TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la
Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintidós de febrero de dos mil diecisiete
206º y 158º
ASUNTO: KP02-R-2016-000794

PARTE ACTORA: GERARDO WING HIM TORRES Y ARLINY MARITZA ROJAS CARRILLO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 13.187.134 y 11.697.740, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ZALG ABI HASSAN, Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 20.585.
PARTE DEMANDADA: YESENIA GARCÍA PRINCE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 16.594.240.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: LUIS ELIEZER ROJAS ROJAS, Abogado, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 102.296.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA (CUESTIÓN PREVIA ARTÍCULO 346 ORD.11)

En fecha 13 de octubre de 2016, el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, interpuesto por los ciudadanos GERARDO WING HIM TORRES Y ARLINY MARITZA ROJAS CARRILLO, en contra de la ciudadana YESENIA GARCIA PRINCE, dictó fallo al tenor siguiente:

“…declara:
PRIMERO: DESESTIMADA la impugnación de poder realizada por el apoderado judicial de la parte actora, al poder consignado por la parte demandada.
SEGUNDO: CON LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA opuesta por el abogado el abogado LUIS ELIEZER ROJAS ROJAS, Inpreabogado N°102.296, actuando, como apoderado judicial de la demandada YESENIA GRACIA PRINCE, titular de la cedula de identidad N° 16.594.240, contra la parte demandante GERARDO WIN HIM TORRES Y ARLINY MARITZA ROJAS CARRILLO, titulares de la cedula de identidad N° V-13.187.134 y 11. 697. 740, respectivamente, representados por su apoderado judicial abogado ZALB ABI HASSAN Inpreabogado 20.585. Prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. En consecuencia:
TERCERO: SE DESECHA la demanda y se declara EXTINGUIDO el proceso.
CUARTO: SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: La presente decisión interlocutoria se dicta en el término establecido en el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO. Publíquese, regístrese y déjese copia fotostática certificada de la presente decisión, conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 17 de octubre de 2016, el Abogado ZALG ABI HASSAN, apoderado judicial de la parte actora, interpuso recurso de apelación en contra de sentencia transcrita ut-supra, la cual fue oída en ambos efectos el día 21 de octubre del año 2016, en consecuencia, ordena remitir las actas procesales a la URDD Civil del estado Lara, a los fines de ser distribuidas entre los Juzgados Superiores para su posterior solución, correspondiéndole a esta sentenciadora conocer de la presente causa, por lo que en fecha 31 de octubre de 2016, le dio entrada, se fijó lapso de informes acogiendo el lapso establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, llegada la oportunidad procesal el 28 de noviembre de 2016 se acordó agregar a los autos escritos de informes presentados por ambas partes, acogiéndose al lapso establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil para presentar las respectivas observaciones, siendo la oportunidad procesal para la entrega de las observaciones en fecha 8 de diciembre de 2016, se acordó agregar a los autos escritos de observaciones presentados por ambas partes, y siendo la oportunidad legal para dictar sentencia esta juzgadora observa:
ANTECEDENTES
En fecha 3 de marzo de 2016 los ciudadanos Gerardo Wing Him Torres y Arliny Maritza Rojas Carrillo, plenamente identificados, interpusieron demanda en contra de la ciudadana Yesenia Garcia Prince en los siguientes términos: Señalaron que son los propietarios de un inmueble constituido por una casa y su parcela de terreno propio distinguida con el N° 17-12, ubicada en la calle 17 del conjunto denominado Yucatán Urbanización Privada, primera etapa, la cual se encuentra en el kilometro 14 de la vía que conduce a la población de Duaca, parroquia Tamaca, Municipio Iribarren del Estado Lara, la misma se encuentra asentada sobre un lote de terreno propio, que forma parte de uno de mayor extensión con una superficie aproximada de ciento treinta y cuatro mil novecientos treinta y cuatro metros cuadrados con veinticuatro decímetros cuadrados (134.934.24 mts2), e identificado el lote de mayor extensión con el número catastral N° 13-03-06-810-306-424-679, teniendo una superficie el lote de terreno de ciento cuarenta y cuatro metros cuadrados (144 mts2), y mide ocho metros (8 mts) de frente por dieciocho metros (18 mts) de fondo y sus medidas y linderos particulares son: Noreste: Parcela 13-13; sureste: Parcela 17-11, noroeste: calle 17 y suroeste: parcela N° 1023. Al referido inmueble le corresponde un porcentaje de ocupación dentro del área del parcelamiento de cero con doscientos catorce mil trescientos setenta y siete milésimas por ciento (0,214367%), tal como consta en documento protocolizado por ante la oficina inmobiliaria del primer circuito del Registro Público del Municipio Iribarren del estado Lara, el 31 de marzo de 2008, quedando inserto bajo el N° 24, folios 286 al 298, protocolo primero, tomo 20. Señaló que sus representantes suscribieron un contrato de opción a compra venta con la parte demandada, por ante la Notaria Pública Tercera de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 15 de agosto de 2015, inserto bajo el N° 20, tomo 206 de los libros de autenticaciones, por el inmueble antes descrito y donde se establecieron las condiciones de la opción a compra-venta. En virtud de esas condiciones establecidas en el contrato, se pactó que la parte demandada solo se reservaba el derecho a ejercer la opción durante la vigencia del contrato de opción sobre el referido inmueble, tal como consta en la cláusula primera, de igual forma se pactó en la cláusula segunda, que el lapso de duración de la referida opción fue de ciento veinte días (120) contados a partir de la autenticación del mencionado contrato, lapso durante el cual la parte actora estaría privada de vender el inmueble descrito. En la cláusula tercera se pactó el precio de venta del inmueble objeto de la opción a compra, cuyo precio fue la cantidad de quinientos veinte mil bolívares (Bs 520.000,00), que serían pagaderos de la siguiente forma: 1- La cantidad de noventa mil bolívares (Bs 90.000,00) en dinero en efectivo y de curso legal, 2- la suma de cuatrocientos treinta mil bolívares (Bs 430.000,00) al momento de protocolización del documento definitivo mediante un crédito bancario, con el entendido que la cantidad recibida en el acto de autenticación seria imputado al precio de la venta definitiva conforme a la cláusula cuarta del contrato. Indicó que en la cláusula quinta se convino que en caso de no llegarse a efectuar la venta definitiva por causas atribuidas al comprador se retendría el diez por ciento (10%) de la cantidad de dinero entregada, así mismo si la venta no se lograra por causa imputable a los vendedores estos devolverían a la compradora como indemnización de daños y perjuicios la cláusula penal recibida más el diez por ciento (10%) de ésta, de igual forma los vendedores se obligan a entregar los documentos requeridos como solvencia municipal y solvencia de los servicios públicos y que una vez cancelado el saldo restante del monto pactado, harían entrega del inmueble luego de ser protocolizado el documento definitivo de compra venta ante el registro subalterno respectivo, se convino como domicilio especial la ciudad de Barquisimeto. Señaló que una vez suscrito el contrato la parte demandada comenzó a realizar gestiones ante la entidad bancaria a los fines que se le aprobara un crédito hipotecario, para lo que solicitó la llave del inmueble para realizar un avaluó por parte del banco crediticio, con el entendido que regresaría las llaves, resultando que no regresó las llaves, comenzó a pintar el inmueble y se introdujo en el mismo sin autorización, situación que fue reclamada por la parte accionante, de la misma forma indicó que en fecha 13 de diciembre de 2013, dos días antes del vencimiento del contrato de opción a compra la parte demandada fue notificada que el banco solo le habría aprobado el crédito por el monto de trescientos cincuenta mil Bolívares (Bs 350.000,00) y no los cuatrocientos treinta mil (Bs 430.000,00) que fue el saldo restante establecido en el contrato, por lo que la demandada manifestó que haría todas las gestiones para lograr el crédito por la cantidad total, siendo que nunca realizó ningún tipo de gestión, por lo cual se le notificó que en vista de su incumplimiento el contrato quedaba resuelto y por tanto se daba cumplimiento a la cláusula penal. Arguyó que luego de no tener noticias de la parte demandada y vencido el término del contrato el 15 de diciembre de 2013, se notifica la devolución del dinero dado, sin que esta lo recibiera para así dar entender que existiría una eventual prórroga, situación que es falsa ya que no existe intención de venderle el inmueble porque ha violentado los términos del contrato suscrito, haciendo creer que era un contrato de arrendamiento y así mantenerse en el inmueble de forma arbitraria, y valerse de subterfugios, para lesionar los derechos de los accionantes. Que en virtud de la negativa de la parte demandada en recibir la devolución de la suma dada en arras y la entrega del inmueble, se planteó demanda civil por cumplimiento de contrato por ante el Juzgado Tercero de Municipio Iribarren según causa KP02-V-2014-56, resultando con lugar la misma, ordenándose la devolución del dinero previo el descuento del 10% de la suma dada en arras, por lo que fue consignado cheque de gerencia a favor de la parte demandada, el cual se ha negado a retirar. Finalmente solicitó que la parte demandada convenga o sea condenada a: 1- La resolución del contrato de opción a compra venta, 2- la entrega del inmueble libre de personas y cosas y en perfecto estado como lo recibió, 3- pagar las costas y costos del presente juicio. Estimó la presente demanda en la cantidad en quinientos veinte mil bolívares sin céntimos (Bs 520.000,00); equivalentes a dos mil novecientas treinta y ocho unidades tributarias (2.938 U.T).

En fecha 5 de agosto de 2016 el Abogado LUIS ELIEZER ROJAS ROJAS, apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito donde opuso las siguientes cuestiones previas: Promovió cuestión previa contenida en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ordinal 6°, en relación a defecto de forma ya que la parte actora no produjo junto con la demanda el instrumento fundamental de la pretensión, la cual es el contrato de opción a compra-venta, por el contrario produjo una copia simple de un contrato de opción a compra el cual es impugnado. En ese mismo orden de ideas promovió cuestión previa contenida en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ordinal 11°, en relación a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, visto que uno de los petitorios de los accionantes es la entrega del inmueble, lo cual comportaría la pérdida de la posesión de vivienda principal de la parte demandada, esto sin agotar la vía administrativa a la que se refiere el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, de igual forma señaló que los accionantes indicaron un domicilio incorrecto con la sola intención de confundir al tribunal a quo, y que de esas actuaciones se puede apreciar que el inmueble objeto del litigio es la vivienda principal de su representada.

En fecha 11 de agosto de 2016 el apoderado Judicial de la parte actora, presentó escrito donde impugnó copia simple del poder presentado junto con el escrito de oposición de cuestiones previas presentado por la parte demandada, señalando que el mismo carece de legitimidad de comparecer a juicio por no tener representación alguna, en esa misma fecha presentó escrito en donde rechazó y contradijo la cuestión previa opuesta por la parte demandada prevista en el artículo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil, toda vez que señaló que sus representados nunca suscribieron un contrato de arrendamiento con la parte demandada, y que aunado a ello lo que se insta es la resolución del contrato de opción a compra, finalmente presentó un tercer escrito en la misma fecha donde subsanó el defecto de forma al que hace referencia el artículo 346 ordinal 6°, en relación a la cuestión previa opuesta por la parte demandada.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Se encuentra esta alzada en la oportunidad para pronunciarse sobre el presente recurso de apelación ejercido por la parte actora en contra de la sentencia proferida por el a-quo y determinar si la misma se encuentra ajustada a derecho, siendo así previa observación de los informes presentados por ambas partes, esta juzgadora observa:

En el presente caso el juzgado a quo declara la inadmisibilidad de la acción conforme a lo establecido en el ordinal 11 del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en razón de no haberse agotado previamente el procedimiento administrativo establecido en el Decreto con Rango, Valor y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

Así las cosas, hay que señalar que el mencionado decreto, de fecha 5 de mayo de 2011, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668, es un texto normativo que tiende a regular situaciones que afectan a numerosas familias que pudiesen ser desposeídas de su lugar de vivienda, como consecuencia directa, de una acción judicial. En tal sentido, la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 23 de mayo de 2006, caso: Banco Plaza c/ Distribuidora Los Morochos, C.A) señaló:

El anterior precedente jurisprudencial nos obliga a los integrantes de esta Sala de Casación Civil, que en aquellos casos sometidos a conocimiento de la Sala mediante el recurso de casación que pudiera resultar afectados la posesión legitima de una familia sobre un inmueble y que se encuentren comprendido dentro de la protección del Decreto ya indicado deben ser estudiados con acuciosidad y a la luz de los derechos fundamentales protegidos por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual si bien en principio involucra la afectación de un interés particular, lo cierto es que se trata de una situación de interés social que ha afectado a un sector importante de nuestra sociedad.
De acuerdo a la exposición de motivos del señalado Decreto N° 8.190, el objeto de esas disposiciones legales es la garantía al respeto y protección del hogar, la familia, la seguridad personal, con la intención que las personas no sean desalojadas arbitraria o forzosamente de sus viviendas familiares sin un procedimiento previo que garantice el derecho a la defensa, acompañado de una política de protección de la familia frente a tales desalojos.

En el caso bajo estudio, la parte recurrente en escrito de informes presentados en esta alzada manifiesta que en las resoluciones de contrato de opciones a compra venta, no es necesario la apertura del procedimiento administrativo que corresponde a los contratos de arrendamiento; añade que este procedimiento establecido en la ley especial, está referido a los contratos de arrendamientos y no a la existencia de contratos sinalagmáticos perfectos como es la venta. Al respecto, con relación a la solución de la inquietud esbozada supra, es oportuno traer a colación la sentencia N° 175 de fecha 17 de abril de 2013, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual conoció de un recurso de interpretación sobre dicho cuerpo legal, y estableció lo siguiente:
Omissis
“Ahora bien, en el presente caso, la Sala advierte que entre los artículos objeto de interpretación figuran las normas contenidas en los artículos 1°, 3° y 12 respecto de los cuales como se expresó en las sentencias relacionadas, se fijaron las pautas a seguir para los procesos que se encontraban en curso a la fecha de entrada en vigencia de la Ley, especialmente las pautas siguientes: a: 1) dicha Ley se aplica a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios u ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, al respecto de esto último la Sala aclaró que “…la ley no se agota en las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal…”; Además, 2) dicha protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión o tenencia de dicha categoría de inmueble, es decir, sólo destinados a “vivienda principal”, y en cuanto al objetivo de la Ley, tal como lo apunta la exposición de motivos, el Estado consciente de la coyuntura que afecta al sector vivienda y el déficit existente, estableció medidas transitorias y procedimientos especiales de obligatoria observancia tendentes a “…garantizar a todos los y las habitantes… el derecho a no ser desalojados arbitrariamente, previo el cumplimiento de los procedimientos especiales previstos en la Ley para garantizar que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda…”. En virtud de lo anterior, la Sala advierte en el presente caso que el recurrente si bien refiere expresamente a los artículos preliminares del Decreto con Fuerza de Ley, contentivos del ámbito subjetivo y objetivo de aplicación como objeto de interpretación, en realidad puede deducir que lo pretendido es manifestar sus dudas acerca del sentido y alcance que debe dársele al artículo 5° y siguientes de dicho cuerpo legal, especialmente que se precise si el procedimiento previo establecido en esos artículos constituye un requisito de admisibilidad frente a potenciales medidas ejecutivas que pudieran dictarse en juicios -inclusive de ejecución de hipoteca- aunque no impliquen ab initio el desalojo o la desocupación de inmuebles destinados a vivienda. Al respecto, esta Sala considera imprescindible referirse a los presupuestos que deben cumplirse para considerar por parte de la administración de justica las causales de inadmisibilidad de la demanda, las cuales una vez verificadas impiden el conocimiento de fondo del asunto. Sobre el particular, la jurisprudencia ha sostenido que las causales de inadmisibilidad deben estar contenidas expresamente en un texto legal, por lo que no podrá declararse la inadmisibilidad de una acción o un recurso, sin que la causal se encuentre expresamente contenida en ley. Además, el examen de dichas causales debe aparecer justificado y proporcional conforme a las finalidades que persigan los instrumentos que las contengan, es decir, el juicio de razonabilidad y proporcionalidad es el que resulta trascendente. De allí que, una decisión de inadmisión meramente procesal, dictada debido a la concurrencia de un motivo legalmente previsto que impidiere el examen del fondo es constitucionalmente admisible, si se parte de que tales formas del procedimiento son instrumentales, es decir, que están dispuestas al servicio de la justicia material. (Vid. sentencias de la Sala Constitucional de fechas 20 de julio de 2000, caso: Elena Barreto Li, y 20 de febrero de 2008 caso: Inversiones Martinique, C.A., respectivamente). Cabe agregar, que esta Sala mediante sentencia de fecha 23 de mayo de 2008, caso: María Teresa Nogales Amor contra Corporación Venezolana de Transporte y Servicios de Comunicaciones, Taxco C.A., se pronunció en relación con la trascendencia de las normas instrumentales para el proceso comparándolas con otras categorías de normas formales, en cuya oportunidad estableció: “…la norma procesal propiamente dicha posee unas características distintivas de aquellas normas que también, si bien juegan un papel importante en el proceso, son fundamentalmente instrumentales respecto de aquél, entiéndase -normas instrumentales- las normas de las cuales se sirve el sentenciador para cumplir un fin…”, cual es, en definitiva la realización de la justicia. Así, cuando la norma es “instrumental”, advierte el autor Carnelutti tal carácter resulta “…muy importante para comprender la finalidad y relevancia de la norma, por cuanto las mismas van encaminadas a resolver el conflicto, como un conjunto de operaciones dentro del proceso… la norma entendida de esa manera operacional, señala el camino, los pasos que se deben seguir en el proceso para dar solución al acto o hecho jurídico…”.

En el libelo de demanda manifiesta la parte actora “…que una vez suscrito el contrato la parte demandada comenzó a realizar gestiones ante la entidad bancaria a los fines que se le aprobara un crédito hipotecario, para lo que solicitó la llave del inmueble para realizar un avaluó por parte del banco crediticio, con el entendido que regresaría las llaves, resultando que no regresó las llaves, comenzó a pintar el inmueble y se introdujo en el mismo sin autorización, situación que fue reclamada por la parte accionante…” asimismo, peticiona se condene a la demandada “a entregar el inmueble libre de personas y cosas y en perfecto estado como lo recibió.” En base al anterior relato y las deposiciones de los testigos, la juez a quo determinó que resultaba aplicable lo previsto en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; es decir, antes de acudir a la vía judicial debe agotarse el procedimiento administrativo.

Al respecto, comparte esta alzada el criterio de la sentencia impugnada, al observar que la misma, se circunscribió a verificar de los elementos contentivos en el caso, que la consecuencia jurídica de la demanda de resolución de contrato de opción de compra venta, conllevaría a la entrega material del inmueble, a través de su desocupación, siendo que el mismo funcionaba como vivienda principal de un núcleo familiar, por lo que efectivamente se encontraban configurados los elementos para el previo cumplimiento del procedimiento establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, incumplido por la parte demandante, para poder garantizar la apertura de la vía judicial en relación a la acción pretendida.

En consecuencia, a juicio de esta juzgadora, la sentencia recurrida estuvo ajustada a derecho y se fundamentó en argumentos jurídicos acertados, que en modo alguno podrían ser considerados violatorios de normas constitucionales o legales. Así se declara.
DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el Abogado ZALG ABI HASSAN, apoderado judicial de la parte actora, en contra de la sentencia dictada en fecha 13 de octubre de 2016, el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren la Circunscripción Judicial del Estado Lara. Se declara CON LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA opuesta por el abogado LUIS ELIEZER ROJAS ROJAS, apoderado judicial de la demandada contra la parte demandante GERARDO WIN HIM TORRES Y ARLINY MARITZA ROJAS CARRILLO, prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. En consecuencia, se DESECHA la demanda y se declara EXTINGUIDO el proceso.

Se RATIFICA la condenatoria en costas proferida por el a-quo y se CONDENA a la parte perdidosa en esta instancia a dichas costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.

De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.

Regístrese, publíquese y bájese.

La Jueza Provisoria,
El Secretario,
Abg. Elizabeth Dávila León
Abg. Julio Montes
Publicada en su fecha, en horas de Despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,

Abg. Julio Montes