TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL.-
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MECANTIL Y AGRARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR.-

COMPETENCIA CIVIL.-

I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS.-

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano JOSE RAFAEL ESCALONA VILLEGA, Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 4.983.904.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada en ejercicio YANIRA MERCEDES MARTINEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo los Nro. 34.739.-

PARTE DEMANDADA: Ciudadana LISBETH ELENA FIGUERA CEDEÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 5.990.299.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada en ejercicio GLADYS SALAZAR, inscrita en el Inpreabogado bajo los Nros. 106.515.-
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA.-
SENTENCIA DEFINITIVA
EXPEDIENTE NÚMERO 43.653.-
II
DE LA SUSTANCIACION DE PROCEDIMIENTO
Se inicia la presente causa por demanda de Resolución De Contrato De Contrato De Opción De Compra Venta, presentada en fecha 25 de Julio del año 2014, ante el Juzgado Distribuidor Segundo Civil del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, por el ciudadano José Rafael Escalona Villegas, quien demanda a la ciudadana Lisbeth Elena Figuera Cedeño, fundamentando la acción de conformidad al articulo 1159, 1160, 1724,1731 del Código Civil, adicionalmente en base al decreto con rango, valor y fuerza de ley contra desalojo y la desocupación arbitraria de vivienda.-
Mediante distribución de fecha 28 de julio de 2014, corresponde conocer de dicha demanda a este Tribunal que por auto de fecha 29 de Julio de 2014, libra despacho saneador a los fines de subsanar el libelo presentado, siendo cumplido mediante escrito de fecha 07/08/2014, pasando este Despacho a admitir la demanda mediante auto de fecha 23 de septiembre de 2014, ordenando emplazar a la parte demandada a los fines de que comparezca dentro de los veinte días de despacho siguiente a que conste en autos su citación a manifestar lo que considere conveniente en relación a la demanda presentada.-
Mediante diligencia de fecha 14 de octubre de 2014, la parte actora otorga poder apud acta a la abogada Yanira Martínez, supra identifiada, siendo certificado por el secretario en esa misma fecha.-
Mediante diligencia de fecha 16 de octubre de 2014, la parte actora coloca los emolumentos necesarios para la práctica de la citación, dejando constancia de ello el alguacil de este despacho judicial mediante diligencia de fecha 20 de octubre de 20114.-
Mediante diligencia de fecha 05 de noviembre de 2014, el alguacil consigna recibo de citación firmado por la parte demandada.-

Mediante diligencia de fecha 20 de noviembre de 2014, la parte demandada otorga poder apud acta a la abogada Gladys Salazar, antes identificada, siendo certificado por el secretario en esa misma fecha.-
Mediante acta de fecha 27 de noviembre de 2014, se deja constancia que no compareció ninguna de las partes ni por si ni por medio de apoderado judicial al acto conciliatorio fijado.-
Mediante escrito de fecha 02 de diciembre de 2014, la parte demandada da contestación a la demanda.-
Mediante escrito de fecha 09 de enero de 2015, la parte demandada promueve pruebas en la presente demanda.-
Mediante escrito de fecha 23 de enero de 2015, la parte actora presenta escrito en relación a las prueba promovidas por la contra parte.-
Mediante auto de fecha 13 de febrero de 2015, el Tribunal se pronuncia respecto a las pruebas presentada por la demandada.-
Mediante escrito de fecha 23 de febrero de 2015, la parte actora presenta pruebas en la causa.-
Mediante auto de fecha 10 de marzo de 2015, el Tribunal le hace saber a la parte actora que el lapso de promoción de pruebas esta vencido encontrándose la causa en el lapso de evacuación de prueba.-
Mediante auto de fecha 01 de julio de 2015, el Tribunal ordena la notificación de las partes a los fines de presentar informes en la causa.-
Mediante escrito de fecha 16 de julio de 2015, la parte actora presenta informes en la causa.-
Mediante escrito de fecha 28 de septiembre de 2015, la parte demandada presenta informes en la causa.-
Mediante auto de fecha 09 de diciembre de 2015, el Tribunal previo cómputo de los quince días de informe mas computo de los ocho días de despacho de observación, deja constancia que la presente causa se encuentra en estado de dictar sentencia definitiva.-
Correspondiéndole al Tribunal dictar sentencia en la presente causa, pasa a ello, previa las consideraciones siguientes:

III
ARGUMENTOS DE LAS PARTES.
3.1. ARGUMENTOS DE LA PARTE ACTORA

Según se extrae del libelo de la demanda, el Tribunal observa que la parte actora alega que convino con la ciudadana Lisbeth Figuera, antes identificada, un contrato de opcion de compra venta, según consta de documento autenticado ante la Notaria Publica Tercera de San Félix, en fecha 26 de abril de 2012, inserto bajo el Nro. 40, tomo 51 de los Libros de autenticaciones llevados por esa notaria. Dicho contrato versa sobre la vivienda ubicada en la calle Guaicaipuro, parcela numero 280 de la Unidad de Desarrollo 112, Urbanización Manuel Piar, San Félix, Municipio Autónomo Caroní del estado Bolívar,, el cual es un inmueble de su única y exclusiva propiedad, según consta de documentación de propiedad protocolización por ante la oficina subalterna de registro publico del municipio Caroní del estado Bolívar, bajo el numero 27, folio 231 al 240,

protoloco primero, tomo cuadragésimo noveno, cuarto trimestre del año 2007.-
Que en dicho contrato, convino en ceder a la ciudadana Lisbeth Figuera una (01) habitación del inmueble en comodato verbal, para que viviera mientras se verificaba efectivamente la compra venta, a cambio ofreció realizar el acondicionamiento de la habitación que ocuparía con sus propios recursos y también el baño interno de dicha habitación y el baño principal de la casa, todo por un monto aproximado de quince mil bolívares (Bs. 15.000,00), monto que le seria reconocido como un adelanto a la compra venta del inmueble al momento de protocolizar la negociación, tal como se acordó en la cláusula tercera del contrato, y efectivamente fueron realizándoos dichos trabajos, ocupando de esa manera la habitación solicitada para su uso personal.-
Que trascurrido el lapso de doce meses establecidos en el contrato, la ciudadana Lisbeth Figuera, no cumplió con ninguna de las cláusulas del contrato, especialmente la cláusula segunda en la que se comprometió a cancelar el restante del crédito hipotecario que pesaba sobre la vivienda por el monto de veinticuatro mil setecientos noventa bolívares exactos, (Bs. 24.790,00), monto que figuraría como arras o garantía de fiel cumplimiento de las obligaciones del contrato, pero no cumplió con dicho pago, ni realizo la compra del inmueble, ni hizo ningún tramite de solicitud de crédito de vivienda ante ninguna entidad crediticia publica o privada, ni planteo su situación de carencia de vivienda ante ningún órgano oficial del Estado venezolano relacionado con el derecho a la vivienda para darle curso a alguna forma de financiamiento o solución alternativa al caso.-
Que en fecha 10 de agosto de 2012, fue hospitalizado debido a que sufrió un desvanecimiento por causa de intenso dolor, producto de un absceso que se genero por fuerte infección en la herida de operación quirúrgica que había sido realizada en fecha 04/08/2012, que mientras estaba hospitalizado la ciudadana Lisbeth Figuera, cambio las cerraduras de la vivienda, quedando sin llave de la casa y desde ese momento ha permanecido fuera de su inmueble, viviendo en una habitación alquilada siendo imposible el retorno a su vivienda quedando todas sus pertenencias en la mencionada vivienda, denunciado tal situación ante la Fiscalia Municipal del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.-

DE LO ALEGADO POR LA PARTE DEMANDADA:
En la contestación a la demanda la parte demandada procedo en los términos siguientes:
1) Que si la demanda opuesta versa sobre el objeto de resolución de contrato de opción de compra venta, solicita que la misma no sea admitida por cuanto no se puede demandar resolución de un contrato, que ya ha sido resuelto por su mismo efecto, esto es, el referido contrato fue suscrito por las partes con fecha veintiséis de abril del 2012 (26/04/2012), estableciéndose en el referido contrato, CLÁUSULA QUINTA: que el mismo tendría una duración de doce (12) meses, sin prorroga, contados a partir del momento de su autenticación, entendiéndose que vencido ese lapso, tal como lo estipula el Código Civil, lo convenido entre las partes en un contrato bilateral, es ley entre las partes, por lo que el referido contrato en un opción de compra, al vencerse el tiempo estipulado en el mismo, queda sin efecto totalmente destruido, anulado.-
2) Que el referido contrato fue un convenio realizado por las partes con la intención de conseguir un préstamo bancario, para cancelar la deuda pendiente de pago, como se establece en la cláusula segunda: para liberar la hipoteca y acondicionar la propia vivienda, por cuanto al momento de suscribir el referido

3) contrato la parte demandada mantenía una relación concubinario con el demandante por lo que Niega, Rechaza y Contradice que el demandante hubiese cedido la vivienda en comodato, por cuanto siguió viviendo y aun continuo viviendo en esa vivienda como su domicilio. Consigna copia de demanda de mero declarativa marcada “A”.-
4) Niega, Rechaza y Contradice en todas sus partes lo opuesto en la actual demanda incoada, por cuanto ciertamente al momento de su separacion concubinaria, por problemas por diferencias de caracteres, acudio a la Fiscalia y la Policia prueba de ello marcado con la letra “B”, copias de agresiones de que fue objeto, lo cual fue el motivo por el cual sus familiares hubieron de mudarse la vivienda.-
5) Que en lo indicado por el demandante de llegar a un acuerdo entre las partes para la adquisición de la vivienda, esta totalmente de acuerdo en ello, pero que le indico al demandante del recurso ante el Tribunal Supremo de Justicia.-
6) Que es cierto que entre la demandada y el demandante, llegaron a un acuerdo ante la Fiscalia del Ministerio Publico, de compartir la vivienda, pero que sobre su familia pesa una orden de alejamiento de la persona, por lo que en resguardo de su propia seguridad e integridad física se ha negado a compartir la vivienda.-
7) Que se opone a que su representada sea desalojada de su domicilio, ya que quedaria ilusoria sus derechos patrimoniales como concubina, de ser declarada favorable de la demanda mero declarativa de concubinato.-
8) Que en cuanto al valor del inmueble, en varias oportunidades se ha comunicado con el demandante que de llegar a un acuerdo de pago, el inmueble debe ser evaluado por un técnico avaluador.-
9) Que su representada ha contribuido al incremento del valor del referido inmueble, con aporte económico de su propio peculio, contribuyendo al mejoramiento sustancial del valor de la vivienda, de lo cual el demandante tiene conocimiento.-

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES:
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL DEMANDANTE.-
La parte actora en su oportunidad de promoción de pruebas no presento escrito alguno, sin embargo en su escrito de demanda acompaño los siguientes instrumentos:
1. Copia simple contrato de opción de compra venta, celebrado por José Rafael Escalona Villegas y Lisbeth Elena Figuera Cedeño.-
2. Copia simple de documento de compra venta entre Raismer Rafael Hernández García y José Rafael Escalona Villegas.-
3. Copia simple de acta de compromiso ante la Fiscalia Primero Municipal del Ministerio Publico del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.-
4. copia certificada de expediente numero MPPVH-BO-006, de fecha 26/05/2014, llevado por la Dirección del Ministerio de Vivienda y Habitat del Estado Bolívar.-
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA.-
Con la contestación a la demanda fueron promovidas:
1. Copia simple de escrito presentado ante la Sala de Casación Civil, expediente numero AA20 C

2. 2014-000614, con fecha de recibido 08/10/14.-
3. Copia simple de auto de fecha 29/07/2014, que admitió recurso de casación.-
4. Copia simple de oficio numero BO-07-2C-DDFS-FM1-2955-2012, de fecha 14/09/2012.-
5. Copia simple de oficio numero BO-07-2C-DFS-FM1-2888-2012, de fecha 10/09/2012.-
6. Copia simple de boleta de notificación, de fecha 12/09/2012,librada por el Centro de Coordinación Policial Nº 2 Guaiparo.-
7. Comunicación del ciudadano Ángel Marín al Fiscal Superior del Estado Bolívar.-
8. Copia simple de acta de compromiso de fecha 14/09/2012.-
9. copia simple de reunión extraordinaria de fecha 10/08/2012.-

Planteada la litis pasa este Juzgador a pronunciarse al respecto, bajo la fundamentación que se suscita en el capitulo siguiente:

DEL FONDO DEBATIDO.-

En relación al fondo debatido, el demandante ciudadano José Rafael Escalona Villegas (propietario) señala haber convenido con la demandada ciudadana Lisbeth Elena Figuera Cedeño Figuera (optante), ambos antes identificados, un contrato de opción de compra venta en fecha 26 de Abril de 2012, ante la Notaria Publica Tercera de San Félix Municipio Caroní del Estado Bolívar, quedando inserto bajo el numero 40, Tomo 51 de los Libros de autenticaciones llevadas por esa Notaria, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el numero 280 y la casa sobre ella construida, ubicada en la calle Guaiparo de la Unidad de Desarrollo 112, Urbanización Manuel Piar, San Félix Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, inmueble este destinado a vivienda principal, constituido por una parcela de trescientos veintitrés metros cuadrados (323 Mts2) cuyos linderos y medidas son los siguiente: Norte: en una extensión de veintisiete metros con diez centímetros (27,10 mts), con la parcela Nº 281. Sur: en una longitud de veintisiete metros con diez centímetros (27,10 mts) con la parcela Nº 279. Este: en una extensión de once metros con ochenta y cinco centímetros con la parcela 293. Oeste: en una extensión de doce metros (12mts) con la calle Guaicaipuro que es su frente. La casa construida sobre la ya identificada parcela de terreno, esta construida con paredes de bloques, piso de cemento, techo de platabanda y de acerolit, puertas y ventanas de hierro con protecciones externas y consta de las siguientes divisiones internas: una sala de recibo, un comedor, una cocina, cuatro habitaciones, dos baños, un porche, un deposito, un garaje, la parcela esta totalmente cercada con paredes de bloque. El inmueble y parcela de terreno pertenece al propietario según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna De Registro Publico Del Municipio Caroní Del Estado Bolívar, en fecha 27 de noviembre de 2007, bajo el numero 27, folio 231 al folio 240, protocolo primero, tomo cuadragésimo noveno, cuarto trimestre del año 2007, documentos estos que fueron presentados en copia simple y no fueron Impugnados ni tachados por la adversaria el Tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme al articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, al demostrar las obligaciones así como la legitimidad procesal de los contratantes. ASÍ SE ESTABLECE.-

DEL ANALISIS DEL CONTRATO
Ahora bien, este Tribunal procede a realizar el análisis del contrato de opción de compra venta objeto de revisión en este juicio, el cual es del tenor siguiente:
“… hemos convenido en celebrar como en efecto formalmente celebramos el presente contrato OPCION DE COMPRA VENTA, y se regirá por las cláusulas que se señalan a continuación CLAUSULA PRIMERA: EL PROPIETARIO ofrece a LA OPTANTE en opción de compra venta un inmueble de su propiedad, constituido por constituido por una parcela de terreno distinguida con el numero 280 y la casa sobre ella construida, ubicada en la calle Guaiparo de la Unidad de Desarrollo 112, Urbanización Manuel Piar, San Félix Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, el inmueble y parcela terreno objeto de este contrato pertenece a EL PROPIETARIO según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna De Registro Publico Del Municipio Caroní Del Estado Bolívar, en fecha 27 de noviembre de 2007, bajo el numero 27, folio 231 al folio 240, protocolo primero, tomo cuadragésimo noveno, cuarto trimestre del año 2007, su contenido y características se dan por reproducidas en este contrato, y LA OPTANTE se compromete a comprar dicho inmueble dentro del lapso de vigencia de este contrato. CLAUSULA SEGUNDA: Es entendido que sobre el inmueble pesa un CONTRATO DE PRESTAMO A INTERES CON GARANTIA HIPOTECARIA DE PRIMER GRADO, de Ley de Política Habitacional, a favor de Del Sur Banco Universal, del cual adeuda el monto aproximado de VEINTE Y CUATRO MIL SENTECIENTOS NOVENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 24.790,00) y LA OPTANTE se compromete a cancelar dicho monto dentro del lapso de noventa (90) días, contados a partir de la autenticación de este documento, con el objeto de la liberación de dicha hipoteca, y este monto se constituirá a su vez en garantía de fiel cumplimiento de las obligaciones aquí contraídas por LA OPTANTE y en definitiva será descontado del precio de la venta. Es entendido que solo a partir de la total liberación de la hipoteca y el cumplimiento de las condiciones establecidas en la Ley de Política Habitacional cuando se podrá proceder a la protocolización de la compra venta aquí pactada. CLAUSULA TERCERA: El precio pactado para la compra venta es de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) y LA OPTANTE podrá realizar adelantos de cantidades de dinero como parte del pago que serán descontados del monto total de la venta. CLAUSULA QUINTA: Este contrato tendrá una duración de doce (12) meses contados a partir de su autenticación, sin prorroga. CLAUSULA SEXTA: En caso de no realizarse la compra venta dentro del lapso convenido por causas atribuidas a LA OPTANTE el cincuenta por ciento (50%) del monto establecido en la cláusula segunda pasara de pleno derecho a ser propiedad de EL PROPIETARIO como resarcimiento por daños y perjuicios, el restante y demás pagos adelantados serán reintegrados a LA OPTANTE dentro del lapso de noventa (90) días a partir del vencimiento de este contrato, quedando este instrumento sin ningún efecto. CLAUSULA SEPTIMA: Si por causas atribuibles a EL PROPIETARIO no se realizare la venta dentro del lapso aquí establecido, éste devolverá todos a LA OPTANTE de inmediato a la fecha de vencimiento del contrato, el monto establecido en la cláusula segunda mas el cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, como resarcimiento por daños y perjuicios y así mismo devolverá todos los demás pagos que haya recibido en adelanto, quedando este instrumento sin ningún efecto. CLAUSULA OCTAVA: Todo lo no previsto en este contrato se regirá por el Código Civil y demás leyes aplicables y para todos los efectos derivados y consecuencias del presente documento las partes declaran someterse a la competencia de los tribunales de esta Circunscripción Judicial donde decidirán sus controversias.

…”

Las cláusulas que se analizan establecen lo siguiente:
Al PRIMERO establece que “EL PROPIETARIO ofrece a LA OPTANTE en opción de compra venta un inmueble de su propiedad, constituido por constituido por una parcela de terreno distinguida con el numero 280 y la casa sobre ella construida, ubicada en la calle Guaiparo de la Unidad de Desarrollo 112, Urbanización Manuel Piar, San Félix Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, el inmueble y parcela terreno objeto de este contrato pertenece a EL PROPIETARIO según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna De Registro Publico Del Municipio Caroní Del Estado Bolívar, en fecha 27 de noviembre de 2007,

bajo el numero 27, folio 231 al folio 240, protocolo primero, tomo cuadragésimo noveno, cuarto trimestre del año 2007, su contenido y características se dan por reproducidas en este contrato, y LA OPTANTE se compromete a comprar dicho inmueble dentro del lapso de vigencia de este contrato”.-
En relación a esta cláusula la misma claramente determina el bien inmueble objeto de opción de compra venta como la obligación de la optante en comprar el bien en vigencia del referido contrato el cual esta así aceptado por las partes.-
Al SEGUNDO establece “Es entendido que sobre el inmueble pesa un CONTRATO DE PRESTAMO A INTERES CON GARANTIA HIPOTECARIA DE PRIMER GRADO, de Ley de Política Habitacional, a favor de Del Sur Banco Universal, del cual adeuda el monto aproximado de VEINTE Y CUATRO MIL SENTECIENTOS NOVENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 24.790,00) y LA OPTANTE se compromete a cancelar dicho monto dentro del lapso de noventa (90) días, contados a partir de la autenticación de este documento, con el objeto de la liberación de dicha hipoteca, y este monto se constituirá a su vez en garantía de fiel cumplimiento de las obligaciones aquí contraídas por LA OPTANTE y en definitiva será descontado del precio de la venta. Es entendido que solo a partir de la total liberación de la hipoteca y el cumplimiento de las condiciones establecidas en la Ley de Política Habitacional cuando se podrá proceder a la protocolización de la compra venta aquí pactada.”.-
En relación a esta cláusula la misma claramente determina la deuda que pesa sobre el bien inmueble así como la obligación contraída por la optante en cumplir con el pago de tal deuda en el plazo pactado y el cual esta así aceptado por las partes.-
Al TERCERO establece “El precio pactado para la compra venta es de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) y LA OPTANTE podrá realizar adelantos de cantidades de dinero como parte del pago que serán descontados del monto total de la venta”.-
En relación a esta cláusula la misma claramente el precio del bien inmueble y que pagara la optante, y el cual esta así aceptado por las partes.-
Al QUINTO establece “Este contrato tendrá una duración de doce (12) meses contados a partir de su autenticación, sin prorroga.”.
En esta cláusula se determina claramente la duración del contrato contados desde su autenticación sin prorroga alguna y el cual esta así aceptado por las partes.-
Al SEXTO Y SEPTIMO establecen “CLAUSULA SEXTA: En caso de no realizarse la compra venta dentro del lapso convenido por causas atribuidas a LA OPTANTE el cincuenta por ciento (50%) del monto establecido en la cláusula segunda pasara de pleno derecho a ser propiedad de EL PROPIETARIO como resarcimiento por daños y perjuicios, el restante y demás pagos adelantados serán reintegrados a LA OPTANTE dentro del lapso de noventa (90) días a partir del vencimiento de este contrato, quedando este instrumento sin ningún efecto. CLAUSULA SEPTIMA: Si por causas atribuibles a EL PROPIETARIO no se realizare la venta dentro del lapso aquí establecido, éste devolverá todos a LA OPTANTE de inmediato a la fecha de vencimiento del contrato, el monto establecido en la cláusula segunda mas el cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, como resarcimiento por daños y perjuicios y así mismo devolverá todos los demás pagos que haya recibido en adelanto, quedando este instrumento sin ningún efecto”.
En estas cláusulas evidencia la aplicación de la cláusula penal a quien resuelva el presente contrato y la cantidad que por diferencia será entregada al cliente y el cual es así aceptado por las partes.-

Al OCTAVA establece “Todo lo no previsto en este contrato se regirá por el Código Civil y demás leyes aplicables y para todos los efectos derivados y consecuencias del presente documento las partes declaran someterse a la competencia de los tribunales de esta Circunscripción Judicial donde decidirán sus controversias”
En esta cláusula evidencia la competencia de los órganos judiciales que conoceran con motivo del presente contrato y el cual es así aceptado por las partes.-

Quedando así plasmado lo establecido en el contrato corresponde a este Juzgador verificar quien efectivamente incumplió con las cláusulas contractuales y procede ha hacerlo en la forma siguiente:
Planteado todo lo anterior este Tribunal pasa analizar, la situación procesal presentada, observa que el demandante ciudadano José Rafael Escalona Villegas (propietario) señala haber convenido con la demandada ciudadana Lisbeth Elena Figuera Cedeño Figuera (optante), ambos antes identificados, ante la Notaria Publica Tercera de San Félix Municipio Caroní del Estado Bolívar, en fecha 26 de Abril de 2012, quedando inserto bajo el numero 40, Tomo 51 de los Libros de autenticaciones llevadas por esa Notaria, un contrato de opción de compra venta sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el numero 280 y la casa sobre ella construida, ubicada en la calle Guaiparo de la Unidad de Desarrollo 112, Urbanización Manuel Piar, San Félix Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, inmueble este destinado a vivienda principal, constituido por una parcela de trescientos veintitrés metros cuadrados (323 Mts2) cuyos linderos y medidas son los siguiente: Norte: en una extensión de veintisiete metros con diez centímetros (27,10 mts), con la parcela Nº 281. Sur: en una longitud de veintisiete metros con diez centímetros (27,10 mts) con la parcela Nº 279. Este: en una extensión de once metros con ochenta y cinco centímetros con la parcela 293. Oeste: en una extensión de doce metros (12mts) con la calle Guaicaipuro que es su frente. La casa construida sobre la ya identificada parcela de terreno, esta construida con paredes de bloques, piso de cemento, techo de platabanda y de acerolit, puertas y ventanas de hierro con protecciones externas y consta de las siguientes divisiones internas: una sala de recibo, un comedor, una cocina, cuatro habitaciones, dos baños, un porche, un deposito, un garaje, la parcela esta totalmente cercada con paredes de bloque. El inmueble y parcela de terreno pertenece al propietario según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna De Registro Publico Del Municipio Caroní Del Estado Bolívar, en fecha 27 de noviembre de 2007, bajo el número 27, folio 231 al folio 240, protocolo primero, tomo cuadragésimo noveno, cuarto trimestre del año 2007, señala el actor que la compradora optante no efectuó el pago del saldo pendiente de la hipoteca que pesaba sobre el bien inmueble no presentando justificativo legal alguno que probaran las gestiones necesarias para el cumplimiento de tal obligación contraída solo realizando las reparaciones en el inmueble como adelanto de pago de la opción de compra venta.-
Es de hacer notar que quien aquí suscribe luego de un estudio pormenorizado de las actuaciones aquí presentadas por las partes no evidencia prueba alguna de que la compradora optante gestionara por ante algún organismo respectivo la adquisición del bien inmueble tantas veces descrito, como tampoco evidencia documentación alguna que haya realizado para la obtención o el descuento al monto del precio pactado de referido bien, es de hacer notar que dicho contrato tiene un vigencia desde su autenticación, es decir, 26 de Abril 2012, de doce meses, los cuales a la fecha de la presentación de la demanda ya se encuentran vencidos,

no se prueba de autos cumplimiento fiel y real en relación a las obligaciones contraídas en el documento de opción de compra venta, solo la demandada optante consigna y señala actuaciones como Copia simple de escrito presentado ante la Sala de Casación Civil, expediente numero AA20 C 2014-000614, con fecha de recibido 08/10/14. Copia simple de auto de fecha 29/07/2014, que admitió recurso de casación. Copia simple de oficio numero BO-07-2C-DDFS-FM1-2955-2012, de fecha 14/09/2012. Copia simple de oficio numero BO-07-2C-DFS-FM1-2888-2012, de fecha 10/09/2012. Copia simple de boleta de notificación, de fecha 12/09/2012, librada por el Centro de Coordinación Policial Nº 2 Guaiparo. Comunicación del ciudadano Ángel Marín al Fiscal Superior del Estado Bolívar. Copia simple de acta de compromiso de fecha 14/09/2012. Copia simple de reunión extraordinaria de fecha 10/08/2012, este Tribunal desecha tales instrumento por que nada trae al fondo aquí debatido, que no es mas el cumplimiento o no del contrato de opción de compra venta celebrado por las partes en controversia.- ASI SE DECIDE

A este respecto es necesario señalar que en materia de contratos podemos hacer los siguientes señalamientos:
(omissis) “…las promesas u opciones de compraventa, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación.
Así las cosas, si quien incumple es el opcionado o comprador, éste deberá consentir en que el opcionante o vendedor retenga las arras o cantidad previamente estipulada en el contrato, en calidad de resarcimiento por los daños ocasionados por el incumplimiento de la promesa bilateral de comprar el bien; si por su parte, es el opcionante o vendedor quien no cumple con su obligación de vender el bien, éste deberá regresar la totalidad de las arras recibidas de manos de opcionado o comprador, más la suma de dinero estipulada a tal efecto en el texto mismo del contrato.
Como se observa, en el contrato de promesa bilateral u opción de compraventa, no se constituye ninguna hipoteca o derecho real sobre los bienes objeto del contrato; lo que se estipula es una mutua obligación de comprar y vender un bien. Si alguno de los contratantes no cumple su obligación, este incumplimiento trae como consecuencia una sanción o penalidad pecuniaria; además de que, por lo general, estas promesas bilaterales u opciones de compraventa se consignan en documentos privados, que luego pasen a ser reconocidos judicialmente por las partes contratantes o autenticados ante Notario Público; no es común que sean protocolizadas en la Oficina de Registro Inmobiliario competente, por lo que no cumplirían con el requisito previsto en el artículo 1.879 del Código Civil, ut supra transcrito…” (Sentencia Nº RdeI-01032, de fecha 18 de diciembre de 2.006, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de INVERSIONES PP001, C.A.). Ahora bien, retomando lo anteriormente expuesto, es de señalar que el negocio jurídico que involucra a las partes hoy en conflicto implica considerar, tan solo, la conformación de una expectativa, en la que existe la posibilidad cierta de que se transmitiese la propiedad raíz del inmueble que allí se describe en beneficio del hoy demandante, negociación ésta que, tal como aprecia quien aquí decide, se pactó en forma pura y simple, sin desprenderse de la lectura del contrato accionado la existencia de alguna condición que supeditara su objeto a la ocurrencia de algún hecho futuro e incierto, tal como ya se ha señalado en el análisis del contrato.-

En efecto, la ejecución de las obligaciones a cargo del hoy demandante quedó limitada a vender el bien inmueble luego de que la compradora optante cumpliera fielmente con las obligaciones contraídas, y así fue expresamente aceptado por las partes aunado a que se lee del escrito de contestación que la demandada optante acepta expresamente que el referido contrato fue un convenio realizado por las partes con la intención de conseguir un préstamo bancario, para cancelar la deuda pendiente de pago, como lo establece la cláusula segunda así mismo la demandada optante manifiesta expresamente a este Tribunal en el referido escrito de contestación que el presente contrato hoy objeto de resolución se encuentra vencido por que a su decir solicita a este Tribunal que la presente demanda “no sea admitida por cuanto no se puede demandar Resolución de un Contrato, que ya ha sido resuelto” señalado que según el Código Civil lo contraído entre partes es Ley, en base a ello manifiesta expresamente que el referido contrato en una opción de compra, al vencerse el tiempo estipulado en el mismo, queda sin efecto totalmente destruido, anulado, es entonces claro para quien aquí suscribe que la parte hoy demandada optante no tiene ningún interés real en la obtención de del inmueble supra descrito aunado al claro incumplimiento de las obligaciones contraídas. ASI SE ESTABLECE.-

Lo anterior, no hace más que responder a los principios de equidad y reciprocidad que informan el contrato bilateral, pues si ambos contratantes se obligaron recíprocamente, tal circunstancia se halla estrechamente vinculada a la causa del contrato, dado que la transferencia de la propiedad es causa del pago del precio, y en sentido contrario si el precio no se paga se produce un desequilibrio en la reciprocidad contractual, lo que propicia que desaparezca la causa del contrato ya que, en tales circunstancias, el contrato no tiene razón para existir.
En ese sentido, el pago, desde el punto de vista del derecho de obligaciones, es el medio por excelencia del cumplimiento de las obligaciones y, en consecuencia, el medio normal de su extinción. De allí, que el pago de toda obligación, sea de dar, hacer o no hacer, está regido por dos principios: el de la identidad del pago y el de la integridad del pago. El principio de identidad se refiere a que el pago debe ser idéntico a la prestación debida, debe comprender dicha prestación y nada más que ella. Por consiguiente no puede obligarse al acreedor a recibir una prestación o cosa distinta de la que se debe, aunque el valor de la cosa sea igual o aun superior al de aquella, cuyo principio es admitido por nuestro legislador en el artículo 1.290 del Código Civil. El principio de la integridad del pago, alude a que el pago debe ser completo, comprender toda la obligación debida. Como consecuencia, el deudor no puede pretender cumplir en parte o de manera distinta la prestación prometida, de allí que no puede constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de la deuda, aunque ésta fuera divisible.
Ello, por ende, es lo que explica la razón de ser del postulado que indica el artículo 1.167 del Código Civil, pues en los contratos con prestaciones recíprocas, si una de las partes falta al cumplimiento de su prestación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución o la resolución del contrato, pudiendo exigir, en cada caso, el resarcimiento a que hubiere lugar, pero para que ello sea así se requiere que el reclamante en cumplimiento o resolución haya demostrado la satisfacción de las obligaciones a su cargo, lo cual aparece en el presente caso, pues el hoy demandante probó que, los diferentes pagos con el fin de adquirir el bien inmueble que la vendedora discute que no fueron en la fecha pacta, mal puede este juzgador exonerar los pago que prueban y constan en autos con fecha anteriores al contrato, en cuyo caso contrario es

de considerar que a los Jueces no le es dable suplir las deficiencias de las partes en la conformación del elemento de causa necesario para la satisfacción completa de su interés, ni tampoco desnaturalizar la esencia misma del contrato, en aras de conformar otro tipo de situaciones totalmente distintas a ese aspecto de volición, de interés exclusivo para el actor, pues a ello se opone la exégesis propia contenida en el artículo 1.264 del Código Civil.
Luego, entonces, al configurarse en autos que el hoy demandante, dentro del lapso estipulado en el contrato accionado, cumplió con las obligaciones que le correspondían de acuerdo al contrato, pudiendo exigirse así el cumplimiento o resolución de esa convención, por tal motivo la pretensión de Resolución de Contrato de promesa bilateral de compra venta es procedente en cuanto a derecho se refiere y así se determinará en la dispositiva del fallo.-
De las anteriores consideraciones podemos establecer en consecuencia que la presente acción debe ser declarada CON LUGAR por haber procedido todo lo peticionado por el accionante. ASÍ SE ESTABLECE.-
IV
DISPOSITIVA
En mérito de todas las consideraciones antes expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECIDE:
PRIMERO: SE DECLARA CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA incoada por el ciudadano JOSE RAFAEL ESCALONA VILLEGAS contra la ciudadana LISBETH ELENA FIGUERA CEDEÑO, todos plenamente identificados en la primera parte de este fallo.- SEGUNDO: SE DECLARA RESUELTO el un contrato de opción de compra venta en fecha 26 de Abril de 2012, ante la Notaria Publica Tercera de San Félix Municipio Caroní del Estado Bolívar, quedando inserto bajo el numero 40, Tomo 51 de los Libros de autenticaciones llevadas por esa Notaria, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el numero 280 y la casa sobre ella construida, ubicada en la calle Guaiparo de la Unidad de Desarrollo 112, Urbanización Manuel Piar, San Félix Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, inmueble este destinado a vivienda principal, constituido por una parcela de trescientos veintitrés metros cuadrados (323 Mts2) cuyos linderos y medidas son los siguiente: Norte: en una extensión de veintisiete metros con diez centímetros (27,10 mts), con la parcela Nº 281. Sur: en una longitud de veintisiete metros con diez centímetros (27,10 mts) con la parcela Nº 279. Este: en una extensión de once metros con ochenta y cinco centímetros con la parcela 293. Oeste: en una extensión de doce metros (12mts) con la calle Guaicaipuro que es su frente. La casa construida sobre la ya identificada parcela de terreno, esta construida con paredes de bloques, piso de cemanto, techo de platabanda y de acerolit, puertas y ventanas de hierro con protecciones externas y consta de las siguientes divisiones internas: una sal a de recibo, un comedor, una cocina, cuatro habitaciones, dos baños, un porche, un deposito, un garaje, la parcela esta totalmente cercada con paredes de bloque. El inmueble y parcela de terreno pertenece al propietario según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna De Registro Publico Del Municipio Caroní Del Estado Bolívar, en fecha 27 de noviembre de 2007, bajo el número 27, folio 231 al folio 240, protocolo primero, tomo cuadragésimo

noveno, cuarto trimestre del año 2007.-
TERCERO: Se ordena a la parte perdidosa ciudadana LISBETH FIGUERA, RESTITUYA al actor vencedor el inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el numero 280 y la casa sobre ella construida, ubicada en la calle Guaiparo de la Unidad de Desarrollo 112, Urbanización Manuel Piar, San Félix Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar.-
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar completamente vencida.-
Todo ello de conformidad con lo establecido en los artículos 26, 49 ordinal 1ro, 253 y 257 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y los artículos 1.159, 1.167, 1.474, del Código Civil.-
Por cuanto la presente decisión se produce fuera del lapso legal, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo dispuesto en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense boletas
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN
DADA FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y AGRARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, EN PUERTO ORDAZ, A LOS VEINTIUNO (21) DIAS DEL MES DE OCTUBRE DE DOS MIL DIECISEIS (2016). AÑOS: 205º DE LA INDEPENDENCIA Y 157º DE LA FEDERACION.
EL JUEZ PROVISORIO
ABG. JOSE SARACHE MARIN.
EL SECRETARIO,
ABG. JHONNY JOSE CEDEÑO.

PUBLICADA EN SU FECHA PREVIO ANUNCIO DE LEY, SIENDO LAS TRES Y QUINCE DE LA TARDE (03:15 P.M.). CONSTE.
EL SECRETARIO,
ABG. JHONNY JOSE CEDEÑO.

JSM/jjc/a.r
Exp. 43.653