REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA
Barquisimeto, 07 de noviembre de 2.016
206º y 157º
ASUNTO: KP02-R-2015-000216
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
DEMANDANTES: Ciudadana ANA CECILIA SOTO DURÀN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.472.513, de este domicilio.
APODERADOS: HERNÁN FERNANDO ARCAYA TORRES, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 104.078, de este domicilio.
DEMANDADA: Ciudadana MARIA ANTONIETA RICARDO DE BADUEL, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.663.536, de este domicilio, y el ciudadano ANELDO DE JESUS BADUEL PÉREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V- 6.429.691, mediante la participación voluntaria.
APODERADOS: CARLOS ALBERTO DELGADO CRESPO, HAIDY KAREN RIVERO SÁNCHEZ y CARLOS EDUARDO MARTÍNEZ SÁNCHEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 90.342, 90.354 y 140.956, respectivamente, de este domicilio.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA.
SENTENCIA: DEFINITIVA. Expediente N° 15-2598 (Asunto: KP02-R-2015-0000216).
PREÁMBULO
En el procedimiento de resolución de contrato de opción a compra, se recibió el presente asunto en virtud de la sentencia dictada en fecha 29 de junio de 2016 (fs. 270 al 288), por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual caso de oficio la sentencia dictada en fecha 15 de octubre de 2016 (fs. 237 al 247), por este Juzgado Superior Tercero Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y en consecuencia, anuló la sentencia recurrida por haber incurrido en la infracción de los artículos 15 y 146 del Código de Procedimiento Civil y 168 del Código Civil Venezolano y ordenó al juez superior que resulte competente, dictara nueva decisión sin incurrir en el defecto de actividad declarado por la Sala.
En fecha 12 de agosto de 2016, es recibido el asunto, y en fecha 22 de septiembre de 2016 (f.292), la abogada Delia González de Leal, se aboco al conocimiento de la presente causa, y advirtió que una vez cumplido el lapso establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, comenzaran a correr los cuarenta días (45) calendario establecidos en el artículo 522 ejusdem.
RESEÑA DE LOS AUTOS
Se inició el presente juicio de resolución de contrato de opción a compra, mediante demanda interpuesta en fecha 13 de agosto de 2012 (fs. 1 al 6 y anexos a los folios 7 y 8), por la ciudadana Ana Cecilia Soto Durán, debidamente asistida de abogado, contra la ciudadana María Antonieta Ricardo de Baduel, con fundamento a lo establecido en los artículos 26 y 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y los artículos 1.167, 1.185, 1.494, 1.495, 1.496, 1.499, 1.530 y 1.533 del Código Civil.
Por auto de fecha 19 de septiembre de 2012 (f. 9), el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, admitió la demanda y ordenó la citación de la demandada.
En fecha 8 de enero de 2013, el abogado Carlos Alberto Delgado Crespo, se dio por citado voluntariamente en nombre de los ciudadanos María Antonieta Ricardo de Baduel y Aneldo de Jesús Baduel Pérez, (f. 24 y anexos a los fs. 25 al 27), y mediante escrito de fecha 4 de febrero de 2013 (fs. 29 al 33), el precitado abogado, ejerciendo la representación de los ciudadanos María Antonieta Ricardo de Baduel y Aneldo de Jesús Baduel Pérez, dio contestación a la demanda.
En fecha 20 de marzo de 2013, ambas partes presentaron escrito de promoción de pruebas, el presentado por el abogado Hernán Fernando Arcaya Torres, apoderado judicial de la parte actora, obra agregado a los folios 35 al 37 y anexos a los folios 38 al 45, y el presentado por el abogado Carlos Alberto Delgado Crespo, apoderado judicial de la parte demandada, obra agregado del folio 46 al 49 y anexos a los folios 50 al 90. Mediante escrito de fecha 25 de marzo de 2013, el abogado Carlos Alberto Delgado Crespo, se opuso a la admisión de la pruebas presentadas por la parte actora y las mismas fueron admitidas por autos dictados en fecha 3 de abril de 2013 (fs. 92 al 97).
Mediante escritos de fecha 10 de abril de 2014, ambas partes presentaron sus escritos de informes, los de la parte actora corren insertos del folio 158 al 163, y los de la parte demandada del folio 164 al 167. En fecha 21 de mayo de 2014 (f. 169 y anexos a los fs. 170 al 173), se celebró una audiencia conciliatoria con la presencia de la ciudadana Ana Cecilia Soto Durán, parte actora, y el abogado Carlos Alberto Delgado Crespo, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, en la cual se dejó constancia que la parte actora compareció sin la asistencia de un abogado y consignó cuatro (4) estados de cuenta del Banco Exterior, razón por la cual no se pudo llegar a ningún acuerdo.
En fecha 3 de julio de 2014 (f. 177), se recibió oficio N° 000981 de fecha 27 de junio de 2014, emanado de la Defensoría del Pueblo del estado Lara, en la cual solicitan al tribunal les informe el estado actual de la causa, ya que ante esa institución cursa una denuncia interpuesta en fecha 13 de agosto de 2012, por la ciudadana Ana Soto, contra los ciudadanos Aneldo de Jesús Baduel Pérez y María Antonieta Ricardo de Baduel.
El Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 9 de febrero de 2015 (fs. 189 al 204), dictó sentencia definitiva mediante la cual declaró con lugar la demanda por resolución de contrato y condenó en costas a la parte demandada. Mediante diligencia de fecha 11 de febrero de 2015 (f. 205), el abogado Hernán Fernando Arcaya Torres, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, solicitó aclaratoria de la sentencia en lo que respecta al pago que ha realizado su poderdante sobre el inmueble. En fecha 17 de marzo de 2015 (f. 211), se dictó la aclaratoria de la sentencia en la cual se estableció que la indemnización sería por la cantidad de ochocientos once mil setecientos bolívares (Bs. 811.700,00), es decir, la cantidad de doscientos cuarenta y tres mil quinientos diez bolívares (BS. 243.510,00), lo que representa el treinta por ciento (30%) sobre la inicial condenado por el tribunal y la indexación se practicara sobre este último monto enunciado. En fecha 26 de marzo de 2015 (f. 212), el abogado Carlos Delgado, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ejerció el recurso de apelación contra la sentencia y la aclaratoria. Mediante auto de fecha 31 de marzo de 2015 (f. 214), se admitió el recurso en ambos efectos y se ordenó la remisión del expediente a la U.R.D.D. Civil, a los fines de su distribución ante uno de los tribunales superiores.
En fecha 30 de abril de 2015 (f. 217), se recibió el expediente en este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y se fijó oportunidad para que las partes presentaran sus informes, observaciones y el lapso para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil. Mediante escritos de fecha 3 de junio de 2015, ambas partes consignaron sus informes, el presentado por el abogado Hernán Fernando Arcaya Torres, apoderado judicial de la parte actora obra agregado a los folios 218 y 219, y el presentado por el abogado Carlos Alberto Delgado Crespo, apoderado judicial de la parte demandada, riela a los folios 220 al 226. Igualmente en fecha 15 de junio de 2015, ambas partes consignaron sus escritos de observaciones a los informes, el presentado por el apoderado judicial de la parte actora obra agregado al folio 227, y el presentado por el apoderado judicial de la parte demandada corre agregado a los folios 228 y 229. Mediante auto de fecha 15 de junio de 2015 (f. 230), se dejó constancia del vencimiento de la oportunidad para presentar las observaciones a los informes, por lo que la causa entró en lapso para dictar sentencia. Por auto de fecha 14 de agosto de 2015, se difirió la publicación de la sentencia para dentro de los treinta días calendarios siguientes (f. 235).
En fecha 15 de octubre de 2015 (fs. 237 al 247), el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, dictó sentencia en la cual declaró sin lugar el recurso de apelación formulado en fecha 10 de marzo de 2015 y con lugar la demanda de resolución de contrato incoada por la ciudadana Ana Cecilia Soto Duran, contra la ciudadana María Antonieta Ricardo Baduel, condenó en costas a la parte demandada y confirmo la sentencia dictada en fecha 9 de febrero de 2015.
En fecha 30 de octubre de 2015 (f. 248), el abogado Carlos Alberto Delgado Crespo, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, anunció el recurso de casación contra dicha sentencia y por auto de fecha 3 de noviembre de 2015 (f. 249), esta alzada admitió el mismo. En fecha 16 de noviembre de 2015 (f. 251), se recibió el expediente en la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. Mediante escrito de fecha 14 de diciembre de 2015 (fs. 253 al 266), el apoderado judicial de la parte demandada formalizo el recurso de casación, y en fecha 29 de junio de 2016 (fs. 270 al 288), la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia dictó sentencia con ponencia de la Magistrada Dra. Vilma María Fernández González, en donde caso de oficio la sentencia recurrida y en consecuencia anula el fallo recurrido y se repuso la causa al estado que el juez superior dicte nueva sentencia.
Llegada la oportunidad para dictar sentencia en reenvío,
este juzgado superior observa:
Corresponde a esta sentenciadora pronunciarse en reenvío, acerca del recurso de apelación interpuesto en fecha 10 de marzo de 2015 y ratificado en fecha 26 de marzo de ese mismo año, por el abogado Carlos Alberto Delgado, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 9 de febrero de 2015, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual declaró con lugar la pretensión de resolución de contrato de opción a compra, interpuesta por la ciudadana Ana Cecilia Soto Durán contra la ciudadana María Antonieta Ricardo de Baduel.
Como punto previo y atendiendo a lo ordenado por la Sala de Casación Civil de nuestro máximo tribunal, se evidencia de los autos que conforman el presente expediente que el abogado Carlos Alberto Delgado Crespo, en fecha 8 de enero de 2013 (f. 24), consignó escrito mediante el cual se dio por citado en nombre de los ciudadanos María Antonieta Ricardo de Baduel y Aneldo de Jesús Baduel Pérez, y asimismo consignó el poder otorgado por los precitados ciudadanos, donde se desprende de los mismos que son cónyuges, y donde se le autoriza a actuar en su nombre y representación en el asunto principal, signado con el N° KP02-V-2012-2707, y a ejercer los recursos necesarios para la defensa de sus derechos (fs. 24 al 27), subsanando así el error de la ausencia de citación, razón por la que, esta superioridad a los efectos del presente juicio, y tomando en cuenta la participación voluntaria del ciudadano Eneldo de Jesús Baduel, considera válidamente constituido el litisconsorcio pasivo necesario, y reconoce la representación del abogado Carlos Alberto Delgado Crespo, en lo que respecta a la ciudadana María Antonieta Ricardo de Baduel y al ciudadano Eneldo de Jesús Baduel, por los motivos antes indicados. Así se establece.
Hecha la observación anterior, se desprende de las actas procesales que la ciudadana Ana Cecilia Soto Durán, debidamente asistida de abogado, en el escrito libelar alegó que suscribió un contrato privado de opción a compra venta con la ciudadana María Antonieta Ricardo de Baduel, sobre un inmueble ubicado en la avenida Araguaney esquina calle Los Pinos, N° 24 del Manzano, Municipio Iribarren del estado Lara, construidas sobre un lote de terreno ejido que mide aproximadamente mil doscientos metros cuadrados (1.200 m2), conformada por una casa quinta de arquitectura mediterránea con frisos externos de exclusivo diseño, frisos internos sobados y lisos en los dormitorios, techos de machihembrado con tejas de alemán, pisos internos de terracota piovesan, las columnas de corredor, con un área de construcción de trescientos setenta metros cuadrados (370 m2), dividida de la siguiente manera: planta baja: en esta planta se encuentra la cocina, salón familiar para lectura y televisión con mueble de madera, vitrina de cristal, mueble de lencería y closet, vestier, mesón tipo español para comedor auxiliar, salón principal, comedor principal, salón de estudio con baño de visitantes, lobby, habitación de servicio con baño, salón de faenas con techos de platabanda con anclajes para dos pisos, mueble de formica con gaveteros y vestier, cuarto de bomba y planta de tratamiento de agua e hidroneumático, patio de secado de ropa, depósito bajo la escalera y corredor tipo español; planta alta: suite principal con vestier, baño con jacuzzi para dos personas, dos (2) habitaciones cada una con su baño privado y un estar intimo; igualmente posee un estacionamiento para seis (6) vehículos, tanque de agua de aproximadamente, quince mil litros (15.000), equipo hidroneumático, cerca perimetral con muro de piedra y alfajol todos los exteriores, cuenta con jardines palmas, chaguaramos, cocotales, plantas frutales y grama con sistema de riego, sistema de alumbrado con foto celda, igualmente posee un caney con dos (2) baños y duchas construidos con materiales antiguos con instalaciones eléctricas, parrillera, cancha de mini golf con siete (7) hoyos, una (1) casa de perros cerrada con muros de piedra, las ventanas de la casa, las puertas internas y el portón principal son de madera de caoba y cedro, las ventanas poseen protectores, dicho inmueble se encuentra alinderado de la siguiente manera: norte: en línea con la calle de los Pinos; sur: en línea con bienhechurías que son o fueron de Aura Marina Rodríguez; este: en línea con bienhechurías que son o fueron de Nelson Pastor Coromoto Rivero; y oeste: en línea recta con la avenida Araguaney, que es su frente; que la ciudadana María Antonieta Ricardo de Baduel, le mostró a su representada unas copias simples del título supletorio donde ella figura como propietaria del inmueble y unas copias simples del documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, estado Lara, de fecha 25 de octubre de 2006, anotado bajo el N° 5, tomo 224 y nunca le mostró los documentos originales a pesar que su representada se los solicitaba. Ahora bien, aunado a la necesidad que tenía su poderdante de adquirir un inmueble, el abogado Carlos Delgado, redactó un contrato privado con opción a compra, en el cual se pactó la venta del inmueble en la cantidad de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500,00), de los cuales –a su decir- realizó los siguientes pagos: 1.- cincuenta y siete mil bolívares (Bs. 57.000,00), depositados en la cuenta corriente N° 0108-0993-22-0100002132 del Banco Provincial a nombre del ciudadano Aneldo de Jesús Baduel Pérez, cónyuge de la ciudadana María Antonieta Ricardo de Baduel; 2.- trescientos diecisiete mil bolívares (Bs. 317.000,00), depositados en la cuenta corriente N° 0134-0536-17-5361029196 del Banco Banesco, a nombre del ciudadano Aneldo de Jesús Baduel Pérez, cónyuge de la ciudadana María Antonieta Ricardo de Baduel; 3.- doscientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 275.000,00), depositados en la cuenta corriente N° 0134-0536-17-5361029196 del Banco Banesco, a nombre de Aneldo de Jesús Baduel Pérez, cónyuge de la ciudadana María Antonieta Ricardo de Baduel; 4.- setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00), depositados en la cuenta corriente N° 0134-0536-17-5361029196 del Banco Banesco, a nombre del ciudadano Aneldo de Jesús Baduel Pérez, cónyuge de la ciudadana María Antonieta Ricardo de Baduel; 5.- cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), depositados en la cuenta corriente N° 0108-0993-22-0100002132 del Banco Provincial, a nombre del ciudadano Aneldo de Jesús Baduel Pérez, cónyuge de la ciudadana María Antonieta Ricardo de Baduel; 6.- ciento diez mil bolívares (Bs. 110.000,00), depositados en la cuenta corriente N° 0134-0536-17-5361029196 del Banco Banesco, a nombre del ciudadano Aneldo de Jesús Baduel Pérez, cónyuge de la ciudadana María Antonieta Ricardo de Baudel, dichos depósitos totalizan la suma de novecientos veintinueve mil bolívares (Bs. 929.000,00), más del sesenta por ciento (60%) del valor del inmueble y aun así no le ha sido entregado a su representada; que su poderdante no continuó con los pagos pactados por cuanto no le habían sido entregadas las llaves del inmueble, y la ciudadana Ana Cecilia Soto, no había cumplido con lo estipulado en el contrato , lo que –a su decir- le generó daños y perjuicios, en virtud de que han disfrutado del usufructo de su dinero que con tanto sacrificio reunió para cumplir con su obligación, sin disfrutar del inmueble; que la ciudadana María Antonieta Ricardo de Baduel, ha vulnerado lo establecido en el contrato privado de opción a compra al no entregarle las llaves del inmueble, así como no ha cumplido con la cláusula tercera en la que se comprometió a presentar la correspondiente autorización del Municipio Iribarren para la firma del documento de venta , así como la planilla de impuestos de enajenación debidamente cancelada, y la cláusula cuarta referida a la devolución de la suma cancelada por la compradora, más el treinta por ciento (30%) del monto pagado como indemnización de los daños y perjuicios que le han ocasionado, lo cual se comprobó al no haberle entregado las llaves del inmueble tan pronto realizó los primeros pagos, por lo que procedió a demandar la resolución del contrato privado de opción a compra suscrito con la ciudadana María Antonieta Ricardo de Baduel, a los fines de que le sea reintegrado el dinero que ha cancelado con sus respectivos intereses, y los que se generen hasta la conclusión del proceso, calculados a la tasa actual del mercado, la indexación monetaria, y los daños y perjuicios previstos en la cláusula cuarta del contrato, es decir, la cantidad de doscientos setenta y ocho mil bolívares (Bs. 278.000,00). Fundamentó la demanda en los artículos 26 y 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y los artículos 1.167, 1.185, 1.494, 1.495, 1.496, 1.499, 1.530 y 1.533 del Código Civil. Estimó la demanda en la cantidad de un millón quinientos cuatro mil novecientos ochenta bolívares (Bs. 1.504.980,00), equivalente a dieciséis mil seiscientas veintidós unidades tributarias (16.722 UT).
Por su parte, el abogado Carlos Alberto Delgado Crespo, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos María Antonieta Ricardo de Baduel y Aneldo de Jesús Baduel Pérez, rechazó, negó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho; que sus representados son legítimos propietarios del inmueble descrito en el libelo; que sus representados publicaron para ser vendido el inmueble objeto del contrato, motivo por el cual se presentó la ciudadana Ana Cecilia Soto Durán, quien les manifestó estar interesada en la vivienda, por lo que procedieron a mostrarle el inmueble, así como le mostraron la correspondiente documentación que acredita la propiedad del mismo, una vez realizado esto, la ciudadana Ana Soto, les manifestó que quería adquirir la casa por el precio de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00), el cual cancelaría una vez que recibiera el pago por unos inmuebles que estaban vendiendo en la carrera 21 con calle 22, así como el de la venta de un apartamento ubicado en la carrera 16 con calle 32, edificio Doña Leti, por lo que, sus poderdantes aceptaron un pago fraccionado, y procedieron a celebrar un contrato privado de opción a compra venta, en el cual se estipuló el precio de la casa, el monto de las cuotas y las correspondientes fechas de pago; que luego de firmado el contrato, comenzó la incomodidad de sus representados, ya que la demandante se comprometió a cancelar con el otorgamiento del documento privado la cantidad de ochocientos once mil setecientos bolívares (Bs. 811.700,00), pero que para ese momento sólo canceló la suma de setecientos doce mil bolívares (Bs. 712.000,00), y se comprometió a pagar la diferencia al día siguiente; que posteriormente para el día 13 de junio de 2011, debió la compradora cancelar la suma de ciento ochenta y ocho mil trescientos (Bs. 188.300,000), pero aún no habían cancelado el complemento de la inicial, por lo que fueron innumerables las llamadas para que la demandante cumpliera con los pagos establecidos, hasta que la última cuota pautada para el día 1 de agosto de 2011 se venció, sin que la compradora cancelara: 1.- la cantidad para completar la cuota inicial establecida en el contrato privado, por ochocientos once mil setecientos bolívares (Bs. 811.700,00); 2.- la cantidad de ciento ochenta y ocho mil trescientos bolívares (Bs. 188.300,00), por concepto de cuota correspondiente al día 13 de junio de 2011; 3.- la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00), correspondiente a la cuota del 1 de agosto de 2011; y 4.- los intereses ocasionados por el incumplimiento en los pagos pactados en el contrato privado; que el incumplimiento por parte de la ciudadana Ana Cecilia Soto, le ha causado a su poderdante graves perjuicios económicos, por cuanto al realizar la negociación, asumió a su vez con terceras personas compromisos, los cuales no ha cumplido por la falta del dinero producto de la venta de su casa, al punto que actualmente vive alquilada en la ciudad de Margarita, estado Nueva Esparta; que efectivamente la parte actora efectuó unos depósitos a los fines de cancelar el precio del inmueble establecido en el contrato privado, pero dichos pagos no fueron realizados como se estableció en el escrito libelar y tampoco corresponden al acuerdo firmado por las partes en el contrato, siendo estos los pagos y fechas correctas: 1.- depósito de fecha 6 de abril de 2011, por la cantidad de cincuenta y siete mil bolívares (Bs. 57.000,00), en la cuenta corriente N° 0108-0993-22-0100002132, del Banco Provincial de Aneldo de Jesús Baduel Pérez; 2.- depósito de fecha 12 de abril de 2011, planilla N° 64994796, por la suma de doscientos diez mil bolívares (Bs. 210.000,00), en dinero en efectivo y un cheque N° 014506503, por la cantidad de ciento siete mil bolívares (Bs. 107.000,00), en la cuenta corriente N° 0134-0536-17-5361029196, del Banco de Banesco, a nombre del ciudadano Aneldo de Jesús Baduel Pérez, de este depósito el cheque fue devuelto por falta de fondos, es decir, solo se recibió la cantidad de doscientos diez mil bolívares (Bs. 210.000,00); 3.- depósito de fecha 13 de abril de 2011, planilla N° 045402055, por la cantidad de doscientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 275.000,00), en la cuenta corriente N° 0134-0536-17-5361029196, del Banco Banesco, a nombre del ciudadano Aneldo de Jesús Baduel Pérez; 4.- depósito de fecha 18 de abril de 2011, planilla N° 68819537, por el monto de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00), en la cuenta corriente N° 0134-0536-17-5361029196, del Banco Banesco a nombre del ciudadano Aneldo de Jesús Baduel Pérez; 5.- depósito de fecha 17 de mayo de 2011, por la suma de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), en la cuenta corriente N° 0108-0993-22-0100002132 del Banco Provincial, del ciudadano Aneldo de Jesús Baduel Pérez; y 6.- depósito de fecha 14 de octubre de 2011, planilla N° 83240679, por la cantidad de ciento diez mil bolívares (Bs. 110.000,00), en la cuenta corriente N° 0134-0536-17-5361029196 del Banco Banesco a nombre del ciudadano Aneldo de Jesús Baduel Pérez. Dichos depósitos suman la cantidad de ochocientos doce mil bolívares (Bs. 812.000,00), y no como lo señala la parte actora en su escrito libelar, y así quedara demostrado, así como también que la actora no cumplió con el contrato al no pagar en las fechas previstas 17 de mayo de 2011 y 14 de octubre de 2011. Alegó que en ninguna parte del contrato se estableció la obligación de entregar el inmueble o sus llaves, por lo que carece de fundamento la pretensión de invocar algún incumplimiento por parte de su mandante para demandar la resolución, y que la planilla de impuestos por enajenación solo se cancela para realizar la venta definitiva y la solvencia municipal se presenta al momento de realizar la tradición legal. Por último solicitó se declare sin lugar la demanda, se declare resuelto el contrato de opción a compra venta y se determine el monto efectivamente cancelado por la parte actora, a los fines de determinar la penalización correspondiente prevista en el contrato, se condene a la demandante al pago de la penalización establecida en la cláusula segunda del contrato de opción a compra venta privado, que establece el treinta por ciento (30%) y se condene a la actora al pago de las costas y costos del juicio estimados en el treinta por ciento (30%).
Establecidos los términos en los que quedó planteada la presente controversia, se observa que, constituyen hechos admitidos y por tanto exentos de pruebas, la existencia de un contrato de opción a compra venta celebrado entre las ciudadanas Ana Cecilia Soto Duran y la ciudadana María Antonieta Ricardo de Baduel, de manera privada, la aceptación del pago del inmueble fraccionado hasta por la suma de ochocientos doce mil bolívares (Bs. 812.000, 00). Por otra parte constituyen hechos controvertidos el incumplimiento del pago total de la inicial del inmueble, las fechas de los pagos realizados por la demandante a los fines de cancelar el inmueble y el incumplimiento de las partes contratantes con todas las obligaciones contraídas en el contrato privado de opción de compra venta.
Así las cosas, esta juzgadora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, procede a el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:
a) Parte demandante: En este sentido, se observa que la parte actora para demostrar sus respectivas afirmaciones de hechos, promovió conjuntamente con el escrito libelar las siguientes pruebas:
• Marcado “A, B, C”: Original del documento privado de opción a compra venta, celebrado entre las ciudadanas María Antonieta Ricardo de Baduel y Ana Cecilia Soto Durán, sobre un inmueble ubicado en la avenida Araguaney con calle Los Pinos, colinas del Manzano, sector Enelbar, Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del estado Lara (fs. 7 y 8), aprecia esta superioridad que dicho contrato en modo alguno fue impugnado, desconocido o tachado, siendo el mismo el documento fundamental de la demanda, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil de Venezuela. Así se decide.
Por otra parte, en el escrito de promoción de pruebas, promovió:
• Promoción de testigos: siendo evacuadas las declaraciones de los ciudadanos Luis Edgardo Santana, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.067.254, (fs. 102 al 104), Magalys Coromoto Navas, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.109.524, (fs. 105 y 106) y Adelis Pastor Nelo Castillo, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-21.295.245, (fs. 107 y 108). Observa esta sentenciadora que la parte accionante promovente pretende demostrar la celebración de un contrato privado y los acuerdos allí pactados, por medio de la evacuaciones de las testimoniales aportadas por los mencionados ciudadanos, siendo dicha prueba inadmisible de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1387 del Código Civil, la cual dispone que no es inadmisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares, razón por la cual siendo contrario a derecho el medio probatorio, la misma debe ser desechada por quien decide. Así se establece.
• Promoción de documentales: Marcado “A”, “01”, copia a carboncillo de la planilla de depósito N° 045474217, de fecha 5 de abril de 2011, del Banco Banesco, a nombre del ciudadano Aneldo Baduel, cuenta corriente N° 01340536175361029196, depositado por la ciudadana Adriana Chango, por la cantidad de cincuenta y siete mil bolívares (Bs. 57.000,00), cursante al folio 38 de autos. Marcado “A”, “02”, copia a carboncillo de la planilla N° 000004980, de fecha 6 de abril de 2011, del Banco Provincial, a nombre del ciudadano Aneldo Baduel Pérez, cuenta corriente N° 0108-0993-22-0100002132, depositado por la ciudadana Ana Cecilia Soto, por la suma de cincuenta y siete mil bolívares (Bs. 57.000,00), cursante al folio 38 de autos. Marcado “B”, “03”, copia a carboncillo de la planilla de depósito N° 64994796, de fecha 12 de abril de 2011, del Banco Banesco, a nombre del ciudadano Aneldo Baduel, cuenta corriente N° 01340536175361029196, depositado por la ciudadana Ana Soto, por la cantidad de trescientos diecisiete mil bolívares (Bs. 317.000), de los cuales doscientos diez mil bolívares (Bs. 210.000,00), fueron depositados en efectivo y la cantidad de ciento siete mil (Bs. 107.000), mediante un cheque signado con el Nº 014506503; cursante al folio 39 de autos. Marcado “B”, “04”, copa a carboncillo, de la planilla de depósito N° 045402055, de fecha 13 de abril de 2011, del Banco Banesco, a nombre del ciudadano Aneldo Baduel, cuenta corriente N° 01340536175361029196, depositado por la ciudadana Adriana Chango, por la suma de doscientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 275.000,00), cursante al folio 39 de autos. Marcado “C”, “05”, copia a carboncillo de la planilla de depósito N° 68819537, de fecha 18 de abril de 2011, del Banco Banesco, a nombre del ciudadano Aneldo Baduel, cuenta corriente N° 01340536175361029196, depositado por la ciudadana Adriana Chango, por el monto de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00), cursante al folio 40 de autos. Marcado “C”, “06”, copia a carboncillo de la planilla de depósito N° 000005037, de fecha 17 de mayo de 2011, del Banco Provincial, a nombre del ciudadano Aneldo Baduel Pérez, cuenta corriente N° 0108-0993-22-0100002132, depositado por la ciudadana Ana Cecilia Soto, por la suma de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), cursante al folio 40 de autos. Marcado “D”, “07”, copia carboncillo de la planilla de depósito N° 83240679, de fecha 14 de octubre de 2011, del Banco Banesco, a nombre del ciudadano Aneldo Baduel, cuenta corriente N° 01340536175361029196, depositado por la ciudadana Ana Cecilia Soto, por la cantidad de ciento diez mil bolívares (Bs. 110.000,00), cursante al folio 41 de autos. Las planillas de depósito mediante las cuales pretende demostrar la parte demandante los pagos realizados, si bien no se corresponden literalmente a los instrumentos privados, pues técnicamente no son emanadas de la parte a quién se oponen ni están firmadas por ella, se asimilan a aquellos medios que ingresan al proceso por la vía de la prueba libre, a los cuales debe aplicárseles por analogía las normas relativas a la impugnación, pues de no ser impugnados en forma expresa, no se entienden atacados los medios, y en virtud que dichos depósitos no fueron atacados por la parte contrario, se tiene que los mismos adquirieron certeza para demostrar los pagos parciales que la parte demandante afirma haber realizado, por lo tanto se le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.
• Promovió el mérito favorable, basado al principio de la comunidad de la prueba, en cuanto le sean favorables las pruebas presentadas por la contraparte. Señala esta superioridad que dicho principio debe ser aplicado por los jueces en el proceso de valoración de las pruebas de oficio, sin que sea menester su invocación por las partes. El mérito favorable no es en sí mismo un medio de prueba por lo que la parte tiene la carga de señalar al juez el hecho o hechos concretos que se desprenda de las actas del expediente en beneficio de su pretensión o defensa. Así se decide.
• Promovió la exhibición de documentos, como lo es la solvencia municipal objeto de la causa, de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil. Aprecia esta juzgadora, que por auto de fecha 03 de abril de 2013 el tribunal se abstuvo de pronunciarse respecto a lo solicitado, por cuando se hace innecesario la exhibición u oficiar, ya que la contraparte adjunto la referida solvencia al escrito de promoción de pruebas. Así se decide.
b) Parte demandada: por su parte, el abogado Carlos Alberto Delgado Crespo, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, en su escrito de promoción de pruebas, promovió lo siguiente:
• Invoca el mérito de los autos en todo lo que le favorezca a su representado, fundamentando la misma en el principio de la comunidad de la prueba, así como de toda documentación y prueba que la parte demandante haya podido y pueda consignar a los autos. Al respecto advierte esta juzgadora que el manifestar que se reproduce el mérito favorable de los autos, tal como lo han señalado ambas partes, no es un medio de prueba admisible en nuestro ordenamiento jurídico. En este sentido, ha sostenido la doctrina jurisprudencial moderna que la reproducción del mérito favorable de autos constituye por sí mismo una manifestación del principio de la comunidad de la prueba, conforme a la cual las pruebas no pertenecen al promovente, pertenecen al proceso y será el Juez quien las valorará o apreciará a favor de la parte a quien le beneficie, la cual puede ser o no, la parte que las trajo al proceso. En este sentido, el mérito favorable de los autos se traduce en que la parte solicita al Juez, que tome y valore a su favor todos los medios que no hayan sido promovidos por él y que le favorezcan. De lo antes expuesto se concluye que reproducir como medio de prueba “el mérito favorable de los autos” sin indicar cuál es el o los autos que le beneficia y sin señalar el objeto de la prueba como lo han promovido tanto la parte actora como la parte accionada, no debe ser considerado como instrumento probatorio. Así se decide.
• Documentales:
Marcado “A”: original del documento privado de opción a compra venta, suscrito entre las ciudadanas María Antonieta Ricardo de Baduel y Ana Cecilia Soto Durán, cursante a los folios 50 y 51 de autos. Dicha documental ya fue apreciada por esta juzgadora, por tal motivo se ratifica su valoración y se da por reproducido, siendo el contrato de opción de compra venta suscrito por las partes aquí intervinientes, el instrumento fundamental de la demanda. Así se decide.
Marcado “B”: documento de compra venta, debidamente autenticado en fecha 25 de octubre de 2006, por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, anotado bajo el N° 5, Tomo 224, en el cual los ciudadanos Heberto Camacho Sanoja y María Victoria Romero de Camacho, le dan en venta a la ciudadana María Antonieta Ricardo de Baduel, unas bienhechurías ubicadas en la avenida Araguaney con calle Los Pinos, colinas El Manzano, sector Enelbar, Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del estado Lara, con la finalidad de demostrar que su representada es la única y legítima propietaria del inmueble objeto de la opción a compra (fs. 52 al 54). El cual no siendo objeto de impugnación, desconocimiento o tacha se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela, quedando con ellos demostrada la propiedad del bien objeto del contrato. Así se decide.
Marcado “C”: copia certificada del título supletorio expedido por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 13 de noviembre de 2008, bajo la nomenclatura N° KP02-S-2008-014391, a favor de la ciudadana María Antonieta Ricardo de Baduel, con el fin de demostrar la legítima propiedad del inmueble objeto de esta acción (fs. 55 al 65). Esta superioridad, la tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de lo cual se evidencia las mejoras realizadas al inmueble propiedad de la parte demandada. Así se decide.
Marcado “D”: certificación de solvencia tributaria expedida en fecha 22 de marzo de 2011, con validez hasta el 31 de diciembre de 2011, emitida por el Servicio de Administración Tributaria (SEMAT), a nombre de la ciudadana María Antonieta Ricardo de Baduel, con el fin de demostrar que su representada se encontraba solvente para tramitar la correspondiente autorización para transferir la propiedad del inmueble (f. 66). Siendo apreciada por esta superioridad, en virtud que se considera ciertos, salvo prueba en contrario, de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así se decide.
Marcado “E”: depósito tributario municipal N° 00-1001066, de fecha 8 de febrero de 2011, a nombre del ciudadano Heberto Camacho Sanoja, por la suma de 1,61, con la finalidad de que su representada fue diligente a los fines de cumplir con los trámites legales para vender el inmueble, incluso antes de que se celebrara la negociación (f. 67). Los cuales son apreciados por esta superioridad como una documental publica administrativa. Así se decide.
Marcado “F”: original de los estados de cuenta impresos (vía internet), emitidos por las entidades financieras Banesco y Provincial, donde se verifican los depósitos realizados por la parte actora (fs. 68 al 74), debidamente sellados y firmados por la entidad bancaria. Al respecto, establece la doctrina impartida por la Sala de Casación Civil, en cuanto al valor probatorio de los estados de cuenta, que los mismos no cuentan con un valor probatorio per se por el solo hecho de haber sido emitido por el banco, sino que adquieren fehaciencia, en la medida en que se cumplan con los extremos previstos en la Ley General de Bancos, y que no fueran impugnados, y siendo que los mismos no fueron impugnados, y fueron aportados por la parte demandada, se les otorga valor probatorio. Así se decide.
Marcado “G”: original de la notificación extrajudicial practicada por la Notaría Segunda de Barquisimeto en fecha 6 de junio de 2012, a la ciudadana Ana Cecilia Soto, parte actora, relativa a la manifestación de voluntad de la parte demandada de no continuar con la negociación del inmueble objeto de la presente demanda, en virtud del incumplimiento del pago en las fechas indicadas en el contrato (f. 75 al 79). La cual es apreciada y valorada por esta superioridad de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil, del cual se desprende que la solicitud de jurisdicción realizada por la parte demandada fue con el propósito de manifestar a la parte actora –ofertante- la no continuación de la negociación, debido al incumplimiento con las estipulaciones contractuales, siendo la misma realizada en fecha 06 de junio de 2012, es decir, antes de la introducción de la demanda, la cual es de fecha 13 de agosto de 2012. Así se decide.
Marcado “H”: original del oficio N° 11-579, de fecha 17 de agosto de 2011, emitido por la Dirección de los Servicios de Resguardo Nacional de la Guardia Nacional Bolivariana, donde se designó al coronel Aneldo de Jesús Baduel Pérez, para cumplir funciones como Jefe de la Oficina de Coordinación de Resguardo Nacional Aduanero y Tributario, Región Insular (f. 80). La cual es desechada por esta superioridad, por no aportar nada a la causa que aquí se discute y por no ser este un hecho controvertido. Así se decide.
Marcado “I”: original del contrato de arrendamiento sobre un inmueble para ser usado como vivienda, suscrito entre los ciudadanos Karl Ryser y María Antonieta Ricardo de Baduel, autenticado ante la Notaría Pública de la Oficina de Notarial de Pampatar de la Jurisdicción del estado Nueva Esparta, de fecha 28 de septiembre de 2011, bajo el N° 40, tomo 109 (fs. 81 al 86). La cual es desechada por esta superioridad, por no aportar nada a la causa que aquí se discute y por no ser este un hecho controvertido. Así se decide.
Marcado “J”: Original del contrato de servicios de vigilancia privada, suscrito con la empresa Servicios Integrales Serviproca, C.A. (fs. 87 al 90). La cual es desechada por esta superioridad, por no aportar nada a la causa que aquí se discute y por no ser este un hecho controvertido. Así se decide.
• Prueba de informes: a los fines de que el tribunal de la primera instancia, oficiara a las entidades financieras Banesco y Provincial, a los efectos de que ratificaran los depósitos realizados por la parte actora, los cuales fueron identificados supra. Consta a los folios 129 al 144, oficio Nº SG-201302419, de fecha 20 de mayo de 2013, emanado del BBVA Provincial, en el cual anexaron copia certificada de los depósitos realizados en fechas 17 de mayo de 2011 y 6 de abril de 2011, en la cuenta corriente 0108-0993-22-0100002132, perteneciente al ciudadano Aneldo de Jesús Baduel Pérez, en la que figura como firma autorizada la ciudadana María Antonieta Ricardo de Baduel, por los montos de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) y cincuenta y siete mil bolívares (Bs. 57.000,00). La cual se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y el mismo guarda relación con los estados de cuentas promovidos y apreciados por esta superioridad. Así se decide.
• Prueba de informes: a los fines de que se oficiara al Servicio de Municipal de Administración Tributaria SEMAT, de la Alcaldía del Municipio Iribarren del estado Lara, e informara al tribunal si para la fecha del 1 de agosto de 2011, el inmueble objeto de la presente demanda, se encontraba solvente con el municipio y, en caso de ser afirmativo en qué fecha se expidió dicha solvencia. Aprecia esta juzgadora que las resultas corren agregadas a los folios 110 al 124, en el cual informan mediante oficio N° 517 de fecha 8 de mayo de 2013, que dicha contribuyente ha cancelado sus impuestos hasta el año 2011, por tal razón es apreciada de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Analizadas como fueron los medios probatorios traídos al proceso, se tiene que el presente asunto tiene por objeto exigir la resolución del contrato de opción a compra venta, suscrito entre las ciudadanas Ana Cecilia Soto Duran y María Antonieta Ricardo de Baduel, sobre un inmueble propiedad de la vendedora –María Antonieta Ricardo de Baduel-, ubicado en la avenida Araguaney con calle los Pinos, Colinas del Manzano, sector Enelbar, Parroquia Catedral del Municipio Iribarren del estado Lara, a fin de que le sea reintegrado el dinero que pagó, con sus respectivos intereses que se generen, de acuerdo a las clausulas suscritas en el contrato.
Consta a las actas que la parte demandada negó el incumplimiento alegado por la demandante, y solicitó la resolución de contrato, y se determine el monto efectivamente cancelado por la parte demandante a los fines de verificar la penalización correspondiente por el incumplimiento de la parte actora.
Ahora bien, el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.133 del Código Civil. Por su parte el artículo 1.167 del Código Civil establece que, en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. La legitimación activa corresponde a la parte que haya cumplido la obligación o prometa cumplirla, en los casos de ejecución del contrato, pero en los casos de resolución de contrato, es procedente la acción en los casos en que el actor haya efectuado un cumplimiento parcial de la obligación, toda vez que existe un interés legítimo de su parte de reclamar las prestaciones realizadas en virtud de un contrato que no llegó a materializarse.
La acción resolutoria es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya. La resolución es, pues, la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes.
Por su parte el artículo 1.271 del Código Civil, dispone que el deudor esté exonerado siempre que demuestre que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe. En consecuencia, demostrada la existencia de la obligación y su incumplimiento, se presume la culpa del deudor, salvo que rompa el vínculo causal, mediante la demostración de una causa extraña no imputable. En cuanto a los daños son resarcibles todos aquellos derivados de la pérdida que haya sufrido y por la utilidad que se le haya privado. En todo caso el deudor no queda obligado sino por los daños y perjuicios previstos o que han podido preverse al tiempo de la celebración del contrato, cuando la falta de cumplimiento de la obligación no proviene de su dolo, conforme a lo establecido en el artículo 1.274 del Código Civil.
El Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “La Resolución del Contrato”, señala un ejemplo en que operan de manera sencilla los efectos de la resolución de un contrato. En efecto, dicho autor señala: “Ahora bien, si el comprador no paga el precio en el día y lugar convenidos, no hay duda de que el vendedor puede solicitar la resolución del contrato de compraventa. Producida la resolución del contrato, la cosa vendida volverá al vendedor y éste entregará la parte del precio recibido, por efecto de que las partes quedan como si no hubieran contratado jamás. Pero no debe olvidarse que tal restitución tiene sus excepciones y limitaciones ya anotadas en esta obra.”
Por su parte, el autor José Melich-Orsini , en su obra muy conocida “La Resolución del Contrato por Incumplimiento”, reseña entre otras cosas lo siguiente: “La acción de la resolución ha sido concebida para eliminar los efectos del contrato (I), no sólo en cuanto se refiere a impedir la posibilidad de una ulterior ejecución forzosa de las obligaciones que él había creado (II), sino también para alcanzar el propósito de colocar a las partes entre las cuales se hubieren verificado ya trasferencias patrimoniales fundadas en el contrato, en la misma situación jurídica en que se hallaban antes de la celebración del contrato resuelto (III). No se duda, pues, de que la sentencia de resolución engendra frecuentemente una serie de deberes de restitución entre las partes (IV, X, XI, XII), razón por la cual puede afirmarse de ella que tiene una eficacia retroactiva obligatoria; retroactiva, en cuanto va dirigida a la radical eliminación de un hecho precedente a la sentencia como lo es el contrato que mediante ella se resuelve. Pero en un sistema como el nuestro, en el que de ciertos contratos como el de venta de una cosa cierta, se predica su eficacia real, que ha planteado además la cuestión de si también habría que atribuir a la sentencia una eficacia retroactiva real (III), en virtud de la cual la recuperación automática por el demandante de la antigua titularidad que ejercía sobre el bien, desmorona simultáneamente cualquier derecho que el demandado hubiera podido trasferir a terceros … [ … ] Sin embargo, tales construcciones doctrinales no han encontrado eco en la jurisprudencia, que continúa partiendo del principio tradicional de la eficacia retroactiva ex tunc de la resolución, y se limita a adquirir apenas algunos correctivos a ese principio a favor de terceros subadquirentes de buena fe, basados en la intervención de otros principios opuestos como el de la “posesión equivale a título” que establece el artículo 794 del C. C. en materia de bienes muebles, o el de la eficacia sanatoria de la publicidad registral en materia de bienes inmuebles o de bienes muebles registrables (VII).”
Establecido lo anterior, corresponde a esta sentenciadora analizar si se encuentran dadas las condiciones para la procedencia de la acción de resolución de contrato, a saber: a) es necesario que se trate de un contrato bilateral; b) es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes; c) es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución; d) es necesario que el juez declare la resolución.
Analizada la norma regente de la pretensión de resolución de contrato, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la resolución de contrato, se tiene como hecho aceptado por las partes la existencia de un contrato bilateral suscrito de manera, por lo que se tiene como cumplido el primer requisito. Así se decide.
Con respecto al incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes, así como al cumplimiento de la obligación de la parte que demanda la resolución, en este sentido se observa de la cláusula segunda, que las partes acordaron las condiciones de pago, y fijaron el precio de la venta en la cantidad de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00), de los cuales para garantizar la compra se pagaría la cantidad de ochocientos once mil setecientos bolívares (Bs. 811.700,00), quedando a favor de la propietaria, la cantidad de seiscientos ochenta y ocho mil trescientos (Bs. 688.700,00), de los cuales se cancelarían la cantidad de ciento ochenta y ocho mil trescientos, en fecha 13 de junio de 2011, de lo contrario pagaría una cuota mensual por indemnización de nueve mil cuatrocientos diez bolívares (Bs. 9.410,00), y el saldo restante de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00), serian cancelados el día primero de agosto de 2011, y que en el caso de no cumplir con los pagos, la vendedora se quedaría con el equivalente al 30% del monto cancelado.
Como primer punto, con relación al precio convenido en el contrato, se desprende de los autos que la parte actora realizo los pagos de forma extemporánea; también se observa en el escrito libelar que la parte actora reconoce que dejo de cumplir con los pagos estipulados en el contrato de la siguiente manera:(…) “Por lo que he optado no realizar más pagos hasta tanto cumpla la ciudadana María Antonieta Ricardo de Baduel, a entregarme las llaves del inmueble”. Por otra parte los demandados en el escrito de contestación negaron el deber de entregar el inmueble o sus llaves, y que invocar un incumplimiento basado en ese argumento carece de fundamento.
En este sentido esta juzgadora observa que del contrato de marras no se dispuso fecha de inicio, es decir, no posee fecha de suscripción, asimismo, no se pactó la entrega del inmueble, por lo que se presume que la tradición se debía realizar una vez concretada la venta definitiva del inmueble, aun cuando de la lectura del contrato, se desprende el deber que tiene la ofertante a devolver la casa en las mismas condiciones en que la recibió. Así pues, se tiene que la actora manifiesta como confesión espontanea, la cual es detectada por esta juzgadora, que no continuo con los pagos por cuanto no le hicieron entrega de las llaves, lo que trae como consecuencia que no exista por parte de la actora, un incumplimiento culposo, entendiéndose este, como la inejecución de la obligación motivada por un obstáculo o causa que es o se considera por el legislador imputable al deudor, ya que, como bien se dijo, no fue pactado en el contrato, la entrega de las llaves del inmueble objeto del contrato. Así se decide.
Es evidente entonces que del precio pactado, solo fue cancelado por la parte actora, la suma total de novecientos veintinueve mil bolívares (Bs. 929.000, 00), tal como quedó demostrado de los depósitos bancarios, valorados por esta superioridad, los cuales si bien es cierto, no fueron realizados en la forma pactada en el contrato de opción a compra, incluso el último de ellos, realizado ya fenecida la fecha tope del mismo y su prorroga legal, se tienen dichos pagos realizados válidamente. Así se decide.
Así las cosas, saltan a la vista dos hechos incontrastables, debidamente comprobados en autos y que son: 1) que ambas partes celebraron una promesa bilateral de compraventa de carácter preliminar o preparatorio, que tiene por objeto la posterior celebración de un contrato definitivo de compraventa del inmueble descrito en este fallo y 2) que la demandante incumplió su obligación de pagar el saldo del precio convenido para la compraventa dentro del plazo estipulado a esos efectos en la promesa bilateral de compraventa tantas veces aludida, tal como se ha dejado establecido.
En el mismo contexto, si bien es cierto, que el contrato de marras carece de fecha cierta, no menos cierto es, que se dispuso en la cláusula segunda, que el mismo tenía como fecha tope el 01 de agosto de 2011, más una prórroga de treinta (30) días, es decir, hasta el 30 de septiembre de 2011. De igual manera quedo demostrado por la parte demandada, que mediante notificación extrajudicial realizada en fecha 6 de junio de 2012, a la ciudadana Ana Cecilia Soto, parte actora, se le hizo saber de la manifestación de voluntad de la parte demandada de no continuar con la negociación del inmueble objeto de la presente demanda, en virtud del incumplimiento del pago en las fechas indicadas en el contrato, siendo ello así, la parte actora, sabía que se le estaba solicitando la resolución del contrato, incluso antes de introducir su demanda, por lo que la decisión de no vender, no fue por incumplimiento de la parte demandada, sino por el incumplimiento de la parte actora, y siendo así la parte demandante no puede excepcionarse conforme a lo dispuesto en el artículo 1.168 del Código Civil, ya que no fue estipulado en el contrato la entrega de las llaves del inmueble objeto de opción a compra, y quedo demostrado que la parte demandada cumplió con el pago de los impuestos municipales dentro del plazo establecido en el mismo, lo que trae como consecuencia que la acción por resolución de contrato instaurada por la parte actora, sea declarada sin lugar, en virtud de su incumplimiento, lo que genera que se active lo dispuesto en la cláusula segunda del contrato en cuanto a lo establecido que “…en caso de no cumplir LA OFERTANTE con la oferta presentada, quedará a favor de LA PROPIETARIA el equivalente a un treinta por ciento (30 %) del monto cancelado, es decir, devolverá a LA OFERTANTE el equivalente de la cantidad recibida menos el treinta por ciento (30 %) por concepto de daños y perjuicios ocasionados a LA PROPIETARIA…” , y que el contrato de opción de compra venta suscrito, se declare resuelto, pero bajo las circunstancias de hecho y de derecho anteriormente expuestas, concluyendo esta superioridad larense que el presente recurso de apelación debe declararse con lugar. Así se decide.
D E C I S I Ó N
En virtud de las anteriores consideraciones, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 26 de marzo de 2015, por el abogado Carlos Alberto Delgado, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos María Antonieta Ricardo de Baduel y Aneldo de Jesús Baduel Pérez, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 9 de febrero de 2015, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por resolución de contrato incoado por la ciudadana Ana Cecilia Soto Duran María contra los ciudadanos María Antonieta Ricardo Baduel y Aneldo de Jesús Baduel Pérez, todos plenamente identificados.
TERCERO: SE CONDENA a la parte demandada a reintegrar a la parte actora el equivalente de la cantidad recibida menos el treinta por ciento (30%), es decir, la suma de seiscientos cincuenta mil trescientos bolívares (Bs. 650.300, 00), más la cantidad de dinero que resulte del ajuste por inflación de esa suma de dinero mediante experticia complementaria del fallo y en consecuencia RESUELTO el contrato de opción a compra venta suscrito de manera privada.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandante en lo que respecta a la demanda principal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Queda así REVOCADA la sentencia dictada en fecha 9 de febrero de 2015, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara.
Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y bájese el expediente al tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en Barquisimeto, al séptimo día del mes de noviembre de dos mil dieciséis (07/11/2016). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
La Juez Provisoria,
Dra. Delia González de Leal
La Secretaria Titular,
Abg. Laura Pérez
En igual fecha, siendo las tres horas de la tarde (3:00 p.m.) se publicó, se expidió copia certificada y se remitió conforme a lo ordenado.
La Secretaria Titular,
Abg. Laura Pérez
Dele/LBP/KP02-R-2016-000126
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