Competencia Civil De las partes, sus apoderados y de la causa PARTE DEMANDANTE: La sociedad Mercantil BOMBILLERIA.COM, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Bolívar, en fecha 22 de abril de 2009, bajo el N° 47, Tomo 21-A. APODERADA JUDICIAL: La ciudadana abogado NORA MARIA GONZALEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 92.809 y de este domicilio. PARTE DEMANDADA: El ciudadano LUIS BATISTA GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 2.964.928. APODERADOS JUDICIALES: Los ciudadanos abogados CELINA MERCEDES DIAZ RODRIGUEZ y RICHARD JAVIER SIERRA PEREZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 91.894 y 37.728 y de este domicilio. CAUSA: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, seguido por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Bancario y de Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar. EXPEDIENTE: N° 15-5288 Se encuentran en esta Alzada las presentes actuaciones, en virtud del auto de fecha 06 de Diciembre de 2016, que oyó en ambos efectos la apelación interpuesta por la abogado NORA MARIA GONZALEZ en su condición de apoderado judicial de la parte ACTORA, contra la sentencia de fecha 03 de noviembre de 2016, dictada por el Tribunal de la causa que declaró LA INADMISION SOBREVENIDA de la presente acción de retracto legal arrendaticio propuesta por la empresa BOMBILLERIA.COM, C.A. contra los ciudadanos LUIS BAUTISTA GONZALEZ, CARMEN CECILIA HERNANDEZ DE GONZALEZ, ANALISANDRA KAROLINA VERDE DOS SANTOS Y MARIO JORGE DOS SANTGOS GONZALEZ. Siendo la oportunidad para decidir este Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones: CAPITULO PRIMERO 1.- Limites de la controversia 1.1.- Alegatos de la parte demandante. En fecha 13 de febrero de 2015, fue presentado por la abogado JUDALYS MARTINEZ MARQUEZ, escrito de demanda que riela a los folios del 1 al 7, el cual fue reformado en fecha 30 de junio de 2015, por la abogada NORA MARIA GONZALEZ GUILAN, en su condición de apoderada judicial de BOMBILLERIA.COM, C.A., tal como consta a los folios del 109 al 130 mediante el cual alegó lo que de seguidas se sintetiza: • Que de conformidad con el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil procede a REFORMAR el libelo de la demanda, en virtud de que la misma se encuentra en estado de citación por orden del auto de fecha 27 de mayo de 2015. • Que desde hace mas de cinco años su representada arrendó un local comercial ubicado en la Via Caracas, Lote A N° 12 de la Urbanización Orinoco, Puerto Ordaz, Estado Bolívar, tal como consta de contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Ordaz, estado Bolívar, en fecha 09 de Julio de 2010, con el ciudadano LUIS BAUTISTA GONZALEZ. • Alega que el referido contrato de arrendamiento suscrito por sus representados con la parte co-demandada ciudadano LUIS BAUTISTA GONZALEZ adolece de un error material que bajo ningún respecto invalida la relación arrendaticia que por negligencia del abogado que lo redacto se mantuvo en el mismo en la relación de la cláusulas estipuladas, esto es, precisamente al momento de estipular el carácter de ambos con que actuaban en el referido contrato, por una parte sus representados los denomino LA ARRENDADORA cuando eran los inquilinos o Arrendatarios y al ciudadano LUIS GONZALEZ denominado EL ARRENDATARIO cuando el es el propietario o arrendador. Alegando que la empresa BOMBILLERIA.COM, C.A. no es la propietaria del bien inmueble por ende es la arrendataria siendo el codemandado ciudadano LUIS BAUTISTA GONZALEZ el propietario por lo que la ley lo denomina EL ARRENDADOR, haciéndose necesario precisar las denominaciones correctas con que actúa su representada, esto es, en virtud del derecho que le favorece como ARRRENDATARIA de poder solicitar la preferencia ofertiva que fue menoscabada por EL ARRENDADOR o propietario en conocimiento y mala fe del presunto comprador. • Que su representada en acuerdo con el arrendador pactaron en firmar un nuevo contrato de arrendamiento en fecha 17-10-2013, tal como se evidencia del pago de los aranceles ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Ordaz, pero es el caso, que el ciudadano LUIS BAUTISTA GONZALEZ nunca se apareció a firmar, a los fines de que se corrigiera las denominaciones de las partes y las nuevas cláusulas con el incremento del canon de arrendamiento todo en mutuo acuerdo. • Que el referido contrato se convirtió de conformidad con el artículo 1600 nen un contrato a tiempo indeterminado no solo porque expiró el tiempo fijado en el arrendamiento y siguieron los arrendatarios en posesión de la cosa arrendada, sino que aunado al referido hecho, no hubo desahucio y operó de pleno derecho la tácita reconducción. Hecho que se evidencia de la misiva dirigida al ciudadano LUIS BAUTISTA GONZALEZ en fecha 18 de febrero de 2011, a los arrendadores, donde manifiesta su voluntad de renovar el contrato, la cual se anexa marcada “E”. • Que el propietario del inmueble ha incumplido en muchas ocasiones el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, en razón que no ha conservado el inmueble en estado de servir al fin para el cual se le arrendó, por otra parte ha perturbado el goce pacífico de la cosa arrendada violando lo dispuesto en el artículo 1585 del Código Civil. • Que el inmueble desde que lo arrendó su representada, se vio en la necesidad de realizar varios arreglos y mejoras para poder utilizarlo, todo con conocimiento y aprobación del propietario, con su obligación de reintegrar los gastos ocasionados. • Que entre las mas recientes perturbaciones ya de carácter grave en el mes de octubre de 2014, se presentó en el local una ciudadana desconocida que intentó abrir los candados de la puerta que conduce hacia la parte de arriba del local, parecía poseer llaves de los candados, de las que solo tenia su representada y el propietario arrendador, dicha persona se identificó como la esposa del nuevo comprador, que se le llama ALISANDRA VERDE DE DOS SANTOS, la arrendataria le comunicó que el propietario no le había informado de la venta del local a otra persona, ya que se lo había ofrecido en venta tal y como se evidencia de carta que acompaña marcado con la letra F1, y en consecuencia le solicitó el documento de compra venta y la referida ciudadana le manifestó que su esposo MARIO DOS SANTOS tenia el documento autenticado de compra venta. • Que la referida ciudadana abrió arbitrariamente los candados y subió a la parte de arriba del local donde antiguamente habían otros inquilinos y que ahora funge como depósito de su representada y sustrajo varios muebles, sin autorización y a los minutos se presento en el local un ciudadano que se identificó como MARIO DOS SANTOS diciendo de forma agresiva y con amenaza que ya había comprado el inmueble, que desocuparan inmediatamente el inmueble que de no hacerlo echaría a toda la mercancía a la calle y cambiaria candados y cerraduras. • Que inmediatamente la arrendataria procedió a llamar al propietario y este le indicó que había vendido el local que MARIO DOS SANTOS era el nuevo propietario pero sin mostrar documentación, la arrendataria le manifestó de cómo iba a ser eso, sino le informó y no cumplió con respectar el derecho de preferencia ofertiva que tienen ella y su esposo que representan a la ARRENDADORA BOMBILLERIA,COM, C.A., como arrendatarios desde hace mas de cinco años, quienes le han manifestado en varias oportunidades su deseo de comprar y el como propietario y arrendador había acordado con ellos en venderles y quedo de pasarle las nuevas condiciones para la venta en esos meses de septiembre de 2014 en adelante, • Que su patrocinada tiene gran cantidad de mercancía y el propietario LUIS BAUTSITA GONZALEZ pretende que le entreguen el local en forma inmediata a un supuesto nuevo propietario, quien en reapiadad para esa fecha aun no había comprado el local, el mismo no ha comprado ni pretende comprar, solo es una persona que esta sirviendo para perturbarlos y logar que salgan del inmueble y que no pueden seguir con el contrato de arrendamiento.} • Que en fecha 28 de octubre de 2014, nuevamente llega al local el ciudadano MARIO DOS SANTOS con actitud hostil gritando, llevando en la mano un esmeril y se hacía acompañar con otro sujeto, quienes procedieron a quitar con el esmeril los candados y las orejas de las puertas, colocando otros para impedir que los representantes legales y trabajadores entraran al local. • Que luego de que la encargada de la referida empresa, llamara a emergencias bolívar 171, esta se presentó en el lugar conjuntamente con una comisión policial de la comisaría de alto de cachamay. • Que la parte actora se trasladó a la comisaría, y formalizó la denuncia, dejando constancia del delito de apropiación indebida ya que se apropiaron de sillas, escritorios y armario, llevándose así muebles pertenecientes a la propiedad, que por causa de una señora que dijo llamarse ALIXANDRA DE DOS SANTOS, rompiendo candados, cilindros y puertas causando daños a la propiedad. • Que la policía procedió a levantar inspección ocular de los daños causados por el referido ciudadano. • Que en días anteriores recibieron amenazas del ciudadano MARIO DOS SANTOS, de desalojarlos del local de arriba donde guardan la mercancía, y que amenazó con no usar la vía legal, sino que forjaría una inspección del cuerpo de bomberos para inventar que el circuito eléctrico del local está inservible para justificar como desalojarlos. • Que amenazó igualmente con derribar el piso de arriba y comenzar trabajos de construcción, poner maquinas frente al local para atormentarlos y obligarlos a irse. • Que en el interrogatorio que le realizaron a MARIO DOS SANTOS, afirmó que no había comprado local. • Que el ciudadano LUIS BAUTISTA GONZALEZ quien de acuerdo y en complicidad con el ciudadano MARIO DOS SANTOS lo único que pretende es hacer presión para que la otra parte consientan en su extorsión y usura. • Que inicialmente planteó vender sin concretar nunca nada, diciendo que iba a vender el inmueble en (1.500.00,00) cuestión que se aceptó, luego el día en la comisaría les ofreció vender en (3.000.000,00Bs.), y también se aceptó y el día siguiente cambió a (6.000.000,00Bs.), quedando revelada su verdadera intención de no querer vender. • Que en la comisaría MARIO DOS SANTOS manifestó ser dueño del local, que ya venía su abogada y el ciudadano LUIS BAUTISTA GONZALEZ, con el documento notariado, y cuando llegaron dijeron que no tenían ningún documento, claro está porque lo fraguaron en fecha posterior, es decir, 03 de noviembre del 2014. • Que MARIO DOS SANTOS simuló el 03 de noviembre del 2014 la cualidad de dueño que no tenía, para perturbar a los arrendatarios en complicidad con el ciudadano LUIS BAUTISTA GONZALEZ, todo con conocimiento del mismo, tal como lo manifestó en la comisaría. • Que después de la primera denuncia colocada en la comisaría en razón de las amenazas, y daños al inmueble, las amenazas y perturbaciones continuaron en diferentes oportunidades, siendo en fecha 15 de enero de 2015. • Que cuando el ciudadano MARIO DOS SANTOS, de manera violenta y con groserías llegó al local y exigió que sacaran a la calle toda la mercancía y les entregó un documento autenticado y sin protocolizar de compra venta del inmueble, donde aparece como nuevo presunto propietario, hecho que constituye la prueba que se les violó el derecho de preferencia, por lo cual demanda se le garantice su derecho de preferencia que obliga el retracto legal y en consecuencia, se declare nula la venta y se les venda el inmueble en el precio justo, que se le vendió a los ciudadanos ANALISANDRA KAROLINA VERDE DE DOS SANTOS Y MARIO JORGE DOS SANTOS GONCALVES, venezolana la primera y portugués el segundo, mayores de edad, titular de las Cédulas de Identidad personal números 17.878.855 y E-81841524 respectivamente, con registro de información fiscal rif números V-17878855-1 y E-81841524-1 también respectivamente. • Que la venta fue autenticada ante la Notaría Segunda de Puerto Ordaz, el 03 de noviembre de 2014, quedando autenticada bajo el Nº45, Tomo 300. • Que esta venta se realizó después de las amenazas y daños que obligaron a la parte actora a formular la denuncia respectiva en la comisaría competente, lo que devela la intención orquestada entre el ciudadano LUIS BAUTISTA GONZALEZ y MARIO DOS SANTOS, de tratar de tapar los hechos ilícitos que cometieron anteriormente cuando aún no había vendido y se sirve de MARIO DOS SANTOS para violar su derecho de opción a compra. • Que la única intención de LIUS BAUTISTA GONZALEZ, era de desalojar a los arrendatarios para el quedarse con el punto comercial que tanto le ha costado formar durante más de cinco años, ya que si su intención fuese realmente vender, hubiese respetado el derecho de preferencia ofertiva y los arrendatarios le hubieran pagado el valor justo del inmueble. • Que los arrendatarios tuvieron conocimiento formal de la venta, por parte del comprador el 15 de enero de 2015, mucho después de que la realizaron. Sin embargo el ciudadano LUIS BAUTISTA GONZALEZ, continuaba recibiendo el canon de arrendamiento, aun cuando no era propietario del inmueble, y la arrendataria cumpliendo con sus obligaciones contractuales continuaba efectuando los pagos de los cánones de arrendamiento en la misma forma pactada en el contrato original al referido arrendador. • Que al momentote la arrendataria depositar el canon correspondiente al mes de marzo, se encontró que su arrendador cerró la cuenta bancaria que mantenía en DEL SUR, donde se hacían los depósitos según lo establecido en el contrato de arrendamiento, para provocar una insolvencia de la arrendataria • Que la arrendataria por vía de inspección Notarial dejó constancia de querer hacer los pagos notificando al propietario LUIS BAUTISTA GONZALEZ, quien se negó a recibirlo; y por la misma vía dejó constancia en la entidad bancaria del cierre de su cuenta y de los últimos 6 pagos de cánones de arrendamiento efectuado por la arrendataria. • Que los cánones de los pagos de arrendamiento correspondiente a los meses de marzo en adelante, están a disposición del arrendador en las oficinas de la arrendataria, en razón de que a la fecha no existe forma de hacer los pagos por los motivos referidos anteriormente, para lo cual pide que al momento de la admisión de esta reforma de demanda, se le notifique al arrendador, la disposición de pasar a retirar los pagos por las oficinas de la arrendataria. • Que para que sea procedente el derecho de preferencia y se declare judicialmente el retracto legal, es necesario el cumplimiento de ciertos requisitos tales como: PRIMERO: Que exista una relación arrendaticia por mas de dos años exigidos por el contenido de la ley de arrendamiento para el uso comercial en su artículo 38, tal requisito se evidencia en le contrato de arrendamiento. SEGUNDO: Que el arrendatario se encuentre solvente con los cánones de arrendamiento. Tal requisito se evidencia en los depósitos, Siendo así que la arrendataria estaba solvente al presentar la demanda. TERCERO: Que el arrendatario cumpla con las demás obligaciones estipuladas en el contrato. Tal requisito se evidencia en que la arrendataria ha cumplido a cabalidad como un buen padre de familia con todas las estipulaciones del contrato, tal y como evidencia en las solvencias que acompañó que marca “z1, z2 y z3”. CUARTO: Que se satisfaga las aspiraciones del propietario, en cuanto a eso, la arrendataria afirma que siempre ha estado dispuesta a comprar el referido inmueble, a los precios que el arrendador informalmente le ha dicho. • Que el precio se estipuló en el contrato de venta que hoy se impugna, por la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs 2.200.000), y la arrendataria deja en claro su disposición de cancelar el referido precio estipulado. • Que de las pruebas anexas a la demanda, se puede evidenciar que hasta la presente fecha ha cumplido la arrendataria íntegramente con las obligaciones en cuido y mantenimiento del bien inmueble, como pago de los servicios, siendo actualmente la empresa BOMBILLERIA.COM, C.A., agente de retención de impuestos, es decir, contribuyente especial, que amerita que el servicio de agua, como los demás servicios, esté a su nombre para proceder a su pago, para poderlo sufragar, como es el caso del servicio de luz, el servicio de teléfono y el servicio de aseo urbano. • Que es el caso que al inmueble le ha ocurrido una serie de situaciones que conllevaron a que la arrendataria acordara con el arrendador LUIS BAUTISTA GONZALEZ, que este se hiciera responsable del pago del servicio del agua y luego autorizar para poner dicho servicio a nombre de la arrendataria, al no poder sufragar los gastos derivados de los daños que se han venido causando a la infraestructura del bien. • Que en fecha 03 de agosto de 2013, fue impactado un carro en la pared derecha del local, metiéndose con la oficina, ocasionando daños a los mobiliarios, evidente en los anexos C1 y D1 y que asumió sola los daños, la arrendataria. • Que está acordado en la cláusula TERCERA, numeral 2º, que el arrendador es responsable de los gastos que excedan de (Bs.1.000,00) • Que al informarle al ciudadano LUIS BAUTISTA GONZALEZ, la situación ocurrida, este se negó a cancelar los gastos que conllevaran a restituir los daños sufridos al inmueble en forma inmediata, el cual llevó a la arrendataria a un acuerdo verbal con el mismo, el cual quedó establecido en los siguientes términos “Que la empresa BOMBILLERIA.COM, C.A., se haría responsable de los gastos derivados del accidente y el ciudadano LUIS BAUTISTA GONZALEZ, se ocuparía de solventar el servicio de agua haciéndose responsable del pago del servicio de agua”. • Que para luego autorizar el cambio de nombre del beneficiario del servicio a nombre de la arrendataria, quedando el mismo conforme, en virtud de que obtenía ventaja económica y la arrendataria podría lograr operar su actividad económica en el local comercial, una vez reparado en forma inmediata para salvaguardar su patrimonio económico en mercancía y mobiliarios, así como la seguridad del personal que labora en el mismo. • Que posteriormente a la denuncia del 20 de octubre ocurrieron nuevos hechos vandálicos, causando nuevos daños al inmueble, cuando en fecha 01 de noviembre de 2014, hubo tiros que afectaron las paredes y vidrios del local, acompañó legajo de reproducciones fotográficas en 5 folios, marcadas con la letra “Ñ-1” y el ARRENDADOR tampoco sufragó los gastos mayores de esas reparaciones, lo que obligó nuevamente asumir los gastos a mi representada así como, un sin fin de filtraciones de las cuales nunca se ha querido hacer responsable. • Que al momento de suscribir el contrato de arrendamiento, autenticado en fecha 09 de julio de 2010, el local comercial ya contaba con una deuda del servicio de agua, por cuanto, anteriormente operaba la empresa PROMODELIN dejando una deuda, por lo que siempre el arrendador se hizo responsable de efectuar el pago del servicio de agua, tal como fue acordado verbalmente, en múltiples conversaciones, con ocasión a los distintos deterioros mayores y “accidentes” ocurridos. • Que hasta la fecha de presentación de la demanda, el ciudadano LUIS BAUTISTA GONZALEZ, no había procedido a cumplir con lo pactado, en relación al pago del servicio de agua, adeudando la cantidad de (Bs.8.065,57), al ver la situación en que mi representada ha sido expuesta, procedió a cumplir con su obligación asumida en los múltiples acuerdos verbales referidos a ello, y efectuó el pago del servicio del agua, en fecha 03-06-2015, quedando solvente hasta el 30-06-2015, tal como se evidencia de comprobante de pago, emitido por HIDROBOLIVAR, C.A. • Que la representada ha efectuado todo tipo de actos que beneficien el bien inmueble, así como ha realizado todo tipo de pago que le ha sido acarreado y cualquier otro que derive del beneficio que pueda ser objeto el local. • Que en múltiples ocasiones, la parte demandante le ha manifestado al propietario su intención de comprar y que cuentan con el dinero, este quedó de venderles y hacerles llegar las condiciones de la negociación y nunca lo hizo. • Que por lo anterior, tienen la necesidad de demandar el cumplimiento de su derecho al retracto legal, por preferencia ofertiva, en miras de resguardar la gran cantidad de mercancía que tienen en el referido local, y de poder seguir ejerciendo su actividad económica. • Que el convenio pactado por medio del referido contrato fue incumplido, violando totalmente y de muy mala fe por el propietario, aunado que violó su derecho de preferencia ofertiva es por ello que procede a demandar los fines de que se le respete su derecho de preferencia de adquirir el inmueble y se acuerde el retracto legal arrendaticio. • Que han solicitado el cumplimiento de preferencia ofertiva, basando la acción en las disposiciones contenidas en los artículos siguientes: del CÓDIGO CIVIL VENEZOLANO, lo establecido en sus artículos 1133, 1134, 1159, 1160, 1167, 1277, 1585 y 1600, en concordancia con loe artículos 9, 10, 38 y 39 de la LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, conjuntamente con los artículos 338, 585 y 588 del CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL. • Que la parte actora acude ante la autoridad competente a los fines de demandar, a los ciudadanos LUIS BAUTISTA GONZALEZ Y CARMEN CECELIA HERNANDEZ DE GONZALEZ en su carácter de vendedores, así como también a los ciudadanos ANALISANDRA KAROLINA VERDE DOS SANTOS y MARIO JORGE DOS SANTOS GONCALVES en su cualidad de compradores, por violación al derecho de preferencia ofertiva y exigen se garantice su derecho de retracto legal arrendaticio que tienen sobre el bien inmueble. • Que la parte demandada convenga, o que el tribunal declare lo siguiente: Primero: Que cumplan con su derecho de preferencia ofertiva al mismo precio justo que se le vendió presumiblemente a los compradores. Segundo: Que se les realice el traslado de la propiedad y cumpla con el retracto legal arrendaticio, y permita el goce pacífico de la cosa, y cese de orquestar las series de perturbaciones. Tercero: Que se declare la nulidad del contrato de venta autenticado en la notaría segunda de Puerto Ordaz, Estado Bolívar, de fecha 3 de noviembre del 2014. Cuarto: Que se le pague las costas y costos que genere el presente juicio. • Que de conformidad a los artículos 31, 32, 33 y 38 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora estima la presente demanda en la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.2.200.000,00). • Que de conformidad a las previsiones del artículo 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil, solicita se sirva decretar Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar del inmueble 1.1.- Recaudos consignados junto con la demanda. • Original de contrato de arrendamiento de fecha 09 de julio del 2010, consta en folio 131 al 137 • Nuevo contrato de arrendamiento sin firmar de fecha 17 de octubre del 2013. Consta en folio 138 al 140 • Misiva de fecha 18 de febrero del 2011, consta en folio 141 • Denuncia Nº 6689, consta en folio 151 • Denuncia Nº 6690, consta en folio 152 • Denuncia Nº 668, consta en folio 153 • Depósito bancario del mes de noviembre del 2014, consta en folio 155 • Cheque y depósito bancario del mes de diciembre del 2014, consta en folio 156 • Cheque y depósito del mes de enero del 2015, consta en folio 157 • Cheque y depósito del mes de febrero del 2015, consta en folio 158 • Depósitos del mes de septiembre del 2014, consta en folio 159 y 160 • Depósitos del mes de octubre del 2014, consta en folio 168 y 169 • Cheque de fecha 06 de marzo del 2015, consta en folio 175 • Oferta real del mes de Marzo del 2015, evacuada por la notaría pública Segunda de Puerto Ordaz, de fecha 12 de marzo del 2015, consta en folio 178 • Inspección ocular efectuada por la Notaría en el Banco Del Sur, Banco Universal, en fecha 24 de marzo del 2015, consta en folio 184 • Solvencia de agua HIDROBOLIVAR, consta en folio 187 • Acta de peritaje por la empresa SEGUROS CARACAS, C.A., de fecha 08 de agosto del 2013, consta en folio 188 • Solvencia de pago por suministro de energía eléctrica, consta al folio 189 • Amparo Constitucional de la parte demandante, cursa al folio 244. - Riela al folio 218 auto de fecha 30 de junio de 2015, mediante el cual se admite la reforma de la demanda y se ordenó citar a los ciudadanos LUIS BAUTISTA GONZALEZ, CARMEN CECILIA HERNANDEZ DE GONZALEZ, ANALISANDRA KAROLINA VERDE DOS SANTOS y MARIO JORGE DOS SANTOS GONCALVES para que comparezcan a dar contestación a la parte demandada. - Consta al folio 231 diligencia de fecha 14 de julio de 2015 suscrita por la abogada NORA M. GONZALEZ GUILAN, apoderada judicial de la parte actora, mediante la cual hace entrega de los emolumentos necesarios para citar a todos los demandados. - Cursa al folio 244 diligencia de fecha 10 de agosto de 2014, suscrita por el abogado RICHARD J. SIERRA P., apoderado judicial de la parte demandada, mediante la cual alega que denuncia el desacato a la orden de suspensión del curso de la causa realizada en el marco del proceso de amparo constitucional seguido ante el Juzgado Superior de este Circuito expediente 5033 suspensión notificada en fecha 31 de julio de 2015. segundo: solicita la nulidad de todo lo actuado a los folios del 243 al 245 por estar en suspenso la cusa. - Alegatos de la Parte demandada - Riela al folio del 20 al 25 de la segunda pieza, escrito de contestación a la demanda presentado por el abogado RICHARD J. SIERRA P., coapoderado judicial del ciudadano LUIS BAUTISTA GONZÁLEZ, mediante la cual alegan lo que de seguidas se sintetiza: • Que contesta la demanda sin que implique en ningún momento la aceptación de la interlocutoria de fecha 27 de Mayo del año 2015, que ordena la integración del litisconsorcio necesario, la cual por la forma en que se realizó infringe el principio dispositivo cuando ordena la citación de personas no demandadas, cuando pudieron haber sido notificadas. • Que conforme a lo dispuesto en el Código de Procedimiento Civil en sus artículos 865, 361 y 16, se opone como defensa la falta de interés en el actor para intentar el presente juicio. • Que el local comercial arrendado jamás ha sido vendido, en consecuencia el supuesto normativo no ha ocurrido para acceder al derecho de preferencia, lo único que ha vendido el demandado es la parcela de terreno donde se levantó la construcción que conforma el local arrendado a la parte actora, mas tres locales comerciales mas en la parte superior. • Que en consecuencia no hay interés en demandar por un retracto sobre un local comercial que no ha sido vendido, cuando lo vendido fue solamente el terreno donde tiene construido cuatro locales, lo que conlleva al local comercial que ocupa la parte actora y tres locales comerciales en el piso superior, por lo que dichos locales no han sido vendidos, no generando así el derecho de retracto legal. • Que conforme a lo dispuesto en el Código de Procedimiento Civil en sus artículos 860, 361 y 16, se opone como defensa la falta de interés en el actor para intentar y/o sostener el presente juicio, pues se alega la excepción de contrato no cumplido. • Que la parte actora en la condición señalada de arrendataria, no puede pretender el cumplimiento de un contrato de arrendamiento en lo referido al derecho de preferencia, si no demuestra haber cumplido con su contraprestación, tal como se demuestra en el artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. • Que ya que la parte actora no cumplió con el deber de pagar con puntualidad el canon de arrendamiento, junto con el servicio de agua. • Que es situación suficiente para verificar conforme a la norma descrita que no se encontraba al momento de pretender el retracto legal, solvente con todas las obligaciones legales, como lo sería el pago del servicio de agua con la empresa pública HIDROBOLIVAR, C.A. • Que por lo que sin cumplir la parte actora con sus deberes, no puede exigir cumplimiento, pues no tiene cualidad, ni interés jurídico actual para pedir cumplimiento de derecho alguno, por lo que la parte actora no tiene razón legal, ni factico para la pretensión de retracto legal. • Que se alega la falta de interés en el acto para intentar y/o sostener el presente juicio, lo que se materializa en la excepción de contrato no cumplido, defensa que tiene fundamento fáctico en el hecho de que la parte actora no puede pedir cumplimiento contractual, cuando no ha cumplido con sus obligaciones contractuales y, su fundamento legal está en el artículo 1168 del Código Civil. • Que se solicita se declare con lugar la defensa perentoria de la falta de interés del actor para intentar y/o sostener el presente juicio y en consecuencia solicitó respetuosamente se declare sin lugar la demanda interpuesta por la parte actora, ya que presentándose como arrendataria cuando es arrendadora, no tenia, ni tiene tanto interés jurídico, como ni fáctico para intentar el presente juicio de retracto legal, pues sin haber cumplido con las obligaciones inherentes a su pretensión, no puede pedir cumplimiento alguno contra el demandado. • Que conforme a lo dispuesto en el Código de Procedimiento Civil en sus artículos 865, 361 y 16, se opone como defensa la falta de interés en el actor para intentar y/o sostener el presente juicio. • Que ocupando la parte actora solo dos locales comerciales de cuatro, no puede pretender el retracto legal arrendaticio por todos los locales, aunado al hecho de que ninguno de los locales comerciales fueron vendidos. • Que el inmueble está constituido por cuatro locales comerciales, uno en planta baja y tres en la parte superior; al no estar regido el inmueble por la Ley de Procedimiento Horizontal, permite su enajenación en forma global (lo cual nunca ocurrió, sólo se vendió la parcela de terreno); siendo que el inmueble arrendado por la demandante, es parte de una globalidad, no nace para ella derecho alguno de retracto legal. • Que tampoco nace el propietario la obligación de ofrecerle en venta el inmueble constituido por la totalidad de los locales comerciales (4), cuando la arrendataria sólo ocupa parte de los mismos (tan solo 2). • Que de acuerdo con cuanto se ha venido argumentando y de acuerdo a las probanzas aportadas por las partes en el proceso, se pone de manifiesto que el inmueble arrendado está conformado por dos locales comerciales que forma parte del inmueble del litigio, es decir, es parte integrante de una globalidad de cuatro locales, en consecuencia de ello, a la parte actora no le nace el derecho a la preferencia ofertiva solicitada por la totalidad, ni al retracto legal arrendaticio, esto cuando se trate de una venta global del inmueble, aunado al hecho de que en la presente causa no se vende local alguno, tan solo se vendió la parcela de terreno. • Que conforme al artículo 1546 del Código de Procedimiento Civil, no puede ser reconocido un derecho preferente al arrendatario cuando el inmueble se venda en su totalidad y no individualmente, claro está en el presente caso no hubo venta de local alguno, ni de la globalidad, tan sólo se vendió la parcela de terreno que contiene toda la edificación. • Que no hay cualidad, ni interés jurídico actual para pretender tanto la oferta de venta por la totalidad, como el retracto en caso de venta a un tercero, ya que el arrendatario de una parte de un inmueble a vender, no puede pretender que se ofrezca en venta de la globalidad, en consecuencia pide que la pretensión sea declarada sin lugar en forma plena y con todos los pronunciamientos procesales. • Que conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugnó todos los documentos que se acompañaron al libelo de la demanda y aun a la reforma. • Que al ser fotostatos simples e impugnados en tiempo hábil, pide como dispone la normativa procesal, se tengan como no fidedignas y en consecuencia fuera tanto del debate probatorio, como de la solución de la litis, no pudiendo promoverlos y/o acompañarlos después, tal como se dispone en el Código de Procedimiento Civil en sus artículos 865 y 434. • Que conforme a lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el representante de la parte demandada formalmente negó tanto el contenido, como en firma, todos los documentos privados, que según la parte actora emanan de la parte demandada, y que se consignaron con el libelo de la demanda y aun su reforma. • Que a tenor de lo dispuesto en los artículos 865 y 361 del Código de Procedimiento Civil, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto la demanda como la pretensión contenida en la misma, la cual fue interpuesta por la parte actora, en contra del ciudadano LUIS BAUTISTA GONZÁLEZ, en consecuencia, la parte demandada señala: • Que es cierto que en fecha 09/07/2010 ante la Notaría Pública Primera de Puerto Ordaz, bajo el Nº 05, Tomo 132, el ciudadano LUIS BAUTISTA GONZÁLEZ firmó un contrato de Arrendamiento con la parte actora. • Que niega, rechaza y contradice que el ciudadano LUIS BAUTISTA GONZÁLEZ haya incumplido contrato de arrendamiento alguno. • Que niega, rechaza y contradice que el ciudadano LUIS BAUTISTA GONZÁLEZ haya perturbado posesión alguna de la parte actora, donde tal alegato no tiene razón de ser en la acción que se dirime de retracto legal arrendaticio, pues es propia de una acción posesoria interdictal, y siendo así sería una inepta acumulación procesal. • Que se desconoce perturbaciones y amenazas realizadas al actor, por parte de personas traídas por voluntad del tribunal. • Que niega, rechaza y contradice que el ciudadano LUIS BAUTISTA GONZÁLEZ deba garantizar a la parte actora el derecho de preferencia y retracto legal alguno, ya que no es acreedora de derecho alguno. • Que niega rechaza y contradice que el ciudadano LUIS BAUTISTA GONZÁLEZ deba garantizarle a la parte actora, la venta del local comercial. • Que niega, rechaza y contradice que el ciudadano LUIS BAUTISTA GONZÁLEZ deba cumplir el derecho de preferencia ofertiva a favor de la parte actora. • Que niega, rechaza y contradice que se deba declarar nula la venta del local comercial, pues no hubo venta que se deba anular. • Que niega, rechaza y contradice que el ciudadano LUIS BAUTISTA GONZÁLEZ deba pagar a la parte actora costos y costas procesales, además de que no tiene el deber, la presente acción no trata de intimación de costas, lo que sería una inepta acumulación procesal. • Que niega, rechaza y contradice que el ciudadano LUIS BAUTISTA GONZÁLEZ deba pagar a la parte actora honorarios profesionales del abogado que suscribe la demanda, además de que no tiene el deber, la presente acción no trata de intimación de honorarios. • Que a tenor de lo dispuesto en el artículo 869 de Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 365 ejusdem, propone la mutua petición (Reconvención) por incumplimiento contractual de la Sociedad Mercantil BOMBILLERÍA.COM,C.A., Ya que incumplió el contrato de arrendamiento al no pagar el canon de arrendamiento desde el mes de Noviembre del año 2014, ni el servicio público de agua potable. • Que del cumplimiento de los requisitos para la reconvención se señala: • Que de la pretensión, a tenor de lo dispuesto en el artículo 40 literales “A” e “I” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, demanda el desalojo del local comercial ocupado por la parte actora, pues ha incumplido con sus deberes como arrendataria del local comercial. • Que de la relación de los hechos y fundamentos de derecho, de la pretensión base de la reconvención que se fundamenta en el incumplimiento de la arrendataria en el pago del canon de arrendamiento desde el mes de Noviembre del año 2014, de igual forma no mantuvo solvente el pago de los servicios públicos domiciliarios en el local comercial arrendado, en especial el pago del servicio de agua, obligación legal incumplida que se deriva de la misma normativa legal. • Que con base legal en el artículo 40 literales “A” e “I” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial el ciudadano LUIS BAUTISTA GONZÁLEZ demanda el desalojo del Local Comercial ocupado por la parte actora, pues ha incumplido con sus deberes como arrendataria del local comercial. - Consta al folio 27 de la segunda pieza, poder Apud Acta de la parte demandada CARMEN CECILIA HERNÁNDEZ DE GONZÁLEZ, otorgado a los abogados CELINA MERCEDES DÍAZ RODRÍGUEZ y RICHARD JAVIER SIERRA PÉREZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 91.894 y 37.728 y de este domicilio. - Escrito de cuestiones previas. - Riela al folio del 30 al 32 de la segunda pieza, escrito presentado por el abogado RICHARD J. SIERRA P., coapoderado judicial de la ciudadana CARMEN CECILIA HERNÁNDEZ DE GONZÁLEZ, mediante la cual alegan lo que de seguidas se sintetiza: • Que a tenor de lo dispuesto en el artículo 866 del Código de Procedimiento Civil, opone la cuestión previa prevista en el ordinal sexto (6º) del artículo 346 ejusdem. • Que se observa con detenimiento que en el libelo, se puede ver que se acumula a la pretensión de retracto legal: - Una acción posesoria por una presunta perturbación - Una acción por nulidad de contrato e venta y - Una acción por intimación de honorarios profesionales. • Que con respecto al petitorio primero, siendo que todas se llevan por procedimientos diferentes al previsto por la normativa especial para el retracto legal, lo cual es prohibido por la normativa procesal general en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. • Que con respecto a l petitorio segundo, la acción posesoria que tiene un procedimiento (Procedimiento Interdictal) totalmente distinto e incompatible con el procedimiento previsto para el retracto legal (juicio oral) lo que implicaría una inepta e incompatible acumulación procesal. • Que con respecto al petitorio tercero, la nulidad contractual que no está dispuesta en la norma especial en el artículo 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, pues solo permite la pretensión por preferencia ofertiva y retracto legal, pero no por nulidad contractual. • Que aunado al hecho de que el procedimiento de nulidad documental sea tanto de instrumento privado, como de documento público, ya por vía principal o incidental, tiene un procedimiento totalmente incompatible con el procedimiento de retracto legal, por lo que se está en presencia de una inepta e incompatible acumulación procesal. • Que con respecto al petitorio cuarto, pretende la intimación por costas y costos procesales, acción que tiene su especial procedimiento y la base de procedencia d haber salido como total vencedor en la causa, lo cual aun no ocurre, por lo que se está en una inepta acumulación procesal. • Que a tenor de lo dispuesto en el artículo 866 del Código de Procedimiento Civil, opone la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 ejusdem. Que la norma especial que regula el retracto legal arrendaticio, sólo permite admitir la acción propuesta para pretender el retracto legal, cuando el arrendatario se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y demás obligaciones contractuales, lo cual no prueba cumplir de ninguna forma. • Que ya que no cumplió con el deber de pagar con puntualidad el canon de arrendamiento sin que sean válidos los alegatos de excepción, pues es falso que no se reciban los cánones y que se había hecho convenio en el pago del servicio de agua, pues la parte actora jamás pagó el servicio de agua y que es falso que sea contribuyente especial para pagar tal servicio. - Escrito de contestación a la demanda. - Consta al folio del 33 al 36 de la segunda pieza, escrito de contestación a la demanda presentado por la apoderada judicial de la parte demandada, mediante el cual alega lo que de seguidas se sintetiza: • Que tal como se evidencia del contrato de arrendamiento que corre inserto a los folios del 8 al 15, no es cierto que la demandante de autos BOMBILLERIA.COM, C.A., haya celebrado contrato de arrendamiento con el ciudadano LUIS BAUTISTA GONZALEZ, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno ubicada en la vía caracas, Lote A N° 12 de la Urbanización Orinoco de Puerto Ordaz, tal y como reza en la cláusula PRIMERA del referido contrato de arrendamiento, el cual tiene como objeto específicamente un local comercial. • Que hace esta aclaratoria ya que la parte actora en su libelo trata de confundir al tribunal m cuando señala que el arrendamiento versa sobre una parcela de terreno, sin embargo señala que desde que arrendó el inmueble su representada se vio en la necesidad de realizar varios arreglos y mejoras para poder utilizarlo • Alega que el documento señalado por la parte actora en el libelo de la demanda como documento traslativo de la propiedad del inmueble, no surte efectos contra ella de conformidad con el contenido de los artículos 1924 en concordancia con el contenido del artículo 1920 del Código Civil, por exigirse en el caso que nos ocupa como requisito de demanda en el cual niega que la demandante haya celebrado contrato de arrendamiento con el ciudadano LUIS BAUTISTA GONZÁLEZ, afirman haber celebrado contrato de compraventa con el ciudadano LUIS BAUTISTA GONZÁLEZ sobre una parcela de terreno y no la venta del local comercial, niegan haberse presentado como los nuevos propietarios ante la parte demandante, señalan que la parte actora incurre en acumulación de acciones con procedimientos incompatibles entre si, niegan la medida preventiva de enajenar y gravar el inmueble, e impugnan los documentos privados y demás instrumentos reproducidos en la parte actora. - Consta al folio 40 de la segunda pieza, auto del cómputo de los 20 días correspondientes al lapso de la contestación de la demanda. - Consta al folio 41 de la segunda pieza, AUTO DE FECHA 18 DE FEBRERO DE 2016, mediante el cual se admite la reconvención propuesta y se emplaza a la parte actora reconvenida para que de contestación a la demanda. - Oposición a las cuestiones previas - Riela al folio del 42 al 46 de la segunda pieza, escrito de Oposición a las Cuestiones Previas presentado por la abogada NORA MARIA GONZÁLEZ GUILAN, apoderada judicial de la parte demandante, mediante el cual promovieron lo siguiente: • Que contradice las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, en virtud de que no se ejerció una acción posesoria, simplemente se denunció actos de perturbación bajo la reserva de una acción interdictal; solicita sea declarada sin lugar la cuestión previa del artículo 346, ordinal 6º y 11º del Código de Procedimiento Civil, relativo a la acumulación prohibida del artículo 78 ejusdem. • Que en la presente demanda en su contenido solo existe una sola acción que es la del retracto legal arrendaticio y no dos acciones distintas, como lo alega el demandado, por lo que solicita sea declarada sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la acumulación prohibida del artículo 78 eiusdem. • Que en relación al punto 2 alegado por el demandado, relativo a que se ejerce una acción de nulidad de contrato de venta, es claro que la nulidad del contrato de venta es una consecuencia derivada de la declaratoria con lugar del derecho de preferencia ofertiva. • Que por una elemental lógica sobre el contrato celebrado tiene que haber una consecuencia que permita la subrogación del inquilino en la venta realizada, y si bien esta no es la nulidad del contrato celebrado pues, obviamente el inquilino se subroga en los derechos del comprador a los efectos jurídicos del contrato. • Que en cuanto al punto 3 señalado relativo a una acción de intimación de honorarios profesionales, se señala en el petitorio del escrito de reforma de demanda en el particular cuarto el pago de las costas y costos que genere el presente juicio es claro que no se ejerció una acción intimatorio de honorarios sino se exigió que el juzgador cumpla con una obligación procesal que exige la norma. • Que en relación a la segunda cuestión previa alegada a tenor de lo dispuesto en el articulo 866 del Código de Procedimiento Civil, opuso el demandado la cuestión previa prevista en el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil, procede en nombre de su representada a negarla, rechazarla y contradecirla por cuanto el demandado alga que no se ha cumplido - Consta al folio 47 de la segunda pieza, auto de admisión de solicitud de canon de arrendamiento por la parte actora. - Consta al folio 52 de la segunda pieza, auto de fecha 16 de noviembre del año 2015, consignación de boleta de notificación, sin firmar, correspondiente al ciudadano LUIS BAUTISTA GONZÁLEZ. - Consta al folio 54 de la segunda pieza, diligencia de consignación de cheque de referencia. - Riela al folio 60 de la segunda pieza, sentencia interlocutoria del tribunal de la causa, sobre las cuestiones previas. - Riela al folio del 63 al 72 de la segunda pieza, escrito de Oposición a las Cuestiones Previas presentado por la abogada NORA MARIA GONZÁLEZ GUILAN, apoderada judicial de la parte demandante - Riela al folio del 86 al 94 de la segunda pieza, sentencia DE FECHA 03 de noviembre de 2016, dictada por el tribunal de la causa, en la cual declaró la inadmisión sobrevenida de la acción de retracto legal arrendaticio propuesta por la sociedad mercantil BOMBILLERIA.COM, C.A. contra los ciudadanos LUIS BAUTISTA GONZALEZ, CARMEN CECILIA HERNANDEZ DE GONZALEZ, ANALISANDRA KAROLINA VERDE DOS SANTOS Y MARIO JORGE DOS SANTOS GONCALVES. - Consta al folio 103 de la segunda pieza, diligencia de fecha 23 de noviembre de 2016, suscrita por la apoderada judicial de la parte actora, mediante la cual apela de la decisión de fecha 03 de noviembre de 2016, ratificada en fecha 25 de noviembre de 2016, dicha apelación fue oída en - Actuaciones celebradas en esta alzada. - Cursa al folio del 109 escrito de promoción de pruebas presentado por la apoderada judicial de la parte actora. - Cursa del folio 126 al 132 escrito presentado por el abogado RICHARD J. SIERRA O, apoderado judicial de la parte demandada. - Riela del folio 136 al 138 escrito de informes presentado por la apoderada judicial de la parte demandada. - Cursa al folio del 139 al 141 escrito de informes presentado por la apoderada judicial de la parte actora. _ Riela al folio del 144 al 149 escrito de observaciones a los informes presentado por el apoderado judicial de la parte demandada. _ Cursa al folio del 153 al 154 escrito de observaciones a los informes presentado por la apoderada judicial de la parte demandada. SEGUNDO 2.- Argumentos de la decisión El eje central del presente recurso radica en la apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora, contra la sentencia de fecha 03 de noviembre de 2016, dictada por el Tribunal de la causa, mediante la cual declaró la inadmisión sobrevenida de la acción de retracto legal arrendaticio propuesta por la sociedad mercantil BOMBILLERIA.COM, C.A. contra los ciudadanos LUIS BAUTISTA GONZALEZ, CARMEN CECILIA HERNANDEZ DE GONZALEZ, ANALISANDRA KAROLINA VERDE DOS SANTOS Y MARIO JORGE DOS SANTOS GONCALVES, argumentando la recurrida entre otros que al quedar demostrado en los autos que el derecho aludido por la accionante de retracto legal arrendaticio no ha iniciado, por cuanto no consta a los autos que se haya realizado una venta del local ubicado en la parcela de terreno ubicada en la Av. Vía Caracas, lote A N° 12 de la Urbanización Orinoco de Puerto Ordaz, Estado Bolívar, y que la misma esté debidamente protocolizada ante el Registro subalterno del Estado Bolívar, considera el juez que la parte demandante carece de cualidad como sujeto activo en la presente causa, y de interés para continuar con el presente proceso, así como la parte demandada carece de cualidad pasiva para sostener la misma. Es así que se obtiene de la demanda reformada que riela a los folios del 109 al 130, que la parte actora alegó en su demanda que tienen la necesidad de demandar el cumplimiento de su derecho al retracto legal, por preferencia ofertiva, en miras de resguardar la gran cantidad de mercancía que tienen en el referido local, y de poder seguir ejerciendo su actividad económica. Que el convenio pactado por medio del referido contrato fue incumplido, violando totalmente y de muy mala fe por el propietario, aunado que violó su derecho de preferencia ofertiva es por ello que procede a demandar los fines de que se le respete su derecho de preferencia de adquirir el inmueble y se acuerde el retracto legal arrendaticio. Que han solicitado el cumplimiento de preferencia ofertiva, basando la acción en las disposiciones contenidas en los artículos siguientes: del CÓDIGO CIVIL VENEZOLANO, lo establecido en sus artículos 1133, 1134, 1159, 1160, 1167, 1277, 1585 y 1600, en concordancia con loe artículos 9, 10, 38 y 39 de la LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, conjuntamente con los artículos 338, 585 y 588 del CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL. Que la parte actora acude ante la autoridad competente a los fines de demandar, a los ciudadanos LUIS BAUTISTA GONZALEZ Y CARMEN CECELIA HERNANDEZ DE GONZALEZ en su carácter de vendedores, así como también a los ciudadanos ANALISANDRA KAROLINA VERDE DOS SANTOS y MARIO JORGE DOS SANTOS GONCALVES en su cualidad de compradores, por violación al derecho de preferencia ofertiva y exigen se garantice su derecho de retracto legal arrendaticio que tienen sobre el bien inmueble. Que la parte demandada convenga, o que el tribunal declare lo siguiente: Primero: Que cumplan con su derecho de preferencia ofertiva al mismo precio justo que se le vendió presumiblemente a los compradores. Segundo: Que se les realice el traslado de la propiedad y cumpla con el retracto legal arrendaticio, y permita el goce pacífico de la cosa, y cese de orquestar las series de perturbaciones. Tercero: Que se declare la nulidad del contrato de venta autenticado en la notaría segunda de Puerto Ordaz, Estado Bolívar, de fecha 3 de noviembre del 2014. Cuarto: Que se le pague las costas y costos que genere el presente juicio. Por su parte los demandados de autos a través de su apoderado judicial RCHAR SIERRA a los folios del 20 al 26 consignaron escrito de contestación a la demanda y reconvención, mediante el cual alegaron que contesta la demanda sin que implique en ningún momento la aceptación de la interlocutoria de fecha 27 de Mayo del año 2015, que ordena la integración del litisconsorcio necesario, la cual por la forma en que se realizó infringe el principio dispositivo cuando ordena la citación de personas no demandadas, cuando pudieron haber sido notificadas. Que conforme a lo dispuesto en el Código de Procedimiento Civil en sus artículos 865, 361 y 16, se opone como defensa la falta de interés en el actor para intentar el presente juicio. Que el local comercial arrendado jamás ha sido vendido, en consecuencia el supuesto normativo no ha ocurrido para acceder al derecho de preferencia, lo único que ha vendido el demandado es la parcela de terreno donde se levantó la construcción que conforma el local arrendado a la parte actora, mas tres locales comerciales mas en la parte superior. Que en consecuencia no hay interés en demandar por un retracto sobre un local comercial que no ha sido vendido, cuando lo vendido fue solamente el terreno donde tiene construido cuatro locales, lo que conlleva al local comercial que ocupa la parte actora y tres locales comerciales en el piso superior, por lo que dichos locales no han sido vendidos, no generando así el derecho de retracto legal. Que conforme a lo dispuesto en el Código de Procedimiento Civil en sus artículos 860, 361 y 16, se opone como defensa la falta de interés en el actor para intentar y/o sostener el presente juicio, pues se alega la excepción de contrato no cumplido. Que la parte actora en la condición señalada de arrendataria, no puede pretender el cumplimiento de un contrato de arrendamiento en lo referido al derecho de preferencia, si no demuestra haber cumplido con su contraprestación, tal como se demuestra en el artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Que ya que la parte actora no cumplió con el deber de pagar con puntualidad el canon de arrendamiento, junto con el servicio de agua. Que es situación suficiente para verificar conforme a la norma descrita que no se encontraba al momento de pretender el retracto legal, solvente con todas las obligaciones legales, como lo sería el pago del servicio de agua con la empresa pública HIDROBOLIVAR, C.A. Que por lo que sin cumplir la parte actora con sus deberes, no puede exigir cumplimiento, pues no tiene cualidad, ni interés jurídico actual para pedir cumplimiento de derecho alguno, por lo que la parte actora no tiene razón legal, ni fáctico para la pretensión de retracto legal. Que se alega la falta de interés en el acto para intentar y/o sostener el presente juicio, lo que se materializa en la excepción de contrato no cumplido, defensa que tiene fundamento fáctico en el hecho de que la parte actora no puede pedir cumplimiento contractual, cuando no ha cumplido con sus obligaciones contractuales y, su fundamento legal está en el artículo 1168 del Código Civil. Que se solicita se declare con lugar la defensa perentoria de la falta de interés del actor para intentar y/o sostener el presente juicio y en consecuencia solicitó respetuosamente se declare sin lugar la demanda interpuesta por la parte actora, ya que presentándose como arrendataria cuando es arrendadora, no tenia, ni tiene tanto interés jurídico, como ni fáctico para intentar el presente juicio de retracto legal, pues sin haber cumplido con las obligaciones inherentes a su pretensión, no puede pedir cumplimiento alguno contra el demandado. Que conforme a lo dispuesto en el Código de Procedimiento Civil en sus artículos 865, 361 y 16, se opone como defensa la falta de interés en el actor para intentar y/o sostener el presente juicio. Que ocupando la parte actora solo dos locales comerciales de cuatro, no puede pretender el retracto legal arrendaticio por todos los locales, aunado al hecho de que ninguno de los locales comerciales fueron vendidos. Que el inmueble está constituido por cuatro locales comerciales, uno en planta baja y tres en la parte superior; al no estar regido el inmueble por la Ley de Procedimiento Horizontal, permite su enajenación en forma global (lo cual nunca ocurrió, sólo se vendió la parcela de terreno); siendo que el inmueble arrendado por la demandante, es parte de una globalidad, no nace para ella derecho alguno de retracto legal. Que tampoco nace el propietario la obligación de ofrecerle en venta el inmueble constituido por la totalidad de los locales comerciales (4), cuando la arrendataria sólo ocupa parte de los mismos (tan solo 2). Que de acuerdo con cuanto se ha venido argumentando y de acuerdo a las probanzas aportadas por las partes en el proceso, se pone de manifiesto que el inmueble arrendado está conformado por dos locales comerciales que forma parte del inmueble del litigio, es decir, es parte integrante de una globalidad de cuatro locales, en consecuencia de ello, a la parte actora no le nace el derecho a la preferencia ofertiva solicitada por la totalidad, ni al retracto legal arrendaticio, esto cuando se trate de una venta global del inmueble, aunado al hecho de que en la presente causa no se vende local alguno, tan solo se vendió la parcela de terreno. Que conforme al artículo 1546 del Código de Procedimiento Civil, no puede ser reconocido un derecho preferente al arrendatario cuando el inmueble se venda en su totalidad y no individualmente, claro está en el presente caso no hubo venta de local alguno, ni de la globalidad, tan sólo se vendió la parcela de terreno que contiene toda la edificación. Que no hay cualidad, ni interés jurídico actual para pretender tanto la oferta de venta por la totalidad, como el retracto en caso de venta a un tercero, ya que el arrendatario de una parte de un inmueble a vender, no puede pretender que se ofrezca en venta de la globalidad, en consecuencia pide que la pretensión sea declarada sin lugar en forma plena y con todos los pronunciamientos procesales. Que conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugnó todos los documentos que se acompañaron al libelo de la demanda y aun a la reforma. Que al ser fotostatos simples e impugnados en tiempo hábil, pide como dispone la normativa procesal, se tengan como no fidedignas y en consecuencia fuera tanto del debate probatorio, como de la solución de la litis, no pudiendo promoverlos y/o acompañarlos después, tal como se dispone en el Código de Procedimiento Civil en sus artículos 865 y 434. Que conforme a lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el representante de la parte demandada formalmente negó tanto el contenido, como en firma, todos los documentos privados, que según la parte actora emanan de la parte demandada, y que se consignaron con el libelo de la demanda y aun su reforma. Que a tenor de lo dispuesto en los artículos 865 y 361 del Código de Procedimiento Civil, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto la demanda como la pretensión contenida en la misma, la cual fue interpuesta por la parte actora, en contra del ciudadano LUIS BAUTISTA GONZÁLEZ, en consecuencia, la parte demandada señala: Que es cierto que en fecha 09/07/2010 ante la Notaría Pública Primera de Puerto Ordaz, bajo el Nº 05, Tomo 132, el ciudadano LUIS BAUTISTA GONZÁLEZ firmó un contrato de Arrendamiento con la parte actora. Que niega, rechaza y contradice que el ciudadano LUIS BAUTISTA GONZÁLEZ haya incumplido contrato de arrendamiento alguno. Que niega, rechaza y contradice que el ciudadano LUIS BAUTISTA GONZÁLEZ haya perturbado posesión alguna de la parte actora, donde tal alegato no tiene razón de ser en la acción que se dirime de retracto legal arrendaticio, pues es propia de una acción posesoria interdictal, y siendo así sería una inepta acumulación procesal. Que se desconoce perturbaciones y amenazas realizadas al actor, por parte de personas traídas por voluntad del tribunal. Que niega, rechaza y contradice que el ciudadano LUIS BAUTISTA GONZÁLEZ deba garantizar a la parte actora el derecho de preferencia y retracto legal alguno, ya que no es acreedora de derecho alguno. Que niega rechaza y contradice que el ciudadano LUIS BAUTISTA GONZÁLEZ deba garantizarle a la parte actora, la venta del local comercial. Que niega, rechaza y contradice que el ciudadano LUIS BAUTISTA GONZÁLEZ deba cumplir el derecho de preferencia ofertiva a favor de la parte actora. Que niega, rechaza y contradice que se deba declarar nula la venta del local comercial, pues no hubo venta que se deba anular. Que niega, rechaza y contradice que el ciudadano LUIS BAUTISTA GONZÁLEZ deba pagar a la parte actora costos y costas procesales, además de que no tiene el deber, la presente acción no trata de intimación de costas, lo que sería una inepta acumulación procesal. Que niega, rechaza y contradice que el ciudadano LUIS BAUTISTA GONZÁLEZ deba pagar a la parte actora honorarios profesionales del abogado que suscribe la demanda, además de que no tiene el deber, la presente acción no trata de intimación de honorarios. Que a tenor de lo dispuesto en el artículo 869 de Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 365 ejusdem, propone la mutua petición (Reconvención) por incumplimiento contractual de la Sociedad Mercantil BOMBILLERIA.COM,C.A., Ya que incumplió el contrato de arrendamiento al no pagar el canon de arrendamiento desde el mes de Noviembre del año 2014, ni el servicio público de agua potable. Que del cumplimiento de los requisitos para la reconvención se señala: Que de la pretensión, a tenor de lo dispuesto en el artículo 40 literales “A” e “I” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, demanda el desalojo del local comercial ocupado por la parte actora, pues ha incumplido con sus deberes como arrendataria del local comercial. Que de la relación de los hechos y fundamentos de derecho, de la pretensión base de la reconvención que se fundamenta en el incumplimiento de la arrendataria en el pago del canon de arrendamiento desde el mes de Noviembre del año 2014, de igual forma no mantuvo solvente el pago de los servicios públicos domiciliarios en el local comercial arrendado, en especial el pago del servicio de agua, obligación legal incumplida que se deriva de la misma normativa legal. Que con base legal en el artículo 40 literales “A” e “I” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial el ciudadano LUIS BAUTISTA GONZÁLEZ demanda el desalojo del Local Comercial ocupado por la parte actora, pues ha incumplido con sus deberes como arrendataria del local comercial. Asimismo se obtiene que en escrito que riela a los folios del 126 al 132, el apoderado judicial de la parte demandada alega que se ratifique la sentencia de primera instancia , alega que el local comercial arrendado y por el cual se mal pretende el retracto legal jamás se ha vendido, el documento de venta del terreno no ha sido registrado, por lo que no surte efectos frente al arrendatario quien resulta ser tercero en la relación jurídica que implica el contrato de venta celebrado entre el ciudadano LUIS BAUTISTA GONZALEZ y los ciudadanos ANALISANDRA KAROLINA VERDE DE DOS SANGOS y MARIO JORGE DOS SANTOS GONCALVEZ y sin registrar el documento de venta solo surte efecto referente a las partes contratantes y la parte actora BOMBILLERIA.COM, C.A., no fue parte del contrato de venta por lo que no le surte efecto la venta para pretender el retracto legal en acción judicial por faltarle la actualidad en el interés. Alega que el local comercial arrendado jamás ha sido vendido, tal solo se vendió el terreno por lo que no hay interés actual en el arrendamiento sobre los efectos de la venta del bien arrendado , alega que el bien (local comercial) no ha salido del patrimonio del arrendador pues lo vendido fue solamente el terreno que fue vendido por un documento privado, que aunque se autentico la autenticidad que no le quita el carácter de documento privado el cual no surte efecto frente al tercero, que en el presente proceso es el actor en la presente causa. Asimismo en escrito presentado por la abogada ROSA BERTHO, apoderada judicial de los codemandados MARIO JORGE DOS SANTOS GONZALVES y ANALISANDRA KAROLINA VERDE DE DOS SANTOS, alegó que la procedencia del retracto legal precisa la existencia de ciertos requisitos concurrentes como son en primer lugar es necesario que el arrendador propietario del inmueble lo haya vendido a una persona distinta del arrendatario sin notificar a este ultimo la operación de venta, que el arrendatario demandante tenga mas de 2 años como arrendatario siempre que s encuentre solvente en el pago y satisfaga las aspiraciones del propietario. Alega que el demandante tuvo conocimiento del acto registral del documento de venta de la parcela en fecha 31 de julio de 2015, cuando compareció ese día a solicitar copia certificada de dicho el cual le fue entregado el 04 de agosto de 2015, por lo que la fecha para computar el lapso de seis (6) meses para ejercer el retracto legal si realmente hubiese sido vendido el local comercial corriera el 31 de julio de 2015 al 31 de enero de 2016 y la demanda fue interpuesta en fecha 13-02-2015 por lo que se obtiene que la demandante introdujo la demanda anticipadamente . Por su parte la apoderada judicial de la parte actora alega entre otros que de los instrumentos señalados se puede evidenciar claramente que es falso que el ciudadano LUIS BAUSTISTA GONZALEZ vendió a los ciudadanos ANALISANDRA KAROLINA VERDE DE DOS SANTOS Y MARIO JORGE DOS SANTOS GONCALVEZ solo la parcela de terreno donde se levantó la construcción de tres locales comerciales en la parte superior, al momento de arrendar el local comercial constituyo toda la parcela de terreno donde se encuentran las bienhechurías que constituyen actualmente la sociedad mercantil BOMBILLERIA.COM,C,A y que tales hechos lo que quieren es defraudar a su representada restándole importancia al derecho de preferencia ofertiva que nace en virtud de la relación arrendaticia. Alega que son alegatos totalmente ilógicos, como van a vender una parcela de terreno sin la bienhechurías y como van a vender el local comercial fraccionado, si al momento de construir la relación arrendaticia siempre verso sobre la totalidad de la construcción ubicada en el local ubicado en la vía caracas, no existió discusión, ni locales comerciales diferentes en el mismo lote de terreno, tanto es así, que la empresa BOMBILLERIA tiene ocupado la totalidad de la construcción por cuanto la parte de arriba es el área de depósito que tales hechos se demuestran al tener los servicios públicos a nombre de sui representada por cuanto no existe distinción en el local comercial y que la venta efectuada por el ciudadano LUIS BAUTISTA GONZALEZ versó sobre la totalidad de las bienhechurías sobre ella construidas, siendo claro que solo son artimañas para desvirtuar los derechos inherentes a su representada.. En escrito de observaciones presentado por el apoderado judicial del ciudadano LUIS BAUTSITA GONZALEZ Y CARMEN CECILIA HERNANDEZ DE GONZALEZ, mediante el cual alega que la norma procesal articulo 864 del Código de Procedimiento Civil lo impide, ya que dispone que los documentos públicos deben ser ofrecidos junto con el libelo de la demanda o al menos hincar los datos de registro, caso contrario no se admitirán después. Por lo que pide que no se le otorgue valor probatorio al referido documento. Por su parte la abogada ROSA BERTO apoderada judicial de los codemandados MARIO JORGE DOS SANTOS GONCALVEZA Y ANALISANDRA KAROLINA VERDE DE SOS SANTOS, alega entre otros que la actora omitió consignar la copia certificada del documento notarial que contiene la venta de la parcela de terreno anexando al libelo de la demanda copia simple del referido documento sin señalar la oficina donde se encuentra su original contraviniendo el articulo 864 del Código de Procedimiento Civil, alegando que sus representados no le han lesionado derecho alguno a la parte actora y que no reúne los elementos de hecho m y de derecho para obtener una sentencia a su favor. Planteada como ha quedado la controversia este Tribunal para decidir observa: Es propicio para este sentenciador traer a colación lo que establecen los artículos 38 y 39 la Ley con DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, con relación a la Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal Arrendaticio Artículo 38 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso comercial, consagra una preferencia ofertiva para que el arrendatario pueda comprar el inmueble, siendo esta preferencia ofertiva un derecho del arrendatario para que el arrendador le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble objeto de arrendamiento, siempre que tenga mas de dos (2) años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario. Artículo 39. En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación. Esta figura de acuerdo a la doctrina internacional es denominada el tanteo convencional y consiste en la preferencia que por disposición de la Ley se tiene para la adquisición de un bien cuando su propietario pretende venderlo y que en materia inquilinaria se denomina “Tanteo Legal Inquilinario”, derecho de adquisición que le corresponde al arrendatario con relación a la pretendida venta del inmueble arrendado. El Dr. Gert Kummerow en su obra “El Retracto Legal Arrendaticio en el Ordenamiento Jurídico Venezolano”, señala: …El tanteo viene a ser, en síntesis, uno de los llamados “derechos de prelación”, derecho éste que se materializa toda vez que la situación normativa en que se halla un sujeto puede subsumirse en un tipo legal que lo autoriza para reclamar se prefiere su oferta a la de un tercero, en la adquisición de un cosa, cuando el dueño directo quiera enajenarla, siempre que su propuesta coincida con sus líneas esenciales con la del pretenso adquiriente… Asimismo los autores Ricardo Enrique La Roche y Jorge C. Kiarikires Longhi, en su obra “El Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios”, expresan que para que pueda existir el Retracto Legal Arrendaticio deben cumplirse dos requisitos de ley para que el arrendatario tenga el derecho de preferencia, entre lo cuales está: Que tiene que ser arrendatario por más de dos (02) años; Que tiene que estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y debe satisfacer las aspiraciones del propietario. En este orden de ideas el artículo 1.546 del Código Civil venezolano establece: “El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo. En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común”. Delimitado lo anterior, observa quien aquí sentencia, que la parte actora en su escrito de demanda solicita que el arrendador y propietario cumpla con el derecho de preferencia ofertiva, ya que hace mas de cinco (5) años su representada arrendó el local comercial ubicado en la Vía Caracas, Lote A N° 12 de la Urbanización Orinoco, de Puerto Ordaz, estado Bolívar, tal como consta del contrato de arrendamiento que riela a los folios del 133 al 136, el cual está debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Ordaz, en fecha 09 de Julio de 2010, el cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, asimismo se observa que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado pues expiro el tiempo fijado en el arrendamiento y se siguieron los arrendamientos en posesión de la cosa arrendado y opero de pleno derecho la tácita reconducción, ya que el propietario ciudadano LUIS BAUTISTA GONZALEZ en misiva de fecha 18 de febrero de 2011, la cual riela al folio 141 de este expediente y la misma se valora por no haber sido impugnada ni desconocida por la parte demandada, donde le notificó a los arrendatarios su voluntad de renovar el contrato, asimismo se observa que la parte actora en su demanda alega que tuvieron conocimiento formal por parte del presunto comprador de la referida venta el día 15 de enero de 2015 fecha en la que le fue entregado el documento, mucho después de que la realizaron, sin embargo el ciudadano LUIS BAUTISTA GONZALEZ continuaba recibiendo el pago del canon de arrendamiento aun cuando no era supuestamente propietario del bien inmueble y su representada continuaba efectuando los pagos de los cánones de arrendamiento, y consigna junto con su demanda copia simple del documento autenticado que riela al folio 30 mediante el cual el ciudadano LUIS BAUTISTA GONZALEZ y CARMEN CELINA HERNANDEZ DE GONZALEZ, le vende a los ciudadanos ANALISANDRA KAROLINA VERDE DE DOS SANTOS y MARIO JORGE DOS SANTOS GONCALVEZ titulares de las cédulas de identidad Nros. 17.878.855 y 81.841.524, un inmueble de su exclusiva propiedad constituido por una parcela de terreno ubicada en la vía caracas lote A N° 12 de la Urbanización Orinoco, de la ciudad de Puerto Ordaz, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, dicho documento se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 y 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y el mismo es demostrativos de la venta realizada en fecha 03 de noviembre de 2014, el cual quedó autenticado bajo el N° 45, tomo 300 de los libros de autenticaciones. Ahora bien, siguiendo con el análisis de la pretensión deducida, observa este sentenciador, que además de los requisitos que fueron analizados para la procedencia del retrato legal arrendaticio; y que en este caso concreto se encuentran cumplidos, aprecia este sentenciador que nuestro máximo Tribunal, en Sala de Casación Civil, ha establecido mediante sentencia de fecha de veinte (20) de mayo de dos mil cinco (2005), y ratificada posteriormente el veintiséis (26) de noviembre de dos mil siete (2007), que el lapso para interponer la referida acción es dentro de los cuarenta (40) días una vez que la parte tiene conocimiento de haberse producido la venta, siendo modificado el lapso en fecha 23 de mayo de 2014, en gaceta oficial N° 40.418, donde establece que el lapso para la preferencia ofertiva en caso de que esta haya sido violada, o que la venta se haya hecho a un tercero con condiciones mas favorable, la misma deberá ser ejercida dentro del lapso de seis (6) meses, contados a partir de la fecha de que tuvo conocimiento de la negociación celebrada. En este caso concreto, observa este sentenciador que la parte actora alega haber tenido conocimiento de la existencia del nuevo propietario por parte del presunto comprador en la referida fecha 15 de enero de 2015, mucho después que la realizaron y que fue el ciudadano MARIO DOS SANTOS de manera violenta que le entrego un documento autenticado sin protocolizar de compra venta del inmueble, donde aparece como nuevo presunto propietario, hecho que constituye la prueba que se les violó el derecho de preferencia, por lo cual procede a demandar en nombre de su representada y consigna junto con su demanda el referido documento autenticado, como prueba de la venta realizada entre el ciudadano LUIS BAUTISTA GONZALEZ y los ciudadanos MARIO JORGE DOS SANTOS y ANALISANDRA KAROLINA VERDE DE DOS SANTOS. Observa el Tribunal que el Juzgado de la causa al momento de decidir tal como consta de la sentencia de fecha 03 de noviembre de 2016, argumenta en su sentencia que se puede observar que para accionar las partes tienen que tener un interés actual tal como así lo plantea el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, pero además de ello, la cuestión planteada debe ser posible dilucidarla en el juicio, y deben tener la cualidad en la causa tanto el sujeto generador como el pasivo, en el presente caso, al no haber ocurrido el hecho que a la postre sería el generador de esta acción, como lo es la venta debidamente registrada del local objeto de retracto legal, es indudable que las partes no tienen interés jurídico actual en el presente proceso, ya que tendrían que esperar que se registre la venta del inmueble para que comiencen los lapsos que plantea la ley especial para poder proceder a la acción de retracto pretendida, lo que trae como consecuencia que el Tribunal declare la inadmisión sobrevenida de la presente acción, por no cumplir con los requisitos de admisibilidad a que se refiere el articulo 38 y 39 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales En el caso de autos, se observa que ciertamente la parte actora al momento de presentar su demanda consigna copia simple del documento autenticado mediante el cual se realizó la venta del terreno donde funcionan los locales arrendados y en la oportunidad de promover pruebas en esta alzada la parte actora promovió e hizo valer a favor de su representada el merito favorable de los autos, especialmente el documento que presenta en original constante de catorce (14) folios útiles, contentivo de la copia certificada del documento de compra venta debidamente registrado por ante el Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, de fecha 15 de mayo de 2015, quedando anotado bajo el N° 2015-618, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el N° 297.6.1.6.4106 y correspondiente al libro del folio real del año 2015. En ese sentido se destaca que cuando el propietario vende a un tercero y esa venta implica de alguna manera el derecho del arrendatario de adquirir el inmueble, por haber lugar al derecho ofertivo de arrendamiento surgirá para el arrendatario el llamado derecho de retracto legal arrendaticio, el cual consiste en la facultad de arrendatario de subrogarse al tercero que haya adquirido el inmueble vendido y sobre el Es así, que este Tribunal observa lo siguiente: El autor Ricardo Henríquez La Roche, (2006), en su obra ‘Código de Procedimiento Civil, Tomo I, Págs. 130 y ss., apunta en lo atinente al principio de preclusión, que en el sistema escrito se caracteriza por estar dividido el proceso en compartimientos estancos, fases del proceso, las cuales son, a la vez, efecto de la que le precede y causa de la que le sigue. Con ellos se persigue obtener un orden legal en la sustanciación y mantener a las partes en igualdad, evitando que las partes ejerzan sus facultades procesales y sus pruebas –particularmente las que son fundamento de la pretensión o de la excepción- cuando convenga a su astucia, sin sujeción a un régimen de orden temporal. La separación de esos estados del proceso la determina el principio de preclusión, según el cual, el transcurso de los lapsos procesales hace caducar las facultades, posibilidades o cargas procesales que la ley reconoce o asigna, para su ejercicio, a ese lapso en cuestión, con la finalidad de que haya un orden en la sustanciación que anteponga la alegación a la instrucción, y ésta a la decisión, distinguiendo también un orden en el ofrecimiento, admisión y diligenciamiento de las pruebas. De tal manera que si la parte no ejerce o cumple el acto, oportunamente, dentro del término, no puede efectuarlo después. Si el demandado no contesta la demanda dentro del plazo legal, incurre en rebeldía y el juicio debe sentenciarse seguidamente, caso de que tampoco promueva pruebas; si la parte perdidosa no apela dentro de los cinco días que indica el artículo 298, el fallo adquiere la firmeza que es presupuesto de la cosa juzgada. En el Código no existe una disposición que establezca expresamente el principio de preclusión; ninguna regla señala que se pierden las facultades o derechos procesales cuando vence el lapso dentro del cual deben ejercerse según la ley. Dicho principio se sobre entiende de cada una de las normas legales que consagran esas facultades, si la ley dice que los documentos privados deben ser desconocidos dentro de los cinco días siguientes a su promoción, se presupone, que es so pena de perder el derecho a desconocerlo luego, vencido ya el lapso; y asimismo, cuando la ley señala que el recurso de casación debe ser anunciado dentro de diez días siguientes al lapso de sentencia, se entiende que anuncio del recurso hecho tardíamente no es eficaz por contrariar el contenido de esa norma. De manera que la preclusión está subyacente en cada una de las normas que establecen las facultades procesales. Distinto es cuando de manera anticipada las partes efectúan un acto procesal, el cual se tendría como válido. Asimismo con relación a la promoción de la copia certificada de la documental que riela al folio 30 y 31, la cual fue presentada en copia certificada en la oportunidad de la promoción de pruebas en esta alzada, la cual riela a los folios del 114 al 123, este tribunal observa que la parte actora desplegó una defensa anticipada al presentar en su libelo de demanda de copia autenticada de la venta realizada para así poder tener acceso a los órganos jurisdicciones a fin de que le fuera tutelado su derecho, como lo es la preferencia ofertiva sobre el local arrendado al ciudadano LUIS BAUTISTA GONZALEZ, pues al tener conocimiento de la venta realizada instauró su acción con la copia simple del documento autenticado; y con relación a esta defensa anticipada de la parte actora, este sentenciador trae a colación la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo N° 0018 de fecha 11/02/2010, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, donde dejó sentado lo siguiente: “…Omissis… Sobre el particular, esta Sala en sentencia N° RC-00562 de fecha 20 de julio de 2007, caso: Freddy Alexis Madriz Marín contra Mario Camerino Lombardi y otra, exp. N° 06-906, dejó establecido el siguiente criterio jurisprudencial: “...Ahora bien, como quiera que esta Sala, en aplicación de los criterios contenidos en la Sala Constitucional, ha dejado sentado que la apelación y la oposición a la intimación ejercidas anticipadamente deben ser consideradas tempestivas y, adicionalmente ha establecido que la contestación a la demanda ejercida con antelación no puede ser considerada extemporánea, porque evidencia el interés del afectado en ejercer el derecho a la defensa y a contradecir los alegatos de la parte actora. Por tanto, esta Sala estima necesario señalar que debe considerarse válida la promoción de pruebas consignada en forma anticipada, aún en el caso que nos ocupa, pues si bien el criterio de validez de los actos anticipados fue establecido después de cumplidos los actos procesales del presente juicio, se trata de una infracción contra la garantía de tutela judicial efectiva, que debe ser corregida para que se alcance el propósito de una correcta administración de los intereses comprometidos en el juicio. (Negrillas del texto) ...omissis... Con fundamento en la doctrina sentada por esta Sala de Casación Civil, que hoy se reitera, los actos procesales efectuados en forma anticipada deben considerarse válidamente propuestos, pues en modo alguno se produce un desequilibrio procesal entre las partes, ya que de igual manera debe dejarse transcurrir íntegramente ese lapso, para que puedan cumplirse a cabalidad los actos procesales subsiguientes. (Subrayado de la Sala). En efecto, tal como fue expresado precedentemente, nuestra Constitución impone en su artículo 257 que el proceso debe cumplir su finalidad para que pueda realizarse la justicia, y el 26 garantiza una justicia expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles, principios éstos que exigen que las instituciones procesales sean interpretadas en armonía con este texto y con las corrientes jurídicas contemporáneas que le sirven de fundamento. ...omissis... En consecuencia, esta Sala de Casación Civil con base en los postulados desarrollados en nuestra Carta Magna y en las corrientes jurídicas contemporáneas que han considerado que es indispensable que el proceso cumpla su finalidad, como lo es el hallazgo de la verdad y la realización de la justicia en cada caso, deja sentado que en beneficio del derecho de defensa y del debido proceso, como legítimas expresiones de la garantía de la tutela judicial efectiva, establece que debe ser tenido como válida y eficaz la promoción de pruebas consignadas en forma anticipada, pues además de llevarse a cabo en el proceso antes del vencimiento del plazo destinado para ello, constituye una clara manifestación del derecho de la parte demandada a que sean considerados los elementos probatorios en los que se sustenta su pretensión...”. (Negrillas de la Sala).” (www.tsj.gov.ve/decisiones/scc/Febrero/RC.000018-11210-2010-09-306.html) Ahora bien esta defensa anticipada de la parte actora, según la jurisprudencia del alto Tribunal debe tenerse como válida, es mas se observa que la parte actora en el momento de promover pruebas en esta alzada consignó las copias certificadas del documento de venta debidamente registrado por ante el Registro Subalterno del Municipio Caroní del Estado Bolívar, el cual quedo inscrito bajo el N° 2015-618. Asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N! 297.6.1.6.4106 y correspondiente al libro de Folio Real del año 2015, el cual ya se valoró, siendo concluyente para este sentenciador que la parte actora ejerció de manera anticipada la demanda de preferencia ofertiva en virtud del conocimiento que tuvo para esa fecha 15 de enero de 2015 de la venta realizada sobre el inmueble del cual es arrendatario por mas de cinco (5) años, de lo cual se observa que ciertamente la parte actora no podía tener en su poder el documento registrado de la venta, por cuanto para la fecha en que introduce la demanda 13 de febrero de 2015, aún el documento no se encontraba registrado, sino autenticado, y ello queda evidenciado, pues es en fecha 15 de mayo de 2015, cuando se registra el documento por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Caroní, siendo consignado en esta alzada en el lapso de promoción de pruebas, por lo que ciertamente le nació al arrendatario en vista del conocimiento que tuvo de la venta, y en virtud de que no le transcurriera el tiempo que dispone la ley para intentar la presente acción, lo hizo en forma anticipada consignando junto con su demanda el documento en copia simple debidamente autenticado mediante el cual se realizó la venta, por lo que es concluyente para quien aquí sentencia que la defensa anticipada de la parte actora debe prosperar, y en consecuencia la apelación ejercida debe declararse CON LUGAR, siendo que resulta forzoso para este sentenciador REVOCAR la sentencia de fecha 03 de noviembre de 2016, dictada por el Tribunal de la causa que declaró la INADMISIÓN SOBREVENIDA de la presente acción de retracto legal arrendaticio propuesta por la empresa BONBILLERIA.COM, C.A. contra los ciudadanos LUIS BAUTISTA GONZALEZ, CARMEN CECILIA HERNANDEZ DE GONZALEZ, ANALISANDRA KAROLINA VERDE DE DOS SANTOS Y MARIO JORGE DOS SANTOS GONCALVEZ, y en consecuencia se ordena que continúe el procedimiento en el estado en que se encontraba para la fecha de la sentencia recurrida, y así se establecerá en la dispositiva de este fallo. DISPOSITIVA Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil y de Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la apelación ejercida por la abogado NORA MARIA GONZALEZ en su condición de apoderada judicial de la sociedad mercantil BOMBILLERIA.COM, C.A., en el juicio que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO sigue la sociedad mercantil BOMBILLERIA.COM, C.A., en contra de los ciudadanos LUIS BAUTISTA GONZALEZ, CARMEN CECILIA HERNANDEZ DE GONZALEZ, ANALISANDRA KAROLINA VERDE DE DOS SANTOS Y MARIO JORGE DOS SANTOS GONCALVEZ, todos identificados ut supra, en consecuencia queda REVOCADA la sentencia dictada en fecha 03 de noviembre de 2016, dictada por el Tribunal de la causa, y en consecuencia se ordena que continúe el procedimiento en el estado en que se encontraba para la fecha de la sentencia recurrida todo ello de conformidad con las disposiciones legales, doctrinarias y jurisprudenciales citadas y los artículos 12, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de esta decisión y en su oportunidad legal devuélvase el expediente al Juzgado de origen. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil y de Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Puerto Ordaz, a los Treinta (30) días del mes de Mayo de dos mil Diecisiete (2017). Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación. El Juez, Abg. José Francisco Hernández Osorio La Secretaria Temporal, Abg. Carmen Figueroa En esta misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las dos y veinte minutos de la tarde (2:20 p.m.) previo anuncio de Ley. Conste. La Secretaria Temporal, Abg. Carmen Figueroa JFHO/cf Exp_ Nº 17-5288