TSJ Regiones - Decisión

JURISDICCIÓN CIVIL

De las partes, sus apoderados y de la causa

PARTE DEMANDANTE:
Los ciudadanos: FERNANDO ANTONIO PEREZ y ANA HAYDEE RODRIGUEZ RAMIREZ, venezolanos, mayores de edad, cónyuges entre si, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V- 3.813.149 y 5.686.471 respectivamente, ambos de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL: El abogado DANIEL ALFONSO RUIZ BECERRA, titular de la Cédula de Identidad Nro. 9.237.881, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro.69.026.

PARTE DEMANDADA: Los ciudadanos EDUARDO DEL VALLE ROJAS y RAIZA DEL CARMEN ROJAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V- 8.931.960 y 8.524.703 respectivamente; ambos de este domicilio. Aún sin apoderado judicial constituido en autos.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, seguido por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.

EXPEDIENTE: N° 15-5019

Se encuentran en esta Alzada las actuaciones que conforman este expediente, en virtud del auto de fecha 17/06/2015 cursante al folio 95, que oyó en ambos efectos la apelación interpuesta el 16/06/2015 por la parte actora mediante diligencia inserta al folio 91, en contra de la decisión de fecha 09/06/2015, cursante al folio f.87, que declaró (Sic...) inadmisible la demanda de Cumplimiento de Contrato de Promesa Reciproca de Opción de Compra Venta intentada por los ciudadanos FERNANDO ANTONIO PEREZ y ANA HAYDEE RODRIGUEZ RAMIREZ en contra de los ciudadanos EDUARDO DEL VALLE ROJAS y RAIZA DEL CARMEN TOJAS, ambas partes suficientemente identificados ut supra.

Este Tribunal como corresponde dictar la resolución de la referida apelación formulada por la parte actora, procede a ello hace previa las siguientes consideraciones:

CAPITULO PRIMERO
Antecedentes del caso

1.1.- Consta del folio 01 al 11, inclusive, escrito contentivo de demanda presentado el 03-06-2015 por el apoderado judicial de la parte actora, abogado DANIEL ALFONZO RUIZ BECERRA, conjuntamente con recaudos anexos insertos desde el folio 12 al folio 85, inclusive, mediante la cual sus representadas, arriba identificadas, con fundamento en los artículos 26 y 27 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con los Arts. 1.113, 1.141, 1.159, 1.160, 1.166, 1.167, 1.264, 1.474, 1.486, 1.487, 1.488, 1.503 y 1.527 del Código Civil, y el Art. 531 del Código de Procedimiento Civil, demandan a los mencionados demandados ut supra, por Cumplimiento de Contrato de Promesa Reciproca de Opción de Compra Venta.

- Cursa a los folios 87 al 90, inclusive, la decisión recurrida en apelación por la parte actora según se desprende del folio 91, proferida en fecha 09-06-2015 por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de este Circuito y Circunscripción Judicial.

CAPITULO SEGUNDO

Argumentos de la decisión

El eje central del presente recurso radica en la apelación ejercida el 16/06/2015, cursante al folio 91, por el apoderado judicial del demandante de autos, abogado DANIEL ALFONSO RUIZ en contra de la referida decisión de fecha 09/06/2015, cursante del folio 87 al 90, inclusive - que declaró inadmisible la descrita demanda intentada por las prenombradas demandantes en contra de los ciudadanos EDUARDO DEL VALLE ROJAS y RAIZA DEL CARMEN TOJAS, ambas partes suficientemente identificadas ut supra, motivada a que la referida parte actora no agotó la vía administrativa contemplada en los Arts. 1, 2, 3, 6 y siguientes del Decreto con Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda.

Ä ese efecto este Tribunal para decidir distingue lo siguiente:

Que el juzgador a-quo, profirió la decisión recurrida cursante del folio 87 al 90, inclusive, en aplicación al contenido del Decreto con Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana Nro. 39.668 de fecha 06-05-2015 citado ut supra, que dispone, previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por el referido Decreto-Ley, deberá antes tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de Hábitat y Vivienda el procedimiento administrativo que dispone dicha Ley. Motivando su decisión en que la parte actora no aportó a los autos prueba alguna de que la parte accionada no esté utilizando el inmueble del caso sub examine, que conforme a su apreciación la aludida pretensión trae consigo la entrega material del inmueble y el desalojo de quien lo ocupe al momento de acordarse, reflexionando sobre lo aleatorio que sería sostener que el inmueble en cuestión estaría desocupado u ocupado por la parte demandada.

En cuenta de lo anterior, este juzgador de alzada, procede analizar si la decisión recurrida en esta pretensión de Cumplimiento de Contrato de Promesa Recíproca de Opción a Compra, tiene concordancia con lo dispuesto en Decreto Nº 8.190, de fecha 5 de mayo de 2011, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.668, denominado “Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas”, y la sentencia Nº 502, publicada en fecha 1 de noviembre de 2011, Expediente 2011-000146, en la cual, en ponencia conjunta de la Sala de Casación Civil, se estableció entre otros particulares, lo siguiente:

“…El anterior precedente jurisprudencial nos obliga a los integrantes de esta Sala de Casación Civil, que en aquellos casos sometidos a conocimiento de la Sala mediante el recurso de casación que pudiera resultar afectados la posesión legitima de una familia sobre un inmueble y que se encuentren comprendido dentro de la protección del Decreto ya indicado deben ser estudiados con acuciosidad y a la luz de los derechos fundamentales protegidos por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual si bien en principio involucra la afectación de un interés particular, lo cierto es que se trata de una situación de interés social que ha afectado a un sector importante de nuestra sociedad.
…omissis…
De conformidad con la norma citada, el decreto se aplica sólo respecto del inmueble que sirve de vivienda principal, el cual es objeto de protección contra medidas administrativas o judiciales que impliquen su desposesión o desalojo.
…omissis…
De igual manera es necesario destacar la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 1317 de fecha 03 de agosto de 2011, expediente No. 10-1298, que hace referencia al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 39.668 del 6 de mayo de 2011, estableció lo siguiente:

(Sic…) “corresponde afirmar que el derecho a una vivienda adecuada –o digna- no puede ser un derecho retórico, el cual, en efecto, aun cuando dispone de un amplio marco jurídico en nuestro país, debe propenderse a su efectiva concreción, evitando en lo posible que sea desplazado al evanescente mundo de las aspiraciones éticas. La garantía de tal derecho, cuyo contenido trasciende socialmente, implica un real compromiso, una política de acción social, “un enorme esfuerzo (…) –por parte del Estado a través de sus órganos y entes, entiéndase incluido al Poder Judicial- en función de la complejidad social y económica de la solución de problemas habitacionales (…)” (Exposición de Motivos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas), que garantice plenamente a toda persona el acceso a la misma, sin que sea posible excluir a ningún segmento de la población. De esta forma, dentro de la nueva concepción del Estado Social de Derecho y de Justicia en Venezuela, se ha ido adecuando ese marco jurídico, pretendiendo corregir los desequilibrios y las distorsiones causadas por la amplia injerencia del sector privado, que había venido menoscabando el goce del derecho a la vivienda, en especial a los menos favorecidos económicamente, brindando la debida seguridad al acceso y a la tenencia de la vivienda. Al respecto, se han promulgado leyes de trascendencia social vinculadas con el derecho a la vivienda, como la Ley Orgánica para Terrenos y Viviendas, la Ley de Tierras Urbanas, la Ley de la Academia Nacional de la Ingeniería y el Hábitat, la Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública o Social, la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, la Ley que Autoriza el Establecimiento de Bancos Multinacionales de Crédito Habitacional, la Ley que Regula el Subsistema de Vivienda y Política Habitacional y, muy recientemente, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, entre otras. Cabe destacar que este desarrollo legislativo se ajusta a los requisitos que, desde el punto de vista de la regulación jurídica, estableció el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales en la aludida Observación N° 4, con el fin de que los Estados garanticen el derecho a la vivienda digna, una protección legal contra el desahucio, el hostigamiento u otras amenazas, independientemente de cualquiera de la forma que adopte -arrendamiento, vivienda en cooperativa, ocupación por el propietario, vivienda de emergencia y los asentamientos informales (incluida la ocupación de tierra o propiedad)-, y que permita la justiciabilidad de tal derecho, es decir, que quien se vea afectado en su disfrute pueda acudir ante los tribunales para presentar una reclamación y obtener una justicia eficiente y efectiva al respecto.
Ahora bien, en los actuales momentos, la demanda de vivienda en Venezuela se ha convertido en un problema social serio, que trasciende al individuo y las obligaciones asumidas por el Estado en una Convención Internacional, pues existe una gran cantidad de familias que dependen de la disponibilidad de viviendas en el sector inmobiliario, a las cuales acceden a través de arrendamientos inmobiliarios, comodatos o cualquier otra alternativa de ocupación o mediante la compra a crédito, lo cual denota la brecha existente entre la real satisfacción del contenido del derecho a la vivienda y la situación reinante, sobre todo ante las limitaciones de los recursos económicos y otros existentes. Así las cosas, se advierte que el aludido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, de manera novedosa, impone la obligación a los jueces de la República de dar protección especial a las personas naturales y sus grupos familiares que ocupen de manera legítima, en calidad de arrendatarias, arrendatarios o comodatarias o comodatarios, inmuebles destinados a vivienda principal (artículo 2), el cual deberán aplicar en forma preferente a la legislación que rige los arrendamientos inmobiliarios o a la norma adjetiva en lo que concierne a las condiciones, requisitos y procedimiento de ejecución de los sujetos objeto de protección (artículo 19) para la solución de conflictos que se susciten con ocasión de los mismos. (...). Así se decide.”

Asimismo, cabe destacar que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha 13 de marzo de 2012, con ocasión de un recurso de casación propuesto por el ciudadano Raúl Rivas Garantón y otros, en un juicio de resolución de contrato de arrendamiento e indemnización por daños y perjuicios, expresó que con la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley objeto de estudio, EL SISTEMA ADQUIERE UN MARCO JURÍDICO INTEGRAL DE PROTECCIÓN DE LOS CIUDADANOS, PARTICULARMENTE EN SU DERECHO HUMANO A LA VIVIENDA, y tal protección debe entenderse en forma integral pues la ley no se agota en las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal.

Así también, distingue este juzgador, que en su libelo, los demandantes de autos manifiestan que ambas partes, es decir, tanto la parte actora como los demandados de autos, firmaron en fecha 30-04-2014 un tercer y último contrato de compra-venta, donde además de establecer las formas de pago, del cual se evidencia, a su decir, que los demandados son los propietarios del inmueble aquí referido, éstos se comprometían a venderles tal como lo establece la Cláusula Primera, Segunda y Cuarta del contrato.

No obstante, este juzgador en análisis de los antes referido, observa al folio 4, la reseña que hace la parte actora acerca del contenido de la aludida cláusula PRIMERA, del tenor siguiente (Sic...) “LOS PROMINENTES VENDEDORES se comprometen a vender y LOS PROMINENTES COMPRADORES a comprar un TOWN HOUSE, que se construirá conformado por tres (03) habitaciones con tres (03) baños, cocina, sala comedor, estacionamiento y patio el cual se encontrará ubicado en la Urbanización Villa Caroní, Manz. 5, Sector el Tiamo, Jurisdicción del Municipio Caroní del estado Bolívar.”

Ahora bien, sin que ello prejuzgue sobre el fondo, se deduce de los recaudos acompañados junto al libelo de la demanda, particularmente de las instrumentales insertas a los folios 16 al 18, inclusive, lo así delatado por la actora ut supra, acerca de la descrita cláusula primera; por lo que, en análisis de lo antes expuesto, se obtiene, que si bien es cierto, el referido Decreto persigue proteger al débil jurídico, en este caso, los optantes, ciudadanos FERNANDO ANTONIO PEREZ y ANA HAYDEE RODRIGUEZ RAMIREZ, que de acuerdo a lo observado en las referidas documentales, son las personas que negocian para obtener una vivienda; ES EL CASO, QUE CONFORME A LO PACTADO, LA REFERIDA VIVIENDA SERÍA CONSTRUIDA A FUTURO, dicha circunstancia desvirtúa lo contemplado en el citado Decreto para ordenar agotar la vía administrativa allí dispuesta, como es que, que en el caso de autos, pudiera resultar o existir un inmueble ocupado como vivienda principal por los ciudadanos demandados, EDUARDO DEL VALLE ROJAS y RAIZA DEL CARMEN ROJAS; en tal sentido y en cuenta de las señaladas la decisión dictada por el Tribunal aquo, en fecha 10 de junio de 2015, viola la tutela judicial efectiva, pues el a-quo debió examinar conforme al Decreto-Ley, acerca de la posesión de la vivienda principal, para la aplicabilidad del descrito Decreto. Así se establece.

Recapitulando, al distinguirse que se pacto la venta de un bien inmueble destinado para vivienda, el cual se infiere está en obra gris, resulta claro que los vendedores, que se comprometieron a la construcción y venta del mismo a los hoy demandado, no ocupan la vivienda, por lo que siendo ello así, el Decreto-Ley que aplicó el Juez a-quo, no se subsumen a los hechos que se ventilan, y así se establece.

Como coronario de lo antes expuesto, esta alzada debe declarar CON LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora, abogado DANIEL ALFONSO RUIZ B; en consecuencia, queda REVOCADO el fallo dictado en fecha 09 de junio de 2013, inserto del folio 87 al 90, inclusive que declaró Inadmisible la demanda interpuesta, por ser contraria a lo dispuesto en el artículo 5 del Decreto con Valor y Fuerza de ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda. En consecuencia se ordena al juez que resulte competente pronunciarse con respecto a la admisibilidad o no de la demanda propuesta, conforme a lo expuesto en el presente fallo, tal como se resolverá en la dispositiva de este fallo.
CAPITULO TERCERO
Dispositiva
En mérito de las consideraciones anteriores, este Tribunal Superior Civil, Mercantil y de Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR LA APELACIÓN de fecha 16-06-2015, cursante al folio 91, formulada por el abogado DANIEL ALFONSO RUIZ B; en su condición de apoderado judicial de los demandantes, FERNANDO ANTONIO PEREZ y ANA HAYDEE RODRIGUEZ RAMIREZ, en contra de la decisión de fecha 09-06-2015, cursante del folio 97 al 90, inclusive, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA RECIPROCA DE OPCION A COMPRA VENTA, incoada por las prenombradas querellantes en contra de los ciudadanos EDUARDO DEL VALLE ROJAS y RAYZA DEL CARMEN ROJAS; ambas partes, ampliamente identificados en la narrativa de este fallo; ORDENÁNDOSE AL JUEZ QUE RESULTE COMPETENTE PRONUNCIARSE CON RESPECTO A LA ADMISIBILIDAD O NO DE LA DEMANDA PROPUESTA CONFORME A LO EXPUESTO EN EL PRESENTE FALLO, CON INCLUSIÓN DEL ANÁLISIS DEL ARTICULO 5 DEL DECRETO CON VALOR Y FUERZA DE LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACIÓN ARBITRARIA DE VIVIENDA; como consecuencia de tal declaratoria, queda REVOCADO el citado fallo de fecha 09-06-2015, cursante del folio 97 AL 99, inclusive.

- Todo ello de conformidad con las disposiciones doctrinales y legales citadas, y los Arts. 12, 243 y 243 del Código de Procedimiento Civil.

- Dada la naturaleza del presente fallo, no hay especial condenatoria en costas.

- Por cuanto la presente decisión salió fuera de su lapso legal, se ordena notificar a la parte actora de conformidad con lo dispuesto en el Art. 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrese boleta.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de esta decisión y oportunamente devuélvase el expediente al Juzgado de origen.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, y de Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar en Puerto Ordaz, a los siete (07) días del mes de Octubre del Dos mil dieciséis (2016). Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
El Juez,

Abg. José Francisco Hernández Osorio
La Secretaria,

Abg. Lulya Abreu.
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres de la tarde de la tarde (03:00 p.m.), previo anuncio de ley, y se dejó la copia ordenada. Se libró boletas. Conste.
La Secretaria,

JFHO/LA/ym
Exp. N° 15-5019.