REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar Ciudad Bolívar, 5 de junio de 2017 207º y 158º Asunto: FP02-V-2016-000725 Resolución: PJ0262017000130 -I- Decisión sobre las cuestiones previas opuestas por la parte demandada En el juicio de desalojo interpuesto por el ciudadano XITIAN ZHENG, de nacionalidad china y titular de la cédula de identidad Nº E-82-169.170, Presidente de la empresa CENTRO COMERCIAL ALAMEDA, C.A., representada por su apoderado judicial abogado PEDRO LUIS SOLORZANO SANCHEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 32.310, contra la empresa SHEKINAH BOUTIQUE, C.A., representada por el abogado ERICK JOSE PRIETO REYES, inscrito en el mencionado Instituto bajo el 260.887, alega la parte actora, en resumen de sus argumentos, lo siguiente: Que en fecha 4 de marzo de 2016 celebró y suscribió con la empresa mencionada un contrato de arrendamiento donde le cedió un local comercial signado con el Nº 18 con un aproximado de 24 metros cuadrados ubicado en el Centro Comercial Alameda, con una duración de un año fijo contado a partir del 4 de octubre de 2015 al hasta el 4 de octubre de 2016 con un canon mensual de veinticinco mil setecientos cuarenta bolívares (Bs. 25.740) y que ante la falta de pago de los meses de julio, agosto y septiembre de 2016 procede a demandarla en desalojo para que le entregue el inmueble arrendado más los cánones insolutos. -II- En la oportunidad de la contestación de la demanda el representante de la demandada opone la cuestiones previa señalada en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referido a la falta de jurisdicción del poder judicial para conocer el presente juicio, la cual fue declarada sin lugar por este mismo Juzgado mediante sentencia de fecha 23 de mayo del año en curso, y además opuso las siguientes cuestiones previas. 1.- La del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referido al defecto de forma de la demanda por no haber llenado el requisito previsto en el ordinal 4º del artículo 340 ejusdem, es decir, por no señalar los linderos y ubicación real del inmueble objeto de la relación arrendaticia, El mencionado apoderado alega que en el contrato de arrendamiento escrito celebrado con posterioridad al comienzo de la relación arrendaticia a tiempo indeterminada, existe un capítulo referido al documento de condominio donde necesariamente debe estar identificado cada uno de los locales comerciales que conforman el citado Centro Comercial y que tal exigencia es a lo fines de evitar confusiones de ubicación en un edificio donde existe un gran número de locales objetos de arrendamiento, para así determinar el valor de la alícuota que le corresponde a los mismos. Añade que en este sentido el numeral 4º del artículo 340 estatuye que debe indicarse el objeto de la pretensión, y al referirse a los inmuebles determina que debe indicarse su situación y linderos, indicando que la parte actora se limitó a indicar que el inmueble objeto de la relación arrendaticia es de su propiedad, ni señaló sus linderos y ubicación exacta tal como debe desprenderse del prenombrado documento de condominio del centro comercial. 2.- La cuestión previa del ordinal 7º del citado artículo 346, indicando que existe una condición previa que fue celebrada durante la vigencia del contrato, la cual es que en fecha 7 de marzo de 2017, de manera extrajudicial la empresa CENTRO COMERCIAL LA ALAMEDA y la empresa SHEKINAH BOUTIQUE, C.A., a través de sus representantes legales, acordaron celebrar un nuevo contrato de arrendamiento con un nuevo canon de arrendamiento, debido al pago de todo lo adeudado en el contrato, como se evidencia de los depósitos acompañados para lo cual le fue exigido como condición a los ciudadanos LUIS ALBERTO FIGUEROA y AURIS SALAS ESPEJO que para la celebración de un nuevo contrato debían realizar por adelantado el pago de 5 cánones de arrendamiento que para la fecha del depósito el canon fue estimado en la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000), todo ello sin cumplir con las normas y métodos establecidos para la celebración de un nuevo contrato, lo que a la presente fecha aun no le ha sido firmada un nuevo contrato de arrendamiento. -II- De la subsanación y rechazo a las cuestiones previas Por su parte, la representación judicial de la parte actora, mediante escrito de fecha 23 de mayo del año en curso, dentro del lapso previsto en el artículo 867 en concordancia con el ordinal 2º del artículo 866, ambos del Código de Procedimiento Civil, procedió a subsanar y contradecir las cuestiones previas de la siguiente manera: 1.- En relación a la cuestión previa de defecto de forma prevista en el ordinal 6º del artículo 346, por no llenar el requisito exigido en el ordinal 4º del artículo 340, al no indicar los linderos del inmueble objeto de controversia, procede a subsanarla de la siguiente manera: Señala que el inmueble arrendado se encuentra ubicado en el Centro Comercial Alameda, tiene un área aproximada de 24 metros cuadrados y está signado con el Nº 18, y sus linderos son: Norte: Estructura del Centro Comercial; Sur: Pasillo principal del Centro Comercial; Este: Pasillo de entrada que da a la calle San José; y Oeste: Estructura del Centro Comercial. 2.- Con respecto a la cuestión previa prevista en el ordinal 7º ex artículo 346 expone lo siguiente: Alega el Apoderado de la Parte Demandante, que durante la vigencia del Contrato, de manera extrajudicial la Empresa que represento y los representantes de la Demandada, acordaron celebrar un nuevo contrato de arrendamiento con un nuevo canon, debido al pago de todo lo adeudado, lo anterior es una simple conjetura dada la carencia de argumentos para sostener lo que alega, que en este escrito niego, rechazo y contradigo. Como celebrar un nuevo contrato, cuando la Arrendataria en fecha 15 de Agosto del año 2016 se le comunico que estaba morosa en los pagos, comunicación que fue recibida en la tienda en fecha 17-08-2016, y como celebrar un nuevo contrato cuando se le demando por su insolvencia respecto de los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del año 2016, y en el supuesto negado que hubiera pagado lo adeudado en fecha 7 de Marzo del año 2017, el retardo en el pago de muestra aún más su insolvencia. Para decidir el Tribunal observa: Delimitada de esta forma la incidencia sobre cuestiones previas el Tribunal observa que el artículo 867 del Código de Procedimiento Civil establece que si el demandante no subsana las cuestiones previas a que se refiere el ordinal 2º del artículo 866 o si contradice las cuestiones indicadas en el ordinal 3º del mismo artículo en el plazo señalado (5 días) se concederán ocho días para promover e instruir pruebas, si así lo pidiere alguna de las partes y si las cuestiones o su contradicción se fundaren en hechos sobre los cuales no estuvieren de acuerdo las partes, dictándose la decisión correspondiente en el octavo día siguiente al último de la articulación; es decir, que es necesario para abrir la articulación probatoria en referencia que lo pida alguna de las partes, a diferencia de las cuestiones previas tramitadas conforme al procedimiento ordinario en el cual la articulación probatoria se entiende abierta de pleno derecho, sin necesidad de solicitud de parte, como lo indica el artículo 352. En caso que no hubiere la mencionada articulación, por no solicitarla ninguna de las partes, como lo indica el segundo aparte del citado artículo 867, la decisión debe ser dictada al octavo día siguiente al vencimiento del plazo de cinco días a que se refiere el artículo 351, es decir, al vencimiento del lapso de subsanación o contradicción por parte del demandante. Ahora bien, en el caso bajo estudio se observa que vencido el lapso de subsanación o contradicción de las cuestiones previas en fecha 23 de mayo de 2017, conforme al cómputo de los días de despacho transcurridos en este Tribunal, habiendo sido rechazadas por la parte actora mediante escrito presentado en esa misma fecha, ninguna de las partes solicitó la apertura de la articulación probatoria a que se refiere el mencionado artículo 867, motivo por el cual se procede a dictar la correspondiente sentencia interlocutoria de la siguiente forma: 1.- Con respecto a la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no reunir el requisito exigido en el ordinal 4º del artículo 340, al no señalar los linderos del inmueble objeto de la pretensión, se observa que la parte actora, mediante escrito de fecha 23 de mayo del presente año, procedió a indicar los linderos del local arrendado de la siguiente manera: “…se encuentra ubicado en el Centro Comercial Alameda, tiene un área aproximada de 24 metros cuadrados y está signado con el Nº 18, y sus linderos son: Norte: Estructura del Centro Comercial; Sur: Pasillo principal del Centro Comercial; Este: Pasillo de entrada que da a la calle San José; y Oeste: Estructura del Centro Comercial. Esta subsanación no fue objetada en forma alguna por la parte demandada, motivo por el cual este Tribunal estima subsanada en forma correcta la cuestión previa opuesta. Así se declara. 2.- Con relación a la cuestión previa del ordinal 7 ex artículo 346, es decir, la existencia de una condición pendiente, se observa que la demandada fundamenta esta defensa en que “…en fecha 7 de marzo de 2017, de manera extrajudicial la empresa CENTRO COMERCIAL LA ALAMEDA y la empresa SHEKINAH BOUTIQUE, C.A., a través de sus representantes legales, acordaron celebrar un nuevo contrato de arrendamiento con un nuevo canon de arrendamiento, debido al pago de todo lo adeudado en el contrato, como se evidencia de los depósitos acompañados para lo cual le fue exigido como condición a los ciudadanos LUIS ALBERTO FIGUEROA y AURIS SALAS ESPEJO que para la celebración de un nuevo contrato debían realizar por adelantado el pago de 5 cánones de arrendamiento que para la fecha del depósito el canon fue estimado en la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000), todo ello sin cumplir con las normas y métodos establecidos para la celebración de un nuevo contrato, lo que a la presente fecha aun no le ha sido firmada un nuevo contrato de arrendamiento”. Se evidencia de lo expuesto que la demandada considera que existe una condición pendiente por cuanto las partes acordaron celebrar un nuevo contrato de arrendamiento lo cual no fue cumplido por el arrendador. Sin embargo, estima este Juzgador que la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, o una prórroga o cualquier otra modalidad de duración o vencimiento del contrato es una defensa de fondo que no puede oponerse como cuestión previa, por cuando la condición pendiente a que se refiere el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil tiene como supuesto y se refiere sólo a estipulaciones contractuales de término o condición aun no cumplidas; verbigracia, si el arrendador no cumple con la condición contractual de realizar mejoras al inmueble antes de poner en posesión al arrendatario, éste podría oponer la cuestión previa de condición pendiente al no haber cumplido el arrendador con esa condición contractual (mejoras del inmueble); pero la defensa esgrimida por la demandada se refriere más bien a una defensa perentoria de fondo que debe oponerse como contestación al mérito de la demanda, motivo por el cual esta cuestión previa es improcedente, al no encuadrar en los supuestos fácticos requeridos por el referido ordinal 7º. Así se declara. Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SUBSANADA la cuestión previa de defecto de forma prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada. Así se decide. SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa de condición pendiente prevista en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. Se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida en forma total en la incidencia de cuestiones previas, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, a los cinco (5) días del mes de junio del año dos mil diecisiete (2.017). Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación. El Juez., Dr. Noel Aguirre Rojas La Secretaria Abg. Inocencia Linero de Cárdenas La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.). La Secretaria Abg. Inocencia Linero de Cárdenas