REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar
Ciudad Bolívar, 23 de febrero de 2.017
206 y 157º
Asunto: FP02-V-2016-000560
Resolución: PJ0262017000046
-I-
De conformidad con el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal procede a extender por escrito el fallo dictado en el acto de la audiencia oral celebrada en este proceso en fecha 9 de este mismo mes y año en el juicio de desalojo interpuesto por los ciudadanos LUIGI MANUELLE BRENELLI LUNA y BRENMIR DE LA TRINIDAD BRENELLI LUNA, representados por el abogado JAMES RICHARDS contra la ciudadana DEARSY DE JESUS HERNANDEZ BELLIZIA, asistida del abogado JOSE LUIS SALAZAR LOPEZ, de la siguiente manera:
Alegan los demandantes que el día 1 de febrero del presente año celebraron contrato de arrendamiento privado por escrito a tiempo determinado con la ciudadana DEARSY HERNANDEZ BELLIZIA, sobre el local comercial Nº 8, con un área de 55,33 metros cuadrados, ubicado en la planta alta del edificio “Brunelli”, avenida república de esta ciudad, sector El Terminal de Pasajeros, con los siguientes linderos: Norte: Local comercial Nº 9; sur: Con el local Nº 7; este: Con terrenos privados y oeste: con el estacionamiento del edificio “Brunelli”, correspondiéndole un porcentaje de condominio y áreas comunes de 3,87 %.
Indican que el contrato fue celebrado a 6 meses fijos, contados a partir del 1 de febrero de 2016 hasta el día 31 de julio de 2016, pues la actividad comercial a desarrollar en dicho local tenía un carácter temporal, conforme al artículo 24 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; fijando de común acuerdo el canon de arrendamiento por medio del método fijo mensual (CAF) establecido en el artículo 32 numeral 1 de la referida ley, por la suma de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000) mensuales y consecutivos el cual debería ser cancelado dentro de los primeros cinco días de cada mes con toda puntualidad en la cuenta Nº 0191-0074-01-2174024736 del Banco Nacional de Crédito, estableciendo de mutuo acuerdo con la arrendataria en el transcurso de la relación arrendaticia que ésta depositara el canon en una cuenta diferente a la señalada en el contrato.
Señalan que la arrendataria ha incumplido en el pago de los meses de junio y julio de 2016 junto con el interés de mora pactado, calculado conforme a la tasa indicada en la cláusula quinta del contrato y que los meses de febrero a mayo los canceló en forma tardía y por ello demandan el desalojo del inmueble y el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de junio, julio y agosto de 2016 a razón de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000), cada uno, para un total de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000) y los que se venzan hasta la entrega del inmueble, así como también los intereses moratorios y la indexación judicial .
Por su parte la demandada alega desconocer los instrumentos de propiedad del inmueble así como sus linderos expresados por el demandante, indicando que no es cierto que en fecha 1 de febrero de 2016 haya celebrado el contrato de arrendamiento con los demandantes porque para esa fecha los desconocía.
Indica que el 1 de febrero de 2016 se comunicó vía telefónica con LUIGI BRENELLI el cual le indicó las condiciones del contrato y que además de la garantía de ochenta mil bolívares (Bs. 80.000) ya cancelada debía cancelarle tres mensualidades adelantadas por cuanto no le estaba exigiendo pago del llamado punto comercial, haciéndole una transferencia bancaria de la cantidad solicitada en una cuenta personal en el Banco Mercantil Nº 0105-0689-15-1689022191 efectuada desde una cuenta personal de la demandada en la entidad Banesco, por la suma de cien mil bolívares (Bs. 100.000) por cuanto el actor le indicó que el mes de febrero lo cancelara a la mitad, es decir, veinte mil bolívares (Bs. 20.000) en vez de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000) que era el monto de canon de arrendamiento porque el contrato empezaría a contarse a partir del 15 de febrero de 2016, fecha en que el mismo fuese presentado formalmente ante una notaría pública para su autenticación y que una vez efectuado estos pagos el día 3 de febrero de 2016 aquél le hace entrega de la llave del local.
Luego de explicar una serie de desavenencias para la firma del contrato con el arrendador, que resultan irrelevantes para la solución de esta litis, continúa manifestando la arrendataria que al momento que éste último le presenta el contrato que iba a ser autenticado se percata de unas condiciones que no eran las pactadas, ya que se señalaba un término de seis meses a pesar que ella había solicitado que fuere por tres años, dado el objeto del fondo de comercio que funcionaría en el local y que conforme a la ley debía ser por un año como lapso mínimo y que debía ser a partir del 15 de febrero de 2016 y no del 1 de febrero; que se señaló una cuenta en el Banco Nacional de Crédito para el pago de los cánones a la cual ella no le había hecho ningún depósito por la misma solicitud de los actores, sino que las realizaba en Banesco y Mercantil; que no se señalaba el pago de las tres mensualidades adelantadas realizada en la entidad Mercantil, por la suma de cien mil bolívares (Bs. 100.000) correspondiente a 15 días del mes de febrero y las mensualidades adelantadas de marzo y abril.
Indica que posteriormente continuaron desavenencias entre las partes y situaciones irregulares como cortes de servicios públicos y posteriormente el arrendador se negó a autenticar el contrato de arrendamiento indicándole que para él tenía valor el borrador firmado por las partes y que debía desocupar el día 31 de julio de 2016.
Señala que realizó los siguientes pagos:
1.- Tres mensualidades adelantas de 15 días del mes de febrero (20.000), marzo (40.000) y abril (40.000) en fecha 2 de febrero de 2016.
2.- 40.000 en fecha 3 de marzo de 2016.
3.- 40.000 en fecha 5 de abril de 2016.
4.- 40.000 en fecha 5 de mayo de 2016.
5.- 40.000 en fecha 6 de junio de 2016.
Luego expresa que se encuentra solvente hasta agosto del presente año y que según el contrato que los demandantes pretenden hacer valer como contrato de arrendamiento el mismo tenía una duración de 6 meses fijos hasta el 31 de julio de este mismo año por lo cual a la fecha en que incoaron la demanda ya el contrato había fenecido y no había intención a prorrogar ni solicitud de entrega material del mismo por ningún medio a la arrendataria.
Manifiesta que es falso que los dos borradores del contrato de arrendamiento que le fueron presentados por los demandantes como propuesta para discutir las condiciones de la relación arrendaticia sean el contrato de arrendamiento que haya acordado con ellos y que es falso que el mes de febrero lo haya cancelado en el mes de marzo; que marzo lo haya cancelado en abril; abril en el mes de mayo y el mes de mayo en el mes de junio.
Solicita se declare la nulidad del contrato acompañado por la parte actora debido a su falta de autenticación ante los organismos competentes.
En fecha 10 de noviembre de 2016 se celebró la audiencia preliminar en el presente proceso a la cual solo asistió la parte demandada quien consignó escrito en el cual ratificó los alegatos esgrimidos en la contestación de la demanda.
En fecha 16 de noviembre de 2016, se dictó auto fijando los hechos jurídicamente relevantes y pertinentes para la solución de esta litis y que debían ser objeto de prueba en este proceso, determinándose que lo serían la validez o nulidad del contrato de arrendamiento acompañado por la parte actora así como la solvencia o insolvencia de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento reclamados por los arrendatarios (junio, julio y agosto de 2016).
En fecha 9 del mes corriente se celebró la audiencia oral mediante la cual se declaró sin lugar la demanda en atención a los argumentos que este Tribunal procede a explanar de la siguiente manera:
-II-
Punto previo sobre la nulidad del contrato de arrendamiento
Como punto previo debe pronunciarse este Tribunal sobre la defensa de nulidad del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, opuesta por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, pues, de ser procedente resultaría inoficioso analizar las pruebas aportada por las partes para demostrar la solvencia o insolvencia de la arrendataria en el pago de los cánones arrendaticios reclamados por los actores.
Así tenemos que en el escrito de demanda los actores produjeron marcado “A” original de documento privado de arrendamiento suscrito entre las partes del cual se evidencia que ciertamente suscribieron de forma privada un contrato de arrendamiento sobre el local comercial objeto de este proceso por el término de seis (6) meses fijos contados a partir del día 1 de febrero de 2016, no consta que haya sido autenticado y así ambas partes están contestes en ello.
En este sentido, el artículo 13º del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establece lo siguiente:
El arrendatario tiene el derecho a que se le elabore un contrato escrito y autenticado, el arrendador está obligado a hacerlo considerando las pautas establecidas en este Decreto Ley.
La disposición textualmente transcrita consagra sin lugar a equívocos y de forma incuestionable, el derecho del arrendatario y de forma correlativa la obligación del arrendador, de elaborar un contrato escrito y autenticado, es decir, autorizado por un funcionario público competente para ello; en este caso un notario o registrador, siguiendo las normas establecidas en la Ley de Registro Público y del Notariado, a tenor de lo estatuido en el artículo 1.357 del Código Civil.
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Por otra parte, el artículo 3º del mismo Decreto Ley igualmente de manera expresa establece:
Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas.
De forma paulatina el Estado, a través de sus distintos Poderes Públicos ha venido dictando una serie de leyes, Decretos-Leyes y reglamentos para regular la materia arrendaticia de inmuebles.
En 1944 el Ejecutivo Nacional dictó el Decreto Nº 176 mediante el cual se autorizó a la denominada Comisión Nacional de Abastecimiento para fijar el monto máximo del canon de arrendamiento, siendo que antes de este decreto las partes podían fijarlo sin límites, tanto en lo referente a viviendas como en locales comerciales.
Posteriormente en 1.947 la Asamblea Nacional Constituyente dictó el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas estableciendo de forma taxativa las casuales por las cuales se podía demandar el desalojo de viviendas.
Luego, en 1.960 el extinto Congreso Nacional dictó la Ley de Regulación de Alquileres conforme a la cual se dictaron pautas a los fines de regular y fijar los cánones de arrendamiento tanto de vivienda como de locales comerciales, creándose un organismo dependiente del Ejecutivo Nacional para tal fin.
En 1.999 el Ejecutivo nacional dictó el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con la finalidad de concentrar en un solo texto las múltiples normas que se encontraban dispersas en diversas disposiciones legales, regulando toda la materia arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda y a locales comerciales, consagrando en el artículo 7º que los derechos establecidos para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables, declarando nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos
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En 2.011 el Ejecutivo Nacional dicta el Decreto Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas a los fines de que no se procediese al desalojo de los ocupantes legítimos de viviendas sin que se le procurase un destino habitacional definitivo o refugio digno, previo el agotamiento de un procedimiento establecido en esa misma norma.
En el mismo año 2.011 la Asamblea Nacional promulga la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda que regula todo lo referente a la materia arrendaticia en materia de viviendas, creando la Superintendencia Nacional de la Vivienda (SUNAVI) como ente regulador en esta materia.
Por último en 2.014 el Ejecutivo dictó el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial a los fines de establecer “las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios para el arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial, en procura de las relaciones arrendaticias justas y socialmente responsables en aras de garantizar y proteger los intereses de las venezolanas y venezolanos” (Exposición de Motivos), creando un organismo administrativo encargado de velar por el cumplimiento de las disposiciones legales establecidas en dicho decreto (SUNDDE).
Es evidente que de manera paulatina el Estado, a través de sus distintos Poderes Nacionales, ha venido interviniendo de manera más contundente y directa en la materia arrendaticia inmobiliaria, tanto en lo referente a inmuebles destinadas a vivienda como a los destinados a uso comercial
En la mayoría de las disposiciones precedentes citadas, incluyendo la que regula el arrendamiento de inmuebles de uso comercial, se consagra la irrenunciabilidad de los derechos del arrendatario, por cuanto al intervenir el Estado en la regulación de la relación entre arrendadores y arrendatarios, esas disposiciones constituyen normas de orden público cuya violación acarrea la nulidad de lo efectuado en contravención a esas disposiciones.
De manera inveterada la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, acerca de la noción de orden público nos dice que “representa una noción que cristaliza todas aquellas normas de interés público que exijan observancia incondicional y que no son derogables por disposición privada”, añadiendo que “La indicación de estos signos característicos del concepto de orden público, esto es, la necesidad de la observancia incondicional de sus normas, y su consiguiente indisponibilidad por los particulares, permite descubrir con razonable margen de acierto, cuándo se está o no en el caso de infracción de una norma de orden público” (Sent. 135 del 22 de mayo de 2001)
Siguiendo la pauta de la Sala es indiscutible que las normas contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial son de evidente orden público pues ella misma establece, ex artículo 3º, que los derechos en él establecidos son de carácter irrenunciable, de manera que no pueden ser relajadas por los particulares, debiendo ser cumplidas de manera incondicional por las partes.
Dentro de esos derechos irrenunciables que establece el Decreto a favor del arrendatario y como obligación para el arrendador se encuentra el derecho de extender por escrito y de forma autenticada el contrato de arrendamiento.
Si se permitiese que los arrendadores hiciesen caso omiso de esta obligación, y solamente se elaborase de forma privada el contrato, ello abriría una puerta gigantesca a un fraude a la ley por cuanto ningún arrendador en lo adelante cumpliría con la obligación de autenticar el documento escrito, vulnerándose de esta forma el derecho irrenunciable del arrendatario y excluyendo la obligación de vigilancia del Estado acerca de la regulación de la relación arrendaticia a través de la Superintendencia Nacional para la Protección de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), pues no habría forma de que este organismo verificase el cumplimiento de los requisitos establecidos en la ley para la elaboración de los contratos (duración, canon de arrendamiento fijado de conformidad con la ley, valor del inmueble, obligaciones del arrendador y del arrendatario, conforme al artículo 24 y siguientes).
No puede el arrendador excusarse en que la falta de autenticación se debió a la incomparecencia de la arrendataria ante la Notaría Pública por cuanto si hubiese actuado con mínima diligencia no la hubiese puesto en posesión del local sin el cumplimiento de aquél requisito de impretermitible cumplimiento, desde luego que nadie puede alegar a su favor hechos provenientes de su propia torpeza, en aplicación del conocido aforismo “nemo auditur propian turpitudinem allegans”.
También exige la ley, conforme al artículo 24, que la duración del contrato debe ser mínimo de un año, excepto cuando la actividad a desarrollar esté enmarcada en temporadas específicas en cuyo caso el lapso puede ser menor, observándose que en el contrato escrito elaborado por las partes en forma privada se estableció una duración de seis meses fijos, violándose también lo dispuesto en el mencionado artículo.
Así las cosas, en vista que en el presente caso el contrato de arrendamiento no fue elaborado de forma autenticada como lo establece la ley, sin que conste en autos pruebas del motivo de tal falta de autenticación, y el término del contrato fue establecido en un tiempo menor al exigido, sin que conste en autos que en él se desarrolle una actividad enmarcada en temporadas específicas, vulnerándose de esa forma los derechos que consagra la ley de manera irrenunciable para el arrendatario, en consecuencia es forzoso para este Tribunal declarar la nulidad del contrato de arrendamiento suscrito por las partes y que riela en autos. Así se declara.
Como consecuencia de tal declaratoria, todas las estipulaciones y obligaciones contraídas por las partes se declaran nulas, volviendo al mismo estado en que se encontraban a la fecha de la suscripción del contrato, por lo cual si las partes pretenden de la otra el cumplimiento de determinada prestación para volver las cosas al estado anterior al contrato, deberán accionar en forma autónoma al presente proceso y conforme a las acciones que les otorgan las leyes, pues tales eventuales prestaciones escapan al conocimiento jurisdiccional de este Tribunal por no haber sido objeto de la controversia. Así se declara.
En vista de haberse declarado la nulidad del contrato de arrendamiento se torna inoficioso el análisis de las pruebas aportadas por las partes para la determinación de la solvencia o insolvencia del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento por cuanto tal obligación también es nula en consecuencia. Así se declara.
En atención a ello, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: NULO Y SIN EFECTO el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de forma privada sobre el inmueble identificado en esta misma decisión. Así se decide.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por LUIGI MANUELLE BRENELLI LUNA y BRENMIR DE LA TRINIDAD BRENELLI LUNA contra DEARSY DE JESUS HERNANDEZ BELLIZIA. Así se decide.
Se condena en costas a la parte actora por haber sido vencida en forma total en esta litis, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los veintitrés (23) días del mes de febrero del año dos mil diecisiete (2.017). Años 206° de la Independencia y 158° de la Federación.
El Juez
Dr. Noel Aguirre Rojas La Secretaria
Abg. Inocencia Linero de Cárdenas
La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de Ley, siendo las once y quince minutos de la mañana (11:15 a.m.).
La Secretaria
Abg. Inocencia Linero de Cárdenas
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