TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
TRIBUNAL SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR
COMPETENCIA CIVIL

ASUNTO Nº: FP02-R-2017-000043 (9139)

RESOLUCIÓN Nº: PJ0172017000089

PARTE DEMANDANTE: Luigi Manuele Brenelli Luna y Brenmir De La Trinidad Brenelli Luna, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad números V-15.348.476 y V-13.920.573 respectivamente, de éste domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: James Richards, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, inscrito en el IPSA bajo el N°. 105.787.

PARTE DEMANDADA: Dearsy De Jesús Hernández Bellizia, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-15.124.263, de éste domicilio.-

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: José Luis Salazar López, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, inscrito en el IPSA bajo el Nº 31.881, con domicilio procesal en la Av. Jesús Soto, Edificio Stanco, Local N° 4 de Ciudad Bolívar.

MOTIVO: DESALOJO LOCAL COMERCIAL.

I:
SÍNTESIS:

En fecha 10/08/2016, los ciudadanos Luigi Manuele Brenelli Luna y Brenmir De La Trinidad Brenelli Luna, presentaron formal demanda por desalojo local comercial, contra la ciudadana Dearsy Hernández Bellizia, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Ciudad Bolívar (U.R.D.D.), siendo distribuido al Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar.
ALEGATOS DE LAS PARTES
Arguyó la parte demandante en su escrito libelar, que:
“… el día 01 de febrero de 2016, contratamos arrendamiento de local comercial, con la ciudadana Dearsy Hernández Bellizia, contrato escrito privado a tiempo determinado. El objeto de ese contrato fue un local comercial numero 8, con un área de 55,33M2, ubicado la planta alta del edificio “Brunelli”, Avenida República de Ciudad Bolívar, sector terminal de pasajeros... El contrato escrito privado, pactado por común y amistoso acuerdo entre las partes, a tiempo determinado fijo es de 6 meses, contados a partir del día 01 de febrero del 2016, hasta el día 31 de julio del 2016, pues la actividad comercial a desarrollar en dicho local comercial tenia carácter temporal, todo de conformidad con lo establecido en el articulo 24 de la Ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial…el cual acompaña el presente escrito de demanda, marcado con la letra “A”. el canon de arrendamiento, se estableció de común acuerdo, por medio del método de canon de arrendamiento fijo mensual (CAF) establecido en el artículo 32 numeral 1, de la Ley … fijándose el mismo…en la suma de cuarenta mil bolívares fuertes (40.000,00 Bs.f) mensuales y consecutivos, el cual debería ser cancelado dentro de los primeros 5 días de cada mes con total puntualidad, depositándolo en la cuenta Nº 0191-0074-01-2174024736, del banco Nacional de Crédito… En el transcurso de la relación arrendaticia, ambas partes de común y amistoso acuerdo, decidieron que la arrendataria depositara el canon de arrendamiento en una cuanta diferente a la establecida en el contrato. Es el caso ciudadano juez, que la arrendataria ha incumplido con sus obligaciones contractual, de pagar oportunamente el canon de arrendamiento, conforme a lo pactado… Ahora bien, este estado de incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento por parte de la arrendataria, deviene de hechos imputables, a la misma arrendataria, y de ninguna manera a los arrendadores, pues la cuenta donde la arrendataria realiza los depósitos, esta total y absolutamente activa…que no hay excusa posible que puede esgrimir la arrendataria para justificar su estado de morosidad e incumplimiento. Así las cosa, la arrendataria, incumplió de la siguiente manera: … la arrendataria no ha cancelado los meses de junio, julio y agosto, del 2016, pues no consta, ni en la cuenta del banco Banesco, ni en la cuenta del Banco BNC, la cancelación de los meses adeudados…Todo lo anterior, se demuestra en estados de cuenta emitidos por el banco BNC los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio todos del 2016, los cuales acompaña el presente libelo marcados con la letra “B”, “C”, “D”, “E”, “F” y “G”…. Igualmente, del Banco Banesco… los cuales acompañan el presente libelo marcado con las letras “H” y “I” respectivamente...
…(omissis)...
DEL PETITORIO
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, es por lo que ocurrimos ante su competente autoridad, para demandar accionando en desalojo contras la ciudadana Dearsy Hernández Bellizia… para que convenga o en su defecto sean condenados por este juzgado en los siguientes:
Primero: el desalojo del inmueble.
Segundo: como consecuencia del desalojo, en la desocupación y consecuente entrega del inmueble (local comercial)…
Tercero: subsidiario al desalojo, el pago de los cánones de arrendamiento insolutos de los meses junio julio y agosto del 2016 los cuales alcanzan la suma de ciento veinte mil bolívares fuertes (120.000,00 Bs.f.), y los que se venzan hasta la efectiva materialización de entrega del inmueble al arrendador.
Cuarto: subsidiaria a la pretensión anterior, los intereses moratorios, establecidos en el contrato de arrendamiento… contados a partir del día 6 de junio del 2016, inclusive, hasta la fecha que se haga, la efectiva materialización de entrega del inmueble al arrendador. Los cuales deberán ser calculados y fijados mediante experticia complementaria del fallo.
(sic) Cuarto: subsidiario a las dos pretensiones que anteceden, de conformidad con lo establecido en la jurisprudencia de la sala constitucional, solicito la indexación o corrección monetaria correspondiente, conforme a los índices de inflación certificados por el banco central de Venezuela desde el día 6 de junio del 2016, hasta la fecha del pago del ultimo canon vencido para la fecha en que se realice la efectiva materialización de entrega del inmueble al arrendador... estimo la cuantía de la presente demanda, en la cantidad de ciento veinte mil bolívares fuertes (120.000,00 Bs.f.), equivalente a 677,96 unidades tributarias (UT) actuales…
Pido al tribunal admita la presente demanda, y sea sustanciada conforme a derecho, y en definitiva declarada CON LUGAR, de conformidad con la Ley (...)”.

Los demandantes, acompañaron a su escrito libelar, con las siguientes documentales:
• Original de contrato privado de arrendamiento de local comercial, suscrito por los ciudadanos: Luigi Manuele Brenelli Luna, Brenmir De La Trinidad Brenelli Luna y Dearsy De Jesús Hernández Bellizia, de fecha 01/02/2016, marcada “A”.
• Copia simple de movimientos entre fechas del 01/02/2016 al 29/02/2016, de la cuenta corriente N° 0191-0074-01-2174024736 del ciudadano: Luigi Manuele Brenelli Luna del Banco Nacional de Crédito, macada “B”
• Copia simple de estado de cuenta del mes de marzo de 2016, de la cuenta corriente N° 0191-0074-01-2174024736 del ciudadano: Luigi Manuele Brenelli Luna del Banco Nacional de Crédito, marcada “C”.
• Copia simple de estado de cuenta del mes de abril de 2016, de la cuenta corriente N° 0191-0074-01-2174024736 del ciudadano: Luigi Manuele Brenelli Luna del Banco Nacional de Crédito, marcada “D”.
• Copia simple de estado de cuenta del mes de mayo de 2016, de la cuenta corriente N° 0191-0074-01-2174024736 del ciudadano: Luigi Manuele Brenelli Luna del Banco Nacional de Crédito, marcada “E”.
• Copia simple de estado de cuenta del mes de junio de 2016, de la cuenta corriente N° 0191-0074-01-2174024736 del ciudadano: Luigi Manuele Brenelli Luna del Banco Nacional de Crédito, marcada “F”.
• Copia simple de estado de cuenta del mes de julio de 2016, de la cuenta corriente N° 0191-0074-01-2174024736 del ciudadano: Luigi Manuele Brenelli Luna del Banco Nacional de Crédito, marcada “G”.
• Copias simples de estados de cuenta desde 24/02/2016 al 29/07/2016, de la cuenta corriente N° 01340786131861044661 del ciudadano: Luigi Manuele Brenelli Luna del la entidad financiera Banesco, marcadas “H e I”.
Por su lado, la demandada, en su escrito de contestación de la demanda, alegó que:
“…(omissis)…
No es cierto que en fecha 01 de febrero del año 2016 celebré contrato de arrendamiento con los ciudadanos LUIGI MANUELE BRENELLI LUNA Y BRENMIR DE LA TRINIDAD BRENELLI LUNA supra identificados. Ello es así, porque para la fecha indicada, desconocía a los demandados, en fecha 1 de febrero del presente año 2016 en horas de la tarde me comunique vía telefónica con el ciudadano LUIGI BRENELLI (DEMANDANTE) a quien no conocía de ningún modo, por una publicación que el dispuso en la red social FACEBOOK, que alquilaba un local ubicado en el edificio BRUNELLI … este ciudadano, me expreso las condiciones para el alquiler, así mismo, por mi parte como comerciante y futura inquilina plantee mis necesidades. Este mismo día, en horas de la tarde, el ciudadano Luigi Brenelli me exigió respuesta de si iba o no a contratar por cuanto disponía de otras personas interesadas en el local siendo así y bajo esa medida de presión me exigió el pago de garantía para dejarme en alquiler el referido local, pago que hice a su exigencia con dinero en efectivo por la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (80.000,00 Bs.) cantidad que le fue entregada personalmente emitiendo este, como recibo de pago de ese dinero, un borrador de lo que podía ser el contrato de arrendamiento, ya que era el documento que usaba para otros locales que disponen en alquiler, y dada mi solicitud de recibo de pago de ese dinero, es como en la VIGESIMA SEGUNDA CLAUSULA, declara recibir la cantidad indicada… Así las cosas ciudadano juez, el día 2 de febrero, volví a conversar con el ciudadano Luigi Brenelli quien me indicó de las condiciones de pago para hacer el contrato de arrendamiento, donde me señalo que además de la garantía equivalente a la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (80.000,00), ya cancelada, debía pagar igualmente tres (3) mensualidades adelantadas, por cuanto el mismo no me estaba exigiendo pago del mal llamado PUNTO COMERCIAL, razón por la cual y en pleno cumplimiento de lo solicitado, procedí de modo formal, hacer el pago vía transferencia bancaria, de la cantidad solicitada, dicho pago muy a pesar de que el ciudadano LUIGI BRENELLI, dispuso en el borrador del contrato de arrendamiento en la cláusula cuarta, que los depósitos debían efectuarse en una cuenta bancaria personal del BANCO NACIONAL DE CREDITO numero 01910074012174024736, el mismo me solicitó vía mensaje de whasap, que la cantidad equivalente a tres (3) mensualidades adelantadas, las cancelara en su cuenta personal del banco Mercantil numero 01050689151689022191, así lo hice conforme al numero de referencia 5513004514 efectuada desde mi cuenta personal del banco Banesco numero 01340396103963052393 y del cual anexo marcado “B” recibo de transferencia de pago. Que vale señalar ciudadano juez, dicho recibo de pago es por un monto de CIEN MIL BOLIVARES (100.000,00Bs.) por cuanto el ciudadano LUIGUI BRENELLI, me indicó que el mes de febrero, lo cancelara a la mitad, es decir veinte mil bolívares (20.000,00) en ves de CUARENTA MIL (40.000,00) que era el monto del canon de arrendamiento, porque el contrato empezaría a contarse a partir del día quince de 15 de febrero del año 2016, fecha en que el mismo fuese presentado formalmente por ante la Notaria Publica para su autenticación. Es una vez efectuado estos pagos ciudadano juez el día 3 de febrero del año 2016 que el ciudadano LUIGI BRENELLI me hace entrega de la llave del referido local comercial. ...(omissis)...
… fue aproximadamente el 18 de abril, que el ciudadano LUIGI BRENELLI se presento en el local… a entregarme el documento que seria presentado para su autenticación y protocolización, el cual anexo marcado “C”, siendo en este momento donde se inicia la controversia… todo ello por su pretensión de hacerme acepta unas condiciones contractuales que no habíamos acordado en el momento de pagar y contratar…
…(omissis)…
Es falso de toda falsedad ciudadano juez, que por el objeto de mi Registro de comercio , el mismo este enmarcado dentro de las disposiciones exceptuadas del artículo 24 de la ley de arrendamientos inmobiliario para locales comerciales , referido al lapso de duración obligatorio de la relación arrendaticia de mínimo un 1° año, NO ES MI OBJETO DE COMERCIO, NI TEMPORAL NI FERIAL, mi objeto es prestación de servicio de alquiler de mesas para manicuristas y peluqueras , cuyo servicio se presta de manera permanente…por lo que mal pudiera contratar en arrendamiento un local comercial para desarrollar mi actividad por 6 meses…
Las excesivas violaciones por parte de los demandantes, a todo contenido de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial… desconociendo el carácter de irrenunciable de los derechos establecidos en la referida Ley… la cual contempla su Artículo 3°… por ende, todo acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ello, se concederá nulo.
…Pretendieron estos ciudadanos desnaturalizar todo el contenido de la ley … NEGANDOME el derecho… de un contrato formal, escrito y autenticado, requisito sine quanon para la realización de tramites y permisologia que rige el comercio, no pude desarrollar legalmente mi actividad comercial…
Es de vital importancia que este tribunal haga una revisión u observación, al supuesto contrato de arrendamiento, fundamento esta acción temeraria, a objeto de que determine su legalidad, y en consecuencia su valor y fundamento en la presente acción; esto en virtud del contenido artículo 3 de la ley LRAIUC, por tanto al leer sus clausular se observan todos los elementos de que lo impregnan de vicios y faltas. Debe este tribunal desconocer el supuesto contrato y declarar su nulidad por cuanto se pretende evadir la naturaleza jurídica del la relación arrendaticia, se vulneraron todos mis derechos como inquilina y comerciante.
Vulneraron los accionantes el derecho que tengo a que se me otorgara un contrato por escrito en los términos establecidos en la norma que regula los arrendamientos inmobiliarios de locales comerciales, así como se debida autenticación conforme al Art, 13 ejusdem… su violación acarrea la aplicación de una sanción conforme a lo establecido en el artículo 44 ejusdem…
…(omissis)…
Es falso de toda falsedad que haya incumplido con mis obligaciones de pago, que aun sin tener un acuerdo en ciertas cláusulas u obligaciones del contrato de arrendamiento, fui fiel y responsable al cumplimiento de mis obligaciones, siempre cancele por adelantado todos los cánones de arrendamiento… que hoy los demandante señalan como insolutos…
DEFENSA DE FONDO toda la argumentación expuesta anteriormente como derecho a la defensa por los hechos y el derecho consignados en esta demanda por los accionantes, me opongo, rechazo, niego y contradigo la demanda incoada en mi contra por los ciudadanos LUIGI MANUELE BRENELLI LUNA Y BRENMIR DE LA TRINIDAD BRENELLI LUNA, con fundamento en los elementos de hecho y de derecho ya expuestos. Lo alegado por lo accionantes, es FALSO, desconozco la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses junio, julio y agosto.
Rechazo la solicitud de desalojo rechazo ser condenada al pago de costas y costos que se originen por el presente procedimiento.
Solicito sean compelidos los accionantes a reconocer el instrumento privado marcado anexo “B”, ante un eventual desconocimiento de dicho instrumento privado aquí reproducido solicito a este tribunal, se sirva del auxilio judicial a los fines de oficiar a la entidad financiera, banco Mercantil, para que informe la titularidad de la cuenta bancaria up supra identificada. Su titular y el estado de cuenta correspondiente al mes de febrero del año 2016, y si ingresaron los fondos descritos en dicho recibo, desde que cuenta bancaria y entidad financiera fueron transferidos, de conformidad con lo establecido en el Código de Procedimiento Civil, al respecto, a objeto de dar valor probatorio que el mismo tiene. Solicito dicha demanda sea declarada SIN LUGAR, por ser incongruente con la realidad y además, por ser contraria a la verdad, al derecho, a la justicia y a la equidad (...)”.-

La demandada, acompañó su escrito de contestación de la demanda, con las siguientes probanzas:
1. Original de contrato privado de arrendamiento de local comercial, suscrito por los ciudadanos: Luigi Manuele Brenelli Luna, Brenmir De La Trinidad Brenelli Luna y Dearsy De Jesús Hernández Bellizia, de fecha 01/02/2016, marcada “A”.
2. Copia simple de transferencia a terceros en otros Bancos N° 5513004514 de la cuenta N° 0134****-**-***3052393 a la cuenta n° 01050689151689022191 del Banco Mercantil a nombre del ciudadano Luigi Brenelli por la cantidad de Bs. 100.000,oo; por concepto de pago de alquiler de local, de fecha 02/02/2016, marcada “B”.
3. Original de contrato privado de arrendamiento de local comercial, firmado por los ciudadanos: Luigi Manuele Brenelli Luna y Brenmir De La Trinidad Brenelli Luna y Dearsy De Jesús Hernández Bellizia, de fecha 01/02/2016, marcada “C”.
4. Legajo (8) de facturas de compras, marcadas “D”.
5. Copia simple de transferencia a terceros en Banesco N° 566304180 de la cuenta N° 0134****-**-***3052393 a la cuenta n° 0134086131861044661 a nombre del ciudadano Luigi Brenelli por la cantidad de Bs. 40.000,oo; por concepto de pago de alquiler mes de marzo, de fecha 03/03/2016, marcada “E”.
6. Copia simple de transferencia a terceros en Banesco N° 583647896 de la cuenta N° 0134****-**-***3052393 a la cuenta n° 0134086131861044661 a nombre del ciudadano Luigi Brenelli por la cantidad de Bs. 40.000,oo; por concepto de pago de alquiler mes de abril, de fecha 05/04/2016, marcada “F”.
7. Copia simple de transferencia a terceros N° 600655683 de la cuenta N° 0134****-**-***3052393 a la cuenta n° 0134086131861044661 a nombre del ciudadano Luigi Brenelli por la cantidad de Bs. 40.000,oo; por concepto de pago de alquiler mes de mayo, de fecha 03/05/2016, marcada “G”.
8. Copia simple de transferencia a terceros N° 641822952 de la cuenta N° 0134****-**-***3052393 a la cuenta n° 0134086131861044661 a nombre del ciudadano Luigi Brenelli por la cantidad de Bs. 40.000,oo; por concepto de pago de alquiler mes de junio, de fecha 06/07/2016, marcada “H”.
9. Imágenes fotográficas del local comercial, marcadas “I”.
10. Copia simple de contrato de arrendamiento de local comercial suscrito por la Sociedad Mercantil Inversiones 888, C.A y Firma Personal Manicura SPA Hernández (F.P), autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Ciudad Bolívar del Municipio Heres del estado Bolívar, bajo el N° 07, Tomo 126 de los respectivos Libros llevados por esa Notaria, de fecha 15/08/2016, marcada “J”.
11. Copia simple de contrato de arrendamiento de local comercial suscrito por la los ciudadanos: Ediyalith Coromoto Mora, Antonio Youssef Bechara y Firma Personal Manicura SPA Hernández (FP), autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Bolívar del Municipio Heres del estado Bolívar, bajo el N° 34, Tomo 21 de los respectivos Libros llevados por esa Notaria, de fecha 20/03/2016, marcada “K”.
12. Copia simple de registro de comercio de la Firma Personal Manicure SPA Hernández, F. P, registrado por ante Registro Mercantil Segundo del Estado Bolívar, bajo el N° 161, Tomo -1-B REGMESEGBO 304, de fecha 17/02/2016, marcada “L”.
DE LA AUDIENCIA PRELIMINAR:

En fecha 10/11/2016, se llevo a cabo por ante el tribunal de la causa la audiencia preliminar en los términos siguientes:

“(...) se deja constancia que solo compareció la parte demandada ciudadana DEARSY DE JESUS HERNANDEZ BELLIZIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. V-15.124.263, abogado en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 71.855, asistida por el ciudadano JOSÉ LUIS SALAZAR LÓPEZ, abogado en ejercicio e inscrito Inpreabogado bajo el Nº 31.881. Acto seguido el ciudadano Juez concede el derecho de palabra para que exponga los alegatos en cuanto al presente juicio, quien expone: “Consigno en este acto constante de cuatro (4) folios en originales, escrito de informes en relación a la audiencia preliminar fijada para el día de hoy, de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que sea agregado a autos y surta los efectos legales, así mismo dejo constancia a través de la oralidad la incomparecencia de parte actora así como de su representante legal”. Este Tribunal ordena agregar el presente escrito constante de cuatro (4) folios útiles al expediente (...)”.

FIJACIÓN DE LOS HECHOS Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA:
El tribunal a quo, por auto de fecha 16/11/2016 (folio 87), fijó los hechos y limitó la controversia a determinar: La validez o nulidad del contrato de arrendamiento acompañado por la parte actora así como a solvencia o insolvencia de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento reclamados por los arrendatarios (junio, julio y agosto de 2016).

EN EL LAPSO PROBATORIO PROMOVIERON LAS PRUEBAS SIGUIENTES:

Demandante:

Capítulo I: Invocó a su favor, el merito favorable de autos, y muy especialmente los elementos de pruebas consignados.

Capítulo II: Promovió pruebas documentales.

Demandada:

• Reprodujo el mérito favorable de los autos.
• Reprodujo las documentales acompañadas al libelo de la demanda.

En fecha 08 de diciembre de 2016, el tribunal de la causa, admitió las pruebas promovidas por ambas partes.

En fecha 30 de enero de 2017, el abogado James Richards, apoderado judicial de la parte actora en la presente causa, mediante escrito solicitó “declaratoria expresa en el fallo”.-

DE LA AUDIENCIA ORAL:

En fecha 09/02/2017, tuvo lugar la audiencia oral por ante el tribunal de la causa, expresando lo siguiente:

“(...) Presentes en la Sala del Despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, el Juez declara abierto el acto, dejándose constancia que se encuentra presente el ciudadano JAMES RICHARDS…en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, previamente identificados. Igualmente se encuentra presente la ciudadana DEARSY DE JESUS HERNANDEZ BELLIZIA, parte demandada en el presente proceso, asistida por el ciudadano JOSE LUIS SALAZAR LOPEZ...Seguidamente siendo las diez de la mañana sin que las partes hayan llegado a un acuerdo para poner fin al proceso el Juez declara abierta la audiencia…Acto continuo,…el Juez le otorga el derecho de palabra a la representación de la parte actora quien expuso sus alegatos solicitando declare con lugar la demanda…el Juez le concede el derecho de palabra a la parte demandada quien expone sus alegatos y solicita sea declarada sin lugar la demanda… el Juez procede a dictar la sentencia en forma oral y en tal sentido expuso: “Se evidencia del documento marcado “A” acompañado por la parte actora junto al escrito de demanda, que ambas partes suscribieron de forma privada un contrato de arrendamiento sobre el local comercial objeto de este proceso por el término de seis (6) meses fijos contados a partir del día 1 de febrero de 2016, no consta que haya sido autenticado y así ambas partes están contestes en ello. En este sentido, el artículo 13º de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establece sin lugar a equívocos el derecho del arrendatario y la obligación del arrendador de elaborar un contrato escrito y autenticado. Por otra parte, el artículo 3º de la misma ley también de manera expresa establece que los derechos establecidos en ese Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos se considera nulo. También exige la ley que la duración del contrato debe ser mínimo de un año, excepto cuando la actividad a desarrollar esté enmarcada en temporadas específicas en cuyo caso el lapso puede ser menor. Así las cosas, en vista que en el presente caso, el contrato de arrendamiento no fue elaborado de forma autenticada como lo establece la ley, sin que conste en autos pruebas del motivo de tal falta de autenticación, y el término del contrato fue establecido en un tiempo menor al exigido…, vulnerándose de esa forma los derechos que consagra la ley de manera irrenunciable para el arrendatario, en consecuencia es forzoso para este Tribunal declarar la NULO y sin efecto el contrato de arrendamiento…. Y SIN LUGAR la demanda que hoy nos ocupa, por tratarse la materia arrendaticia de orden público. Así se decide.
Se condena en costas al accionante por haber sido vencido en forma total en este proceso, reservándose el Tribunal extender por escrito el presente fallo en el plazo establecido en el Artículo 877 del Código de Procedimiento Civil. Se da por concluida la audiencia” (...)”.

DE LA SENTENCIA EN PRIMERA INSTANCIA:

En fecha 23/02/2017, el Tribunal a quo de conformidad con el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil procedió a publicar el extenso del fallo de la siguiente manera:
“… (omissis)…
PRIMERO: NULO Y SIN EFECTO el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de forma privada sobre el inmueble identificado en esta misma decisión. Así se decide.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por LUIGI MANUELLE BRENELLI LUNA y BRENMIR DE LA TRINIDAD BRENELLI LUNA contra DEARSY DE JESUS HERNANDEZ BELLIZIA. Así se decide.
Se condena en costas a la parte actora por haber sido vencida en forma total en esta litis, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
…(omissis)…

DE LA APELACIÓN:

En fecha 24/02/2017, el abogado James Richards, apoderado judicial de la parte actora, ejerció recurso de apelación contra la decisión dictada de fecha 23/02/2017, el cual fue oído en ambos efectos por el tribunal a quo mediante auto de fecha 02/03/2017, ordenando la remisión del expediente a este tribunal de alzada.

En fecha 02/03/2017, la ciudadana Dearsy De Jesús Hernández Bellizia, debidamente asistida por el abogado José Luis Salazar López, parte demandada, consignó escrito mediante el cual expresó lo que sigue:

“(...) vista la decisión emanada de este despacho en fecha 02/02/2017 donde declara nulo el contrato de arrendamiento sobre un local comercial … a través del presente escrito consigno un juego (2) llaves del referido local comercial perteneciente a la puerta principal y a la de seguridad de planta baja y así las cosas una vez consignadas las misma hago formal entrega del local comercial antes referido e identificado en autos la cual se encuentra totalmente desocupado de personas y bienes en perfecto estado de funcionamiento tal como lo recibí (...)”.-

DE LAS ACTUACIONES EN ALZADA:

En fecha 07/03/2017, se dejó constancia de haberse recibido la presente causa, ordenándose darle entrada, previniéndose a las partes que sus informes se presentarían al vigésimo día hábil siguiente, de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, (si no se hubiere pedido la constitución del Tribunal con asociados en el termino indicado en el artículo 118 ejusdem) y en caso de presentación de informes de las partes se dejarían transcurrir ocho (08) días hábiles de conformidad con el artículo 519 del mismo texto legal.

En fecha 16/06/2017, la representación judicial de la parte actora, presentó escrito de informes en los términos siguientes:

“...(omissis)...
..el juez Noel Aguirre Rojas , dicta una sentencia que es nula, viciada de nulidad absoluta de conformidad con lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, pues la misma es contradictoria. La contradicción esta en el hecho de que, el juez… en al dispositiva de la sentencia decreta la nulidad del contrato de arrendamiento, decreta sin lugar la demanda, y además condena en costas.
…decreta la nulidad del contrato de arrendamiento, por considerar, según él, que el mismo no fue autenticado por causa imputable a mis representados, cosa que es totalmente falsa, pues la demandada confeso… que se negó a formalizar el contrato… por el solo capricho de ella.
De manera pues que, al decretar la nulidad del contrato, la pretensión demanda en el libelo no se sustenta en ningún documento, por lo cual la demanda en el libelo no se sustenta en ningún documento, por cuanto la demanda no cumplía con el requisito del numeral 6 del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por no cumplir los extremos del artículo 340 del mismo código.
…(omissis)…
…Esas declaratorias son producto del dolo, con toda conciencia e intención por parte (sic) de juez para perjudicar y dañar directamente el derecho al trabajo, del jurisconsulto que aquí suscribe…
…declarada sin lugar la demanda, y además condena en costas. Aquí la contradicción, para poder declarar la demanda sin lugar la demanda, el juez, pero tuvo que verificar el fondo de la misma, pero ¿Cómo pudo el juez, verificar el fondo de una demanda evidentemente inadmisible? De manera pues que, siendo inadmisible la demanda por no cumplir con los extremos legales para su admisión …una demanda inadmisible, de la cual no podría pronunciarse sobre el fondo de la misma por ser exactamente inadmisible… de manera que, la declaratoria sin lugar, y la condena en costas son un capricho del juez…
… De manera que, además de ser muy desacertada la decisión aquí recurrida, por las razones expuestas, la sentencia fue dictada por un juez SUBJETIVAMENTE INCOMPETENTE, quien no esta aquí para enfurecerse, arremeter contra los abogados litigantes, y hacer lo que le venga en gana, los jueces están aquí para tutelar el derecho de los justiciables, dentro del marco del debido proceso, y la búsqueda de la verdad. Así las cosas, denuncio este vicio, pues el juez debió inhibirse inmediatamente del conocimiento de la causa, cosa que se evidencia en las fechas de proposición de acción de amparo y la celebración de juicio oral, el juez que decidió la causa, esta incurso en una causal de inhibición, y la ley lo obliga a inhibirse y no lo hizo. En vista a todo lo anterior, solicito sea decretada la nulidad de la sentencia dictada por el juez Noel Aguirre Rojas, por adolecer del vicio de contradicción aquí denunciado previsto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, y que sea DEBIDAMENTE DECIDIDA por parte esta superioridad, la presente causa, todo de conformidad con el artículo 209 de Código de procedimiento Civil (...)”.-

En fecha 20/06/2017, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de informes expresando lo que de seguidas se señala:

“(…) ...Omissis..., PETITORIO finalmente, por todos los razonamientos antes hechos, en tiempo hábil conforme al derecho, esperando la justicia se cree merecer, solicito a este -Tribunal Superior Civil-: PRIMERO: declare al extemporaneidad del escrito presentado como informes por el ciudadano Richards James abogado apoderado de la parte actora, por ser violatorio al contenido del artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y en inobservancia del auto emitido por este tribunal para fijar lapso de presentación de informes, que se expresa claramente “que los informes se presentarán en el VIGESIMO día siguiente al recibo de los autos si la sentencia fuese definitiva”. SEGUNDO: confirme y ratifique la decisión dictada por el tribunal Tercero de Municipio sentencia PJ0262017000046, del expediente FP02-V-2016-000560, en la cual declaró: PRIMERO: nulo y sin efecto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de forma privada sobre el inmueble identificado en esta misma decisión. Así se decide. SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por LUIGI MANUELE BRENELLI LUNA Y BRENMIR DE LA TRINIDAD BRENELLI LUNA contra DEARSY DE JESUS HERNANDEZ BELLIZIA. Así se decide. Se condena en costas a la parte actora por haber sido vencida en forma total es esta litis, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: se declare SIN LUGAR la presente apelación, con todas sus consecuencias legales interpuesta por el apoderado de la parte actora, Richards James, suficientemente identificado en autos (...)”.

En fecha 21/06/2017, éste tribunal dejó constancia que el día (20-06-2017), venció el lapso para presentar los informes en la presente causa, haciendo uso de este derecho ambas partes, iniciándose así, el lapso de ocho (08) días para presentar las observaciones, conforme lo prevé el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil.-

En fecha 03/07/2017, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de observaciones donde indicó:

“(…) ...Omissis..., como pretende este mal auto proclamado jurisconsulto, Richards James a esta altura y como fundamento a su infundada acción de apelación, aflorar acciones de tipo personal o laboral, con la institución jurisdiccional, con el objeto de crear la tesis de la venganza o el dolo, que solo demuestra su incompetencia como profesional. Si bien es cierto, un juez honesto ante una situación de conflicto o enemistad, o de alguna de las causales establecidas para inhibirse para una causa, no lo hiciere, la misma ley prevé los elementos legales suficientes para que el accionante o cualquiera de las partes de un proceso, que considere que quien va a decidir su causa, puede ser lo no suficientemente justo y estar inmerso en alguna de las causales de RECUSACIÓN, ejercer este derecho. Siendo así las cosas, conforme al drama planteado por el Sr. Richards James, en torno a sus especulaciones, sobre las razones de hecho que a su decir, influyeron en el juez Tercero de municipio, para decir en su contra, como es que este ciudadano, no ejerció el derecho que tiene o tenia a RECUSAR al identificado juez. Como ciudadana, además como conocedora del derecho, se me hace imperiosamente necesario preguntarme, porque el ciudadano Richards James, espero esta oportunidad para esgrimir sus supuestos fundamentos o razones, para vetar la ajustada y legal conducta del Juez Tercero de Municipio, y no lo hizo en la oportunidad correspondiente, teniendo el derecho a ejercer la recusación del ciudadano juez Tercero de Municipio Noel Aguirre. Solicito nuevamente a este tribunal, convencida de que, quienes administran justicia, saben y honran la responsabilidad que el Estado les ha encomendado. Y no obedecen a amistades, ni a caprichos, ni actos de corrupción tal como de modo irresponsable, este ciudadano Richards James pretende hacer ver en sus vicerales escritos. Pido que se haga justicia, materializada en la declaración de RATIFICACIÓN de la sentencia PJ0262017000046 emitida por el juzgado tercero de Municipio y como consecuencia sea declarado SIN LUGAR el recurso de apelación Nº FP02-R-2016-00043 incoado por el ciudadano Richards James (...)”.-

En fecha 04/07/2017, éste tribunal dejó constancia que el día (03-07-2017), venció el lapso para presentar las observaciones en la presente causa, iniciándose así, el lapso de sesenta (60) días para dictar sentencia tal como lo dispone el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.-

El día 04/07/2017, el abogado James Richards, apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de observaciones extemporáneo por tardía.

Cumplido con los trámites procedimentales éste tribunal pasa a delimitar el eje del asunto.

PUNTO PREVIO:

En el escrito de informes la parte demandante señaló: “…

…el juez Noel Aguirre Rojas, dicta una sentencia que es nula, viciada de nulidad absoluta, de conformidad con lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, pues la misma es contradictoria. La contradicción esta en el hecho de que, el juez… en al dispositiva de la sentencia decreta la nulidad del contrato de arrendamiento, decreta sin lugar la demanda, y además condena en costas.
...(omissis)…
…. Aquí está la contradicción, para poder declarar sin lugar la demanda, el juez, tuvo que verificar el fondo de la demanda, pero ¿Cómo pudo el juez, verificar el fondo de una demanda evidentemente inadmisible? De manera pues que, siendo inadmisible la demanda por no cumplir con los extremos legales para su admisión, el juez conoció el fondo, y verificó que existía plena prueba que la ciudadana demandada no incumplió con sus obligaciones, y declaro sin lugar la demanda de conformidad con el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Pero ¿Cuál demanda declaro sin lugar, una demanda inadmisible de la cual no podía pronunciarse sobre el fondo de la misma por ser exactamente inadmisible?… de manera que, la declaratoria sin lugar, y la condena en costas son un capricho del juez…
…(omissis)…
…. En vista a todo lo anterior, solicito sea decretada la nulidad de la sentencia dictada por el juez Noel Aguirre Rojas, por adolecer del vicio de contradicción aquí denunciado previsto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil…”.

En este sentido se hace necesario traer a colación el criterio reiterado de la Sala de Casación Civil en relación con el vicio señalado por la parte actora:

“…(omissis)…
No obstante lo señalado, este Tribunal Supremo de Justicia, extremando sus deberes cumple con informar al recurrente que mediante reiterada y pacífica doctrina esta Máxima Jurisdicción ha establecido cuando puede considerarse la sentencia viciada de contradicción por infracción del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, instituyendo que tal quebrantamiento sólo puede perpetrarse en el dispositivo de ella cuando las resoluciones contenidas en la decisión sean de tal manera opuestas, que resulte imposible ejecutarlas simultáneamente, en razón de excluirse las unas a las otras impidiendo, de esta manera, determinar el alcance de la cosa juzgada y en consecuencia imposibilitándose conocer cual es el mandamiento a cumplir.
Sobre el vicio en comentario se ha dicho que:
“...Para que la contradicción sea causa de anulabilidad del fallo y, por tanto, censurable en casación, es necesario que la sentencia no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea... La contradicción debe concentrarse, pues, en la parte dispositiva de la sentencia para que configure este vicio, de manera, que sea inejecutable o tan incierta que no pueda entenderse cuál sea la condena en ella establecida. Pero el núcleo conflictivo de la sentencia contradictoria radica en que contiene varias manifestaciones de voluntad, en una misma declaración de certeza, que se excluyen mutuamente o se destruyen entre sí, de manera que la ejecución de una parte implica la inejecución de otra...”. CUENCA, Humberto, “Curso de Casación Civil. Facultad de Derecho, Universidad Central de Venezuela. Caracas 1962. Tomo I. pp.146)
... (omissis)...”.

Aplicando la jurisprudencia parcialmente trascrita al caso que nos ocupa tenemos que el dispositivo del a quo es del contenido siguiente:

“… (omissis)…
PRIMERO: NULO Y SIN EFECTO el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de forma privada sobre el inmueble identificado en esta misma decisión. Así se decide.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por LUIGI MANUELLE BRENELLI LUNA y BRENMIR DE LA TRINIDAD BRENELLI LUNA contra DEARSY DE JESUS HERNANDEZ BELLIZIA. Así se decide.
Se condena en costas a la parte actora por haber sido vencida en forma total en esta litis, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
…(omissis)…”.

En el caso que nos ocupa, se tiene que el dispositivo es claro, preciso y definitivamente ejecutable, ya que la declaratoria de nulidad del documento fundamental de la demanda, trae como consecuencia la declaratoria sin lugar de misma y por tanto la condenatoria en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida de conformidad con el artículo 274 del CPC.

Del análisis realizado sobre el contenido del texto supra transcrito y en estricta aplicación de la doctrina casacionista resulta pertinente desechar la presente denuncia por improcedente como en efecto así se desecha. Así se resuelve.

Resuelto lo anterior se pasa a decidir el recurso de apelación en cuestión, previo a las reflexiones que a continuación se determinan:
Es particularmente oportuno señalar que -a partir de la aprobación de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, mediante referéndum popular celebrado el 15 de diciembre de 1999- este país ha venido dándose un nuevo ordenamiento jurídico que es imprescindible respetar.
En general, concebir esa situación palpable y real, debe llevarnos al razonamiento lógico de que –bajo el amparo de nuestra Carta Marga- no podemos hacer lo que nos venga en ganas, en detrimento del ordenamiento jurídico positivo, y mucho menos, en menoscabo del orden público legal.
Es así como, en virtud de la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el 23 de mayo de 2014, se desarrolló un nuevo orden legal que permite asumir las relaciones arrendaticias como parte de un sistema integral basado en el equilibrio y en el irrestricto respeto de los derechos fundamentales; en el que el Estado Venezolano –y el Poder Judicial como parte integrante de aquél- debe procurar ese equilibrio entre las partes del juego económico, estableciendo regulaciones que permitan crear la Igualdad ante la Ley que consagra nuestra Carta Magna, que no es otra que aquella que permite iguales condiciones de desarrollo y de participación en el acceso a la riqueza nacional, a través de mecanismos de compensación de diferencias que otorgan al sujeto menos favorecido, una protección especial, permitiendo así el libre desenvolvimiento de las relaciones económicas particulares en verdadera situación de proporción.
En este sentido, el Decreto-Ley in comento ofrece una nueva forma de entender las relaciones arrendaticias de carácter comercial, siendo las partes libres de acordar sus mutuos derechos y obligaciones, siempre y cuando no se incumplan las normas de orden público, las cuales se declaran protectoras del arrendatario por considerarlo el más débil en la relación.
Así, el artículo 1 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece que:
“El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, RIGE LAS CONDICIONES Y PROCEDIMIENTOS PARA REGULAR Y CONTROLAR LA RELACIÓN ENTRE ARRENDADORES Y ARRENDATARIOS, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial.”.
En ese sentido, y más particularmente, cabe resaltar que el artículo 3 ejusdem, al consagrar el orden público de dicha ley, dispone lo siguiente:
“Los derechos establecidos en este Decreto ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas.”.
Por otra parte, la Disposición Transitoria Primera contenida en el aludido Decreto-Ley, ordenó que:
“Todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de este Decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor a seis (6) meses a lo establecido en este Decreto Ley.”.
En consecuencia, es lógicamente imperativo interpretar que todos los contratos o convenciones de arrendamiento de inmuebles o locales de uso comercial, a partir de la entrada en vigencia de dicho Decreto-Ley, tienen que ajustarse conforme a ese cuerpo normativo jurídico.
Por tanto, si nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de uso comercial -elaborado antes del 23 de mayo de 2014- que no haya sido adecuado a las normas del referido decreto-Ley -hasta el 23 de noviembre de 2014- o frente a un contrato de arrendamiento de uso comercial -elaborado después del 23 de mayo de 2014-, que no está ajustado estrictamente al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, debe imperativamente declararse nulo, pues la sola falta de adecuación a las normas jurídicas contenidas en el mencionado Decreto-Ley, per se, vulnera el orden jurídico positivo e implica directamente renuncia, disminución o menoscabo de los derechos ineluctables que asisten –en este caso- a la arrendataria-demandada.
De manera indiscutible, asume quien aquí decide que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ampara un régimen proteccionista que no puede ser pasado por alto al emitir esta sentencia definitiva.
Con base a las anteriores consideraciones, es evidente, que en la solución del caso bajo estudio prevalecerá el orden público legal, el carácter irrenunciable de los derechos contenidos en dicho Decreto-Ley y -muy especialmente- privará la realidad de los hechos sobre las formas y apariencias.
Por otra parte, por orden público legal debe entenderse como el conjunto de normas de interés público, que son de cumplimiento incondicional, que no pueden ser derogadas por las partes y en las cuales el interés general de la sociedad y del Estado subordina el interés particular, para la protección de ciertas instituciones que tienen elevada importancia para el mantenimiento de la seguridad jurídica.
Al respecto el más Alto Tribunal de Justicia del país, se ha pronunciado sobre el tema del orden público en reiteradas oportunidades señalando:

“Sala Social N° 265 / 28-3-2016
… (omissis)…
(…) la Sala ha establecido de forma reiterada que “...no es potestativo de los tribunales subvertir las reglas legales con que el legislador ha revestido la tramitación de los juicios, pues su estricta observancia es materia íntimamente ligada al orden público...”.
De igual forma, ha señalado la Sala que las normas en que está interesado el orden público son aquellas que exigen una observancia incondicional y no son derogables por disposición privada, y que “...la alteración de los trámites esenciales del procedimiento quebranta el concepto de orden público, cuya finalidad tiende a hacer triunfar el interés general de la sociedad y del estado sobre los intereses particulares del individuo, por lo que su violación acarrea la nulidad del fallo y de las actuaciones procesales viciadas, todo ello en pro del mantenimiento de la seguridad jurídica y de la igualdad entre las partes, que es el interés primario en todo juicio...”.
Así como también en criterio de los autores patrios, el orden público es:
"(…) el entretejido que une a los miembros de una sociedad humana con el fin de mantener el orden social. Ese entretejido está constituido por una serie de valores políticos, sociales, económicos y morales, los cuales son esenciales para mantener la tutela del Estado sobre sus ciudadanos. Por tal razón forma parte de la estructura del Estado, y, como tal, no puede ni debe ser transgredido, y el hacerlo trae como consecuencia la obligación del Estado [En el caso sub iudice, del Poder Judicial] de restablecerlo, aun oficiosamente y aunque nadie se lo pida. El puede variar de acuerdo con el concepto y tratamiento legal de la familia, y el valor moral de las relaciones humanas, sean éstas económicas o de cualquier otra naturaleza. Todo órgano del Estado tiene, pues, (…) la obligación de defender y hacer valer el orden público.".
En el presente caso, que versa sobre el arrendamiento de un local comercial, es indudable que está involucrado el orden público legal, sobre el cual se puede -de oficio- resolver y tomar decisiones aun no pedidas por las partes, teniendo cuidado en que tales providencias no lesionen los derechos estas o de terceros. Sin embargo, cuando los afectados por las decisiones han sido partes en el juicio donde se constatan los hechos contrarios al orden público, y alguno de ellos es generador de esos hechos, el Derecho de Defensa y al Debido Proceso no se les está cercenando si, de oficio, el juez cumple con la función tuitiva del orden público, ya que es la actitud procesal de las partes la que con su proceder denota la lesión al orden público, entendido éste como el “Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales, por afectar centralmente a la organización de ésta, no pueden ser alteradas por la voluntad de los individuos.”
Ahora bien, tomando en consideración lo antes expuesto y habiéndose realizado un análisis íntegro del presente expediente, se observa que los hechos acontecieron así:
Los ciudadanos Luigi Manuele Brenelli Luna y Brenmir De La Trinidad Brenelli Luna, dieron en calidad de arrendamiento para el uso comercial, a la ciudadana Dearsy Hernández Bellizia, todos plenamente identificados supra; un (1) local comercial distinguido con el Nº 8 que forma parte de un edificio propiedad de los arrendadores-demandantes, situado en la Avenida Republica, Edificio Brunelli, planta alta, de Ciudad Bolívar del Municipio Heres del estado Bolívar; según contrato de arrendamiento contenido en documento privado de fecha 01/02/2016, el cual demandan por acción de desalojo por falta de pago de los meses junio, julio y agosto del año 2016, fundamentado la demanda en el artículo 40 ordinales: “a e i” del ya señalado Decreto.
En el acto de contestación la parte demandada propuso como defensa de fondo la nulidad del referido contrato de arrendamiento en los términos que siguen:
“…Es de vital importancia que este tribunal haga un a revisión u observación, al supuesto contrato de arrendamiento... a objeto que determine su legalidad, y en consecuencia su valor y fundamento en la presente acción, en virtud del contenido del artículo 3 de la Ley LRAIUC, por cuanto al leer sus cláusulas diáfanamente se observan todos los elementos que lo integran de vicios y faltas. Debe este tribunal desconocer el supuesto contrato y declarar su nulidad por cuanto se pretendió evadir la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia, se vulneraron todos mis derechos como inquilina y comerciante.”.
Determinados los puntos anteriores pasa este tribunal a decidir la nulidad planteada por la demandada:
En el mencionado contrato escrito y a tiempo determinado, se estableció en la cláusula primera que su vigencia era de seis (06) meses fijos contados a partir desde el 01/02/2016 hasta el 31/07/2016.
Como puede leerse con claridad, el contrato sub litis fue celebrado después del 23 de mayo de 2014, fecha en la que entró en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Siendo ello así, procede este tribunal a verificar si la mencionada convención cumple con las disposiciones del Decreto-Ley señalado; lo cual resulta necesario, razonable y útil, en aplicación de su artículo 3.
En primer lugar, se trata efectivamente de un inmueble destinado al uso comercial y por tanto no excluido de la aplicación de ese Decreto-Ley, según su artículo 4. Así se declara.
En el mencionado contrato aun cuando fue escrito el mismo no fue autenticado, no respetándole el derecho que -en ese sentido- tenia la arrendataria-demandada; estando obligados los arrendadores-demandantes a hacerlo considerando las pautas establecidas en el Decreto… y no lo hicieron; con lo que se vulneró ese derecho que asiste a la arrendataria-demandada, establecido en el artículo 13 del indicado Decreto-Ley. Así se determina.
“Artículo 13.- El arrendatario tiene el derecho a que se le elabore un contrato escrito y autenticado, el arrendador está obligado a hacerlo considerando las pautas establecidas en este decreto ley.”.
En el contrato de autos, concretamente en la cláusula cuarta, se estableció el canon de arrendamiento mensual por la suma de cuarenta mil bolívares con cero céntimos (Bs.:40.000,oo) que la arrendataria se obliga a pagar anticipadamente dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, en moneda nacional depositados en el banco nacional de crédito número de cuenta: 0191-00-7401-2174024736.
Sin embargo, en lo absoluto se expresa qué método de cálculo contenido en el Decreto-Ley, se utilizó; con lo cual se vulneró el derecho que asiste a la arrendataria-demandada, contenido en el artículo 17 del destacado Decreto-Ley y la prohibición estipulada en el literal “d” del artículo 41 ejusdem. Así se decide.
“Artículo 17.- Se prohíbe cobrar cánones de arrendamientos que no sean aquellos calculados según los métodos que este decreto ley ofrece. Los arrendadores que haciendo uso de la necesidad del arrendatario no cumplan con el presente artículo, serán sancionados con la multa establecida en el artículo 44 del presente Decreto Ley, sin perjuicio del derecho que le asiste al arrendatario de iniciar los procedimientos establecidos en el presente Decreto Ley.”
“Artículo 41.- En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido:
…(omissis)...
d. Establecer cánones de arrendamiento según procedimientos ajenos a lo estipulado en este decreto ley;
…(omissis)...”
En la mencionada convención, en la cláusula vigésima segunda, se estableció que la arrendataria-demandada le entregó a los arrendadores-demandantes, como garantía de depósito, la cantidad de ochenta mil bolívares (80.000 Bs.). No obstante, en absoluto está acreditado en qué cuenta bancaria de los arrendadores esta abierta para el depósito de dicha garantía; y mucho menos se expresó el destino de los intereses que producen tal cantidad, a favor del arrendatario-demandado; con todo lo cual se transgredió el derecho que asiste a la arrendataria-demandada, contenido en el primer aparte del artículo 19 del susodicho Decreto-Ley. Así se decide.
“Artículo 19.-… (omissis)....
Cuando se constituya depósito en dinero éste no podrá exceder el equivalente a tres meses (03) del canon de arrendamiento establecido, y deberá acreditarse en una cuenta bancaria exclusiva para esos fines a nombre del arrendador. Los intereses que se produzcan corresponderán al arrendatario, a menos que sean requeridos en ejecución de la garantía y, en todo caso, serán acumulados en la cuenta referida.
.… (omissis)...”.
En el contrato sub iudice no se cumplió con algunos de los requisitos exigidos por el artículo 24 del expresado Decreto-Ley, pues el mismo no contiene el valor del inmueble, la modalidad de cálculo adoptada ni señala expresamente su apego a las consideraciones establecidas en dicho texto normativo. Así se determina.
“Artículo 24.- el contrato de arrendamiento contendrá, al menos, las especificaciones físicas del inmueble arrendado y de la edificación que lo contiene; la duración será mínima de un (01) año, excepto cuando la actividad a desarrollar esté enmarcada en temporadas específicas, entonces el lapso podrá ser menor, no pudiendo ajustar el canon de arrendamiento si se diera continuidad o prórroga, a menos que supere un año, de acuerdo a lo establecido en el artículo 33 del presente decreto ley; el valor del inmueble, el canon de arrendamiento y la modalidad de cálculo adoptada; las obligaciones del arrendador y del arrendatario. Además, deberá señalar expresamente su apego a las consideraciones establecidas en este decreto ley.”.
En la convención bajo estudio, en absoluto se expresa sobre la obligación de los arrendadores-demandantes, de entregar a la arrendataria-demandada, una factura legal por concepto del pago recibido a cuenta del arrendamiento contratado. Incumpliendo así los demandantes una vez más con el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 30. Así se establece.
“Artículo 30.- El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario una factura legal por concepto de pago recibido a cuenta del arrendamiento contratado. la factura deberá contener detalladamente la discriminación del pago, el periodo al que corresponda, así como dar cumplimiento a la normativa que establezca el órgano con competencia en materia tributaria.”.
El contrato en referencia, nada expresa sobre el valor del inmueble (V.I.) y sobre el avalúo que para tal fin ha debido realizarse, según el Método de Costo de Reposición, bajo la supervisión de la Intendencia para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos de la Superintendencia de Precios Justos (SUNDDE). Con ello se quebrantaron los artículos 31 y 32 del indicado Decreto-Ley. Así se declara.
“Artículo 31.- El valor del inmueble para el momento de la transacción (VI) se determinará mediante avalúo realizado según el método de costo de reposición. le corresponde a la SUNDDE supervisar y acordar la metodología de avalúo a aplicar.
“Artículo 32.- La fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente decreto ley, la determinarán el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los siguientes métodos, seleccionado de común acuerdo:
… (omissis)….”
La cláusula sexta del contrato establece que:
“EL ARRENDATARIO” no podrá ceder o traspasar el presente contrato… estos no reconocerán como inquilina a ninguna otra persona que ocupe el inmueble… el mencionado canon de arrendamiento si se prorrogare este contrato se podrá revisar, pudiendo ser modificado, de acuerdo al índice inflacionario..., así mismo se establece que la falta de pago vencidas dará derecho “EL ARRENDADOR”, a pedir la desocupación del local arrendado, la resolución del presente contrato o en su defecto el pago total de los cánones de arrendamiento por vencerse.”
Esta cláusula contraviene expresamente la prohibición legal contenida en el literal “k” del artículo 41 del Decreto bajo análisis. Así se declara.
“Artículo 41.- En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido:
…(omissis)…
.k. La resolución unilateral del contrato de arrendamiento;
… (omissis)…”
En definitiva, el acuerdo o contrato de arrendamiento escrito, privado y a tiempo determinado (6 meses), en el que hasta ahora consta la convención de arrendamiento existente entre las partes del presente juicio, es un erróneo e inaceptable montura que desnivela y viola todas las disposiciones legales antes señaladas, contenidas en el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; que implica la renuncia, la disminución y el menoscabo de los derechos necesarios de los que es titular la arrendataria-demandada, ciudadana Dearsy Hernández Bellizia. En razón de lo cual, por aplicación expresa del artículo 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esta juzgadora lo declara nulo y por tanto sin efecto legal alguno. Así se establece.
Decretada la nulidad del contrato de arrendamiento, resulta innecesario el análisis de las pruebas ofrecidas por las partes en el presente juicio. Así se declara.
En razón de lo expuesto, concluye esta jurisdicente que la acción incoada contra la arrendataria de autos, ciudadana Dearsy De Jesús Hernández Bellizia, antes identificada, por desalojo de local comercial es sin lugar, pues tal contrato no existe. Así se decide.
DISPOSITIVA:
Por los fundamentos y razonamientos antes expuestos este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado James Richards apoderado judicial de la parte demandante ciudadanos: Luigi Manuele Brinelli Luna y Brenmir De La Trinidad Brenelli Luna, contra la sentencia dictada en fecha 23/02/2017 por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar.
SEGUNDO: NULO Y SIN EFECTO LEGAL ALGUNO, el contrato de Arrendamiento referido al local comercial objeto del litigio, contenido en el documento privado, en fecha 01/02/2017.
TERCERO: SIN LUGAR la demanda de desalojo de local comercial incoado por los ciudadanos: Luigi Manuele Brinelli Luna y Brenmir De La Trinidad Brenelli Luna, contra la ciudadana Dearsy De Jesús Hernández Billizia.

CUARTO: Queda así CONFIRMADA la sentencia recurrida de fecha 23/02/2017.

QUINTO: Se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.

SEXTO: Se condena en costas a la parte apelante de conformidad con el artículo 281 del CPC.

Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia certificada de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los catorce (14) días del mes de noviembre de dos mil diecisiete (2017) Años. 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
La Juez Superior,

Dra. Haydee Franceschi Gutiérrez. La Secretaria,

Abg. Maye Andreina Carvajal.
HFG/MAC/Sandra.
La anterior sentencia fue publicada en el día de hoy, previo anuncio de ley a las 11:37 am.
La Secretaria,

Abg. Maye Andreina Carvajal