REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y TRÁNSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR 207º y 158º RESOLUCIÓN Nº. PJ0192017000325 ASUNTO Nº. FP02-V-2017-000429 Cursa ante este tribunal demanda por desalojo interpuesta por el ciudadano Carlos Rafael Marín Rodríguez, venezolano, mayor de edad, titular de cédula de identidad Nº 5.553.144 y de este domicilio, debidamente representado por el ciudadano Jesús Andrés Duran, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 14.044.694 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 181.060 respectivamente contra Franklin Manuel Guevara, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 14.888.871 y de este domicilio, la cual esta representada por el profesional del derecho George Nelson Erwin, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado según matrícula Nº 16.640 y de este mismo domicilio. Hecha la fijación de los hechos y de los límites de la controversia y vencido el lapso de pruebas, en fecha 23 de noviembre de 2017 se llevó a cabo la audiencia oral y pública en presencia de las partes. OBITER DICTUM Primeramente este juzgador quiere apuntar que en los juicios orales regidos por el Código de Procedimiento Civil no rige lo dispuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil que dicta que los jueces están obligados a analizar y juzgar todas las pruebas que las partes hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción. Esto lo señaló la Sala Constitucional en una decisión importantísima que aun es materia de estudio en aulas de clases, foros y conferencias que tratan sobre la cláusula del estado social de derecho y de justicia, los derechos prestacionales y los abusos que se cometen en las relaciones entre las entidades bancarias y los usuarios de este servicio. La decisión es la nº 85 del 24-1-2002 en la cual la Sala estableció que: Antes de examinar las pruebas, la Sala debe apuntar que en los procesos orales, regidas por el Código de Procedimiento Civil, y por mandato del artículo 877 eiusdem, el juez no tiene la obligación de dar cumplimiento al artículo 509 del mismo Código, bastando señalar los motivos de hecho del fallo y la fuente de los mismos. Por este motivo no se entienden decisiones dictadas por algunos tribunales superiores que actuando como si fueran tribunales de casación y en franco desconocimiento de la jurisprudencia normativa de la Sala Constitucional anulan decisiones de tribunales de primera instancia por no haber analizado todo el material probatorio aportado por los litigantes supuestamente por haber incurrido en el vicio de silencio de pruebas. Aclarado lo anterior el tribunal procederá a dictar el fallo completo en la presente causa sin narrativa ni trascripción de actas o documentos tal cual lo establece el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil. ARGUMENTOS DE LA DECISIÓN Siendo la oportunidad para dictar el dispositivo oral el tribunal lo hace con fundamento en las siguientes consideraciones previas: La pretensión del actor es el desalojo de un local comercial que dice se inició a tiempo determinado, pero que luego se transformó en un contrato sin determinación de tiempo. El local está ubicado en la Avenida Menca de Leoni, Barrio Nueva República I, s/n, Parroquia La Sabanita, Ciudad Bolívar, Municipio Heres del Estado Bolívar, identificado como local A-3 de cuarenta y un con noventa centímetros cuadrados (41,90 MT2). El apoderado de la parte demanda solicitó en la audiencia la reposición de esta causa al estado de que se tramite por el procedimiento ordinario civil de conformidad con lo dispuesto en el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Esta petición es improcedente por cuanto la redacción del artículo 43 no deja lugar a dudas en cuanto a que el procedimiento en materia de arrendamientos comerciales es el previsto para el juicio oral en el Código de Procedimiento Civil y los tribunales competentes son los que conforman la jurisdicción civil ordinaria, es decir, los tribunales civiles y mercantiles de cada localidad. En cuanto al fondo del litigio el tribunal observa: La causal invocada es el vencimiento del contrato sin que exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes prevista en la letra “G” del artículo 40 de la mencionada ley. Junto con la demanda el actor produjo un contrato de arrendamiento celebrado con José Gregorio Casamayor Puerta el cual tendría una duración de un (01) año contados a partir del 21 de marzo del 2014 con vencimiento el 21 de marzo de 2015; la demanda se introdujo el 06 de junio de 2017 sin que conste entre sus anexos el contrato escrito a tiempo determinado con el demandado Franklin Manuel Guevara. Dice el actor que el demandado se subrogó en el anterior contrato pactado con José Gregorio Casamayor. Ahora bien, como el contrato venció el 21 de marzo de 2015 a partir de esa fecha la parte actora estaba obligada a extender por escrito en un plazo no mayor de seis (6) meses el contrato de arrendamiento pactado con Franklin Manuel Guevara tal cual como lo dicta la disposición transitoria primera de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. No consta que el demandante haya observado esta obligación lo que significa que no puede prevalerse de su propio incumplimiento pretendiendo que la relación arrendaticia terminó en la fecha señalada en el libelo ya que no consta en autos el texto del contrato, única vía para comprobar el vencimiento. En consecuencia, se desestima la causal invocada por el demandante de autos. También funda su pretensión en la supuesta insolvencia del inquilino por haber dejado de pagar dos cánones de arrendamientos. El tribunal observa que no se expresó en el libelo cuáles son los meses cuyo pago no satisfizo el accionado motivo suficiente para desechar esta causal, por cuanto no es posible dictar un fallo expreso, positivo y preciso con observancia del derecho de defensa del inquilino demandado si en el libelo no se especifican con precisión las mensualidades supuestamente no pagadas por el arrendatario. La otra causal invocada esta prevista en el literal “B” del artículo 40: “que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulan la convivencia ciudadana”. Tampoco se afirma en la demanda en qué consiste el cambio de uso del inmueble, el uso deshonesto o indebido por lo que la causal invocada es improcedente por las mismas razones señaladas en el párrafo anterior. Finalmente, alegó la causal de la letra “I” referida a que el inquino incumpla cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la ley, el contrato, el documento de condominio y/o las normas dictadas por el Comité Paritario de Administración de Condominio. Como fundamento de esta causal alegó que su contraparte no ha pagado el servicio de luz eléctrica, el pago de impuestos al SENIAT, que al local le hace falta pintura, conservación y mantenimiento, con el piso totalmente manchado con aceite negro. En cuanto al pago de impuestos al SENIAT no ve este juzgador qué impuestos nacionales tienen relación con el arrendamiento por lo cual este motivo es infundado. En lo que respecta a la falta de pago del servicio de luz eléctrica no dice el actor qué periodo fue dejado de pagar por su inquilino. En cualquier caso pudo presentar el estado de cuenta del servicio emitido por la empresa prestadora de este servicio para acreditar la falta de pago lo cual no hizo el apoderado actor. Por el contrario, la constancia de haber ofrecido en venta el inmueble es un indicador de que el demandado se encontraba solvente en el pago de sus obligaciones legales, contractuales y reglamentarias puesto que el derecho de preferencia ofertiva implica que el inquilino se encuentra solvente conforme lo establece el artículo 38 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial de manera que si el actor ofreció en venta el local a su contraparte es porque reconoció que éste estaba solvente en sus obligaciones legales y contractuales. En cuanto al legajo de fotografías agregadas en los folios 56 y 57 ellas tienen por objeto probar unos supuestos deterioros del inmueble. Estas fotografías fueron por completo silenciadas en la audiencia oral, el demandante nada dijo sobre su contenido, los hechos que con ellas quedaban probados y su mérito probatorio; lógicamente el demandado no formuló observaciones a dichas fotografías. El olvido en el tratamiento de la prueba de fotografías le quita merito probatorio por dos razones fundamentales: la primera es que las fotografías pertenecen al género documentos en sentido amplio por lo cual deben acompañarse al libelo como lo ordena el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil que prohíbe admitir la prueba documental que no se acompañe al libelo. La otra razón es que el artículo 862 ejusdem prescribe que la prueba, tanto la que se practica antes de la audiencia como la que se evacua durante ella, debe tratarse oralmente por el promovente para que la parte contraria haga todas las observaciones que considere pertinentes sobre el resultado o mérito de la prueba. Por tanto, la prueba que no es tratada en la audiencia carece de eficacia. Así se decide. En cuanto al derecho de preferencia ofertiva el juzgador observa que entre los recaudos anexos a la demanda se encuentra una notificación hecha por Notario Público al demandado Franklin Guevara el 28 de setiembre de 2016 que de entrada no cumple con las exigencias legales ya que a la misma no se acompañó el documento de propiedad del inmueble ni la certificación de gravámenes. Por tanto, ese acto de comunicación es ineficaz. Dicho sea de paso, la mencionada causal de desalojo pareciera ser inconstitucional por discriminatoria en vista que impone a los arrendatarios que no puedan adquirir, por carecer de recursos suficientes, los inmuebles que le son ofrecidos por sus arrendadores una especie de sanción que consiste en la obligación de desalojar los inmuebles a pesar de estar solventes en el cumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales. De esta manera se configuraría una discriminación que hace depender la continuidad del arrendamiento de una circunstancia ajena a la voluntad del inquilino como es su situación de debilidad económica que de manera no razonable los coloca en situación más precaria que aquellos inquilinos, que sí cuentan con recursos para ocupar los locales. DECISIÓN Por las razones expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil del Primer Circuito Judicial del Estado Bolívar administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por Carlos Marín Rodríguez contra Franklin Manuel Guevara. Se condena a la parte actora al pago de las costas del juicio. Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la sala de despacho de este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los veintiocho (28) días del mes de noviembre del año dos mil diecisiete. Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.- El Juez, ABG. MANUEL ALFREDO CORTÉS.- La Secretaria, ABG. SORAYA CHARBONÉ. En la misma fecha de hoy, se publicó la anterior sentencia, siendo las diez y cuarenta y ocho minutos de la mañana (10:48 am). La Secretaria, ABG. SORAYA CHARBONÉ MAC/SCH/Josmedith