TSJ Regiones - Decisión

Competencia Civil

De las partes, sus apoderados y de la causa

PARTE DEMANDANTE:
El ciudadano SERGIO ATILANO MENDOZA, ecuatoriano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. E- 81.706.188, domiciliado en la Población de El Callao, Municipio El Callao del Estado Bolívar.

APODERADOS JUDICIALES:

La abogada MARIELA E. MATOS F., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 143.159.

PARTE DEMANDADA:
La ciudadana CARMEN EMILIA FERRERAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V- 2.794.470, domiciliada en la Población de El Callao, Municipio El Callao del Estado Bolívar.

APODERADOS JUDICIALES:

Los abogados en ejercicio JESUS SALOM RIVAS y JESUS PERÉZ, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 15.760 Y 181.993, respectivamente.

CAUSA:
RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO seguido por ante los Juzgados El Callao y Roscio Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.

EXPEDIENTE:
Nº 16-5226

Subieron a esta Alzada las presentes actuaciones en virtud del auto inserto al folio 208 de la segunda pieza, de fecha 11 de julio del año 2016, que oyó en ambos efectos la apelación interpuesta al folio 207 de la segunda pieza, por el abogado JESUS SALOM, en su condición de co-apoderado judicial de la parte demandada contra la sentencia cursante del folio 201 al 204 de la segunda pieza, de fecha 21 de junio de 2016, que DECLARO “…Con lugar la Acción de Retracto legal arrendaticia propuesta por el ciudadano Sergio Atilano Mendoza Borja en contra de las ciudadanas Carmen Emilia Farreras y Raquel Elizeth Gonzalez de Kafrouni…”.

Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:

CAPITULO PRIMERO

1.- Límites de la controversia
1.1.- Antecedentes

A los folios 22 al 28 ambos inclusive, corre inserto escrito contentivo de la REFORMA DEL LIBELO DE LA DEMANDA, presentada el 24/04/2015, ante el Juzgado de Municipio de El Callao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, por el ciudadano SERGIO ATILANO MENDOZA, asistido por la abogada MARIELA E. MATOS F., mediante la cual alegan lo que de seguidas se sintetiza:

• Que hace mas de (25) años (1987), su representado subscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana CARMEN EMILIA FARRERAS,…
• Que durante más de un cuarto de siglo que las partes tienen bajo relación contractual de arrendamiento se han celebrado un número indeterminado de contratos de arrendamiento por los mismos inmuebles a fin de mantener vigente la relación arrendaticia y como consecuencia su poderdante se encuentra solvente en el pago, según la notificación del periódico Nueva Prensa a la ciudadana Carmen Emilia Farreras…
• Que en fecha 15 de noviembre de 2012, su representado fue notificado a través de este Tribunal de la siguiente información: Primero: Que tiene la Preferencia de Oferta de Venta de dos (2) inmuebles que arrienda a la ciudadana CARMEN EMILIA FARRERAS, antes identificada al inicio de este escrito; Segundo: Que el precio de la oferta de venta de los referidos inmuebles por él ocupados es por la cantidad de UN MILLON CIEN BOLIVARES EXACTOS (Bs.1.100.000,00); Tercero: Se le notificó que tiene un plazo de quince (15) días para manifestar si compra o no los inmuebles antes mencionados.
• Que ante tal notificación se opuso oportunamente por ante el Tribunal según se desprende de copia recibida en fecha 29 de Noviembre de 2012; y por considerar que el precio ofertado de los inmuebles los cuales ocupa son exagerados y que la notificación no cumple con los requisitos establecidos para la preferencia ofertiva señalados en el artículo 132 de la ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda, se dedicó a investigar sobre la propiedad del inmueble ofrecido en venta y se enteró que dichos inmuebles ya no pertenecen a la ciudadana CARMEN EMILIA FARRERAS, sino que ella vendió los inmuebles fecha 05 de septiembre del presente año 2012, a la ciudadana RAQUEL ELISETH GONZALEZ DE KAFROUNI, violentando su derecho a ejercer su preferencia ofertiva sobre dichos inmuebles, todo como bien se desprende de documento autenticado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Roscio del Estado Bolívar, bajo el No.45, del folio 213 al 217, Tomo VI, tercer Trimestre del año 2012.
• Que indico que aunque dicho inmueble en este documento de venta tiene unos linderos diferentes o indicados a los que releja el contrato de arrendamiento hace constar que es el mismo ya que su cliente está en posesión del mismo inmueble ha que se hace regencia por mas de 25 años.
• Que dicha oferta de venta a su representado notificado a través de este Juzgado no cumple con los dispuesto para la preferencia ofertiva señalado en el artículo 132 de la ley para la regularización y Control de los arrendamientos de vivienda, por lo cual no es valida.
• Que visto que el arrendador vendió el inmueble arrendado descrito en esta demanda a un tercero previamente (05/09/2012) antes de haberle a su poderdante la respectiva preferencia ofertiva la cual se efectuó en forma improcedente (15/11/2012) por no cumplir con los requisitos de Ley como bien lo expuso en el Capitulo I de este escrito, es necesario concluir que su representado tiene derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio o sea tiene derecho de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de trasferencia de propiedad del inmueble que este en arrendamiento.
• Que en merito de las consideraciones de hecho y de derecho anteriormente expuestas a lo largo de este escrito y conforme a lo ordenado en los artículos 138, 139 y 140 la ley para la regulación y control de los arrendamientos de vivienda, y por cuanto la arrendadora a pesar de que le efectuó una notificación de preferencia ofertiva a su poderdante, dicha notificación no cumple con todos los requisitos establecidos en el artículo 132 de la ley para la regulación y control de los arrendamientos de viviendo y por cuanto la arrendadora efectuó una venta del inmueble arrendado a un tercero como bien se expuso en los capítulos I y III de este escrito y el precio de venta al tercero resulto inferior al ofertado a su representado, estando dentro del lapso establecido por el artículo 139 de la antes citada ley, es por lo que acude a esta autoridad para ejercer como en efecto ejerce el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO a favor de su representada sobre el inmueble arrendado objeto de este juicio identificado al inicio de este escrito.
• Que en consecuencia de los antes expuesto demanda a la ciudadana CARMEN EMILIA FARRERAS, y a la ciudadana RAQUEL ELISETH GONZALEZ DE KAFROUNI, en su carácter de adquiriente del inmueble, para que convenga o en su defecto sean condenados por el Tribunal en lo siguiente, Primero: En que las demandadas convengan, se le haga la transferencia de propiedad del inmueble arrendado a su poderdante en virtud del retracto legal ejercido en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad referido en este demanda de conformidad con la ley. Segundo: En que para el caso de que las demandadas se nieguen a otorgar el traspaso correspondiente se le dé a la sentencia los efectos del contrato o traspaso o tradición ordenando su correspondiente protocolización de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Tercero: En que las demandadas reciba de manos de su representado la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.250.000,00) que fue el precio de la venta asumiendo mi representado los gastos de protocolización.

- Recaudos consignados junto con la demanda.
• Poder que le acredita su cualidad de representante legal del demandante, signado con la letra “A”.
• Legajo de contratos de arrendamientos, signado con la letra “B”.
• Notificación de preferencia ofertiva efectuada a su representado, signado con la letra “C”.
• Documento de compraventa en copia certificada, signado con la letra “D”.
• Notificación periódico Nueva Prensa de fecha 21 de Noviembre del 2012, signado con la letra “E”.
• Justificativo de Testigo, signado con la letra “F”.

- Consta al folio 92 de la primera pieza, oficio Nº 4280-188-13, de fecha 04 de junio de 2013, dirigido al Juzgado Distribuidor del Municipio HeRES DEL Primero Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en el cual se envió copias certificadas de la compulsa de la demanda junto a la boleta de citación, a fin de que se haga efectiva la citación de la parte demandada.

- Consta del folio 95 al 103 de la primera pieza, comisión debidamente cumplida, de fecha 17 junio de 2013, constante de siete (7) folios útiles.

- Consta 116 de la primera pieza, diligencia de fecha 29 de julio de 2013, suscrita por la abogada MARIELA MATOS, mediante el cual consigna copia certificada Registrada del Documento Protocolizado por ante la oficina del Registro Público Municipio Roscio del Estado Bolívar, bajo el Nº 23, Folio del 215 al 223, Protocolo Primero tomo I tercer trimestre del año en curso (2013).
- Consta al folio 123, auto de fecha 06 de agosto de 2013, mediante el a-quo DECRETA MEDIDA DE PROHIBICION DE ENAJENAR Y GRAVAR.

- Consta al folio 131 de la primera pieza, escrito de fecha 18/09/2013, presentado por la parte actora, mediante el cual en vista que se hizo imposible la citación RAQUEL GONZALEZ DE KAFROUNI, solicita la citación de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, para los fines legales.

- Consta al folio 135 de la primera pieza, diligencia de fecha 26 de septiembre de 2013, suscrita por el abogado JESUS SALOM, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada CARMEN EMILIA FARRERAS, mediante el cual solicita se reponga la causa de nueva admisión y la misma se admitan para ser tramitada de conformidad con lo tipificado en los artículos 98 y siguiente de la ley de regularización y control de los arrendamientos de vivienda…

- Consta al folio 140 de la primera pieza, auto de fecha 02 de octubre de 2013, mediante el cual el a-quo en vista de una revisión exhaustiva del documento registrado en el cual se contiene la venta del bien arrendado resulta que no se trato de los inmuebles, sino que se trata de una vivienda, por lo que el a-quo erró al admitir la acción propuesta por el procedimiento breve y en consecuencia REPONE la causa, como en efecto se repone al estado de nueva ADMISIÓN, de conformidad con el procedimiento pautado en la ley de regularización y control de los arrendamientos de vivienda y advirtió que la causa se encontraba en estado de citación y no causa gravamen irreparable a las partes…

- consta al folio 165 de la primera pieza, de fecha 31 de enero de 2014, suscrita por el abogado JESUS PEREZ, mediante el cual solicita se decrete la perención de conformidad con sentencia Nº 956 del 1 de julio de 2001.

- consta al folio 172 de la primera pieza, diligencia de fecha 24 de febrero de 2014, suscrita por la abogada MARIELA MATOS, mediante el cual consigna 2 ejemplares de los periódicos NUEVA PRENSA y EL PROGRESO, donde aparece el cartel de citación.

- Consta al folio 179 de la primera pieza, diligencia de fecha 13 de 2014, suscrita por la abogada MARIELA MATOS, mediante el cual solicita se designe defensor ad litem a la co-demandada RAQUEL GONZALEZ, para los fines de darle contestación a la demanda.

- consta al folio 180 de la primera pieza, auto de fecha 13 de marzo de 2014, mediante el cual el a-quo se abstiene de proveer lo solicitado por cuanto la parte interesada no ha impulsado por secretaria para fijar el cartel en la morada de la ciudadana RAQUEL GONZALEZ parte co-demandada en la presente causa.

- consta al folio 190 de la primera pieza, diligencia de fecha 06 de mayo de 2014, suscrita por la abogada ELSA E BLANCO G, secretaria del a-quo mediante el cual procedió a fijar el cartel de citación en la puerta del domicilio de la co-demandada antes identificada.

- Consta al folio 192 de la primera pieza, auto de fecha 15 de mayo de 2014, mediante el cual el a-quo por cuanto dicho expediente se encuentra voluminoso, se acordó cerrar la primera pieza y abrir una nueva.

- Consta al folio 02 de la segunda pieza, auto de fecha 18 de junio de 2014, mediante el cual el a-quo designa como defensor ad liten a la parte co-demandada en el presente juicio, a la abogada MARIANNYS ALFARO, inscrita en el I.P.S.A bajo el Nº 101.972.

- Consta al folio 06 de la segunda pieza, consignación del alguacil del tribunal a-quo mediante el cual consigna boleta de notificación quedando así notificada la abogada MARIANNYS ALFARO defensor ad liten de la parte co-demandada en el presente juicio.

- Consta al folio 14 de la segunda pieza, Oficio Nº 436.14, de fecha 07 de octubre de 2014, dirigido al BANCO BICENTENARIO a los fines de aperturar una cuenta de ahorros a nombre del juzgado a-quo.

- Consta al folio 15 de la segunda pieza, auto de fecha 08 de octubre de 2014, mediante el cual el a-quo designa como nuevo defensor ad liten a la parte co-demandada a la abogada LUCILA GONZALEZ DE KAFROUNI.

- consta al folio 98 de la segunda pieza, diligencia de fecha 15 enero de 2016, suscrita por la abogada LUCILA MORENO mediante el cual acepta el cargo de defensora ad litem de la parte co-demandada.

- consta al folio 100 de la segunda pieza, diligencia de fecha 29 de febrero de 2016, suscrita por la abogada SANDRA ARACELIS HERNANDEZ ALFONZO, mediante el cual consigna instrumento poder conferido por la ciudadana RAQUEL GONZALEZ, parte co-demandada en el presente juicio.

- Alegatos de la Parte Demandada.
Riela al folio 105 de la segunda pieza, escrito de contestación a la demanda presentado por la abogada SANDRA HERNANDEZ, en su condición de apoderada judicial de la ciudadana de la parte co-demandada, supra identificados, mediante el cual alega lo que de seguidas se sintetiza:

• Que procede a impugnar las consignaciones efectuadas, ya que no cumplieron con lo tipificado en el artículo 53 de la ley de arrendamiento inmobiliario y además por la falta de certificación por parte del ciudadano alguacil de ese Tribunal de las resultas de la notificación que debió haber efectuado con la primera consignación y en la dirección aportada primigeniamente en la población de El Callao, estado Bolívar.
• Que es por lo que solicita se declare la falta de cualidad para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio, sin lugar la acción y la condenatoria en costas en la presente causa.

- Riela a los folios del 106 y 107 de la segunda pieza, escrito de contestación a la demanda presentado por el abogado JESUS SALOM, en su condición de apoderado judicial de la ciudadana de la parte co-demandada CARMEN FARRERAS, supra identificados, mediante el cual alega lo que de seguidas se sintetiza:

• Que las consignaciones realizadas son carentes de validez, toda vez que la parte arrendataria y consignante fue negligente en el cumplimiento de la obligación de aportar la dirección exacta, para que el estado, en este caso a través de Órgano Jurisdiccional practicara la notificación del oferido arrendador, esta situación se ve claramente, cuando al efectuar la consignación en fecha 05 de octubre de 2012, aporta una dirección consistente con la misma ubicación del inmueble objeto de este retracto legal arrendaticio…
• Que de acuerdo a la teoría de vigencia de la ley y su regulación para el tiempo en que se realicen los actos, es que invoca la vigencia del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios en lo relativo a la preferencia ofertiva y retracto legal a arrendaticio tal y como lo reconoce y solicitó en su reforma de demanda…
• Que en virtud de lo anteriormente expuesto solicita se decrete el estado de insolvencia del actor y carente de cualidad para ejercer el derecho legal arrendaticio, sin lugar la acción y la condenatoria en costas en la presente causa.

- Consta del folio 111 al 114 de la segunda pieza, escrito de pruebas de fecha 11/04/2016, presentado por la abogada MARIELA MATOS F. apoderado judicial de la parte actora en el presente juicio.

- consta al folio 116 de la segunda pieza, diligencia de fecha 03/05/2016, suscrita por el apoderado judicial de la parte co-demandada CARMEN EMILIA FARRERAS, mediante el cual consigna jurisprudencia de ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para uso comercial.

- consta al folio 133 al 192 de la segunda pieza, copia certificada del expediente Nº 286-12 contentivo de canon de arrendamiento, consignada por la apoderada judicial de la parte actora.

- consta del folio 201 al 204 de la segunda pieza, decisión de fecha 21 de junio de 2016, “…Con lugar la Acción de Retracto legal arrendaticia propuesta por el ciudadano Sergio Atilano Mendoza Borja en contra de las ciudadanas Carmen Emilia Farreras y Raquel Elizeth Gonzalez de Kafrouni…”.

- consta al folio 206 de la segunda pieza, diligencia suscrita abogada SANDRA ARACELIS HERNANDEZ, mediante el cual APELA de la decisión dictada por el a-quo en fecha 21/05/2016.

- Consta al folio 207 de la segunda pieza, diligencia de fecha 08 de julio de 2016, suscrita por el abogado JESUS SALOM, mediante el cual apela de la decisión dictada en fecha 21 de junio de 2016.

- consta al folio 208 de la segunda pieza, auto de fecha 11 de julio de 2016, mediante el cual el a-quo vista la apelación formulada por los representantes legal de la partes demandada remite expediente al tribunal de alzada.

- Consta al folio 211 de la segunda pieza, oficio Nº 093.16 de fecha 13 de julio de 2016, mediante el cual remite expediente signado bajo el Nº C-608-13.

1.4.- De las Actuaciones en esta Alzada

- Consta al folio 213 de la segunda pieza, auto de fecha 10 de agosto de 2016, anotado como ha sido en el libro de causas respectivo bajo el Nº 16-5226, las presentes actuaciones.

- consta al folio 215 y 216 de la segunda pieza, escrito de informe de fecha 13-10-2016, presentado por el abogado JESUS SALOM RIVAS, apoderado judicial de la parte demandada CARMEN EMILIA FARRERAS.

- consta al folio 273 y 274 de la segunda pieza, escrito de observaciones de fecha 20/10/2016, presentado por la abogada MARIELA E. MATOS F.

- Consta al folio 278 de la segunda pieza, auto de fecha 28 de octubre de 2016, se fija el lapso para dictar el fallo correspondiente.

SEGUNDO
- Argumentos de la decisión

El eje principal del presente recurso, radica en la apelación ejercida a los folios 206 y 207, por los abogados SANDRA ARACELIS HERNANDEZ y JESUS SALOM, en su condición de apoderados Judiciales de la parte demandada, contra la sentencia de fecha 21 de junio de 2016,, que riela del folio 201 al 204 de la segunda pieza, que declaró: “(Sic…) “...“…Con lugar la Acción de Retracto legal arrendaticia propuesta por el ciudadano Sergio Atilano Mendoza Borja en contra de las ciudadanas Carmen Emilia Farreras y Raquel Elizeth Gonzalez de Kafrouni…”.

Efectivamente, del folio 114 al 119, la representación judicial de la parte actora, ciudadano FERNANDO LEAL GARCIA, en su Reforma de demanda alega entre otros que hace mas de (25) años (1987), su representado subscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana CARMEN EMILIA FARRERAS,… que durante más de un cuarto de siglo que las partes tienen bajo relación contractual de arrendamiento se han celebrado un número indeterminado de contratos de arrendamiento por los mismos inmuebles a fin de mantener vigente la relación arrendaticia y como consecuencia su poderdante se encuentra solvente en el pago, según la notificación del periódico Nueva Prensa a la ciudadana Carmen Emilia Farreras… que en fecha 15 de noviembre de 2012, su representado fue notificado a través de este Tribunal de la siguiente información: Primero: Que tiene la Preferencia de Oferta de Venta de dos (2) inmuebles que arrienda a la ciudadana CARMEN EMILIA FARRERAS, antes identificada al inicio de este escrito; Segundo: Que el precio de la oferta de venta de los referidos inmuebles por él ocupados es por la cantidad de UN MILLON CIEN BOLIVARES EXACTOS (Bs.1.100.000,00); Tercero: Se le notificó que tiene un plazo de quince (15) días para manifestar si compra o no los inmuebles antes mencionados. que ante tal notificación se opuso oportunamente por ante el Tribunal según se desprende de copia recibida en fecha 29 de Noviembre de 2012; y por considerar que el precio ofertado de los inmuebles los cuales ocupa son exagerados y que la notificación no cumple con los requisitos establecidos para la preferencia ofertiva señalados en el artículo 132 de la ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda, se dedicó a investigar sobre la propiedad del inmueble ofrecido en venta y se enteró que dichos inmuebles ya no pertenecen a la ciudadana CARMEN EMILIA FARRERAS, sino que ella vendió los inmuebles fecha 05 de septiembre del presente año 2012, a la ciudadana RAQUEL ELISETH GONZALEZ DE KAFROUNI, violentando su derecho a ejercer su preferencia ofertiva sobre dichos inmuebles, todo como bien se desprende de documento autenticado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Roscio del Estado Bolívar, bajo el No.45, del folio 213 al 217, Tomo VI, tercer Trimestre del año 2012. que indico que aunque dicho inmueble en este documento de venta tiene unos linderos diferentes o indicados a los que releja el contrato de arrendamiento hace constar que es el mismo ya que su cliente está en posesión del mismo inmueble ha que se hace regencia por mas de 25 años. que dicha oferta de venta a su representado notificado a través de este Juzgado no cumple con los dispuesto para la preferencia ofertiva señalado en el artículo 132 de la ley para la regularización y Control de los arrendamientos de vivienda, por lo cual no es valida. Que visto que el arrendador vendió el inmueble arrendado descrito en esta demanda a un tercero previamente (05/09/2012) antes de haberle a su poderdante la respectiva preferencia ofertiva la cual se efectuó en forma improcedente (15/11/2012) por no cumplir con los requisitos de Ley como bien lo expuso en el Capitulo I de este escrito, es necesario concluir que su representado tiene derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio o sea tiene derecho de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de propiedad del inmueble que este en arrendamiento. Que en merito de las consideraciones de hecho y de derecho anteriormente expuestas a lo largo de este escrito y conforme a lo ordenado en los artículos 138, 139 y 140 la ley para la regulación y control de los arrendamientos de vivienda, y por cuanto la arrendadora a pesar de que le efectuó una notificación de preferencia ofertiva a su poderdante, dicha notificación no cumple con todos los requisitos establecidos en el artículo 132 de la ley para la regulación y control de los arrendamientos de viviendo y por cuanto la arrendadora efectuó una venta del inmueble arrendado a un tercero como bien se expuso en los capítulos I y III de este escrito y el precio de venta al tercero resulto inferior al ofertado a su representado, estando dentro del lapso establecido por el artículo 139 de la antes citada ley, es por lo que acude a esta autoridad para ejercer como en efecto ejerce el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO a favor de su representada sobre el inmueble arrendado objeto de este juicio identificado al inicio de este escrito. Que en consecuencia de los antes expuesto demanda a la ciudadana CARMEN EMILIA FARRERAS, y a la ciudadana RAQUEL ELISETH GONZALEZ DE KAFROUNI, en su carácter de adquiriente del inmueble, para que convenga o en su defecto sean condenados por el Tribunal en lo siguiente, Primero: En que las demandadas convengan, se le haga la transferencia de propiedad del inmueble arrendado a su poderdante en virtud del retracto legal ejercido en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad referido en este demanda de conformidad con la ley. Segundo: En que para el caso de que las demandadas se nieguen a otorgar el traspaso correspondiente se le dé a la sentencia los efectos del contrato o traspaso o tradición ordenando su correspondiente protocolización de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Tercero: En que las demandadas reciba de manos de su representado la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.250.000,00) que fue el precio de la venta asumiendo mi representado los gastos de protocolización(...).

Por su parte los demandados de autos, a través de sus apoderados judiciales abogados SANDRA HERNANDEZ, en su condición de apoderada judicial de la ciudadana RAQUEL GONZALEZ parte co-demandada, supra identificados, alego entre otros que procede a impugnar las consignaciones efectuadas, ya que no cumplieron con lo tipificado en el artículo 53 de la ley de arrendamiento inmobiliario y además por la falta de certificación por parte del ciudadano alguacil de ese Tribunal de las resultas de la notificación que debió haber efectuado con la primera consignación y en la dirección aportada primigeniamente en la población de El Callao, estado Bolívar. Que es por lo que solicita se declare la falta de cualidad para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio, sin lugar la acción y la condenatoria en costas en la presente causa. Igualmente Riela a los folios del 106 y 107 de la segunda pieza, escrito de contestación a la demanda presentado por el abogado JESUS SALOM, en su condición de apoderado judicial de la ciudadana de la parte co-demandada CARMEN FARRERAS, supra identificados, alegando entre otros que las consignaciones realizadas son carentes de validez, toda vez que la parte arrendataria y consignante fue negligente en el cumplimiento de la obligación de aportar la dirección exacta, para que el estado, en este caso a través de Órgano Jurisdiccional practicara la notificación del oferido arrendador, esta situación se ve claramente, cuando al efectuar la consignación en fecha 05 de octubre de 2012, aporta una dirección consistente con la misma ubicación del inmueble objeto de este retracto legal arrendaticio… Que de acuerdo a la teoría de vigencia de la ley y su regulación para el tiempo en que se realicen los actos, es que invoca la vigencia del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios en lo relativo a la preferencia ofertiva y retracto legal a arrendaticio tal y como lo reconoce y solicitó en su reforma de demanda… Que en virtud de lo anteriormente expuesto solicita se decrete el estado de insolvencia del actor y carente de cualidad para ejercer el derecho legal arrendaticio, sin lugar la acción y la condenatoria en costas en la presente causa.

Planteada como ha quedado la controversia este Tribunal para decidir observa:

Este Juzgador hace necesario determinar cuales son los requisitos que deben estar presentes para establecer la procedencia de la preferencia ofertiva, por lo que resulta propicio citar la sentencia No. 000230, de fecha 30 de Mayo de 2.011, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la que dejó sentado lo siguiente:

“…1.- El goce inmobiliario durante un tiempo mínimo determinado. Constituye requisito esencial para que el arrendador tenga derecho a la preferencia ofertiva, que el mismo haya gozado del inmueble que ocupa con tal carácter, durante más de dos (2) años. Con respecto a este ítem, se patentiza que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes tuvo inicio en fecha 9 de agosto de 2004; siendo que la oferta se efectuó el día 4 de octubre de 2005, cuando no había transcurrido el lapso tiempo necesario para ello, se entiende que el propietario-arrendador otorgó el beneficio de la oferta sin importar esta circunstancia. Así se establece.
2.- La solvencia del locatario. Esta exigencia tiene su razón de ser porque el pago del arrendamiento constituye una de las obligaciones principales del arrendatario, de donde se evidencia que si el mismo no ha cumplido con esa obligación, al tiempo de la oferta, es comprensible se sancione con la pérdida del derecho a comprar con preferencia a cualquier tercero. La preferencia ofertiva así constituye un privilegio o derecho en beneficio del arrendatario, como contrapartida ante el cumplimiento de un deber. Un equilibrio entre dar y recibir, que muestra el ejercicio de un derecho y el cumplimiento de un deber que da vigencia a aquél; y más que entre un dar y recibir, está la obligación de protección social y familiar. No obstante, si no ha cumplido con pagar el precio arrendaticio, tampoco tiene derecho a exigir. De allí que ante su incumplimiento, no tiene derecho a que el arrendador-propietario cumpla con notificarle su intención de vender; empero, si aún estando insolvente en la locación le es ofertado el inmueble, se entiende que el arrendador propietario concedió el derecho de preferencia sin importarle esta circunstancia, lo cual se verificó en el caso de autos, puesto que la parte demandada aceptó expresamente haber ofertado el inmueble locativo y sus representantes judiciales consignaron pruebas tendentes a demostrar que la parte actora no se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, lo cual resulta contradictorio, ya que si existía insolvencia de parte del arrendatario no ha debido producirse la oferta; resultando aplicable el aforismo según el cual nadie puede alegar su propia torpeza. Así se establece.
3.- La satisfacción de las aspiraciones económicas del propietario. Es la aspiración del arrendador-propietario, de recibir del inquilino el pago del precio de la venta en los términos o condiciones que estableció, condiciones ex lege, que deberá hacer del conocimiento del arrendatario a través de documento auténtico, en el que indicará no sólo ese precio, sino las condiciones y modalidades de la negociación o venta que se propone realizar, como previene el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por eso, las aspiraciones del propietario oferente comprende no sólo el monto del precio, sino también la forma de pago del mismo en orden al tiempo o momento de su entrega (de contado o a plazos). De la comunicación de fecha 4 de octubre de 2005, emanada de la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., dirigida a la parte actora ciudadano Manuel Alberto Tangir Palacios, mediante la cual le presenta preferencia ofertiva de conformidad con los artículos 42, 43 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su condición de arrendatario, se aprecia que las aspiraciones del propietario fue ofrecerle en venta el inmueble arrendado, por la cantidad de ciento noventa millones de bolívares (Bs. 190.000,000oo), pagaderos mediante una inicial del treinta por ciento (30%) del valor indicado y el setenta por ciento (70%) restante en un plazo no mayor de noventa (90) días, con una validez de quince (15) días calendarios contados desde la fecha de su recepción, advirtiéndole que de no obtener respuesta en dicho plazo, se entendería no aceptada la oferta y en libertad de ofrecerlo a un tercero, constituyendo una oferta plena. Así se establece.
4.- La notificación al propietario, que debe hacer el inquilino al propietario oferente debe efectuarse de forma indubitable, es decir, que no presente u ofrezca duda, confusión o incertidumbre, sino certeza, conforme al parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y constituye uno de los requisitos esenciales para que el arrendatario pueda ejercer el derecho a la compra del inmueble que ocupa con tal carácter. Obviamente que sin el cumplimiento de tal notificación, a cargo del arrendatario y en beneficio del oferente-propietario, el derecho a comprar con preferencia al tercero no podrá tener lugar, pues el arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido ese término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades. Para que la notificación produzca el efecto jurídico a que está destinada debe reunir los siguientes requisitos:
a.- La libertad en la aceptación o el rechazo de la oferta, pues su silencio a nada lo obliga y sólo plantea su falta de interés en adquirir con preferencia al tercero. De no notificar el arrendatario al propietario-oferente la aceptación de la oferta, dentro del lapso a que se contrae el parágrafo único del artículo 44 eiusdem, el oferente queda en libertad de vender a tercero bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta. El silencio puede interpretarse como un rechazo tácito o simplemente que no tiene ningún interés en adquirir el inmueble con preferencia a un tercero. Sin embargo, el silencio preclusivo denota renuncia relativa del locatario a su derecho, pues él tiene en su beneficio tres de los cuatro supuestos fácticos el artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
b.- La aceptación de la oferta realizada debe hacerse en forma indubitable, es decir, que no quede ninguna duda en cuanto a que la notificación de la aceptación o rechazo de la oferta se realizó y que hay total certeza de la misma.
c.- La notificación del arrendatario al propietario-oferente debe ajustarse al contenido de la oferta recibida, aún cuando puede aceptarla modificándola, en cuyo caso se tratará de una nueva oferta de compra. Si el arrendatario acepta la oferta de venta que le hizo el propietario del inmueble arrendado, pero modificándola, esta aceptación se tendrá únicamente con el valor de una nueva oferta, en cuyo caso de no aceptarla el propietario-oferente, en forma expresa o tácita con su silencio, se entenderá como no aceptación de la oferta del inquilino y el oferente-propietario podrá dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento que hizo al locatario.
d.- La aceptación de la oferta por el arrendatario debe llegar a conocimiento del oferente propietario, para que el contrato se perfeccione, sin que el oferente pueda válidamente revocar la oferta durante el término de los (15) días calendario establecidos en el artículo 44 en referencia, contados a partir de la fecha del ofrecimiento.

Citado lo anterior, al tratarse el bien inmueble arrendado para uso Comercial, y siendo que la demanda fue interpuesta en fecha 28/04/2015, resulta aplicable el decreto Con Rango, Valor Y Fuerza De Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, que con respecto a la Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal Arrendaticio, dispone lo siguiente:

“ Artículo 38
En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario.

El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.

Artículo 39
En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación.

Partiendo de los postulados ya citados, esta Alzada a los efectos de determinar relación arrendaticia, pasa este Juzgador a examinar las pruebas aportadas al proceso y al respecto observa:

• De las pruebas de la parte actora.

La parte actora en su escrito de demanda consignó lo siguiente:

• Poder que le acredita su cualidad de representante legal del demandante, signado con la letra “A”.

En consideración a esta prueba este Juzgador observa, que la misma es demostrativa que el ciudadano SERGIO ATILANO MENDOZA BORJA, parte actora en el presente juicio, otorgo Poder Judicial a la abogada MARIELA MATOS, inscritas en el I.P.S.A bajo el Nº 143.149, para que sostenga y represente sus derechos en todos los asuntos judiciales, ordinarios o especiales, en los que pudiera tener algún interés… en consecuencia de ello, este Juzgador le concede pleno valor como documento privado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

• Legajo de contratos de arrendamientos y comprobantes de pago, signado con la letra “B”.

En cuanto a esta prueba, este Juzgador observa que de los contratos de arrendamiento y comprobantes de pagos insertos del folio 10 al 52 de la primera pieza, es demostrativa y evidente de la relación contractual que existía entre el ciudadano SERGIO ATILILANO MENDOZA BORJA y la ciudadana CARMEN EMILIA FARRERAS, de un (01) bien inmueble conformado por un local comercial emplazado en la calle Bolívar de la población de el callao, Jurisdicción del Municipio El Callao del Estado Bolívar, inmueble este delimitado así: Norte: con solar de la casa de Carmen Emilia Farreras, Sur: con la calle Bolívar, Este: Casa y solar que es o fue de Alvarado; y Oeste: con la Capilla Evangélica de El Callao y una (01) casa de su propiedad ubicada en la calle Bolívar de El Callao, Municipio Autónomo, Estado Bolívar comprendida dentro de los linderos siguientes: NORTE: solar de la casa de Emilia Farreras, Sur: Calle Bolívar, Este: casa y solar de Alvarado y Oeste: Capilla Evangélica de El Callao, destacando esta Alzada que los mismos no fueron desconocidos, ni impugnados en su oportunidad legal, y en tal sentido se aprecian y valoran de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 429 eiusdem; y así se establece.

• Escrito de preferencia venta al ciudadano SERGIO ATILANO MENDOZA BORJA, inserto del folio 54 al 58 de la primera pieza.

En relación a este medio probatorio, este Juzgador observa que el mismo trata de un documento de preferencia de venta en copias fotostáticas simple, inserto del folio 54 al 58 de la primera pieza, consignado por la ciudadana CARMEN EMILIA FARRARERAS, (parte demandada), en el Tribunal de Municipio El Callao del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, mediante el cual le otorga la preferencia de venta del inmueble señalado, ut supra, al ciudadano SERGIO ATILANO MENDOZA BORJA, parte actora en el presente juicio, por la cantidad de UN MILLON CIEN BOLIVARES (Bs.1.100.000,00), lo que resulta para este jurisdicente que la parte demandada al ofrecerle la preferencia ofertiva de venta al actor mediante el Tribunal del Municipio el Callao, Segundo Circuito, de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, conduce a un razonamiento del cual se deduce que la parte actora, estaba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que siendo ello así, se le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

• Documento de compraventa en copia certificada, inserto del folio 58 al 64 de la primera pieza.

En relación a esta prueba, este Juzgador obtiene, que la misma trata de un documento de compraventa, mediante el cual la ciudadana CARMEN EMILIA FARRERAS (parte demandada), da en venta, pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana RAQUEL ELISETH GONZALEZ DE KAFROUNI (parte co-demandada), un bien inmueble de su legitima propiedad constituido por una casa de construcción de bahareque, techo de zinc y piso de cemento, la cual se encuentra enclavada en un terreno de propiedad municipal en la población de El Callao, que mide TREINTA Y TRES METROS CON CINCUENTA CENTIMETROS (33,50Mtrs), de Norte a Sur: por DOCE METROS CON SESENTA CENTIMETROS (12,60Mtrs), de ESTE a OESTE que es su frente, según Titulo supletorio debidamente registrado por ante la oficina de Registro público del Municipio Roscio del Estado Bolívar, fecha 16 de octubre de 1970, bajo Nº 05, folios 07 al 11, protocolo primero, cuarto Trimestre del año 1970 y dentro de los linderos siguientes, Norte: Terreno de la extinguida compañía minera NEW-CALLAO; Sur: la calle bolívar que es su frete; Este: Casa y Solar de la señora INES DE ANZIANI; hoy de Rogelio GARCIA y Oeste: Capilla evangélica de el Callao. Dicha casa le pertenece según documento llevado por ante el Juzgado del Municipio Tumeremo (hoy SIFONTES), del segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 28 de febrero de 1985, bajo el Nº 14, a los folios 14 y su vuelto al 15 y vuelto del libro de registro de autenticaciones llevado por ese Juzgado en el año 1985. El precio de la venta fue por la cantidad de DOSCIENTOS CIONCUENTA MIL BOLÍVARES (250.000,00 Bs.) los cuales declaró recibir en ese acto de mano de la compradora en dinero efectivo y de curso legal en el país, en consideración a ello este sentenciador observa que la misma es demostrativa de la venta realizada por la ciudadana CARMEN EMILIA FARRERAS y la ciudadana RAQUEL ELISETH GONZALEZ DE KAFROUNI, y por cuanto en su oportunidad no fue desconocida ni impugnada por la interesada, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

• Notificación periódico Nueva Prensa de fecha 21 de Noviembre del 2012, signado con la letra “E”.

En relación a este medio probatorio, este Juzgador observa que la misma trata de una notificación en el periódico Nueva Prensa en copia fotostática simple, de fecha 21 de noviembre de 2012, inserta al folio 65 de la primera pieza, lo que resulta para este Juzgador que la misma se constituye como prueba de indicio que el actor tenía toda la disposición de cancelar el canon de arrendamiento, puesto deduce este juzgador que la demandada se rehusaba a recibir dicho pago, y siendo ello así por medio de dicha notificación se le informo a la ciudadana CARMEN EMILIA FARRERAS que los canon de arrendamiento debían ser retirados en El Callo, calle bolívar, casa Nº 45, debido a que las oficinas de Habita y Vivienda donde deberían hacer las respectivas consignaciones del canon no estaban en funcionamiento en el estado Bolívar, y por cuanto la misma no fue impugnada en su oportunidad este Juzgador de otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

• Justificativo de Testigo, signado con la letra “F”.

En relación a esta prueba, siendo la oportunidad fijada por el Tribunal comparecieron a la solicitud de justificativo de testigos inserta del folio 66 al 69 de la primera pieza, los ciudadanos PEDRO TEOFILO SALAS URAMIARE, cédula de identidad Nº V-8.920.212, FRANK ALEXANDER CHETTICK GUILLEN, cédula de identidad Nº V- 8.542.392, y TIRSO ANTONIO GONZALEZ, cédula de identidad Nº V- 4.506.126, la cual se aprecia y observa que son contestes entre si, y afirman que conocen al ciudadano SERGIO ATILANO MENDOZA BORJA parte actora en el presente juicio, y que es cierto y les consta que dicho ciudadano mantenía una relación arrendaticia con la ciudadana CARMEN EMILIA FARRERAS, por lo que siendo ello así, se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

Analizado como ha sido el material probatorio, ut supra, este Tribunal considera significativo traer a colación el siguiente marco teórico del autor Ricardo Henríquez La Roche, en su texto ‘Arrendamiento Inmobiliarios, Pág. 138 y ss.’, apunta que según el Parágrafo Único del artículo 44, la oferta de venta realizada, impone al arrendatario, so pena de perder su derecho preferente a comprar, la necesidad de notificar a su vez al oferente, su aceptación de la oferta. Esa notificación debe ser hecha “igualmente” expresa el Parágrafo, es decir, de modo igual a la que hace el oferente, y por tanto debe constar en documento o acta auténtica. El plazo para hacer esta notificación es de quince (15) días calendario, continuos, contados a partir de la fecha de la notificación del ofrecimiento. <> que hizo al arrendatario; entendiéndose que, si cumple con las condiciones de la oferta, cualquier tercero distinto del receptor de la oferta puede comprar en lugar de éste, pues no habrá menoscabo alguno para el arrendatario por causa de la sustitución de la persona que originalmente recibió la oferta. El comprador no puede desalojar al arrendatario aunque éste no haya hecho uso de la preferencia ofertiva, de acuerdo al artículo 20 de la Ley especial. Tratándose de cosa no amparadas en dicha Ley (Art 3), el comprador no podrá despedir al arrendatario hasta que, por la expiración del plazo fijado para el rescate, se haga irrevocablemente propietario del inmueble (Art 1.610 CC). Si bien esta norma está dirigida al pacto de rescate en los contratos de compraventa, regulado por el artículo 1.545 CC, considera dicho autor que tiene aplicación, por efecto del aludido artículo 1.610 CC. De manera que el comprador sobre quien pesa el pacto de rescate a favor del vendedor o que está aún sujeto por las reglas legales arrendaticias a la preferencia ofertiva que beneficia el arrendatario, no puede despedir a éste mientras no se consolide en la propiedad adquirida.

En consideración al Marco teórico antes citado y volviendo al caso de autos, se distingue que la parte demandada en su escrito de contestación alude que impugna las consignaciones efectuadas, ya que no cumplieron con lo tipificado en el artículo 53 de la ley de arrendamiento inmobiliario y además por la falta de certificación por parte del ciudadano alguacil de ese Tribunal de las resultas de la notificación que debió haber efectuado con la primera consignación y en la dirección aportada primigeniamente en la población de El Callao, estado Bolívar… el abogado JESUS SALOM, en su condición de apoderado judicial de la ciudadana CARMEN FARRERAS parte co-demandada en el presente juicio, supra identificados, alego entre otros que las consignaciones realizadas son carentes de validez, toda vez que la parte arrendataria y consignante fue negligente en el cumplimiento de la obligación de aportar la dirección exacta, para que el estado, en este caso a través de Órgano Jurisdiccional practicara la notificación del oferido arrendador, esta situación se ve claramente, cuando al efectuar la consignación en fecha 05 de octubre de 2012, aporta una dirección consistente con la misma ubicación del inmueble objeto de este retracto legal arrendaticio… Que de acuerdo a la teoría de vigencia de la ley y su regulación para el tiempo en que se realicen los actos, es que invoca la vigencia del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios en lo relativo a la preferencia ofertiva y retracto legal a arrendaticio tal y como lo reconoce y solicitó en su reforma de demanda.

Asimismo se observa que en la audiencia oral realizada en fecha 21 de junio de 2016, la cual riela del folio 195 al 199 de la segunda pieza, la parte demandante alegó que (sic)…“la relación contractual de inicio se refirió a un bien único y a un solo contrato y con posterioridad, por razones inexplicables, se habló de un bien dividido en un local comercial y en una casa para vivienda, cuando en realidad siempre fue único y solo bien. Que su representado fue un fiel cumplidor de todas sus obligaciones contractuales y legales y ocurre, conforme consta en autos, que con fecha 15 de noviembre del año 2012 y por intermedio de este mismo tribunal la ciudadana CARMEN EMILIA FARRERAS, diciéndose propietaria del bien en cuestión, se lo ofreció en venta a nuestro demandante por la cantidad de Bs. 1.100.000,00 esta es curiosa y altamente delicada oferta a la que tenía derecho por supuesto nuestro mandante, siempre y cuando se cumpliera, que no se cumplieron las exigencias de la ley para regularización de los arrendamientos de vivienda y esa preferencia ofertiva descansó sin lugar a dudas sobre las circunstancias de que para el 15 de noviembre de 2012, nuestro patrocinado esta solvente con los cánones de arrendamiento, pero lo grave de esta oferta radica en que se pretendió dolosamente sorprender la buena fé de nuestro mandante en tanto la señora CARMEN EMILIA FARRERAS ofreció en venta un bien que no era de su propiedad… la parte co-demandada alego entre otros que con respecto a que el inmueble en cuestión era una sola casa, si es cierto, pero a petición de la parte actora quien manifestó sus intenciones de abrir una tienda en dicha viviendas, siendo aprobado por mi mandante, pudiéramos decir que se le aprobó al señor atilano la solicitud y es por eso que hoy en día existen en solo inmueble una vivienda y un local comercial a petición de la parte actora, tal como se demuestra en el contrato de arrendamiento que riela en el presente expediente; con respecto a la solvencia de los cánones de arrendamiento que manifiesta la parte actora, que para el momento de la venta de dicho inmueble, el arrendatario se encontraba insolvente, tal como y se evidencia en los pagos en el cuaderno de consignaciones, el mismo consignó el mes de septiembre y mes de octubre…”

Por lo que antes de concluir y volviendo al caso de autos resulta claro para este Juzgador que se cumplieron con todos los supuestos señalados en la Jurisprudencia antes citada, sentencia No. 000230, de fecha 30 de Mayo de 2.011, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, por lo que queda evidenciado 1.- El tiempo de actividad arrendaticia, que fue por más de veinticinco (25) años con la parte demandada CARMEN EMILIA FARRERAS, 2.- la solvencia del actor, lo que se evidencia con los Legajos de contratos de arrendamientos y comprobantes de pago, consignado y señalados con la letra “B” insertos del folio 10 al 52 de la primera pieza, debidamente valorados por este Juzgador, y con la notificación del propietario del inmueble de su intención de vender aunque se haya ofrecido por una cantidad muy superior a la establecida a la venta cuyo actor pretende se retrotraiga. 3.- La satisfacción de las aspiraciones económicas del propietario, que es la aspiración del arrendador-propietario, de recibir del inquilino el pago del precio de la venta en los términos o condiciones que estableció, condiciones ex lege, que deberá hacer del conocimiento del arrendatario a través de documento auténtico, en el que indicará no sólo ese precio, sino las condiciones y modalidades de la negociación o venta que se propone realizar, como previene el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual fue evidenciada por documento inserto al folio 54 al folio 57 de la primera pieza, debidamente apreciado y valorado, ut supra, asimismo, se observa al folio 70 de la primera pieza, un cheque de gerencia del Banco Bicentenario Nº de cuenta 0175-0114-39-0000000001 a favor del Juzgado del Municipio El Callao, de fecha 14 de enero de 2013, por un monto de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.250.000,00), a favor de la co-demandada RAQUEL ELIZABETH GONZALEZ DE KAFROUNI, cantidad esta que constituye el monto pagado por dicha ciudadana; y 4.-la notificación al propietario, esencial para que el arrendatario pueda ejercer el derecho a la compra del inmueble que ocupa con tal carácter, Obviamente que sin el cumplimiento de tal notificación, a cargo del arrendatario y en beneficio del oferente-propietario, el derecho a comprar con preferencia al tercero no podrá tener lugar, pues el arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido ese término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades, esta obligación del actor no es necesaria en el presente caso, pues es evidente que el propietario vendió por un precio muy por debajo del ofrecido al ciudadano SERGIO ATILANO MENDOZA.

No obstante lo anterior, y antes de concluir el presente dictamen este Juzgador observa que si bien es cierto existen dos tipos de contratos de arrendamiento a tiempo determinado, que fue consignado por la parte actora del cual se extrae explícitamente, en su cláusula primera que se da en arrendamiento un (01) bien inmueble conformado por una casa de su propiedad emplazada en la Calle Bolívar de la población de el Callao, Jurisdicción del Municipio El Callao del Estado Bolívar, un inmueble este que se encuentra adyacente por su lindero Sur a un local comercial igualmente propiedad de la arrendadora (parte demandada ciudadana CARMEN EMILIA FARRERAS), y una (01) casa de su propiedad ubicada en la calle Bolívar de El Callao, Municipio Autónomo, Estado Bolívar comprendida dentro de los linderos siguientes: NORTE: solar de la casa de Emilia Farreras, Sur: Calle Bolívar, Este: casa y solar de Alvarado y Oeste: Capilla Evangélica de El Callao, de igual modo se observa de las actuaciones que conforman el presente expediente que la parte actora, consignó dichos cánones de arrendamiento y copia fotostáticas de los comprobantes de pago, resultando para este Juzgador que existía una de la relación contractual entre el ciudadano SERGIO ATILILANO MENDOZA BORJA y la ciudadana CARMEN EMILIA FARRERAS, los cuales no fueron impugnados en su oportunidad legal por la parte demandada, y por lo que siendo ello así este Tribunal le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1363 y 1366 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y el mismo es demostrativo del bien inmueble conformado por una casa de su propiedad emplazada en la Calle Bolívar de la población de el Callao, Jurisdicción del Municipio El Callao del Estado Bolívar, un inmueble este que se encuentra adyacente por su lindero Sur a un local comercial, de lo cual se traduce que ciertamente el contrato de arrendamiento que rielan del folio 11 al 41 de la primera pieza, fue elaborado sobre ese bien inmueble que es casa familiar y conjunto a un local comercial, que no son dos inmuebles, sino uno dividido en dos areas con usos distintos, dicho documento se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en ese sentido concluye quien aquí decide, que efectivamente se cumplieron con todos los supuestos establecidos en la Jurisprudencia mencionada, relacionados con el tiempo, la solvencia, la satisfacción de aspiraciones económicas y la notificación al propietario, por cuanto se extrae de las documentales consignadas en el presente expediente, que el ciudadano SERGIO ATILANO MENDOZA parte actora en la presente causa tenía el derecho de preferencia de venta del inmueble por el tiempo de actividad arrendaticia por más de veinticinco (25) años con la parte demandada y que si bien es cierto tuvo en su oportunidad el derecho de preferencia se evidencia que la oferta fue por medio de una actuación judicial, el 15/11/2012 por UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.1.100.000,00), (inserto del folio 54 al 57 de la primera pieza) una cantidad superior por el cual se vendió el inmueble al tercero en el presente juicio ciudadana RAQUEL GONZALEZ DE KAFROUNI por documento de fecha 05/09/2012 inserto del folio 51 al 59 de la segunda pieza, por una suma de DOS CIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), lo cual resulta para este Juzgador una acción de mala fe puesto que el actor obtuvo una oferta con diferentes condiciones por el que fue vendido el inmueble, y que al realizarle la notificación de preferencia de venta del inmueble, demuestra que el demandante se encontraba solvente en sus obligaciones arrendaticias, las cuales fueron impugnadas por la parte demandada, alegando que fueron consignadas por adelantado, a juicio de este Juzgador es de perfecta validez dichas consignaciones por cuanto se evidencia la diligencia del actor que es mantener su solvencia en su relación arrendaticia y ello puede ser objeto de sanción pues existen las Jurisprudencias reiteradas por el alto Tribunal Supremo de Justicia, que las defensas formuladas anticipadamente por las partes tienen validez, malo hubiese sido si las consigna fuera del lapso reglamentario establecido, por lo que siendo ello así y por todo lo anteriormente expuesto este Juzgador considera que la demanda propuesta por el ciudadano SERGIO ATILANO MENDOZA, debe ser declarada CON LUGAR, y en virtud de ello se CONFIRMA la decisión dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios El Callao y Roscio del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar de fecha 21 de junio de 2016, y así se decidirá en la dispositiva de este fallo.

DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos expuestos, este Juzgado Superior Civil, Mercantil y de Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda que por RETRACTO LEGAL incoara el ciudadano SERGIO ATILANO MENDOZA contra las ciudadanas CARMEN EMILIA FARRERA y RAQUEL GONZALEZ, todos identificados ut supra, en consecuencia queda CONFIRMADA la sentencia dictada por el Tribunal de la causa por los razonamientos expuestos por esta alzada. Todo ello de conformidad con las disposiciones legales, doctrinarias y jurisprudenciales citadas y los artículos 12, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil.

Se declara SIN LUGAR la apelación ejercida por los apoderados judiciales de la parte demandada.

Se condena en costas a la parte que resultó perdidosa en el presente procedimiento de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión salió fuera de su lapso legal, se ordena notificar a las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de esta decisión y en la oportunidad legal devuélvase el expediente al Juzgado de origen.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil y de Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Puerto Ordaz, a los Catorce (14) días del mes de febrero de dos mil diecisiete (2017) Años: 206° de la Independencia y 157º de la Federación.

El Juez,

Abg. José Francisco Hernández Osorio

La Secretaria Lulya,

Abg. Lulya Abreu

En la misma fecha, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.

La Secretaria Lulya,

Abg. Lulya Abreu

JFHO/lal/SC
Exp N° 16-5226