha 13/02/2015, marcado “A”.
Documento público que no fue tachado por la parte contraria, conservando así todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con el cual se demuestra: Que los ciudadanos Carlos Rafael Pulido Mendoza y Julmery Jesús Cermeño Vivas le otorgaron poder judicial a los abogados Yuri Millán López, Georgett Balekji y Roberto López Canino a los efectos de que los representen en el presente juicio de resolución de contrato de opción de compra-venta. Así se establece.
• Original de inspección ocular extra liten, evacuada por ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Bolívar, de fecha 12/02/2015.
En cuanto a la inspección judicial extra-litem, es importante puntualizar que jurisprudencialmente la misma no tiene igual valor probatorio que la inspección judicial celebrada durante el proceso, toda vez que cuando la inspección es celebrada extra-litem, la contraparte no tiene el debido control sobre la prueba, con lo cual se vería cercenado su derecho a la defensa, de otorgársele el valor de plena prueba como es el caso de la inspección judicial.

En virtud de lo anterior, considera quien aquí sentencia, que el valor probatorio que arroja la inspección in comento, es el de un simple indicio, que deberá acumularse a otros indicios o pruebas para que pueda considerarse totalmente como verdadero su contenido. Así se precisa.

Llegado el lapso probatorio promovió:
• Capítulo I: El mérito favorable de los autos.
En cuanto a esta prueba, es de señalar que la misma ya fue analizada en las pruebas promovidas por la parte actora, por lo que sería inoficioso algún pronunciamiento al respecto. Así se indica.

• Capítulo II: Documento:

Copia simple de documento de opción de compra-venta autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Bolívar, bajo el N° 7, Tomo 6 de los libros llevados por esa Notaria, de fecha 22/01/2013, marcada “A”.

En relación a este documento público, el mismo ya fue valorado en las pruebas aportadas por la contraparte, valoración esta que se da aquí por reproducida. Así se establece.

• Capítulo III: Recibos de pago (9):

Recibos cancelados por el ciudadano: Carlos Pulido
1. Copia simple de recibo N° 01 por la cantidad de Bs. 40.000,oo, por concepto de cuota inicial de apartamento PA2-08 del conjunto residencial Doña Sabina, de fecha 24/12/2012.
2. Copia simple de recibo N° 02 por la cantidad de Bs. 20.000,oo, por concepto de cuota mes de enero de 2013 del apartamento PA2-08 del conjunto residencial Doña Sabina, de fecha 23/01/2013.
3. Copia simple de recibo N° 03 por la cantidad de Bs. 20.000,oo, por concepto de cuota mes de febrero de 2013 del apartamento PA2-08 del conjunto residencial Doña Sabina, (mes de febrero) de fecha 26/01/2013.
4. Copia simple de recibo N° 04 por la cantidad de Bs. 20.000,oo, (cheque Banco Venezuela N° 31003393) por concepto de cuota mes de marzo de 2013 del apartamento PA2-08 del conjunto residencial Doña Sabina, de fecha 24/03/2013.
5. Copia simple de recibo N° 05 por la cantidad de Bs. 20.000,oo, por concepto de cuota mes de abril de 2013 del apartamento PA2-08 del conjunto residencial Doña Sabina, de fecha 24/04/2013.
6. Copia simple de recibo N° 06 por la cantidad de Bs. 20.000,oo, por concepto de cuota mes de mayo de 2013 del apartamento PA2-08 del conjunto residencial Doña Sabina, de fecha 24/04/2013.
7. Copia simple de recibo N° 07 por la cantidad de Bs. 20.000,oo, por concepto de cuota mes de junio de 2013 del apartamento PA2-08 del conjunto residencial Doña Sabina.
8. Original y copia simple de recibo N° 08 por la cantidad de Bs. 140.000,oo, por concepto de pagos de cuotas de los meses julio 2013 a enero de 2014 del apartamento PA2-08 del conjunto residencial Doña Sabina, de fecha 24/01/2014.
Recibos cancelados por terceros:
1. Recibo original N° 9 por la cantidad de Bs.40.000,oo:“ He recibido de Herman Vallenilla… pagados por Carlos Pulido por concepto de reintegro de dinero a la señora Yenny Vásquez CI:135.319.350.”; de fecha 28/12/2014.
2. Recibo original N° 10 por la cantidad de Bs. 40.000,oo; “He recibido de Supermercado Mundo Felicidad …entregado por señor Herman Vallenilla por concepto de alquiler de local comercial en la Av. Principal Los Aceiticos.”, de fecha 25/11/2014.

Siendo estos desconocidos por la parte actora en fecha 12/05/2015, en los términos siguientes: “…De conformidad con lo establecido en el artículo 444 de Código de Procedimiento Civil, manifiesto formalmente que desconozco el contenido y niego que sea mí firma la que aparece en las documentales producidas por la parte demandada de autos en su escrito de prueba y que corre inserta en los folios 106 y 111 del referido expediente…”.
La parte demandada por medio de su co-apoderada Georgett Balekji Kabbabe en fecha 13/05/2015, insiste en hacer vales los referidos recibos y para ello promovió la prueba de cotejo, señalando los documentos indubitados de conformidad con el artículo 445 del CPC. El tribunal a quo por auto de fecha 22/05/20015 admite la prueba solicitada y fija el segundo día siguiente del presente auto para la designación de experto grafotécnico; siendo este designado en fecha 01/06/2015, recayendo tal designación en el ciudadano Julio Tomas Romero. En fecha 03/06/2015 la co-apoderada judicial de los demandados por medio de diligencia señalo que: “…ocurro para desistir como en efecto desisto a la prueba de cotejo promovida por mi persona…”
Señalado lo anterior, esta alzada determina que visto el desistimiento de la prueba de cotejo realizada por la co-apoderada judicial de los demandados, desecha los recibos (9) de pagos promovidos por ella en el lapso de promoción de pruebas, en virtud del desconocimiento de la parte actora. Así se determina.
• Capítulo IV y V: Prueba de informes:

1. A la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitah.
2. A la Dirección General Sectorial de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Heres del estado Bolívar.
En cuanto a esta prueba, se observa que las mismas fueron admitidas por el tribunal a quo en tiempo útil, sin embargo sus resultas no constan en autos, razón por la cual no hay pronunciamiento valorativo al respecto. Así se precisa.
• Capitulo VI: Promovió la testimonial de la ciudadana: Yenni Vásquez, venezolana, mayor de edad, de profesión comerciante, titular de la cédula de identidad N° V-15.319.350.
La testimonial señalada no fue evacuada, por tanto no hay pronunciamiento valorativo alguno sobre la misma. Así se indica.
Analizados los medios probatorios aportados, se observa que el documento fundamental de la acción lo constituye un contrato suscrito entre las partes en fecha 22 de enero de 2013 ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar, anotado bajo el N° 07, Tomo 06 de los libros de autenticaciones; el cual no fue impugnado y que es reconocido por las partes; surgiendo de dicho contrato la controversia judicial aquí planteada por causa de incumplimiento imputada a la parte accionada.
Así las cosas, es importante destacar que el cumplimiento de contrato viene siendo la consecuencia esencial a los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
Como consecuencia de lo anteriormente expuesto deviene el principio que el contrato legalmente perfeccionando tiene fuerza de ley entre las partes, significándose con ello la obligatoriedad de su cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento. De igual manera en la interpretación del contrato, debe tomarse en cuenta la aplicación de principios contenidos en normas expresas establecidas por el legislador. Así tenemos que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone:
“…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…”.
También el Código Civil, en el artículo 1160 dispone:
“…los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todos las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.”

Igualmente se resalta lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil el cual dispone:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.”

Por lo que el legislador a este respecto ha concedido la vía accesible en caso de no cumplimiento de una convención, a través de la acción que nace del contrato no cumplido. Ahora bien, dado el sistema dispositivo que rige en nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren de manera fehaciente la base fáctica de sus argumentos a tenor de lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
En el caso de autos, se demanda la resolución de un contrato que constituye el elemento fundamental de la presente acción, y en el cual aparecen derechos y obligaciones entre las partes contratantes, lo que le caracteriza como un contrato bilateral por sus recíprocas obligaciones. La Jurisprudencia de los Tribunales de la República, han sostenido en reiteradas sentencias, que:
“la resolución o cumplimiento de los contratos sólo puede fundamentarse en causas específicas inherentes a ellos mismos, previstas en la ley, en la falta de cumplimiento de las modalidades especiales que establezcan los contratantes o en los actos de las partes tendentes a desconocer los efectos contractuales y las disposiciones de la ley que los regula. Admitir lo contrario implicaría cabal desconocimiento de la fuerza obligatoria de los contratos para las partes que en ellos intervienen y completo desacato de las disposiciones legales que rigen las convenciones entre particulares”.

Establecido lo anterior se observa que la parte demandante responsabiliza a la demandada del incumplimiento de los términos del contrato, entendiéndose por incumplimiento aquélla actividad u omisión del deudor o del acreedor, que lleva a la no satisfacción o cumplimiento de la obligación contraída por cualquiera de los mismos. Hay un comportamiento del obligado –deudor o acreedor- que puede traducirse en la realización de actos prohibidos en virtud del contrato o en la omisión de los que debe cumplir. Nuestro Código Civil Vigente, de una forma general señala al incumplimiento como el móvil o la causa que permita exigir el cumplimiento obligado o la resolución del contrato, sin hacer distinción de modalidad, tipo o gravedad de la inejecución de la obligación correspectiva. En todo caso, es el juez quien tiene la facultad para valorar la gravedad del incumplimiento, o de los hechos que se invocan ante él, que llegue a configurar cualquier tipo de incumplimiento, sea parcial, defectuoso o inexacto; así como también, del incumplimiento de obligaciones accesorias. Todo ello, debe ser analizado por el sentenciador para determinar si el incumplimiento que se alega es suficiente para declarar o no el cumplimiento obligado o la resolución solicitada por cualquiera de las partes. En este sentido, es importante señalar lo que acota el tratadista Gilberto Guerrero Quintero, en su libro La Resolución del Contrato, Pág. 300, quien comenta lo siguiente:
“Cualquiera sea el significado o concepto del “incumplimiento” a los efectos resolutorios, observamos que presenta una estructura distinguida por las particularidades siguientes: a) Actividad. El Incumplimiento es una acción o también omisión, un comportamiento del deudor, o del acreedor, de la prestación que hace incumplida la obligación. Por consiguiente, si el obligado debe hacer determinada cosa y no la hace o cumple, o no da lo prometido, habría una “inejecución o incumplimiento por omisión”. En tanto que si el obligado no debe realizar determinado acto y lo efectúa, entonces habrá un incumplimiento por acción. b) La no necesaria manifestación de voluntad. No se requiere que exista un acto voluntario de incumplimiento a los efectos resolutorios, pues el hecho activo o pasivo que impide la ejecución de la prestación o el cumplimiento, hace que la resolución proceda. c) La “relación causalidad”, sólo a los efectos de la indemnización de daños y perjuicios derivados del incumplimiento voluntario culposo. d) La “existencia de una obligación”. Sólo la existencia de una obligación determina el derecho de las partes a exigir el correspectivo cumplimiento. De no existir el contrato, no podrá hablarse de incumplimiento desde el punto de vista resolutorio”.
Ahora bien, son requisitos para exigir judicialmente la resolución de un contrato los siguientes: a) Que se trate de un contrato bilateral; b) Se requiere el incumplimiento culposo de la obligación de alguna de las partes; c) Es esencial que la parte que demanda, haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.
En relación al primer punto, existe un contrato suscrito por las partes en el cual se establecieron una serie de cláusulas contentivas de obligaciones, entre las cuales tenemos:
“Entre Herman Vallenilla quien en lo sucesivo y a los efectos de este contrato se denominará EL OFERENTES…y por la otra los ciudadanos Carlos Rafael Pulido Mendoza y Julmery Jesús Cermeño Vivas… quienes … se denominaran EL OPTANTE; de mutuo acuerdo han decidido celebrar el presente CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA DE INMUEBLE, que se regirá por la siguientes cláusulas: PRIMERA: LOS OPTANTE; manifiestan su voluntad de adquirir Un apartamento distinguido co el alfanumérico Nros. PA2-08, el cual forma parte del “CONJUNTO RESIDENCIAL DOÑA SABINA” ubicado en la Avenida Sucre de l Sabanita de Ciudad Bolívar, Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar…SEGUNDA:…(omissis)... TERCERA:…(omissis)…CUARTA: EL OFERENTE y LOS OPTANTES, convienen en fijar el precio de la presente negociación de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA en la cantidad de Quinientos cincuenta Mil Bolívares (Bs.550.000) los cuales EL OPTANTE cancelara de la siguiente manera: una inicial de Cuarenta Ml Olivares (Bs. 40.000) los cuales ya fueron cancelados por el optante, segundo:24 cuotas fija y consecutivas, por la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs.20.000) vencederas y pagaderas todos los 24 de cada mes , empezando a correr a partir del 24 de Enero del año 2013, y por ultimo una Tercera Cuota por la cantidad de Treinta Mil Bolívares, (Bs. 30.000) para el 24 de febrero del año 2015, Momento en que se precederá a la protocolización del documento definitivo de venta. QUINTA: … (omissis)…SEXTA: Queda entendido entre las partes del presente contrato que el plazo máximo para la realización para la presente OPCION DE COMPRA VENTA DE INMUEBLE será de Setecientos Sesenta (760) Días continuo, improrrogables contados a partir de la Firma del presente documento. Dicha negociación culmina con la Protocolización del documento definitivo de compra venta y la entrega del inmueble totalmente construido. SEPTIMA: … (omissis)… OCTAVA: … (omissis)…NOVENA:…(omissis)…
DECIMA:…(omissis)…DECIMA PRIMERA: Así mismo, se establece que en caso de retardo o incumplimiento de los pagos anteriormente fijados, o no se llevare a cabo la firma del documento definitivo de compra venta por causa imputable a LOS OPTANTES, las cantidades de dinero entregadas, serán devueltas al optante menos un treinta por ciento (30%) de penalidad que quedara por cuenta de LA OFERENTE, por concepto de Daños y perjuicios quedando exonerada LA OFERENTE librada de repetición de pago alguno, por estos conceptos y rescindido de manera completa el presente contrato…(omissis)…”.

En relación al segundo punto, para determinar cuál de las partes incumplió, en el caso que nos ocupa es necesario establecer las obligaciones de las mismas, así tenemos que el demandante afinca su pretensión en la falta de pago de 18 cuotas mensuales y consecutivas correspondientes a los meses que van desde el 24 de junio de 2013 hasta el 24 de diciembre de 2014, ahora bien, del contrato de opción de compra-venta el cual fue acompañado por el demandante con el libelo de la demanda, se desprende de la cláusula décima primera:
“… Así mismo, se establece que en caso de retardo o incumplimiento de los pagos anteriormente fijados, o (sic) no se llevare a cabo la firma del documento definitivo de compra venta por causa imputable a LOS OPTANTES, las cantidades de dinero entregadas, serán devueltas al optante menos un treinta por ciento (30%) de penalidad que quedara por cuenta de LA OFERENTE, por concepto de Daños y perjuicios quedando exonerada LA OFERENTE librada repetición de pago alguno, por estos conceptos y rescindido de manera completa el presente contrato…(omissis)…”.

Por su parte, la parte demandada niega la afirmación del demandante de autos, quien manifiesta que los accionados han dejado de cancelar 18 cuotas correspondiente a los meses junio de 2013 hasta el 24 de diciembre de 2014, “…(sic) cuando la verdad es que en fecha 28 de diciembre de 2014, Carlos Pulido Mendoza procedió a cancelarle a la ciudadana Yenny Vásquez, la cantidad Bs.40.000,00, por instrucciones del ciudadano Herman Vallenilla la cual sería abonada al precio del inmueble. Así mismo el ciudadano Carlos Pulido Mendoza recibió la cantidad de Bs. 40.000,00 del representante legal del establecimiento comercial Supermercado Mundo de la Felicidad 82 LIANG, monto este que seria imputado al precio total por lo cual fue pactada la operación de compra-venta del inmueble. Más la cantidad de Bs.60.000,oo pagados en la sede de la construcción de la obra, así como la cantidad de 160.000,oo cuyos recibos comprenden el periodo desde el 24 de diciembre del 2012 hasta mes de junio de 2013” y que constituyen los pagos iniciales, todo ello consta a decir de los demandados de los recibos y certificaciones de pago que reposan en poder de los accionados; “…y que los promoveré en lapso probatorio correspondiente, mi representado le han cancelado hasta la presente fecha al ciudadano HERNÁN VALLENILLA, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (300.000) y no Ciento Cuarenta Mil Bolívares (Bs.140.000) como afirma el vendedor accionante…sumas de dineros, de lo cual demostrare de manera fehaciente en la oportunidad de la verificación del lapso probatorio…”.
De las actas procesales se desprende que la parte accionante reconoce el pago únicamente de Bs. 140.000 por la parte de la demandada distribuidos de la manera siguiente: Bs.40.000 a la firma del documento ante la Notaria Pública y los restantes Bs. 100.000 correspondientes a las cuotas de los meses de: febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2013, encontrándose insolventes éstos (demandados) desde el 24/07/2013 hasta el 24/12/2014 ambas fechas inclusive, y pese a los requerimientos hechos por el accionante para que el pago se hiciere efectivo los mismo resultaron infructuosos.
Ahora bien, del análisis del material probatorio se desprende lo siguiente:
En el caso sub examine, se tiene como hecho controvertido el supuesto incumplimiento por parte de los demandados, de la obligación contraída en el contrato sub litis, consistente en el la falta de pago de 18 cuotas del precio total de la venta, evidenciándose del contenido de la cláusula N° 4, que dicha cantidad debía ser canelada: “…en 24 cuotas, fija y consecutivas por la cantidad de Bs.20.000,oo y pagaderas todos los 24 de cada mes, empezando a correr a partir del 24/01/2013, y por ultimo una ultima cuota por la cantidad de Bs.30.000,oo para el día 24/02/2015…”.
En este sentido se observa, que la abogada Georgett Balekji Kabbabe, en su carácter de co-apoderada judicial de los accionados, en el escrito de contestación de demanda, se excepcionó señalando que no es cierto que sus mandantes hayan dejado de cancelar las 18 cuotas señaladas, lo cierto es que en fecha 28 de diciembre de 2014, le fue cancelado la cantidad de Bs. 40.000,oo; así como también el monto de Bs. 40.000, y 60.000 respectivamente, sumándole a ello la cantidad de Bs. 160.000,oo que constituyen los pagos iniciales vale indicar las fechas comprendidas desde (sic) el 24 de diciembre de 2012 hasta el mes de junio de 2013, y que a los efectos de demostrar que sus representados, han venido cumpliendo con todas la obligaciones económicas sobre la cancelación de las mensualidades, ofreció y opuso a la parte actora nueve (9) recibos de pagos debidamente suscritos por el actor donde consta que los demandados no se encuentran insolventes, ni en mora, que han cancelado en su totalidad la suma de Bs. 300.000,oo.
Al hilo de lo antes señalado, se evidencia que ciertamente la accionada ofreció en el lapso probatorio nueve (9) recibos enumerados del 1 al 10 y que corren insertos a los folios 106 al 111 por las cantidades de: Bs.40.000,oo; Bs.20.000,oo; Bs.20.000,oo; Bs.20.000,oo; Bs.20.000,oo; Bs.20.000,oo; Bs.20.000,oo Bs.140.000,oo; Bs.40.000,oo; y Bs.40.000,oo respectivamente, con la finalidad de demostrar la pretendida solvencia de sus representados, documentos estos de carácter privado; observándose que el apoderado judicial de la parte actora abogado Neptalí Pérez, en fecha 12/05/2015 desconoce el contenido y niega la firma de los ya señalados recibos, que corren insertas a los folios 106 al 111 de la primera pieza del expediente, de conformidad con el artículo 444 del CPC; a su vez la parte demandada insiste en hacerlos valer, promoviendo la prueba de cotejo de conformidad 445 ejusdem.
Es importante puntualizar, que una vez sustanciado el procedimiento de desconocimiento de los recibos mentados, la parte oferente de los mismos desistió de la prueba en cuestión tal como se demuestra de diligencia inserta al folio 20 de la segunda pieza del expediente bajo revisión: “…ocurro para desistir como en efecto desisto a la prueba de cotejo promovida por mi persona…”. En virtud de tal desistimiento quedaron desechados del presente procedimiento. Así se resuelve.
Ahora bien, tenemos que del análisis de las pruebas presentadas en autos esta alzada constato que la parte actora cumplió con su obligación de fijar con los compradores de mutuo acuerdo la fecha de culminación de la obra, según lo establecido en las cláusulas cuarta y séptima del presente contrato: “Cuarta:…(omissis)…y por ultimo una (sic) tercera cuota por la cantidad… para el día 24 de febrero de 2015, Momento este, en el que se procederá a la Protocolización del Documento Definitivo de venta… (omissis)… Séptima: “ EL OFERENTE estima que la vivienda en construcción estará finalizada en un plazo no mayor de setecientos treinta (730) días continuo, contados a partir de la firma del presente documento, tiempo en el cual también se compromete a contar con toda la documentación a la que se refiere a la cláusula quinta del presente documento…”; plazos éstos no objetados por la parte demandada, cumpliendo así co lo establecido por la doctrina patria y la Ley de Estafa Inmobiliaria (Art. 17), con relación al tercer requisito para intentar la presente acción el cual no es otro –que la parte que la intente haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación-; y siendo que los accionados vienen incumpliendo con el pago de los giros correspondientes al saldo del precio del inmueble (apartamento) desde 24/07/2013 hasta la fecha de introducción de la demanda (28/01/2015), las cuales suman 18 giros de los 24 que se firmaron a la autenticación del contrato objeto de la acción de resolución propuesta, encajando así la presente demanda en uno de los supuestos establecidos en el artículo 18 de la Ley especial señalada la cual establece: “No podrá, ni es valido que los constructores…de vivienda, ofrecidas y constatadas en venta o preventa decidan rescindir los contratos unilateralmente…con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas prevista en el contrato, por causas atribuibles al comprador…”. Todo esto conlleva a determinar que al dejar de cancelar los giros supra señalados incumplieron con su obligación y por ende procedente la acción propuesta, dando lugar así a declarar improcedente la improponibilidad objetiva propuesta por los accionados en el acto de contestación de la demanda. Así se resuelve.
Establecido lo anterior, se hace necesario destacar, que los artículos 26, 49 y 257 de la vigente Constitución, revelan la intención de garantizar el acceso a la justicia, con un sistema judicial en el cual los jueces no sean sólo portavoces de la Ley, sino que sean defensores de los derechos fundamentales de los ciudadanos. Esta es la finalidad perseguida y la que se pretende obtener, con la reforma de que fue objeto nuestro sistema judicial, cuyo propósito fue hacer desaparecer las diferencias que existían entre el que poseíamos y el sistema judicial concebido en el nuevo texto constitucional.
El artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:
“El juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. Cuando esté paralizada, el juez debe fijar un término para su reanudación que no podrá ser menor de diez días después de notificadas las partes o sus apoderados.”

Al nombrar al Juez como Director del Proceso, se buscó la modernización de nuestro derecho procesal en cuanto a la sustanciación de las causas, logrando con ello, el que se cumplan con la garantía de una tutela judicial efectiva y a tener con prontitud la decisión correspondiente, garantizando una justicia responsable, equitativa y expedita, en consonancia con lo previsto en el artículo 26 de nuestro texto Constitucional.
En aplicación de los principios constitucionales supra señalados y siendo que los compradores no probaron que pagaron las cuotas demandadas que el accionante alegó que no habían sido pagadas y señaladas como canceladas por éstos (demandados) en la contestación de la demanda, incumpliendo así con la carga probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; lo que hace necesario traer a colación la norma contenida en el artículo 254 ejusdem, el cual establece:
“Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella…
En ningún caso usaran los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se hayan faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse.”

En el caso de marras, la parte demandante logra demostrar, la existencia de la obligación que alega fue incumplida por los demandados, recayendo sobre éstos la carga de probar de haber cumplido con la misma cosa que no hicieron, quedando patente que los accionados incumplieron el contrato de opción de compra venta celebrado mediante documento de fecha 22/01/2013.

Es por ello, y en estricta aplicación del precepto parcialmente transcrito, y siendo que la decisión debe fundamentarse en un juicio de certeza, y no de mera verosimilitud; y al no existir dudas con respecto al incumplimiento de los accionados, de conformidad con lo previsto en el precitado artículo 254 ejusdem parcialmente transcrito supra, resulta forzoso concluir que la presente demanda por resolución de contrato de opción de compra-venta, incoada por el ciudadano Hernán Vallenilla, contra los ciudadanos Carlos Rafael Pulido Mendoza y Julmery Jesús Cermeño Vivas, debe ser declarada con lugar como en efecto se declarará en dispositivo de este fallo. Así se dispondrá.

Igualmente, pretende el demandante los daños y perjuicios establecidos contractualmente en la cláusula décima primera equivalente al treinta por ciento (30%) de las cantidades recibidas.

Ciertamente, las partes establecieron una cláusula penal en caso de resolución del contrato, equivalente al treinta por ciento (30%) de las cantidades recibidas en la cláusula décima primera del contrato, por consiguiente, resulta procedente la pretensión del demandante de retener por este concepto la cantidad de treinta y dos mil bolívares (Bs.32.000,oo). Así se decide.

DISPOSITIVO:

Por los fundamentos y razonamientos antes expuestos este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO: CON LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por el abogado John Richards co-apoderado judicial de la parte demandante ciudadano: Hernán Vallenilla, contra la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del estado Bolívar en fecha 11/02/2016.

SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa del ordinal N° 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuesta por la parte accionada.

TERCERO: CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de opción de compra-venta incoada por el ciudadano Hernán Vallenilla contra de los ciudadanos Carlos Rafael Pulido Mendoza y Julmery Jesús Cermeño Vivas; en consecuencia:

a) Resuelto el contrato de opción de compra-venta suscrito por las partes de la litis mediante documento autenticado de fecha 22/01/2013 por ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Bolívar, bajo el N° 07, Tomo 06 de los libros llevados por esa Notaria.

b) Se ordena a la parte demandada ciudadanos Carlos Rafael Pulido Mendoza y Julmery Jesús Cermeño Vivas, a cancelar, al demandante Hernán Vallenilla, la cantidad de treinta y dos mil bolívares (Bs.32.000,oo) por concepto de daños y perjuicios derivados de su incumplimiento y que serán deducidos del monto entregado por los optantes hasta la fecha, vale indicar Bs.140.000,oo, según lo establecido en la cláusula décima primera del contrato.

CUARTO: REVOCADA la sentencia apelada.

QUINTO: Se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 ejusdem. Líbrense Boletas.

SEXTO: Se condena en costas del proceso a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia certificada de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los seis (06) días del mes de noviembre de dos mil diecisiete (2017) Años. 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
La Juez Superior,

Dra. Haydee Franceschi Gutiérrez. La Secretaria,

Abg. Maye Andreina Carvajal.
HFG/MAC/Sandra.

La anterior sentencia fue publicada en el día de hoy, previo anuncio de ley a las 10:21 am.
La Secretaria,

Abg. Maye Andreina Carvajal