TSJ Regiones - Decisión

COMPETENCIA CIVIL
De las partes, sus apoderados y de la causa

PARTE DEMANDANTE:

El ciudadano YEHAD NAME HALAWI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. 8.499.143 respectivamente.

APODERADO JUDICIAL:

El ciudadano abogado SIMON BRITO, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 152.053, y domiciliado en Santa Elena de Uairen, Municipio Gran Sabana del Estado Bolívar.

PARTE DEMANDADA:

La sociedad mercantil IMPORTADORA MARQUESINHO, C.A., domiciliada, en Santa Elena de Uairen, Municipio Gran Sabana, del Estado Bolívar, e inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, con sede en Puerto Ordaz, en fecha 14 de Febrero de 2008, bajo el No. 47, Tomo 8-A Pro., representada legalmente por el ciudadano MANUEL DE JESUS MARQUEZ, quien es venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 3.328.726.

Sin apoderado judicial constituido.

MOTIVO:
DESALOJO, que cursó por ante el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Gran Sabana del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.
EXPEDIENTE:
N° 16-5222

Se encuentran en esta Alzada las presentes actuaciones en virtud del auto de fecha 28 de julio de 2016, que riela al folio 216, que oyó en ambos efectos la apelación interpuesta por el ciudadano MANUEL DE JESUS MARQUEZ, en su condición de representante legal de la sociedad mercantil IMPORTADORA MARQUESINHO, C.A., asistido por la abogada ATILIO TAPIA, contra la sentencia de fecha 16 de mayo de 2016, que declaró CON LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue el ciudadano YEHAD NAIME HALAWI, contra la sociedad mercantil IMPORTADORA MARQUESINHO, C.A

Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia este Tribunal, procede hacerlo previa las siguientes consideraciones:

CAPITULO PRIMERO

1.- Límites de la Controversia
1.1.- Alegatos de la parte demandante

Consta a los folios del 1 al 3, libelo de demanda, en fecha 17 de diciembre de 2015, por el abogado SIMON BRITO, en su condición de apoderado judicial del ciudadano YEHAD NAME HALAWI, delatando lo que de seguida se sintetiza:

“(…) mi mandante suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano “EL DEMANDADO” (…), tal como se evidencia de Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 30 de julio 2008, iniciando así la RELACION ARRENDATICIA, este contrato tenía una vigencia de SEIS MESES fijos, terminando este contrato en fecha 30 de enero 2009, evidenciándose en contrato autenticado en fecha 25/01/2011 (…).
En fecha 10/08/2011, habiendo pasado dos años, siete meses suscribimos u nuevo contrato con una duración de un año a partir del01 de agosto de 2011, terminando este contrato en fecha 01 de agosto 2012, pero mi representada mantiene en la posesión del inmueble al demandado, en su carácter de Arrendador, al haberse prorrogado el mismo por un año mas tal como lo establece la Cláusula Octava de ese contrato: “…Si al vencimiento del termino fijo o de la prorroga (si la hubiere) ninguna de las partes contratantes hubiera dado aviso a la otra expresando su deseo de dar por resuelto este contrato, se considerara que desea prorrogarlo automáticamente y de pleno derecho, por un termino igual al establecido como termino inicial de duración…”, al no haber mediado notificación alguna se prorrogo hasta el 01 de agosto 2013, todo evidenciándose, en contrato autenticado en fecha 10/08/2011, ante la notaría de la Gran Sabana bajo el Nro. 51 tomo 171.(…).
Por último las partes suscriben un nuevo contrato con vigencia de cuatro meses contados a partir del 01/de mayo de 2013 y que finalizaría el 01 de septiembre de 2013. (…).
Ahora bien mediante sentencia de fecha 25 de junio de 2014 este despacho dicta una sentencia que indica que al demandado le correspondía una prorroga legal de un año dejando sentado que la fecha en que vencía la misma era el 01 de septiembre de 2015. Para la cual alego la notoriedad judicial por encontrarse la misma en este despacho.
(…) en conversación con la parte demandada y una vez analizado y estudiados los contratos que nos unieron en la relación arrendaticia llegamos a la conclusión que si la relación arrendaticia comenzó el 30 de julio de 2008 y continuo bien sea por un nuevo contrato, renovaciones tacitas, o que opera el artículo 1600 del Código Civil, lo cierto es que el ultimo contrato escrito finalizo el 01 de septiembre de 2013, y que a partir de este último contrato es que comienza a correr de pleno derecho la prorroga legal si tenemos que la relación arrendaticia comenzó el 30 de julio de 2008 y como se explico arriba termino el 01 de septiembre de 2013 la misma duro CINCO (05) AÑOS, UN (01) MES, por lo que le correspondía al arrendatario, una prórroga legal de dos (02) años, según lo establecido el artículo 38 letra “c” de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, (…) la cual venció el primero de septiembre de 2013.
…Omissis…
Por esta (sic) razona y motivado a que la sentencia de fecha 25 de junio de 2014, solo le otorgaba un año de prorroga legal y de acuerdo a la norma arrendaticia le correspondía dos (02) años y para evitar futuras acciones adversas por lo de orden público de dichas normas, en las conversaciones sostenidas con la parte demandada convenimos a que se le concedería ese año faltante de prorroga por lo de imperativo para el arrendador y así lo suscribimos en fecha 01 septiembre de 2014 en donde acordamos que la prorroga legal finalizaría el 01 septiembre de 2015, (…) es decir desde el primero de septiembre de 2013 como lo estableció la sentencia referida hasta el 01 de septiembre de 2013 como lo estableció la sentencia referida hasta el 01 de septiembre 2015.
…Omissis…
Con fundamento a los alegatos de hecho y de derecho antes expuesto, es lógico concluir que la sociedad mercantil IMPORTADORA MARQUESINHO, C.A., (…) por cuanto no ha hecho entrega del local objeto de la presente demanda, razones por las cuales debe declararse con lugar la presente acción de desalojo por vencimiento del termino.
Que de acuerdo al numeral 3 del artículo 22 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, el demandado es responsable de las penalidades ahí establecidas, es decir el canon de arrendamiento es de doce (12) mil Bolívares mensuales que equivale a cuatrocientos bolívares (400 Bs.) diarios. Y desde el 01 de septiembre hasta la fecha han transcurrido ochenta y siete (87) días multiplicado por seiscientos bolívares (600 Bs.) hacen una deuda por penalización de CINCUENTA Y DOS MIL DOCIENTOS BOLIVARES (52.200,00 Bs.), más los días que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del local.
PETITUM:
Inútiles han sido las gestiones amistosas y extrajudiciales para que el arrendatario, ya identificado; proceda a hacerme entrega del inmueble; razón por la cual es que vengo en tiempo y modo para demandarlo formalmente para que convenga, o a ello sea condenado por este Tribunal.
PRIMERO: Declare CON LUGAR la presente acción de desalojo por vencimiento del termino del contrato intentada con EL DEMANDADO; acuerde su desalojo del bien inmueble para uso comercial, el cual se encuentra ubicado en la calle Urdanmeta, diagonal a la plaza Bolívar, sector Casco Central de la población de Santa Elena de Uairén, Municipio Gran Sabana del Estado Bolívar, (…) para que me lo entregue libre de bienes y personas, así como en perfecto estado de mantenimiento y de conservación, tal como se lo entregó.
SEGUNDO: Condene al demandado al pago de al pago de CINCUENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (52.200,00 Bs.), más los días que se sigan venciendo por penalización hasta la entrega definitiva del local.
TERCERO: Condene en costas a la parte DEMANDADA por haberme obligado a litigar y a defender mis derechos, visto su total divorcio de la ley vigente. Pido al Tribunal que calcule las costas de la presente acción, de conformidad con lo establecido en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil.
… Omissis…
De conformidad con lo establecido en los artículos 340 y 38 del Código de Procedimiento Civil, estimo el valor o cuantía de esta demanda en la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (52.200,00 Bs.), equivalente en unidad tributaria Trescientas Cuarenta y Ocho (348 UT). (…)”

1.1.1.- Recaudos consignados junto con la demanda
• Anexo A, copia del instrumento poder otorgado por el ciudadano YEHAD NAIME HALAWI y RITA NAIME DE NAIME, al abogado SIMON BRITO, cursante del folio 4 al 6.
• Copia del contrato de arrendamiento, suscrito por el ciudadano YEHAD NAIME HALAWI, y la sociedad mercantil IMPORTADORA MARQUESINHO, C.A., cursante del 7 al 12.
• Contrato de arrendamiento, suscrito por el ciudadano YEHAD NAIME HALAWI, y la sociedad mercantil IMPORTADORA MARQUESINHO, C.A., cursante del folio 13 al 17.
• Contrato de arrendamiento, suscrito por el ciudadano YEHAD NAIME HALAWI, y la sociedad mercantil IMPORTADORA MARQUESINHO, C.A., cursante del folio 18 al 22.
• Copia del acta suscrita por las partes ante el Red de Inquilinos del Estado Bolívar (REDSIBOL), cursante al folio 23.

- Auto de fecha 08 de enero de 2015, mediante el cual, el a-quo admite la reforma de la demanda que encabeza este expediente. Cursante al folio 24.

1.2.- Alegatos de la demanda.

- Escrito presentado en fecha 19 de Febrero de 2016, por el ciudadano MANUEL DE JESUS MARQUEZ, en su carácter de Presidente y representante legal de la Sociedad Mercantil IMPORTADORA MARQUESINHO, C.A., mediante la cual contesta la demanda y opone las cuestiones previas, cursante del folio 31 al 34, en los siguientes términos:

“(…) procedo primeramente en este acto a OPONER LAS CUESTIONES PREVIAS establecidas en el Ordinal Sexto (6°) del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual textualmente dice así:
“6”) El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitros que indica el Artículo 340,…”
“Artículo 340.-
“Ordinal 4° El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble;…”
- Ciudadano Juez, la oposición referente al “Artículo 340 Ordinal 4° “El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; …”, la parte actora pretende un desalojo de un inmueble el cual deberá determinarse con precisión, …”, la parte actora pretende un desalojo de un inmueble el cual no determina con precisión, no indica el número con el cual debe estar identificado, ni sus linderos, tal como consta del libelo de su demanda, folio uno (01), que dice: “ Inmueble ubicado en la calle Urdaneta, diagonal a la plaza Bolívar, sector casco central de la población de Santa Elena de Uairen, Municipio Gran Sabana(…)”. Me pregunto ciudadano Juez, cuantos locales hay en la calle Urdaneta frente a la plaza Bolívar de Santa Elena de Uairen?. Por lo antes expuesto, esta cuestión previa debe ser declarada con lugar (…)
… Omissis…
SEGUNDO: NIEGO, RECHAZO y CONTRADIGO, a excepción de los hechos admitidos supra, todos y cada uno de los alegatos y fundamentos de derecho expuestos por la parte actora, (…) donde dice “ que convenimos a que se le concediera ese año faltante de prórroga por lo del imperativo del arrendador…”, estas palabras que expresa el Abogado de la parte actora en su libelo de demanda, NO APARECEN reflejadas en el documento (Contrato de Arrendamiento) suscrito por las partes de fecha Primero (01) de Septiembre del 2014.
(…) la parte actora al no revisar e interpretar correctamente el anexo E, pretende dar entender que fue una prórroga lo convenido, cuando realmente fue suscrito un nuevo contrato por un (01) año más hasta el 01 de Septiembre del 2015, ya que fue la libre voluntad de las partes de extender la relación arrendataria por un año más.
TERCERO: NIEGO, RECHAZO y CONTRADIGO, a excepción de los hechos admitidos supra, todos y cada uno de los alegatos y fundamentos de derecho expuestos por la parte actora, muy especialmente al folio tres (03), donde dice “que mi representada le adeuda por la parte actora, muy especialmente al Folio tres (03), donde dice “que mi representada le adeuda por penalización la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 52.000,oo)…”.
(…) la parte actora erra al calcular dicho monto, ya que mi representada se encuentra legalmente con un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, además, de que se le ha depositado a su cuenta los cánones de arrendamiento a razón de DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,oo) mensuales, tal como se convino ante la RED DE INQUILINOS DEL ESTADO BOLIVAR (REDSIBOL) en fecha 01 de Septiembre de 2014; incurriendo con esto la parte actora en la pretensión de cobro de lo indebido, tipificado, (…)
(...) a los fines de demostrar lo expuesto anteriormente, consigno las pruebas que se describen a continuación:
Quiero destacar y promover lo expresado por este Tribunal en el Dispositivo de Fallo (…) del Expediente 461-2015 y que a continuación transcribo: “ Acuerdo por ante la red de inquilinato, en cuanto al acuerdo llegado por ante la red de inquilinato del Estado Bolívar, se desprende del mismo la voluntad intrínseca e inequívoca de las partes de extender la relación arrendataria hasta el primero de septiembre del año 2015, por lo que la misma debe dársele valor probatorio, (…)”
El propósito e interés de promover este pronunciamiento emitido por este mismo Tribunal, es para que quede claro (…) que el acuerdo suscrito en fecha Primero (01) de Septiembre del 2014, fue un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, así lo considero y decidió el Tribunal que en su oportunidad conoció (…)”.

1.2.1.- Recaudos consignados junto con la contestación
• Marcado “A” y “B”, Recibos de pago, por concepto de canon de arrendamiento, cursante a los folios 35 y 36.
• Copia e impresiones de operaciones bancarias, (transferencias) Cuenta a otro Banco, cursante de los folios 37 al 40.
• Consulta de operaciones bancarias, cursante al folio 41.
• Recibos de transferencias bancarias, emanado del Banco Banesco, cursante del folio 42 al 45.

- Diligencia de fecha 26 de Febrero de 2016, suscrito por la representación judicial de la parte actora, mediante el cual señala que de conformidad con lo establecido en el ordinal 4 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, hace la siguiente consideración, en cuanto a que el domicilio fiscal del inmueble, donde esta establecido la IMPORTADORA MARQUESINHO C.A., es la diagonal a la plaza Bolívar, Sector Casco Central de la ciudad de Santa Elena de Uairen, Municipio Gran Sabana, Estado Bolívar, con los siguientes linderos: NORTE: Fondo de la Quebrada Hurumpa. Sur: Local Comercial Registrado bajo el nombre de “Ingel Bikc” RIF. J-29665088-8. ESTE: Iglesia (Ministerio Internacional de Misiones) GEDEONES. RIF. J-403177503. OESTE: local comercial que esta registrado bajo el nombre de ABASTO CLARITA F.P. RIF: E-84411953-7, por lo que a decir del diligenciante deja subsanada la demanda. Cursante al folio 46.

1.3.- Audiencia Preliminar
Acta levantada en fecha 03 de Marzo de 2016, por el Tribunal de la causa, en la que deja constancia que siendo la oportunidad y hora fijada para que tenga lugar la Audiencia Preliminar entre las partes, en la presente causa, no compareciendo las partes quedando desierto el acto. Cursante al folio 48.

- Auto de fecha 08 de Marzo de 2016, mediante el cual, el a-quo en consideración a que la audiencia preliminar se declaró desierta, fija los hechos y los límites de la controversia, y al respecto determina que los “ (…) límites de la controversia: Consiste en probar si estamos en presencia de un vencimiento del termino contractual y de prorroga legal como lo alego la actora en su escrito libelal o como lo expone la parte demandada cuando niega tal vencimiento. En relación a estos hechos controvertidos, ambas partes dentro de la oportunidad que en este auto se señale, deberán hacer la demostración de los mismos que evidencien a este Tribunal, lo alegado por ellas en sus respectivos escritos de: libelo de demanda y contestación a la demanda. Así se decide. (…)”. Cursante al folio 49.

1.4.- De las pruebas

- Escrito presentado en fecha 29 de marzo de 2016, por el apoderado judicial de la parte demandada, cursante del folio 50 al 52, mediante el cual promueve las pruebas siguientes:
• En el Capitulo Primero, ratifica el dispositivo del fallo dictado en el expediente 461-2015, cuya copia certificada cursa del folio 53 al 55; el contrato de arrendamiento suscrito por la Red de Inquilinatos del Estado Bolívar; copias certificadas del Expediente No. 461-2015, cursantes del folio 56 al 166; recibos de pago de fecha 22 de septiembre del 2014, 21 de octubre del 2014, los cuales acompaña a su escrito de contestación; recibos de transferencia de la cuenta del banco Caroní , a la cuenta corriente respectiva en el banco Banesco, cursante del folio 114 al 117.

- Escrito presentado en fecha 29 de marzo de 2016, por el apoderado judicial de la parte actora, cursante al folio 167, mediante el cual promueve las pruebas siguientes
• Contrato de Arrendamiento autenticado en fecha 25/01/2011, antes la Notaría Pública de la Gran Sabana bajo el número 11, Tomo 16.
• Contrato de Arrendamiento autenticado en fecha 10/08/2011, antes la Notaría Pública de la Gran Sabana bajo el número 51, Tomo 171.
• Contrato de Arrendamiento con vigencia de cuatro meses contados a partir del 01/de mayo de 2013 y que finalizará el 01 de septiembre de 2013.

- Autos de fecha, 05 de abril de 2016, en el cual el a-quo admite la prueba documental, del expediente 461-2015. En cuanto a las pruebas marcadas A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, y K las mismas las negó por ser impertinentes, en virtud de que el pago de los cánones de arrendamiento no son hechos controvertidos. En atención a las pruebas promovidas por la parte actora, las mismas son admitidas por el tribunal de la causa, cursante al folio 168.

1.4.- Debate Oral

- Acta levantada en fecha 26 de Abril de 2016, por el Tribunal de la causa, en la que deja constancia que siendo la oportunidad y hora fijada para que tenga lugar el Debate Oral, compareciendo las partes. Cursante del folio 175 al 177.

- Sentencia dictada en fecha 16 de mayo de 2016, en la que declara CON LUGAR la demanda de desalojo, aquí propuesta por el abogado SIMON GREGORIO BRITO PEREZ, apoderado judicial del ciudadano YEHAD NAIMED HALAWI, contra el ciudadano MANUEL DE JESUS MARQUEZ en su condición de presidente de IMPORTADORA MARQUESINHO, C.A., y ordena a la parte demandada a la entrega del bien inmueble objeto del litigio, y ordena el pago por penalización. Cursante del folio 178 al 185.

- Escrito presentado por la parte demandada en fecha 24-05-2016, mediante la cual apela, de la anterior decisión. Cursante al folio 186.

- Escrito presentado en fecha , 24-05-2016, mediante el cual MANUEL DE JESUS MARQUEZ, actuando en su carácter de autos otorga poder, al abogado ATILIO TAPIA. Cursante al folio 187.
- Auto de fecha 13 de Junio de 2016, dictado por el Tribunal a-quo en el que declara inexistente y sin valor alguno el escrito de apelación de fecha 24-05-2016, consignado por la parte demandada.

- Oficio No. 16-608, recibido el Tribunal de la causa mediante la cual le es remitido decisión recaída en el Recurso de Hecho intentado por el ciudadano, MANUEL DE JESUS MARQUEZ en contra del anterior auto de fecha 13 de Junio de 2016, cursante al folio 204, con anexos del folio 205 al 214.

- Auto de fecha 28 de julio de 2016, mediante el cual, el a-quo oye la apelación ejercida por la parte demandada en ambos efectos. Cursante al folio 216.

1.5.- Actuaciones realizadas en esta alzada.

- Escrito de informes presentado por la representación judicial de la parte actora. Cursante del folio 222 al 226.

- Poder otorgado por los ciudadanos YEHAD NAIM HALAWI y RITA NAIME DE NAIME, a la abogada CARMEN MOTA, cursante del folio 227 al 230.

CAPITULO SEGUNDO
2.- Argumentos de la decisión

El eje central del presente recurso radica en la apelación ejercida por la parte demandada, en fecha 24-05-2016, contra la sentencia de fecha 16 de Mayo de 2016, que declaró CON LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue el ciudadano YEHAD NAIME HALAWI, contra la sociedad mercantil IMPORTADORA MARQUESINHO, C.A, y ordena a la parte demandada a la entrega del bien inmueble objeto del litigio, y el pago de la suma de cincuenta y dos mil doscientos bolívares, (Bs. 52.200,oo), por penalización; argumentando la recurrida entre otros que “(…)las partes están contestes en que se celebró, el objeto del mismo, el término para su cumplimiento y las sanciones en caso de incumplimiento, solo divergen en la naturaleza de dicho contrato, pues mientras la parte actora mantiene que se trata de una prorroga legal, la parte demandada afirma de que se trata de un contrato autónomo de arrendamiento. (…)Por lo que el contrato celebrado entre las partes en fecha 01 de septiembre de 2014, por ante la Red de Inquilino del Estado Bolívar, una vez analizado con las otras probanzas en auto y lo alegado por la parte actora se concluye que es la parte faltante de los dos años que le correspondía a la parte demandada por haber tenido una relación arrendaticia de más de (05) años de conformidad con el artículo lo dispuesto en el artículo 38 literal “c” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios (…) vigente para la fecha en que nació el derecho a la prorroga legal y no un nuevo contrato autónomo de arrendamiento como lo expone la parte demandada(…) La parte demandante probó que se estaba en presencia de la prorroga legal (…)y dado que el lapso de la prórroga legal estaba vencido a la fecha de interposición de la demanda y que el demandado admitió que aún continua ocupando el inmueble, resulta menester para este Tribunal declarar la procedencia de la demanda interpuesta, pues la parte actora no tenía obligación que cumplir frente al demandado, sino que era a éste a quien correspondía devolver el inmueble al vencer la prórroga legal. (…) En cuanto al pedimento de aplicación de la penalización solicitada, el artículo (…). Este Juzgado considera procedente la petición de la parte actora, por el incumplimiento en que incurrió el arrendatario al no entregar el inmueble arrendado luego del vencimiento de la prórroga legal, por lo que se pasa de seguida a establecer la penalización (…) más los días que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del local (…)”

Es así que se obtiene que la pretensión del actor se circunscribe a que suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano “EL DEMANDADO”, en fecha 30 de julio 2008, iniciando así la RELACION ARRENDATICIA, este contrato tenía una vigencia de SEIS MESES fijos, terminando este contrato en fecha 30 de enero 2009, lo cual se evidencia en contrato autenticado en fecha 25/01/2011. Que en fecha 10/08/2011, habiendo pasado dos años, siete meses suscribimos un nuevo contrato con una duración de un año a partir del01 de agosto de 2011, terminando este contrato en fecha 01 de agosto 2012, pero que mantiene en la posesión del inmueble al demandado, en su carácter de Arrendador, al haberse prorrogado el mismo por un año mas tal como lo establece la Cláusula Octava de ese contrato: “…Si al vencimiento del termino fijo o de la prorroga (si la hubiere) ninguna de las partes contratantes hubiera dado aviso a la otra expresando su deseo de dar por resuelto este contrato, se considerara que desea prorrogarlo automáticamente y de pleno derecho, por un termino igual al establecido como termino inicial de duración…”, al no haber mediado notificación alguna se prorrogo hasta el 01 de agosto 2013, todo evidenciándose, en contrato autenticado en fecha 10/08/2011, ante la notaría de la Gran Sabana bajo el Nro. 51 tomo 171.Que por último las partes suscriben un nuevo contrato con vigencia de cuatro meses contados a partir del 01/de mayo de 2013 y que finalizaría el 01 de septiembre de 2013. Que en fecha 25 de junio de 2014, el Tribunal de la causa, dicta una sentencia que indica que al demandado le correspondía una prorroga legal de un año dejando sentado que la fecha en que vencía la misma era el 01 de septiembre de 2015. Para la cual alego la notoriedad judicial por encontrarse la misma en este despacho. Que en conversación con la parte demandada y una vez analizado y estudiados los contratos que los unieron en la relación arrendaticia llegaron a la conclusión que si la relación arrendaticia comenzó el 30 de julio de 2008 y continuo bien sea por un nuevo contrato, renovaciones tacitas, o que opera el artículo 1600 del Código Civil, lo cierto es que a su decir el ultimo contrato escrito finalizo el 01 de septiembre de 2013, y que a partir de este último contrato es que comienza a correr de pleno derecho la prorroga legal si se tiene que la relación arrendaticia comenzó el 30 de julio de 2008 y como lo había explicado el contrato terminó el 01 de septiembre de 2013, el mismo duro CINCO (05) AÑOS, UN (01) MES, por lo que le correspondía al arrendatario, una prórroga legal de dos (02) años, según lo establecido el artículo 38 letra “c” de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual venció el primero de septiembre de 2013. Que por esa razón y motivado a que la sentencia de fecha 25 de junio de 2014, solo le otorgaba un año de prorroga legal y de acuerdo a la norma arrendaticia le correspondía dos (02) años y para evitar futuras acciones adversas, en las conversaciones sostenidas con la parte demandada convinieron que se le concedería ese año faltante de prorroga por lo de imperativo para el arrendador y así lo suscribieron en fecha 01 septiembre de 2014 en donde acordaron que la prorroga legal finalizaría el 01 septiembre de 2015, es decir desde el primero de septiembre de 2013 como lo estableció la sentencia referida hasta el 01 de septiembre de 2013 como lo estableció la sentencia referida hasta el 01 de septiembre 2015. Que con fundamento a los alegatos de hecho y de derecho antes expuesto, es lógico concluir que la sociedad mercantil IMPORTADORA MARQUESINHO, C.A., al no haber hecho entrega del local objeto de la presente demanda, debe declararse con lugar la presente acción de desalojo por vencimiento del termino. Que de acuerdo al numeral 3 del artículo 22 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, el demandado es responsable de las penalidades ahí establecidas, es decir el canon de arrendamiento es de doce (12) mil Bolívares mensuales que equivale a cuatrocientos bolívares (400 Bs.) diarios. Y desde el 01 de septiembre hasta la fecha han transcurrido ochenta y siete (87) días multiplicado por seiscientos bolívares (600 Bs.) hacen una deuda por penalización de CINCUENTA Y DOS MIL DOCIENTOS BOLIVARES (52.200,00 Bs.), más los días que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del local. Que en tal sentido demanda , PRIMERO: Se declare CON LUGAR la presente acción de desalojo por vencimiento del termino del contrato intentada con EL DEMANDADO; que se acuerde su desalojo del bien inmueble para uso comercial, el cual se encuentra ubicado en la calle Urdanmeta, diagonal a la plaza Bolívar, sector Casco Central de la población de Santa Elena de Uairén, Municipio Gran Sabana del Estado Bolívar, y entregue el bien inmueble libre de bienes y personas, así como en perfecto estado de mantenimiento y de conservación, tal como se lo entregó. SEGUNDO: Se condene al demandado al pago de al pago de CINCUENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (52.200,00 Bs.), más los días que se sigan venciendo por penalización hasta la entrega definitiva del local. TERCERO: Se condene en costas a la parte DEMANDADA. Que estima la demanda en la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (52.200,00 Bs.), equivalente en unidad tributaria Trescientas Cuarenta y Ocho (348 UT).

Por su parte la demandada de autos a través de su apoderada judicial, se excepcionó alegando que procede procedo primeramente a OPONER LAS CUESTIONES PREVIAS establecidas en el Ordinal Sexto (6°) del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Que en lo referente el “Artículo 340 Ordinal 4°, la parte actora pretende un desalojo de un inmueble el cual no determina con precisión, no indica el número con el cual debe estar identificado, ni sus linderos. Que de los hechos y derecho controvertido niega y contradice, a excepción de los hechos admitidos supra, todos y cada uno de los alegatos y fundamentos de derecho expuestos por la parte actora, destacando que donde dice “ que convenimos a que se le concediera ese año faltante de prórroga por lo del imperativo del arrendador…”, esas palabras que expresa el Abogado de la parte actora en su libelo de demanda, NO APARECEN reflejadas en el documento (Contrato de Arrendamiento) suscrito por las partes de fecha Primero (01) de Septiembre del 2014. Que la parte actora al no revisar e interpretar correctamente el anexo E, pretende dar entender que fue una prórroga lo convenido, cuando realmente fue suscrito un nuevo contrato por un (01) año más hasta el 01 de Septiembre del 2015, ya que fue la libre voluntad de las partes de extender la relación arrendataria por un año más. Que niega y contradice, a excepción de los hechos admitidos, todos y cada uno de los alegatos y fundamentos de derecho expuestos por la parte actora, muy especialmente al folio tres (03), donde dice que su “ (…) representada le adeuda por penalización la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 52.000,oo)…”. Que la parte actora erra al calcular dicho monto, pues su representada se encuentra legalmente con un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, además, de que se le ha depositado a su cuenta los cánones de arrendamiento a razón de DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,oo) mensuales, tal como se convino ante la RED DE INQUILINOS DEL ESTADO BOLIVAR (REDSIBOL) en fecha 01 de Septiembre de 2014; incurriendo con esto la parte actora en la pretensión de cobro de lo indebido, tipifica. Que a los fines de demostrar lo expuesto anteriormente, consigno las pruebas que entre otros se señalan a continuación: Destaca y promueve lo expresado por el Tribunal a-quo en el Dispositivo de Fallo dictado en el Expediente 461-2015 y que a continuación transcribe: “ Acuerdo por ante la red de inquilinato, en cuanto al acuerdo llegado por ante la red de inquilinato del Estado Bolívar, se desprende del mismo la voluntad intrínseca e inequívoca de las partes de extender la relación arrendataria hasta el primero de septiembre del año 2015, por lo que la misma debe dársele valor probatorio, (…)”.Que el propósito e interés de promover este pronunciamiento emitido por este mismo Tribunal, es para que quede claro, que el acuerdo suscrito en fecha Primero (01) de Septiembre del 2014, fue un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, así lo considero y decidió el Tribunal que en su oportunidad conoció. Promueve recibos de pago de fecha 22 de septiembre de 2014, 21 de Octubre del 2014, por concepto de pago de canon de arrendamiento de los meses de septiembre, Octubre de 2014. Transferencia bancarias a la cuenta corriente de la parte actora . Que solicita sean admitidas las cuestiones previas, y se declare la inadmisiblidad de la presente demanda. Que sea declarada sin lugar la presente demanda.

En el Debate Oral, celebrado en fecha 26 de Abril de 2016, cuya acta cursa a los folios 175 al 177, el a-quo dejó constancia que las partes comparecieron, otorgándosele el derecho de palabra al apoderado judicial el cual expuso: “ (…) ratifico la solicitud de la demanda en curso (…) que en fecha 30 de julio de 2008 con vigencia de seis (06) meses fijados a término finalizó el 30 de enero de 2009, como se puede evidenciar en el anexo “B. Posteriormente el 10 de agosto de 2011, terminando este contrato en fecha primero (01) de agosto de 2012, prorrogándose por si solo de acuerdo a lo establecido en la cláusula octava de ese contrato que establece según anexo “C”. Seguidamente un último contrato que comienza el primero (01) de mayo de 2013 hasta el primero (01) de septiembre de 2013, según anexo “D”. Ahora bien, como punto único, en sentencia de fecha veintiocho (28) de junio de 2014 este despacho dicta sentencia indicando que el demandado le correspondía una prorroga legal de un año, dejando asentado que la misma era el primero (01) de septiembre de 2015, para lo cual alegó notoriedad judicial por encontrarse en este despacho, la relación arrendaticia duró desde el 30 de julio de 2008 hasta el primero (01) de septiembre de 2013, cinco (05) años y un (01) mes, por lo que le correspondería una prorroga legal de dos (02) años, según lo establecido en el Artículo 38 (…)”. Seguidamente se le dio el derecho de palabra al apoderado de la parte demandada el cual expuso: En cuanto a esta demanda que se ha interpuesto en contra de i representado MANUEL DE JESUS MARQUEZ que posee la representación legal de la empresa Sociedad Mercantil Importadora Marquesinho, C.A.(…) así vemos como el colega reconoce que no es la primera vez que se demanda al Señor MANUEL DE JESUS MARQUEZ, que ostenta bajo la figura de inquilino, pues el tribunal declaro sin lugar esa pretensión y la declaratoria fue emitida el veinticinco (25) de junio de 2014. Hubo un nuevo contrato que suscribieron las partes en fecha primero (01) de septiembre de 2014, donde lo que alego riela en el expediente 461-2015 en la parte del dispositivo del fallo (…) que el mismo expresa de que lo suscrito por las partes en ese nuevo contrato fue la libre voluntad de ellos y a su vez extenderlo por un año más. (…) insistimos de que todo procedimiento que se pretenda interponer en contra de mi representado tenga un sustento legal, la verdad debe ser acompañada de prueba fehaciente, (…) insistimos a la parte accionante que nos vayamos por el procedimiento administrativo, (…) reconocemos la cualidad de inquilinos. (…) el colega invoca principios constitucionales en relación a los Artículos 26, (…). Concluyo solicitando (…) que declare sin lugar la presente pretensión es todo.” PUNTO PREVIO: Entrando a los límites de la controversia, solamente era demostrar si estamos en presencia de un nuevo contrato autónomo o un contrato de prorroga legal. (…) Ahora bien la parte actora promueve una serie de contratos de arrendamientos, el tribunal pasa a analizar el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en presencia de una red de inquilinos. Al analizar dicho contrato en sintonía de los demás medios probatorios para determinar cual fue la verdadera intención de los contratantes (…) como lo han expresados las partes debe prevalecer la realidad por encima de las formas por lo que tenemos que la relación arrendaticia es de cinco años (05) un mes como lo han admitidos ambas partes ya que comenzó en 30 de julio de 2008 hasta el 01 de septiembre de 2013, comenzando a correr de pleno derecho la prorroga legal que de acuerdo a la ley vigente para el momento en que nació el derecho era de dos (02) años, si bien es cierto que la decisión de fecha 25 de junio de 2014, dejó sentado que la prorroga legal era de un año y finalizaba el 01 de septiembre de 2014, esa decisión fue tomada con las pruebas presentadas en esa oportunidad, ahora en la presente las partes han admitido que la relación arrendaticia comenzó en julio del año 2008, y finalizó en septiembre 2013, siendo así le corresponda una prorroga legal de dos (02) años y como las normas en materia de arrendamiento son de orden público cumplió un año más, y analizando detalladamente el contrato de fecha 01 de septiembre de 2014 por ante la Red de inquilino en el reverso del mismo se puede leer que : “… cabe destacar se plantearon y se corrigieron en este acto la legalidad de la relación arrendataria, ajustándola al procedimiento a la norma que rige la materia. Aunado a lo dicho por el actor que para evitar futuras acciones adversas por lo de orden público de la norma se le concedería el año faltante de prorroga legal y acordaron por ante la Red de inquilino en fecha 01 de septiembre de 2014 a darle el año faltante de la prorroga legal. Por lo que considero que lo dicho por el actor en sintonía con el contrato en referencia la intención de las partes en dicho contrato no es obligarse mediante un nuevo contrato autónomo sino más bien obedece a concederle el año faltante de prorroga legal, hecho que el demandado no logro desvirtuar y menos demostrar que se trata de otro contrato. Por lo que la demanda debe prosperar. Por todas estas consideraciones este Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Gran Sabana del Estado Bolívar declara CON LUGAR, la demanda de desalojo propuesta por el Abogado SIMON GREGORIO BRITO PEREZ, (…) actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano YEHAD NAIME HALAWI (…) en contra del ciudadano MANUEL DE JESUS MARQUEZ (…) en su condición de presidente de la SOCIEDAD MERCANTIL IMPORTADORA MARQUESINHO, C.A., (…) PRIMERO: Se ordena a ciudadano MANUEL DE JESUS MARQUEZ (…) en su condición de presidente de la SOCIEDAD MERCANTIL IMPORTADORA MARQUESINHO, C.A. (…) a desocupar el bien objeto de esta demanda en las mismas condiciones en que lo recibió, libre de personas y bienes al ciudadano YEHAD NAIME HALAWI (…) SEGUNDO: se ordena el pago de cuarenta y cinco (45) mil bolívares por penalización. TERCERO; se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida total. No dejándose fijación audio visual por no constar con dicho recursos tecnológicos (…)”.

En informes presentados en esta alzada por la abogada CARMEN MOTA, apoderada judicial del ciudadano YEHAD NAIME HALABI, en fecha 05 de Octubre de 2016, cursante del folio 223 al 226, hace alega entre otros que la relación arrendaticia entre las partes, inició el día 30 de julio del 2008, fecha en que el arrendatario-demandado empezó a usar y gozar el inmueble objeto del contrato y el arrendador (actor) empezó a gozar de los cánones de arrendamiento. Que del análisis de los contratos presentados por la parte actora y aceptados por la parte demandada, se observa que el contrato marcado con la letra “D”, autenticado por ante la notaría publica de la gran sabana, municipio Gran Sabana del Estado Bolívar en fecha 22 de abril del 2013, fe el último contrato suscrito por partes, y donde señalaron un tiempo de cuatro (04) meses improrrogable, que empezaba el día 01 de mayo del 2013 y culminaba el 01 de septiembre del 2013, fecha esta que determina la intención de las partes de poner fin a la relación arrendaticia. Al señalar que es improrrogable se está estableciendo que es definitivo el termino establecido. Que se evidencia la voluntad del arrendador de no querer bajo ninguna circunstancia que el contrato pase a ser a tiempo indeterminado a consecuencia de la tácita reconducción, ni de suscribir nuevo contrato, al establecer que el mismo sería improrrogable. Que es un hecho admitido por las partes que la relación arrendaticia duró cinco años y un mes 30-07-2008 al 01-09-2013), le correspondía al arrendataria una prórroga legal de dos (02) años. Que dicha prórroga se inició al día siguiente del vencimiento del contrato, es decir el 02 de septiembre de 2013 y se venció el 2 de septiembre de 2015, razón por la cual debe considerarse que el juez a quo actuó ajustado a derecho al declarar con lugar la demanda. Que la parte demandada hacer valer el acuerdo firmado como una renovación de contrato, cuando la intención de las partes era ponerle fecha de la entrega del inmueble, y que fue establecido como fecha para entregar el inmueble desocupado el tiempo de vencimiento de la prorroga legal, es decir hasta el 01 de septiembre del 2015. Que la relación arrendaticia fue de cinco años y un mes desde el 30-7-2008 al 01-09-2013, por lo que concluye que la prorroga leal venció el 02-09-2015, fecha que tenía el arrendatario para entregar desocupado de bienes y personas, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Que solicita sea declarado sin lugar la apelación ejercida por la parte demandada.

Planteada como ha quedado la controversia este Tribunal para decidir observa:

Que es de su importancia analizar como primer punto previo sobre la competencia de este Tribunal para el conocimiento de la presente causa, y como segundo punto previo lo señalado por la parte demandada tanto en su escrito de contestación de la demanda, al folio 32, como en el acto del debate oral al folio 176, en cuanto a que la parte actora pretende dar a entender que fue una prórroga lo convenido, cuando realmente fue suscrito un nuevo contrato por un (1) año más hasta el 01 de Septiembre de 2015.

2.1.- Primer punto previo

Como primer punto previo este tribunal determina su competencia para conocer la presente causa, que por DESALOJO sigue el ciudadano YEHAD NAIME HALAWI contra la IMPORTADORA MARQUESINHO, C.A., proveniente del Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor del Municipio Gran Sabana Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar; ello en conformidad a lo establecido en la sentencia No.00740 de fecha 10 de Diciembre de 2.009, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que dejó sentado lo siguiente: “(…) Por consiguiente, es evidente que el propósito y finalidad de la Resolución No. 2009-00006, es garantizar el acceso a la justicia y a la tutela judicial efectiva de los derechos e intereses de las partes, para lo cual, se atribuyó a los Juzgados de Municipio competencia en ciertos asuntos que eran del conocimiento de los Juzgados de Primera Instancia, para corregir el problema ocasionado por la excesiva acumulación de causas, en consecuencia, es obvio, que los Tribunales de Municipio, en virtud del propósito que persigue la resolución, actúan como Juzgados de Primera Instancia, en todos los asuntos de jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervenga niños, niñas y adolescentes, mencionados en la Resolución. Por ese motivo, una consecuencia indiscutible, es que las apelaciones que se propongan contra las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece el Juzgado de Municipio.(…)”. Señalado lo anterior resulta forzoso establecer que este Tribunal Superior es competente para conocer en segunda instancia el recurso de apelación incoado en este expediente, y así se establece.-

2.2.- Segundo punto previo

Como segundo punto previo, esta Alzada pasa analizar lo alegado por la parte demandada tanto en su escrito de contestación de la demanda, al folio 32, como en el acto del debate oral al folio 176, en cuanto a que la parte actora pretende dar a entender que fue una prórroga lo convenido, cuando realmente fue suscrito un nuevo contrato por un (1) año más hasta el 01 de Septiembre de 2015.

En atención a lo planteado por la demandada esta Juzgador observa que el autor patrio, Roberto Hung Cavalieri, (2.002), en su texto, ‘El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela. Págs. 91 y ss.’ Apunta que el contrato de arrendamiento, es un contrato de tracto o cumplimiento sucesivo, en el que debe distinguirse la diferenciación entre lo que es la duración del contrato y duración de la relación arrendaticia, pues de ello depende la instauración de la prorroga legal. La legislación especial inquilinaria no regula la duración de los contratos de arrendamiento, el derecho común contiene ciertas disposiciones que limitan y regulan la duración de los contratos a pesar de que las partes tienen libertad de celebrar el contrato y libremente determinar el alcance del contrato. No obstante el Código Civil, en su artículo 1580, dispone como límite máximo para la duración de los contratos de arrendamiento quince (15) años, y todo contrato celebrado por una duración superior a ese tiempo se limitará al mismo, y asimismo establece que cualquier acuerdo de las partes contrariando dicha disposición no tendrá efecto alguno; también dispone el citado artículo que en los casos de arrendamientos de casas para vivienda puede estipularse que la duración del contrato pueda ser efectuado por toda la vida del arrendatario.

Continúa el señalado jurista, refiriendo que no necesariamente el tiempo de duración de un contrato, es similar, ni debe identificarse al tiempo de la relación arrendaticia, pues si las partes celebran un contrato por determinado tiempo y a su vencimiento es prorrogado el mismo o celebrado uno nuevo, la duración arrendaticia será distinta a la del contrato de arrendamiento en curso.

La importancia de la determinación de la duración de la relación arrendaticia de manera diferente a la duración misma del contrato de arrendamiento que se encuentre en curso, es que dependiendo de su duración, se aplicará las instituciones y figuras contempladas en la Ley especial, como lo es la Prórroga Legal de la relación contractual arrendaticia, el derecho de preferencia ofertiva que tiene el inquilino y el retracto legal, por cuanto dichas figuras y su alcance dependen de la duración de la relación arrendaticia efectiva y no del contrato. Es así que la duración de la relación arrendaticia la define como el lapso de tiempo transcurrido de manera ininterrumpida entre dos partes contratantes, en condición de arrendador y arrendatario, sobre un bien inmueble, independientemente a la duración del contrato o contratos o contratos de arrendamiento, que entre ellos pudieran haber suscrito dentro de ese mismo lapso, y que dependiendo de tal duración del tiempo transcurrido, se harán aplicar en menor o mayor grado determinadas consecuencias jurídicas.

Entonces los contratos a tiempo determinado son aquellos en los cuales las partes convencionalmente acuerdan como duración del mismo un período de tiempo fijo u originario y que llegada esa oportunidad el arrendatario debe hacer entrega del inmueble arrendado, oportunidad que consta indudable e inequívocamente. El contrato a tiempo indeterminado son aquellos donde las partes contratantes, no acuerdan la duración del mismo, y por ende la oportunidad en que el arrendatario debe hacer entrega del bien arrendado, no consta de manera indudable e inequívoca.

Ante el incumplimiento de las obligaciones de una de las partes contratantes, vencido un término determinado, cumplida una condición o la verificación de un hecho determinado por la Ley, a la parte contratante que le corresponda y a favor de quien ocurran tales causales podrá accionar judicialmente a la contraria para que cumpla con las obligaciones debidas, (cumplimiento) o que finalice el contrato que se encuentra en curso (Resolución).

Cabe destacar la existencia de contratos de arrendamientos de tiempo indeterminado, que lo son por virtud de que cuando fueron suscritos por un tiempo fijo y en la oportunidad de entrega del inmueble el arrendatario permanecía ocupando el inmueble y el arrendador no notificó debidamente al arrendatario de la finalización del mismo; en tal caso el arrendador para tener acceso a los órganos judiciales, tendrá que ejercer acciones tendientes a la entrega del inmueble y desalojo por parte del inquilino, lo cual se encontraba regulado en el anterior Decreto sobre arrendamientos inmobiliarios en su artículo 34, cuyo dispositivo legal, enumera las distintas situaciones en que es procedente tal demanda de “desalojo”, que en criterio del autor es de resolución. Actualmente en consideración al caso de autos, el mismo debe ser analizado a la luz de las causales de desalojo reguladas en el artículo 40 de la reciente Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial, (Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014), aplicable al caso de autos.

En consideración de los postulados ya enunciados, esta Alzada volviendo al caso sub-examine, observa que la parte demandada, señala en su escrito de contestación de la demanda, que su condición de inquilino comenzó el día 30 de julio del 2008, cuyo contrato con una vigencia de seis (6) meses fijos terminó en fecha 30 de Enero del 2.009, según contrato de arrendamiento de esa misma fecha, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz, estado Bolívar, en fecha 25 de enero de 2011, anotado bajo el No. 11, Tomo 16, de los Libros de Autenticaciones respectivos, cuya copia cursa del folio 7 al 12; tal documental se aprecia y valora de conformidad con el artículo 1.366 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no consta en autos que haya sido impugnado, tachado, o desvirtuado por cualquier medio de prueba, dicho documento privado autenticado, el mismo es demostrativo del inicio de la relación arrendaticia, destacándose que la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda al folio 32, como en el acto del debate oral al folio 176, aduce que suscribió un nuevo contrato en fecha 1° de septiembre de 2014, por un (1) año más hasta el 01 de Septiembre de 2015, sin embargo la parte actora señaló tanto en su libelo de demanda con en el acto del debate oral que pasado dos años, siete meses desde el primer contrato de fecha 30 de julio de 2008, en fecha 10 de agosto de 2011, suscribieron otro contrato con una duración de un año terminando este contrato en fecha primero (01) de agosto de 2012, prorrogándose por si solo de acuerdo a lo establecido en la cláusula octava de ese contrato que establece según anexo “C”, el cual corre inserto del folio 13 al 17, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz, estado Bolívar, en fecha 10 de agosto de 2011, anotado bajo el No. 51, Tomo 171, de los Libros de Autenticaciones respectivos, cuya copia certificada, cursa del folio 13 al 17, y se aprecia y valora de conformidad con el artículo 1.366 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo demostrativa de la relación arrendaticia a que hace referencia. Seguidamente el último contrato de arrendamiento, que comenzó el primero (01) de mayo de 2013 hasta el primero (01) de septiembre de 2013, según anexo “D”. El cual cursa del folio 20 al 22, el cual se aprecia y valora de conformidad con el artículo 1.366 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Señalando finalmente, que en sentencia de fecha veintiocho (28) de junio de 2014 el Juzgado a-quo, dicta sentencia indicando que el demandado le correspondía una prorroga legal de un año, dejando asentado que la misma era el primero (01) de septiembre de 2015, para lo cual el Juez de la causa, alegó notoriedad judicial por encontrarse en ese despacho, la relación arrendaticia duró desde el 30 de julio de 2008 hasta el primero (01) de septiembre de 2013, cinco (05) años y un (01) mes, dejando sentado que le correspondería una prorroga legal de dos (02) años, según lo establecido en el Artículo 38; y sobre este último aspecto el demandante señala que ello venció el primero de septiembre de 2013,y que por esa razón y motivado en atención a la sentencia de fecha 25 de junio de 2014, sólo le otorgaba un año de prorroga legal y de acuerdo a la norma arrendaticia le correspondía dos (2) años, y es así que convienen que se le concedería ese año faltante de prorroga, suscribiendo en fecha 01 de septiembre de 2014, en donde las partes acordaron que la prorroga legal finalizaría el 01 de septiembre de 2015,

Constatado lo anterior, se infiere que la disyuntiva surge de la última actuación suscrita por las partes en fecha 01 de septiembre de 2014, ante la Red de Inquilinos del Estado Bolívar (REDSIBOL), en la que conviene sobre la desocupación del inmueble, y sobre la cual la parte demandada señala en su escrito de contestación, que lo que se convino fue acordar un tiempo de un (01) año continuo desde la presente fecha 01 de Septiembre de 2014 hasta el 01 de Septiembre de 2015, y que su representada se encuentra legalmente con un contrato a tiempo indeterminado, visto así este Juzgador observa que el Acta suscrita por las partes ante la Red de Inquilinos del Estado Bolívar (REDSIBOL), es del tenor siguiente:

“(…) se procede a escuchar a cada una de las partes donde las mismas convienen en acordar un tiempo de Un (01) año continuo desde la presente fecha 01 de Septiembre de 2014 hasta el 01 de Septiembre del 2015, dejando constancia de la nueva cuenta en la cual se harán los pagos de los cánones de Arrendamiento, a nombre del ciudadano: YEHAD NAIME HALAWI,(…) manifestando el Arrendatario en comprometerse de Buena Fe a cumplir sin atraso alguno con estos pagos, como también la garantía de desocupar el local antes del tiempo convenido si logra arrendar otro local comercial, en caso contrario la entrega del prenombrado local será dentro de la fecha convenida en el presente acuerdo, el cual no tendrá ningún tipo de objeción en desocupar, cabe destacar se plantearon y se corrigieron al procedimiento a la norma que rige la materia como lo es el Decreto con Rango y Fuerza de Ley en Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (…)”.(Resaltado de este Tribunal).

En análisis de lo así convenido, por las partes, este Juzgado destaca que el jurista Arquímedes Enrique González Fernández, en su ‘Serie Jurisprudencias Selectas del Código de Procedimiento Civil Comentadas, Tomo I, Ediciones Moilibros, Caracas 2005, págs. 174 al 176, 178 al 180, 181 al 188, 189 al 191; apunta que la Jurisprudencia ha señalado que, el contrato, es una de las principales fuentes de obligaciones en nuestro derecho, y tienen su campo regulación en la Ley. Según el artículo 1.159 del Código Civil: El contrato tiene fuerza de ley entre las partes. Por consiguiente, una vez nacido jurídicamente debe cumplirse en la misma forma pactada, so pena de responsabilidad por incumplimiento para la parte que no ha cumplido. Dice el artículo 1.264 del citado Código: `Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas`.

La norma reguladora del vínculo contractual entre las partes en el derecho sustantivo venezolano está consagrada en el artículo 1.167, según el cual: `En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello`.

En materia de interpretación de contrato se pueden presentar dos situaciones, la primera de ellas, se da cuando las estipulaciones del contrato son claras y explícitas en las cuales no cabe la interpretación, por lo tanto, debe cumplirse tal y como fueron previamente acordados por los contratantes; esta regla está consagrada en el artículo 1.264 del Código Civil que dice:`Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas`; y el segundo caso expresa consideraciones que no son expresas, que envuelven generalidades y que pueden presentarse dudas, o sea que si bien es cierto que no está expresamente establecida la intención de las partes, tácitamente de los hechos por ella regulados se desprende lo que quisieron establecer. Ahora, bien, en esta labor interpretativa el Juez tiene un papel esencial, toda vez que es el llamado a calificar y a precisar la verdadera intención de las partes que emana del contrato, para lo cual tendrá como norte de sus actos la buena fe y la equidad existente en la mente de los contratantes. En este sentido el artículo 1.160 del Código Civil establece: `Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismo contratos según la equidad, el uso o la Ley`”.

La interpretación de los contratos referentes a las cuestiones de hecho le corresponde a los jueces de instancia y con base en ello, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en su parte in fini, determina: “En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces atenderán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

Refiere el aludido jurista que, Henríquez La Roche, hace el análisis de la parte in fini del mencionado artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y expresa lo siguiente:

“El nuevo artículo 12 incluye en su único aparte la regla-que estaba en el Art. 10 del Código derogado- sobre la interpretación de los contratos y actos (o diríase mejor actas procesales) que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes, teniendo en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes, y un elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. La ley sustantiva establece a su vez que los contratos deben ejecutarse de buena y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley (Art. 1.160 del CC).

…Es de la exclusiva soberanía de los jueces de instancia-expresa la Corte-la interpretación de los contratos, y aun la determinación de que sea oscura, ambigua o deficiente su redacción (Cfr. CSJ, Sent. 8-6-60, GF 28, p. 240 y 251; Sent. 16-7-65, GF 65, p. 263)…”.

En tal sentido el Alto Tribunal, siguiendo las enseñanzas de Marcano Rodríguez, expuso en este sentido:

“El poder de interpretación está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea, cuando las ideas del contrato o acto están mal expresadas o no guardan relación tal correlación y enlace, las unas se desprenden inmediata y lógicamente de las otras. Fuera de esos casos, toda conclusión deriva de la pretensa interpretación de un contrato claro e inequívoco en sus términos, es igual, ya que, estando expresa e indubitablemente manifestados la intención y el propósito de los contratantes, el juez, lejos de buscar el sentido oculto o disfrazado de un acto, en lo cual cumpliría un deber, suplanta arbitrariamente la voluntad de las partes con su propia voluntad, y esto constituye una verdadera usurpación de aquella voluntad…”

‘Habiendo prueba en autos de la existencia de un contrato, el cual presenta oscuridad, ambigüedad o deficiencia, deberá el juez desentrañar el verdadero contenido jurídicamente relevante del contrato en cuestión, esto es, deberá interpretar cuál es la verdadera voluntad de las partes expresada en el contrato. Interpretar el contrato es hacer claro lo que es oscuro, dudoso o ambiguo’.

`En la interpretación de los contratos o actos que presenten ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, que en esta labor de interpretación, el Juez es soberano, y su decisión al respecto, de acuerdo a la jurisprudencia reiterada de la Sala, sólo podrá ser impugnada en sede de Casación, por suposición falsa o por error en la calificación del contrato, constituyen, este último, un error de derecho, no de hecho’.

En cuanto al primer caso de suposición falsa resulta fácilmente definible la situación, cuando el Juez atribuye al instrumento menciones que no contiene; pero tratándose de la suposición falsa por desnaturalización de una mención que sí contiene el contrato, equiparable, de acuerdo a reiterada doctrina de la Sala, al primer caso de suposición falsa, debe examinarse el asunto con mayor atención, pues habrá que delimitar el poder de la Casación de corregir la suposición falsa, de lo constituye la actividad de interpretación del contrato.

En el caso de que la cláusula, presente oscuridad, ambigüedad o deficiencia, para reiterar las expresiones de la ley, la interpretación de la voluntad de las partes es materia reservada a la soberanía de los jueces de instancia.

El Alto Tribunal, podrá conocer del establecimiento de la voluntad de las partes, cuando el contrato no presenta ninguna oscuridad ni ambigüedad, pero los jueces de fondo hayan incurrido en un falso juicio sobre el hecho, es decir, que con el pretexto de interpretar lo que no tenía interpretación y explicar lo que era claro y manifiesto, hayan alterado el significado natural de las palabras, desnaturalizando el carácter que abiertamente presentaba el contrato.

Por otra parte, igualmente se debe tener presente, el contenido del artículo 1.1.60 del Código Civil, que expresa:

“…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

El criterio del Máximo Tribunal, que se ha convertido en doctrina reiterada y pacífica, es el referido a que los jueces de instancia son soberanos en la interpretación de los contratos; pero, dejando igualmente en claro que, la soberanía de los jueces de instancia en la interpretación de los contratos y de los negocios jurídicos está limitada a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia de los mismos, es decir, cuando los términos o las condiciones de los contratos no sean perfectamente inteligibles, gramatical o lógicamente; cuando es factible darle más de una interpretación a una misma cláusula, o cuando la declaración de la voluntad de las partes es incompleta y deba ser desarrollada e integrada por el juez.

Cuando se analiza el contrato definitivamente, se debe tener siempre presente que el mismo constituye, una de las principales fuentes de las obligaciones no sólo en nuestro derecho, sino también en el derecho universal. Una vez concretado, el contrato pasa a tener fuerza de ley entre las partes. Y “Por consiguiente, una vez nacido jurídicamente debe cumplirse en la forma pactada, so pena de responsabilidad por incumplimiento para la parte que no haya cumplido. Dice el artículo 1.264 del citado Código: `Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas`”.

La norma reguladora del vínculo contractual, lo constituye el artículo 1.167 del Código Civil, el cual estipula: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiera lugar a ello”.

Tratándose de la prueba de sus estipulaciones, el accionante y quien se defiende, deben tomar en consideración dos preceptos que corren a la par en este sentido, los cuales están referidos en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.354 del Código Civil.

Finalmente, no hay que olvidar que están de por medio las afirmaciones de hecho y de derecho que se encuentran presentes en todos los contratos, y en el caso de las primeras, como bien lo afirma Luis Loreto, “la cuestión de hecho concerniente a la alegación y establecimiento del supuesto concreto condicionante de la proposición normativa, y los ingredientes fácticos que configuran la situación de especie, constituyen los datos que históricamente se presentan como primarios en el proceso de aplicación del derecho” (CSJ, Sent. 1-6-88, en Pierre Tapia, O.: Jurisprudencia No. 6, Pág. 193).

Mientras que en el caso de las cuestiones o argumentos de derecho (quaestio iuris), por el contrario, conciernen al texto de la ley; a la premisa mayor del silogismo jurídico, tanto en cuanto se refiere a su conocimiento por parte del juez y a la consiguiente excepción de prueba, como respecto a su aplicabilidad también. Según el principio iura novit curia (la curia, el Tribunal conoce el derecho), el magistrado puede aplicar una norma jurídica aun cuando no haya sido invocada por los litigantes (CSJ, sentencia del 20-4-71, GF, No. 68, 2ª E., Pág. 232).

‘Todo lo atinente a la interpretación de los contratos es una cuestión de hecho, reservada a los jueces de mérito, y que sólo es dable al Alto Tribunal controlar dicha interpretación cuando se denuncie una suposición falsa o que el sentenciador incurra en una errónea calificación del negocio jurídico y lo subsume en una norma que no es aplicable, error este que sería de derecho’.

En cuanto a la responsabilidad originada en el contrato está vinculada a la prueba que se aporte para demostrar el hecho, la cual estará a su vez relacionada con la respectiva posición que hayan asumido las partes en el juicio. Conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil: “las partes tienen la carga de probar su respectivas afirmaciones de hecho. Quien pide la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba…”

En atención a los postulados precedentemente señalados, y volviendo al caso sub-examine, a los efectos de determinar claramente lo que convinieron las partes en fecha 01 de septiembre de 2014, ante la Red de Inquilinos del Estado Bolívar (REDSIBOL), se obtiene que el convenimiento de las partes recayó fue sobre el tiempo de la desocupación y entrega del inmueble, a la parte actora, pues en cuenta de la trayectoria de de la relación arrendaticia, que data desde el 30 de julio de 2008 hasta el 01 de septiembre de 2013, lo cual representa un tiempo de cinco se tiene que la misma representa un tiempo de CINCO (5) AÑOS, UN (01) MES, siendo que es en fecha, 01 de Septiembre de 2014, que suscriben un último acuerdo, que regula como finalizaría la relación arrendaticia. Ciertamente en consideración del fallo dictado en fecha 25 de junio de 2014, que estableció el tiempo de la prorroga legal, la cual quedo firme, y de ello hace clara referencia las partes, este Juzgador no podría entrar al examen de la naturaleza de la relación arrendaticia allí dilucidada, por lo que volviendo al punto álgido aquí debatido, no puede pretenderse que el convenimiento suscrito por las partes en fecha 01 de septiembre de 2014, ante la Red de Inquilinos del Estado Bolívar (REDSIBOL), se trata de un nuevo contrato, siendo obvio que lo pretendido por el actor es terminar la relación arrendaticia, y que ante lo establecido por la sentencia de fecha 25 de junio de 2014, las partes lo que convienen en la Red de Inquilinos del Estado Bolívar (REDSIBOL), es la manera y el tiempo del cual dispondría la parte demandada en desocupar el inmueble, no se observa ninguna cláusula, ni estipulación que sugiera que es un nuevo contrato, o que este acuerdo es independiente de los hechos que se han suscitado entre las partes entorno a la relación arrendaticia, al respecto se vuelve a reproducir el texto de aludido acuerdo:

“ Quien suscribe RAUL BLANCHARD(…) Coordinador Estadal de la Red Nacional de Inquilinos (…) a los fines de realizar el presente acto de conciliación establecido en la superintendencia (…) motivado a un acto de Buena Fe entre las partes, razón que entre los ciudadanos YEHAD NAIME HALAWI (…) quien es arrendador (…) y por la otra en su condición de ARRENDATARIO el ciudadano: MANUEL DE JESUS MARQUEZ (…) se procede a escuchar a cada una de las partes donde las mismas convienen en acordar un tiempo de Un (01) año continuo desde la presente fecha 01 de Septiembre de 2014 hasta el 01 de Septiembre del 2015, dejando constancia de la nueva cuenta en la cual se harán los pagos de los cánones de Arrendamiento, a nombre del ciudadano: YEHAD NAIME HALAWI,(…) manifestando el Arrendatario en comprometerse de Buena Fe a cumplir sin atraso alguno con estos pagos, como también la garantía de desocupar el local antes del tiempo convenido si logra arrendar otro local comercial, en caso contrario la entrega del prenombrado local será dentro de la fecha convenida en el presente acuerdo, el cual no tendrá ningún tipo de objeción en desocupar, cabe destacar se plantearon y se corrigieron al procedimiento a la norma que rige la materia como lo es el Decreto con Rango y Fuerza de Ley en Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (…)”.(Resaltado de este Tribunal).

En examen de lo anterior, no se distingue que se haya precisado el inicio de un nuevo contrato, sino que simplemente aluden a que se continué la relación arrendaticia por espacio de un año, precisando el que la arrendataria pagara oportunamente, y la desocupación del local antes del tiempo convenido, que de no ocurrir serán dentro de la fecha convenida, sin ningún tipo de objeción; sin embargo, este Juzgador en el caso tomar en cuenta todo el tiempo de la relación arrendaticia, y acoger lo aseverado por la parte demandada en su escrito de contestación, que tal acuerdo responde a un contrato de tiempo indeterminado, como así lo señala específicamente al folio 32, “ (…) mi representada se encuentra legalmente con un contrato a tiempo indeterminado(…)”, ello hace inferir, del mismo convenimiento, que la duración de la relación arrendaticia, superó con creces la duración del arrendamiento estipulado al convenimiento que se está haciendo referencia. Es así que ocurriendo la tácita reconducción, el contrato paso a ser indeterminado. Ahora bien en tal caso no es necesario la aplicación de la prórroga legal, pues no opera en el contrato a tiempo indeterminado, por lo que la arrendadora sólo le basta con manifestarle a la arrendataria su decisión de no continuar la relación, y de no lograrse el término de la relación arrendaticia amigablemente, la arrendadora debe ocurrir ante el órgano judicial e incoar una acción de desalojo con fundamento en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial, como en efecto hizo, y que por el principio iura novix curia, los hechos que aquí se analizan se subsumen a las previsiones del literal “g”, que prevé como causal de desalojo cuando el “contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes”.

Siendo explícito lo pretendido por la parte actora en el acuerdo celebrado por las partes, de que la parte demandada desocupe el bien inmueble objeto del litigio, y sobre ello convino la parte demandada, por lo que siendo ello así, la demanda de DESALOJO incoada por el abogado SIMON BRITO, en su condición de apoderado judicial del ciudadano YEHAD NAME HALAWI, contra el ciudadano MANUEL DE JESUS MARQUEZ, en su carácter de Presidente y representante legal de la Sociedad Mercantil IMPORTADORA MARQUESINHO, C.A., se debe declarar con lugar, y así se establecerá en la dispositiva de este fallo.

En consecuencia de lo anterior es procedente el reclamo formulado por la parte actora en su libelo de demandada, del pago de CINCUENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 52.200,oo), más los días que se sigan venciendo por penalización hasta la entrega definitiva del local, por lo que se debe declarar la apelación ejercida por la parte demandada SIN LUGAR y así se establecerá en la dispositiva de este fallo, y así se decide

CAPITULO TERCERO
DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos anteriores, este Juzgado Superior Civil, Mercantil y de Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue el ciudadano YEHAD NAME HALAWI contra el ciudadano MANUEL DE JESUS MARQUEZ, en su carácter de Presidente y representante legal de la Sociedad Mercantil IMPORTADORA MARQUESINHO, C.A., en consecuencia se ordena a la parte demandada a HACER ENTREGA MATERIAL del inmueble objeto de la presente demanda, asimismo queda obligada al pago de CINCUENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 52.200,oo), más los días que se sigan venciendo por penalización hasta la entrega definitiva del local. Todo ello de conformidad con las disposiciones legales, doctrinarias y jurisprudenciales citadas y los artículos 12, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil.

Queda CONFIRMADA pero por los razonamientos de esta alzada la sentencia dictada en fecha 16 de mayo de 2016 por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Gran Sabana del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.

Se declara SIN LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada.

Por cuanto la presente decisión salió fuera de su lapso legal se ordena notificar a las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de esta decisión y en la oportunidad legal devuélvase el expediente al Juzgado de origen.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil y de Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Puerto Ordaz, a los veinticuatro (24) días del mes de marzo de Dos Mil Diecisiete (2017). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
El Juez,

Abg. José Francisco Hernández Osorio
La Secretaria Temporal,

Abg. Carmen Figueroa
En esta misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las diez y veinticinco minutos de la mañana (10:25 a.m.), previo anuncio de ley. Conste.
La Secretaria Temporal,

Abg. Carmen Figueroa

JFHO/lal
Exp: N° 16-5222