TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, siete de julio de dos mil diecisiete
207º y 158º

ASUNTO : KP02-V-2015-000550

PARTE ACTORA: INVERSIONES A.J.E, C.A, inscrita en fecha 23 de junio de 2004, ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, anotada bajo el Nº 49, Tomo 43-A.

APODERADA PARTE ACTORA: MARITZA RODRIGUEZ GARCÍA, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 25.995, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: TEMILDA DEL CARMEN NUÑEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula identidad N° V-9.177.214, de este domicilio.

APODERADA PARTE DEMANDADA: MARIA VERONICA VARGAS MENDOZA, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 143.869, de este domicilio.

SENTENCIA: DEFINITIVA

MOTIVO: RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA

Vistos con informes de ambas partes.
Se inició el presente proceso por ante el Juzgado Tercero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del Estado Lara, en razón del escrito libelar presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) en fecha 04-03-2015 (fs. 1 al 6 y anexos del 7 al 16), por la abogada Maritza Rodríguez García, actuando como apoderada judicial de la firma mercantil Inversiones A.J.E, C.A, por motivo del juicio Resolución del Contrato de Opción a Compra mediante el cual ejerce su acción en contra de la ciudadana Temilda del Carmen Nuñez. En dicho escrito, la demandante expresó que en fecha 26 de septiembre de 2008, celebró un contrato de opción a compra privado con la ciudadana Temilda del Carmen Nuñez, y que acompañó a la demanda marcado con la letra “B”, y el cual tiene como objeto un inmueble constituido por un terreno y la casa sobre él construida, ubicado en el Conjunto Residencial Villa Paris, Etapa “A”, signada con el N° 20, cuya parcela de terreno tiene una superficie de aproximadamente de ciento cincuenta y cuatro metros cuadrados (154 mts2) y un área aproximada de construcción de ciento ochenta metros cuadrados (180 mts2) cuyos linderos y medidas y demás determinaciones se especificarían en el documento definitivo de venta. Expresó además que el precio de venta fue la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,00), de los cuales serían cancelados de la siguiente manera: SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00) al momento de la reserva y el saldo restante, es decir, la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 680.000,00), serian cancelados según las cuotas mensuales establecidas en el plan de pago anexo en el contrato de opción a compra-venta, los cuales la demandada se comprometió a cumplir. Señaló que en el contrato de opción a compra-venta suscrito, las partes establecieron (Cláusula Séptima) la obligación de la demandada de cubrir los gastos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra-venta; que además establecieron en la Cláusula Novena, que en caso de incumplimiento por parte de la beneficiaria con la cláusula anterior, acarrearía la terminación del contrato de opción a compra-venta, y que en tal caso, la vendedora entregaría a la beneficiaria el dinero cancelado por está, menos el veinte por ciento (20%) de la cantidad dada hasta la fecha de la resolución del referido contrato, monto que fue constituido como una justa indemnización a favor de la vendedora.
En ese sentido, manifestó que la beneficiaria canceló las siguientes cantidades de dinero: el monto de reserva, es decir la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00), así como también, el monto de los Giros Nº 1/18, 2/18, 3/18, 4/18, 5/18, 6/18, 7/18, 8/18, 9/18, 10/18, 11/18, 12/18, 13/18, 14/18, 15/18, 16/18, 17/18 y el Giro Nº 18/18, por un monto de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00), cada uno de ellos, y las cuotas especiales de los Giros Nº 3/18, 6/18, 9/18, 12/18, 15/18 y el Giro Nº 18/18, que además del monto anteriormente mencionado, le correspondía pagar una cuota por un monto de SETENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS TREINTA Y TRES BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 73.333.33), para un total de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000.00), y el saldo restante es decir la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000.00) correspondía al pago de la Ley Política Habitacional, según lo estipulado en el Plan de Pago.
Que por cuanto la demandada manifestó que el saldo restante correspondiente a la Ley Política Habitacional, lo cancelaría con dinero de su propio peculio, su representada procedió a elaborar el documento definitivo de compra-venta, para lo cual la demandada realizó otro abono de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) quedando un saldo deudor de CIENTO TREINTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 139.400,66) que serían cancelados al momento de la firma del documento definitivo de venta. Que por ello la demandada emitió a la orden de su representada, un cheque personal de la cuenta corriente N° 0134-0004-11-0043079581, signado con el N° 45295008, por la cantidad de CIENTO TREINTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 139.400,66) de fecha 27 de Agosto del año 2012, del Banco Banesco, el cual solo fue recibido en fotocopia simple, debido a que su original sería entregado al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta, el cual posteriormente fue presentado en fecha 28 de agosto de 2012, ante el Registro Público del Municipio Palavecino, Cabudare, estado Lara, para ser efectuado el cálculo de la Planilla Única Bancaria y demás trámites correspondientes; que en fecha 31 de agosto de 2012, fue revisado por dicha oficina registral según planilla de recepción de documento Nº 018319, siendo emitida la Planilla Única Bancaria Nº 35900030156, de fecha 17 de Septiembre del año 2012, por un monto de TRES MIL NOVECIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 3.914,40), la planilla de tramite Nº 359.2012.3.2002P, que incluye el pago de Hacienda Pública Municipal, por un monto de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 450.00), de fecha 17 de Septiembre del año 2012. Que igualmente su representada cumplió con la cancelación del pago correspondiente a la Forma 33, que implica la declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas, ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) según planilla Nº 00007353, en fecha 30 de Agosto del año 2012, por un monto de TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES EXACTOS (3.750,00), e igualmente cumplió con la obligación de solicitar la Solvencia Municipal sobre el referido inmueble, signada con el N° 006569, de fecha 29 de octubre de 2012, Solvencia de Pago de Hidrolara, signada con el N° HL-GC-09-2238/2012, de fecha 31 de octubre de 2012, Solvencia de Corpoelec, de fecha 31 de octubre de 2012 y Certificado Electrónico de Solvencia del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales, de fecha 06 de octubre de 2012; que realizó la notificación oportuna a la demandada del monto que debía cancelar por concepto de Gastos de Protocolización y Honorarios Profesionales del documento definitivo de compra-venta, a lo cual, estaba obligada a cancelar de acuerdo a lo establecido en las Cláusulas Séptima y Novena del contrato suscrito por ambas partes. Que tal obligación fue incumplida sin justificación alguna, transcurriendo el lapso de sesenta (60) días de vigencia de las planillas descritas anteriormente, quedando éstas sin efecto, y originando así el derecho de representada a solicitar la resolución del contrato de opción a compra-venta, aplicando la cláusula penal como justa indemnización de los daños y perjuicios causados, motivo por el cual acude a demandar como en efecto lo hace, a la ciudadana TEMILDA DEL CARMEN NUÑEZ, para que convenga o a ello sea condenada en lo siguiente: PRIMERO: En resolver el Contrato de Opción a compra-venta Privado, celebrado entre la beneficiaria y la vendedora, en fecha 26 de Septiembre de 2008, sobre un inmueble constituido por un terreno y la casa sobre el construida, ubicado en el Conjunto Residencial Villa Paris, Etapa A, signada con el Nº 20, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Palavecino del Estado Lara. SEGUNDO: Al pago de la suma de cantidad de CIENTO VEINTIDÓS MIL CIENTO DIECINUEVE BOLÍVARES CON OCHENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs.122.119,86), por concepto de cláusula penal, equivalente al veinte por ciento (20 %) de la suma cancelada por la demandada, es decir, la cantidad de SEISCIENTOS DIEZ MIL QUINIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON TREINTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 610.599,34), como justa indemnización de los daños y perjuicios causados, debido al incumplimiento por parte de la demandada, de conformidad con lo establecido en la cláusula novena del contrato de opción a compra-venta; comprometiéndose a consignar cheque de Gerencia por la cantidad de dinero que le corresponde devolver. TERCERO: Al pago de las costas procesales. Fundamentó su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil y las cláusulas séptima y novena del contrato de opción a compra-venta.
En fecha 12-03-2015 se admitió la anterior demanda y se ordenó citar a la parte demandada.
En fecha 23-03-2015 el alguacil del tribunal de la causa diligenció consignando recibo de citación y compulsa sin firmar manifestando que no pudo practicar la citación personal. Por tal motivo, la apoderada judicial de la parte demandante diligenció en fecha 27-03-2015 solicitando la citación por cartel de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado en fecha 31-03-2015.
A los folios 30, 31, 32 y 33 consta el cumplimiento de las formalidades de consignación, publicación y fijación del cartel de citación de la parte demandada.
Vencido el lapso concedido a la parte demandada para que compareciera a darse por citada, en fecha 20-05-2015 la apoderada judicial de la parte actora diligenció solicitando la designación de defensor ad-litem, lo cual fue acordado en auto de fecha 21-05-2015, designándose al efecto al abogado PEDRO ORLANDO VIVAS, quien, previa notificación, compareció en fecha 02-06-2015 y aceptó el cargo y prestó el juramento de ley.
En fecha 08-06-2015 la apoderada actora diligenció consignando copia del libelo para la respectiva compulsa del defensor ad-litem, la cual fue librada en fecha 12-06-2015, cursando a los folios 42 y 43 su respectiva citación.
Al folio 53 cursa comunicación Nº LAR-F1-2620-2015, de fecha 21-10-2015, emanada de la Fiscalía Primera del Ministerio Publico del estado Lara, mediante el cual solicitó se remitiera copia certificada del expedient715.e; lo cual se acordó en fecha 06-11-2015 remitiéndose la copia solicitada con oficio N° 715.
En fecha 20-07-2015, tanto el defensor ad-litem, Pedro Orlando Vivas, como la parte demandada, ciudadana Temilda del Carmen Nuñez; comparecieron y presentaron escrito de contestación de demanda, las cuales cursa de los folios 44 al 46 y del 47 al 40, respectivamente.
En fecha 23-07-2015, el Tribunal de la causa dictó auto mediante el cual abrió el lapso de pruebas y vista la comparecencia de la ciudadana Temilda del Carmen Nuñez, se relevó de su cargo al defensor ad litem abogado Pedro Orlando Vivas.
En fecha 11-11-2015 diligenció la abogada MARIA VERONICA VARGAS MENDOZA y consignó instrumento poder otorgado por la parte demandada.
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes promovieron las suyas, las cuales se admitieron a sustanciación salvo su apreciación en la definitiva, evacuándose en su oportunidad las testimoniales de GLEDYS MAR MARTOS SANCHEZ (f. 139).
Vencido el lapso de evacuación de pruebas, en fecha 02-03-2016 se dictó auto mediante el cual se fijó el lapso para presentar informes conforme lo dispone el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil, cursando a los folios 142 al 152 los respectivos escritos de ambas partes.
Presentados los respectivos informes, por auto de fecha 30-03-2016 se advirtió de la apertura del lapso para que las partes realicen observaciones a los informes de su contraria, cursando a los folios 158 al 162, los respectivos escritos.
En fecha 22-07-2016 el tribunal de la causa dictó sentencia definitiva, declarando con lugar la demanda, declarando resuelto el contrato de opción a compra venta celebrado y a reintegrar la suma de dinero consignada por la demandada, previa deducción de la cláusula penal.
Contra dicha decisión la parte demandada ejerció recurso de apelación en fecha 11-08-2016, la cual se oyó en fecha 21-09-2016; correspondiendo el turno de la distribución al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, quien en fecha 24-02-2017 procedió a dictar sentencia definitiva, declarando con lugar la apelación ejercida por la parte demandada, y anulando el fallo dictado en razón de la no evacuación de la prueba de informes promovida por la misma y admitida por el tribunal de la causa.
En razón de ello, en fecha 15-03-2017 el referido Juzgado Superior remitió el asunto al tribunal de la causa, quien en fecha 20-03-2017 se inhibió de continuar conociendo el asunto en razón de haber emitido opinión al fondo; razón por la cual se remitió el expediente a la URDD para su distribución, correspondiendo su conocimiento a este Tribunal, siendo recibido el mismo en fecha 31-03-2017 y abocándose a la misma.
A los folios 221 al 224 consta la respectiva notificación de las partes acerca del abocamiento del suscrito.
En fecha 27-04-2017 la apoderada judicial de la parte demandada solicitó sea evacuada la prueba de informes promovida y admitida y que se solicitara a la entidad bancaria BANESCO BANCO UNIVERSAL la información en cuestión.
En fecha 28-04-2017 y vencido el lapso de abocamiento sin que ninguna de las partes ejerciera su derecho de recusar al suscrito, este Tribunal, dando cumplimiento a lo ordenado por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Tránsito del estado Lara, ordenó la evacuación de la prueba admitida por el tribunal de la causa, ordenando oficiar a la entidad bancaria BANESCO BANCO UNIVERSAL y por aplicación analógica del artículo 402 del Código de Procedimiento Civil fijó un lapso de evacuación para la referida prueba de quince días de despacho; librándose oficio N° 2017-268. Asimismo, se advirtió que vencido dicho lapso se procedería a la fijación de informes con respecto a dicha prueba.
En fecha 18-05-2017 la alguacil del tribunal diligenció dejando constancia de haber entregado la respectiva comunicación a la entidad financiera respectiva.
Por auto de fecha 23-05-2017 se fijó oportunidad para el acto de informes conforme lo dispone el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 13-06-2017 se agregó la información requerida a la entidad financiera BANESCO BANCO UNIVERSAL.
A los folios 11 al 24 de la segunda pieza del expediente, cursan los informes de las partes y por auto de fecha 15-06-2017 se abrió lapso para que las partes realicen observaciones a los informes de su contraria, cursando a los folios 26 al 31, los respectivos escritos.
Por auto de fecha 28-06-2017 se advirtió a las partes de la apertura del lapso para dictar sentencia conforme lo dispone el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil.
Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia definitiva en la presente causa, este Tribunal pasa a hacerlo y para ello observa lo siguiente:

DE LOS ALEGATOS DE LA DEMANDANTE
Expuso la parte demandante en su libelo de demanda que la firma mercantil INVERSIONES A.J.E, C.A., en fecha 26 de septiembre de 2008, celebró un contrato de opción a compra privado con la ciudadana TEMILDA DEL CARMEN NUÑEZ, el cual acompañó en original marcado con la letra “B”, sobre un inmueble constituido por un terreno y la casa sobre él construida, ubicado en el Conjunto Residencial Villa Paris, Etapa “A”, signada con el N° 20, cuya parcela de terreno tiene una superficie de aproximadamente de ciento cincuenta y cuatro metros cuadrados (154 mts2) y un área aproximada de construcción de ciento ochenta metros cuadrados (180 mts2) cuyos linderos y medidas y demás determinaciones serían especificados en el documento definitivo de compra venta.
Expresó además que el precio de venta fue la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs 750.000,00), de los cuales serían cancelados SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs 70.000,00) al momento de la reserva y el saldo restante, es decir, la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 680.000,00), según las cuotas mensuales establecidas en el plan de pago que se encuentra anexo en el contrato de opción a compra-venta, los cuales la demandada se comprometió a cumplir.
Indicó que recibió el pago correspondientes al monto de reserva, es decir la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (BS 70.000,00), así como también, lo correspondiente a los Giros Nº 1/18, 2/18, 3/18, 4/18, 5/18, 6/18, 7/18, 8/18, 9/18, 10/18, 11/18, 12/18, 13/18, 14/18, 15/18, 16/18, 17/18 y el Giro Nº 18/18, por un monto de CINCO MIL BOLÍVARES (5.000,00), cada uno de ellos, y las cuotas especiales de los Giros Nº 3/18, 6/18, 9/18, 12/18, 15/18 y el Giro Nº 18/18, que además del monto anteriormente mencionado, le correspondía pagar una cuota por un monto de SETENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS TREINTA Y TRES BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs.73.333.33), para un total de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000.00), y el saldo restante es decir la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES Exactos (Bs. 150.000.00) correspondía al pago de la Ley Política Habitacional, según lo estipulado en el Plan de Pago.
Esgrimió que la demandada manifestó su voluntad de no querer solicitar la Ley Política Habitacional, sino que efectuaría el pago del saldo restante con dinero proveniente de su propio peculio, realizando en ese mismo momento, un abono de DIEZ MIL QUINIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON TREINTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 10.599,34), quedando un saldo deudor por el precio total de la venta de CIENTO TREINTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 139.400,66), que serían cancelados al momento de la firma del documento definitivo de compra-venta ante el respectivo Registro Público.
Arguyó que el contrato de opción a compra-venta, en su Cláusula Séptima, se estableció la obligación de la beneficiaria de cubrir los gastos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra-vena, y en la Cláusula Novena, que en caso de incumplir la beneficiaria con la cláusula anterior, acarrearía la terminación del contrato de opción a compra-venta, y que en tal caso, la vendedora entregaría a la beneficiaria el dinero cancelado por está, menos el veinte por ciento (20%) de la cantidad dada hasta la fecha de la resolución del referido contrato, monto que fue constituido como una justa indemnización a favor de la vendedora.
Señaló además que por cuanto la demandada, había acordado cancelar el saldo restante correspondiente a la Ley Política Habitacional, con dinero de su propio peculio, su representada procedió a elaborar el documento definitivo de compra-venta, para lo cual la demandada emitió a la orden de la firma mercantil, un cheque Personal de la Cuenta Corriente Nro. 0134-0004-11-0043079581, signado con el N° 45295008, por la cantidad de CIENTO TREINTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 139.400,66) de fecha 27 de agosto del año 2012, del Banco Banesco, el cual solo fue recibido en fotocopia simple, debido a que su original sería entregado al momento de la Protocolización del documento definitivo de compra-venta, el cual posteriormente fue presentado en fecha 28 de agosto de 2012, ante el Registro Público del Municipio Palavecino, Cabudare, estado Lara, para ser efectuado el cálculo de la Planilla Única Bancaria y demás trámites correspondientes; que en fecha 31 de agosto de 2012, fue revisado por dicha oficina registral según planilla de recepción de documento Nº 018319, siendo emitida la Planilla Única Bancaria Nº 35900030156, de fecha 17 de septiembre del año 2012, por un monto de TRES MIL NOVECIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 3.914,40), la planilla de tramite Nº 359.2012.3.2002P, que incluye el pago de Hacienda Pública Municipal, por un monto de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 450.00), de fecha 17 de septiembre del año 2012.
Por tanto -continua aduciendo- manifiesta que cumplió con la cancelación del pago correspondiente a la Forma 33, que implica la declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas, ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) según planilla Nº 00007353, en fecha 30 de agosto del año 2012, por un monto de TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES EXACTOS (3.750,00), e igualmente cumplió con la obligación de solicitar la Solvencia Municipal sobre el referido inmueble, signada con el N° 006569, de fecha 29 de octubre de 2012, Solvencia de Pago de Hidrolara, signada con el N° HL-GC-09-2238/2012, de fecha 31 de octubre de 2012, Solvencia de Corpoelec, de fecha 31 de octubre de 2012 y Certificado Electrónico de Solvencia del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales, de fecha 06 de octubre de 2012; que realizó la notificación oportuna a la demandada del monto que debía cancelar por concepto de Gastos de Protocolización y Honorarios Profesionales del Documento Definitivo de compra-venta, a lo cual, estaba obligada a cancelar de acuerdo a lo establecido en las Cláusulas Séptima y Novena del contrato suscritos entre las partes, obligación que fue incumplida sin justificación alguna, transcurriendo el lapso de sesenta (60) días de vigencia de las planillas descritas anteriormente, quedando éstas sin efecto, y originando así el derecho para demandar la resolución del contrato de opción a compra-venta, aplicando la cláusula penal como justa indemnización de los daños y perjuicios causados, motivo por el cual demanda formalmente a la ciudadana TEMILDA DEL CARMEN NUÑEZ, para que convenga o a ello sea condenada en lo siguiente: PRIMERO: En resolver el Contrato de Opción a compra-venta Privado, celebrado en fecha 26 de septiembre de 2008, sobre un inmueble constituido por un terreno y la casa sobre el construida, ubicado en el Conjunto Residencial Villa Paris, Etapa A, signada con el Nº 20, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Palavecino del Estado Lara; SEGUNDO: Al pago de la suma de cantidad de CIENTO VEINTIDÓS MIL CIENTO DIECINUEVE BOLÍVARES CON OCHENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 122.119,86), por concepto de cláusula penal, equivalente al veinte por ciento (20 %) de la suma cancelada por la demandada, es decir, la cantidad de SEISCIENTOS DIEZ MIL QUINIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON TREINTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 610.599,34), como justa indemnización de los daños y perjuicios causados, debido al incumplimiento por parte de la demandada, de conformidad con lo establecido en la cláusula novena del contrato de opción a compra-venta; comprometiéndose a consignar cheque de Gerencia por la cantidad de dinero que le corresponde devolver. TERCERO: Al pago de las costas procesales. Fundamentó su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil y las cláusulas séptima y novena del contrato de opción a compra-venta.

DE LOS ALEGATOS DE LA DEMANDADA
Se tiene que, en la oportunidad procesal correspondiente, vale decir, el 20 de julio de 2015, comparecieron por ante el tribunal de la causa el abogado PEDRO ORLANDO VIVAS M., en su carácter de defensor ad-litem de la parte demandad; y la ciudadana TEMILDA DEL CARMEN NUÑEZ DE MATERAN, debidamente asistida de abogada, a fin de presentar escrito de contestación de demanda; en razón de ambas comparecencias y por cuanto el escrito presentado por la propia demandada presenta más y mejores argumentos de hecho para ejercer su defensa, es por lo que se aprecian los alegatos esgrimidos por la propia demandada en el referido escrito que cursa a los folios 47 al 50. En dicho escrito, la demandada manifestó lo siguiente:
Que en fecha 26 de septiembre de 2008, celebró un contrato de promesa bilateral de Opción a Compra Venta, con la empresa INVERSIONES A.J.E. C.A., sobre un inmueble ubicado en Tarabana, Sector la Uveda en la Jurisdicción del Municipio Palavecino del estado Lara, en el conjunto residencial Villa Paris “A”, casa signada con el N° 20, la cual tiene una superficie aproximada de ciento ochenta metros cuadrados (180 mts2); que el precio de dicho inmueble estipulado en el contrato fue de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,00), de los cuales hizo entrega al momento de la firma del mismo, la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00), siendo cancelados posteriormente la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 530.000,00), en pagos escalonados mediante depósitos bancarios, efectuados en la cuenta N° 01340326173263034065 de la entidad bancaria Banesco Banco Universal, lo que sumado alcanza un monto de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00) quedando solo pendiente la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), que serían cancelados mediante Ley de Política Habitacional al momento de la protocolización definitiva del documento de compra-venta, tal y como se encuentra establecido en el plan de pago acordado y suscrito.
Manifestó que el tiempo estipulado para el cumplimiento de dicho contrato fue de doscientos cuarenta (240) días hábiles, pudiendo ser prorrogados por dos (2) veces que equivalen a setecientos veinte (720) días hábiles, contados a partir del 8 de mayo de 2007, tal como lo establece la cláusula séptima de la opción a compra; que dicho lapso así como la prórroga del mismo, se cumplió el 19 de marzo de 2010; que vencido dicho lapso ha intentado por diversas vías, la entrega del inmueble; que ha activado la vía administrativa por ante el INDEPABIS, donde en audiencia de conciliación, los representantes legales de la empresa admiten que no han sido entregados los inmuebles debido a que las viviendas no se encontraban aptas para su entrega. Así mismo mencionó que luego de accionar dicha vía le fue negado el acceso tanto al conjunto residencial, como a la vivienda, privándosele de realizar modificaciones y mejoras dentro de dicho inmueble. Por tal motivo consideró que tal hecho fue una discriminación hacia su persona debido a que en el conjunto residencial existen opcionantes a los cuales si se les ha permitido tanto el acceso como la realización de modificaciones y mejoras a sus inmuebles.
Indicó que el día 27 de agosto de 2012, fue notificada de la elaboración para la posterior protocolización del documento definitivo de venta; que se comunicó con la representante legal de los demandantes con la finalidad de ultimar los detalles de los recaudos y la cancelación del monto restante respectivo al último giro a cancelar al momento de la realización de dicho documento, y que luego de ese encuentro no fue contactada para la firma del mismo.
Señaló que se comunicó con la representante legal de los demandantes, la cual –arguye- le informó que tenía que hablar con sus jefes, y que los mismo no se encontraban en el país; que la deuda que quedaba como saldo restante para la cancelación total del inmueble la canceló el día 10 de octubre de 2014, mediante deposito Nº 0004382564, en la cuenta 0134-0326-17-3263034065 a nombre de INVERSIONES AJE, C.A, por un monto de Bs. 139.3999,99; que se comunicó con dicha empresa para que tramitara la entrega de la vivienda, pero como respuesta obtuvo que debía cancelar la plusvalía que había tomado el inmueble, lo cual, -señala- era una injusticia por cuanto fue la empresa INVERSIONES AJE quien incurrió en la mora y en el incumplimiento del lapso de entrega del inmueble.
Expresó que al no haber obtenido una respuesta satisfactoria y oportuna ejerció la vía administrativa por ante el Ministerio Popular de Habitad (sic) y Vivienda, con el fin de que sirviera como mediador y arbitro para que se materializara la entrega de la vivienda, llevándose a cabo la audiencia de mediación el 30 de junio de 2015, en la cual la ciudadana apoderada Maritza Rodríguez García asistió en representación de la Empresa Inversiones A.J.E., donde no informó sobre la presente acción y ocultó información sobre la misma, y en cambio solicitó una nueva fecha de audiencia.
Alegó que la relación contractual se realizó de una manera anómala debido a que efectivamente existió cierto retraso en la cancelación de algunos giros pero la empresa INVERSIONES AJE cobró intereses moratorios sobre dichos giros; que dicho retraso se originó debido a la mora de la entrega del bien; que no recibió respuesta acerca de la fecha de protocolización del documento definitivo de venta; que le fue solicitado el pago de la plusvalía que había tomado la vivienda hasta la presente fecha; que tomó la decisión de cancelar el último giro pendiente para el pago total del inmueble, aun y cuando dicho pago estaba pactado a ser cancelado para el momento de la referida protocolización de la venta definitiva por ante el respectivo registro; que dicho pago se efectuó el día 10 de octubre de 2014, mediante deposito Nº 0004382564, en la cuenta 0134-0326-17-3263034065 a nombre de INVERSIONES AJE, C.A, por un monto de Bs. 139.3999,99; que la empresa Inversiones A.J.E, tuvo conocimiento del mismo y no hizo ningún tipo de señalamiento de que el mismo se efectuó de forma extemporánea, ya que este debía hacerse al momento del otorgamiento del documento de venta definitiva, para lo cual nunca fue llamada. Finalmente agregó que dicha vivienda se encuentra cancelada en su totalidad desde octubre del año 2014, y es por tal motivo que contradice totalmente los alegatos de la parte actora.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES
Planteada en estos términos la litis entre las partes, se tiene que a fin de dar cumplimiento a la exigencia contenida en los artículos 506 y 1.354 del Código Civil, las partes promovieron las siguientes probanzas, a saber:

Pruebas de la parte actora:
Durante el curso del proceso y a fin de demostrar sus respectivas afirmaciones, se tiene que la demandante promovió las siguientes pruebas:
En este sentido, se observa que la parte demandante para demostrar sus respectivas afirmaciones de los hechos, promovió conjuntamente con el escrito libelar las siguientes pruebas:
1) Junto con el libelo y marcado con la letra “B”, promovió original de contrato privado de opción a compra venta, (fs. 10 al 16) suscrito por la empresa INVERSIONES AJE C.A y la demandada, ciudadana TEMILDA DEL CARMEN NUÑEZ. Ahora bien, al tratarse de un instrumento privado celebrado entre las partes y al haberse opuesto a la demandada y al haber ésta guardado silencio, se declara reconocido a tenor de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Y del mismo se tiene que efectivamente entre las partes se celebró un contrato de opción de compra-venta sobre un inmueble, constituido por la casa N° 20 del Conjunto Residencial Villas Paris “A”, la cual tiene una superficie aproximada de ciento cincuenta y cuatro metros cuadrados (154 M2) y un área aproximada de construcción de ciento ochenta metros cuadrados (180 m2), fijándose como valor de la venta la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,00,oo), de los cuales la demandada entregó en dicho acto la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00), y el resto, es decir, la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 680.000,00), serian cancelados en las cuotas mensuales establecidas según plan de pago (f. 16) anexo al referido contrato. Y así se establece.
2) Junto con el escrito de promoción de pruebas y marcada con la letra “C”, promovió documento original de compra venta (fs. 122 al 125), presentado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino, en fecha 28 de agosto de 2012, para ser entregado en fecha 10 de septiembre de 2012, según original de Planilla de Recepción N° 018319. En cuanto a este medio probatorio, este Tribunal le confiere pleno valor probatorio, por tratarse de un original de un documento que no fue desconocido oportunamente, quedando demostrado que el documento relativo a la venta definitiva del Inmueble objeto de este litigio, fue presentado por la parte actora para su cálculo ante el Registro, del cual se puede apreciar en la Planilla de Recepción N° 018319, emitida por el Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino, estado Lara, que su protocolización se encontraba pendiente por consignar “PLANILLA SENIAT 0.5%”, y así se establece; y del cual la demandante -como vendedora- tenía la obligación de presentarlo a fin de cumplir su obligación de transmitir la propiedad con el otorgamiento del documento definitivo de venta. Y así se establece.
3) Promovió con su escrito de pruebas y marcado con la letra “D”, copia simple del cheque de Banesco Banco Universal (f. 126), signado con el Nro. 45295008, emitido contra la cuenta corriente nro. 0134-0004-11-0043079581 cuya titular es la ciudadana TEMILDA DEL CARMEN NUÑEZ, librado a favor de la empresa INVERSIONES AJE C.A , por un monto de CIENTO TREINTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 139.400,66) de fecha 27 de agosto de 2012. Ahora bien, aun cuando dicha documental se trata de una copia simple de un documento que no encuadra en ninguno de los supuestos previstos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pues no se trata de una copia simple de un documento público, ni de un documento privado reconocido o tenido legalmente por reconocidos y por tanto no podría tenerse como fidedigna su contenido; sin embargo, el mismo es apreciado por este juzgador como un indicio, pues el mismo guarda correspondencia con las afirmaciones esgrimidas por la demandante, en el sentido de señalar que la demandada libró un cheque N° 45295008, contra la cuenta corriente de la demandada signada con el N° 0134-0004-11-0043079581 a nombre de la demandante y por el saldo del precio pendiente por pagar, esto es por la suma de CIENTO TREINTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES CON SESENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 139.400,66); cheque que sería entregado a la demandante al momento de la firma del documento definitivo de venta; lo cual guarda correspondencia con la documental valorada en el punto anterior y de las cuales la parte demandada guardó silencio absoluto. Por tal motivo, como indicio, se puede inferir la forma en que la demandada cancelaría el saldo del precio al momento de firmar el documento definitivo.
4) Promovió en su escrito de pruebas y marcado con la letra “E” Planilla Única Bancaria (f. 127), elaborada por el respectivo Registro en fecha 17 de septiembre de 2012, Planilla N° 35900030156, N° de Control 177-0725-0764 (3), por la cantidad de Bs 3.914,40; MARCADO “F” Solicitud de Tramite Nro. 359.2012.3.2002P (f. 128), en fecha 17 de septiembre de 2012 donde se establece el monto del impuesto a ser cancelado a la Hacienda Pública Municipal. Las anteriores documentales, son apreciadas por este Tribunal como instrumentos públicos administrativos. Ahora bien, de su contenido, se evidencia que la promovente realizó las diligencias pertinentes para obtener las respectivas planillas de pago por concepto de emolumentos e impuestos que debían ser cancelados por la compradora, hoy demandada, y que no están canceladas. Así se establece.
5) Promovió en su escrito de pruebas y marcado con la letra “G” original de Notificación de la Relación de Gastos para la Protocolización del documento definitivo de venta de fecha 18 de septiembre de 2012, dirigida a la ciudadana TEMILDA DEL CARMEN NUÑEZ DE MATERAN (f. 129). Ahora bien, en dicha comunicación se evidencia que existe un sello húmedo de “RECIBIDO” de fecha “19 SEP 2012”, debidamente firmado; y respecto de la cual la parte demandada guardó silencio; aunado a ello la propia demandada manifiesta en su contestación que en fecha 27 de agosto de 2012 fue notificada para la elaboración para la posterior protocolización del documento definitivo de venta por ante el Registro respectivo; lo cual guarda correspondencia y relación con la ilación hilvanada por la demandante; por lo que se declara reconocida dicha notificación por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. De tal suerte que de dicha instrumental, se desprende que la demandada tenía conocimiento del otorgamiento de la venta y del monto de los gastos que debía satisfacer para el otorgamiento del documento definitivo de venta. Así se establece.
6) Promovió en su escrito de pruebas y marcado con la letra “H” Planilla Original de Declaración y Pago de Enajenación de Inmuebles para personas naturales y jurídicas (forma 33) (fs. 130 y 131), Nro F-2011 Nro 00007353, debidamente cancelada por INVERSIONES AJE C.A en fecha 30 de agosto de 2012, por ante el Banco Industrial de Venezuela, por la cantidad de Bs. 3.750,00; MARCADA “I” original de Solvencia Municipal Nro.006569 (f. 132), expedida por la Alcaldía del Municipio Palavecino, en fecha 29 de octubre de 2012, vigente hasta el 31 de diciembre de 2012 perteneciente a la casa A-20 del Conjunto Residencial Villa Paris, etapa A; MARCADA “J” copia de constancia de Solvencia de Pago de Hidrolara Nro. HL-GC-09-2238/2012 (f. 133); MARCADA “K” original de constancia de solvencia de servicio Eléctrico, expedida por la empresa Corpoelec (f. 134), de fecha 31 de octubre de 2012, correspondiente a la casa A-20 del conjunto Residencial Villa Paris, etapa A; y MARCADA “L” copia simple de certificado electrónico de Solvencia del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales de INVERSIONES AJE C.A (f. 132) de fecha 20 de noviembre de 2012. Ahora bien, siendo que las instrumentales en cuestión encuadran dentro de los medios probatorios denominados documentos públicos administrativos, los cuales no fueron impugnados oportunamente, quien aquí decide le confiere valor probatorio como demostrativo de que la parte demandante cumplió con la obligación de redactar y presentar oportunamente el documento de compra venta con todos los recaudos exigidos por el Registro Público, y así se establece.

Pruebas de la parte demandada:
De manera antagónica y a fin de demostrar la verdad de sus afirmaciones, la parte demandada, por intermedio de su apoderada judicial, presentó escrito mediante el cual promovió los siguientes medios probatorios:
1) Promovió marcado con la letra “A” copia simple de Contrato de Opción a compra venta, (fs. 72 al 79) celebrado entre la demandada y la empresa INVERSIONES AJE C.A representada en ese acto por los ciudadanos Jorge Kharrak y Elias Khorrak. Ahora bien, de dicha instrumental se observa, en primer lugar, que no se encuentra suscrita por uno de los representantes de la parte demandante; en segundo lugar, no se trata de un documento público, privado reconocido ni tenido legalmente por reconocido, conforme lo exige el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por lo que no puede ser apreciado como tal. Sin embargo, de la lectura del contenido del texto que contiene dicha copia, con la original producida por la demandante y la cual se declaró reconocida judicialmente, se tiene que se refiere a la misma convención; por lo que se aprecia la misma como indicio y adminiculada a las argumentaciones realizadas por las partes y a la convención original suscrita, se tiene que la misma se refiere a la relación contractual existente entre las partes y ya analizada con anterioridad. Así se establece.
2) Promovió marcados con las letras “B” hasta la letra “P” copias de vouchers, recibos de pago emitidos por la demandante y letras de cambio. Ahora bien, las copias antes mencionadas no fueron impugnadas por la parte demandante. Sin embargo, las mismas no encuadran en ninguno de los supuestos a que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que no se puede considerar como fidedigno su contenido. A pesar de ello, la presente pretensión no versa sobre la falta de pago de alguna cuota o giro pendiente, por lo que, poco aportaría a la decisión de la presente pretensión el hecho que sean copias u originales, pues, su contenido o el objeto de promoción resulta manifiestamente impertinente, razón por la cual se desechan tales instrumentales.
3) Promovió marcado con la letra “Q” Copia Simple de acta de conciliación ante la sala de conciliación y arbitraje del INDEPABIS LARA, previa denuncia Nº 4604-10 (fs. 78 y 79; y 95 y 96), suscrita por el ciudadano Wilmer Alberto Salazar, en su condición de representante de la Empresa INVERSIONES AJE C.A; dicha documental se trata de una copia de un documento público administrativo, la cual no fue impugnada por la parte demandante y que por aplicación analógica del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno su contenido. Ahora bien, dicha instrumental fue promovida por la parte demandada a fin de demostrar que para el 09 de febrero de 2011 la parte demandante no había entregado la casa objeto de negociación y que la vendedora cobraba intereses de mora sobre los giros cancelados con retardo. Tal objeto no aporta nada útil al presente proceso, pues la misma en nada enerva o demuestra el cumplimiento de la demandada de haber cancelado los gastos correspondientes para la protocolización del documento definitivo de venta; pues, en caso de mora de la demandante en la entrega del bien objeto de venta, ha debido intentar alguna acción judicial tendente a satisfacer tal pretensión. Por lo que se desecha tal instrumental por ser manifiestamente impertinente.
4) Promovió marcado con la letra “R” Copia Simple del expediente KP02-V-2011-2529 (fs. 97 al 112), sustanciado por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. Dicha instrumental no fue impugnada por la parte demandante por lo que por mandato del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno su contenido. Ahora bien, la demandada promueve tal documental para demostrar que la demandante incumplió de manera inequívoca con la cláusula séptima del contrato que las vinculada; sin embargo, de las referidas copias promovidas por la demandada se observa que la referida causa finalizó mediante perención de la instancia declarada en fecha 29 de enero de 2013, por lo que los hechos constitutivos de la pretensión que planteó en el referido proceso no pueden ser tenidos por válidos y definitivos por no existir un pronunciamiento de fondo en dicho proceso, ni mucho menos haber sido sometidos a control por parte de la demandada en ese proceso; ni menos aún, ser tales argumentaciones los hechos que deben servir de base a la decisión de la presente causa, pues -se insiste- el motivo de la pretensión versa sobre la resolución del contrato que vincula a las partes en razón de la falta de pago los gastos correspondientes a la protocolización del documento definitivo de venta; por lo que se desecha tal medio probatorio por ser manifiestamente impertinente, y así se establece.
5) Promovió marcado con la letra “S” Copia Simple de Acción Administrativa presentada por ante el Ministerio Popular Ecosocialista, Habitad (sic) y Vivienda (fs. 113 al 115) de fecha 13 de mayo de 2015; Marcado “T” copia simple del Acta de convenio la cual se llevó a cabo en la sede del Ministerio Popular Ecosocialista, Habitad (sic) y Vivienda en fecha 30 de Junio de 2015; y Marcado “U” Copia Simple del Acta Convenio la cual se llevó a cabo en la sede del ministerio Popular Ecosocialista, Habitad y Vivienda en fecha 21 de Julio de 2015. Dichas documentales versan sobre actuaciones realizadas ante un funcionario público, las cuales no fueron impugnadas por la parte demandante, por lo que de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno su contenido. En relación a tales probanzas, se tiene que la demandada las promueve con el objeto de demostrar que no fue llamada a realizar el trámite respectivo; ha tratado de agotar por todos los medios la resolución del conflicto y no ha sido posible la entrega del inmueble; que no fue puesta en conocimiento y que no tuvo conocimiento de la negociación o gastos que debía cancelar. Con respecto a tales documentales, este tribunal observa que la misma versa sobre situaciones que no guardan relación directa con la presente pretensión, pues pese a que la representación legal de la demandada aduce que en el acta convenido de fecha 21 de julio de 2015 desconoce en su totalidad la notificación efectuada para los gastos de protocolización de fecha 18 de septiembre de 2012, se tiene que la misma le fue opuesta en original y la demandada guardó absoluto silencio, por lo que, en los términos promovidos, nada útil aportan tales documentales a las defensas esgrimidas por la demandada, por lo que se desechan por ser impertinentes. Así se establece.
6) Promovió marcado con la letra “V” copia simple de informe médico emitido por la Clínica Santa Fe, C.A; con el cual se pretende evidenciar que la demandada ha sido sometida a tanto estrés durante todo este tiempo que el día que tuvo acceso al presente expediente y al revisar la presente acción fue sometida a una operación Quirúrgica de Apendicitis. Con respecto a la referida documental, se observa que la misma es una documental que no encuadra en ninguno de los supuestos previstos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por otro lado, para el caso de haber traído a los autos la original, la misma debería ser ratificada por el tercero que las emitió conforme lo consagra el artículo 431 eiusdem; y -en otro orden de ideas- se tiene que el objeto de la promoción no guarda relación alguna con el thema decidendum de la presente causa, puesto que en nada enerva la acción, ni mucho menos forma parte de la contención el estado de salud de la demandada; pues caso distinto sería si la demandada pretendiese por vía reconvencional el pago de un daño moral que alegue haber sufrido; por lo tanto se desecha dicha documental por ser manifiestamente impertinente. Así se decide.
7) Promovió la testimonial de la ciudadana Gledys Martos Sánchez, la cual rindió declaración en fecha 18-01-2016 (f.139). Con respecto a la deposición rendida por la mencionada testigo, este juzgador observa que el interrogatorio realizado por la apoderada judicial de la demandada versó sobre si conocía a la demandada; el tiempo que la conocía; la relación; de la cual se evidenció que la testigo tiene una relación de dependencia laboral de la demandada. De igual forma se aprecia que la promovente trató de demostrar que la testigo, como trabajadora de la demandada, era la encargada de recibir cualquier comunicación y que nunca recibió comunicación alguna relacionada con el inmueble objeto de contrato. Por su parte, el apoderado judicial de la demandante, al realizar sus repreguntas, trató de hacer ver si la testigo tenía conocimiento de la negociación efectuada; sobre la entrega de la copia del cheque por parte de la demandada relativo al saldo del precio adeudado; y la dirección fijada en el contrato suscrito entre las partes. Ahora bien, con respecto a la declaración rendida por la referida testigo, este tribunal, adminiculando sus dichos con el resto de las probanzas aportadas al proceso, tal y como lo exige el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, procede a desechar dicha declaración por considerar que la testigo es inhábil dado el nexo de dependencia laboral que ostenta con la demandada; así, tal condición se deriva de lo dispuesto en el artículo 479 del Código de Procedimiento Civil el cual dispone:

Artículo 479.-Nadie puede ser testigo en contra ni a favor de sus ascendientes o descendientes o de su cónyuge. El sirviente doméstico no podrá ser testigo ni a favor ni en contra de quien lo tenga a su servicio.

Aun cuando la testigo no es sirviente doméstico de la demandada, si se puede advertir la relación de dependencia económica; con lo cual, se pueda apreciar que pueda estar contaminado al testimonio que la misma pueda rendir. Aunado a ello, resulta pertinente acotar lo dispuesto en el artículo 1.387 del Código Civil que dispone:

Artículo 1.387.- No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares. Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares.
Queda, sin embargo, en vigor lo que se establece en las leyes relativas al comercio.

De manera que, existiendo una convención que regula la relación jurídica entablada entre las partes, la propia ley proscribe la prueba testimonial para demostrar la existencia de una convención o lo contrario que ella misma contenga y que se encuentre documentada en un instrumento público o privado, como lo es el caso de autos. De tal suerte que la testimonial promovida es manifiestamente ilegal, dada la prohibición que el legislador previó, por lo tanto los dichos rendidos por la ciudadana Gledys Martos Sánchez no se valoran; ni mucho menos pueden demostrar el objeto de la promovente en el sentido de demostrar que nunca firmó, ni recibió ningún documento relativo a la notificación de gastos de protocolización de la vivienda objeto de esta acción, pues tal medio no resulta el idóneo para demostrar tal circunstancia; más aún que entraría en contradicción con la consecuencia jurídica que enerva de la propia ley, ante el silencio guardado por la demandada al habérsele opuesto la comunicación promovida por la demandante y cursante al folio 129; por lo que se desechan sus dichos y así se decide.
8) Promovió la demandada PRUEBA DE INFORMES, conforme lo dispone el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. En ese sentido, este Tribunal, por mandato del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Tránsito del estado Lara, evacuó la prueba informativa admitida por el tribunal de la causa. Al respecto, en fecha 28-04-2016, bajo el N° 2017-268, se ordenó oficiar a la entidad bancaria BANESCO BANCO UNIVERSAL y se requirió la siguiente información.
Si el día 07 de octubre de 2014, fue realizado el depósito nº 0004382564, Numero de cuenta 0134-0326-173263034065 a nombre de INVERSIONES AJE C.A, por la cantidad de 139.399,99 en la agencia COD AGENCIA BANESCO (3819), proveniente de la cuenta 0115-0042-11-1002831100, Cheque Banco Exterior Nº 89057929, titular de la cuenta Nombre AGROSERVICIOS LOS TRES MONTES, C.A rif J-40105066-2.

Con respecto a tal prueba, se tiene que cursa a los folios 08 y 09 de la segunda pieza, la información requerida y por la cual se puede constatar lo siguiente: Que el día 07 de octubre de 2014, en la cuenta 0134-0326-17-3263034065 a nombre de INVERSIONES AJE C.A, fue realizado un depósito con la planilla N° 1114382564, por la cantidad de 139.399,99 monto originado del cheque serial 89057929 correspondiente a la cuenta 0115-0042-11-1002831100, del Banco Exterior. Ahora bien, la demandada, al momento de promover tal medio no indica el objeto que pretende con la misma. Sin embargo, pese a que la demandante no se opuso a su admisión, de las argumentaciones esgrimidas por la demandada en su contestación, sus informes y observaciones, se puede colegir que lo que pretende demostrar es que como compradora canceló el saldo deudor del precio pendiente por cancelar. Dada las condiciones que anteceden y la forma en que quedó trabada la litis, este tribunal observa que tal medio probatorio resulta manifiestamente impertinente, puesto que la presente causa versa sobre una acción resolutoria donde la demandante, en su condición de vendedora, alega el incumplimiento de la demandada en lo relativo a su obligación de pagar los gastos pertinentes a la protocolización del documento definitivo de venta que, tal y como se analizó anteriormente, le fue notificada en fecha 19-09-2012. No se trata de una acción de cumplimiento de contrato donde se pretenda o alegue la falta de pago del precio, si esta fuese la acción intentada, tal probanza sería idónea para demostrar el pago. Según la convención celebrada, las partes expresamente pactaron que el saldo del precio sería cancelado al momento de la protocolización del documento definitivo; es por ello que para este juzgador causa curiosidad el hecho que la demandada, luego de haber sido notificada de los gastos pertinentes y habiendo entregado copia de un cheque para la redacción del documento definitivo, haga dicho depósito mediante otro cheque distinto y más aún, el pago lo realiza es un tercero y no la demandada; por lo que, mal puede señalar la demandada que canceló el saldo del precio establecido. De allí que, resulta manifiestamente impertinente tal medio probatorio, puesto que la parte demandada no hizo uso de su derecho de accionar por vía reconvencional el cumplimiento del contrato que los vincula. Su intención fue puesta de manifiesto al accionar por vía autónoma, según se aprecia de las copias del asunto KP02-V-2011-2529 por el cual intentó la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO pero la misma fue declarada perimida. Así que, para efectos del presente proceso, la demandada no puede enervar la acción ejercida en su contra, alegando el pago efectuado por un tercero, pues tal hecho no forma parte de la presente controversia. Así se decide.

DE LA MOTIVA
Trabada en estos términos la litis y analizado el material probatorio aportado por las partes, corresponde a este Juzgador resolver el fondo del asunto sometido a su conocimiento.
La presente pretensión tiene como fundamento un contrato de opción a compra por el cual se observa la promesa de venta que realizó la firma mercantil INVERSIONES A.J.E, C.A., en fecha 26 de septiembre de 2008, con la ciudadana TEMILDA DEL CARMEN NUÑEZ, el cual tiene como objeto un terreno y la casa sobre él construida, ubicado en el Conjunto Residencial Villa Paris, Etapa “A”, signada con el N° 20, cuya parcela de terreno tiene una superficie de aproximadamente de ciento cincuenta y cuatro metros cuadrados (154 mts2) y un área aproximada de construcción de ciento ochenta metros cuadrados (180 mts2) cuyos linderos y medidas y demás determinaciones serían especificados en el Documento Definitivo de Compra venta.
Que se pactó como precio de venta la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,00), de los cuales serían cancelados de la siguiente manera: SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00) al momento de la reserva y el saldo restante, es decir, la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 680.000,00), serian cancelados según las cuotas mensuales establecidas en el plan de pago anexo en el contrato de opción a compra-venta, los cuales la demandada se comprometió a cumplir; que la demandada se obligó a cubrir los gastos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra-venta; que además establecieron en la Cláusula Novena, que en caso de incumplimiento por parte de la beneficiaria con la cláusula anterior, acarrearía la terminación del contrato de opción a compra-venta, y que en tal caso, la vendedora entregaría a la beneficiaria el dinero cancelado por está, menos el veinte por ciento (20%) de la cantidad dada hasta la fecha de la resolución del referido contrato, monto que fue constituido como una justa indemnización a favor de la vendedora.
De igual forma se tiene por demostrado que la demandada canceló las siguientes cantidades de dinero: el monto de reserva, es decir la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00), así como también, el monto de los Giros Nº 1/18, 2/18, 3/18, 4/18, 5/18, 6/18, 7/18, 8/18, 9/18, 10/18, 11/18, 12/18, 13/18, 14/18, 15/18, 16/18, 17/18 y el Giro Nº 18/18, por un monto de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00), cada uno de ellos, y las cuotas especiales de los Giros Nº 3/18, 6/18, 9/18, 12/18, 15/18 y el Giro Nº 18/18, que además del monto anteriormente mencionado, le correspondía pagar una cuota por un monto de SETENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS TREINTA Y TRES BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 73.333.33), para un total de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000.00); adicionalmente a ello realizó otro abono de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) quedando un saldo deudor de CIENTO TREINTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 139.400,66) que serían cancelados al momento de la firma del documento definitivo de venta; para lo cual la demandada libró y entregó a la demandante copia de un cheque personal de la cuenta corriente N° 0134-0004-11-0043079581, signado con el N° 45295008, por la cantidad de CIENTO TREINTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 139.400,66) de fecha 27 de Agosto del año 2012, del Banco Banesco.
Ante tal circunstancia la demandante procedió a realizar los trámites administrativos respectivos para que fuese protocolizado el documento definitivo de venta, obteniendo los respectivos recibos y Planilla Única Bancaria de gastos que debían ser satisfechos por la demandada y que le fueron debidamente notificados, según comunicación de recibida en fecha 19-09-2012; y en cuya oportunidad la demandada debería entregar el original del cheque cuya copia fue entregada a los efectos de la redacción del contrato definitivo y su presentación en la oficina de Registro competente.
Así las cosas, se tiene que el artículo 1.167 del Código Civil prevé lo siguiente:
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

A la letra de la norma antes transcrita, se tiene que la pretensión de resolución o cumplimiento de contrato tiene su fundamento legal en una misma norma, pero cuyos efectos jurídicos y condiciones de procedibilidad discrepan una de la otra; así, se tiene que es el incumplimiento de una obligación contractual el supuesto fáctico que da nacimiento a ambas pretensiones.
En ese orden de ideas, se tiene que la acción de cumplimiento persigue como fin que la parte que dejó de observar su obligación cumpla con la misma, bien sea conviniendo en hacerlo o que así lo ordene el Tribunal correspondiente. En cambio, la acción de resolución tiene como efecto retrotraer a las partes al estado inicial, como si las partes nunca hubiesen contratado y por ende el contrato respectivo queda sin ningún efecto jurídico, como si las partes nunca hubiesen contratado.
Explanado lo anterior, este Sentenciador observa que la parte demandante arguye una vez cumplidos los trámites internos, entre las que destaca la entrega por parte de la demandada de copia del cheque con la que cancelaría el saldo del precio pactado, se tiene que la demandante procedió a la entrega de la documentación respectiva ante la Oficina de Registro a fin de realizar el cálculo de pago de los aranceles pertinentes que debían ser sufragados por la demandada. Dichos gastos fueron debidamente notificados a la demandada y esta, en modo alguno, no demostró haber cancelados dichos montos. Por tanto, se tiene que -tal y como lo alega la demandante- no fue cumplido por la parte demandada el pago de los gastos pertinentes, por lo cual no se pudo otorgar el documento definitivo de venta.
En ese sentido, y según el principio establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, relativo a la distribución de la carga de la prueba; corresponde a las partes demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Por ello, la parte demandante al fundamentar su demanda en el hecho negativo de la falta de pago por parte de la demandada de cancelar los respectivos gastos de protocolización y honorarios de abogados, (pues la misma constituye una obligación que emerge del mismo contrato y del artículo 1.491 del Código Civil) se tiene que al traer a los autos la convención celebrada entre ambas y al ser reconocida por la demandada, se tiene que la demandante demostró la obligación que tenía la compradora demandada de efectuar dicho pago.
Así, se tiene que la demandada, a lo largo del proceso, se enfocó a señalar tanto en su contestación, como en los informes y observaciones, que canceló el saldo del precio pactado y que nunca fue notificada de los gastos respectivos.
Esta defensa resultó rebatida con las pruebas promovidas por la demandante, pues, durante el lapso probatorio promovió notificación que le fuera enviada a la demandada y la cual aparece recibida con fecha 19-09-2012, documental esta que no fue desconocida por la demandada en la oportunidad procesal correspondiente. Así, al tener la demandada conocimiento de los gastos que debía cubrir con el fin de lograr la protocolización del documento definitivo, correspondía pues a la misma demostrar que cumplió con dicho pago o que al menos puso a disposición de la demandante del monto correspondiente, cuestión esta que no ocurrió.
Al contrario, la demandada pretendió demostrar que pagó el saldo del precio pactado y este no constituye un hecho debatido en el proceso, más aún que dicho pago fue realizado por un tercero que no es parte del proceso ni de la convención celebrada; y aunado a ello el pago en la forma realizada lo fue hecho indebidamente, por lo que está sujeto a repetición; máxime que se pretendió realizar de una forma distinta a la convenida contractualmente.
Por ello, se tiene que los artículos 1.159 y 1.166 del Código Civil, dispone lo siguiente:
Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Artículo 1.166.- Los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes: no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos por la Ley.

Así pues, determinándose la fuerza vinculante que tiene el contrato para las partes contratantes, se evidencia que las mismas estipularon en la cláusula SEPTIMA y NOVENA lo atinente a la obligación incumplida por la demandada.

SÉPTIMA: El término previsto para el desarrollo y construcción del Proyecto y de las casas es de doscientos cuarenta días (240) hábiles contados a partir del ocho (8) de Mayo de 2.007 plazo que podrá ser prorrogado dos veces mas, sin necesidad de notificación alguna entre las partes. Es expresamente convenido que salvo causas extrañas no imputables a LA PROPIETARIA, esta otorgará el (los) documento (s) de parcelamiento del Proyecto y/o de las casas dentro del término previsto en este cláusula, o de su prórroga; lo cual será notificado a LA BENEFICIARIA, quien deberá dentro de los 15 días continuos siguientes a contar a partir de la fecha de la notificación, proceder a la firma y otorgamiento del documento de compra-venta por ante la Oficina de Registro respectiva, en cuyo momento LA PROPIETARIA transferirá a LA BENEFICIARIA la propiedad del inmueble. Es expresamente convenido que LA BENEFICIARIA correrá con los gastos necesarios para su protocolización. Asimismo, es expresamente convenido que LA PROPIETARIA notificará a LA BENEFICIARIA por lo menos con 15 días de anticipación, la fecha, hora y lugar en que se efectuará la protocolización del documento definitivo de compra-venta.

NOVENA: es expresamente convenido que si LA BENEFICIARIA, no concurriera a firmar el documento de compra venta de la casa una vez que se haya notificado la fecha y hora de la firma de dicho documento de conformidad con este contrato, o no presentare oportunamente los recaudos necesarios para tal fin; o no haya cubierto las cantidades de dinero previstos en la cláusula CUARTA y para el pago de honorarios profesionales de abogado y gastos de protocolización y/o si LA BENEFICIARIA desiste del compromiso asumido en razón de este contrato, sin haber realizado las diligencias necesarias para que un tercero se subrogue en sus derechos y obligaciones y/o si LA BENEFICIARIA incumple cualquiera de las obligaciones establecidas en el presente contrato, en tal (es) caso (s) LA PROPIETARIA notificará a LA BENEFICIARIA su decisión de dar por terminado el presente contrato de pleno derecho sin necesidad de sentencia o resolución judicial. En tal caso LA PROPIETARIA entregará a LA BENEFICIARIA el dinero cancelado por esta menos el (20%) de la cantidad dada hasta la fecha de la resolución del presente contrato, lo cual constituye justa indemnización a favor de LA PROPIETARIA. LA PROPIETARIA conviene expresamente que el reintegro al cual tiene derecho LA BENEFICIARIA según los términos expuestos en la presente cláusula, se llevará a cabo dentro de los 30 días siguientes de la fecha estipulada para la celebración del contrato de compraventa.

Así pues, de la obligación estipulada por las partes contratantes, se tiene que la demandada no demostró haber cancelados los gastos necesario para la protocolización del documento definitivo de venta; puesto que ya tenía conocimiento del quantum de la Relación de Gastos para la Protocolización del documento definitivo de venta, por la cantidad de Catorce Mil Tres Bolívares Con Cuarenta Céntimos (Bs.14.003,40) correspondiente a inmueble objeto de venta; la demandada no logró demostrar tampoco que la referida notificación no se efectuó o se hizo en una dirección distinta a la establecida en la Cláusula DECIMA QUINTA del contrato, ya que al habérsele opuesto tal notificación guardó silencio, por lo que se declaró reconocida tal notificación.
Correspondía entonces, según las reglas de la carga de la prueba, haber demostrado que efectivamente cumplió con el pago de dicha obligación, conforme al previsto en la cláusula SEPTIMA del Contrato de Compra Venta suscrito.
En ese orden de ideas, se tiene que si la parte demandada pretendía enervar la acción incoada en su contra, debía demostrar que la venta definitiva no se realizó por hecho imputable a la otra parte; cuestión ésta que no ocurrió en el presente proceso, puesto que la parte demandada no alegó mayor defensa, ya que se fundamentó en hechos y circunstancias que resultarían pertinentes en caso de haber intentado una pretensión reconvencional de cumplimiento de contrato en lo relativo al otorgamiento del documento definitivo de venta; pero, la demandada no logró desvirtuar la acción incoada, ni mucho menos enervar la fuerza probatoria de la notificación que la demandante le hiciere para ponerla en conocimiento de los gastos que debía sufragar; así, tales argumentaciones esgrimidas por la demandada, no pueden llevar a la convicción a quien acá decide
Así las cosas, para este Juzgador se tiene que no cabe duda que, la demandada de autos incumplió con su obligación de cubrir los gastos de protocolización del documento y honorarios de abogado para celebrar la venta definitiva. Al no hacerlo, nació para el demandante el derecho de reclamar judicialmente la resolución del contrato suscrito y concluir que efectivamente la protocolización del documento definitivo de venta no se llevó a cabo por hecho imputable a la demandada y ASI SE DECIDE.
Por ello, en mérito de las anteriores consideraciones, la pretensión intentada por la parte demandante debe ser declarada CON LUGAR y ASI SE DECIDE.

DISPOSITIVA
En mérito de las consideraciones precedentemente señaladas, este Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la pretensión de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA propuesta por la firma INVERSIONES A.J.E, C.A, inscrita en fecha 23 de junio de 2004, ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, anotada bajo el Nº 49, Tomo 43-A; contra la ciudadana: TEMILDA DEL CARMEN NUÑEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula identidad N° V-9.177.214. En consecuencia, se declara resuelto el contrato preliminar de compra venta suscrito entre las partes de manera privada en fecha 26 de septiembre de 2008 y que tiene por objeto el inmueble constituido por un terreno y la casa sobre él construida, ubicado en el Conjunto Residencial Villa Paris, Etapa “A”, signada con el N° 20, cuya parcela de terreno tiene una superficie de aproximadamente de ciento cincuenta y cuatro metros cuadrados (154 mts2) y un área aproximada de construcción de ciento ochenta metros cuadrados (180 mts2) cuyos linderos y medidas y demás determinaciones se especificarían en el documento definitivo de venta. De igual forma se condena a la parte demandada al pago de la suma de CIENTO VEINTIDÓS MIL CIENTO ONCE BOLÍVARES CON OCHENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 122.111,86), como indemnización de daños y perjuicios, tal y como se estableció en la Cláusula Novena del Contrato; suma esta que deberá ser deducida por la demandante de la cantidad entregada como pago o abonos al precio pactado, por lo que la demandante deberá reintegrar a la demandada la suma de CUATROCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLIVARES CON CUARENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 488.487,48).
Se condena en costas a la parte perdidosa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.
Publíquese y regístrese-------------------------------------------------------------------------
Déjese copia certificada del presente fallo de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del Estado Lara, en Barquisimeto, a los Siete (07) días del mes de Julio del dos mil diecisiete (2.017). Años: 207º y 158º.

El Juez,

Abg. Hilarión Riera Ballestero. La Secretaria acc,

Abg. Yoxely Ruíz S.
Seguidamente se público, siendo las 2:00 P.M.

La Secretaria acc,