TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la
Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, seis de febrero de dos mil diecisiete
206º y 157º
ASUNTO: KP02-R-2016-000688
PARTE ACTORA RECONVENIDA: INVERSIONES FB 2009, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo el N° 42, Tomo 16-A, de fecha 27 de febrero de 2009, representada por su Director el ciudadano FIGUEROA BLANCO TOMAS ENRIQUE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 12.081.320.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: RODRÍGUEZ SALAZAR JUAN CARLOS, ABRAHAM ANZOLA JOSÉ NAYIB, ANZOLA CRESPO JOSÉ ANTONIO, ANZOLA CRESPO MIGUEL ADOLFO, PERNALETE MARCO ANTONIO y HERNÁNDEZ VIGNIERI JOSÉ GREGORIO, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 80.185, 131.343, 29.655, 31.267, 169.980, y 29.833, respectivamente.
PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: CABALLERO PERTUZ PEDRO MARCELINO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 23.485.090.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: LÓPEZ GUSTAVO ADOLFO y BARRAEZ MENDOZA RICHARD WELL, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 94.983 y 234347, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)

En fecha 11 de Agosto de 2016, el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dictó sentencia en el juicio de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) intentado por la empresa INVERSIONES FB 2009, C.A., contra el ciudadano CABALLERO PERTUZ PEDRO MARCELINO, la cual es del tenor siguiente:

“…declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de Desalojo intentada por la Sociedad Mercantil “Inversiones FB, 2009 C.A.” contra el ciudadano Pedro Marcelino Caballero Pertuz (plenamente identificados en el encabezamiento del fallo).-
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a la entrega material del inmueble constituido por un local comercial distinguido con el No. Q10, parte integrante de un local de mayor extensión signado con el No. 1A-7, el cual tiene un área de doscientos treinta y cuatro metros cuadrados con diez decímetros cuadrados (234,10 m2), cuyos linderos son: Norte: con Kiosco No. 4, canal de ascensor panorámico Norte y con Kiosco No. 3, SUR: con Kiosco No. 1, canal de ascensor panorámico Sur y con Kiosco No.2, ESTE: con pasillo de circulación interna No. 1 y OESTE: con pasillo de acceso No. 2, el mismo forma parte del Centro Comercial Cosmos I, ubicado en calle 25 entre carreras 21 y 22, de la ciudad de Barquisimeto, Parroquia Concepción Municipio Iribarren del estado Lara, totalmente libre de bienes y personas.-
TERCERO: Se declara SIN LUGAR la reconvención intentada por el ciudadano Pedro Marcelino Caballero Pertuz contra Sociedad Mercantil Inversiones FB, 2009 C.A.; antes identificados.-
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencido de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
QUINTO: El presente extenso del fallo dictado oralmente es agregado a las actas procesales dentro de su debida oportunidad legal.-...”

En fecha 21 de Septiembre de 2016, los abogados LÓPEZ GUSTAVO ADOLFO y BARRAEZ MENDOZA RICHARD WELL, Apoderados Judiciales de la parte demandada, interpusieron recurso de apelación, en contra del referido fallo, apelación que fue oída por el Tribunal a-quo en ambos efectos el 4/10/2016 y en consecuencia ordenó la remisión de las actas contentivas a la Unidad Receptora Distribuidora de Documentos (URDD CIVIL), para su distribución entre los Juzgados Superiores Civiles, correspondiéndole a esta alzada el conocimiento del mismo, por lo que en fecha 10 de Octubre de 2016, se le dio entrada prosiguiéndose el presente recurso por la vía del juicio Ordinario conforme a lo establecido en el artículo 879 del Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa del artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, y abrió el lapso de Cinco (05) días de despacho para que las partes ejercieran el derecho de solicitar asociados, de conformidad con el artículo 118 del Código de Procedimiento Civil y el lapso de pruebas establecido en el artículo 520 del citado Código y fijó el Vigésimo (20°) día de despacho siguiente para el Acto de Informes conforme a lo establecido en el artículo 517 ejusdem con el entendido de que todos los lapsos corrían simultáneos; siendo el 8 de noviembre de 2016, el día fijado para la realización de dicho acto, y en el cual consta que solamente fue presentado escrito por los abogados LÓPEZ GUSTAVO ADOLFO y BARRAEZ MENDOZA RICHARD WELL, apoderados judiciales de la parte demandada; en fecha 18/11/2016 vencido el lapso para las observaciones dejando constancia que las partes no presentaron sus escritos ni por sí ni a través de sus apoderados, acogiéndose el Tribunal al lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, para dictar y publicar sentencia . Se dijo “Vistos” siendo esta la oportunidad para decidir, este Superior observa:
ANTECEDENTES
Se inició el presente juicio a través de libelo de demanda incoada por el abogado ABRAHAM ANZOLA JOSÉ NAYIB, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 131.343, en su carácter de apoderado judicial de la empresa INVERSIONES FB 2009, C.A., representada por su Director el ciudadano FIGUEROA BLANCO TOMAS ENRIQUE, ya identificados; en cuyo libelo manifestó que su representada actuando como administradora inmobiliaria celebró de forma privada un contrato de arrendamiento y cedió en arrendamiento al ciudadano CABALLERO PERTUZ PEDRO MARCELINO, un inmueble constituido por un (01) local comercial, distinguido con el Nº Q10, parte integrante de un local de mayor extensión signado con el Nº 1A-7, el cual tiene un área de doscientos treinta y cuatro metros cuadrados con diez decímetros cuadrados (234,10m2), aproximadamente, cuyos linderos son: NORTE: con Kiosco Nº 4, canal de ascensor panorámico Norte y con Kiosco Nº 3, SUR: con Kiosco Nº 1, canal de ascensor panorámico Sur y con Kiosco Nº 2, ESTE: con pasillo de circulación interna Nº 1 y OESTE: con pasillo de acceso Nº 2, el mismo forma parte del Centro Comercial Cosmos I, ubicado en la calle 25 entre carreras 21 y 22, de la ciudad de Barquisimeto, Jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren, Estado Lara, cuyo destino exclusivo del local es para funcionamiento de una heladería y cafetería; que la relación arrendaticia se inicio el 1 de febrero del año 2012, para lo cual se suscribió un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, hasta el 31 de enero del año 2013, con la firma mercantil antes mencionada, a través de su Director ciudadano: FIGUEROA BLANCO TOMAS ENRIQUE; que de conformidad con lo establecido en la Cláusula Tercera del referido contrato de arrendamiento del local, se estableció que el canon de arrendamiento sería la cantidad de ONCE MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (BS. 11.800,00) mensuales, habiendo cancelado hasta el mes de noviembre de 2013; que el demandado ciudadano CABALLERO PERTUZ PEDRO MARCELINO, en flagrante violación de los ordinales “a” e “i”, del Artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario y de la Cláusula Undécima del Contrato de Arrendamiento, dejó de cancelar el canon de arrendamiento correspondiente a DOS (2) mensualidades consecutivas del local comercial arrendado, correspondiente a los meses: diciembre del año 2013 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto del año 2014, incumpliendo así las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley , el contrato, el documento de condominio y/o las normas dictadas por el comité paritario de administración de condominio, que agotadas como fueron las gestiones amistosas, en nombre de parte de su representada es por tal motivo procedía a demandar de conformidad con lo establecido en el literal “a” e “i”, del artículo 40 del Decreto de la novísima Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en la acción del desalojo al ciudadano CABALLERO PERTUZ PEDRO MARCELINO, a los efectos de que entregase totalmente desocupado de bienes y personas el inmueble objeto del arrendamiento. Así mismo solicitó, de conformidad con lo previsto en el Artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que se le condenare al pago de la cantidad de SESENTA MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 60.200,00), monto en el que estimó la demanda y su equivalente en CUATROCIENTAS SETENTA Y CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS (474 U.T.).- Por último solicitó que la presente demanda fuese admitida y sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva.

En fecha 30 de noviembre de 2015 la parte demandada por medio de sus apoderados judiciales y estando dentro del lapso legal consignó escrito de contestación a la demanda, mediante el cual señaló: Como punto previo que el arrendador-demandante en su escrito libelar hizo una declaración de parte y por ende una confesión de la violación de las obligaciones consagradas en el Decreto que regula los arrendamientos comerciales, como lo es la obligación de protocolizar los contratos de arrendamientos. Que es cierto la existencia de un contrato de arrendamiento sobre un local comercial entre su representado y la empresa demandante, pero negaron, rechazaron y contradijeron que el mismo sea por un tiempo determinado.- En su contestación al fondo negaron, rechazaron y contradijeron que su representado haya incurrido en las causales alegadas por la parte actora en su escrito liberar establecida en el artículo 40 literales “a” e “i”, que prueba de ello lo constituyen los pagos por medio de depósitos bancarios de los respectivos cánones de arrendamiento que realizaba mensualmente su representado CABALLERO PERTUZ PEDRO MARCELINO a favor de la empresa Administradora INVERSIONES FB 2009, C.A.; ya que por medio de boletín se le informó a su representado que podían realizar sus pagos a través de depósitos en su cuenta bancaria. Finalmente negaron, rechazaron y contradijeron, que el demandante haya efectuado gestiones amistosas para el pago, que de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil y estando dentro del lapso legal proceden a reconvenir a la empresa INVERSIONES FB 2009, C.A., para que le cancelare o en su defecto fuese condenada a pagar a su representado las cantidades cobradas en el contrato de arrendamiento por violación a los Artículos Nº 15 y 19, respectivamente del Decreto con Rango y Fuerza de Ley que Regula los Arrendamientos Inmobiliarios para uso Comercial, las cantidades de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00), así mismo cancelar por pago en exceso de un mes de depósito la cantidad de ONCE MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 11.800,00), para un total de OCHENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 81.800,00), que solicitaron fuesen reintegrados a su representado reconviniente y se continúe con el arrendamiento, estimaron la reconvención en la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES CON VEINTE CENTIMOS (Bs. 239.752,20), o su equivalente en Unidades Tributarias de UN MIL QUINIENTAS NOVENTA Y OCHO CON TREINTA Y CUATRO (U.T. 1.598,34); fundamentaron la reconvención en lo establecido en el Artículo Nº 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con los Artículos Nº 365 al 369, ambos inclusive y al artículo Nº 888 del Código de Procedimiento Civil, así como también a los artículos 15 y 19, respectivamente del Decreto con Rango y Fuerza de Ley que Regula los Arrendamientos Inmobiliarios para uso Comercial.- Finalmente solicitaron que la demanda interpuesta sea declarada temeraria, que la parte actora sea condenada en costas, sean admitidas y sustanciadas conforme a derecho la contestación y reconvención, valorados todos los medios probatorios y admitidos los mismos y declarados con lugar las peticiones efectuadas con todos los pronunciamientos de ley.

En fecha 21/01/2016 la parte actora reconvenida por medio de su apoderado judicial RODRÍGUEZ SALAZAR JUAN CARLOS consignó contestación a la reconvención en los términos siguientes: negó, rechazó y contradijo en todas sus partes el escrito de reconvención presentada por la demandada reconviniente, y solicitó que sea declarada sin lugar la demanda. También indicó que la reconvención propuesta, es ambigua por cuanto llegaron a una conclusión de un presunto monto de doscientos treinta y nueve mil setecientos cincuenta y dos bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 239.652,50), sin ningún tipo de motivos o fundamentación.

El día 28/01/2016 siendo la oportunidad fijada para la celebración de la audiencia preliminar, se dejó constancia de la comparecencia de los abogados LÓPEZ GUSTAVO ADOLFO y BARRAEZ MENDOZA RICHARD WELL, apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente, de igual forma se dejó constancia que la parte actora reconvenida no compareció por si ni por medio de apoderados, por lo que seguidamente se le dio derecho de palabra a los apoderados de la parte demandada reconviniente, quienes hicieron sus exposiciones: “ a los fines de aclarar las posiciones esgrimidas por la parte demandante reconvenida hacemos la salvedad de que en la ley que regula la materia de arrendamientos comerciales en su artículo 15 que está establecido en el basamento legal de nuestra reconvención expresa la prohibición del cobro de llave o punto comercial que fue cobrado como se demostró por la demandante reconvenida, ocurriendo así un cobro indebido y el mismo está sujeto a repetición según la normativa civil vigente aunado a ello según lo expresado por el demandante reconvenido que no se expreso la normativa in comento le recuerdo al mismo que el tribunal conoce de derecho y es obligación de las partes expresar los hechos en que se basa la controversia, con todo esto y vista la incomparecencia de la parte demandante reconvenida no queda otra que solicitar a este digno tribunal que fije los límites de la controversia y se establezca la fecha del debate oral, es todo.”

El día 15 de febrero de 2016, siendo la oportunidad procesal para la fijación de los hechos y los límites de la controversia, de conformidad a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal a quo fijó: Como hechos no controvertidos: 1.- Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes; hechos controvertidos en la presente causa: 1.-la fecha de suscripción del contrato que dio comienzo a la relación arrendaticia; 2.- Que el contrato sea a tiempo determinado; 3.- La insolvencia y morosidad en el cumplimiento de la obligación por parte del demandado; 4.- La existencia de las causales de Desalojo, prevista en el Artículo 40 literales “A” e “I” de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial; 5.- La reconvención planteada por la parte demandada referente a la restitución del monto excedente de los pagos efectuados a la parte actora. En esa misma fecha se aperturó el lapso de cinco días de despacho para que las partes promovieran pruebas.

En fecha 5/08/2016, oportunidad legal para que tuviese lugar el debate oral, en presencia de ambas partes a hacer sus exposiciones: El apoderado judicial de la parte actora reconvenida alegó que: “…el contrato de arrendamiento que suscribieron de manera privada su representado y la parte demandada fue por un tiempo limitado de un año, desde el 1-2-2012 hasta 31-01-2013, que se fijo un canon de arrendamiento de bolívares (Bs. 11.800,00), que la parte demandada dejó de cancelar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Diciembre de 2013 y los meses de enero hasta agosto 2014, que incumplieron lo estatuido en el contrato de arrendamiento, en la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y el documento de Condominio del referido Centro Comercial, que la presente demanda de desalojo esta enmarcada dentro de lo establecido en la Ley y por eso solicitaron que el Tribunal declare con lugar la demanda de desalojo…”; los apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente alegaron que: “…La parte actora reconvenida incurrió en una serie de irregularidades, pues las fechas que describe en el libelo de la demanda no coinciden con los fechas del contrato de arrendamiento, que su representado no cumplió con la cancelación de los cánones de arrendamiento ya que lo que realmente sucedió fue que el arrendador hoy demandante reconvenido cobró algunas cantidades no ajustadas a la ley y que las mismas son objeto de devolución conforme al artículo 34 de la Ley que regula la materia, que la parte actora reconvenida no notifico a su mandante de la culminación del mismo, que por lo que alegaron es que solicitaron que la presente demanda fuese declara sin lugar y que se continúe con la relación que fijaron en el contrato de arrendamiento…”.- En ese mismo acto la Juez del Tribunal aquo dictó fallo indicando que la demanda debería ser declarada con lugar y sin lugar la reconvención y así lo decidió. Advirtiéndole a las partes que las razones de hecho y de derecho que fundamentaron la decisión, se presentarían in extenso en el fallo que se publicaría dentro de los diez (10) días de despacho siguiente al de esa fecha, todo de conformidad con lo establecido en el Artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.”
PRUEBAS CURSANTES EN AUTO
Pruebas presentadas por la parte actora reconvenida con el libelo:
1.- Promovió marcado con la letra “A” en copia simple, instrumento del Poder conferido por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, N° 31, Tomo 58, de fecha 12-04-2012, donde se acredita la representación judicial atribuida.- De conformidad con el artículo 1361 del Código Civil se tienen como representantes legales los profesionales allí enunciados y en virtud de la falta de impugnación se valora como fidedigno su contenido. Así se decide.
2.- Promovió marcado con la letra “B” en original, Contrato Privado de Arrendamiento.- De su análisis, se desprende que la relación arrendaticia establecida en el contrato es de un (01) año, tal y como se desprende de la cláusula cuarta del contrato suscrito y, del cuales se pide su cumplimiento, que señala textualmente: “ Este contrato tendrá una duración de un (1), contado a partir del 1° de febrero de 2013 y vence el 31 de enero de 2014 pues queda claramente establecido nuestro deseo de que el tiempo de duración de este contrato sea siempre fijo y determinado (...)”. Esta documental aun cuando fue objetada su temporalidad por el demandado al no ser impugnado esta alzada le confiere el valor probatorio que se desprende del artículo 1363 del Código Civil en concordancia con la norma 430 del CPC., guardando diferencia con la valoración dada por el a-quo por cuanto se trata de una instrumental privada. Son valoradas todas y cada una de sus clausulas con especial atención a las clausulas invocadas por el actor. Así se decide.
3.- Promovió marcado con la letra “C” en copia recibo de pago por el arrendatario Inversora FB2009, C.A., factura N° 0035001 de fecha 18-03-2014, donde se lee canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Septiembre, Octubre y Noviembre de 2013, el mismo no fue desconocido pero por cuanto su contenido no guarda incidencia sobre los meses por la presente acción demandados el mismo queda desechado por carencia de idoneidad todo de conformidad con lo dispuesto en el norma 509 del Código de Procedimiento Civil.
4.- Promovió marcado con la letra “D”, estado de cuenta del Local Q10, donde se determina la situación de insolvencia del arrendatario, emitido por Inversora FB2.009, C.A. La documental que se valora contiene una especie de declaración emitida presuntamente por la empresa demandante, no aportando su contenido idoneidad para probar la insolvencia demandada en autos, la misma sencillamente aun cuando no fue impugnada conforma una expresión del actor que refuerza la insolvencia demanda, valoración a la que se arriba de conformidad con la norma 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Pruebas presentadas por el demandado reconviniente:
Acompañó a la contestación:
1.-Promovió Copia fotostática del recibo de cheque de gerencia N° 94997768 del Banco Banesco, a favor de Inversora FB 2009, C.A., marcado con la letra “A”, por la cantidad SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00).
2.- Promovió original de recibo de caja N° 000091 emanado de Inversiones FB 2009, C.A de fecha 08/04/13, por la cantidad de CUARENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (BS. 47.200,00), por concepto de cancelación de 4 meses de depósito, marcado con la letra “B”. Por cuanto su promoción no fue controlada con las formalidades del articulo 431del CPC por tanto no hay nada que valorar Así se decide.
3.- Promovió boucher de depósitos bancarios de BanCaribe y cheques marcados con las letras del “C1 al C12”, a nombre de Inversora FB 2009, C.A...- De pleno derechos los recibos presentados pierden vinculación como probanzas en la presente causa, por cuanto lo alegado es insolvencia de unos meses diferentes a los contenidos en las instrumentales no impugnadas, con respecto a ello la prueba impertinente dice Couture citado por Arístides Rengel Romberg en su “Tratado de Derecho Procesal Civil venezolano”, Tomo III. Teoría General del Proceso, Editorial Altolitho C.A., Caracas 2004, pág. 375, “es aquella que no versa sobre las proposiciones y hechos que son objeto de demostración”; motivo por el cual su incidencia en lo demandado es inidonea, todo de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
4.- Promovió factura N° 000390, a nombre de Pedro Marcelino Caballero, de fecha 8-04-2013, marcada con la letra “D”.- Se desecha por impertinente. Así se decide.
5.- Promovió copia simple de Boletín informativo marcado con la letra “E”, enviado por Inversiones FB 2009, fecha 26-01-2011.- Tal copia simple se desecha por cuanto nada aporta a la causa decidiendo, no tiene suscripción de receptor alguno. Así se decide.

Consecuencialmente, vencidos los lapsos con sus resultas, se dictó la sentencia de Primera Instancia objeto de apelación, correspondiéndole a este juzgador el análisis de las actas, siendo así se observa.
MOTIVOS PARA DECIDIR
DE LA COMPETENCIA

Con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo del 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre del mismo año, ésta última dictada por la Sala de Casación Civil de nuestro máximo Tribunal, considera quien suscribe, que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir en alzada, aquellas causas que se tramitan en los Tribunales de Municipio, esto en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución.

En el mismo orden de ideas y a tenor de lo que establece el artículo 4 de la predicha Resolución, estas modificaciones comenzarán a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.

Por lo antes expuesto, y en virtud que la presente demanda, fue admitida el 24 de septiembre del 2014, posterior a la entrada en vigencia de la mencionada Resolución esta Juzgadora se considera competente para conocer y decidir de la misma. Y así se establece.

Planteada la controversia cuyo examen ha sido sometido por vía de apelación al conocimiento de esta Superioridad, la cuestión a dilucidar por esta Alzada consiste en determinar si la decisión del a-quo, según la cual declaró con lugar la pretensión y el derecho material de la parte actora, se encuentra o no ajustada a derecho, y en consecuencia si resulta procedente confirmar, revocar o modificar dicho fallo.

Ahora bien, antes de entrar a analizar el mérito de la causa, es preciso en atención a lo expresamente señalado en el artículo 890 de la Norma Adjetiva Civil, examinar la Reconvención planteada por la parte demandada en la presente litis la cual fue tratada en el mismo acto de la contestación a la demanda; es decir, en tiempo oportuno realizándolo en los términos allí planteados. Así las cosas, en atención al caso de marras es preciso definir lo que es reconvención.
Etimológicamente la palabra Reconvención arguye a la voz latina reconvention, segunda demanda en justicia, interum conveniere, así como los romanos llamaban conventio la demanda que daba principio al juicio. En tal sentido es preciso indicar que la reconvención tiene lugar cuando existen obligaciones mutuas entre demandantes y demandados. Por cuanto la reconvención es una acción autónoma, mediante la cual las partes llegan a tener doble condición de demandante y demandado a un mismo tiempo.

En tal sentido, es preciso, indicar lo que frente al caso bajo estudio señala nuestro jurista patrio Arístides Rengel Romberg en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, tomo tercero, página 145 y siguientes, cuando hace referencia a la reconvención la define como aquella actitud del demandado que sin constituir una defensa, sino un ataque, sin embargo la ley procesal le permite proponerlo con la contestación por razones de conexión y de economía procesal. Se trata de la llamada contrademanda, reconvención o mutua petición.
En esta definición se destaca:

La reconvención es una pretensión independiente, que supone como toda pretensión, que el sujeto activo de la misma se afirma titular de un interés jurídico frente a otro y pide una resolución del juez que así lo reconozca mediante la sentencia.

Siendo una pretensión independiente, ella no tiende como la excepción a rechazar o anular la pretensión del actor, y por lo tanto, no es una defensa, ni aun en sentido amplio, sino un ataque; o como dicen algunos autores: una demanda reconvencional.

Como pretensión independiente, ella puede ser propuesta mediante demanda principal contra el actor, pero aquí tiene el carácter de demanda reconvencional, porque se acumula en el proceso pendiente a la pretensión principal, y constituye por ello una manifestación del proceso con pluralidad de objeto: la pretensión principal, objeto del proceso pendiente y la contra pretensión o pretensión acumulada, objeto de la reconvención; el objeto del proceso principal se amplía así con la acumulación por inserción de otro objeto: la pretensión del demandado que se incorpora al mismo proceso, de tal modo que la demanda primitiva se amplía, pero no ya por un acto del demandante (reforma de la demanda), sino del demandado (demanda reconvencional)

Dicho lo anterior como en el caso de autos, luego de tratar de descifrar los argumentos del proponente, esta sentenciadora advierte que no existe reconvención cuando el demandado pide que se rechace la demanda, aun basándose en una contra pretensión, como la de un crédito que se opone en compensación; o cuando plantea la demanda de declaración negativa, por cuanto luego de informar sobre una serie de cantidades de dinero que suma y resta para que finalmente le sean reintegrados, todo lo cual evidencia que no hace valer ninguna contra pretensión independiente, pues la aparente reconvención no es otra cosa que la petición de rechazo de la demanda, basada en cantidades de dinero que a su decir deben ser devueltas. Siendo así y tal como lo enseña el tratadista LENT: “La demanda reconvencional debe introducir en la litis un objeto nuevo, de tal naturaleza, que no pueda ser satisfecho con el simple rechazo de la demanda del actor”; en tal sentido es preciso señalar por demás que la reconvención como toda demanda debe contener los elementos que señala el artículo 340 de la norma adjetiva civil, entre ellos los documentos fundamentales de la pretensión y que para el caso en estudio los planteamientos narrados solo alcanzan argumentos que no lograron dar cumplimiento a la institución de la reconvención legal. Por esa razón, la reconvención debe reunir, los requisitos previstos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.

De manera que siendo la Reconvención una de las diferentes conductas jurídicas que puede asumir el demandado; para ubicarnos en el contexto controversial, para Prieto y Castro R., en su obra, Objeto y Forma de la Reconvención en el Derecho Español, Revista de Derecho Procesal, Madrid 1957, Pág. 110 se señala: “Hay reconvención y no simple defensa, aunque la relación jurídica a que afecta la reconvención tenga partes integrales o elementos comunes por la demanda”.

Este criterio ha sido expresado por la Sala de forma reiterada, entre otras, en sentencia de fecha 30-11-1988, en la cual dejo sentado que “…a la luz de la presente disposición es evidente que el legislador estimó necesario que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, esto en virtud de que la reconvención, es una acción autónoma que tiene hasta su propia cuantía. Así mismo quiso el legislador que la acción de reconvención, cumpliera como ya dijimos con los requisitos esenciales de un libelo.

Así las cosas, debe este sentenciador señalar que del análisis y estudio de los argumentos que constituyen los fundamentos de hecho y de derecho a la reconvención contenida en el escrito de contestación a la demanda realizada por la representación judicial del demandado reconvincente, el cual fue explanado ut supra, se concluye con meridiana claridad, que las mismas constituyen excepciones y defensas, dirigidas a desvirtuar o enervar, las pretensiones que arguye la parte actora reconvenida en su escrito libelar. En consecuencia, siendo los argumentos vertidos en la Reconvención sub judice, ratio facti y ratio iuris, axiomáticos de excepción o defensa a la pretensión deducida por la parte actora-reconvenida, en su libelo y siendo conteste con los argumentos de carácter doctrinales, legales y jurisprudenciales debe esta Juzgadora concluir en sana lógica que la pretendida Reconvención en los términos en ella explanados no constituye ni en las formas ni en el fondo una verdadera contrademanda o mutua petición, por cuanto carece de algún tipo de alegato o pretensión autónoma, independiente que constituya un verdadero ataque o demanda. En consecuencia, debe indefectiblemente este sentenciador declarar improcedente la presente reconvención. Así se decide.

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
La acción incoada en el presente asunto por la parte actora, es el desalojo de conformidad con el artículo 40 literal “a” e “i” del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; en ese sentido se hace necesario señalar que el artículo antes citado establece:

“Artículo 40. Son causales de desalojo:
(…Omissis…)
… a).”Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
… i) Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el Comité Paritario de Administración de Condominio”.

Ahora bien encontrando esta Alzada la existencia de una relación arrendaticia establecida en forma escrita entre la parte actora y la parte demandada tal como fue reconocido a lo largo del iter procesal por ambos contratantes, deberá ejercer su función tuitiva a los fines de determinar si efectivamente incurrió el arrendatario en el incumplimiento de la obligación del pago de los cánones de arrendamiento de los meses; diciembre de 2013, enero, febrero, marzo, abril, mayo, Junio, Julio y agosto, del 2014, así como de las obligaciones que le correspondían conforme al documento de condominio dictado por la administración, tal como lo pactaron en su clausula decima quinta.

Así las cosas del estudio del escrito de contestación se desprende que el demandado, por efecto de los artículos 506 Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, al haberse excepcionado en la perentoria contestación alegando una defensa extintiva, vale decir, el pago en la relación arrendaticia que se produce en la cancelación de los cánones de arrendamiento, era ésta parte a quien le correspondía la carga de la prueba de tal liberación, tal como lo establece el tratadista Argentino AUGUSTO MORELLO: “Nom Probaret Deben Sucumbire”, Siendo ello procedente por efecto del artículo 254 del Código Adjetivo, la carga probatoria de demostrar la solvencia de los meses demandados por el actor como causal de su pretendida acción, pues de no cumplir con dicha carga probatoria su conducta se subsume en la causal de desalojo establecida en el artículo 40, en su ordinal, a” e “i”, de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Para El Uso Comercial cuyo, contenido fue up supra transcrito y se da por reproducido.

Que habiendo descendido esta alzada a la verificación exhaustiva de las probanzas acompañadas en especial las de la parte demandada para contrarrestar el efecto de su incumplimiento, es evidente que en el caso de autos el reo no cumple dicha carga. En los autos no existe ningún otro instrumento probatorio capaz de demostrar la solvencia arrendaticia por parte de la arrendataria, por lo cual es evidente, que la parte demandada ha incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento anteriormente señalados y así se establece.

Dicho lo anterior cabe resaltar que cada parte en la ejecución del contrato debe conducirse honestamente, sin pretender en base a la letra de éste, a las estipulaciones señaladas, obtener un beneficio injusto en detrimento de la otra parte, porque si lo hace obra de mala fe. Toda ventaja o beneficio a costa del sacrificio ajeno, que no haya sido concedida por la ley, la equidad, el uso o la intención común contenida en una de las cláusulas del contrato, se debe descartar por ir contra el principio de que los contratos deben ejecutarse de buena fe, tal como lo expresa el Código Civil en su artículo 1.160.

La buena fe obliga a la colaboración y consideración entre las partes; y se confunde con la equidad al imponer el equilibrio moral y económico de las prestaciones recíprocas. La verdad debe ser considerada como una noción jurídica, que debe determinar, tanto por las declaraciones de voluntad de las partes contenidas en el contrato, como de la intención que racionalmente pueda atribuirles.

Así las cosas, el contrato produce obligaciones porque tanto el acreedor como el deudor han manifestado su voluntad de contratar, de crear esas obligaciones. La fuerza obligatoria del contrato reposa en la autonomía de la voluntad; el Derecho, el ordenamiento jurídico reconoce a esa manifestación de voluntad, la facultad de crear obligaciones.

En el caso de autos, el planteamiento de la litis deriva del incumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 31 de marzo del 2013, por las partes integrantes del presente juicio (ambas ampliamente identificadas en el encabezado del presente fallo), y toda vez que ha quedado demostrado en autos el incumpliendo de la obligación contraída por la parte demandada, es forzoso para esta superioridad declarar con lugar la pretensión contenida en el libelo de la demanda como así se hará en el dispositivo del presente fallo y en consecuencia ratificarse la sentencia del a-quo, declarándose con lugar la presente acción de desalojo por la causal de la Ley supra citada y así se establece.
DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por los abogados LÓPEZ GUSTAVO ADOLFO y BARRAEZ MENDOZA RICHARD WELL, Apoderados Judiciales de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada en fecha 11 de Agosto de 2016, por el JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA. Se declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por la Sociedad Mercantil Inversiones FB, 2009 C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo el N° 42, Tomo 16-A, de fecha 27 de febrero de 2009, representada por su Director el ciudadano: FIGUEROA BLANCO TOMAS ENRIQUE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nº 12.081.320, contra el ciudadano PEDRO MARCELINO CABALLERO PERTUZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 23.485.090.
SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada reconviniente a la entrega material del inmueble totalmente libre de bienes y personas, constituido por un local comercial distinguido con el Nº Q10, parte integrante de un local de mayor extensión signado con el Nº 1A-7, el cual tiene un área de doscientos treinta y cuatro metros cuadrados con diez decímetros cuadrados (234,10 m2), cuyos linderos son: NORTE: con Kiosco Nº 4, canal de ascensor panorámico Norte y con Kiosco Nº 3; SUR: con Kiosco Nº 1, canal de ascensor panorámico Sur y con Kiosco Nº 2; ESTE: con pasillo de circulación interna Nº 1; y OESTE: con pasillo de acceso Nº 2, el mismo forma parte del Centro Comercial Cosmos I, ubicado en calle 25 entre carreras 21 y 22, de la ciudad de Barquisimeto, Parroquia Concepción Municipio Iribarren del estado Lara.
TERCERO: Se declara SIN LUGAR la RECONVENCIÓN intentada por el ciudadano PEDRO MARCELINO CABALLERO PERTUZ contra SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES FB, 2009 C.A.; antes identificados.
CUARTO: Se RATIFICA la condenatoria en costas proferida por el a-quo y se CONDENA a la parte perdidosa en esta instancia a dichas costas procesales por la demanda y por la reconvención, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.

De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.

Regístrese, publíquese y bájese.

La Jueza Provisoria,
El Secretario,
Abg. Elizabeth Dávila León
Abg. Julio Montes
Publicada en su fecha, en horas de Despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,

Abg. Julio Montes