REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: EL JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR COMPETENCIA CIVIL EXP. Nº FP02-R-2016-000045 RESOLUCIÓN: PJ0172017000011 SENTENCIA DEFINITIVA PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil Operadora Turística Guarico, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del estado Bolívar, en fecha 23 de agosto de 2010, bajo el Nº 54, tomo 26 A REGMESEGBO 304, de este domicilio, representante legal ciudadana Rosa María Farruggio Castillo, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.850.857, en su carácter de presidenta. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: María Eugenia Figarella y Oliver Aguirre Rojas, abogados en libre ejercicio, inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nos. 20.137 y 84.124, respectivamente. PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil Melao Gourmet Party Restaurant, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del estado Bolívar, en fecha 14 de Junio de 2012, bajo el Nº 45, tomo 23A, REGMESEGBO 304, de este domicilio, representante legal ciudadano: Pedro José Andrade Mauri, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.896.108, en su carácter de Vice-presidente. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Saúl Andrade, Saúl Antonio Andrade, Saúl Andrés Andrade y Josanil Lugo Andrade, abogados en libre ejercicio, inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nos. 3.572, 52.653, 85.050, y 157.150, respectivamente. MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL. DECISIÓN APELADA: Sentencia proferida por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, en fecha 02 de febrero de 2016 Recibido el expediente en cuestión, esta alzada por auto de fecha 10 de marzo de 2016, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley y de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso comercial, fijó el Vigésimo (20°) día de despacho siguiente a la referida fecha, para que las partes presentasen sus informes, haciendo uso de este derecho solo la parte demandada. Aperturandose el lapso de ocho (8) días para presentar las observaciones de conformidad con el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil; vencido ese lapso se dejó constancia del inicio del lapso de sesenta (60) días para dictar sentencia de conformidad con lo estipulado en el artículo 521 ejusdem. Por auto de fecha 28 de julio de 2016, se dejó constancia del diferimiento de la sentencia de conformidad con el artículo 251 del CPC. Diferimiento motivado a la complejidad del caso, sumado a ello el hecho de estarse conociendo materias especiales como es el caso de acciones de amparo, recursos de hechos e interdictos, que requieren un pronunciamiento con preferencia a cualquier otro asunto. Llegada la oportunidad para decidir, pasa este tribunal superior a hacerlo en base a las siguientes consideraciones: I: SINTESIS DE LA DEMANDA: El libelo contiene lo que continuación se narra: En el año 2014, la parte actora intento demanda por desalojo de local comercial, celebrado por Rosa María Farruggio Castillo, en su carácter de presidenta de la Sociedad Mercantil Operadora Turística Guarico C.A, quien es parte accionante en este proceso, contra la Sociedad Mercantil Melao Gourmet Party Restaurant C.A., representada por su presidente ciudadano Manuel Edgardo Bueno Requena, ambos identificados en autos. El contrato de arrendamiento tiene por objeto el inmueble que se identifica a continuación: “…local comercial para el funcionamiento de restaurant, ubicado dentro de las instalaciones de un inmueble propiedad de su representada, específicamente en el Hotel Paoca, calle Urbina Nº 16 del Barrio Negro Primero, parroquia Catedral, Municipio Heres, ciudad Bolívar, estado Bolívar.” La demanda fue asignada al conocimiento del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, y al expediente correspondiente le fue asignado el N° FP02-R-2016-000045. La parte actora sigue expresando en su libelo: “El Contrato de Arrendamiento se autenticó ante la Notaria Pública Segunda de Ciudad Bolívar, el 20 de junio de 2012, bajo el No. 49, Tomo 192, y que acompañó marcado “C”.”. CANON DE ARRENDAMIENTO En la Cláusula segunda se estipuló que: “El canon de arrendamiento fijado entre las partes es por la cantidad de: SIETE MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.7.000,00) Mensuales revisables cada seis (6) meses de acuerdo a la taza de inflación vigente en el país, y el mismo se cancelara los días treinta de cada mes. De Igual manera queda expresamente entendido que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, en su debida oportunidad, o si hay alguna inconformidad entre las partes dará motivo Suficiente a la ARRENDADORA, para proceder judicialmente… con el objeto de lograr la inmediata desocupación del inmueble”. Canon de arrendamiento este que fue incrementando en fecha 20/06/2013 de mutuo acuerdo entre las partes, en un monto de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) mensuales, dentro de los cuales se incluyo el monto o concepto del impuesto al valor agregado. DURACIÓN DEL CONTRATO. En la cláusula cuarta se estableció que: “…El lapso de duración del presente contrato es de un (1) año fijo contados a partir de la protocolización del presente contrato pudiendo ser prorrogado de Manera automática sin necesidad de renovarlo por un periodo igual bajos los mismos términos previstos en este contrato por acuerdo de las partes.”. Señala la parte demandante que el plazo original comenzó a correr el 20/06/2012, y que luego de vencido el contrato de arrendamiento en fecha 20/06/2013: “…la arrendataria continuo ocupando el inmueble y cancelando los correspondiente cánones, lo cual hace evidente que la arrendataria ejerció la potestad de hacer uso de la prorroga legal de seis meses a que se refiere el literal 1 del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para ese momento. Vencido el lapso de prorroga legal de seis meses a que se hizo referencia, esto es, el día 20 de diciembre de 2013, la arrendataria continuó ocupando el inmueble y cancelando los cánones de dicho mes y de los meses de enero a julio del presente año 2014, cuestión por la cual, conforme a lo establecido en el artículo 1.600 y 1614 del Código Civil el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, por efecto de haber ocurrido la tácita reconducción, quedando en vigencia las demás cláusulas contractuales. “. Expresa el libelo que la arrendataria: “… ha incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento de los meses septiembre y octubre del presente año 2014, a razón de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) cada mes. … el novísimo Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial que entró en vigencia el 23 de mayo de este mismo año, prevé como causal de desalojo (Artículo 40; ordinal a)… que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.” Por todas esas razones, la parte actora procedió a demandar en desalojo a la empresa arrendataria ya identificada con fundamento al artículo 40 ordinal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial para que sea condenada por el tribunal a los siguientes pedimentos: “Primero: Que sea declarada formalmente la terminación de la relación arrendaticia que une a mi representada con la arrendataria, por haber incurrido ésta última en incumplimiento de su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre y octubre de 2014. Segundo: … que sea condenada la demandada al desalojo del local comercial arrendado… y como consecuencia de ello a entregárselo o devolvérselo materialmente a mi representada… Tercero: Al pago de la suma de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) por concepto de cánones de arrendamientos dejados de cancelar correspondientes a los meses septiembre y octubre de 2014, a razón de diez mil bolívares (Bs10.000) cada mensualidad, y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble… Cuarto: Al pago de las costas procesales que se causen con ocasión de este proceso. Por último, en el libelo se señala que para la citación de la demandada, esta debe efectuarse en la persona natural del ciudadano Manuel Edgardo Bueno Requena, quien actúa como presidente de la Sociedad Mercantil Melao Gourmet Party Restaurant, C. A., en la misma dirección del local comercial arrendado, calle Urbina N° 16 del Barrio Negro Primero de Ciudad Bolívar del Municipio Heres del estado Bolívar. SINTESIS DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA. “DE LOS HECHOS ADMITIDOS. Reconozco en nombre de mi representada,… que la misma es arrendataria de un inmueble… cuya arrendadora es la Operadora Turística Guarico, C.A… ..que de mutuo acuerdo se estableció un aumento del canon de arrendamiento fijado en Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00) mensuales … Admito…, que como bien lo señala la parte demandante en su escrito libelar, el referido contrato de Arrendamiento, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, quedando en vigencia las cláusulas contractuales. DE LOS HECHOS NEGADOS, RECHAZADOS Y CONTRADICHOS Niego, rechazó y contradigo en nombre de mi representada,… haya incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento de los meses septiembre y octubre del año 2014, a razón de Diez mil boliares (Bs.10.000,00) cada mes. Rechazó, negó y contradijo en nombre de mi representada…y todas y cada una de las partes de los hechos marrados por la parte demandante en su escrito libelar, que no hayan sido admitidos expresamente en la presente.”. De igual manera señaló: “…que en fecha 28-08-2014, recibió comunicación por escrito de la arrendadora, donde informaba el aumento del canon a partir del mes de agosto de 2014 a Bs. 14.860,00 mensuales, alegando inflación. Que en fecha 04-09-2014, procuró hacerle llegar a la demandante, comunicación escrita, en repuesta a su misiva fechada 28/08/2014, donde hace referencia a la nueva forma de cálculo del canon de arrendamiento conforme al vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial del 23-05-2014; pero que desde que la demandante envió la comunicación del aumento del canon, se negó en reiteradas oportunidades recibir la comunicación de fecha 04-09-2014. Que en virtud de tal negativa se procedió en nombre de su representada a hacer la notificación a través de la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar, la cual acompañó marcada “B”. Expreso que su representada hizo de manera oportuna y mensual varios depósitos en la cuenta corriente Nº 01050064811064471153 del Banco Mercantil (cuenta señalada en el contrato de arrendamiento), correspondiente al pago de los meses, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2014, los cuales anexo marcados con la letra “C”; por lo tanto, está solvente con los pagos de cánones de arrendamiento. Igualmente canceló el servicio eléctrico; en consecuencia, solicitó que sea declarada sin lugar la demanda.”. El tribunal a quo, mediante fallo de fecha 02 de febrero de 2016, declaró: “(…) PRIMERO: CON LUGAR La terminación de la relación arrendaticia derivada del contrato celebrado por las partes contendientes…, que por voluntad de las partes fue prorrogado o reconducido, convirtiéndose en un contrato por tiempo indeterminado, en consecuencia, se ordena a la parte demandada arrendataria a entregar el inmueble arrendado…, a la parte arrendadora demandante,… SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR el pago por parte de la arrendataria, de la cantidad de DIEZ MIL CIENTO NOVENTA Y TRES BOLIVARES CON SESENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 10.193,64) por concepto de diferencia de canon de arrendamiento adeudados…, así como el pago de los cánones vencidos o que se sigan venciendo a razón de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo) mensuales, … TERCERO: SIN LUGAR la condenatoria en costas…”. Contra dicha decisión la parte demandada interpuso recurso de apelación, siendo oído en ambos efectos, el cual fue remitido a este tribunal superior en 29/02/2016, siendo formalizado por el recurrente en fecha 20/04/2016, donde solicito que se: “….revoque el referido fallo y se ordene la admisión de las pruebas promovidas, por ser fundamentales en el proceso, por cuanto existe incongruencia en la sentencia proferida por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario…” PUNTO PREVIO: Siendo la oportunidad para decidir, esta alzada antes de pasar a analizar el fondo de lo aquí planteado debe pronunciarse sobre el vicio de “incongruencia” denunciado por la recurrente en los términos que a continuación se transcriben: “…la sentencia tiene vicios de incongruencia, pues si consideró que estaban cubiertos los extremos señalados en el Artículo 865 de nuestra Ley Adjetiva Civil, debió haber admitido todas las pruebas promovidas en la oportunidad procesal correspondiente…, ya que lo que se tiene celebrado es una relación arrendaticia, que no llena los extremos de ley que rige la materia al decir que se cancele una diferencia del los cánones de arrendamiento sobre los meses de Septiembre y Octubre de 2014,… Por todo lo anteriormente pido a este Juzgado Superior, revoque el referido fallo… por cuanto existe “incongruencia” en la sentencia proferida por el Tribunal Cuarto de Municipio…”. Para decidir la denuncia propuesta, este tribunal considera necesario hacer algunos delineamientos sobre la incongruencia como vicio de la sentencia, su significado y procedencia de la misma: De conformidad con las reiteradas jurisprudencias toda sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones y defensas opuestas. En ese sentido, el juez cuando resuelve una controversia sujeta a su conocimiento, se encuentra obligado a decidir de conformidad con lo alegado y probado en autos, por consiguiente, cuando el jurisdicente decide sin atenerse a las pretensiones plasmadas en el libelo de la demanda y en la contestación, incurre en el vicio de incongruencia, la cual puede verse configurada en dos modalidades: positiva, cuando el juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido y; negativa, cuando el juez omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial. Dicho esto observa este tribunal que el escrito de informes bajo análisis contiene una mezcla de alegaciones sin ninguna fundamentación y sin precisar dónde, cómo y el porqué estima el apelante que la recurrida incurrió en el vicio que pretende denunciar. En efecto, exhibe el precitado escrito de informes una clara falta de destreza o técnica, pues aun cuando se acusa al tribunal a quo de haber incurrido en el vicio de “incongruencia”, no realiza una explicación clara que permita inferir, siquiera, en que consiste de manera precisa la supuesta delación. Pues la referida denuncia de “incongruencia” no se observa fundamentación alguna que permita evidenciar que efectivamente la sentencia recurrida adolece de la infracción acusada. En conclusión, no tiene certeza este tribunal superior de lo que pretende la recurrente, pues su fundamentación es tan incoherente y poco clara que debe tenerse como si no se hubiese propuesto, lo cual conlleva a determinar que la denuncia en referencia sea declarada improcedente como en efecto se declara de manera expresa, positiva y precisa. Así se decide. Decidido lo anterior se pasa a resolver el fondo del asunto: II: MERITOS DE LA CONTROVERSIA: La presente acción se circunscribe a la demanda por desalojo de inmueble (local comercial), interpuesta por la ciudadana Rosa María Farruggio Castillo, actuando como presidente de la Sociedad Mercantil Operadora Turística Guarico, C.A, asistida por la abogada María Eugenia Figarella, contra de la Sociedad Mercantil Melao Gourmet Party Restaurant, C.A, en la cual manifestó: “…Que la arrendataria ha incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento de los meses septiembre y octubre de 2014, a razón de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) cada mes…, la arrendataria incurrió en la causal de desalojo conforme a lo establecido en el artículo 40 literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial vigente …. … y como consecuencia de ello, pide la terminación de la relación arrendaticia, el desalojo del local comercial arrendado, … el pago de la suma de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) por concepto de cánones de arrendamientos dejados de cancelar correspondientes …, y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado; ... La parte demandada en su contestación alegó lo siguiente: “…Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de las partes los hechos narrados en el escrito libelar, así como que su representada haya incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Septiembre y Octubre del año 2.014, a razón de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), cada mes. …(omissis)… Expreso que su representada hizo de manera oportuna y mensual varios depósitos en la cuenta corriente Nº 01050064811064471153 del Banco Mercantil …, correspondiente al pago de los meses, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2014,…; por lo tanto, está solvente con los pagos de cánones de arrendamiento. …, solicitó que sea declarada sin lugar la demanda.”. DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS: ACTORA: Conjuntamente con el escrito libelar presentado la parte actora consignó los siguientes medios probatorios: 1. Copia certificada acta constitutiva de la Sociedad Mercantil Operadora Turística Guárico, C.A, registrada por ante el Registro Mercantil Segundo del estado Bolívar, Nº 54, Tomo: 26-A REGMESEGBO 304, de fecha 23/08/2010, marcada “A”. 2. Copia certificada de acta de asamblea general de la Sociedad Mercantil Operadora Turística Guarico, C. A, debidamente registrada por antes el Registro Mercantil Segundo del estado Bolívar, N° 40, Tomo 36-A REGMESEGBO 304, de fecha 04/07/2013, marcada “B”. 3. Original de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Ciudad Bolívar, N° 49, Tomo: 192, de fecha 20/06/2012, marcado “C”. Para la apreciación y valoración de estos medios probatorios acompañados con el libelo de la demanda y ratificados en el lapso de promoción de pruebas, atendiendo los principios de economía procesal, exhaustividad, y legalidad, debe aplicársele la norma tarifada preceptuada en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debido a que se observa de su análisis, que por emanar de órganos públicos competentes, poseen fe pública, y al no ser tachados por la parte contraria para destruir su veracidad, adquieren firmeza, quedando de éstos demostrado así: La existencia la Sociedad Mercantil Operadora Turística Guarico, C.A, como la relación arrendaticia entre la mencionada sociedad y la empresa mercantil Melao Gourmet Party Restaurant, C.A. Así se establece. 4. Copia simple de contrato de compra-venta debidamente registrado por ante el Registro Público Inmobiliario del Municipio Heres del estado Bolívar, N° 2010.1602. Asiento Registral 3 del Inmueble matriculado con el N° 299.6.3.4.761 correspondiente al Libro del Folio Real de fecha 02/09/2010, marcado “D”. En relación a este documento público, tenemos que el mismo no fue impugnado por la parte contraria, teniéndose el mismo como fidedigno de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. 5. Copia simple de acta constitutiva de la Sociedad Mercantil Melao Gourmet Party Restaurant, C.A., debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Segundo del estado Bolívar, N° 45, Tomo: 23-A, de fecha 14/06/2012, marcado “E”. Documento este que no fue impugnado por la parte contraria, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se aprecia como fidedigno. Así se resuelve. En el lapso probatorio: Capitulo I: Promovió y ratificó las documentales acompañadas al libelo de la demanda, marcadas “C”, “D”, “E” y “A y B”. Documentales estas ya valoradas, las cuales se dan aquí por reproducidas. Así se aprecia. Capitulo II: Promovió e hizo valer la admisión de hechos por parte de la demandada en cuanto a lo que sigue: “2.1…admite que se estableció de mutuo acuerdo aumento del canon de arrendamiento mensual del local por una cantidad de Bs.10.000,00…” “2.2…DE LA SOLVENCIA DE MI REPRESENTADA”,… en donde admite que por concepto de pago del canon de arrendamiento de los meses de agosto y septiembre del año 2014, cancelo en total por los 2 meses la suma de Bs.10.052,…” “2.3…en donde se admite que por concepto de pago del canon de arrendamiento del mes de octubre del año 2014, cancelo un total de Bs.4.784,31,…” “2.4…en su “CUADRO EXPLICATIVO”… en donde admite que por concepto de pago del canon de arrendamiento del mes de (sic) septiembre del año 2014, cancelo la suma de Bs. 6.675,61,…” “2.5… en donde admite que por concepto de pago del canon de arrendamiento del mes de octubre del año 2014, cancelo la suma de Bs. 4.780,31…”. En cuanto al ofrecimiento de este “medio probatorio” se hace necesario observar lo siguiente: Los hechos admitidos por las partes, es decir, que exista conformidad entre ellas (partes) no se prueban, en el sentido de que esa conformidad puede provenir de que las dos partes han afirmado un mismo hecho o de que el hecho afirmado por una parte ha sido admitido por la contraria, por lo tanto están exentos de ser probados. Así se indica. Capítulo III: De la comunidad de la prueba. Con respecto a esta promoción, se señala que tal argumento no constituye en sí un medio probatorio, ya que al invocarlo se solicita la aplicación de principios procesales que deben ser empleados de oficio por el Juez al momento de valorar las pruebas, otorgándoles eficacia a favor de quien señale el resultado de la misma, indistintamente de quien la haya promovido en el juicio. Este criterio se encuentra sustentado por sentencia No. 1633 emanada de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 14-12-2004, con Ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo. Así se precisa. DEMANDADA: 1. Copia simple de acta constitutiva de la Sociedad Mercantil Melao Gourmet Party Restaurant, C.A., debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Segundo del estado Bolívar, N° 45, Tomo: 23-A, de fecha 14/06/2012, marcado “A”. Documento este que fue impugnado por la parte actora, siendo subsanada la misma por la parte demandada en la audiencia preliminar (04/02/2016) a través de su original que produjo esta (audiencia). Por lo tanto a la misma se le asigna valor probatorio. Así se establece. Original de Notificación “Judicial” debidamente tramitada por la Notaria Pública Primera de ciudad Bolívar, de fecha 26/11/2014, marcada “B”; con la finalidad de hacer del conocimiento a la ciudadana Rosa María Farruggio parte actora en este proceso de: “… Que recibí la carta que enviaron a mi representada de fecha 28 de agosto de 2014… Que en vista de que el aumento del canon de arrendamiento contemplado en la misma no se ajusta a lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial en enviarle carta en respuesta 04 de septiembre de 2014… …Que es ilegal el aumento en el canon de arrendamiento… Que mí representada… pagó el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre del presente año… según el método de cálculo posible y la propuesta de mi representada dentro del marco legal… Que desde el mes de agosto inclusive del presente año la arrendadora… no emite factura a mí representada por los pagos recibidos del canon de arrendamiento. …” En cuanto a la referida notificación “judicial” realizada por la Notaria Pública Primera de esta ciudad en fecha 26/11/2014, de la misma se desprende que la ciudadana Rosa María Farruggio Castillo una vez informada de la misión de la notaria, y dando lectura a la solicitud la misma respondió: “Me niego a firmar la presente notificación, y ha recibirla, solo me doy por enterada del contenido de la presente solicitud”. Notificación esta que no fue tachada manteniendo así su valor probatorio, en relación al contenido de la misma. Así se declara. 2. Original de planillas de depósitos marcados “C”. • Número 014102904640189 por Bs.10.052,10 de fecha 29/10/2014. • Número 014112481530228 por Bs. 4.780,31 de fecha 24/11/2014. • Número 014122925770234 por Bs. 6.664,21 de fecha 29/12/2014. • Número 015011904670205 por Bs. 7.797,96 de fecha 19/01/2015. La referidas planillas de depósitos bancarios no constituyen documentos emanados de terceros, que deban ser ratificados en juicio a través de la prueba testimonial, sino que estos documentos constituyen las denominadas tarjas, y por cuanto las mencionadas planillas no fueron atacadas por ningún medio de impugnación, se le da pleno valor probatorio, desprendiéndose de las misma que fue depositado en la cuenta corriente N° 0150064811064471153 del Banco Mercantil las cantidades de Bs. 10.052,10 (pago de los meses agosto y septiembre); Bs. 4.780.30 ( pago mes de octubre); Bs. 6.664.21 (pago mes de noviembre) y Bs.7.797,96 (pago mes de diciembre); en las fechas allí indicadas; dando un monto total de Bs. 29.294.,57. Así se declara. 3. copias simples de certificados electrónicos de recepción de declaración por Internet de impuesto al valor agregado (IVA) de la Sociedad Mercantil Melao Gourmet, C.A, de los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014, marcadas “ D”. Documentales estas que no guardan relación con el presente juicio, ya que el incremento del canon de arrendamiento semestral (6 meses) seria de conformidad con lo establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento; y no como pretende hacerlo ver el demandado a través del artículo 32 el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Por lo tanto las mismas se desechan del presente juicio. Así se resuelve. 4. Originales de facturas N° 000242, 000246 emitida por la Sociedad Mercantil Operadora Turística Guarico, C.A; a nombre de la Sociedad Mercantil Melao Gourmet Party Restaurant, C.A, de fechas 30/06/2014 y 31/07/2014 respectivamente. Las facturas en cuestión tratan de hechos no controvertidos, ya que las mismas reflejan el pago de los meses de junio y julio de 2014, cánones estos no reclamados por la parte demandante en su escrito libelar, por tanto se desechan de la solución de la litis. Así se determina. 5. Original de comprobante de retención de ISLR, emitido por la Sociedad Mercantil Melao Gourmet Party Restaurante, C.A, marcado “E”. Documental esta que no guarda relación con lo aquí discutido, razón por la cual se desecha de la solución de la litis. Así se establece. 6. Original de denuncia suscrita por la Sociedad Mercantil Melao Gourmet Party Restaurant, C.A, por ante la Fiscalía Tercera con competencia en materia ambiental de fecha 03/12/2014, marcada “F”.8 En relación a estas actuaciones, prueba el hecho de una denuncia la cual fue interpuesta por ante la Fiscalía Tercera con Competencia en Materia Ambiental contra la ciudadana Rosa María Farruggio; por el ciudadano Pedro José Andrade parte demandada en el presente juicio. Dicha actuación prueba el hecho de la denuncia en si, pero no que sea cierto el hecho denunciado. La denuncia es a criterio de quien juzga un medio de prueba impertinente, ya que el hecho denunciado no tiene conexión con el tema litigioso. En virtud del argumento expuesto es suficiente para desechar la documental antes señalada. Así se resuelve. En el lapso de promoción: 7. Reprodujo el merito favorable de autos, de todos los instrumentos públicos y privados. Con respecto a esta promoción, esta superioridad señala que tal argumento no constituye en sí un medio probatorio, ya que al invocarlo se solicita la aplicación de principios procesales que deben ser empleados de oficio por el Juez al momento de valorar las pruebas, otorgándoles eficacia a favor de quien señale el resultado de la misma, indistintamente de quien la haya promovido en el juicio. Este criterio se encuentra sustentado por sentencia No. 1633 emanada de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 14-12-2004, con Ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo. Así se decide. • De las documentales: 8. Ratificó todas las pruebas acompañadas con la contestación de la demanda y las presentadas en la audiencia preliminar. • Comunicación de fecha 28/08/214 • Notificación de fecha 26/11/2014. • Facturas números 000242, 000246, de fechas 30/06/2014 y 31/07/2014 respectivamente. En cuanto a estos medios probatorios, los mismos ya fueron analizados y valorados, valoración que se dan aquí por reproducida. Así se precisa. De la prueba de informes: 9. A la Superintendencia Nacional de Bancos a los fines de que oficie al Banco Mercantil y remita a la brevedad posible la información siguiente: “…sobre si existe una cuenta corriente signada con el N° 01050064811064471153…quien es el titular de la misma…se realizaron depósitos en la referida cuenta por un monto… de fecha…” Siendo que en fecha 30/06/2015 llegaron la resulta siguiente: “…le informamos que la Cuenta Corriente N° 1064-47115-3, pertenece a la Sociedad Mercantil Hotel Paoca C.A…se anexa los movimientos bancarios… se evidencia los depósitos, mencionados en su oficio, realizados en la referida cuenta.”. En cuanto a esta prueba se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 433 del código de Procedimiento Civil, demostrándose la realización de los depósitos señalados. Así se establece. 10. Al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT). 11. A la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socios Económicos (SUNDDE). 12. De la prueba de cotejo. 13. De las posiciones juradas En relación a estos medios probatorios (10, 11, 12 y 13), no fueron admitidos por el tribunal a quo, en razón de ello no hay pronunciamiento alguno al respecto. Así se indica. Para decidir al respecto el Tribunal observa: Que conforme a los hechos alegados, la demandante fundamenta su pretensión en lo establecido en el artículo 40 ordinal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que establece: |“Artículo 40: Son causales de desalojo: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento...”. De la citada norma, se puede establecer la concurrencia de dos (02) requisitos: La existencia de un contrato bilateral verbal o escrito. Y, que el arrendatario haya incumplido en el pago de dos mensualidades consecutivas. En relación al primer requisito: Existencia de un contrato de arrendamiento verbal o escrito. Se evidencia del análisis de las actas procesales, la existencia de un contrato de arrendamiento, el cual fue celebrado por ambas partes mediante un documento notariado en fecha 20/06/2012; ahora bien, este contrato fue inicialmente circunscripto a un periodo de duración de un (1) año estableciendo como fecha de inicio el 20/06/2012 y finalizando el 20/06/2013, tal como lo establecieron en la cláusula cuarta que a continuación se transcribe: “ El lapso de duración del presente contrato es de Un (1) año contados a partir de la protocolización del presente contrato, pudiendo ser prorrogado de manera automática sin necesidad de renovarlo en un periodo igual bajo los mismos términos previstos en este contrato por acuerdo de las partes…” . De esta transcripción se puede apreciar la existencia de una relación arrendaticia entre las partes por un (1) año. Lo cual se prorrogó de manera automática sin necesidad de renovarlo, por un periodo igual bajo los mismos términos previstos por las partes. En este caso por cuanto no se requería de notificación, a partir del 20/06/2013, fecha de finalización del contrato de arrendamiento, comenzó a correr la prorroga legal establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (normativa vigente para el momento -20/06/2013-), la prorroga legal de seis (6) meses, correspondiente a los arrendamientos hasta un (1) año de duración. Durante este periodo la relación arrendaticia sigue considerada como un contrato a tiempo determinado, puesto que su duración estuvo vigente desde 20/06/2013 hasta 20/12/2013. Posteriormente al finalizar la prorroga legal y no desocupar la arrendataria el inmueble objeto del arrendamiento y seguir realizando los pagos a la arrendadora, operó la tacita reconducción del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado; hecho alegado por la demandante en su escrito libelar y aceptado por la demandada en su contestación. Configurándose así el primer supuesto para la procedencia del desalojo, según el art. 40 ordinal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se indica. Ahora bien, con respecto al segundo requisito de procedencia: la falta de cumplimiento en el pago por dos meses consecutivos. Esta obligación se encuentra fundamentada en lo establecido en el artículo 1592 ordinal 2° del Código Civil, y en el artículo 14 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial: Artículo 1592 del Código Civil: “ El arrendatario tiene dos obligaciones principales: …(omissis)… 2.)‘la obligación del arrendatario de pagar la pensión del arrendamiento en los términos convenidos’. Artículo 14 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial: “E l arrendatario esta en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado con este Decreto Ley.”. De los artículos antes transcritos se desprende que es obligación del arrendatario el pago de acuerdo a los términos convenidos. En el caso de marras, los términos convenidos, son los establecidos en el contrato de arrendamiento; ya que para el momento de la contratación no estaba en vigencia el Decreto Ley supra señalado. Al ser la obligación del pago una obligación del arrendatario, la carga de la prueba de su incumplimiento no puede recaer sobre el demandante. Esto constituiría la obligación del arrendador de probar un hecho negativo, siendo una máxima jurídica que los hechos negativos no se prueban, puesto que en el sistema venezolano se prueban las afirmaciones de los hechos. El legislador tanto en el art. 1354 del Código Civil, como 506 del Código de procedimiento civil, así establecen: …Omissis… De acuerdo a esta transcripción, es obligación del actor demostrar la existencia de la obligación. Este hecho quedó probado por el contrato de arrendamiento que ambas partes suscribieron, cuya existencia fue alegada por ambas partes y cuya promoción no fue impugnada por el demandado. Pues bien, al ser la falta de pago o el incumplimiento en las obligaciones del arrendatario un hecho controvertido en esta litis; forma parte de las obligaciones de éste (arrendatario) el demostrar tal hecho, sobre este respecto, consignó en original cuatro (4) comprobantes del Banco Mercantil de depósitos realizados correspondientes a los pagos “a su decir” de los meses que a continuación se discriminan: Agosto y septiembre (Bs. 10.052,31), octubre (Bs. 4.780,31), noviembre (6.664,21) y diciembre de 2014 (7.797,96). En relación con los pagos depositados por la demandada en la cuenta corriente N° 01050064811064471153 del banco Mercantil de esta ciudad, acordado por las partes en la cláusula tercera del contrato, esta juzgadora observa: El artículo 1.159 del Código Civil establece que: ” El contrato tienen fuerza de Ley entre las partes…”. A su vez el artículo 1.160 ejusdem señala: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencia que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la Ley.”. Por su parte el artículo 14 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, dispone que: “El arrendatario esta en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado con este Decreto Ley.”. Ello así, tenemos que de los artículos transcritos se desprende que: Los pagos se entenderán como vencidos, cuando no se han realizados en los términos, oportunidad y la cantidad que se haya acordado dentro del contrato. Conste. El contrato de arrendamiento suscrito por las partes en su cláusula segunda, establece: “…El canon de arrendamiento fijado entre las partes es por la cantidad de: SIETE MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.7.000,00) Mensuales revisables cada seis (6) meses de acuerdo a la taza de inflación vigente en el país, y el mismo se cancelara los días treinta de cada mes…” En consecuencia, conforme lo pactado por las partes en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito; se concluye que el pago debía ser hecho a la finalización de cada mes, tal como lo establece la cláusula parcialmente transcrita. Es decir el arrendatario disponía hasta el día 30 del mes de octubre de 2014 para realizar dichos pagos, sin ser este considerado como incumplimiento. Ahora bien, con respecto a la determinación de la tempestividad del pago; es importante señalar que para el mismo, debe valorarse los depósitos bancarios que en originales fueron ofrecidos y valorados en el texto de este fallo. De cuales se desprenden la recepción de los depósitos hechos en la entidad bancaria ya reseñada por los montos que a continuación se discriminan: • Número: 014102904640189 por Bs.10.052,10 de fecha 29/10/2014, correspondientes a los meses de agosto y septiembre de 2014. • Número: 014112481530228 por Bs. 4.780,31 de fecha 24/11/2014, correspondiente al mes de octubre de 2014. • Número: 014122925770234 por Bs. 6.664,21 de fecha 29/12/2014, correspondiente al mes de noviembre de 2014. • Número: 015011904670205 por Bs.7.797,96 de fecha 19/01/2015, correspondiente al mes de diciembre de 2014. Este es el medio probatorio determinante para el establecimiento del monto y de la fecha de realización del pago. La parte demandada sobre este respecto presentó ante el tribunal a quo los comprobantes bancarios en original, anteriormente identificados, siendo ya valorados por este tribunal. Resultando evidente según los medios probatorios ya señalados que la Sociedad Mercantil Melao Gourmet Party Restaurante, C. A: 1) Depositó los cánones de arrendamiento reclamados (septiembre y octubre de 2014) por debajo del monto estipulado en la cláusula segunda del contrato. Y 2) Fuera del lapso establecido por las partes en el negocio jurídico bajo análisis vale indicar los 30 días de cada mes. De modo que demostrado el pago incompleto y fuera del lapso establecido por las partes de los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre y octubre de 2014; y siendo que tales montos son insuficientes para producir el efecto liberatorio que el pago está destinado a producir, de conformidad con la regulación vigente en nuestro país, que ante se examinó, este tribunal debe declarar con en efecto declara la insolvencia de la arrendataria. Así se dispone. Quien aquí decide, debe hacer una observación a los litigantes en relación a lo aquí señalado: El Decreto… es claro al señalar en el artículo 32: “…la fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto Ley, la determinaran el arrendado y el arrendatario, aplicando uno de los siguientes métodos, seleccionado de común acuerdo: 1°…(omissis)… Se aplicara la siguiente formula: CAF= (VI/12/M A) x M ax %RA 2°…( omissis)… 3°…(omissis)… En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener duda en cuanto a su calculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación…”. Es importante señalar que las normas contenidas en el Decreto Ley antes indicado son de estricto orden público y de estricto cumplimiento por los justiciables, es por ello que la demandante-arrendadora no podía aumentar el canon de arrendamiento, sin antes acudir a la Súper Intendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE) para su respectiva regulación, aún cuando en el contrato se hubiera convenido un aumento por vías diferentes a la establecidas en el comentado Decreto; y aun menos podía la parte demandada-arrendataria fijar o cambiar el monto del canon como lo hizo depositando mensualidades de pagos de estos por debajo de los acordado, tomando como parámetro el artículo 32 del Decreto con Rango, Valor…”; el cual entro en vigencia 23/05/2014. Al no existir acuerdo entre ellos (arrendadora- arremataría) sobre el nuevo canon de arrendamiento ambos debieron solicitar su regulación por el órgano (SUNDDE) competente tal como lo establece el artículo 32 ejusdem; continuando así vigente el canon fijado en la primera revisión establecida en la cláusula segunda por la cantidad de diez mil bolívares (Bs.10.000,00) mensuales. Así se resuelve. Es por ello, que al no haber depositado la accionada los cánones de arrendamiento completos de los meses demandados (septiembre y octubre de 2014), tal como fue pactado por las partes, trae como consecuencia el incumplimiento de su obligación, debiendo forzosamente este tribunal superior declarar conforme a lo previsto en el aparte a) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, el desalojo inmediato del inmueble arrendado. Así se establece. En virtud de la anterior declaratoria se ordena a la demandada Sociedad Mercantil Melao Gourmet Party Restaurant, C.A; al pago de diez mil ciento noventa y tres bolívares con sesenta y cuatro céntimos (Bs. 10.193,64) por concepto de diferencia de los cánones de arrendamiento adeudados correspondientes a los meses septiembre y octubre de 2014, quedando un remanente de catorce mil cuatrocientos sesenta y dos bolívares con diecisiete céntimos (Bs. 14.462,17) que serán imputados a los meses subsiguientes; así como el pago de los cánones que se sigan venciendo a razón de diez mil bolívares con cero céntimos (Bs.10.000,00) mensuales, hasta el día de la entrega definitiva del inmueble arrendado a la parte demandante. Así se determina. DISPOSITIVO: En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido por el abogado Saúl Andrés Andrade M., apoderado judicial de la parte demandada Sociedad mercantil Melao Gourmet Party Restaurant, C.A debidamente representada por su Vice-Presidente ciudadano: Pedro José Andrade Mauri, contra la sentencia dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, de fecha 02 de febrero de 2016. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de desalojo del local comercial, por falta de pago de cánones de arrendamiento (de los meses septiembre y octubre de 2014), incoada por la Sociedad Mercantil Operadora Turística Guarico, C.A, contra la Sociedad Mercantil Melao Gourmet Party Restaurant, C.A. En consecuencia: a.) Se declara TERMINADA la relación arrendaticia celebrada por las partes. b.) Se ordena a la parte demandada-arrendataria a ENTREGAR a la parte arrendadora-demandante el inmueble (local comercial) ubicado dentro de las instalaciones del Hotel Paoca, calle Urbina Nº 16 del Barrio Negro Primero, parroquia Catedral, Municipio Heres, ciudad Bolívar de estado Bolívar; arrendado en el mismo estado de funcionamiento, y conservación en que lo recibió. c.) Se ordena a la arrendataria pagar a la demandante-arrendadora la cantidad de diez mil ciento noventa y tres bolívares con sesenta y cuatro céntimos (Bs. 10.193,64) por concepto de diferencia de los cánones de arrendamiento adeudados correspondiente a los meses septiembre y octubre de 2014, conforme a lo estipulados por ellos (partes); quedando un remanente de catorce mil cuatrocientos sesenta y dos bolívares con diecisiete céntimos (Bs. 14.462,17) que serán imputados a los meses subsiguientes; así como el pago de los cánones que se sigan venciendo a razón de diez mil bolívares con cero céntimos (Bs.10.000,00) mensuales, hasta el día de la entrega definitiva del inmueble. TERCERO: Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada de fecha 02/02/2016, con los razonamientos y argumentaciones aquí expuestas. CUARTO: Se ordena la notificación de las partes de conformidad con los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense boletas. QUINTO: Se condena en costas a la parte recurrente de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, notifíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión. Dada, firmada y sellada en la Sala del Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los tres (03) días del mes de febrero de dos mil diecisiete (2017) Años. 206º de la Independencia y 157º de la Federación. La Juez Superior, Dra. Haydee Franceschi Gutiérrez. La Secretaria, Abg. Maye Andreina Carvajal. HFG/MAC/Sandra. La anterior sentencia fue publicada en el día de hoy, previo anuncio de ley a las 02:05 p.m. La Secretaria, Abg. Maye Andreina Carvajal