TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la
Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, tres de abril de dos mil diecisiete
206º y 158º
ASUNTO: KP02-R-2016-000919
PARTE ACTORA: LILIAN CAROLINA GONZALEZ PATIÑO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 12.204.569.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: JORGE ARMANDO ROJAS RÍOS, Abogado, inscrito en el Inpreabogado, inserto bajo el N° 105.305.
PARTE DEMANDADA: PROMOTORA CUARE, C.A; sociedad mercantil, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Lara, inserto bajo el N° 11, tomo 18-A, en fecha 23 de septiembre de 1994, en la persona de su presidente el ciudadano CLAUDIO LUIS DESPUJOL GIMÉNEZ, y de manera personal al ciudadano LUIS EDUARDO GUTIÉRREZ AVENDAÑO, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.421.143.
APODERADOS JUDICIALES DE LA CO-DEMANDADA PROMOTORA CUARE, C.A.: JOSÉ ANTONIO ANZOLA CRESPO, MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO, JOSÉ NAYIB ABRAHAM ANZOLA, JUAN CARLOS RODRÍGUEZ SALAZAR, MIGUEL ANGEL ALVAREZ SOTO, MARCO ANTONIO PERNALETE RODRÍGUEZ Y RAÚL ERNESTO PRIMERO ZUMZTEIN, Abogados, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 29.566, 31.267, 131.343, 80.185, 92.444, 169.980 y 124.159, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DEL CO-DEMANDADO LUIS EDUARDO GUTIÉRREZ AVENDAÑO: JOSÉ ANTONIO ANZOLA CRESPO, MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO, JOSÉ NAYIB ABRAHAM ANZOLA, JUAN CARLOS RODRÍGUEZ SALAZAR, CRUZ MARIO VALERA HERNÁNDEZ, JOSÉ GREGORIO HERNÁNDEZ VIGNIERI, Abogados, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 29.566, 31.267, 131.343, 80.185, 114.864, 29.833, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA.

En fecha 21 de octubre de 2016, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA interpuesto por la ciudadana LILIAN CAROLINA GONZALEZ PATIÑO, en contra de la sociedad mercantil PROMOTORA CUARE, C.A; y el ciudadano LUIS EDUARDO GUTIÉRREZ AVENDAÑO, dictó fallo al tenor siguiente:
“DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA incoada por la ciudadana LILIAN CAROLINA GONZALEZ PATIÑO, contra la sociedad mercantil PROMOTORA GUARE, C.A.; en persona de su Presidente ciudadano Claudio Luis Despujol Giménez, y de manera personal al ciudadano LUIS EDUARDO GUTIERREZ AVENDAÑO, mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad N° 7.421.143, de este domicilio. SEGUNDO: se condena en costas a la parte demandante, por haber resultado vencida en totalidad...”

En fecha 14 de noviembre de 2016, el Abogado JORGE ARMANDO ROJAS RÍOS, apoderado judicial de la parte actora, interpuso recurso de apelación en contra de la sentencia transcrita ut-supra, el tribunal de instancia el día 24 de noviembre del año 2016 oyó la apelación en ambos efectos, en consecuencia, ordenó remitir las actas procesales a la URDD Civil del estado Lara, a los fines de ser distribuidas entre los Juzgados Superiores para su posterior solución, correspondiéndole a esta sentenciadora conocer de la presente causa, por lo que en fecha 5 de diciembre de 2016 se le dio entrada, se fijó lapso de informes de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil. Llegada la oportunidad procesal el 19 de enero de 2017 se acordó agregar a los autos escrito de informes presentado por la representación judicial de la parte actora dejando constancia que la parte demandada no lo hizo, ni por si ni a través de sus apoderados. Se dejo constancia que no fueron presentados escritos de observaciones por ninguna de las partes, y siendo la oportunidad legal para dictar sentencia esta juzgadora estima procedente someter la presente causa a previos análisis doctrinales y jurisprudenciales de la manera que a continuación se transcribe:
ANTECEDENTES
En fecha 16 de octubre de 2014 la ciudadana LILIAN CAROLINA GONZÁLEZ PATIÑO, asistida por el Abogado Jorge Armando Rojas Ríos, plenamente identificado, interpuso demanda contra la sociedad mercantil PROMOTORA CUARE, C.A; y de manera personal contra el ciudadano Luis Eduardo Gutiérrez Avendaño, en los siguientes términos: Indica la parte actora, que suscribió un contrato de opción a compra, en fecha 12 de marzo de 2008, autenticado por ante la Notaria Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, el cual quedo anotado bajo en N° 22, tomo 16, folio 50 al 53 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, con el ciudadano Luis Eduardo Gutiérrez Avendaño, actuado como apoderado de la sociedad mercantil PROMOTORA CUARE, C.A; continua narrando que en el contrato anteriormente mencionado la empresa optante vendedora se compromete a dar en venta un inmueble constituido por un apartamento de aproximadamente 100 m2, distinguido con el N° TI-10-9, ubicado en el nivel 10 del Conjunto Residencial Yacht Club Morrocoy, el cual consta de un (1) puesto de estacionamiento doble, un puesto de lancha de 24 pies , y un (1) maletero, dicho conjunto se encontraba en construcción en una parcela propiedad de la citada empresa, situada en calle libertad, N° 19, Tucacas, Municipio Silva del Estado Falcón, el cual se encuentra registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Silva del Estado Falcón, en fecha 19 de diciembre del año 2000, bajo el N° 43, folio 277 al 282, protocolo primero, tomo 10, y que se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas generales: Norte: En una línea de cien metros (100 mts), con calle Libertad; sur: En línea de cien metros (100 mts), con playas del mar Caribe; este: En línea de ciento veintidós metros (122 mts), con casa de consuelo Araujo y oeste: En línea de ciento veintidós metros (122 mts), con casa de la familia Gamboa, en el que se eligió como domicilio especial, con exclusión de cualquier otro a la ciudad de Barquisimeto, según lo estipulado en la Cláusula Decimo Tercera del contrato suscrito. Señala que el valor pactado por el inmueble objeto de la opción a compra fue de un millón ciento veinte mil bolívares exactos (Bs. 1.120.000,00) de cuya obligación pagó todas las cuotas previstas en el contrato, salvo la cantidad de ciento diez mil bolívares exactos (Bs 110.000,00) que debían cancelarse al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta y que de manera reiterada la parte demandada se ha negado a recibir el pago faltante para proceder a transmitir la propiedad del referido inmueble, indicó que ha pagado el precio pactado de común acuerdo entre las partes, cumpliendo escrupulosamente con todas y cada una de las condiciones acordadas en el contrato, y que solo restaba que la parte demandada protocolizara la venta definitiva del inmueble, ya que la obra se encuentra totalmente concluida, y siendo que la parte demandada a última hora, luego de haber recibido el pago pactado se niega a formalizar la venta alegando y solicitándole a la parte actora un pretendido emolumento adicional por concepto de una marina que formaría parte de la edificación y que nunca fue pactada originalmente, incumpliendo abiertamente con lo acordado entre las partes, arguyó que el último de los pagos estaba condicionado a la protocolización de la venta definitiva, pero en la cláusula decima segunda del mencionado contrato, la promotora y constructora se compromete a entregar el apartamento en un lapso de 24 meses a partir de la firma del convenio bilateral celebrado, hecho que no ocurrió. Indicó que la conducta de la parte demandada además de ser producir un incumpliendo contractual enmarca perfectamente en la tipología de la estafa inmobiliaria ya que se ha pagado a satisfacción el monto establecido en el contrato, y los vendedores se niegan a cumplir con su obligación contractual valiéndose de argucias y artilugios para incrementar el valor del inmueble, invocando además la inflación y supuestas modificaciones hechas al proyecto original. Fundamentó la presente demanda en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano. Finalmente manifestó en el pliego libelar que demanda para que convenga o en su defecto sea condenada la parte accionada al cumplimiento del contrato de opción a compra, y en consecuencia sea obligada a transmitir la propiedad del inmueble, así como al pago de las costas y costos del proceso que estimó en un 30% del valor del inmueble, lo cual da un total de trescientos treinta y seis mil bolívares exactos (Bs. 336.000,00), solicita el pago de los intereses moratorios sobre todo los conceptos demandados así como a la indexación sobre todas las cantidades demandadas, desde la fecha de interposición de la presente demanda hasta su definitivo cumplimiento. Estimó la presente acción en la cantidad de un millón cuatrocientos cincuenta y seis mil bolívares (Bs. 1.456.000,00), equivalentes a once mil cuatrocientas sesenta y cuatro unidades tributarias (11.464 U.T).

En fecha 7 de diciembre de 2015, oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, el Abogado Miguel Adolfo Anzola Crespo, apoderado judicial de la firma mercantil PROMOTORA CUARE, C.A; presento escrito en los siguientes términos: Negó y contradijo, que la parte actora hubiera pagado el precio pactado por el apartamento menos la cantidad de ciento diez mil bolívares (Bs 110.000,00), en ese mismo orden de ideas señaló que la accionante no ofrece pagar los montos adecuados por lo cual en el supuesto negado de que la demanda prosperare constituiría un enriquecimiento ilícito. Aceptó que en fecha 12 de marzo de 2008, suscribió un contrato de opción a compra venta con la parte actora, autenticado por ante la Notaria Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, el cual quedo anotado bajo en N° 22, tomo 16, folio 50 al 53 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, donde se preciso que en la clausula segunda el valor total de la operación sería por la cantidad de un millón ciento veinte mil bolívares (Bs 1.120.000,00) que la accionante se comprometió a pagar de la siguiente manera 1-la cantidad de cuarenta y un mil bolívares ( Bs 41.000,00) por concepto de reserva. 2-la cantidad de trescientos setenta y cuatro mil bolívares (Bs 374.000,00) por concepto de inicial. 3-la optante se comprometió a pagar el saldo restante de setecientos cinco mil bolívares (Bs 705.000,00) según el siguiente plan de aporte: A) cinco (5) cuotas trimestrales y consecutivas por un monto de ciento diecinueve mil bolívares (Bs 119.000,00) cada una, B) la cantidad de ciento diez mil Bolívares (Bs 110.000,00) al momento de protocolización del documento definitivo, continua narrando en ese mismo orden de ideas que la parte actora dejo de pagar la cuota N° 5 pactada para ser cancelada el día 30 de mayo 2009, de las cinco cuotas trimestrales, y producto de ello tampoco cancelo la totalidad de la clausula segunda, incluso se le participo a través de un telegrama enviado por Ipostel, el cual fue recibido por la parte actora en su domicilio el día 26 de junio de 2009, lo que trae como consecuencia que la parte demandada no se encuentre obligada a vender por no haber cumplido en forma exacta lo negociado según lo estipulado en la clausula séptima del contrato.

Así mismo en fecha 7 de diciembre de 2015, en la misma sintonía, el Abogado José Nayib Abraham Anzola, apoderado judicial del ciudadano Luis Eduardo Gutiérrez Avendaño, parte codemandada en la presente causa, presento escrito de contestación en los siguientes términos: Señala que de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opone la falta de cualidad o interés de su representada toda vez que al momento de firmar el contrato de opción de compra venta objeto de la presente demanda, el accionado actúa en representación de una firma mercantil y no de forma personal, motivo por el cual no tiene cualidad alguna para ser demandado por cumplimiento de contrato en forma personal. En ese mismo orden de ideas negó y rechazo que la parte codemandada haya suscrito un contrato de opción de compra venta con la accionante.
Planteado como ha quedado el thema decidendum, pasa esta Alzada a hacer el análisis del material probatorio aportado por las partes, con miras a soportar los argumentos de hecho de cada uno de los contendientes.
PRUEBAS PRESENTADAS
Pruebas presentadas por la parte actora
Acompaña con el libelo:
1) Promovió marcada con la letra “A”, copia simple de poder autenticado por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Baruta del estado Miranda, inserto bajo el N° 18, tomo 191, de fecha 01 de octubre de 2014, conferido a los profesionales del derecho enunciados. De conformidad con el artículo 429 del CPC al no haber sido impugnada su exhibición esta alzada le confiere el poder de representación valido a los abogados señalados para actuar en la presente causa. Así se determina.
2) Promovió marcado con la letra “B”, copia certificada de contrato de opción a compra, suscrito por las partes, autenticado por ante la Notaria Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, inserto bajo el N° 22, tomo 16, folios 50 al 53, de fecha 12 de marzo de 2008. Constituye documento un documento demostrativo de la negociación de opción de compra venta realizada por las partes, las cuales resultan ser la aquí actora y la demandada sociedad mercantil PROMOTORA CUARE, C.A; vinculadas entre sí por las convenciones establecidas en el citado documento. El mismo se valora como documento público conforme a las disposiciones de los Art. 1357, 1359, 1360 del Código Civil, surte plenos efectos y se tiene como fidedigno de su original al no haber sido tachado en la oportunidad correspondiente, todo conforme a las disposiciones del Artículo 438 del Código de Procedimiento Civil, con el mismo se demuestra la existencia de un contrato de compra venta suscrito entre las partes con sujeción a las normas en el contenido. Y así se valora y aprecia.

Llegado el lapso probatorio, consignó las siguientes pruebas:

1) Ratificó el merito favorable de la copia certificada del contrato de opción a compra, suscrito por las partes, autenticado por ante la Notaria Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, inserto bajo el N° 22, tomo 16, folios 50 al 53, de fecha 12 de marzo de 2008. Se reproduce aquí la valoración up-supra efectuada sobre esta instrumental traída a los autos junto con el escrito libelar.
2) Promovió marcados con las letras “A” y “B”, correos electrónicos enviados al buzón de la parte actora el cual se identifica con la nomenclatura carolagonzalezp@hotmail.com. Se trata de dos anexos cuya lectura se lee en el caso de la señalada “A” en la parte superior donde dice TO: carolagonzalezp@hotmail.com. Y el marcado “B”, Para: destinatarios-no-revelados Si bien se tratan de correos electrónicos consignados en formato impreso, a los cuales se les debe dar la misma eficacia probatoria que los documentos privados, al ser documentales que emanan presuntamente de la propia parte actora sin presentar sello ni señal de recepción, y dirigidos a quien no aparece en el iter-procesal, además de observar esta alzada y tomar en cuenta que a pesar de que las “copias simples de los fax” fueron presumiblemente recibidas por la demandante, ellas no tienen ninguna nota en su parte superior que indique que fueron remitidas por ese medio electrónico. Las máquinas de telefax están programadas para que automáticamente indiquen el número de teléfono al cual están conectadas cada vez que se realiza una transmisión, de manera que cuando en la copia emanada del aparato receptor aparece el número telefónico del emisor, debe presumirse salvo prueba en contrario, que el titular de esa línea telefónica es el autor del telefax. En el caso del emisor, la máquina también emite un certificado de envío en el que deja constancia del número telefónico de donde se hizo la llamada, la fecha, la duración de la misma y si fue recibido o no por el receptor del telefax. En el presente caso, uno de los memorandos no tiene el número telefónico del emisor, por tanto, no puede asegurarse que los documentos fueron transmitidos por fax ni que son una copia fiel y exacta de su original, razones todas estás suficientes para encontrarse vedada quien se pronuncia en atribuirles valor probatorio, toda vez que vulneran el principio de alteridad de la prueba en conformidad con el artículo 4 del Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas.
Al respecto, es necesario hacer referencia al principio de alteridad de la prueba, según el cual nadie puede procurarse una prueba a su favor sin la intervención de una persona ajena, distinta a quien pretende aprovecharse del medio, lo que implica excluir del análisis probatorio las pruebas emitidas unilateralmente por la parte promovente, principio éste que debe aplicar el juzgador aun cuando no medie impugnación de la parte no promovente. [Sentencia de la Sala de Casación Social Nro. 313 de fecha 31 de marzo de 2011, (caso: Dani Rafael Valor contra SIDERÚRGICA DEL ORINOCO, C.A. −SIDOR−)]. Es por ello que Tales documentales quedan desechados de la presente causa. Así se decide.
3- Solicito prueba de informe al Banco Mercantil para que se pronunciara por varios particulares y así demostrar el pago de la cuota número cinco, con el cheque numerado 190757 por la cantidad de Bs 119.000,00 a la empresa Promotora Cuare C.A. el cual fue cobrado el 6 de agosto de 2008 Con relación a esta promoción riela al folio 167 constancia original emanada de la entidad financiera donde se deja constancia que la cuenta aparece a nombre de dos personas distintas; verificando quien se pronuncia que en la promoción se indico como titular a la Empresa Promotora Cuare C.A. y que con relación al cheque N° 190757 descrito, informa la prueba que el mismo no figura ni como pagado ni como devuelto, todo lo cual y en vista de que del contenido emanado por el ente financiero no corrobora lo solicitado si no que por el contrario resulta adverso, se estima que nada contribuye a aportar en la promoción solicitada como prueba del pago descrito quedando dicha probanza desechada en la presente causa y así se decide.
4- Solicita prueba de informe dirigido al Registro Mercantil Primero para que informe sobre si en dichos organismos reposan los registros de las empresas Promotora Cuare y Arquitectonica C. A.. Con relación a dicha práctica este tribunal de las resultas aprecia que las mismas nada aportan al tema decidendum muy especialmente la segunda empresa que aparece señalada up supra por lo que al ser impertinentes quedan desechadas del presente proceso y así se decide.
5- Solicitó prueba de Exhibición del documento contentivo de recibo de pago de la ultima cuota a la parte demandada, se constata que las resultas de la misma no constan en autos y que para la promoción solicitada tampoco se acompaño copia de la documental que se pretende en exhibición todo lo cual por no tener nada sobre lo cual decidir tal promoción queda desechada. Así se determina.
6- Solicito prueba de Inspección Judicial, en la sede de la empresa demandada PROMOTORA CUARE C.A; y ARQUITECTONICA C.A; el día 25 de febrero de 2016, oportunidad fijada para realizar la inspección judicial, se dejó constancia que la parte interesada no compareció, por lo que se declaró desierto el acto. No hay merito sobre lo cual pronunciarse. Así se determina.

Llegado el lapso probatorio, la parte codemandada Luis Eduardo Gutiérrez Avendaño consignó las siguientes pruebas:
1) Invocó merito favorable de la copia certificada del contrato de opción a compra, suscrito por las partes, autenticado por ante la Notaria Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, inserto bajo el N° 22, tomo 16, folios 50 al 53, de fecha 12 de marzo de 2008.

Llegado el lapso probatorio la parte codemandada PROMOTORA GUARE, C.A;
1) Invocó merito favorable de la copia certificada del contrato de opción a compra, suscrito por las partes, autenticado por ante la Notaria Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, inserto bajo el N° 22, tomo 16, folios 50 al 53, de fecha 12 de marzo de 2008.Con relación a ello ya hubo pronunciamiento por esta alzada.
2) Promovió marcado con la letra “A”, copia simple de documento de condominio, protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Silva-Iturriza-Palmasola, Tucacas, Estado Falcón, inserto bajo el N° 47, tomo 13, folio 240, de fecha 14 de diciembre de 2011Por cuanto tales documentales no fueron impugnadas de conformidad con al artículo 429 del CPC su contenido se valora como fidedigno contentivo según se aprecia del registro de la obra arquitectónica desarrollada por la empresa Promotora Cuare cuyas especificaciones constan en el referido documento. Se aprecia como documental que contiene la suscripción registral de una obra residencial denominada Yacht Club Morrocoy desarrollada por la parte demandada en la presente causa. Así se decide.
3) Promovió marcado con la letra “B”, telegrama, con acuso de recibo, enviado a la parte actora, en fecha 26 de junio de 2009. Se valora como cierta, su entrega por estar revestido del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, emanar y contener sello húmedo de funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones pero por no existir en los autos acreditación y con qué carácter lo envía el remitente como persona distinta de los aquí contendientes y a quien también se le envía el acuse de recibo , aun cuando no se trata de una certificación de mera relación, quien se pronuncia no puede otorgarle valor jurídico probatorio, y así se decide.
4) Promovió marcada con la letra “C”, copia certificada de acta de asamblea del condominio Conjunto Residencial Yacht Club Morrocoy, protocolizada por ante el Registro Público de los Municipios Silva, Iturriza y Palmasola del Estado Falcón, Tucacas, inserto bajo el N° 9, tomo 19, de fecha 13 de junio 2014. Ya hubo pronunciamiento al respecto por quien decide.
5) Promovió marcados con la letra “D”, distintos recibos de las cuotas de condominio del Conjunto Residencial Yacht Club Morrocoy, correspondiente al apartamento T-10-.9. De conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil al no haber sido ratificados en juicio quedan desincorporados en la presente causa y así se decide.
6) Solicitó prueba de informes a la Junta de Condominio del Conjunto Residencial Yacht Club Morrocoy, de las resultas constantes en autos se aprecia que la misma contiene una declaración emitida por el administrador de la junta de condominio del Conjunto Residencial Yacht Club Morrocoy donde se informa que quien cancela las cuotas del servicio condominal y quien aparece como propietario es la parte aquí demandada valoradas por esta alzada en lo que se refiere a tales afirmaciones y contenido. Así se decide.
7) Solicitó prueba de Inspección Judicial en el inmueble distinguido con el N° T-10-9, perteneciente al Conjunto Residencial Yacht Club Morrocoy, las resultas de la misma no constan en autos. No hay merito para valorar. Así se determina.
8) Promovió la testimonial del ciudadano Sergio Alejandro Ramírez Ortega, titular de la cédula de identidad N° V-15.793.496, en fecha 5 de febrero de 2016, oportunidad fijada para la declaración del testigo, se dejó constancia que no compareció el mismo, por lo que se declaró desierto el acto. Ante tales resultas nada tiene quien se pronuncia sobre lo cual decidir. Así se determina.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Se encuentra esta alzada en la oportunidad para pronunciarse sobre el presente recurso de apelación ejercido por la parte actora en contra de la sentencia proferida por el a-quo y determinar si la misma se encuentra ajustada a derecho. Que luego del descenso a todas y cada una de las actas procesales que integran el expediente y en especial la sentencia recurrida, resulta a todas luces advertir que la misma adolece del vicio de inmotivacion por cuanto del dispositivo se aprecia que se silencio pronunciamiento en cuanto a la defensa opuesta por el codemandado ciudadano Luis Eduardo Gutiérrez Avendaño quien como consecuencia de su integración a la littis por parte de la actora, en fecha 07 de diciembre de 2015, el Abogado José Nayib Abraham Anzola, como apoderado judicial de la parte codemandada en la presente causa, presento escrito de contestación en los siguientes términos, señalando que de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opone la falta de cualidad o interés de su representada toda vez que al momento de firmar el contrato de opción de compra venta objeto de la presente demanda, el accionado actúa en representación de una firma mercantil y no de forma personal, motivo por el cual no tiene cualidad alguna para ser demandado por cumplimiento de contrato en forma personal. En ese mismo orden de ideas negó y rechazo que la parte codemandada haya suscrito un contrato de opción de compra venta con la accionante.

Que esta alzada, en virtud de que el juez a quo no hizo pronunciamiento expreso acerca de la falta de interés alegada en el escrito de contestación up supra vertido, todo lo cual resulta en definitiva determinante para la declaratoria de la acción ejercida con relación a dicho codemandado, se discurre que al no haberse vertido un pronunciamiento oportuno, se incurrió en consecuencia de la omisión en el vicio de incongruencia negativa. Que al no haberse pronunciado la recurrida sobre la defensa de fondo relativa a la falta de interés alegada por el codemandante identificado y contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, se vulnero el artículo 12 ejusdem, que obliga al judicante a atenerse a lo alegado y probado en autos, causando indefensión a la parte por cuanto el juez lo privo y limito en el ejercicio de los medios y recursos que la Ley procesal le concede para la defensa de sus derechos, en consecuencia y por mandato del artículo 209 y 244 del Código de Procedimiento Civil, deberá esta instancia declarar la nulidad de la sentencia apelada y resolver sobre el fondo del litigio tal como se hará de manera consiguiente.
PUNTO PREVIO
FALTA DE CUALIDAD DEL DEMANDANTE
La falta de cualidad, conocida también en la doctrina como legitimatio ad causam, es una excepción procesal perentoria; la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de fecha 23-09-2003, con ponencia del Magistrado: HADEL MOSTAFA PAOLINI, señaló:

“La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender siguiendo las enseñanzas del Dr. LUÍS LORETO, como aquélla….” Relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…..(contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”. Fundación Robert Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolano, Caracas 1987, Pág. 183.).”

Quien se pronuncia entiende que lo descrito constituye la legitimación ad causa, la cual es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, y asimismo la Sala Constitucional de nuestro máximo Tribunal lo ha sostenido:

“la legitimación ad causan es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le trata de imputar.”

Al hilo de lo expuesto, la legitimación se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella, le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado solo cuando sea necesario y que no se produzca entre cualesquiera partes, sino entre aquellas en las cuales ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial, y como la referida excepción de falta de cualidad, ciertamente ataca a la acción, pero debido a que se encuentra ligada indisolublemente a la pretensión y responde a principios constitucionales como lo son las tutela judicial efectiva y el derecho a la defensa, representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia.

Podemos concluir asentando, que la falta de cualidad y la falta de interés, son consideradas como defensas de mérito, ya que por su índole misma, siempre que se discute sobre la titularidad de algún derecho o de alguna obligación, allí está planteado realmente un problema de cualidad, por otro lado el actor debe tener interés actual, pues la falta de interés conlleva a la negación de la pretensión jurídica interpuesta.

Al revisarse minuciosamente, el escrito de demanda interpuesto, observa esta juzgadora, que el presente juicio se trata de una acción por Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra mediante la cual en fecha 16 de octubre de 2014 la ciudadana Lilian Carolina González Patiño, asistida por el Abogado Jorge Armando Rojas Ríos, plenamente identificado, interpuso demanda contra la sociedad mercantil PROMOTORA CUARE, C.A; y de manera personal contra el ciudadano Luis Eduardo Gutiérrez Avendaño. Indica la parte actora, que suscribió un contrato de opción a compra, en fecha 12 de marzo de 2008, autenticado por ante la Notaria Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, el cual quedo anotado bajo en N° 22, tomo 16, folio 50 al 53 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, con el ciudadano Luis Eduardo Gutiérrez Avendaño, actuado como apoderado de la sociedad mercantil PROMOTORA CUARE, C.A.

Por su parte el codemandado LUIS EDUARDO GUTIÉRREZ AVENDAÑO, por medio de su apoderado judicial en la oportunidad de la contestación, como pronunciamiento de fondo, opone la falta de cualidad o interés de su representado, toda vez que al momento de firmar el contrato de opción de compra venta objeto de la presente demanda, el accionado actúa en representación de una firma mercantil y no de forma personal, motivo por el cual no tiene cualidad alguna para ser demandado por cumplimiento de contrato en forma personal.

Que se desprende de autos que el codemandado de autos Invocó el merito favorable de la copia certificada del contrato de opción a compra, suscrito por las partes, autenticado por ante la Notaria Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, inserto bajo el N° 22, tomo 16, folios 50 al 53, de fecha 12 de marzo de 2008, documental que por haber sido producida con el libelo en la oportunidad correspondiente fue valorada y apreciada y de cuyo contenido se evidencia que el aquí codemandante obtuvo su protagonismo en el analizado contrato fue en su carácter de apoderado de la Sociedad Mercantil PROMOTORA CUARE, C.A., persona esta que representa a los efectos del contrato objeto de la presente controversia LA EMPRESA siendo la misma una de las partes contratantes Que siguiendo el estudio no se evidencia de las actas procesales otra titularidad que comprometa la actuación del codemandado que no sea como se dejo sentado su carácter de apoderado; razón por la cual si tal circunstancia ha sido debidamente demostrada, no se entiende, con qué carácter se le pretende integrar a la presente littis, resultando inhábil como persona natural para sostener el presente juicio, estando si facultado para sostener la representación conferida en el caso de autos, siendo forzoso en consecuencia declarar con lugar su pretensión jurídica interpuesta en su oportunidad por el aquí codemandado y quien quedara como consecuencia de este procedimiento excluido como demandado.

En consecuencia de estas consideraciones up supra señaladas y con fundamento en el contenido de los artículos 12, 14, 15, 254, 209 y 244 del Código de Procedimiento Civil y 2, 7, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela es forzoso tener que declarar con lugar la falta de cualidad y sin lugar la pretensión que por Cumplimiento de Contrato intentara la actora con relación al codemandado Luis Eduardo Gutiérrez Avendaño. Así se decide.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA.
Delimitado como ha quedado el tema decidendum, así como la integración de la litis, la cual por efecto de la precedente declaratoria con lugar de la falta de cualidad del codemandado Luis Eduardo Gutiérrez Avendaño, queda instaurada entre la parte actora y la empresa PROMOTORA CUARE,C.A., corresponde en esta hora el conocimiento y estudio del fondo sobre lo controvertido para lo cual se determinaran los criterios doctrinales y jurisprudenciales que se refieren a continuación.

Ha quedado establecido que nos encontramos en presencia de un contrato bilateral de venta, el cual tiene como característica ser un contrato sinalagmático perfecto, pues desde el momento en que se perfeccionó, ambas partes conocían claramente las obligaciones que debían cumplirse en el transcurso de un tiempo determinado; que incluía aquellas convencionalmente pactadas y las que supletoriamente señala la ley.
Es así, que la vendedora debía cumplir con su obligación de realizar todas las gestiones necesarias para otorgar, ante la oficina de registro inmobiliario respectiva, el documento definitivo de venta. Por su parte, el comprador tenía la obligación de pagar el precio de la venta el cual se había establecido en la suma de UN MILLON CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 1.120.000,00), pagadero de la siguiente forma el día 09/02/2008 la cantidad de CUARENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs 41.000,00) por concepto de reserva, la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 374.000,00) en el acto de la firma de la opción, y el pago restante de SETENCIENTOS CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 705.000.00) según el plan de aporte de cinco cuotas trimestrales, por un monto de CIENTO DIECINUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 119.000,00) cada una, la primera el 30/05/2008 y la quinta el 30/05/2009 y la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 110.000,00) al momento de la protocolización definitiva del documento y depositadas en cuenta de la Promotora Cuare C.A., según se convino en el contrato en cualquiera de las cuentas señaladas en las entidades financieras Casa Propia o Banesco y cuyo deposito debería ser enviado por fax para ser canjeado por el debido recibo según se desprende del contrato bajo estudio.
Así, lo dicho podemos ver como cada una de las partes, en su libelo y en el escrito de contestación de la demanda, alegaron el incumplimiento de las obligaciones antagónicamente. El actor manifestó que cancelo la totalidad del monto convenido, excepto la ultima cuota de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 110.000,00) por cuanto el actor no cumplió con la obligación de protocolización y por su parte la demandada reconoció el pago descrito por el actor excepto la cuota señalada como quinta por un valor de ciento nueve mil bolívares (Bs 119.000,00) y que a pesar de habérsele requerido dicho pago no lo cumplió.
Ahora bien, el contrato bilateral se caracteriza por generar obligaciones contrapuestas entre las cuales existe un nexo de interdependencia, es decir, la obligación de una de las partes constituye el presupuesto inevitable de la obligación o de las obligaciones de la otra parte contratante. En virtud de ello, cada una de las partes se hace a la vez acreedora y deudora de la otra; en otras palabras, el contrato genera crédito y deuda para cada una de las partes contratantes.
En el presente caso, la ciudadana Lilian Carolina Gonzalez Patiño demandó el cumplimiento del contrato alegando que había cancelado la totalidad de las cuotas excepto la ultima que quedo pactada para la oportunidad de la protocolización del documento de compra venta celebrado con la sociedad mercantil Promotora Cuare quien en la contestación a la demanda, negó haber recibido dicha prestación, es decir le imputó a la actora haber incumplido su obligación, de cancelar la quinta cuota pactada trimestralmente y como consecuencia de ello la totalidad de la clausula segunda, defensa que podía hacer por tratarse de un contrato bilateral y por permitírselo así la ley. Lo que en resumen constituyo lo controvertido en la presente causa.
Ante la defensa de la parte demandada, debía entonces la actora probar sus distintas alegaciones, de conformidad con el artículo 1.354 del Código Civil.
En efecto, el artículo 1.354 del Código Civil establece lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…” mientras que el artículo 506 de la Ley Adjetiva Civil dispone que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
La mencionada norma regula la distribución de la carga de la prueba, es decir, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenta la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, esto es, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y se traslada la carga de la prueba al demandado en relación con los hechos extintivos, modificativos e impeditivos de la pretensión (Sent. 30-11-2000, Caso: Seguros La Paz C.A. c/ Banco Provincial de Venezuela SAICA). Las normas precedentemente transcritas, definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante, lo cual varía y modifica la distribución de la carga de la prueba. En efecto, una vez que el actor establece sus afirmaciones de hecho, si las mismas son aceptadas por el demandado, no hay nada que probar; ahora bien, si el demandado niega y rechaza lo alegado por su contraparte, recae o se invierte sobre el demandante la carga de la prueba; mientras que queda sobre el demandado el deber de probar si éste reconoce la existencia de la obligación pero alega un hecho que contradice el derecho del actor.
En relación a las afirmaciones de hecho, alegatos éstos planteados por las partes, en virtud de lo señalado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las mismas pueden consistir tanto en afirmaciones como en negaciones respecto de determinados hechos.
En este sentir la prueba constituye pues, la demostración, por los medios legales, de la veracidad o exactitud de hechos que sirven de fundamento a un derecho que se reclama. Lo que debe probarse son los hechos y no el derecho, deben acreditarse los hechos jurídicos en general y los actos jurídicos en particular. Por otra parte, como principio general corresponde probar al que ha sostenido una proposición contraria al estado normal u ordinario de las cosas, o al que pretende una situación adquirida.
La carga de la prueba corresponde a quien afirme hechos que configuren su pretensión o a quien lo contradiga alegando nuevos hechos.
En el presente caso, la demandada negó haber recibido el pago total del precio de la venta, por tanto no hubo desplazamiento de la carga de la prueba hacia la demandante en consecuencia, correspondía a la actora probar sus alegaciones, pues conforme autorizada doctrina “...los hechos negativos indefinidos son de imposible prueba... los hechos negativos indefinidos están exentos de prueba por quien los alega, quien no tiene sobre ellos la carga de demostrarlos”. (Cabrera Romero, Jesús Eduardo. Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre. Caracas, Editorial Jurídica Alva S.R.L., Tomo I, 1997, p. 78).
Analizado el acervo probatorio aportado en el presente proceso, pasa esta Alzada a establecer cuáles de los hechos quedaron demostrados por medio de la actividad probatoria. Quedó demostrado en el presente proceso que aun cuando en la clausula quinta convinieron que el presente contrato nunca sería considerado de compra venta ni promesa de compra venta o cualquier otro carácter similar, lo que las partes celebraron fue un contrato de compra venta sobre un inmueble ampliamente identificado.
Así tenemos que:
Se estableció que el precio de la venta definitiva sería por la cantidad UN MILLON CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES CON (1.120.000,00), que el comprador entregó a la vendedora, el pago inicial llamado reserva por CUARENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 41.000.00), en el momento de la firma TRESCIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 374.000,00) y no controvertidas el pago de cuatro cuotas por un monto de CIENTO DIECINUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 119.000,00) cada una en calidad toda esta de anticipo del precio total convenido.
No quedo probado el pago por parte del actor-optante de la cuota descrita como quinta por un monto de ciento diecinueve mil bolívares (Bs. 119.000,00), toda vez que producida y evacuada como fue la prueba de informe solicitada por el mismo actor aun tratándose de una entidad financiera distinta a las pactadas en el contrato y con otro titular, la misma arrojo que el cheque descrito y señalado por el actor como contentivo del pago de la referida cuota quinta, su resultado arrojo en la información solicitada que el mismo no aparece ni como pagado ni como devuelto, lo que no permitió arribar a otro entendimiento para quien decide que no sea la ausencia en la probanza con relación al pago y consecuente cumplimiento por parte del mismo actor en el pago de la quinta cuota.
Ahora bien tal como se desprende del análisis que hace esta alzada al material probatorio aportado por las partes, encuentra esta juzgadora que la demandante no demostró con instrumentos fehacientes ni llevo al convencimiento de quien se pronuncia del cumplimiento de las obligaciones contractualmente asumidas y las que le impone la ley. No produciendo la certeza que dentro del plazo concedido para el cumplimiento obtuvo la documentación requerida para protocolizar el documento definitivo, traslativo de la propiedad del inmueble.
Puede colegirse fehacientemente en consecuencia, que de las pruebas aportadas valoradas con apego al ordenamiento jurídico, y en vista del reconocimiento up supra esbozado y por no traerse a los autos en las oportunidades legales (con el libelo y en el lapso de promoción) las pruebas idóneas para demostrar la verdad o certeza de las afirmaciones de la actora, esto es que la demandada (vendedora), incumplió con la obligación, prevista en la cláusula Tercera del contrato, y al no entregar a la actora (compradora), a la fecha prevista para la protocolización del documento de compra-venta, la documentación necesaria, en un plazo de treinta días, todo conlleva evidentemente a quien se pronuncia a que la demanda de cumplimiento de contrato de Opción de Compra Venta, sea declarada SIN LUGAR tal como se hará en la parte dispositiva del presente fallo.
Al hilo de lo declarado y en aras de mantener el equilibrio fundamental entre el Derecho y la Justicia, postulados bajo los cuales se propugna esta (la justicia), como valor superior del ordenamiento jurídico y de toda actuación del Estado en todas sus manifestaciones (como la Jurisdiccional), y en atención al contenido del artículo 257 de la Constitución Nacional, la cual contempla al proceso judicial, como el instrumento fundamental para la realización de Justicia, esto es dar a cada quien lo que le corresponde, y evitar que ciertos actos se conviertan en un medio de enriquecimiento sin causa, dada la decisión a la que arriba esta alzada y en virtud de que la sentencia apelada no se pronuncio sobre el monto otorgado y entregado por el actor en el negocio jurídico sostenido con la demandada y como consecuencia de la declaratoria sin lugar a la que se está arribando, estima quien aquí decide en estricto apego a la Justicia, norte de todo proceso, ordenar que la parte demandada devuelva a la parte demandante, la cantidad de CUARENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs 41.000,00) por concepto de reserva entregado, la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 374.000,00) recibidos en el momento que suscribieron el contrato y la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA Y SEIS (Bs. 476.000,00) correspondiente al pago de cuatro cuotas que por un valor de CIENTO DIECINUEVE MIL BOLIVARES (Bs.119.000,00) quedo probado y reconocido como entregado por el actor todo lo cual suma la cantidad de OCHOCIENTOS NOVENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 891.000,00) netos, que se ordena devolver al actor, condenatoria esta que no corresponde ni al petitorio con relación a los intereses e indexación sobre las cantidades demandada ni a clausulas penales pues de la lectura del contrato quedo claro que las partes en la clausula quinta previeron fue una indemnización tal como lo señalaron en el caso que se demandara la resolución por causas imputables al OPTANTE o por desistimiento de este, lo que no resulto ser el presente caso y Así se decide.
DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el Abogado JORGE ARMANDO ROJAS RÍOS, apoderado judicial de la parte actora, en contra de la sentencia dictada en fecha 21 de octubre de 2016, por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA. Se declara CON LUGAR la FALTA DE CUALIDAD de co-demandado LUIS EDUARDO GUTIÉRREZ AVENDAÑO. Se declara SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA incoada por la ciudadana LILIAN CAROLINA GONZALEZ PATIÑO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 12.204.569, contra la sociedad mercantil PROMOTORA GUARE, C.A; sociedad mercantil, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Lara, inserto bajo el N° 11, tomo 18-A, en fecha 23 de septiembre de 1994, en la persona de su presidente el ciudadano CLAUDIO LUIS DESPUJOL GIMÉNEZ, y de manera personal al ciudadano LUIS EDUARDO GUTIÉRREZ AVENDAÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.421.143. Se ORDENA a la parte demandada devuelva a la parte actora el reintegro de las cantidades recibidas de CUARENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs 41.000,00) por concepto de reserva entregada, la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 374.000,00) recibidos en el momento que suscribieron el contrato y la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA Y SEIS (Bs. 476.000,00) correspondiente al pago de cuatro cuotas que por un valor de CIENTO DIECINUEVE MIL BOLIVARES (Bs.119.000,00) quedo probado y reconocido como entregado por la actora, todo lo cual suma la cantidad de OCHOCIENTOS NOVENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 891.000,00) netos.

Se CONDENA a la parte perdidosa en esta instancia a las costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así ANULADA la sentencia apelada.

De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.

Regístrese, publíquese y bájese.
La Jueza Provisoria,
El Secretario,
Abg. Elizabeth Dávila León
Abg. Julio Montes
Publicada en su fecha, en horas de Despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,

Abg. Julio Montes