TSJ Regiones - Decisión

COMPETENCIA CIVIL

De las partes, sus apoderados y de la causa

PARTE DEMANDANTE:
El ciudadano HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro: 22.590.166

APODERADA JUDICIAL:

La ciudadana abogada YAHAMIRA SEARA ROMERO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 45.074 y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA:
El ciudadano ROBERTO JOSE ROJAS ORTEGA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 9.397.461 y de este domicilio.

APODERADAS JUDICIALES:

Las ciudadanas abogadas MARY E. LOPEZ A., y MARIFLOR ALARCON THOMAS, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 132.487 y 45.721, respectivamente y de este domicilio.

MOTIVO:
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, que cursa por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Bancario y de Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.-

EXPEDIENTE:
N° 15-5052

Subieron a esta alzada las presentes actuaciones en virtud del auto inserto al folio 238 de fecha 16 de septiembre de 2015, que oyó en ambos efectos las apelaciones interpuestas al folio 287 y 288, de fecha 10 de agosto de 2015 y 12 de agosto de 2015, por los abogados YAHAMIRA SEARA y MARY E. LOPEZ, en su condición de apoderado judicial de la parte actora y parte demandada respectivamente, contra la sentencia de fecha 27 de julio de 2015, que declaró PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato propuesta por el ciudadano HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO, contra el ciudadano ROBERTO JOSE ROJAS ORTEGA, y en consecuencia 1º) se extingue el contrato de promesa bilateral de compraventa celebrado por el ciudadano HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO y ROBERTO JOSE ROJAS ORTEGA, en fecha 18 de julio de 2013. 2º) Se condena a la parte accionada a restituir las sumas abonadas a cuenta del precio por el demandante de autos, es decir Bs. 664.000,oo debidamente indexadas. 3º) Se condena al demandado a entregar a la parte accionante la suma que resulte de indexar las cantidades a que se refiere el párrafo anterior para lo cual se ordena determinar la indexación mediante experticia complementaria del fallo. A tal efecto, los expertos deberán atenerse al índice de precios al consumidor (IPC) a nivel nacional llevado por el Banco Central de Venezuela desde la fecha de admisión de la demanda hasta que la sentencia quede definitivamente firme. 4º) Se condena al demandado a pagar la cantidad de Bs. 150.000,oo como indemnización por la inejecución de su obligación de vender el inmueble (Cláusula 3º de la promesa de venta). SEGUNDO: sin lugar la demanda reconvención por RESOLUCION DE CONTRATO propuesta por el ciudadano ROBERTO JOSE FOJAS ORTEGA contra el ciudadano HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA sigue el ciudadano HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO contra el ciudadano ROBERTO JOSE ROJAS ORTEGA.

Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en esta causa, este Tribunal hace las siguientes consideraciones:

CAPITULO PRIMERO

1.- Límites de la Controversia
1.1.- Alegatos de la parte demandante

En el escrito de demanda presentado en fecha 08 de julio de 2013, que riela del folio 1 al 3, el ciudadano HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO, asistido por la abogada YAHAMIRA SEARA ROMERO, alegó lo que de seguida se sintetiza:

• Que en fecha 18 de julio de 2012 celebró un contrato de opción de compra venta por la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 1.500.000,oo), con el ciudadano ROBERTO JOSE ROJAS ORTEGA.
• Que a cuenta del precio estimado de venta y con el objeto de garantizar la celebración de un contrato de compra venta sobre un inmueble formado por una parcela de terreno, ubicada en el Urbanismo Yarayara I etapa, distinguida con el Nº parcelario 311-17-05, UD-311. Ciudad Guayana, Municipio Autónomo Caroni del Estado Bolívar, y la construcción de dos (02) viviendas.
• Que la parcela de terreo tiene un área total de DOSCIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (250 MTS2) el cual le corresponde a cada vivienda CIENTO VEINTICINCO METROS CUADRADOS (125 MTS2), por cada una; y sus linderos y medidas son los siguientes: NORESTE: Veinticinco metros (25 mts) en una línea recta con la transversal Nro 311-17-04, SURESTE: Diez metros (10 mts) en una línea recta con la transversal Nro. 311-17-16; NOROESTE: Diez metros (10 mts) con la parcela Nº 311-30-14, la cual le pertenece al ciudadano ROBERTO JOSE ROJAS ORTEGA, según se desprende de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, en fecha 11 de marzo de 2004, bajo el Nº 40, folios 320 al 324, protocolo primero, tomo 34, primer trimestre 2.004 de la siguiente forma:
• 1) La cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,oo) así: la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo) en cheque del Banco Banesco, signado con el numero 10446749; la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL (Bs. 250.000,oo), al momento de la firmada la opción de compra venta en cheque del banco banesco signado con el Nº 39780880; y la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo), en treinta (30) días continuos contados a partir de la firma de la opción de compra venta.
• Que a los efectos de garantizarle la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,oo) el ciudadano ROBERTO JOSE ROJAS ORTEGA libra y acepta una (1) letra de cambio por dicha cantidad.
• Que dicha letra de cambio debe ser devuelta al ciudadano ROBERTO JOSE ROJAS ORTEGA en el mismo momento en que se le entregue la documentación requerida para la solicitud del crédito Hipotecario ante la Institución Bancaria.
• Que asimismo debía pagarle al ciudadano ROBERTO JOSE ROJAS ORTEGA la cantidad de NOPVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,oo) que serian pagados mediante un crédito hipotecario ante la Institución Bancaria, el cual sería solicitado después que el ciudadano ROBERTO JOSE ROJAS ORTEGA entreguen los documentos de habitabilidad de vivienda, debidamente aprobados por la Alcaldía, al igual que toda las documentaciones necesarias y en regla para la solicitud de dicho crédito.
• Que estos documento se deben entregar por parte del ciudadano ROBERTO JOSE ROJAS ORTEGA, en un plazo no menor de cuarenta (40) meses después de la firma de la opción de compra venta una vez aprobado el crédito hipotecario, tendría un plazo de treinta (30) días después para pagar la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.900.000,oo) y realizar la venta pura y simple de dicho inmueble ante la Oficina de Registro respectivo. Tal y como se evidencia de contrato de opción de compra venta.
• Que ahora bien, desde el 15 de noviembre de 2012, ha realizado toda clase de gestiones amistosas y extrajudiciales tendientes a lograr que cumpliera y ante la negativa por parte del ciudadano ROBERTO JOSE ROJAS ORTEGA, a cumplir la obligación asumida a través del CONRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA y con el objeto de garantizar la celebración de una promesa bilateral de COMPRA VENTA ante la oficina de Registro respectivo sobre un inmueble formado por una parcela de terreno, ubicada en el Urbanismo Yarayara I etapa, y la construcción de dos (02) viviendas, tal como fue planteado en el contrato de opción de compra venta, y por ello es que procede a demandar por el procedimiento de cumplimiento al contrato de opción de compra venta en los siguientes términos:
• PRIMERO: a que se de fiel cumplimiento al CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA y firma de documento de promesa bilateral de compra venta, de parte del ciudadano ROBERTO JOSE ROJAS ORTEGA, para con su persona, ya que ha cumplido cabal y satisfactoriamente con toda y cada una de las estipulaciones establecidas en el contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 18 de julio de 2012.
• SEGUNDO: AL PAGO DE LAS COSTAS Y COSTOS DEL JUICIO.
• Que fundamenta la acción en los artículos 1159, 1160, 1166, 1167, 1264, 1271, 1273, 1277 del código civil y 585, 588 del Código de Procedimiento Civil.
• Que estima la demanda en la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,oo).
• Que solicita se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble propiedad del demandado.

1.2- Recaudos consignados junto con la demanda.

• Riela al folio del 7 al 8 contrato de opción de compra venta.
• Original de letra de cambio.

- Consta al folio 13 auto de fecha 17 de julio de 2013, dictado por el Tribunal de la causa mediante el cual se admite la demanda y se ordena emplazar al demandado para que den contestación a la demanda.

- Alegatos de la parte demandada.

- En escrito de contestación a la demanda que riela a los folios del 24 al 28, presentado por el ciudadano ROBERTO JOSE ROJAS ORTEGA, asistido por la abogada MARY E. LOPEZ A., alega lo que de seguida se sintetiza:

• Que es cierto que en fecha 18 de julio de 2012 celebró un contrato de opción de compra venta por la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,oo).
• Que es cierto que el ciudadano HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO aceptó pagarle como lo establece la cláusula segunda del contrato, a cuenta del precio estimado de venta y con el objeto de garantizar la celebración de un contrato de compra venta para la construcción de dos (2) viviendas sobre un inmueble formado por una parcela de terreno ubicada en el Urbanismo Yarayara I etapa.
• Que es cierto que ofreció cancelar el precio de los inmuebles de la siguiente forma: La cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,oo) de la siguiente manera: La cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo) en cheque del Banco Banesco, signado con el numero 10446749; la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL (Bs. 250.000,oo), al momento de la firmada la opción de compra venta en cheque del banco banesco signado con el Nº 39780880; y la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo), en treinta (30) días continuos contados a partir de la firma de la opción de compra venta.
• Que rechaza, niega y contradice que el demandante de autos haya cancelado la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo) en cheque del Banco Banesco signado con el numero 10446749 señalado y pactado en el contrato ya que ese cheque no se pudo hacer efectivo.
• Que rechaza, niega y contradice, que el demandante de autos haya cancelado la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,OO) CON CHEQUE DEL BANCO Banesco, signado con el numero 10446749 señalado y pactado en el contrato ya que ese cheque no se pudo hacer efectivo.
• Que es cierto que a los efectos de garantizar la cantidad convenida como inicial en el contrato de opción de compra venta, aceptó en esa mima fecha una (1) letra de cambio por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,oo) a favor del ciudadano HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO.
• Que es cierto que la parte actora en ese procedimiento, se comprometió en pagarle la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,oo) que serían pagados mediante un crédito hipotecario Bancario, el cual sería solicitado, después que le entregara los documentos de habitabilidad de vivienda, debidamente aprobados por la Alcaldía, al igual que todas las documentaciones necesarias y en regla para la solicitud de dicho crédito.
• Que es cierto que esos documentos los debía entregar al comprador oferente en un plazo no menor de cuatro (4) meses después de la firma de la opción de compra venta. Claro ésta si el demandante hubiese cumplido con lo acordado, lo cual no hizo, y una vez aprobado el crédito hipotecario, tendría un plazo de treinta (30) días después, para pagarle la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,oo) y realizar la venta pura y simple de dicho inmueble ante la Oficina de Registro respectivo.
• Que rechaza, niega y contradice que se haya negado a cumplir la obligación asumida a través del contrato de opción de compra venta.
• Que rechaza, niega y contradice que el actor haya cumplido cabal y satisfactoriamente con todas y cada una de las estipulaciones establecidas en el contrato de opción de compra venta.
• Que es el caso que el ciudadano HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO únicamente ha pagado la cantidad de SEISCIENTOS TRECE MIL BOLIVARES (Bs. 613.000,oo), siendo su ultimo pago realizado el día 24 de abril de 2013, mediante cheque del Banco Nacional de Crédito signado con el numero 26600102, de la empresa INVERSIONES HBII S.A., por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo), es decir, que en esta fecha fue que completó el pago de la inicial pactada en el contrato de opción de compra venta, pasados cinco (5) meses después de vencido ese documento. Por lo cual nuevamente de muy buena fe aceptó y firmó una letra de cambio por esta cantidad, la cual se encuentra en poder del demandante.
• Que el ciudadano HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO, es quien ha incumplido desde el inicio de la relación contractual, pues los cheques entregados que formaron parte de la inicial de contrato de opción de compra venta nunca llegaron a hacerse efectivo, sin embargo de buena fe continuó con la negociación y aceptó los pagos parciales que le realizó el demandante para cubrir tales montos.
• Que aunado a este hecho, el ciudadano HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO EN FECHA 19 DE SEPTIEMBRE DE 2012, LE SOLICITÓ UNA MODIFICACIÓN EN LA ESTRUCTURA DE LAS VIVIENDAS QUE CONSISTIÓ EN UNA REMODELACION que convertiría las dos viviendas en una sola, lo que calcularon inicialmente que constaría la suma de SESENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 62.458,oo) en materiales de construcción y mano de obra, acuerdo este que firmaron mediante documento privado de fecha 24 de abril de 2013, y para lo cual firmaron el recibo por la suma de SESIETAN Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 68.000,oo).
• Que como puede observarse el demandante de autos realizó pagos parciales hasta el 20 de septiembre del año 2012, siendo este último por la suma de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,oo) mediante cheque del banco Mercantil Nº 48256683 a favor de su concubina ciudadana YADDELIS MARTINEZ que de buena fe reconozco haber recibido del comprador oferente pero que sumados a las anteriores cantidades recibidas apenas alcanza la suma de TRESCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 395.000,oo) suma éste que no era la inicial pactada, cancelando meses después los gastos por la remodelación solicitada así como abonando la suma de CIENTO CINCUTNA IL BOLVIARES (Bs. 150.000,oo) pasados cinco (5) meses después de vencida la opción de compra venta.
• Que con buena fe continúo con la negociación, pensando que la culminarían en otros términos, y no en los obviamente pautados en el contrato de opción de compra venta, pues evidentemente, las condiciones no se habían cumplido por parte del comprador oferente en lo que se refiere a las entregas del dinero pactado como cuota inicial, que servirían como su parte para sufragar los gastos de la construcción de las viviendas, e incluso de la remodelación solicitada las que sufragó con dinero de su propio peculio personal en materiales de construcción y mano de obra durante todos estos meses, pues evidentemente, dos (2) viviendas tipo town house no se construyen con TRESCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 395.000,oo), cantidad esta que fue la entregada por el demandante hasta el 20 de septiembre de 2012, y es por ello, que en múltiples oportunidades solicitó al comprador oferente un ajuste en el precio originario para que culminaran lo que habían comenzado, pero éste se negó y solo pagó lo que a su juicio era el convenio original, el cual ahora pretender hacer valer, aún cuando es el quien ha incumplido con lo contratado.
• Que n diferentes oportunidades, le ha comunicado vía telefónica la deuda que mantiene, siendo infructuosa tales comunicaciones por cuanto no asiste a ninguno de los llamados que le ha efectuado, tratando con esta demanda de hacer ver que el que no ha cumplido con la obligación pautada en el contrato es su persona, siendo el, el que no ha dado cumplimiento a las obligaciones contractuales.
• Que en vista de la situación que presenta la construcción en el país, el ha continuado con dinero de su peculio personal con la construcción de los inmuebles, pues ese es su oficio, los cuales se encuentran caso en fase de terminación, esto con el fin de venderlos ajustados a los precios reales del mercado.
• Que esto le ha ocasionado un gasto, hasta la actualidad de CUARENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 47.000,oo), por una (1) sola de las viviendas, entre materiales de construcción y mano de obra, y que todavía esta restauración no la ha culminado, por lo que el proyecto que todavía debe gastar aproximadamente la suma de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs., 30.000,oo), para dejarla en condiciones de invididualidad, lo que significa , que para llevar la otra vivienda al mismo estado debe gastar aproximadamente la suma de SETENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 77.000,oo) adicionales, siendo éstos unos costos que no eran necesarios, si el comprador oferente hubiese cumplido a cabalidad con lo pactado en su contrato original causándole esto un daño o perjuicio, tanto en tiempo como dinero.
• Que fundamenta la presente acción en los artículos 1159, 1160, 1167, 1185, 1264, 1270, 1271, 1277 del Código Civil.
• Alega que es evidente que el ciudadano HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO ha incumplido la obligación contraída en el contrato de opción de compra venta y que es evidente que el demandante no ha actuado ni diligentemente, tampoco como un buen padre de familia y que el demandante no ha ejecutado la obligación de cancelar la inicial y los demás pagos que le correspondían como se contrató.
• Que de lo expuesto quede claramente establecido el incumplimiento por parte del ciudadano HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO con las obligaciones contraídas en el contrato de Promesa Bilateral de OPCION DE COMPRA VENTA.
• Que en tal sentido demanda al ciudadano HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO, por vía de RESOLUCION DE CONTRATO DE OFERTA DE COMPRA VENTA por cuanto el mismo no dio cumplimiento a su obligación, a los fines de que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en lo siguiente:
• PRIMERO: En que cumpla con la indemnización por daños y perjuicios establecida en el diez por ciento (10%) del precio total del contrato de opción de compra venta.
• SEGUNDO: A la indemnización que por daños y perjuicios le ha ocasionado al remodelar los inmuebles originarios constituidos por dos (2) viviendas a una (1) vivienda, las cuales llevarlas a su estado original por un valor de CIENTO TREINTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 134.000,oo).
• TERCERO: Al pago de costas y costos que origine el presente proceso, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

- Riela al folio 61 y 62 auto de fecha 23 de octubre de 2013, mediante el cual admite la reconvención y ordena emplazar al ciudadano HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO.

- Contestación a la reconvención

- riela al folio del 64 al 65 escrito de contestación a la reconvención presentado por la abogada YAHAMIRA SEARA en su condición de apoderada judicial de la parte actora reconvenida, mediante el cual alega lo que de seguidas se sintetiza:

• Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes el hecho de que se hubiese incumplido con la opción de compra venta, por parte de su representado ya que mucho antes de firmarla el ciudadano ROBERTO JOSE ROJAS ORTEGA había recibido cantidades de dinero discriminadas de la siguiente manera: En fecha 22 de mayo de 2012, efectivo Bs. 25.000,oo. En fecha 30 de mayo de 2012, cheque Bs. 15.000,oo En fecha 10 de Julio del 2012, cheque Bs. 35.000,oo, en fecha 19 de Julio de 2012, cheque Ns. 200.000,oo. De manos de su representado lo que demuestra la firma determinación de adquirir el inmueble convencionalmente pactado.
• Que dicho demandado reconviniente, había recibido anticipadamente, la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 275.000,oo) antes de firmar dicha opción de compra venta de fecha 18 de julio de 2012.
• Que para el 20 de septiembre del 2012, le fue entregado la suma de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,oo) mediante cheque a favor de la concubina del demandado reconviniente, quien admite y reconoce en su escrito la reconvención haberlo recibido, para honrar lo convencionalmente pactado, lo que se traduce en una confesión expresa del cumplimiento por parte de su representado de su obligación de pagar el inmueble.
• Que en fecha 24 de abril de 2013, su representado convino con el demandado reconviniente en una remodelación, la cual arrojó el monto de SESENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 68.000,oo), el cual el demandado reconviniente, reconoce y acepta haber recibido, para tal fin lo que constituye una extensión o modificación del contrato de opción de compra venta.
• Que en fecha 24 de abril de 2013 el demandado reconviniente recibe la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo), asimismo el lo admite, en su escrito de reconvención, cantidad esta destinada a honrar lo convencionalmente pactado anteriormente y que se encuentra vigente para la prenombrada fecha.
• Que el demandado reconviniente alega en su escrito de reconvención, que no se había cumplido con el contrato de opción de compra venta, para la fecha del 24 de abril de 2013, que fue el día que recibió CIENTO CINCEUTNA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo) porque a decir de él, para esa fecha su representado no había hechos los respectivos pagos, cosa que es falso de toda falsedad, toda vez que el mismo reconoce y confiera en su escrito de reconvención que para la fecha del 24 de abril de 2013, (estando vigente la opción de compra venta, con su respectiva modificación), había recibido la cantidad de SEISCIENTOS TRECE MIL BOLIVARES (Bs. 613.000,oo).
• Que el demandado reconviniente debió en su oportunidad solicitar la RESOLUCION DEL CONTRATO DE OFERTA DE COMRPA VENTA, por supuestamente no haber sido honrado lo convencionalmente pactado, no obstante no lo hizo, sino que firmó una modificación en la oferta de venta y recibe en esa misma fecha (24 de abril de 2013) la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo), lo que se traduce sin lugar a dudas en un contrato de opción compra venta y no alegar en una temeraria e infundada reconvención una serie de planteamientos confusos, lo que podría catalogarse como sofisma, es decir, falso razonamiento para inducir a error y de esta forma evadir la obligación de entregar el inmueble con toda la documentación requerida para la solicitud de crédito hipotecario ante la Institución Bancaria, como así mismo los documentos de habitabilidad de la vivienda, debidamente aprobada por la alcaldía y demás entes públicos, lo que lo coloca en un estado de contumaz y renuencia en el cumplimiento de su obligación, lo que dio origen a la presentación de la demandada por parte de su representado por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
• Que por todo lo expuesto es que ratifica la solicitud que se de fuel cumplimiento al contrato de opción de compra venta y firma de documento de promesa bilateral de compra venta por parte del ciudadano ROBERTO JOSE ROJAS ORTEGA para con su representado ya que ha cumplido con el contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 18 de julio de 2012, en el cual se plasmó la voluntad inequívoca de las partes de cumplir lo convencionalmente pactado, aceptado y firmado con sus respectivas modificaciones.
• Que por lo expuesto solicita se desestime la reconvención solicitud que hace a tenor de lo establecido en los artículos 2,3,26, 27, 49, ordinales 1, 3, 8 y artículo 51 de la constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

DE LAS PRUEBAS.

- Consta al folio 70 escrito de promoción de pruebas presentado por la abogada YAHAMIRA SEARA, apoderada judicial de la parte actora reconvenida, mediante el cual promovió lo siguiente:
• En el capítulo primero reprodujo el merito favorable y ratificó e invocó e hizo valer las copias certificadas que corren insertas al folio 7 y 8 de la opción de compra venta.
• En el capitulo segundo promovió como prueba documental RECIBO DE PAGO donde el demandado ROBERTO ROJAS recibe del ciudadano HECTOR BARRAGAN la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,oo) por concepto de anticipo de la compra de 2 casas ubicadas en Yara Yara II según se evidencia de documento de opción de compra firmado en fecha 18 de julio de 2012 bajo el Nº 6, tomo 189 en la Notaría Segunda del Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar.
• Promovió como prueba documental RECIBO DE PAGO donde el demandado ROBERTO ROJAS recibe del ciudadano HECTOR BARREGAN la suma de VEINTICINCO MIL BOLIVRES (Bs. 25.000,oo) por concepto de abono a compra de 2 viviendas.
• Promueve como prueba documental RECIBO DE PAGO donde el demandado ROBERTO ROJAS recibe del ciudadano HECTOR BARAGAN la suma de (Bs. 64.000,oo) por concepto de abono a compra de 2 vivienda.
• Promueve como prueba documental RECIBO DE PAGO donde el demandado ROBERTO ROJAS recibe del ciudadano HECTOR BARRAGAN la suma de (Bs. 150.000,oo) mediante cheque signado con el Nº 26600102. por concepto de abono a compra de 2 viviendas ubicadas en Yara Yara.

- Pruebas de la parte demandada reconviniente.

. Riela a los folios 79 y 80 escrito de promoción de pruebas presentado por la abogada MARIFLOR ALARCON THOMAS, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada reconviniente, mediante el cual promovió lo siguiente:

• En el capítulo I reprodujo el principio de la comunidad de prueba, el merito favorable de las pruebas que constan en autos, ratificando las presentadas con el escrito libelar.
• PRIMERO: Promovió el acuerdo firmado por las partes mediante documento privado.
• Segundo: Solicitó al Tribunal se sirva oficiar al Banco Banesco Banco Universal a los fines de que informe si reposan en sus archivos o registros que el cheque Nº 10446749 girado contra la cuenta corriente Nº 01340355413553016676 a la orden del ciudadano ROBERTO ROAJS en fecha 22-06-2012, por la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,oo), si fue cobrado o depositado en alguna cuenta a nombre de su representado o de alguna otra personal natural o jurídica.
• Solicita se oficie a la Superintendencia de Bancos a los fines que autorice a la entidad bancaria a emitir la información solicitada.,
• TERCERO: Solicita de conformidad con el articulo 433 del CPC se sirva oficiar al Banco Banesco Banco Universal, Agencia Unare a los fines de que informe si reposan en sus archivos o registros, que el cheque Nº 39780880 a nombre de ROZO HECTOR a la orden del ciudadano ROBERTO ROJAS en fecha 17-07.2012 si fue cobrado o depositado en alguna cuenta a nombre de su representado.
• CUARTO: Solicita al Tribunal se sirva trasladar al inmueble ubicado en el Urbanismo Yara Yara I etapa, distinguido con el numero parcelario 311-17-05. UD-311.

- riela al folio del 191 al 195 escrito de informes presentado por la abogada MARY E, LOPEZ, apoderada judicial del ciudadano ROBERTO ROJAS, mediante el cual alega que el optante, hoy demandante reconvenido desde el inicio de la negociación de la construcción de las viviendas, la cual se realizó inclusive antes de la firma del contrato de opción de compra venta, estuvo siempre obrando de mala fe, lo cual se manifiesta en su intento de hacer valer unos pagos los cuales no hizo ni tuvo desde el principio interés de cumplir, que se demuestra en la falta de pruebas en el presente juicio del cobro efectivo de los instrumentos bancarios (cheques) que por el contrario su mandante si pudo demostrar al Tribunal que los mencionados instrumentos no fueron cancelados tal y como se observa de la prueba de informes que riela desde el folio 118 al 122, ambos inclusive, lo que significa que ese cheque y el monto en el estipulado la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo) acordado como parte de pago y expresamente convenido en la cláusula segunda del contrato no fue cobrado y sigue hasta la fecha del referido informe a disposición del cuentahabiente, el ciudadano HECTOR BARRAGAN ROZO demandante reconvenido.

- Corre inserto al folio del 196 al 198 escrito de informes presentado por la apoderada judicial del demandante reconvenido, mediante el cual hizo un resumen de lo acontecido en el expediente en relación a los hechos y señaló que en fecha 20 de septiembre de 2013, el ciudadano ROBERTO JOSE ROHJAS ORTEGA, procede a darle en venta al ciudadano FRANK ROBERT ROJAS un inmueble formado por una parcela de terreno, es decir el mismo inmueble, estando en conocimiento y citado en la demandada por CUMPLIMIENTO DE OPCION DE COMRPA VENTA y en fecha 08 de octubre de 2013, el ciudadano FRANK ROJAS ORTEGA da en opción de compra venta a la ciudadana SHERLEY MARISOL CABEZA FUENMAYOR el mismo inmueble que se le había ofrecido en opción de compra venta.

- Consta a los folios del 201 al 229 sentencia de fecha 27 de julio de 2015, dictada por el Tribunal de la causa mediante el cual se declara PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO propuesta por el ciudadano HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO contra el ciudadano ROBERTO JOSE ROJAS ORTEGA,, en consecuencia 1º) se extingue el contrato de promesa bilateral de compra venta celebrado por el ciudadano HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO y ROBERTO JOSE FOJAS ORTEGA, en fecha 18 de julio de 2013. 2º) Se condena a la parte accionada a restituir las sumas abonadas a cuenta del precio por el demandante de autos, es decir, Bs. 664.000,oo) debidamente indexadas. 3º) Se condena al demandado a entregar a la parte accionante la suma que resulte de indexar las cantidades a que se refiere el párrafo anterior para lo cual se ordena determinar la indexación mediante experticia complementaria del fallo. A tal efecto, los expertos deberán atenerse al índica de precios al consumidor (IPC) a nivel nacional llevado por el Banco Central de Venezuela, desde la fecha de admisión de la demanda hasta que la sentencia quede definitivamente firme. 4º) Se condena al demandado a pagar la cantidad de Bs. 150.000,oo),como indemnización por la inejecución de su obligación de vender el inmueble (Cláusula 3ª DE LA PROMESA DE VENTA. SEGUNDO. Se declara SIN LUGAR la demanda reconvencional por RESOLUCION DE CONRTRATO propuesta por el ciudadano ROBERTO JOSE ROJAS ORGEGA contra el ciudadano HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO.

- Riela al folio 236 diligencia de fecha 10 de agosto de 2015, suscrita por la abogada YAHAMIRA SEARA apoderada judicial de la parte actora, mediante la cual apela de la edición de fecha 27 de julio de 2015, asimismo al folio 237, corre inserta diligencia de fecha 12 de agosto de 2015 mediante la cual la abogada MARY E. LOPEZ apoderada judicial de la parte demandada, apela de la edición de fecha 27 de julio de 2015, dichas apelaciones fueron oídas en ambos efectos, tal como consta del folio 239 auto de fecha 16 de septiembre de 2015.

- Actuaciones celebradas en esta alzada.

Riela al folio del 242 escrito de promoción de pruebas presentado por la abogada YAHAMIRA SEARA apoderada judicial de la parte actora.

- Consta al folio del 260 al 268 escrito de informes presentado por la abogada MARY E. LOPEZ apoderada judicial de la parte demandada.

- Riela al folio del 272 al 276 escrito de informes presentado por la abogada YAHAMIRA SEARA en su condición de apoderada judicial de la parte actora.

- Cursa al folio del 279 al 283 escrito de observaciones presentado por la abogada YAHAMIRA SEARA apoderada judicial de la parte actora.

SEGUNDO
2.- Argumentos de la decisión.

El eje central del presente recurso radica en la apelación ejercida por los abogados YAHAMIRA SEARA apoderada judicial de la parte actora y por la abogada MARY E. LOPEZ A, apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia de fecha 27 de julio de 2015 que declaró PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO propuesta por el ciudadano HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO contra el ciudadano ROBERTO JOSE ROJAS ORTEGA,, en consecuencia 1º) se extingue el contrato de promesa bilateral de compra venta celebrado por el ciudadano HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO y ROBERTO JOSE FOJAS ORTEGA, en fecha 18 de julio de 2013. 2º) Se condena a la parte accionada a restituir las sumas abonadas a cuenta del precio por el demandante de autos, es decir, Bs. 664.000,oo) debidamente indexadas. 3º) Se condena al demandado a entregar a la parte accionante la suma que resulte de indexar las cantidades a que se refiere el párrafo anterior para lo cual se ordena determinar la indexación mediante experticia complementaria del fallo. A tal efecto, los expertos deberán atenerse al índica de precios al consumidor (IPC) a nivel nacional llevado por el Banco Central de Venezuela, desde la fecha de admisión de la demanda hasta que la sentencia quede definitivamente firme. 4º) Se condena al demandado a pagar la cantidad de Bs. 150.000,oo) como indemnización por la inejecución de su obligación de vender el inmueble (Cláusula 3ª DE LA PROMESA DE VENTA. SEGUNDO. Se declara SIN LUGAR la demanda reconvencional por RESOLUCION DE CONRTRATO propuesta por el ciudadano ROBERTO JOSE ROJAS ORTEGA contra el ciudadano HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO, argumentando la recurrida entre otros que a pesar de que el accionante demostró haber cumplido con sus obligaciones, la demanda no puede prosperar pues por una parte que no puede anular la venta efectuada por el demandada ROBERTO JOSE ROJAS ORTEGA al ciudadano FRANK ROBERT ROJAS ORTEGA, - tercero ajeno a esta controversia-, por canto ella comportaría la violación del derecho de defensa del tercero comprador quien no fue emplazado en esta demanda para que ejerciera su derecho constitucional a la defensa, Alega que no es legalmente posible anular la enajenación del inmueble sin infringir el artículo 49 Constitucional. Si la parte actora consideraba que el tercero tenía conocimiento de esta demanda y de la negociación efectuada entre los litigantes de este juicio debió denunciar oportunamente verbigracia las maquinaciones dolosas cometidas por los contratantes y por otra parte, porque jurídicamente no es posible que se imponga al demandado la condena de concluir la venta del inmueble cuya parcela de terreno ya no le pertenece porque fue enajenado a un tercero que cuenta con un documento registrado que lo hace inmune a los efectos de este proceso porque no fue parte y porque cuenta con la protección que le brinda el artículo 1924 del Código Civil, sigue argumentando la recurrida que al extinguirse la promesa de venta por culpa del demandado nace en cabeza de éste la obligación de devolver la fracción del precio que el actor efectivamente pagó así tal devolución no la haya pedido el actor ya que ella es la consecuencia natural de la extinción de la promesa, el promitente vendedor queda liberado de su promesa de enajenar el inmueble al promitente comprador y éste tiene el derecho de que se le restituya lo pagado a cuenta de la frustrada enajenación, lo contrario implicaría un enriquecimiento sin causa para el propietario del inmueble. Sigue argumentado la recurrida que no le es inadvertido que el demandado ROBERTO JOSE ROJAS ORTEGA para el día 20-09-2013 que hace la tradición de la parcela de terreno objeto del contrato cuya ejecución se pide al tercero FRANK ROBERT ROJAS ORTEGA mediante el otorgamiento de un documento de propiedad ante el Registro público ya tenia conocimiento de la acción propuesta en su contra por el ciudadano HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO en virtud que mediante diligencia de echa 12 de agosto de 2013 el Alguacil del tribunal había dejado constancia de la citación personal del accionado, por lo que ese conocimiento le imponía la obligación de no enajenar el inmueble litigioso, no obstante inmediatamente que tiene conocimiento de la acción instaurada en su contra salió corriendo a enajenar el bien inmueble objeto del contrato cuya ejecución se pide para frustrar la justicia que es un valor fundamental dentro de la concepción del estado de derecho y de justicia que prevé el artículo 2 constitucional. Alega que el demandado obró con manifiesta mala fe en los términos previsto en el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil.

Es así que se obtiene de la pretensión que el ciudadano HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO, alega que desde el 15 de noviembre de 2012, ha realizado toda clase de gestiones amistosas y extrajudiciales tendientes a lograr que cumpliera y ante la negativa por parte del ciudadano ROBERTO JOSE ROJAS ORTEGA, a cumplir la obligación asumida a través del CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA y con el objeto de garantizar la celebración de una promesa bilateral de COMPRA VENTA ante la oficina de Registro respectivo sobre un inmueble formado por una parcela de terreno, ubicada en el Urbanismo Yarayara I etapa, y la construcción de dos (02) viviendas, tal como fue planteado en el contrato de opción de compra venta, y por ello es que procede a demandar por el procedimiento de cumplimiento al contrato de opción de compra venta en los siguientes términos: PRIMERO: a que se de fiel cumplimiento al CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA y firma de documento de promesa bilateral de compra venta, de parte del ciudadano ROBERTO JOSE ROJAS ORTEGA, para con su persona, ya que ha cumplido cabal y satisfactoriamente con toda y cada una de las estipulaciones establecidas en el contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 18 de julio de 2012.

Por su parte el demandado de autos en su escrito de contestación a la demanda que es cierto que en fecha 18 de julio de 2012 celebró un contrato de opción de compra venta por la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,oo). Que es cierto que el ciudadano HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO aceptó pagarle como lo establece la cláusula segunda del contrato, a cuenta del precio estimado de venta y con el objeto de garantizar la celebración de un contrato de compra venta para la construcción de dos (2) viviendas sobre un inmueble formado por una parcela de terreno ubicada en el Urbanismo Yarayara I etapa. Que es cierto que ofreció cancelar el precio de los inmuebles de la siguiente forma: La cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,oo) de la siguiente manera: La cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo) en cheque del Banco Banesco, signado con el numero 10446749; la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL (Bs. 250.000,oo), al momento de la firmada la opción de compra venta en cheque del banco banesco signado con el Nº 39780880; y la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo), en treinta (30) días continuos contados a partir de la firma de la opción de compra venta. Que rechaza, niega y contradice que el demandante de autos haya cancelado la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVRES (Bs. 150.000,oo) en cheque del Banco Banesco signado con el numero 10446749 señalado y pactado en el contrato ya que ese cheque no se pudo hacer efectivo. Que rechaza, niega y contradice, que el demandante de autos haya cancelado la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (b. 250.000,OO) CON CHEQUE DEL BANCO Banesco, signado con el numero 10446749 señalado y pactado en el contrato ya que ese cheque no se pudo hacer efectivo. Que es cierto que a los efectos de garantizar la cantidad convenido como inicial en el contrato de opción de compra venta, aceptó en esa mima fecha una (1) letra de cambio por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,oo) a favor del ciudadano HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO. Que es cierto que la parte actora en ese procedimiento, se comprometió en pagarle la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,oo) que serían pagados mediante un crédito hipotecario Bancario, el cual sería solicitado, después que le entregara los documentos de habitabilidad de vivienda, debidamente aprobados por la Alcaldía , al igual que todas las documentaciones necesarias y en regla para la solicitud de dicho crédito. Que es cierto que esos documentos los debía entregar al comprador oferente en un plazo no menor de cuatro (4) meses después de la firma de la opción de compra venta. Claro ésta si el demandante hubiese cumplido con lo acordado, lo cual no hizo, y una vez aprobado el crédito hipotecario, tendría un plazo de treinta (30) días después, para pagarle la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,oo) y realizar la venta pura y simple de dicho inmueble ante la Oficina de Registro respectivo. Que rechaza, niega y contradice que se haya negado a cumplir la obligación asumida a través del contrato de opción de compra venta. Que rechaza, niega y contradice que el actor haya cumplido cabal y satisfactoriamente con todas y cada una de las estipulaciones establecidas en el contrato de opción de compra venta. Que es el caso que el ciudadano HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO únicamente ha pagado la cantidad de SEISCIENTOS TRECE MIL BOLIVARES (Bs. 613.000,oo), siendo su ultimo pago realizado el día 24 de abril de 2013, mediante cheque del Banco Nacional de Crédito signado con el numero 26600102, de la empresa INVERSIONES HBII S.A., por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo), es decir, que en esta fecha fue que completó el pago de la inicial pactada en el contrato de opción de compra venta, pasados cinco (5) meses después de vencido ese documento. Por lo cual nuevamente de muy buena fe aceptó y firmó una letra de cambio por esta cantidad, la cual se encuentra en poder del demandante. Que el ciudadano HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO, es quien ha incumplido desde el inicio de la relación contractual, pues los cheques entregados que formaron parte de la inicial de contrato de opción de compra venta nunca llegaron a hacerse efectivo, sin embargo de buena fe continuó con la negociación y aceptó los pagos parciales que le realizó el demandante para cubrir tales montos. Que aunado a este hecho, el ciudadano HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO EN FECHA 19 DE SEPTIEMBRE DE 2012, LE SOLICITÓ UNA MODIFICACIÓN EN LA ESTRUCTURA DE LAS VIVIENDAS QUE CONSISTIÓ EN UNA REMODELACION que convertiría las dos viviendas en una sola, lo que calcularon inicialmente que constaría la suma de SESENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 62.458,oo) en materiales de construcción y mano de obra, acuerdo este que firmaron mediante documento privado de fecha 24 de abril de 2013, y para lo cual firmaron el recibo por la suma de SESIETAN Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 68.000,oo). Que como puede observarse el demandante de autos realizó pagos parciales hasta el 20 de septiembre del año 2012, siendo este último por la suma de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,oo) mediante cheque del banco Mercantil Nº 48256683 a favor de su concubina ciudadana YADDELIS MARTINEZ que de buena fe reconozco haber recibido del comprador oferente pero que sumados a las anteriores cantidades recibidas apenas alcanza la suma de TRESCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 395.000,oo) suma éste que no era la inicial pactada, cancelando meses después los gastos por la remodelación solicitada así como abonando la suma de CIENTO CINCUTNA IL BOLVIARES (Bs. 150.000,oo) pasados cinco (5) meses después de vencida la opción de compra venta. Que con buena fe continúo con la negociación, pensando que la culminarían en otros términos, y no en los obviamente pautados en el contrato de opción de compra venta, pues evidentemente, las condiciones no se habían cumplido por parte del comprador oferente en lo que se refiere a las entregas del dinero pactado como cuota inicial, que servirían como su parte para sufragar los gastos de la construcción de las viviendas, e incluso de la remodelación solicitada las que sufragó con dinero de su propio peculio personal en materiales de construcción y mano de obra durante todos estos meses, pues evidentemente, dos (2) viviendas tipo town house no se construyen con TRESCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 395.000,oo), cantidad esta que fue la entregada por el demandante hasta el 20 de septiembre de 2012, y es por ello, que en múltiples oportunidades solicitó al comprador oferente un ajuste en el precio originario para que culminaran lo que habían comenzado, pero éste se negó y solo pagó lo que a su juicio era el convenio original, el cual ahora pretender hacer valer, aún cuando es el quien ha incumplido con lo contratado. Que en diferentes oportunidades, le ha comunicado vía telefónica la deuda que mantiene, siendo infructuosa tales comunicaciones por cuanto no asiste a ninguno de los llamados que le ha efectuado, tratando con esta demanda de hacer ver que el que no ha cumplido con la obligación pautada en el contrato es su persona, siendo el, el que no ha dado cumplimiento a las obligaciones contractuales. Que en vista de la situación que presenta la construcción en el país, el ha continuado con dinero de su peculio personal con la construcción de los inmuebles, pues ese es su oficio, los cuales se encuentran caso en fase de terminación, esto con el fin de venderlos ajustados a los precios reales del mercado. Que esto le ha ocasionado un gasto, hasta la actualidad de CUARENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 47.000,oo), por una (1) sola de las viviendas, entre materiales de construcción y mano de obra, y que todavía esta restauración no la ha culminado, por lo que el proyecto que todavía debe gastar aproximadamente la suma de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs., 30.000,oo), para dejarla en condiciones de invididualidad, lo que significa , que para llevar la otra vivienda al mismo estado debe gastar aproximadamente la suma de SETENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 77.000,oo) adicionales, siendo éstos unos costos que no eran necesarios, si el comprador oferente hubiese cumplido a cabalidad con lo pactado en su contrato original causándole esto un daño o perjuicio, tanto en tiempo como dinero. Que fundamenta la presente acción en los artículos 1159, 1160, 1167, 1185, 1264, 1270, 1271, 1277 del Código Civil. Alega que es evidente que el ciudadano HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO ha incumplido la obligación contraída en el contrato de opción de compra venta y que es evidente que el demandante no ha actuado ni diligentemente, tampoco como un buen padre de familia y que el demandante no ha ejecutado la obligación de cancelar la inicial y los demás pagos que le correspondían como se contrató. Que de lo expuesto quede claramente establecido el incumplimiento por parte del ciudadano HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO con las obligaciones contraídas en el contrato de Promesa Bilateral de OPCION DE COMPRA VENTA. Que en tal sentido demanda al ciudadano HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO, por vía de RESOLUCION DE CONTRATO DE OFERTA DE COMPRA VENTA por cuanto el mismo no dio cumplimiento a su obligación, a los fines de que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: En que cumpla con la indemnización por daños y perjuicios establecida en el diez por ciento (10%) del precio total del contrato de opción de compra venta. SEGUNDO: A la indemnización que por daños y perjuicios le ha ocasionado al remodelar los inmuebles originarios constituidos por dos (2) viviendas a una (1) vivienda, las cuales llevarlas a su estado original por un valor de CIENTO TREINTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 134.000,oo). TERCERO: Al pago de costas y costos que origine el presente proceso, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

En ese sentido el actor reconvenido en su escrito de contestación a la reconvención niega rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes el hecho de que se hubiese incumplido con la opción de compra venta, por parte de su representado ya que mucho antes de firmarla el ciudadano ROBERTO JOSE ROJAS ORTEGA había recibido cantidades de dinero discriminadas de la siguiente manera: En fecha 22 de mayo de 2012, efectivo Bs. 25.000,oo. En fecha 30 de mayo de 2012, cheque Bs. 15.000,oo En fecha 10 de Julio del 2012, cheque Bs. 35.000,oo, en fecha 19 de Julio de 2012, cheque Ns. 200.000,oo. De manos de su representado lo que demuestra la firma determinación de adquirir el inmueble convencionalmente pactado. Que dicho demandado reconviniente, había recibido anticipadamente, la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 275.000,oo) antes de firmar dicha opción de compra venta de fecha 18 de julio de 2012. Que para el 20 de septiembre del 2012, le fue entregado la suma de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,oo) mediante cheque a favor de la concubina del demandado reconviniente, quien admite y reconoce en su escrito la reconvención haberlo recibido, para honrar lo convencionalmente pactado, lo que se traduce en una confesión expresa del cumplimiento por parte de su representado de su obligación de pagar el inmueble. Que en fecha 24 de abril de 2013, su representado convino con el demandado reconviniente en una remodelación, la cual arrojó el monto de SESENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 68.000,oo), el cual el demandado reconviniente, reconoce y acepta haber recibido, para tal fin lo que constituye una extensión o modificación del contrato de opción de compra venta. Que en fecha 24 de abril de 2013 el demandado reconviniente recibe la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo), asimismo el lo admite, en su escrito de reconvención, cantidad esta destinada a honrar lo convencionalmente pactado anteriormente y que se encuentra vigente para la prenombrada fecha. Que el demandado reconviniente alega en su escrito de reconvención, que no se había cumplido con el contrato de opción de compra venta, para la fecha del 24 de abril de 2013, que fue el día que recibió CIENTO CINCEUTNA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo) porque a decir de él, para esa fecha su representado no había hechos los respectivos pagos, cosa que es falso de toda falsedad, toda vez que el mismo reconoce y confiera en su escrito de reconvención que para la fecha del 24 de abril de 2013, (estando vigente la opción de compra venta, con su respectiva modificación), había recibido la cantidad de SEISCIENTOS TRECE MIL BOLIVARES (Bs. 613.000,oo). Que el demandado reconviniente debió en su oportunidad solicitar la RESOLUCION DEL CONTRATO DE OFERTA DE COMRPA VENTA, por supuestamente no haber sido honrado lo convencionalmente pactado, no obstante no lo hizo, sino que firmó una modificación en la oferta de venta y recibe en esa misma fecha (24 de abril de 2013) la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo), lo que se traduce sin lugar a dudas en un contrato de opción compra venta y no alegar en una temeraria e infundada reconvención una serie de planteamientos confusos, lo que podría catalogarse como sofisma, es decir, falso razonamiento para inducir a error y de esta forma evadir la obligación de entregar el inmueble con toda la documentación requerida para la solicitud de crédito hipotecario ante la Institución Bancaria, como así mismo los documentos de habitabilidad de la vivienda, debidamente aprobada por la alcaldía y demás entes públicos, lo que lo coloca en un estado de contumaz y renuencia en el cumplimiento de su obligación, lo que dio origen a la presentación de la demandada por parte de su representado por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. Que por todo lo expuesto es que ratifica la solicitud que se de fuel cumplimiento al contrato de opción de compra venta y firma de documento de promesa bilateral de compra venta por parte del ciudadano ROBERTO JOSE ROJAS ORTEGA para con su representado ya que ha cumplido con el contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 18 de julio de 2012, en el cual se plasmó la voluntad inequívoca de las partes de cumplir lo convencionalmente pactado, aceptado y firmado con sus respectivas modificaciones. Que por lo expuesto solicita se desestime la reconvención solicitud que hace a tenor de lo establecido en los artículos 2,3,26, 27, 49, ordinales 1, 3, 8 y artículo 51 de la constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

En informes presentados en esta alzada el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente se excepcionó alegando que el Tribunal de la causa incurrió en el vicio de falso supuesto o suposición falsa por cuanto dio por sentado un hecho inexistente el cual consiste en determinar que su representado admite que el accionante canceló la cantidad de Bs., 600.000,oo por concepto de cuota inicial pactada en el contrato, partiendo de una falsa premisa, pues – a su decir- es claro que al momento de la contestación de la demanda se señaló expresamente que el demandante no dio cumplimiento a su obligación de cancelar la inicial pactada en los términos establecidos. Asimismo alega que el aquo incurrió en el vicio de silencio de prueba especialmente en lo referente a la prueba de informes donde la entidad bancaria BANESCO suministra al tribunal la información relacionada, alegando que quedo demostrado que los referidos pagos no se efectuaron pues los cheques en cuestión nunca fueron cobrados. Asimismo denuncia la incongruencia en la fundamentación de la sentencia apelada, pues es totalmente contradictoria, pues por una parte señala que las pruebas ofrecidas para probar esos hechos no serán objeto de análisis ni valores pues los hechos admitidos quedan exonerados de prueba pero por otro procede a analizar y valorar una prueba documento privado suscrito supuestamente por los litigantes, de donde supuestamente se desprende que el accionante si canceló la suma de Bs. 600.000,oo otorgándole valor probatorio. Alegan que el aquo incurre en el vicio de ultra petita pues esta concediendo al accionante algo que nunca fue solicitado por el mismo y además condena al demandado al pago de la cantidad de Bs. 150.000 como indemnización por la inejecución de su obligación de vender el inmueble. Dicha indemnización –a su decir- no fue nunca solicitada por el accionante. Alega que resulta improcedente acordar una indexación judicial cuando ya se acordó por las partes el pago de una indemnización ante el incumplimiento del demandado, dice que de acordarse la indexación se estaría aplicando un doble pago por el incumplimiento de la misma obligación, y para concluir señala al Tribunal que la representación del demandado expresamente convino en que su cliente pagó antes de la firma del contrato la suma de Bs. 75.000,oo, que su cliente en fecha 19 de julio pagó la suma de Bs. 200.000,oo y que para la fecha 19 de julio de 2012, su mandante había cancelado la suma de B. 275.000,oo. Alega que la admisión de estos hechos contradice a la prueba del recibo y letra de cambio firmados por su mandante, ambos de fecha 18 de julio de 2012, de igual forma admitió el demandado en la contestación a la reconvención que para el 20 de septiembre de 2012 le fue entregado la suma de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,oo) mediante cheque a su favor de la concubina del demandado. Asimismo alega en su escrito de informa la parte demandada que CONVINIERON EXPREASMENTE las partes, tanto en la CONTSTACIÓN A LA DEMANDA, como en la CONTESTACION A LA RECONVENCION, que la suma REALMENTE RECIBIDA COMO LA INICIAL desde ANTES DE LA FIRMA DEL CONTRATO HASTA EL 23 DE ABRIL DEL AÑO 2013 fue la suma de SEISCIENTOS TRECE MIL BOLIVARES (Bs. 613.000,oo) incluido el monto de la remodelación.

Por su parte la apoderada judicial de la parte actora reconvenida abogada YAHAMIRA SEARA, alegó entre otros que en la contestación de la demanda, la parte demandada admitió que el actor parte demandante, le ofreció sumas de dinero a fin de completar los Bs. 600.000,oo establecidos en la cláusula 2º del contrato de opción de compra venta en periodos distintos a los que fueron originalmente convenidos, en tal sentido, se reitera que el Tribunal Segundo de Primera Instancia es del criterio que con esta admisión el demandado consistió el posible retardo en el que pudo incurrir la parte actora al no entregar la cuota inicial convenida en el contrato y que conforme a lo anterior, se advierte entonces con meridiana claridad que la parte demandante si dio cumplimiento a su obligación de pagar la cuota inicial convenida por la cantidad de Bs. 600.000,oo, alega que la adquisición de viviendas es materia de interés social que atañe al orden publico solicita a este Tribunal que ordene de oficio lo siguiente: Que se deje sin ningún efecto la sentencia definitiva de fecha 27 de julio de 2015, dictada por el tribunal Segundo de Primera Instancia y que se reponga la causa al estado a que se de fiel cumplimiento al contrato de opción de compra venta y firma de documento de promesa bilateral de compra venta.

Planteada como ha quedado la controversia, este Tribunal para decidir observa:

Con relación a los contratos el autor JOSÉ MELICH-ORSINI en su obra (1.993), ‘Doctrina General del Contrato’, (págs. 23 al 28, 99, 108 y sgts.), alude que en nuestra doctrina del contrato está imbuida de la idea de que la razón de ser de la virtualidad que tiene el contrato para crear, modificar o extinguir vínculos jurídicos entre los sujetos que lo celebran deriva del poder de la voluntad de darse su propia ley. En la concepción clásica o, si se prefiere decir, liberal e individualista del contrato, este poder de darse la propia ley se vincula a la voluntad como fenómeno psicológico y a la idea de la libertad para disponer de sus propios actos.

Por autonomía de la voluntad se entiende, el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen. En otros términos: las partes contratantes determinan libremente y sin intervención de la ley, pero con una eficacia que el propio legislador compara con la de la ley; los contratos que ellas celebran; y lo hacen según sus intereses particulares, sin tener que sujetarse a las reglas del Código Civil, ni en cuanto a las normas específicas que éste trae para cada contrato particular. En materia contractual debe tenerse, pues, como un principio, que la mayor parte de las disposiciones legales son supletorias de la voluntad de las partes, esto es, dirigidas tan solo a suplir el silencio o la insuficiencia de previsión de las partes.

En nuestro Código Civil encontramos empleada la palabra consentimiento en esta acepción restringida, que es también la acepción vulgar en numerosos textos legales (p. ej: Arts., 1.151, 1.146, 1.312, 1.316, 1.329, 1.337). El consentimiento es un elemento complejo, que presupone la concurrencia de varios requisitos, a saber:

a) Supone en primer lugar la presencia, cuando menos de dos distintas declaraciones de voluntad que emanen de opuestos centros de intereses.
b) Cada declaración, no sólo debe ser emitida válidamente, sino además comunicada a la otra parte, para que la misma tome conocimiento de ella y entienda su significado. Así se explica que el Art. 1.137 y el Art. 1.139, C.C., hagan depender la formación del consentimiento de la notificación de la otra parte.

Especialmente la declaración del aceptante para que sea válida debe dirigirse a persona determinada, es decir, al proponente; pero también la propuesta (salvo en el caso de la “oferta al público”) debe dirigirse a un sujeto determinado.

c) Es necesario además que las dos declaraciones de voluntad se combinen, se integren recíprocamente, en el sentido de que los contenidos de las voluntades de cada parte en el contrato son diversos (en un contrato de venta el vendedor quiere transmitir la propiedad, el comprador quiere adquirirla).

Es evidente, no obstante, que las declaraciones de voluntades que concurren a la formación del contrato se presuponen recíprocamente. La propuesta a la que no siga la aceptación queda en mera tentativa de contrato. Ambas voluntades, si bien tienen contenidos diversos, tienden en conjunto, complementariamente, a perseguir el resultado al cual el contrato del caso lleva por su naturaleza, entonces el contrato supone el asentimiento unánime de las partes a los fines perseguidos por el mismo.

El consentimiento entendido en este sentido complejo es lo que se llama consentimiento en sentido técnico, y es éste el sentido aludido por el Art. 1.141, ordinal 1° del Código Civil, cuando entre los elementos esenciales para la existencia del contrato incluye “el consentimiento de las partes”, o sea, la formación de un concurso de voluntades.

El referido autor apunta que es concluyente para afirmar que una manifestación de voluntad es directa o expresa, es que haya un comportamiento y la intención de producir aquél para expresar la voluntad, pero además, que el primero configure objetivamente un medio idóneo para que el destinatario de tal forma de exteriorización de la voluntad interna pueda comprenderla.

En términos de principio el contrato debe considerarse formado desde el instante en que las partes se hayan acordado sobre los elementos esenciales del contrato, no obstante que puedan subsistir divergencias sobre la repartición de las incidencias fiscales, etc. Pero, a pesar de que esta sea la línea de principio, no cabe negar que cuando algún elemento accesorio sea determinante del consentimiento de una de las partes, él se convierte en esencial y habrá que entender supeditada la formación del contrato a la concurrencia de un acuerdo sobre este punto.

En tal sentido el Alto Tribunal, siguiendo las enseñanzas de Marcano Rodríguez, expuso en este sentido:

“El poder de interpretación está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea, cuando las ideas del contrato o acto están mal expresadas o no guardan relación tal correlación y enlace, las unas se desprenden inmediata y lógicamente de las otras. Fuera de esos casos, toda conclusión deriva de la pretensa interpretación de un contrato claro e inequívoco en sus términos, es igual, ya que, estando expresa e indubitablemente manifestados la intención y el propósito de los contratantes, el juez, lejos de buscar el sentido oculto o disfrazado de un acto, en lo cual cumpliría un deber, suplanta arbitrariamente la voluntad de las partes con su propia voluntad, y esto constituye una verdadera usurpación de aquella voluntad…”

‘Habiendo prueba en autos de la existencia de un contrato, el cual presenta oscuridad, ambigüedad o deficiencia, deberá el juez desentrañar el verdadero contenido jurídicamente relevante del contrato en cuestión, esto es, deberá interpretar cuál es la verdadera voluntad de las partes expresada en el contrato. Interpretar el contrato es hacer claro lo que es oscuro, dudoso o ambiguo’.

`En la interpretación de los contratos o actos que presenten ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, que en esta labor de interpretación, el Juez es soberano, y su decisión al respecto, de acuerdo a la jurisprudencia reiterada de la Sala, sólo podrá ser impugnada en sede de Casación, por suposición falsa o por error en la calificación del contrato, constituyen, este último, un error de derecho, no de hecho’.

En el caso de que la cláusula, presente oscuridad, ambigüedad o deficiencia, para reiterar las expresiones de la ley, la interpretación de la voluntad de las partes es materia reservada a la soberanía de los jueces de instancia.

El Alto Tribunal, podrá conocer del establecimiento de la voluntad de las partes, cuando el contrato no presenta ninguna oscuridad ni ambigüedad, pero los jueces de fondo hayan incurrido en un falso juicio sobre el hecho, es decir, que con el pretexto de interpretar lo que no tenía interpretación y explicar lo que era claro y manifiesto, hayan alterado el significado natural de las palabras, desnaturalizando el carácter que abiertamente presentaba el contrato.

Por otra parte, igualmente se debe tener presente, el contenido del artículo 1.160 del Código Civil, que expresa:

“…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

Partiendo de los postulados ya citados, esta Alzada a los efectos de determinar claramente en que consistió el contrato celebrado por los ciudadanos HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO y ROBERTO JOSE ROJAS ORTEGA, y si ciertamente en tal contrato la parte actora incumplió con lo pactado, pasa este Juzgador a examinar las pruebas aportadas al proceso y al respecto observa:

• De las pruebas de la parte actora.

La parte actora en su escrito de demanda consignó lo siguiente:

 Contrato de opción de compra-venta celebrado entre HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO y ROBERTO JOSE ROJAS ORTEGA.-

Con relación a esta prueba, la cual cursa al folio 7, se evidencia que se trata de un contrato de opción de compra venta celebrado entre HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO y ROBERTO JOSE ROJAS ORTEGA, el cual quedó debidamente notariado por ante la Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz, en fecha 18 de julio de 2012, anotado bajo el Nº 06, tomo 189, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y del mismo se evidencia que el contrato versa sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno ubicada en el Urbanismo Yarayara, I etapa, distinguida con el numero parcelario 311-17-05, UD-311, Ciudad Guayana, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, y en ese mismo acto el propietario se compromete hacer construir para el OPTANTE dos (2) UNIDADES DE VIVIENDAS Bi familiares de 2 niveles aproximadamente de Ciento Veinte Metros Cuadrados (120 m2) cada una, el cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 y 1357 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, además la celebración de este contrato no fue un hecho controvertido, pues ambas partes admiten la celebración del mismo con todas las cláusulas que lo contienen, y así se establece.
 Original de la letra de cambio que riela al folio 11.

Con relación a esta prueba la cual cursa al folio 11 de este expediente, se observa que se trata de una letra de cambio librada en fecha 18 de julio de 2012, con vencimiento al 20 de noviembre de 2012, para ser pagada por el ciudadano ROBERTO ROJAS, y como su emisión fue aceptada por el demandado de autos en su escrito de contestación de la demanda, la referida prueba no constituye un hecho controvertido, pues muy por el contrario se observa que el demandado reconviniente en su escrito de contestación a la demanda alega que “…Es cierto, que a los efectos de garantizar la cantidad convenida como inicial en el contrato de opción de compra venta aceptó, en esa misma fecha, una (1) letra de cambio por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 600.000.00) a favor del ciudadano HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO, la cual consta en autos…”, en ese sentido, en virtud de la aceptación de haber elaborado la letra de cambio por la parte demandada, queda fuera del debate la referida prueba del cual se evidencia que el demandado si recibió la referida cantidad con el cumplimiento del referido contrato, y sí se decide.

Asimismo en el escrito de promoción de pruebas que riela al folio 70, el actor promovió lo siguiente:

 Promovió Recibo de pago que riela al folio 71.

Con relación a esta prueba se observa que se trata de un recibo de pago firmado ilegible por los ciudadanos ROBERTO ROJAS y HECTOR BARRAGAN, por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,oo) por concepto de anticipo de la compra de las 2 casas, recibo este que no fue impugnado por la parte demandada por lo que el mismo se valora y es demostrativo al adminicularlo con la referida letra de cambio, de que el demandado recibió como anticipo la referida suma y así se decide.

 Promovió recibo de pago que riela al folio 76.

Con relación a esta prueba igualmente se observa que se trata de un recibo de pago elaborado en fecha 22 de mayo de 2012, por la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs., 25.000,oo) por concepto de abono a la compra de las dos viviendas, dicho recibo tiene firmas ilegibles, asimismo se observa que el referido recibo no fue impugnado por la parte demandada, por lo que este Tribunal le da valor probatorio, de que en esa fecha el demandado de autos recibió la referida cantidad y así se decide.

 Promovió recibo de pago que riela al folio 77.

Con relación a esta prueba la misma trata de un recibo de pago por la cantidad de SESENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 64.000,oo), con firmas ilegibles, elaborado en fecha 24 de abril de 2012, del cual se aprecia que fue elaborado por concepto de abono a compra de 2 viviendas, el mismo tampoco fue impugnado por la parte demandada por lo que este Tribunal le da valor probatorio, y así se decide.

 Promovió recibo de pago que riela al folio 78.

Con relación a esta prueba se observa que se trata de un recibo por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo), por concepto de abono a compra de 2 viviendas, dicho recibo corresponde a una copia de un cheque por la misma cantidad elaborado en fecha 24 de abril de 2013, contra el Banco Nacional de Crédito cheque distinguido con el Nº 26600102 de la cuenta numero 0191-0047-27-2147003787, el cual se valora en virtud de que el demandado en su escrito de contestación a la demanda, alega que el último pago del actor fue realizado el día 24 de abril de 2013, mediante cheque del Banco Nacional de Crédito signado con el Numero 26600102, además alega en su escrito de contestación que en esa fecha fue que completó el pago de la inicial pactada en el contrato de opción de compra venta, por lo que con esta declaración queda demostrado que ciertamente el actor pago al demandado la referida cantidad de dinero, por lo que este Tribunal valora el referido recibo y así se decide.

Por su parte el demandado de autos al momento de contestar la demanda y reconvenir promovió lo siguiente:

 Recibo de pago que rielan a los folio 29, 31.

Con relación a estas pruebas las mismas ya se valoraron por lo que se hace innecesario el análisis de los mismos y así se decide.

 Depósito que riela al folio 32.

Con relación a esta prueba se observa que se trata de un deposito por la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,oo), a nombre de YATDELIS MARTINEZ, del cual la parte actora reconvenida en su escrito de contestación a la reconvención alega que ciertamente el depósito de ese dinero fue para honrar lo pactado en el contrato, siendo admitido por el demandado reconviniente en su escrito de contestación, por lo que el mismo se valora y es demostrativo que esa cantidad de dinero tambien fue parte de la inicial de la compra de las dos viviendas y así se decide.

• Promovió comprobantes de egreso que rielan del folio 33 al 60.

Con relación a estas pruebas se observa que se trata de comprobantes de egreso a nombre del ciudadano MIGUEL A. GIL, quien no es parte en el juicio, y por cuanto los mismos no fueron ratificados se desechan de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

Asimismo en el escrito de promoción de pruebas presentado por el demandado reconviniente, promovió lo siguiente:

 Solicito la prueba de informes al Banco Banesco Banco Universal, a los fines de que informe si reposan en sus archivos o registros, que el cheque Nº 10446749 y cheque Nº 39780880, girados contra la cuenta corriente Nº 0134-0355413553016676 a la orden de ROBERTO ROJAS en fecha 22-06-2012 por la cuantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo) si fue cobrado o depositado en alguna cuenta a nombre de su representado.

Con relación a esta prueba se observa que se trata de una prueba de informes realizada al Banco BANESCO BANCO UNIVERSAL, la cual cursa al folio 121, mediante la cual el Banco señala que el cheque Nº 10446749 asociado a la cuenta corriente 0134-0355-41-3553016676 se encuentra en el sistema de status disponible para el titular. Ahora bien, aun cuando en la prueba de informes se señala que el cheque se encuentra disponible para el titular, el demandado en su escrito de contestación a la demanda, cuando alega que los cheques entregados que formaron parte de la inicial del contrato nunca llegaron hacerse efectivos, sin embargo de buena fe continuó con la negociación y aceptó los pagos parciales que le realizó el demandante, para cubrir tales montos, y entre ellos se encuentra el pago de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo) de fecha 24 de abril de 2013, por lo que se observa que el demandado reconviniente si recibió la referida cantidad, pues así lo admite en su escrito de contestación, siendo inoficioso analizar entonces la prueba de informes, en virtud de la expresa declaración del demandado de haber recibido la referida cantidad. Asimismo en relación a la prueba de informes solicitada sobre cheque signado con el Nº 39780880, se observa que el BANCO BANESCO BANCO UNIVERSAL, en fecha 06 de febrero de 2015, tal como consta al folio 183 remitió oficio mediante el cual informa que la cuenta 0134-0355-41-3553016676 aparece registrada a nombre de una persona distinta a la indicada en su comunicado, y así se decide.

Igualmente en este Tribunal la parte actora promovió las posiciones juradas, de lo cual tenemos que el ciudadano ROBERTO JOSE ROJAS ORTEGA, fue interrogado por la parte actora de la siguiente manera: PRIMERA: Diga usted si es cierto que en fecha 18 de julio de 2012 celebró un contrato de opción de compra venta por la cantidad de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,oo) con el ciudadano HECTOR BARRAGAN. CONTESTO: Es cierto. SEGUNDA: Diga usted si es cierto que con la firma del contrato de opción de compra venta le fueron entregados la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,oo) CONTESTO: No es cierto. TERCERA: Diga usted si es cierto que con el saldo del precio del contrato de opción de compra venta la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,oo) se le va a pagar a través de un crédito bancario, el cual sería solicitado después que le entregaran los documentos de habitabilidad de vivienda aprobado por la Alcaldía al igual que toda la documentación necesaria en regla para solicitar dicho préstamo. CONTESTO: Es cierto. CUARTO: Diga usted si es cierto que admite que el ciudadano HECTOR BARRAGAN le pagó la cantidad de seiscientos nueve mil bolívares (Bs. 609.000,oo) y no la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,oo). CONTESTO: No es cierto. QUINTA: Diga usted si es cierto que en fecha 24 de abril de 2013, recibió usted la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,oo) del ciudadano HECTOR BARRAGAN a cuenta del contrato de opción a compra venta. CONTESTO: Si es cierto. SEXTA: Diga usted si es cierto que nunca tramitó por ante la Alcaldía del Municipio Caroní del Estado Bolívar el permiso de habitabilidad y de construcción de las viviendas. CONTESTO: Si, es cierto. No se tramitaron porque el ciudadano HECTOR BARRAGAN decidió cambiar la infraestructura de las casas, obviamente había que hacerle un nuevo planificación a nivel de ingeniería civil para beneficio de su cliente y así lo decidió el cliente a quien le estaba vendiendo y para esa fecha el todavía no había terminado de cancelar la compra venta pactada para el 18 de julio ya que en ese año, solamente en el 2012 había entregado la cantidad de doscientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 275.000,oo) que no fue lo pactado. SEPTIMA: Diga usted si es cierto que en fecha 20 de septiembre de 2013, procedió a dar en venta al ciudadano FRANKLIN ROBERTO ROJAS ORTEGA, titular de la cedula de identidad Nº 20.141.547 un inmueble formado por una parcela de terreno ubicada en el Urbanismo Yara Yara I primera etapa distinguido con el Nº 311-17-547 de la UD-311 ciudad Guayana, Municipio Caroní del Estado Bolívar. CONTSTO: No, no es cierto. OCTAVA: Diga usted si es cierto que sobre dicha parcela de terreno construyó dos viviendas. CONTESTO: Si es cierto. NOVENA: Diga usted si es cierto que procedió a dar en vena al ciudadano FRANKLIN ROBERTO ROJAS ORTEGA. CONTESTO: No, no es cierto. DECIMA: Diga usted si es cierto que el ciudadano FRANKLIN ROBERTO ROJAS ORTEGA DA A LA CIUDADANA CHERLY MARISOL CABEZA FUENMAYOR una de las viviendas que la misma había sido ofrecida en opción de compra venta al ciudadano HECTOR BARRAGAN, CONTESTO: Es cierto, DECIMA PRIMERA: Diga usted si es cierto que el ciudadano HECTOR BARRAGAN le entregó la cantidad de seiscientos trece mil bolívares (Bs. 613.000,oo) por concepto de la opción de compra venta del inmueble. CONTESTO: Si, el señor HECTOR BARRAGAN me hizo la entrega en el año 2013 en el mes de abril de seiscientos trece mil bolívares (Bs. 613.000,oo) quinientos cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 545.000,oo) para esa fecha de ese año por concepto de la opción de compra que se había celebrado del año pasado, 18 de julio de 2012, en el mes de septiembre de 2012, el señor Héctor Barragán le sugirió de la remodelación de dichas viviendas para su cliente, porque las casas le quedaban pequeñas a su cliente y este quería una sola vivienda, dicha remodelación presupuestada en reunión con el señor BARRAGAN el Ingeniero Civil y su persona se acordó por SESETNA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 68.000,oo), entonces para efecto de la pregunta para el 2013, el señor Héctor Barragán entrego quinientos cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 545..000,oo) por la opción a compra y sesenta y ocho mil bolívares (Bs. 68.000,oo) por la remodelación, ese monto no entra en dicho pacto de opción de compra, por incumplimiento de cuatro meses, lo cual está fuera de orden.

Asimismo a las posiciones juradas formuladas al ciudadano HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO, el interrogatorio fue el siguiente: PRIMERA: Diga si es cierto que en el mes de septiembre del año 2012 usted le solicitó al ciudadano ROBERTO ROJAS realizar una remodelación a las dos vivienda originarias del contrato de opción de compra venta, para convertirlas en una sola, para lo cual convivieron que esto constaría la suma de (Bs. 64.000,oo) y que usted canceló en fecha 23 de abril de 2012, firmando ambos el recibo de pago. CONTESTO: Si. SEGUNDA: Diga si es cierto que usted canceló con cheque de la empresa HBII s.a., LA SUMA DE (Bs. 150.00,oo) en fecha 23 de abril cuya cantidad completaba la inicial patada en la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta. CONTESTO: Si. TERCERA: Diga si es cierto que en fecha 18 de julio de 2012, con la firma del contrato de opción de compra venta, usted le hizo firmar al señor ROBERTO ROJAS una letra de cambio por la suma de Bs. 600.000,oo. CONTSTO: Si. CUARTA: Diga si es cierto que e acuerdo a la cláusula segunda del contrato usted canceló a la fecha 19 de agosto de 2012, la suma de (Bs. 400.000,oo) CONTESTO: Si. QUINTA: Diga si es cierto que después del mes de diciembre de 2012, usted y el señor ROBERTO ROJAS, discutieron sobre un aumento en el precio de los inmuebles, CONTESTO: No. SEXTA: Diga si es cierto que en el contrato de opción de compra venta no se estableció en clausula alguna fecha de vencimiento o duración del mismo. CONTESTO: No se estableció. SEGIPMA Diga si es cierto que usted entrego la suma de Bs. 200.000,oo en fecha 19 de septiembre de 2012 al señor ROBERTO ROJAS para abonar la inicial establecida en la cláusula segunda del contrato en sustitución a los dos cheques señalados en el contrato CONTESTO: No. OCTAVO Diga si es cierto que antes de la firma del contrato usted entrego al señor ROBERTO ROINAS la suma de (Bs. 75.000,oo) en efectivo. CONTESTO que fue imputado a la inicial pactada en el contrato de compra ven ta. CONTESTO: SI. Novena: Diga si es cierto que usted y el señor ROBERTO ROJAS establecieron el pago de la suma de Bs. 150.000,oo mediante el cheque N° 10446749 y el mismo se hizo efectivo., CONTESTO: Si., DECIMA: Diga si es cierto que usted hizo firmar otra letra de cambio en el mes de abril de 2012, al señor ROBERTO ROJAS por las cantidades recibidas en ese mes CONTSTO: No. DECIMA PRIMERA, Diga si es cierto que de acuerdo a la cláusula segunda del contra no se estableció un tiempo determinado para usted gestionara el crédito bancario con el cual iba a cancelar el precio definitivo de la venta de los inmuebles CONTESTO: Si. DECIMA SEGUNDA: Diga si es cierto que usted y el señor ROBERTO ROJAS desistieron de la negociación de la compra de los inmuebles por no llegar a un acuerdo en el ajuste del precio solicitado por el señor ROBERTO ROJAS CONTESTO: No. DECIMA PRIMERA Diga si es cierto que se establecido en la cláusula segunda del contrato el pago de la suma de (Bs. 250.000,oo) mediante cheque signado con el Nº 39780880 del Banco Banesco y el mismo fue cancelado íntegramente. CONTESTO: Si. DECIMA CUARTA: Diga si es cierto que tanto usted como el señor ROBERTO ROJAS revisaron con antelación el contrato antes de firmar por ante el notario Públio CONTESTO Si. DECIMA QUINTA Diga usted si desistió de la negociación y con dinero de su peculio personal solicito al ingeniero MARTIN SANDOVAL que publicara la venta del inmueble por el periódico nueva prensa de Guayana. CONTESTO: No.

Analizado como ha sido el material probatorio vertido en autos, observa este sentenciador que no fue un hecho controvertido la celebración del Contrato entre las partes, asimismo quedo admitido por las partes el precio de la opción de compra venta, y el dinero otorgado como inicial de la opción de compra, ya que el demandado en su escrito de contestación; Así como en su escrito de promoción de pruebas y en las posiciones juradas formuladas reconoció los pagos efectuados por el actor, aun cuando reconoce que la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo), fue el último pago realizado por el actor, y que – a su decir-, completo el pago de la inicial pactada en el contrato de opción de compra venta, pasados cinco (05) meses después de vencido éste documento- asimismo se observa que señala en su escrito de contestación que de buena fe continuó con la negociación y ACEPTO LOS PAGOS PARCIALES QUE LE REALIZO EL DEMANDANTE para cubrir tales montos, los cuales detalló de la siguiente manera:

ITEMS FECHA MODALIDAD CANTIDAD
1 22-05-2012 EFECTIVO 25.0000,OO
2 30-05-2012 CHEQUE 15.000,OO
3 10-07-2012 CHEQUE 35.000,OO
4 19-07-2012 CHEQUE 200.000,OO
5 20-09-2012 CHEQUE 120.000,OO
6 24-04-2013 EFECTIVO 68.000,OO
7 24-04-2013 CHEQUE 150.000,OO
total 613.000,oo

Cuadro éste demostrativo de que el demandado acepto y continuo con la negociación, tal como así lo señaló en su escrito de contestación. Igualmente se observa en el contrato de opción de compra venta que quedó establecido en la cláusula SEGUNDA lo siguiente: “ Las partes de mutuo acuerdo fijan el valor de construcción de las dos viviendas en la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,oo) los cuales cancelará el optante a EL VENDEDOR de la siguiente forma: A) LA CANTIDAD DE bolívares cuatrocientos mil (Bs. 400.000,oo) así: CIENTO CINCUENTA MIL (Bs 150.000,oo) en cheque del Banco Banesco signado con el Nº 10446749, LA CANTIDAD DE DOSCIENTOS CINCUENTA MIL (Bs. 250.000,oo)(, al momento de la firma del presente documento en cheque numero 39780880, del Banco Banesco y la CANTIDAD DE BOLIVARES DOCIENTOS MIL (Bs. 200.000,oo), en treinta (30) días continuos contados a partir de la firma del presente documento en la respectiva oficinal notarial. A los efectos de garantizar a EL OPTANTE la cantidad de BOLIVARES SEISCIENTOS MIL (Bs. 600.000,oo), El propietario libra y acepta una (1) letra de cambio por dicha cantidad. La letra de cambio debe ser devuelta a el propietario en el mismo momento en que este entregue a EL OPTANTE la documentación requerida para la solicitud del crédito hipotecario ante la Institución Bancaria. Así mismo EL OPTANTE pagará a EL PROPIETARIO la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,oo) que serán pagados mediante un crédito hipotecario bancario, el cual será solicitado después que el vendedor entregue los documentos de habitabilidad de viviendas, debidamente aprobados por la alcaldía al igual que todas las documentaciones necesarias y en regla para la solicitud de dicho crédito. Estos documentos se deben entregar por parte del EL PROPIETARIO en un plano no menor de cuatro (4) meses después de la firma del presente documento. Una vez probado el crédito hipotecario a EL OPTANTE este tendrá un plazo de treinta (30) días después para cancelar la cantidad de BOLIVARES NOVECIENTOS MIL (Bs. 900.000,oo) y realizar la venta pura y simple del inmueble ante la Oficina de Registro respectivo…”. Siguiendo con el análisis de las pruebas aportadas, tenemos que al momento de realizarse las posiciones juradas, el ciudadano ROBERTO ROJAS, señala haber recibido la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 454.000,oo) como inicial de la opción de compra y venta y la cantidad de SESENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 68.000,oo), por concepto de remodelación, asimismo se observa que de la pregunta SEPTIMA: Diga usted si es cierto que en fecha 20 de septiembre de 2013, procedió a dar en venta al ciudadano FRANKLIN ROBERTO ROJAS ORTEGA, titular de la cedula de identidad Nº 20.141.547 un inmueble formado por una parcela de terreno ubicada en el Urbanismo Yara Yara I primera etapa distinguido con el Nº 311-17-05 de la UD-311 ciudad Guayana, Municipio Caroní del Estado Bolívar. El absolvente contesta que no es cierto. De lo que arguye este sentenciador que el demandado de autos niega haber celebrado algún contrato con el ciudadano FRANKLIN ROBERTO ROJAS ORTEGA, lo que se colide que pudiera tratarse de un fuerte indicio de una simulación. Sin embargo de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, este Tribunal observa que al folio 55 y 56 del cuaderno de medidas, ciertamente consta copia simple de un documento debidamente registrado por ante el Registro Público del Municipio Caron del Estado Bolívar, quedando anotado bajo el N° 2013-2498, asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 297.6.1.8.10149 y correspondiente al Libro del folio Real del año 2013, del cual se evidencia la venta de un (1) inmueble constituido por una parcela de terreno ubicada en el Urbanismo Yarayara 1 Etapa, distinguida con el número parcelario 311-17-05; venta ésta que por la confesión del demandado de no haber vendido el referido inmueble, podría tratarse efectivamente de una simulación para defraudar los derechos del actor, por cuanto la protocolización hace que se produzca en el documento efecto erga onmes, con lo cual al declararse con lugar la presente causa, la consecuencia inmediata jurídica es que el demandado cumpla con su obligación de dar, como lo es la trasmisión de la propiedad del referido inmueble, una vez consta en autos el pago restante de los NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,oo), pago condicionado al trámite de un crédito hipotecario previa entrega por parte del demandado de los documentos sobre la habitabilidad del inmueble, cosa que no cumplió el demandado, tal como se evidencia de la pregunta formulada en el acto de posiciones juradas exactamente a la pregunta SEXTA: “Diga usted si es cierto que nunca tramitó por ante la Alcaldía del Municipio Caroní del Estado Bolívar, el permiso de habitabilidad y de construcción de las viviendas. CONTESTO:”Si es cierto, no se tramitaron porque el ciudadano HECTOR BARRAGAN decidió cambiar la infraestructura de las casas, obviamente había que hacerla una nueva planificación a nivel de Ingeniería Civil para beneficio de su cliente y así lo decidió el cliente a quien le estaba vendiendo, y para esa fecha, el todavía no había terminado de cancelar la compra venta pactada para el 18 de julio, ya que en ese año, solamente en el 2012 había entregado la cantidad de Doscientos Setenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 275.000,oo) que no fue lo pactad. Es todo…” , razones suficientes para que este Juzgador vistas las pruebas analizadas, establecer en el dispositivo en forma clara, precisa y expedita las formas de ejecución de esta sentencia, en caso que el demandado no de cumplimiento a la obligación de dar establecida en el contrato objeto de la presente controversia.

En ese sentido y aunque – a decir del demandado- que el actor haya cancelado el ultimo monto en fecha 24 de abril de 2013, el demandado, acepto el pago y señalo que continuaba con la negociación, además se observa del referido contrato que los documentos se debían entregar por parte del propietario en un plazo no menor de cuatro (4) meses después de la firma del presente documento, una vez aprobado el Crédito Hipotecario a EL OPTANTE y éste tendría un plazo de treinta (30) días después de cancelar la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,oo) para realizar la venta pura y simple del inmueble ante la Oficina de Registro respectivo,

Es así, que en consecuencia de todo lo antes expuestos y una vez analizado todo el material probatorio traído a los autos, este Juzgador considera que la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por el ciudadano HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO, debe ser declarada CON LUGAR y en consecuencia se condena a la parte demandada, a dar cumplimiento con el contrato de opción de compra venta en relación a la entrega de la documentación necesaria para la tramitación del crédito hipotecario por ante la actividad bancaria, tal como quedó establecido en la cláusula segunda del contrato, donde se lee: “Asimismo EL OPTANTE pagará a EL PROPIETARIO la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000), que serán pagados mediante un crédito hipotecario bancario, el cual será solicitado después que el vendedor entregue todas las documentaciones necesarias y en regla para la solicitud de dicho crédito. Estos documentos se debían entregar por parte del propietario en un plazo no menor de cuatro (4) meses después de la firma del presente documento, una vez aprobado el Crédito Hipotecario a EL OPTANTE éste tendrá un plazo de treinta (30) días después de cancelar la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,oo) y realizar la venta pura y simple del inmueble ante la Oficina de Registro respectivo…”; ello para que se proceda a la venta definitiva del bien inmueble, o pagar el saldo restante sin trámite hipotecario con la debida consignación en autos. En ese sentido se observa que aún cuando se hubiera hecho alguna venta en relación a uno de los inmuebles, el demandado deberá dar cumplimiento al contrato de acuerdo con lo pactado en el contrato de opción de compra venta, previo el pago restante de la suma adeudada por la adquisición de las viviendas, y se proceda al traspaso del bien inmueble objeto del litigio, al ciudadano HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO, el cual de acuerdo al contrato de opción a compra inserto del folio 7 y 8 de este expediente, está conformado por una parcela de terreno de su propiedad, ubicada en el urbanismo Yarayara, I etapa, distinguida con el numero parcelario 311-17-05, UD-311, Ciudad Guayana, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar. La parcela de terreno tiene un área total de doscientos cincuenta metros cuadrado (250 m2), el cual le corresponde a cada vivienda ciento veinticinco metros cuadrados (125 m2) por cada una, y sus linderos y medidas son las siguientes: NORESTE: Veinticinco metros (25 mts) en una línea recta con la parcela Nº 311-17-04; SURESTE: Diez metros (10 mts) con la parcela Nº 311-30-14; la cual le pertenece al propietario según se desprende de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar en fecha 11 de marzo de 2004, bajo el N1 40, folio 320 al 324 protoclo primero, tomo 34, primer trimestre del año 2004. en el cual esta perfectamente delimitado los linderos y extensión de la parcela antes referida en el contrato de opción de compra celebrado por las partes de este juicio, identificada con el No. (311-17-05 UD-311); la cual deberá ser traspasada en propiedad al actor, previo el pago del resto del precio de la venta, una vez que se trámite el crédito hipotecario por ante la entidad Bancaria, o conste en autos el pago referido, según el contrato de opción de compra, la misma según dicho contrato cuenta con dos (2) unidades de viviendas Bi familiares de 2 niveles aproximadamente de Ciento veinte metros cuadrados (129 m2) cada una; lo anterior es para darle cumplimiento con el referido contrato de opción a compra, celebrado entre las partes, sobre el referido bien inmueble, cuyo valor asciende a la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,oo), estableciéndose que de acuerdo a las probanzas que obra en autos se extrae que el actor al pagar la cantidad de SEISCIENTOS TRECE MIL BOLIVARES (Bs. 613.000,oo), tal como quedó demostrado y aceptado por el demandado, lo cual equivale a la inicial acordada en el contrato por las partes, pues dicha suma se obtiene del total de los recibos ya analizados precedentemente y confesados en la contestación de la demanda y en las posiciones juradas formuladas, donde se hace constar los pagos efectuados por la parte actora por concepto de abono a compra de dos (2) viviendas, cuyos recibos no fueron impugnados por la parte demandada, lo cual fue valorado por este Juzgador, copias de recibos que se encuentran inserto del folio 29, 31, 32, 71,, 76, 77, 78, donde se obtiene que la cuota correspondiente a la inicial del precio estipulado en dicho contrato de opción a compra, comprende el monto de SEISCIENTOS TRECE MIL BOLIVARES (Bs. 613.000,oo), quedando un restante de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,oo) cuyo pago deberá efectuarse una vez que el demandado otorgue al actor la documentación necesaria para que se tramite el crédito hipotecario, o en su defecto el actor consigne el referido monto en la etapa ejecutiva de esta sentencia.

En ese sentido se establece que si no fuere posible su ejecución en especie porque efectivamente el inmueble se encuentra en posesión de terceros ajenos a esta causa, y en aras de garantizar la ejecución de la sentencia componente de la tutela judicial efectiva prevista en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y que lo ajustado a derecho es que el demandado cumpla con la obligación de dar, de entregar el inmueble referido, o que la misma en caso de ser inejecutable la sentencia por culpa del demandado, se condena al demandado a cumplir con un inmueble de las mismas características y ubicación del anterior, o el equivalente de costo actual de inmueble de las mismas características y condiciones del inmueble objeto de este juicio, en zonas aledañas debidamente aceptadas por el actor, o el equivalente de un inmueble en esas mismas condiciones en dinero de curso legal, para que garantice al actor el cumplimiento de la obligación, tal como lo establece el artículo 1.294 del Código Civil, en concordancia con los artículos 528, 530 y 531 del Código de Procedimiento Civil, ello en caso de que no se pueda ejecutar la presente sentencia por encontrarse el inmueble fuera del ámbito jurídico de la parte demandada, o, por pertenecer a terceros ajenos a esta causa, tomando en consideración el tiempo transcurrido, ordenándose para ello una experticia complementaria del fallo, tomándose en cuenta el tiempo de finalización del juicio como tal y así se decidirá en la dispositiva de este fallo y así se declara.

Establecido lo anterior, en lo que respecta a la reconvención propuesta por el demandado ROBERTO JOSE ROJAS ORTEGA, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, mediante el cual solicita la indemnización por daños perjuicios establecida en el diez por ciento (10%) del precio total del contrato, así como la indemnización que por daños y perjuicios le ha ocasionado al remodelar los inmuebles originarios constituidos por dos (2) viviendas a una (1) vivienda, las cuales llevarlas a su estado original por un valor de CIENTO TREINTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (b. 134.000,OO). Observa esta alzada que sobre este aspecto la parte demandada reconviniente no pudo demostrar el incumplimiento por parte del ciudadano HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO, quedando demostrado en autos conforme a las probanzas consignadas por las partes que éste; el actor, si dio cumplimiento al contrato, hecho este tambien admitido por parte del demandado, en que si se canceló la inicial de la opción de compra venta del referido inmueble; y con ello se pasaba al paso siguiente pactado en el contrato que era la entrega de los documentos para garantizarle el crédito hipotecario, y ello si fue incumplido por el demandado, siendo ello el punto álgido y controvertido en este juicio, lo cual no puede soslayarse por esta alzada, pues de lo contrario quedaría burlada la negociación así efectuada cuando resulta claro que el demandado aceptó la última cuota de la inicial para continuar con la negociación, siendo forzoso para este sentenciador declarar SIN LUGAR la reconvención propuesta por el ciudadano ROBERTO JOSE ROJAS ORTEGA, y en consecuencia es concluyente para quien aquí sentencia que la apelación ejercida por la parte actora debe declararse CON LUGAR, asimismo de lo declarado anteriormente es forzoso declarar SIN LUGAR la apelación ejercida por la apoderada judicial de la parte demandada, quedando REVOCADA la sentencia dictada por el Tribunal de la causa en fecha 27 de julio de 2015, y así se establecerá en la dispositiva de este fallo.
CAPITULO TERCERO
DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos anteriores este Juzgado Superior Civil, Mercantil y de Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA incoara el ciudadano HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO. SEGUNDO: SIN LUGAR LA RECONVENCION propuesta por el ciudadano ROBERTO JOSE ROJAS ORTEGA contra el ciudadano HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO, y en consecuencia la parte demandada queda condenada A: cumplir con su obligación de hacerle entrega al demandante ciudadano HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO, de la documentación necesaria para que tramite ante la entidad Bancaria el crédito hipotecario para la adquisición del inmueble constituido por la parcela de terreno de su propiedad, ubicada en el urbanismo Yarayara, I etapa, distinguida con el numero parcelario 311-17-05, UD-311, Ciudad Guayana, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar. La parcela de terreno tiene un área total de doscientos cincuenta metros cuadrado (250 m2), el cual le corresponde a cada vivienda ciento veinticinco metros cuadrados (125 m2) por cada una, y sus linderos y medidas son las siguientes: NORESTE: Veinticinco metros (25 mts) en una línea recta con la parcela Nº 311-17-04; SURESTE: Diez metros (10,oo mts) con la parcela Nº 311-30-14; la cual le pertenece al propietario según se desprende de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar en fecha 11 de marzo de 2004, bajo el N1 40, folio 320 al 324 protocolo primero, tomo 34, primer trimestre del año 2004, la cual deberá ser traspasada en propiedad al actor, previo el pago del resto del precio de la venta, una vez que se trámite el crédito hipotecario por ante la entidad Bancaria según el contrato de opción de compra, o sea consignada dicha cantidad en la etapa de ejecución de esta sentencia. En ese sentido se establece que si no fuere posible su ejecución en especie y en aras de garantizar la ejecución de la sentencia componente de la tutela judicial efectiva prevista en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y que lo ajustado a derecho es que el demandado cumpla con la obligación de dar, de entregar el inmueble referido, o que la misma en caso de ser inejecutable la sentencia por culpa del demandado, se condena al demandado a cumplir con un inmueble de las mismas características y ubicación del anterior, o el equivalente del costo actual de un inmueble de las mismas características y condiciones del inmueble objeto de este juicio, en zonas aledañas debidamente aceptadas por el actor, o el equivalente de un inmueble en esas mismas condiciones en dinero de curso legal, para que garantice al actor el cumplimiento de la obligación, tal como lo establece el artículo 1.294 del Código Civil, en concordancia con los artículos 528, 530 y 531 del Código de Procedimiento Civil, ello en caso de que no se pueda ejecutar la presente sentencia por encontrarse el inmueble fuera del ámbito jurídico de la parte demandada, o, por pertenecer a terceros ajenos a esta causa, tomando en consideración el tiempo transcurrido, ordenándose para ello una experticia complementaria del fallo, tomándose en cuenta el tiempo de finalización del juicio como tal; todo ello de conformidad con las disposiciones legales, doctrinarias y jurisprudenciales citadas y los artículos 1294 del Código Civil y 12, 242, 243, 528, 530 y 531 del Código de Procedimiento Civil.

Queda REVOCADA la sentencia dictada por el Tribunal de la causa de fecha 27 de julio de 2015, y se declara CON LUGAR la apelación ejercida por la parte actora ciudadano HECTOR ENRIQUE BARRAGAN ROZO, y SIN LUGAR la apelación ejercida por el ciudadano ROBERTO JOSE ROJAS ORTEGA parte demandada en el presente juicio.

Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 272 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión se produjo fuera del lapso legal, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de esta decisión y en su oportunidad devuélvase el expediente al Juzgado de origen.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil y de Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar en Puerto Ordaz, a los veintiún (21) días del mes de Septiembre de dos mil Dieciséis (2016). Años 206º de la Independencia y 156º de la Federación.-
El Juez,

Abg. José Francisco Hernández Osorio
La Secretaria Temporal

Abg. Laura E. Aguirre
En esta misma fecha se publicó la anterior decisión siendo las doce y cinco minutos de la tarde (12:05 p.m.), previo anuncio de Ley, y se dejó copia certificada de esta decisión. Conste.-
La Secretaria Temporal,
Abg. Laura E. Aguirre
JFHO/lea/cf
Exp: 15-5052