TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
DE LA REGIÓN CENTRO OCCIDENTAL

Exp. Nº KP02-R-2016-000189
En fecha dieciséis (16) de marzo de 2016 se recibió de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos No Penal de Barquisimeto, Estado Lara, el Oficio Nº 0900-248, de fecha ocho (08) de marzo de 2016, emanado del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, anexo al cual remitió el expediente contentivo del juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuesto por la ciudadana NATHALY CAROLINA MARTINEZ MEDINA, titular de la cédula de identidad número V-17.505.047, contra la ciudadana REINA TERESA ARRAEZ ARRIECHE, titular de la cédula de identidad número V-7.303.951.
Dicha remisión obedece al auto de fecha ocho (08) de marzo de 2016, dictado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, mediante el cual se oye en ambos efectos la apelación interpuesta en fecha veintinueve (29) de febrero de 2016 por el abogado Miguel Adolfo Anzola, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 31.267, actuando con el carácter de apoderado de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en fecha diecinueve (19) de febrero de 2016, que declaro CON LUGAR la demanda principal y CON LUGAR la reconvención por resolución de contrato.
Posteriormente, en fecha diecisiete (17) de marzo de 2016, este Tribunal le dio entrada al presente asunto y fijó el Acto de Informes para el vigésimo (20) día de despacho siguiente a la presente fecha de conformidad con lo establecido en el articulo 517 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha dieciséis (16) de mayo de 2016, este Tribunal deja constancia que el abogado Miguel Adolfo Anzola, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 31.267, presento escritos de informes. El Tribunal se acogió al lapso establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha veintiocho (28) de junio de 2016, se dejó constancia que el día 27 de junio de 2016 venció la oportunidad legal para el Acto de Observación a los Informes sin que hayan presentado escrito alguno, ni por si ni por apoderado judicial. El Tribunal se acogió al lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, para el dictado y publicación de la sentencia.
Finalmente, revisadas las actas procesales y llegadas la oportunidad de dictar sentencia definitiva, estando la presente decisión inmersa dentro del plan de descongestionamiento interno por encontrarse dentro de lapso y acatando un consumo prudente de los recursos de energía y papel para un mantenimiento sano del medio ambiente y ahorro eficiente, este Órgano Jurisdiccional pasa a decidir previa las consideraciones siguientes:

I
DE LA DEMANDA
En fecha diecinueve (19) de noviembre de 2014, la parte actora interpuso la presente demanda con base a las siguientes consideraciones de hecho y de derecho:
Que “(…) consta en el documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, el 28 de Noviembre de 2012, bajo el Nro. 12, Tomo 214 del Tomo de Autenticaciones del año 2012, el cual acompaño marcado “A”, que suscribí contrato de Opción a Compra Venta con la ciudadana REINA TERESA ARRAEZ ARRIECHE, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de estado civil soltera, domiciliada en la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, titular de la Cédula de identidad Nro. V-7.303.951, sobre un inmueble constituido por: un apartamento distinguido con el numero 1, ubicado en la planta alta del Conjunto 1-9, de la Urbanización “ BUENAS NUEVAS”, ubicado en el sitio conocido como El Malecón, de esta ciudad de Barquisimeto, en jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara (…)”. (Mayúscula y negrita de la cita).
Que “(…) el inmueble dado en opción a compra venta pertenece a la Vendedora REINA TERESA ARRAEZ ARRIECHE, ya identificada, según consta en documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 20 de Enero de 2003, bajo el Nro. 18, Tomo 1º, Protocolo Primero. En el citado documento de opción a compra venta de fecha 28 de Noviembre de 2012, quedo establecido que sobre el inmueble objeto del contrato existía una Hipoteca Legal de Primer Grado a favor de CASA PROPIA, Entidad de Ahorro y Préstamos, C.A., constituida según el documento de propiedad, ya citado (…). (Mayúscula y negrita de la cita).
Que “(…) el precio de venta se fijo en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.400.000,00), de los cuales pago a la Vendedora como inicial la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00), como arras, mediante Dos documentos de titulo valor (Cheques de Gerencia), el primero de fecha 28 DE Noviembre de 2012 del BANCO NACIONAL DE CREDITO, signado con el Nro. 33602869, por la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00), y el segundo de fecha 28 DE Noviembre de 2012, del Banco BANESCO, signado con el Nro. 00026764, por la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00). El monto restante del precio de venta, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 320.000,00), serian pagados por [mi] persona dentro de los Noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento por ante cualquier notaria del país, más una prorroga de (30) días. (Mayúscula y negrita de la cita).
Que “(…) para pagar la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 320.000,00), monto restante del precio de venta, solicite un crédito hipotecario para adquisición de vivienda principal con recursos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda, en BANESCO, Banco Universal, el cual fue aprobado el día 28 de diciembre del año 2012, es decir aproximadamente treinta (30) días después del otorgamiento del contrato de opción a compra venta y por ende dentro del lapso de vigencia. (Mayúscula y negrita de la cita).
Que “(…) el documento fue introducido en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, y se le fijo como fecha de otorgamiento el día 03 de mayo de 2014. Sin embargo como Casa Propia Entidad de Ahorro y Préstamo C.A., se encontraba en proceso de intervención con cese de intermediación financiera; y para el 14 de julio de 2011, se ordena la liquidación de la misma (…).
Que “(…) se niega firmar el documento definitivo de compra venta alegando que ahora el precio de la venta del inmueble es por la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,00), y que si no le pago la cantidad de DOS MILLONES CUATROSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.400.000,00), como saldo restante del precio de venta ella no me otorga o firma el documento definitivo de compra venta en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara; incumpliendo de esta manera con las estipulaciones contenidas en el contrato de opción a compra venta (…)”.(Mayúscula y negrita de la cita).
Que “(…) acudo ante su competente autoridad para demandar, como en efecto demando, con fundamento en el Artículo 1.167 Del Código Civil venezolano vigente; a la ciudadana REINA TEREZA ARRAEZ ARRIECHE, ya identificada, en su condición de vendedora y propietaria del inmueble (…)”.(Mayúscula y negrita de la cita).
Que “por Cumplimiento de Contrato de venta [me] otorgue el documento definitivo de compra-venta ante el Registro Público Del Segundo Circuito Del Municipio Iribarren Del Estado Lara, y en caso de no convenir, expresamente solicito al tribunal declare que la sentencia que se dicte sirva como [mi] Titulo de Propiedad y que se ordene la inserción de la sentencia en el Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara (…). (Negrita de la cita).

II
DE LA CONTESTACIÓN

En fecha treinta (30) de enero de 2015, el abogado Miguel Adolfo Anzola, actuando en su carácter apoderado judicial de la parte demandada, presento escrito de contestación con base a las siguientes consideraciones de hecho y de derecho:
Que “(…) se rechaza la demanda promovida en todas sus partes, tanto en los hechos expuestos, pues son falsos, como en el derecho invocado, pues no resulta aplicable (…)”.
Que “(…) nada mas alejado de la realidad fáctica suscitados en la negociación suscrita con la parte actora, pues se convino en hacer un SOLO DOCUMENTO QUE CONTUVIERA LAS OPERACIONES DE: CANCELACION, VENTA E HIPOTECA donde [mi] representada daba por saldada la deuda y recibía el remanente contenido en la operación contenida en el contrato preliminar de compra venta (…)”. (Mayúscula, negrita y subrayada de la cita).
Que “(…) negamos y rechazamos este argumento sostenido en el escrito de la demanda, y expresamente ALEGAMOS que a través de una única operación se iba a materializar la operación de CANCELACION del gravamen que tenia el inmueble, la venta a favor de la parte actora e hipoteca sobre el mismo inmueble en razón del crédito con garantía hipotecaria que se constituiría sobre este, pero sujeto a la vigencia de los plazos contractualmente establecidos entre las partes, esto es, NOVENTA (90) DIAS contados a partir de la autenticación de la operación (…)”. (Mayúscula, negrita y subrayada de la cita).
Que “(…) expresamente ALEGAMOS que fue por negligencia de la parte actora la presentación del documento de venta definitivo para su protocolización, pues los tramites en referencia fueron iniciados luego del vencimiento de la opción de compra – venta, específicamente el 29 de abril del año 2013, cuando ya había expirado la obligación de mi representada en mantener el compromiso de venta del inmueble a favor de la parte demandante (…)”. (Negrita y subrayada de la cita).
Que “(…) conforme a las motivaciones que antecedente, Solicito de sirva declarar SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato formulada en contra de mi representada, por haber expirado el plazo contractual para la materialización del documento definitivo de compra – venta (…)”.(Mayúscula de la cita).

III
DE LA RECONVENCIÓN
Junto con el escrito de contestación de la demanda, el abogado Miguel Adolfo Anzola, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, reconviene a la ciudadana Nathaly Carolina Martínez, parte actora, con base a las siguientes consideraciones de hecho y de derecho:
Que “(…) de conformidad con lo pautado en el articulo 365 del Código de Procedimiento Civil, RECONVENGO A LA CIUDADANA NATHALY CAROLINA MARTINEZ MEDINA, en la RESOLUCION DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA – VENTA celebrado con mi representada (…). (Mayúscula, negrita y subrayada de la cita).
Que “(…) es importante señalar que la parte actora, no fue diligente a la hora de cumplir con sus obligaciones, como lo era la gestión dentro del plazo contractual establecido para el pago del precio indicado en el contrato (…).
Que “(…) surge por lo tanto a favor de mi mandante la posibilidad de resolver el contrato de opción de compra – venta, por haberse vencido el plazo contractualmente fijado mas su lapso de prorroga del mismo, y sin que la parte demandante haya pagado su precio producto de haber expirado su vigencia, lo que a su vez, hace posible exigir la indemnización prevista en la referida cláusula de marras, que no es mas, que considerar las cantidades que fueron pagadas antes del acto de protocolización del documento definitivo de venta del inmueble, como una indemnización a su favor el 30% de la suma recibida a titulo de daños y perjuicios (…)”. (Negrita y subrayada de la cita).
Que “(…) conforme a lo antes expuestos, y dado que la Ciudadana NATHALY CAROLINA MARTINEZ MEDINA, no cumplió con sus obligaciones establecidas en la cláusula TERCERA del antes mencionado contrato de opción de compra – venta, acudo ante su competente autoridad a los fines de reconvenir como en efecto reconvengo a la Ciudadana NATHALY CAROLINA MARTINEZ MEDINA, antes identificado, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal de Justicia (…)”. (Mayúscula, negrita y subrayada de la cita).

IV
DE LA CONTESTACION A LA RECONVENCIÓN
En fecha veintitrés (23) de febrero de 2015, el apoderado judicial de la parte actora, presenta escrito de contestación a la reconvención, con base a los siguientes fundamentos de hecho y de derecho:
Que “(…) en el escrito libelar en la parte de la narrativa punto Segundo, se dejo claramente especificado que mi representada pagaría a la ciudadana REINA TEREZA ARRAEZ ARRIECHE, suficientemente identificada, el saldo restante del precio de venta con un crédito hipotecario para adquisición de vivienda principal con recursos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda, y que el mismo no pudo ser protocolizado por cuanto Casa Propia Entidad de Ahorro y Préstamo C.A., se encontraba de proceso de intervención con cese de intermediación financiera (…)”. (Mayúscula de la cita).
Que “(…) en la cláusula octava del contrato de fecha 28 de Noviembre de 2012, quedo establecido que LA VENDEDORA se obligaba a que el inmueble antes de la venta definitiva estaría libre de cualquier gravamen que pesara sobre el. Sin embargo no es hasta el día 06 de Octubre del 2014, cuando LA VENDEDORA logra protocolizar el documento de cancelación de hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto del contrato de opción a compra – venta (…)”. (Mayúscula y negrita de la cita).
Que “(…) con respecto al alegato de que los tramites de presentación del documento de venta definitivo para su protocolización, fueron iniciados luego del vencimiento de la opción a compra y por negligencia de mi representada, la rechazo y contradigo, por cuanto el documento redactado por la institución financiera Banesco, C.A. Banco Universal fue entregado a mi representada en el mes de Abril de 2013, es decir que no es imputable a la compradora el retardo de los tramites (…).
Que “(…) rechazo y contradigo la reconvención intentada por Resolución de Contrato de Opción a Compra – Venta intentada por la parte demandada – reconviniente, por cuanto es falso el alegato de que mi representada fue negligente en los tramites para la presentación del documento en el Registro Publico correspondiente, y mucho menos haber incumplido con el pago, ya que existe una causa de fuerza mayor (…).
Que “(…) por las razones expuestas debe declararse sin lugar la solicitud de Resolución de contrato que pretende la parte demandada – reconviniente, alegando el supuesto incumplimiento por parte de mi representa, tanto en los tramites para la presentación del documento en el Registro Público, como en el Pago después de expirado el contrato (…).

V
DE LAS PRUEBAS

Planteada la litis en los términos expuestos, como es por un lado la pretensión de la parte actora, consistente en el Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra Venta, al que hace referencia en el libelo de la demanda, y por la otra la defensa del demandado, que consiste en la negativa, rechazo y contradicción de la demanda, aduciendo que fue negligencia de la actora la presentación del documento definitivo cuando ya había expirado la obligación de mantener el compromiso de venta del inmueble, vale decir; ya habían transcurridos los 90 días, mas los 30 días de prorroga, por lo que pasa este Juzgador al análisis de todas las pruebas traídas a presente juicio por las partes, en los siguientes términos:

De las pruebas promovidas por la parte actora
• Marcado con “A” (Folio 4 al 11) copias certificadas del documento autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Barquisimeto de Opción a Compra Venta, en fecha veintiocho (28) de noviembre de 2012, bajo el número 12, Tomo 214, este Tribunal, le otorga pleno valor probatorio por tratarse de un documento público de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. Así se decide.-.
• Marcado con “B” (Folio 12 al 18) copias simples del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, en la cual se le acredita la propiedad del inmueble a la ciudadana Reina Teresa Arraez Arrieche, parte demandada, en fecha veinte (20) de enero de 2003, registrado bajo el número 18, Tomo 1, Protocolo Primero. En virtud de que tal instrumental no fue impugnada, desconocida o tachado, este Tribunal, le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. Así se decide.-.
• Copia certificadas del poder judicial amplio y suficiente otorgado por la parte actora a los abogados José Riera, Juan Cuesta y Luís Márquez, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 90.132, 2.287 y 160.613, respectivamente. Tal documento fue autenticado en fecha veinticinco (25) de noviembre de 2014 ante la Notaria Pública Segunda de Barquisimeto, Estado Lara, bajo el número 5, tomo 252, folios 35 al 41. Este Tribunal, le otorga pleno valor probatorio por tratarse de un documento público de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. Así se decide.-.
• Marcado con “2” copias simples de la Gaceta Oficial Nro. 40.115 de fecha veintiuno (21) de febrero de 2013, la cual contiene Resolución Nro. 11 del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio y se tendrá como fidedignas de conformidad con el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-.
• Prueba de informes, donde solicita se oficie a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), a fin de que autorice a la Institución Financiera Banesco Banco Universal, para que informe al Juzgado sobre los siguientes particulares:
o Si la ciudadana Nathaly Martínez Medina, solicito crédito hipotecario para la adquisición de vivienda principal con recursos del Fondo de Ahorro para la Vivienda.
o Indique la fecha de la solicitud del crédito hipotecario por parte de la ciudadana Nathaly Martínez Medina.
o Indique la fecha de aprobación del crédito hipotecario.
o Indique la fecha de entrega del documento de crédito hipotecario por parte de Banesco a la ciudadana Nathaly Martínez Medina.
Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, lo cual será objeto de análisis en la motiva del presente fallo . Así se decide.-.
• Prueba de informes, donde solicita se oficie al Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, a fin de que informe al Juzgado sobre los siguientes particulares:
o Si el veintinueve (29) de abril de 2013, fue presentado por la ciudadana Nathaly Carolina Martínez Medina, documento que contiene cancelación (Casa Propia), Venta (Reina Teresa Arraez, vende a Nathaly Carolina Martínez Medina, e hipoteca (a favor de Banesco Banco Universal)
o Si dicha presentación esta signada con el número de recepción 37 y número de trámite 363.2013.2.486
Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; lo cual será objeto de análisis en la motiva del presente fallo. Así se decide.-.

De las pruebas promovidas por la parte demandada

• Marcado con el Nº “1” copia simple constancia de presentación de documentos antes la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha veintinueve (29) de abril de 2013, por parte de la ciudadana Nathaly Martínez, parte actora; no fue impugnada, desconocida o tachado, este Tribunal, le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil; Las mismas son valoradas por este Tribunal como requisitos cumplidos en la fecha indicada por la demandada. Así se establece.-
• Documento original de contrato (Folio 50 al 58) redactado por la institución financiera Banesco Banco Universal. Este Tribunal, valora tal instrumental como indicio de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil; lo cual establece la existencia de tres operaciones en el mismo contrato. Así se establece.-
• Planilla original de pago Nro. 00278847 (Folio 59) de la Declaración y Pago de Enajenación de Inmuebles para Personas Naturales y Jurídicas, en la cual se observa el sello húmedo del Banco Bicentenario Banco Universal en fecha veintinueve (29) de abril de 2013 por la cantidad de dos mil bolívares (2.000,00 Bs.), por la ciudadana Reina Arraez. Las mismas son valoradas por este Tribunal como requisitos cumplidos en la fecha indicada. Así se establece.-
• Copia simple (Folio 60) del Registro de Información Fiscal de la ciudadana Reina Teresa Arraez Arrieche, número V-07303951-3. Las mismas son valoradas por este Tribunal como requisitos cumplidos en la fecha indicada. Así se establece.-
• Copia simple de la cédula de identidad (Folio 61) de la ciudadana Reina Teresa Arraez Arrieche, titular de la cédula de identidad Nro. V-7.303.951. Las mismas son valoradas por este Tribunal como requisitos cumplidos en la fecha indicada y por verificarse que se trata de la parte demandada. Así se establece.-
• Copia simple de la cédula de identidad (Folio 62) de la ciudadana Nathaly Carolina Martínez Medina, titular de la cédula de identidad Nro. V-17.505.047. Las mismas son valoradas por este Tribunal como requisitos cumplidos en la fecha indicada y por verificarse que se trata de la parte demandante. Así se establece.-
• Solvencia de condominio (Folio 63) suscrita por la ciudadana Jenny Daza, titular de la cédula de identidad Nro. V- 9.118.006, en fecha veintitrés (23) de abril del 2013, actuando en su condición de Administradora del Conjunto Residencial Urbanización Las Buenas Nuevas, la cual hace constar que la ciudadana Reina Arraez, parte demandada, se encuentra solvente con el condominio. Las mismas son valoradas por este Tribunal como requisitos cumplidos en la fecha indicada. Así se establece.-
• Constancia de solvencia de pago (Folio 64) suscrita por Hidrolara, en fecha veintitrés (23) de abril del 2013, donde se hace constar que el cliente Nro. 00062669 de nombre Conjunto Residencial Buenas Nuevas, RIF 9118006, ubicado en S/N Carrera 34 con Calle 30 y 31, Sector Jacinto Lara, no presentan deuda con la hidrológica. Las mismas son valoradas por este Tribunal como requisitos cumplidos en la fecha indicada. Así se establece.-
• Certificado de solvencia (Folio 65) suscrita por el ciudadano Ingeniero Eduardo Arraez, actuando en su condición de Gerente de Servicio al Cliente Centro – Norte de la Corporación Eléctrica Nacional (CORPOELEC), en fecha dieciséis (16) de abril de 2013, en la cual certifican que el usuario Nro. 0319773-5 a nombre de Arraez Amelia, titular de cédula de identidad Nro. V-07433277, se encuentra solvente en la facturación del mes de abril de 2013. Las mismas son valoradas por este Tribunal como requisitos cumplidos en la fecha indicada. Así se establece.-
• Copia simple de la Solvencia Municipal Nº 004236 (Folio 66) suscrita por la Gerente General del SEMAT de la Alcaldía del Municipio Iribarren en Barquisimeto Estado Lara, la cual hace constar que el contribuyente Reina Teresa Arraez Arrieche, titular de la cédula de identidad Nro. V-7.303951, código catastral 2033530033001PA001, nada adeuda a la Alcaldía del Municipio Iribarren por concepto de Impuesto Sobre Inmuebles Urbanos. Las mismas son valoradas por este Tribunal como requisitos cumplidos en la fecha indicada. Así se establece.-
• Prueba de informes, donde solicita se oficie al Servicio Municipal de Administración Tributaria (SEMAT), a fin de que informe al Juzgado sobre los siguientes particulares:
o De la existencia en sus archivos del Registro Catastral Nro. 2033530033001PA001.
o Si dicho código catastral corresponde al contribuyente Reina Teresa Arraez Arrieche.
o En caso afirmativo, se sirva a informar si a la ciudadana Reina Teresa Arraez Arrieche, le fue expedida en fecha 29-04-2013, la solvencia municipal Nro. 004236 que se adjunta en copia fotostática simple.
Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-.

• Prueba de informes, donde se solicita información a la Junta de Condominio de la Urbanización Buenas Nuevas, a fin de que informe al Juzgado acerca de los siguientes particulares:
o De la existencia en el registro de sus archivos de un certificado de solvencia de condominio a favor de la ciudadana Reina Teresa Arraez Arrieche.
o En caso afirmativo, se sirva a informar si la ciudadana Reina Teresa Arraez Arrieche, le fue expedida en fecha 23-04-2013, la solvencia de condominio que se adjunta en copia fotostática simple.
Este Tribunal, la desecha por cuanto no consta en autos. Así se decide.-

• Prueba de informes, donde solicita se oficie al Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, a fin de que informe al Juzgado sobre los siguientes particulares:
o Si le fue presentado un documento identificado según numero de recepción37 en fecha 29 de abril del año 2013, tramite número 363.2013.2.486, por la ciudadana Nathaly Carolina Martínez Medina, del cual se le adjunta copia fotostática simple.
o En caso afirmativo, se sirva a indicar que la naturaleza del acto recibido comprendía: CANCELACIÓN – VENTA – HIPOTECA.
o Que el operador bancario de tal negociación, era Banco Casa Propia y Banesco Banco Universal.
Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con el principio de comunidad de la prueba debido a que la misma fue promovida por ambas partes. Así se decide.-.

• Copia certificada del documento de liberación de hipoteca de primer grado (Folio 67), presentado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha seis (06) de octubre de 2014, bajo el número 03, tomo 22 del Protocolo de Trascripción del presente año. Este Tribunal, desecha la presente documental por no ser thema decidendum, al no estar suscrita dentro de los límites de la fecha contractual (28/11/2012 al 28/03/2013). Así se establece.-.

VI
DE LA SENTENCIA APELADA
En fecha diecinueve (19) de febrero de 2016 el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dictó sentencia definitiva con el siguiente fundamento:

DISPOSITIVO
Por los fundamentos anteriormente expuestos este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda principal por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por la ciudadana, NATHALY CAROLINA MARTINEZ en contra de la ciudadana REINA TEREZA ARRAEZ ARRIECHE; y CON LUGAR la reconvención por RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana REINA TEREZA ARRAEZ ARRIECHE contra la ciudadana NATHALY CAROLINA MARTINEZ; todo identificados. una vez quede firme esta decisión la parte demandante reconvenida será notificada por este Tribunal para que en el lapso de quince (15) días despacho consigne en cheque de gerencia la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 320.000,00) y una vez entregada la cantidad de dinero, la parte demandada reconviniente será notificada para que en el término de diez (10) días calendarios o el primer día hábil siguiente (en caso de que el décimo día sea no laborable) a las 10:00 AM se presente a la suscripción del instrumento definitivo de venta, caso contrario se oficiará lo conducente al ente respectivo para que la sentencia haga las veces de documento traslativo de propiedad. Se advierte a la demandada reconviniente que de no consignar la cantidad de dinero enunciada en el lapso descrito luego de su notificación el Tribunal dará por desistida la ejecución y la terminación de la presente causa.
SEGUNDO: se condena en costas a la demandada reconvenida por haber resultado vencida en la demanda principal y también se condena en costas por el vencimiento en la reconvención, todo de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

VII
DE LOS INFORMES PRESENTADOS EN SEGUNDA INSTANCIA
De los informes presentados por la parte demandada
Mediante escrito presentado en fecha diez (10) de mayo de 2016, la parte demandada presentó informes con base en lo siguiente:
Que “(…) la recurrida declara CON LUGAR LA DEMANDA y CON LUGAR la reconvención, apartándose de los limites en que quedo trabada la litis, lo que infringio el principio de congruencia de la sentencia, aunado a la violación de la carga de la prueba (…). (Mayúscula, negrita y subrayada de la cita).
Que “(…) EL ALEGATO FUNDAMENTAL DE LA DEMANDA NO ERA EL SEÑALADO POR LA RECURRIDA, sino otro dado que para justificar su acción señalo en su escrito libelar el “supuesto incumplimiento en no cancelar el gravamen hipotecario existente sobre el inmueble objeto de la negociación antes de la venta definitiva, y que por tal motivo, no se pudo llevar a cabo la protocolización de la operación, pues según lo alegado estaría libre cualquier gravamen que pese sobre el, por lo que mal puede ahora aumentar el precio de venta del inmueble de manera unilateral” (…)”. (Mayúscula, negrita, subrayado y comillas de la cita).
Que “(…) de acuerdo a esta forma en que quedo PLANTEADA LA DEMANDA Y LA CONTESTACION DE LA DEMANDA, SE PROMOVIERON LAS PRUEBAS TENDIENTES A DEMOSTRAR QUE ELLO NO ERA VERDAD, y que quien incumplió con el pago oportuno, fue la parte ACTORA y no la parte demandada (…)”.
Que “(…) en el caso que nos ocupa EVIDENTEMENTE SE INCURRIO EN LA INFRACCION DEL VICIO DELATADA, al justificar QUE EL ATRASO EN EL PAGO CONVENIDO OBEDECIO A UNA CAUSA EXTRAÑA NO IMPUTABLE, circunstancia que no fue objeto de la FASE DE ALEGACIONES EN EL ESCRITO DE LA DEMANDA, debiendo por lo tanto, en consideración a esta distribución legal de la carga de la prueba, sufrir las consecuencias del interés expuesto, dado que por efectos de haber demostrado QUE NO FUE ELLO LA CAUSA POR MEDIO DE LA CUAL NO SE SUSCRIBIO EL CONTRATO, debió declarar SIN LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (…)”. (Mayúscula, negrita y subrayada de la cita).

VIII
DE LA COMPETENCIA
A los efectos de determinar la competencia de este Tribunal para el conocimiento del presente asunto, considera quien aquí Juzga hacer mención al artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece que:

“Son deberes y atribuciones de los tribunales superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:
…Omissis…
B. EN MATERIA CIVIL:
1º Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, así como también en los casos de consulta ordenados por la ley y de los recursos de hecho.
…Omissis… “ (Negrillas de este Juzgado)

Adicionalmente, el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil indica que:

“Admitida la apelación en ambos efectos, se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de alzada, si éste se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar. (…).” (Negrillas de este Juzgado)

Ad literam, quien aquí juzga verifica la competencia de este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación ejercido contra una sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, el cual se encuentra dentro de los límites de la competencia territorial atribuida a este Juzgado, por lo que este Órgano Jurisdiccional se declara competente para conocer del presente asunto. Así se decide.

IX
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Delimitados los extremos en que se encuentra planteada la presente causa, corresponde a este Juzgado Superior pronunciarse sobre el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada contra la sentencia definitiva dictada en fecha diecinueve (19) de febrero de 2016, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, mediante la cual declaró CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato y CON LUGAR la reconvención por RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
Ahora bien, valoradas como han sido las pruebas en el proceso, esta Juzgadora pasa a realizar las siguientes consideraciones sobre el fondo de la acción que da inicio a este proceso, pues como se señaló anteriormente se demanda el Cumplimiento de Contrato.
Inicialmente, se deben observar las normas en materia contractual, las cuales necesariamente nos refieren al Código Civil el cual define al contrato como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vínculo jurídico cuya observancia es de carácter obligatorio, ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.” Por otra parte, también regla el citado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado”, y por consiguiente, la parte no puede negarse a su ejecución a menos que la otra parte no cumpla con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adiempleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil.
Del mismo modo el artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, lo que significa que emana de las partes contratantes y tienen facultades para intentar la resolución o cumplimiento del contrato cuando la otra no cumpla con sus obligaciones.
Por otra parte, los artículos 1264 y 1271 regulan lo concerniente a los efectos del cumplimiento de las obligaciones de derecho civil. El artículo 1264 dispone que el principio general en materia de obligaciones es que deben cumplirse tal cual como han sido contraídas, por lo que en caso de contravención, tanto por inejecución de la obligación, como por retardo en la ejecución surge la obligación sustitutiva de pagar los daños y perjuicios a menos que justifique el incumplimiento con el supuesto previsto en la última parte del artículo, como lo es, la causa extraña no imputable. Es así, que en los casos en que a raíz del incumplimiento culposo del deudor se acarreen daños y perjuicios al acreedor, y viceversa, surge la responsabilidad civil contractual, siendo indispensable para determinar su procedencia, la demostración del incumplimiento de la obligación, los daños y perjuicios causados, la culpa y el nexo causal que debe existir entre el incumplimiento culposo y el daño. En caso de que no se encuentren demostrados tales elementos de carácter indispensables y muy especialmente, que se produjo una disminución o pérdida en el patrimonio material o moral de alguna de las partes no habrá lugar a responsabilidad.
Sobre este particular la doctrina y jurisprudencia son unánimes al considerar que la procedencia de la acción de cumplimiento o de resolución de contrato esta sujeta a la materialización de los siguientes requisitos:
1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí;
2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y
3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que se intente la acción de resolución por quien haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones.
De los requisitos antes mencionados, el más trascendente a los fines de la procedencia de la acción es el incumplimiento, ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la acción de cumplimiento o de resolución.
Sobre lo que ha de entenderse como incumplimiento de obligaciones, tenemos que Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, al conceptualizarlo dice: "El incumplimiento de las obligaciones es una anomalía, lo normal es que las obligaciones sean cumplidas en especie y voluntariamente por el deudor. Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas al no observar el deudor el comportamiento o conducta que ha prometido; incumplimiento que puede ser parcial o total, permanente o temporal, y puede deberse a hechos imputables al deudor o a causas extrañas no imputables al mismo…” (PP. 111 al 120), por su parte el autor José Melich Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato”, expresa: "por incumplimiento: se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor.
El artículo 1.264 del Código Civil señala, en efecto, que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible no solo en el caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y aun de simple retardo en el incumplimiento…’. Pero la propia letra del artículo 1.167 del Código Civil cuando concede a una de las partes la opción entre demandar el cumplimiento (forzoso) o la resolución y en ambos casos adicionar a la alternativa elegida una acción por daños y perjuicios, nos señala que debemos entender por incumplimiento, no el simple incumplimiento en sentido objetivo (que incluiría también la imposibilidad objetiva del cumplimiento), sino más bien, un incumplimiento en sentido subjetivo (o sea culposo). En efecto, si el deudor no ha podido cumplir por un impedimento que constituya para él una causa extraña no imputable, no procederá la acción de resolución mientras dure esa imposibilidad de cumplimento que justifica su retardo y si la duración se prolongare en el tiempo hasta hacer desaparecer todo interés del acreedor en su cumplimiento retardado si el obstáculo fuera de tal naturaleza que desde un principio podamos hablar con certeza de un incumplimiento definitivo e irreparable debido a una causa extraña no imputable al deudor, entonces serán más bien los principios de los riesgos a los que deberemos recurrir...”. (PP. 737.y 738).
Sobre la carga de la prueba en materia de incumplimiento contractual,
la llamada presunción de culpa en materia contractual no es sino una forma de explicar la carga de la prueba que tiene el acreedor, en aplicación del artículo 1354 del Código Civil, según el cual “quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación”, en concordancia con el artículo 1271 del Código Civil.
En materia contractual al acreedor le basta con demostrar la existencia de la obligación, es decir, la existencia del contrato que consagra una obligación a cargo del deudor y con ello cumple con la carga de la prueba que le impone el artículo 1354 del Código Civil, el acreedor no tiene que demostrar en principio el incumplimiento del deudor, le basta con demostrar que el deudor está obligado en virtud del contrato. En conclusión, cuando ocurre el incumplimiento de una obligación, al acreedor le corresponde la carga de la prueba de la existencia de la obligación, y al deudor le corresponde demostrar que el incumplimiento se debe a una causa extraña no imputable. Por ello se afirma que contra el deudor contractual existe una doble presunción: a) una presunción de incumplimiento; y b) una presunción de culpa en el incumplimiento.
Una vez fijado el marco legal y doctrinario que rige en materia de cumplimiento de contrato, corresponde a esta juzgadora, tomando en cuenta los elementos que surgen de autos, determinar si procede o no la acción propuesta, y a tal efecto, observa:

Sobre la existencia de la obligación.-
En el caso de autos, consta copias certificadas del documento autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Barquisimeto, en fecha veintiocho (28) de noviembre de 2012, bajo el número 12, Tomo 214 del contrato de Opción a Compra Venta, de donde se infiere: a) que entre las ciudadanas REINA TERESA ARRAEZ ARRIECHE y NATHALY CAROLINA MARTINEZ MEDINA, antes identificadas, convinieron en celebrar un contrato de opción a Compra Venta que tuvo por objeto un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 1, ubicado en la planta alta del conjunto 1-9 de la Urbanización “Buenas Nuevas”, situado en el sitio conocido como el Malecón de la Jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara; b) que el precio por el cual “LA VENDEDORA” convino en vender el inmueble antes señalado es por la cantidad de CUATROSCIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 400.000,00), de los cuales “LA COMPRADORA” entregó en ese acto como pago de la inicial a “LA VENDEDORA”, la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 80.000,00), mediante dos documentos de titulo valor (cheque de gerencia) de fecha 28 de noviembre de 2012, el primero del Banco Nacional de Crédito, signado con el número 33602869, por un monto de CUARENTA MIL BOLIVARES (40.000,00 Bs.), y el segundo del Banco Banesco, signado con el número 00026764 por un monto de CUARENTA MIL BOLIVARES (40.000,00 Bs.), la cantidad restante de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (320.000,00 Bs.), serán pagados por “LA COMPRADORA” dentro de los noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento, por ante cualquier notaria del país más treinta (30) días de prorroga; y c) quedo establecido que “LA VENDEDORA” entregara el inmueble totalmente solvente de impuestos nacionales, estadales o municipales, y de igual forma solvente de todos los servicios públicos, así mismo el inmueble antes de la venta definitiva estará libre de cualquier gravamen que pese sobre el.
De la prueba de informes solicitada en su oportunidad legal a la Institución Financiera Banesco, C.A. Banco Universal, en el cual se evidencia que la ciudadana Nathaly Martínez, realizo la solicitud de crédito hipotecario en fecha cinco (05) de diciembre de 2012, es decir apenas 7 días luego de la autenticación del documento y siendo aprobado el veinte (20) de diciembre de 2012. No obstante, se evidencia en autos que en fecha veintiuno (21) de enero de 2016, el Tribunal a quo agrega oficio S/N proveniente de Banesco Banco Universal, donde certifican que el documento definitivo fue enviado a la agencia en fecha 12/03/2013 y entregado al cliente el 15/03/2013.; para llegar en la línea de tiempo necesaria antes del vencimiento de la obligación contractual debió haber entregado la vendedora hoy demandada; todos los recaudos necesarios a la demandante para los trámites previos para el documento definitivo de CANCELACION -VENTA E HIPOTECA; que sería desde el día 28/11/2013 hasta el día 28/03/2013, es decir 90 días continuos y 30 días de prorrogas a partir de la fecha de su firma.
Aunado a ello, cursa en autos la certificación del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren, en el cual señalan que en fecha veintinueve (29) de abril de 2013, la ciudadana Nathaly Carolina Martínez Medina, presento un documento cuyas operaciones son: Cancelación, Venta e Hipoteca, el cual fue acompañado con los siguientes recaudos: documento de identidad, planilla forma 33, registro de información fiscal, certificación de pago, certificado de solvencia de agua y certificado de solvencia municipal, es decir; aproximadamente un mes posterior al vencimiento del contrato.
El contrato de venta en general es definido por el artículo 1.474 del Código Civil, como la convención por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio. De este definición podemos observar las características que comprende un contrato como tal: 1. Es un contrato bilateral: El comprador y el vendedor asumen obligaciones recíprocas. 2. Es un contrato oneroso. 3. Es un contrato consensual: Se perfecciona con el sólo consentimiento de las partes. 4. Puede ser un contrato de ejecución instantánea o de tracto sucesivo.5. Es un contrato traslativo de la propiedad u otro derecho vendido.
De ahí surgen obligación para ambas partes, para el vendedor es la tradición y el saneamiento de la cosa vendida, y para el comprador, pagar el precio de la cosa objeto de la venta.
En el caso que nos ocupa se trata de un contrato preliminar de compra-venta, el cual conforme la doctrina vinculante de la Sala Constitucional de fecha veinte (20) de julio del año 2015, caso PANADERÍA LA CESTA DE LOS PANES, C.A, donde ordenó que todo juez debe
“debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil”.
Siguiendo con lo establecido por el aludido fallo de la Sala Constitucional, se observa que se abandona el criterio que mantenía la Sala de Casación Civil, y al efecto indica lo siguiente:
“…En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva.
Asimismo, tampoco se comparte la consideración según la cual se considera que como contrapartida del sacrificio que hace el promitente (oferente) de mantener la irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en contraprestación de un premio (el precio) de la opción, se está en presencia de un contrato bilateral y sinalagmático, lo cual tiene efecto en relación a las solemnidades y pruebas. El hecho de que exista un premio (valor de la oportunidad) para el promitente, no significa que se trate de un contrato bilateral, sino que sigue siendo unilateral ya que las obligaciones del promitente y el beneficiario no son recíprocas o correspectivas, pasando únicamente a ser sinalagmático el contrato cuando el premio de la opción resulte muy elevado en relación al precio acordado. Ante esto se deben tomar en cuenta los elementos esenciales y accesorios del contrato para poder determinar cuándo se perfecciona el mismo.
El contrato de opción de compraventa es la promesa unilateral de venta o compra de los franceses establecido en sus artículos 106-1, 106-2 y 106-3 de su Código Civil, equivalente al pacto de opción de los italianos establecido en el artículo 1.331 del Código Civil Italiano (que no es el contrato preliminar acá estudiado). De allí que no pertenece al campo de los contratos preliminares que requieren una nueva manifestación de voluntad de todas las partes que intervienen para poder ser definitivo, sino de los contratos ya concluidos (definitivos en sentido amplio), ya que su perfeccionamiento depende única y exclusivamente del optante quien recibe una oferta irrevocable hecha por el promitente, por un cierto tiempo, para celebrar un ulterior contrato, sujeto a la aceptación o no de la oferta de manera libre (Rodríguez, Mauricio; El contrato de opción; Segunda Edición, Livrosca, 1998, pp. 49-74).
El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.”
En consideración a este criterio vinculante de la Sala Constitucional, pasa este Juzgadora de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, a analizar lo alegado en la demanda , en la contestación de la demanda y en la reconvención, para individualizar los elementos, términos, características y condiciones establecidas en el contrato sometido a su consideración, por lo que los jueces de instancias son en definitiva quienes tienen la discrecionalidad a la hora de interpretar los contratos y el alcance de sus obligaciones, sin incurrir en desviación ideológica del contrato, que conforme la doctrina patria ha dedicado valiosos trabajos. Entre ellos Luís Loreto y Leopoldo Márquez destacan de manea estelar publicada en la Gaceta Forense n° 63 (p.395) que es del tenor siguiente:
“La facultad que tienen los jueces de instancia de interpretar los contratos, no se extiende hasta hacer prevalecer inducciones y supuestos más o menos lógicos del intérprete, sobre el texto de cláusulas claras y precisas, ni su soberanía de interpretación o apreciación se extiende hasta hacer suponer en un contrato lo que realmente no dice, de modo que al adulterar la prueba instrumental decisiva desvirtúa la verdad procesal y conduce a tomar elementos de convicción de fuera de los autos”.

Siguiendo estas consideraciones observamos que la PARTE ACTORA ALEGA PARA FUNDAMENTAR SU ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO LO SIGUIENTE:
-Que la Ciudadana NATHALY CAROLINA MARTINEZ MEDINA, suscribió un documento autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, el 28-11-2012, bajo el Nº 12, Tomo 214 del Tomo de Autenticaciones del año 2012, contentivo del contrato de Opción a Compra Venta con la ciudadana REINA TERESA ARRAEZ ARRIECHE, sobre un inmueble constituido por: un apartamento distinguido con el numero 1, ubicado en la planta alta del Conjunto 1-9, de la Urbanización “ BUENAS NUEVAS”, ubicado en el sitio conocido como El Malecón, de esta ciudad de Barquisimeto, en jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara. El apartamento tiene una superficie de (60,00 m2), y sus linderos son; NORTE: con edificio E-3; SUR: con apartamento Nº 2; ESTE: con fachada este de la Edificación y OESTE: con fachada Oeste de la Edificación. El apartamento consta de (2) niveles; PRIMER NIVEL: sala –comedor y cocina; SEGUNDO NIVEL: dos habitaciones y una sala de baño. Constituyen dependencias de cada apartamento, el umbral y la escalera por las cuales se accede a los mismos, el área de oficio y el patio, ubicados en la planta baja de cada edificación en su fachada Norte frente al Sector (2) del estacionamiento. Le corresponden un porcentaje de 13.10287%, sobre los derechos y cargas comunes particulares del Conjunto 1-9 y un porcentaje sobre los derechos y cargas comunes en relación a los bienes generales de 2,16990%.
-Que el inmueble dado en opción a compra venta pertenece a la Vendedora REINA TERESA ARRAEZ ARRIECHE, ya identificada, según consta en documento protocolización en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 20-01-2003, bajo el Nº 18, Tomo 1, Protocolo Primero.
-Que en el citado documento de opción a compra venta, quedo establecido que sobre el inmueble objeto del contrato existía una Hipoteca Legal de Primer Grado a favor de CASA PROPIA, entidad de ahorro y préstamos, C.A., constituida según el documento de propiedad, ya citado.
-Que el precio de venta se fijó en la cantidad de (Bs.400.000,00), de los cuales pago a la Vendedora como inicial la cantidad de (Bs. 80.000,00), como arras, mediante Dos documentos de título valor (Cheques de Gerencia), el primero de fecha 28-11-2012 del BANCO NACIONAL DE CREDITO, signado con el Nº 33602869, por la cantidad de (Bs. 40.000,00), y el segundo de fecha 28-11-2012, del Banco BANESCO, signado con el Nº00026764, por la cantidad de (Bs. 40.000,00).
-Que el monto restante del precio de venta, es decir, la cantidad de (Bs. 320.000,00), serian pagados por su persona dentro de (90) días continuos contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento por ante cualquier notaria del país, mas una prorroga de (30) días.
-Que en la cláusula cuarta del contrato de fecha 28-11-2012, se estableció en su literal “B” que reza textualmente lo siguiente: “ luego de obtenidos los recaudos necesarios como solvencia LA VENDEDORA notificara a LA COMPRADORA, y este retirara dichos recaudos en la dirección de LA VENDEDORA también mencionada anteriormente en este documento, todas las solvencias necesarias para que proceda LA COMPRADORA a la presentación ante la oficina Subalterna de Registro competente, del respectivo documento de compra venta, pudiendo habilitar el Registro y solicitar el traslado, para que la firme definitiva pueda hacerse dentro del plazo convenido al principio de esta clausula.
-Que las partes se comprometían a asistir al lugar del otorgamiento a la fecha y hora preestablecida.
-Que el inmueble antes de la venta definitiva estaría libre de cualquier gravamen que pese sobre él.
-Que solicitó un crédito que para pagar la cantidad de (Bs.320.000,00), monto restante del precio de venta, provenientes del fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda, en BANESCO, Banco Universal, el cual fue aprobado el día 20-12-2012, es decir aproximadamente (30) días después del otorgamiento del contrato de opción a compra venta, y por ende dentro del lapso de vigencia del contrato de opción de compra venta.
-Que LA VENDEDORA se niega a firmar el documento definitivo de compra venta alegando que ahora el precio de venta del inmueble es por la cantidad de (Bs. 3.000.000,00), y que si no le paga la cantidad de (Bs. 2.400.000,00), como saldo restante del precio de venta ella no le otorgara o firmara el documento definitivo de compra venta en el Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara; incumpliendo de esta manera con las estipulaciones contenidas en el contrato de opción a compra venta, y en especial con la clausula tercera, que establece el precio de venta
-Que la protocolización del documento definitivo de venta, no pudieron llevar a cabo por el gravamen hipotecario existente sobre el inmueble objeto del contrato, obligación que tenia LA VENDEDORA como ya lo dije anteriormente y que está claramente establecida en la cláusula octava del referido contrato de opción a compra venta, que establece que le inmueble antes de la venta definitiva estaría libre de cualquier gravamen que pese sobre él.
Por su parte la parte demandada, REINA TEREZA ARRAEZ ARRIECHE, ya identificada, en su condición de vendedora y propietaria del inmueble, ALEGA EN SU CONTESTACIÓN Y RECONVENCIÓN DE LA DEMANDA LO SIGUIENTE:
Que la demanda está fundamentada en un supuesto incumplimiento en no cancelar el gravamen hipotecario existente sobre el inmueble objeto de la negociación antes de la venta definitiva.
Que por tal motivo, no se pudo llevar a cabo la protocolización de la operación.
Que la realidad era hacer un solo documento que contuviera en un solo texto las operaciones de: cancelación, venta e hipoteca.
Que rechaza el argumento sostenido en el escrito de la demanda, y alega la negociación se iba a materializar la operación de cancelación del gravamen que tenía el inmueble, la venta a favor de la parte actora e hipoteca sobre el mismo inmueble en razón del crédito con garantía hipotecaria
-Reconviene solicitando la resolución del contrato suscrito y la devolución de la suma de dinero recibida en calidad de arras.
De esta forma quedó TRABADA la presente Litis y que constituyen los límites de la controversia del caso que nos ocupa y así se establece.
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil afirma:
“…Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.Los hechos notorios no son objeto de prueba…”

Por su parte el artículo 1354 del Código Civil dispone lo siguiente:
“...Artículo 1.354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”

Respecto al contenido de los artículos que han sido señalados la Sala de Casación Civil ha sostenido en números fallos (ver sentencia Nº 00193 de fecha 25 de abril de 2003, caso Dolores Morante Herrera contra Domingo Antonio Solarte y otro, ratificada en decisión Nº 00543 de fecha 27 de julio de 2006, caso Silfredo Pastor Pinto Torrealba, contra la sociedad mercantil Promociones Tirreno C.A.,) donde de señaló:
“...En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Se allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onusprobandiincumbiteiquiasserit(La carga de la prueba incumbe al que afirma).
En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. A: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: RengelRomberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).

En síntesis ambas partes pueden probar conforme a lo siguientes lineamientos generales:
A: El actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión;
B: El demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptionefit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas.

Apliquemos los anteriores conceptos al caso de autos:

La parte actora indica como fundamento de la acción de cumplimiento de contrato que la operación no se concretó dentro del plazo ya señalado producto del “gravamen hipotecario existente sobre el inmueble objeto del contrato, obligación que tenia LA VENDEDORA..”,y sobre este hecho en particular, la parte demandada lo rechazó alegando un hecho nuevo, consistente en que la realidad era hacer un solo documento que contuviera en un solo texto las operaciones de: cancelación, venta e hipoteca”.
Visto esto, este Juzgadora observa en la valoración probatoria se desecho por no ser thema decidendum; que si bien es cierto que el gravamen hipotecario fue liberado en fecha 06 de octubre del año 2014, bajo el No. 03, tomo 22, Protocolo de Transcripción del año 2014, es decir, luego de vencido el lapso de vigencia de la opción de compra-venta, no es menos cierto que lo alegado por la demanda era otro hecho distinto, sobre el cual, a tenor de las posiciones doctrinarias y jurisprudenciales citadas, recae la carga probatoria, so pena de admitirse los hechos alegados, consistente en que se trataba de una operación triple, esto es, suscribir un único documento que contuviera en un solo texto las operaciones de: cancelación, venta e hipoteca.
Para verificar este hecho se observa en los autos al folio 85 , 86 y 87 corre las resultas de la prueba informativa requerida conforme lo establecida en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, dirigida a la oficina del REGISTRO PUBLICO DEL SEGUNDO CIRCUITO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DEL ESTADO LARA, donde indica que el TRÁMITE NUMERO: 363.2013.2.486, que contenía el documento de venta entre la Ciudadana NATHALY CAROLINA MARTINEZ MEDINA y REINA TERESA ARRAEZ ARRIECHE, donde señala efectivamente este trámite comprendía una triple operación, esto es, cancelación-venta-hipoteca, por lo que queda desvirtuado el hecho afirmado en el escrito de la demanda, en el sentido de que el incumplimiento del contrato suscrito fue originado por la existencia de este gravamen hipotecario, debiendo por lo tanto, acarrear las consecuenciales legales que tal circunstancia implica, producto de las disposiciones de la carga de la prueba supra establecidas, que no es otra caso que sucumbir frente a un hecho que resultó desvirtuado por la demandada, por lo que la acción debe ser declarada SIN LUGAR. Así se decide.
Establecido esto, la reconvención debe seguir igual suerte, esto es, ser declarada con lugar y por lo tanto, extinguido los efectos jurídicos del contrato preliminar suscrito entre las partes, pero sin que medie indemnización por concepto de cláusula penal, establecida por un monto del treinta por ciento (30%) conforme lo indicado en la cláusula quinta del contrato suscrito, producto de que este incumplimiento no puede ser imputable a la opcionante para opere esta indemnización por daños y perjuicios, sino quedo evidenciado en los autos que fue por causas extrañas a la voluntad de las partes esta circunstancia de no materialización de la operación final, claro está, en la forma como quedó plasmada (cancelación-venta-hipoteca), por lo que de acuerdo a la cláusula sexta del referido contrato, no operará la indemnización convenida del TREINTA POR CIENTO (30%), cuando el incumplimiento sea imputable a la administración pública, resultando improcedente la retención de la suma de VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 24.000,00), cantidad recibida a título de anticipo por parte de la demandada-reconviniente, por que debe reintegrar la totalidad de la suma recibida por tal concepto es decir, la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (80.000,00 Bs). Así se decide.
X
DISPOSITIVO
Por los fundamentos anteriormente expuestos este JUZGADO SUPERIOR CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA REGION CENTRO OCCIDENTAL, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: Su COMPETENCIA para conocer y decidir el recurso de apelación, interpuesto por el abogado Miguel Adolfo Anzola Crespo, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 31.267, en su condición de apoderado judicial de la ciudadana Reina Teresa Arraez Arrieche, parte demandada - reconviniente, contra la decisión dictada en fecha diecinueve (19) de febrero de 2016, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, seguido por la ciudadana NATHALY CAROLINA MARTINEZ.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda principal por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por la ciudadana, NATHALY CAROLINA MARTINEZ en contra de la ciudadana REINA TEREZA ARRAEZ ARRIECHE; por lo tanto se REVOCA la decisión dictada en fecha diecinueve (19) de febrero de 2016, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.-
TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención por RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana REINA TEREZA ARRAEZ ARRIECHE contra la ciudadana NATHALY CAROLINA MARTINEZ, el cual se declara RESUELTO pero sin que medie ninguna retención a su favor por las cantidades dinero recibido a título de anticipo.
CUARTO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la demandada-reconviniente REINA TEREZA ARRAEZ ARRIECHE contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara de fecha diecinueve de febrero de dos mil dieciséis, la cual quede REVOCADA en los términos expuestos.
QUINTO: No existe condenatoria del recurso de apelación por no haber vencimiento total del recurso conforme lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Se condena en costas a la parte accionante de la demanda al haber sido declarada SIN LUGAR.
Publíquese, regístrese y déjese copia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, a los veintisiete (27) días del mes de septiembre del año dos mil dieciséis (2016). Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.

La Jueza Provisoria,

Abg. María Alejandra Romero Rojas

La Secretaria,

Abg. Yinarly Jaime Rivas

Publicada en su fecha a la 12:40 p.m.

La Secretaria,