TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintiséis de junio de dos mil diecisiete
207º y 158º
ASUNTO: KP02-V-2014-3187
PARTE ACTORA: JOSE MANUEL ANTONIO PACHECO GRUBER y FLOR AMELIA CAÑIZALEZ CAMPOS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº V-13.786.662 y V-9.850.966, respectivamente de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: DAMARIS MILEXZA FERNANDEZ URBANO y CLARA ESTRELLA DIAZ HERNANDEZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de la Cedulas de Identidad Nº V-16.751.404 y 4.370.812; respectivamente, de este domicilio.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: Abg. ALEJANDRO JOSE RODRIGUEZ PAGAZANI y YEISMAR GERARDO CARRERA CARRERO, inscritos en los Inpreabogado bajo los Nros. 19.333 y 104.199 respectivamente, de este domicilio.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Abg. JUAN ALCIDES CARO PEREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 73.986, de este domicilio.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL

Síntesis de la controversia
Se inició el presente juicio por RETRACTO LEGAL, intentado por los ciudadanos JOSE MANUEL ANTONIO PACHECO GRUBER y FLOR AMELIA CAÑIZALEZ CAMPOS, plenamente identificados en el encabezado.

En fecha 31/10/2014, se recibió demanda por retracto legal presentada por los ciudadanos JOSE MANUEL ANTONIO PACHECO GRUBER y FLOR AMELIA CAÑIZALEZ CAMPOS asistida por el Abg. Abg. ALEJANDRO JOSE RODRIGUEZ PAGAZANI, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 19.333. En fecha 03/11/2014 se recibió y se le dio entrada al presente expediente. En fecha 11/11/2014, se admitió la presente demanda. En fecha 13/11/2014, se recibió poder APUD ACTA de la parte demandante. En fecha 14/11/2014, se recibió diligencia de la parte actora en donde consignó copias del libelo de la demanda a los fines que sean libradas las compulsas. En fecha 17/11/2014, compareció el Alguacil del Tribunal y expuso haber recibido los emolumentos. En fecha 18/11/2014, se libró compulsa. En fecha 02/12/2014, se recibió diligencia de la parte demandante ratificando el pedimento en el libelo de la demanda. En fecha 28/04/2015, se libraron compulsas, citación y oficio. En fecha 24/11/2015, la parte demandada se dio por notificada. En fecha 26/11/2015, Vista la diligencia fecha 24-11-2015, suscrita por la ciudadana CLARA ESTRELLA DIAZ HERNANDEZ, parte demandada en el presente juicio, este tribunal niega lo solicitado, por cuanto lo cuestionado quedo sin efecto a través del pronunciamiento de fecha 28-04-2015, Igualmente a darse por citada, se da también por enterada del auto de admisión de fecha 10-12-2014, en el cual se establece el día y hora exacto para la cual deberá comparecer. En fecha 01/12/2015, en horas de despacho del día y hora fijada para que tenga lugar la AUDIENCIA DE MEDIACION en el presente juicio, comparecieron los apoderados de la parte demandante. Se dejó constancia que la parte demandada no compareció ni por si ni por apoderado. En fecha 02/12/2015, se recibió recurso de apelación contra autos dictados en los folios nrs. 69 y 70, presentado por el Abg. JUAN CARO en su carácter de autos. En fecha 8/12/2015, se recibió diligencia presentada por el Abg. Juan Caro donde solicita copias certificadas del presente asunto. En fecha 9/12/2015, Se llevó a cabo audiencia conciliatoria entre las partes. En fecha 10/12/2015, Vista la diligencia de fecha 08 de Diciembre de 2015, se acuerda de conformidad. En consecuencia expídanse copias certificadas como se solicita, todo de conformidad con el Artículo 112 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 15/12/2015, se celebró audiencia conciliatoria. En fecha 16/12/2015, se recibió de la Abg. Clara Díaz presentando un escrito en el cual solicitó copias certificadas del expediente. En fecha se certificaron copias. En fecha 12/01/2016, la parte demandada dio contestación a la demanda e interpuso cuestiones previas. En fecha 17/02/2016, se dicto sentencia interlocutoria a las cuestiones previas. En fecha 19/02/2016, se recibió escrito de contestación a la demanda. En fecha 01/03/2016, se oyó apelación en un solo efecto. En fecha 07/03/2016, se certificaron copias. En fecha 21/04/2016, se agrego oficio designado bajo el Nro. 137/2016. En fecha 16/05/2016 Se dictó auto haciendo la fijación de hechos. En fecha 14/06/2016, se libraron boletas de notificación. En fecha 04/10/2016, se agrego oficio. En fecha 05/10/2016, se realizo corrección de foliatura. En fecha 07/12/2016, el Alguacil adscrito a este Tribunal consigno recibo de boleta de notificación. En fecha 13/12/2016, se libraron carteles de notificación. En fecha 20/12/2016, el Alguacil adscrito a este Tribunal consigno recibo de boleta de notificación. En fecha 09/01/2017, se recibió de los ciudadanos José Manuel Pacheco y Flor Cañizalez asistidos por el Abog. YEISMAR GERARDO CARRERA, en el cual consigna documentos requeridos por este tribunal. En fecha 12/01/2017, se recibe diligencia presentada por el Abg. JUAN CARO PEREZ apoderado judicial de las ciudadanas DAMARIS FERNANDEZ Y CLARA DIAZ, donde consigna PROMOCION DE PRUEBAS. En fecha 20/01/2017, se agregaron pruebas. En fecha 27/01/2017, se admitieron pruebas. En fecha 24/03/2017, se agrego oficio Nro. 18-2017. En fecha 08/05/2017, se libraron boleta de notificación. En fecha 26/05/2017, se ordenó cerrar la Pieza Nro.1 y seguidamente se ordenó abrir la pieza Nro. 2. En fecha 26/05/2017, se fijo audiencia oral para el día 08/06/2017. En fecha 30/05/2017, e la Abg. Clara Díaz, actuando en su propio nombre y representación, escrito solicitando no se dicte sentencia hasta tanto no se decida la demanda que cursa ante SUNAVIH. En fecha 31/05/2017, Se dictó auto negando la solicitud de suspensión de la causa. En fecha 15/06/2017, se fijo nueva oportunidad para la celebración de la audiencia oral. En fecha 20/06/2017, Tuvo lugar la audiencia Oral, seguidamente en la misma fecha se dictó dispositivo, el cual se declaró con lugar.

DEMANDA

Narra la parte actora que desde la fecha 01/10/2012, han ocupado el inmueble constituido por una casa con su respectiva parcela de terreno propio, distinguida con el Nro. D-10, con su Nro. Catastral 13-06-01-08-63-10, del sector D, de la Urbanización Horizonte, ubicada en el Asentamiento Campesino Tarabana, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Palavecino del Estado Lara, cuenta con una superficie de 174,50mts2; cuyos linderos y medidas particulares son los siguientes: NORTE: 17,00 mts con parcela Nro. D-11; ESTE: 11,06 mts con calle Los Álamos; SUR: 13,00 mts con O.C.V Guaicaipuro y 4,00 mts con Calle Los Álamos y OESTE: 11,33 mts con parcela Nro. E-09, el cual era propiedad de la ciudadana DAMARIS MILEXZA FERNANDEZ URBANO, tal como se evidencio en documento consignada e identificado con la letra “A”. Asimismo la parte interesada mencionó que han permanecido viviendo en el inmueble antes identificado en calidad de arrendamiento, mediante un contrato verbal en donde fijaron el canon de arrendamiento en la cantidad de Bs. 3.000,00 mensuales, los cuales fueron pagado inicialmente a la ciudadana CLARA ESTRELLA DIAZ HERNDADEZ y DARWIN SANDOVAL, hasta el canon correspondiente al mes de Junio del 2.013 a la parte demandada, donde acordaron con la misma que se pagaría dicho canon hasta que se otorgara el documento de venta del referido inmueble.
Acoto el accionante que la parte demandada vendió la casa antes identificada tal como se evidenció en documento consignado e identificado con la letra “B”, a la ciudadana CLARA ESTELLA DIAZ HERNANDEZ, titular de la cedula de identidad Nro. V-4.370.812, a pesar de que tenían el derecho de preferencia que según el artículo 113 de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento de Vivienda, asimismo argumentó que en paralelo habían celebrado sobre el inmueble una negociación, mediante un contrato de opción de compra y una prórroga del mismo el cual no se materializo por causa de las demandadas, conforme a las opción y su prórroga del mismo que no se materializó por causa de las demandadas, el precio del mencionado contrato de opción a compra fue fijado inicialmente por la cantidad de Bs. 665.000,00, posteriormente aumentado en la cantidad de Bs. 100.000,00, tal como se evidenció en documentos consignado e identificado con la letra “C” Y “D”, siendo que la compradora fue quien les otorgo la opción como apoderada de la vendedora como se evidenció en documento consignado e identificado con la letra “E”. Señalo el actor que las demandadas están vivas, y que está reconocido el pago del precio del inmueble, por la cantidad de Bs. 210.000,00. Fundamentó la presente demanda en el Articulo 138 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Seguidamente estimo la presente demanda por la cantidad de Bs. 605.000,00, equivalente a 4.763 U.T. Por último solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble deslindado en este libelo y que libre oficio correspondiente al ciudadano registrador subalterno. Fijo el domicilio procesal de la partes demandadas, en el conjunto residencial Villas Park, edificio 2 SAMAN, del sector 2, lado Este, Planta Baja, distinguido con las letras PB-C ubicado en la avenida circunvalación, entre prolongación de la Avenida 10, vía Acarigua y avenida en proyecto de la ciudad de Acarigua Municipio Páez del Estado Portuguesa

CONTESTACION A LA DEMANDA:
En el acto de contestación de la demanda la parte accionada admitió como cierto que en fecha 01/10/2012 realizó un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la controversia con los demandantes. Asimismo afirmó como falso que dicho contrato fuera realizado de forma verbal, tal como se demostró en el documento consignado e identificado con la letra “A”.
Narra la parte demandada que el contrato de arrendamiento objeto de la controversia fue redactado por uno de los apoderados de los actores en donde fijaron como clausula tercera que el canon de arrendamiento fuera de TRES MIL BOLIVARES MENSUALES las cuales se cancelarían por adelantadas, contraviniendo lo establecido en el articulo 67 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamiento de Vivienda.
Negó, rechazo y contradijo que los actores estuvieran solventes con el pago de los cánones de arrendamiento, para el momento de la Transferencia de propiedad del inmueble objeto de esta controversia. De igual manera manifestó la parte demandada que el accionante para demanda su derecho de preferencia tenían que estar solvente para el momento en que se realizó el traslado de propiedad sobre el referido inmueble.
Negó, rechazó y contradijo que el contrato de opción de compra mas la prorroga correspondiente sobre el inmueble objeto de la presente controversia no se haya materializado por causas imputables a los demandados ya que ellos entregaron todos los documentos exigido por la entidad bancaria que los actores habían escogido pero nunca tramitaron el crédito para hacer efectivo la opción.

PROMOCION DE PRUEBAS
Por la demandante
1.1.- Documental: Promueve documento de compra venta, acompañado con el libelo de la demanda, marcado con la letra “B”, suscrito entre las partes; se valora en su contenido como prueba de la venta efectuada entre las demandadas.
1.2.- Documental: Promueve documento marcado con las letras “C” y “D”, contentivo de promesa de compra venta y de prórroga para la cancelación de lo adeudado; se valora como prueba de la convención entre las partes.

Por la parte demandada
1.1.- Documental: Promueve contrato de arrendamiento, marcado con la letra “A”, que riela en los folios Ochenta y dos (82) al Ochenta y cuatro (84) del presente expediente; se valora como prueba de la relación arrendaticia entre las partes.
1.2.- Documental: Promueve marcado con la letra “B”, oferta real de pago, en copia certificada emitida del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del Estado Lara; se valora como prueba de la intención en devolver la cantidad de dinero recibida producto de la negociación ofertada.
RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
El artículo 138 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda define el retracto legal arrendaticio, mientras que los artículos 136 y 140 ejusdem consagran los requisitos para su procedencia:
Artículo 138. El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento. Para ejercer este derecho, los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente Ley, según sea el caso.
Artículo 136. Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditarse como apoderado o apoderada mediante documento auténtico, con la fe de vida del poderdante actualizada para la fecha de presentación. En caso de ser persona jurídica, presentar el acta constitutiva de la empresa, última acta de asamblea donde se haga la mención del otorgamiento del poder y última declaración del Impuesto Sobre la Renta. Además de determinar con precisión las condiciones establecidas para la negociación, según lo establece la presente Ley.
Artículo 140. Los arrendatarios o arrendatarias podrán ejercer el derecho de retracto previsto en el artículo 138 de la presente Ley, cuando ocurra cualquiera de los siguientes supuestos:
1. Cuando deje de cumplirse alguno de los requisitos establecidos en el artículo 132 de la presente Ley.
2. Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente a los arrendatarios o arrendatarias.

De conformidad con la disposición legal el retracto es la consecuencia de la preferencia ofertiva que tiene el arrendatario, cuando la misma no ha sido efectuada conforme a derecho o han sido menoscabados de alguna manera. Tiene entonces el arrendatario la posibilidad de intentar judicialmente en contra del arrendador que cedido la propiedad del inmueble y en contra del adquiriente del mismo. Las normas comentadas ponen como requisito para la procedencia del retracto la necesidad de satisfacer las pretensiones del vendedor, en los mismos términos cedidos al tercero.
La antigua Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del año 2.000, establecía como requisito para la procedencia del retracto, además de lo expresado, la necesidad de estar solvente en las pensiones arrendaticias y tener más de dos años como arrendatario. Siendo que la fecha de la venta a tercero se efectuó en fecha 18/07/2014, le son aplicables las disposiciones vigentes, toda vez que su publicación data de la fecha 12/11/2011.
La anterior aclaratoria se hace para ilustrar que los requisitos relacionados con la solvencia arrendaticia no fueron constituidos por el legislador, como tampoco la necesidad de tener más de dos años como arrendatario. En el caso de autos, la parte demandante demostró tener un contrato de arrendamiento y la venta a favor de un tercero, sin que el vendedor haya logrado demostrar que hizo la notificación para la preferencia ofertiva en los términos consagrados en el artículo 132 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Todavía más junto al libelo de demanda fueron acompañados sendas copias de recibos de pagos, valorados en la sana crítica de conformidad con el artículo 99 y 119 como prueba de los pagos oportunos, por otro lado, en la interposición de las cuestiones previas al folio 80 reconocen que los actores “pagan no cuando lo indica la norma jurídica sino cuando a ellos le parece”. Entendiendo el tribunal, que el pago se ha efectuado pero en un tiempo que el arrendador no consiente, lo cual debió demostrar este último en el debate probatorio por ser su alegato y haber operado la inversión de la carga de la prueba.
Siendo que se ha demostrado la relación arrendaticia y la venta a favor de un tercero sin que haya mediado la comunicación con los requisitos de ley, este tribunal estima que la demanda por retracto legal arrendaticio en los términos consagrados en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda es procedente en derecho y así se declara.
DISPOSITIVO
Por los fundamentos anteriormente expuestos este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intentada por el ciudadano JOSE MANUEL ANTONIO PACHECO GRUBER y FLOR AMELIA CAÑIZALEZ CAMPOS contra las ciudadanas DAMARIS MILEXZA FERNANDEZ URBANO y CLARA ESTRELLA DIAZ HERNANDEZ, todos identificados.
SEGUNDO: como consecuencia de la procedencia de la demanda, una vez quede firme esta demanda la parte demandante deberá consignar en cheque de gerencia dentro del lapso de quince días calendarios siguientes la cantidad de SEISCIENTOS CINCO M IL BOLÍVARES (Bs. 605.000,00); posterior al cual el tribunal oficiara lo conducente al Registro Público respectivo con copia certificada de la presente decisión para que se tenga a los ciudadanos JOSE MANUEL ANTONIO PACHECO GRUBER y FLOR AMELIA CAÑIZALEZ CAMPOS, ya identificados, como propietarios del inmueble constituido por una casa con su respectiva parcela de terreno propio, distinguida con el Nro. D-10, con su Nro. Catastral 13-06-01-08-63-10, del sector D, de la Urbanización Horizonte, ubicada en el Asentamiento Campesino Tarabana, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Palavecino del Estado Lara, cuenta con una superficie de 174,50mts2; cuyos linderos y medidas particulares son los siguientes: NORTE: 17,00 mts con parcela Nro. D-11; ESTE: 11,06 mts con calle Los Álamos; SUR: 13,00 mts con O.C.V Guaicaipuro y 4,00 mts con Calle Los Álamos y OESTE: 11,33 mts con parcela Nro. E-09; estos por subrogación en lugar de la ciudadana CLARA ESTRELLA DÍAZ HERNÁNDEZ, ya identificada, según documento protocolizado en fecha 18/07/2014 bajo el N° 2009.1172, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el número 359.11.5.1.190 y correspondiente al libro de folio real del año 2009.
TERCERO: se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto, a los veintiséis (26) días del mes de junio de dos mil diecisiete (2017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZ

ABOG. EUNICE B. CAMACHO
LA SECRETARIA

ABG. BIANCA ESCALONA