TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, ocho de mayo de dos mil diecisiete
207º y 158º
ASUNTO: KP02-V-2016-000843
PARTE DEMANDANTE: EDGAR JESUS LEON GUASIMUCARO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-19.031.757, de este domicilio.
ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDANTE: ABG. JOSE NAYIB ABRAHAM ANZOLA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº131.343.
PARTE DEMANDADA: FRANYELITH BOLIVIA MORALES VILLASMIL Y JOSE LORENZO MONASTERIO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nº.V-15.170.605 y 15.176.924 respectivamente y de este domicilio.
ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Abg. CESAR AUGUSTO BRITO LEON Y LAURA CECILIA GONZALEZ MATA venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nº V-3.861.116 y V-10.842.899, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 158.874, 158.873.
ABG. LAURA GONZALEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº158.873.

MOTIVO:
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA

Se reciben las presentes actuaciones interpuestas por el ciudadano EDGAR JESUS LEON GUASIMUCARO en juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, en contra de los ciudadanos FRANYELITH BOLIVIA MORALES VILLASMIL Y JOSE LORENZO MONASTERIO plenamente identificados en el encabezado, el cual correspondió a este tribunal conocer de la causa.
DE LAS ACTUACIONES
En fecha 04/04/2016, se da por recibida la presente demanda.
En fecha 12/04/2016, se admite a SUSTANCIACION.
En fecha 26/04/2016, El ciudadano EDGAR JESUS LEON GUASIMUCARO otorga Poder Especial a los Abg. JUAN CARLOS RODRIGUEZ SALAZAR, JOSE NAYIB ABRAHAM ANZOLA, JOSE ANTONIO ANZOLA CRESPO Y MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO, para que lo representen ante el tribunal.
En fecha 16/05/2016, se libro compulsas.
En fecha 06/06/2016, el alguacil recibió emolumentos suficientes para el traslado a la dirección correspondiente.
En fecha 19/09/2016, el alguacil consigno recibo de compulsa sin firmar del ciudadano José Lorenzo Monasterio y de la ciudadana Franyelith Morales.
En fecha 07/10/2016, se admite a SUSTANCIACION.
En fecha 15/11/2016, se admitieron pruebas promovidas.
En fecha 22/11/2016, se admite a SUSTANCIACION.
En fecha 20/12/2016, se difiere Inspección.
En fecha 11/01/2017, se agrega oficio S/N Proveniente del Banco Mercantil y se corrige foliatura.
En fecha 12/01/2017, se agrega oficio Proveniente del BBVA Provincial.
En fecha 17/01/2017, Se declara DESIERTA Inspección.
En fecha 20/01/2017, Se fijó el Décimo Quinto (15) día de despacho siguiente.
En fecha 15/02/2017, se consigno informes.
En fecha 02/03/2017, se dicta Sentencia dentro de los sesenta (60) días contiguos siguientes.

DEMANDA

El ciudadano EDGAR JESUS LEON GUASIMUCARO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-19.031.757, asistiendo en este acto el Abg. JOSÉ NAYIB ABRAHAM ANZOLA, inscrito en el I.P.S.A. Nº 131.343, acude y expone: En fecha 09/03/2015 se celebró una opción de compra venta con los ciudadanos FRANYELITH BOLIVIA MORALES VILLASMIL Y JOSE LORENZO MONASTERIO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, casados entre sí, titulares de la cedula de identidad Nº.V-15.170.605 y 15.176.924, para la adquisición de un inmueble constituido por una casa distinguida con el Nº 5-66 ubicada en la calle 5 del Parcelamiento denominado YUCATAN URBANIZACION PRIVADA I ETAPA, situado dicho parcelamiento en el Kilometro 14 de la vía que conduce a la población de Duaca en Jurisdicción de la Parroquia Tamaca Municipio Iribarren del Estado Lara. La parcela de terreno tiene una superficie aproximada de CIENTO CUARENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (144 Mts2), miden ocho metros de frente por dieciocho metros de fondo y sus medidas y linderos particulares son: NORESTE: Área verde No. 11 SUROESTE: Parcela 5-64, NOROESTE: calle 5 y SURESTE: Parcela 7-65. A la parcela de terreno vendida le corresponde un Porcentaje de ocupación dentro del área total destinada a la venta de 0,214367 % tal y como consta en el documento de parcelamiento protocolizado en la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Publico del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 30 de marzo del 2007, bajo el No:37 folios 306 al 342, tomo 29, Protocolo, El Inmueble le pertenece a los ciudadanos FRANYELITH BOLIVIA MORALES VILLASMIL Y JOSE LORENZO MONASTERIO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, casados entre sí, titulares de la cedula de identidad Nº.V-15.170.605 y 15.176.924, respectivamente, según consta por documento debidamente protocolizado por la oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de registros del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 29 de agosto del 2007, registrada bajo el No: 07, folios 81 al 93, protocolo primero, tomo Vigésimo Segundo (22) tercer trimestre del 2007.
En la cláusula tercera del mencionado contrato de compraventa se estableció el plazo de la opción de compra-venta del Inmueble correspondiente a un lapso de 30 días consecutivos contados a partir de la firma de la promesa bilateral de compra-venta (de fecha 09 de marzo del 2015) solo prorrogable por treinta (30) días más. En la cláusula Segunda se estipuló el valor del Inmueble y la forma de pago, indicándose que la prominente vendedora se obligaba a vender al prominente comprador por la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.500.000,00), de los cuales la prominente vendedora declaró que para el momento de la celebración del contrato recibía la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00). Posteriormente se realizo el pago de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) a través de transferencias bancarias del Banco Provincial realizadas por JOSE LORENZO MONASTERIOS. Restando por pagar DOS MILLONES DE BOLIVAREZ (Bs. 2.000.000,00), los cuales serian cancelados al momento de la firma definitiva del documento de venta. En la cláusula séptima se estableció que sobre dicho Inmueble pesa hipoteca de primer grado a favor de Mercantil Banco Universal, que declare conocer y que la Vendedora se comprometió a liberarlo para el momento de la protocolización del documento definitivo de venta. Igualmente se dispuso que en el lapso previsto contractualmente fuera imprescindible que la vendedora liberara la hipoteca del primer grado, así como toda la documentación pertinente para toda la protocolización de la venta del inmueble. Ahora bien, transcurridos más de un año desde que se venció el plazo establecido en la opción, la ciudadana FRANYELITH BOLIVIA MORALES VILLASMIL, no dio cumplimiento a las obligaciones asumidas contractualmente, de manera que no se canceló el Préstamo con Garantía Hipotecaria de Primer Grado a favor del Banco Mercantil, ni dio cumplimiento a los demás deberes asumidos. Narro que frente a la situación planteada, ante el temor fundado que la vendedora no pretendiera dar cumplimiento a su obligación de hacer la tradición del inmueble, y con la clara intención de procurar el cumplimiento del contrato, pude ocupar dicho Inmueble, ya que de manera voluntaria los ciudadanos FRANYELITH BOLIVIA MORALES VILLASMIL Y JOSE LORENZO MONASTERIO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, casados entre sí, titulares de la cedula de identidad Nº.V-15.170.605 y 15.176.924 me dieron la ocupación de la misma. A pesar de lo Expuesto no se logro que la Vendedora honrare el compromiso asumido, conociendo que de nuestra parte dimos cumplimiento a nuestras obligaciones, aparentemente debido a que considera que el inmueble tiene un mayor valor al pactado y pretende hacerlo valer, aprovechándose de nuestra necesidad y de la situación de hacinamiento en la que vivimos por mucho tiempo, a pesar de que en la opción de compra venta claramente se estableció que el precio pactado se respetaría, razones por las cuales procedemos a demandar a los ciudadanos FRANYELITH BOLIVIA MORALES VILLASMIL Y JOSE LORENZO MONASTERIO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, casados entre sí, titulares de la cedula de identidad Nº.V-15.170.605 y 15.176.924 para que se cumpla con el contrato de compra venta. En cuanto al Derecho se fundamento la presente acción en lo establecido en los artículos 1.167, relativo a la ejecución o resolución de los contratos, y artículos 1.264, 1.133, 1.474, 1.488, 1.518 y 1.521, todos del Código Civil. En cuanto al Petitorio narro que los demandantes como no cumplieron con sus obligaciones contractuales se solicitó al Tribunal: (1) Se diera cumplimiento a lo establecido en la cláusula séptima en la opción de compra-venta del inmueble. (2) En el caso que los mismos no pudieran cumplir con la obligación de pagar la hipoteca, nos autorizara a realizar el pago de la misma o subrogarnos en el pago de dicho préstamo y cancelarle la diferencia que hubiese entre la deuda del préstamo y el saldo restante, así como también solicite se nos otorgara el título de propiedad del inmueble.

CONTESTACION

Estando dentro del lapso y oportunidad correspondiente El Abg. Cesar Augusto Brito León, procedió a dar contestación de la demanda de la siguiente manera: En Cuanto a los hechos convenidos declaró que es cierto que en la fecha 09-03-2015 se suscribió un contrato de compra-venta con el ciudadano: Edgar Jesús León Guasimucaro, C.I. V-19.031.757.
De los hechos contradichos, negó que se haya firmado el contrato definitivo de venta, ya que el comprador incumplió con su obligación de pagar el precio tal y como fue pactado. Desconoció el pago que alega el demandante correspondiente a DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs 2.000.000, 00) y que realizo según cheque de fecha 03 de marzo del 2.015, ya que el mencionado cheque nunca pudo ser cobrado por carecer de fondos suficientes. Negó y rechazó los pagos que alega el demandante realizó mediante transferencias a la cuenta corriente del Banco Provincial por los montos de: Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00) y Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) en fechas 09-03-2015 y 08-06-2015 lo que evidencia que se incumplió la clausula segunda del contrato de opción a compra suscrito entre las partes. En cuanto a la Reconvención presentó el escrito del mismo, en el cual postuló pretensión de Resolución de Contrato en contra del Ciudadano: Edgar Jesús León Guasimucaro, ya que el mismo no cumplió a las cláusulas contractuales transcritas en el contrato de compra-venta, por cuanto, el primer pago no fue realizado en virtud de que el cheque dado carecía de fondos, la parte tampoco cumplió en las fechas previstas ninguno de los pagos, lo que genera un incumplimiento de las obligaciones contractuales. El Abogado fundamento la pretensión en los artículos 1.160,1.264, 1.167 y solicitó la Resolución del Contrato en virtud del incumplimiento de las obligaciones por parte del comprador. Se estableció la cuantía en la cantidad de quince mil unidades tributarias (15.000 UT). Se informó al Tribunal el domicilio procesal.

PROMOCION DE PRUEBAS
Por el demandante
I. Documentales: documental anexada con el libelo de la demanda contentiva de la opción de compra-venta, suscrita entre su representado y la ciudadana FRANYELITH BOLIVIA MORALES VILLASMIL; se valora como instrumento fundamental de la presente contentivo de las obligaciones válidamente suscritas por las partes.
II. Copia fotostática del instrumento de propiedad a favor de la demandada en torno al inmueble descrito; se valora como prueba de la cualidad para disponer del bien objeto de la pretensión.
III. Copia de cheque emitido a favor de la demandada y de pago de recibos de condominio por parte del inmueble ubicado en la Urbanización Privada Yucatan; las cuales se desechan pues no son copias de las permitidas por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a saber, instrumentos públicos o privados reconocidos.
IV. Soporte de transferencias bancarias provenientes del Banco Provincial Perteneciente a José Lorenzo Monasterios; se desechan pues no son copias de las permitida por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a saber, instrumentos públicos o privados reconocidos
V. Solicito al Tribunal requerir información sobre los hechos al Banco Provincial; Solicito al Tribunal sirva requerir información sobre los hechos que constan en los archivos del Banco Mercantil; se valoran como prueba del pago realizado a favor de la parte demandada.
VI. Inspección Judicial: Solicitó al Tribunal practicar inspección judicial en el inmueble objeto de opción de compra-venta y verificara si este se encontraba ocupado por el representado; se valora como prueba de la ocupación por la accionada.
VII. Posiciones Juradas; no se valora pues no constan en autos sus resultas.

La parte demandada reconvenida no presentó pruebas.

El artículo 1.474 del Código Civil, establece que el “la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”. Para que el contrato de compra-venta sea considerado tal, deben concurrir tres elementos: el consentimiento, la cosa y el precio. En cuanto a la cosa, por regla general, se consideran objeto de la compra-venta todas las cosas que se encuentran dentro del comercio de los hombres, incluyendo las futuras. El precio es la suma de dinero que se cambia por la cosa, es frecuente que el precio es fijado de común acuerdo por las partes. Finalmente, el consentimiento alude a la conformidad de voluntades entre los contratantes, o sea, el acuerdo deliberado, consciente y libre de la voluntad, respecto a un acto externo. La misma doctrina y las leyes han estipulado que el consentimiento puede formarse de manera instantánea o progresiva; la primera de las modalidades no requiere mayor explicación y tampoco presenta mayores problemas, es un verdadero consentimiento que perfecciona el contrato de compra-venta.
Sobre la discrecionalidad que existe para los jueces a la hora de interpretar los contratos y el alcance de sus obligaciones este Tribunal se permite transcribir la siguiente jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil de fecha 21/09/2006 (Exp.: Nº AA20-C-2006-000237:

En relación, a la técnica para denunciar el error de interpretación de los contratos, la Sala en sentencia de fecha 12 de agosto de 2005, expediente 2005-000205, caso: ANA TERESA PÉREZ VIVAS, contra FANNY COROMOTO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ y JHONNY ALBERTO COLLAZO COLLAZO, señaló lo siguiente

“…La Sala observa, que la formalizante pretende cuestionar en Casación la supuesta desviación intelectual del juez superior al interpretar el contrato de opción de compra-venta.
Sobre el particular, la Sala ha establecido que, en principio, la interpretación de los contratos es función soberana de los jueces de instancia, quienes, en virtud de lo dispuesto en la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se atendrán al propósito y a la intención de las partes y la decisión que al respecto produzcan sólo será atacable en Casación, por una denuncia de error en la calificación del contrato por el primer caso de suposición falsa...”(Negritas de la Sala)
Partiendo de lo anterior el Tribunal recuerda a las partes que una vez nacido el contrato, indistintamente si es privado o notariado o protocolizado ante un registro, es ley entre las partes que le suscriben, por ello la buena fe, la intención y literalidad del contrato deben prevalecer en la procura del cumplimiento. El legislador ha previsto que la acción para exigir la resolución o ejecución de un contrato ante los Tribunales está sujeta al cumplimiento previo por parte de la persona interesada, los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil establecen:

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

En la interpretación de esta última norma surge la clara convicción, en armonía con la letra del artículo 1.160 ejusdem, que la parte accionante de una causa por cumplimiento o resolución de contrato debe haber demostrado haber cumplido su parte del contrato, sólo así estará cualificada de fondo para exigir los efectos ante un Tribunal de la República, más la indemnización de daños y perjuicios, en el caso de que así lo desee. En virtud del reconocimiento expreso por la parte demandada en relación al contrato y las condiciones del mismo el tribunal entiende que el objeto, causa y precio no están controvertidos, en cambio el punto álgido se relaciona directamente con el pago del precio pactado y determinar si el inmueble había sido liberado del gravamen anterior.

Los contratos y en general las obligaciones civiles exigen que se cumplan tal como han sido pactadas, con la misma seriedad que debe ser respetada la ley, sin embargo, debido a la naturaleza social de ciertos negocios el legislador ha conferido ciertas reglas incluso prerrogativas que condicionan el destino de la relación e inciden sobre la calificación de incumplimiento que alguna de las partes pretenda dar.

La parte demandante tiene a su favor haber ofrecido el pago al demandado, según consta en el contrato cursante al folio 12, monto equivalente a DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), posteriormente, en el lapso de pruebas se dejó constancia de que el accionado recibió también la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) honrando así la cantidad pactada en el contrato notariado. Quien suscribe, no percibe con buenos ojos la negativa de la parte demandada reconviniente quien decía no haber recibido la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) pero luego que los informes evidenciaron la realidad pretendió aclarar que el pago no era válido porque provenía de un tercero, cuando lo correcto era saber que en el fondo sí había recibido la cantidad pactada.

El otro punto controvertido se identifica con la liberación del inmueble objeto de la negociación, al folio 76 consta la información remitida por el Banco Mercantil, donde se avala la liberación de la aludida hipoteca en fecha 05/11/2015, mucho tiempo después de haber finalizado el contrato suscrito, dejando entrever la existencia del gravamen y el incumplimiento para la fecha de vigencia.

Finalmente, quien suscribe debe advertir que la presente causa tiene como norte la adquisición de un inmueble para ser utilizado como vivienda, derecho constitucional expresamente amparado, por lo tanto, la interpretación que debe prevalecer es aquella que garantice su mejor ejercicio, las pruebas evacuadas demuestran que tales derechos residen en la demandante reconvenida, razón suficiente (junto a lo expresado anteriormente) que justifican la procedencia de la demanda por cumplimiento de contrato y como consecuencia lógica la improcedencia de la demanda por resolución de contrato.

La parte demandante reconvenida, una vez quede firme esta sentencia, deberá dentro de los quince (15) días calendarios siguientes, consignar ante este Tribunal en cheque de gerencia la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), posterior al cual, dentro de los quince (15) días calendarios siguientes el accionado deberá protocolizar el documento definitivo de venta sobre el inmueble descrito junto al actor, caso contrario, este tribunal oficiará lo conducente al Registro Público respectivo del Estado Lara con copia certificada de la decisión para que la presente haga las veces de documento traslativo de propiedad.

DISPOSITIVO
Por los fundamentos anteriormente expuestos este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por el ciudadano EDGAR JESUS LEON GUASIMUCARO en contra de los ciudadanos FRANYELITH BOLIVIA MORALES VILLASMIL Y JOSE LORENZO MONASTERIO y SINLUGAR la reconvención por RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesto por los ciudadanos FRANYELITH BOLIVIA MORALES VILLASMIL Y JOSE LORENZO MONASTERIO contra el ciudadano EDGAR JESUS LEON GUASIMUCARO, todos identificados.

SEGUNDO: La parte demandante reconvenida, una vez quede firme esta sentencia, deberá dentro de los quince (15) días calendarios siguientes, consignar ante este Tribunal en cheque de gerencia la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), posterior al cual, dentro de los quince (15) días calendarios siguientes el accionado deberá protocolizar el documento definitivo de venta sobre el inmueble descrito junto al actor, caso contrario, este tribunal oficiará lo conducente al Registro Público respectivo del Estado Lara con copia certificada de la decisión para que la presente haga las veces de documento traslativo de propiedad.
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TERCERO: se condena es costas al demandado reconviniente, por el vencimiento en el juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO y por el mismo resultado en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto, a los ocho (08) días del mes de mayo de dos mil diecisiete (2017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.

LA JUEZ

ABOG. EUNICE B. CAMACHO
LA SECRETARIA

ABG. BIANCA ESCALONA
En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 11:00 a.m-
EBC/BE/gp.