TSJ Regiones - Decisión

AUDIENCIA PRELIMINAR DESALOJO EXP.44.288.-
En el día de hoy, Dieciséis de marzo de dos mil diecisiete, siendo las diez de la mañana, oportunidad prefijada por este Tribunal conforme al articulo este Tribunal deja constancia que conforme al articulo 868 del Código de Procedimiento Civil, se procede a realizar la AUDIENCIA PRELIMINAR en el presente juicio de DERECHO OFERTIVO (PREFERENCIA OFERTIVA) Y RECONVENCION POR DESALOJO (local comercial), seguido por el ciudadano GEORGE LESLIE RODRIGUEZ., contra el ciudadano JOSE ANTONIO ARVELAEZ Y LA EMPRESA TAFHER´S INVERSIONES, C.A.- Se procede a anunciarse con la forma de ley, y abierto el acto se deja constancia que se encuentra presente en este acto la parte Actora a través de su apoderado Judicial Dr. LUIS FERNANDO MARTINEZ DIAZ, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el ipsa bajo el nro.189.827. así mismo se encuentra presente el codemandado-reconviniente JOSE ANTONIO ARVELAEZ a través de su apoderado Judicial Abg. DIXON ARTURO GRISOLIA DAVILA, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el ipsa bajo el nro.193.124.- Así mismo se deja constancia de la comparecencia de la codemandada TAFHER´S INVERSIONES,C.A., a través de su apoderado Judicial Abg. LUIS FERNANDO MARTINEZ DIAZ, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el ipsa bajo el nro.189.827.- Seguidamente el Tribunal les impone a los comparecientes del contenido del artículo in comento.- En este estado el Tribunal da la palabra al representante de la parte Actora, quien expone: En primer lugar sostengo, apoyo, ratifico y asisto en toda y cada una de sus partes el libelo con que incialmente se dio apertura a la presente causa, en segundo lugar me sirvo de conformidad con la ley a establecer: Convengo con respecto a la protocolización efectiva que fuere hecha con respecto al contrato de compra venta, entre inversiones tafher´s y el accionante de la reconvención, además convengo en el hecho de que efectivamente mi representado fue notificado de ella en fecha 12/08/16, ahora bien, rechazo, niego y contradigo que mi representado no haya pagado efectiva y ciertamente los canones de arrendamiento y demás obligaciones de las cuales se le acusa insolvente, por ultimo convengo en que efectivamente desde el 29/10/2008, existe autenticado un contrato de arrendamiento entre inversiones Tafher´s y mi representado. Al igual que a los efectos de lo convenido anteriormente considero admitido y probado suficientemente por todas las partes intervinientes en la presente causa el hecho de que efectivamente mi representado es arrendatario del inmueble objeto de la presente litis, y que dicho contrato efectivamente promovido por el accionante de la reconvención es admitido y fielmente reconocido por mi representado, de igual manera se admite en relación a lo anteriormente convenido el contrato de compra venta que reconocemos solo desde el momento de s expresiva, legal, afirmativa e irrestricta adherencia a la ley por haber sido de conformidad con ella protocolizado ante la oficina registral respectiva, solo en función de ello y por la naturaleza de ese acto consideramos desde entonces dicho negocio jurídico, para tener contra mi representado efectos verdaderos de ley. Considero impertinente, innecesaria e incluso dilatoria a los fines que interesan a mi representado cualquier elemento probatorio de alguno de los codemandados que de alguna manera señale o deje en controversia la propiedad del bien, pues no tendría sentido ni causa la acción ejercida por mi representado. Pretendo promover en la oportunidad pertinente los recibos de pago de cánones de arrendamiento y demás de los cuales se le acusa insolvente a mi representado. - Es Todo.
Seguidamente se le da el derecho de palabra al apoderado de la codemandada JOSE ANTONIO ARVELAEZ quien expone: considero pertinente separar a los efectos de fijar los límites de la controversia lo relativo a la contestación de la demanda y por otra parte a la reconvención planteada. Contestación de la demanda: Me acojo y considero reproducidos en su totalidad los alegatos y pruebas promovidas en el escrito de contestación, no obstante considerar pertinente hacer las siguientes consideraciones: 1. Niego, rechazo y contradigo que a la parte actora le asista el derecho de preferencia ofertiva toda vez que el derecho de preferencia ofertiva esta limitado por la ley al cumplimiento de los elementos que deberán ser concurrentes y establecidos de manera clara y precisa, y los he dejado claramente establecido que no han sido cumplidos por la partes actora. 2. Niego rechazo y contradigo que la parte actora haya tenido con la parte demandada sociedad mercantil Tafher´s contrato verbal alguno desde el año 2.005, a lo cual opongo contrato de arrendamiento debidamente autenticado entre la precitada sociedad mercantil y el ciudadano Eduardo cardona desde julio de 2.007 hasta el mes de agosto del 2.008.- 3. Ha quedado debidamente comprobado y asi aceptado por la parte actora que el contrato de arrendamiento entre ella y la sociedad mercantil tafher´s fue autenticado en fecha 1/11/2008, esto es 5 meses y 7 dias después de haber sido debidamente autenticado el contrato de compra venta por el cual mi cliente adquiere el inmueble constituido por el local identificado 2-148-a, ubicado en el centro comercial Alta Vista de esta ciudad. 4) igualmente niego que mi representado y la sociedad mercantil antes identificada hallan actuado de mala fe y hayan incurrido en la falta del denominado tanteo legal arrendaticio al que hace alusión la parte actora, pues mal podría haberse materializado esto antes de la materialización de la venta, si como tal ha quedado demostrado en autos que el demandante en esta causa no obstentaba el carácter de arrendatario para la fecha. 5) igualmente esta representación insiste ante este honorable tribunal en que estamos en presencia de una colusión entre la parte actora y la parte codemandada a los efectos de perjudicar los intereses de mi representada, tal afirmación o presunción ominis la fundamento en tres aspectos a. es la parte codemandada la sociedad mercantil tafher´s quien aporta a la parte demandante la copia de la sentencia definitivamente firme con la cual se atribuye a mi representado la titularidad del inmueble, lo cual queda demostrado en el anexo a la copia referida por el cual el ciudadano Abg. Carlos Imery Buiza quien solicita la referida copia ante la secretaria de este Tribunal. Esto en el sentido de que en mis años de ejercicio del derecho no había visto que el demandado aportase al demandante elementos probatorios para que ejercierse una demanda contra el mismo. B) la parte codemandada sociedad mercantil tafher´s conviene en todas y cada una de sus partes en la demanda, muy a pesar que ha quedado demostrado que el ciudadano autor no tenia carácter de arrendatario. Y C) la parte actora promueve prueba testimonial al presidente y gerente administrativo de la sociedad mercantil antes identificada. Por otra parte quiero hacer referencia a la impugnación del documento marcado del g1 al g5 promovido por la parte actora, constante de copia simple del documento por el cual el inmueble objeto de esta causa fuese propiedad de tafher´s, porque interesadamente copia anexar a el las notas marginales que forman parte integrante del documento, particularmente la nota marginal que hace referencia a la medida cautelar emanada del tribunal 3ro de 1ra Instancia en lo Civil, Mercantil y agrario de la circunscripción judicial del Estado anzoategui en fecha 9-7-2008, que impide la protocolización de la venta realizada el 21/05/2008, estando mi representado en espera de que la vendedora cumpliese con los requisitos para el registro tales como la solvencia municipal sobre inmuebles urbanos, la certificación de gravamentes y la certificación de pago de los servicios públicos entre otros. Referente al 3er punto esta representación señala al tribunal que pretende promover en su oportunidad la inspección judicial en las oficinas de la inmobiliaria mbm C.A., administradora del referido centro comercial a los efectos de probar por esta via la insolvencia del arrendatario en cuanto al pago del condominio y gastos comunes a que obliga la ley y la clausula 4ta del contrato de arrendamiento realizado entre las partes. 4. En cuanto a las observaciones de los limites de la controversia esta representación conviene con la parte actora en cuanto en que en esta causa se dirime única y exclusivamente la procedencia o no del derecho de preferencia ofertiva a que aluden la parte actora en la reforma del libelo de fecha 23-11-16. En cuanto a la reconvención esata representación hace la observación que la parte actora reconvenida en su escrito de contestación solicita al tribunal declarar la inadmisibilidad de la reconvención con fundamento en el articulo 366 del código de Procedimiento civil, referido a la incompatibilidad de procedimientos afirmando que el procedimiento originario de demanda por presunta violación de preferencia ofertiva deberá ser tramitado por el procedimiento ordinario y el de desalojo por el procedimiento oral, siendo que el artículo 43 del decreto con valor, rango y fuerza de ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para uso comercial vigente para el momento de interposición de la demanda y su reconvención establece que los procedimiento jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales deberán ser tramitados por via del procedimiento oral establecidos en el código de procedimiento civil, hasta su definitiva conclusión, siendo entonces que el procedimiento de presunta violación del derecho de preferencia ofertiva y el relativo al de desalojo y prohibiciones deberá ser tramitado por el procedimiento oral al cual se ha hecho referencia. Considera esta representación que los demás argumentos a que hubiere lugar serán debidamente establecidos con sus respectivos elementos probatorios en la audiencia oral que este mismo Tribunal deberá fijar en su oportunidad. Es Todo.-
En este estado se concede la palabra al apoderado de la parte codemandada Thafer´S Inversiones quien expone: sostengo y ratifico en cada una de sus partes las pruebas promovidas en la contestación en el momento en que a nombre de mi mandante convine. Convengo en la protocolización de la sentencia establecida en su oportunidad por este digno tribunal referida a la causa de cumplimiento de contrato entendiéndose que la misma surte efectos erga omnes a partir de la protocolización ante el registro publico, convengo en lo referido al contrato de arrendamiento entre Thafer’s y Eduardo cardona que termino o concluyo en julio del 2.008, asi como se presentó en la contestación el contrato de arrendamiento con el ciudadano George Leslie el 1ro de noviembre de 2.008, aclarando que para enero del 2.014, mi mandante realizo contrato verbal que incluyo pago de cánones de arrendamiento y pago de gastos comunes por mensualidades en montos total anual de la misma. En segundo lugar, doy por admitidos por las pruebas presentadas, el contrato de arrendamiento anexado a los autos, y los pagos que se realizó por años a thafer´s hasta diciembre del 2.016 por año anticipado. Esta representación considera impertinente y en tal sentido rechaza la colusión planteada por la parte actora reconviniente en cuanto a lo referido a las copias de sentencias proferidas por este Tribunal, pretendemos presentar recibos de cánones de arrendamiento anual por pagos realizados por el arrendatario George Leslie, hasta el año 2.016, e incluso el año 2.015 fue pagado a mediados del mes de noviembre de 2.014, así mismo pretendo promover prueba de informes para solicitarle al registro subalterno informe sobre la transferencia de la propiedad, fechas de transferencias de la misma y notas marginales del bien inmueble o local comercial signado con el nro. 2-148-A, del centro comercial alta Vista 1 al fin de demostrar que a la fecha no hay transmisión de la propiedad. Es todo. - El Tribunal vista las exposiciones presentadas, da por terminada la presente audiencia preliminar, siendo las 12:18 m., Es Todo. Termino, se leyó y conformes firman. -
El Juez Prov.,

ABG. JOSE SARACHE MARIN.
El apoderado actor-reconvenido,
El apoderado del codemandado reconviniente
El apoderado del codemandado.
El Secretario

Abg. Jhonny Cedeño. -
Exp.44.288.