REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintitrés de mayo de dos mil dieciséis
206º y 157º
ASUNTO: KP02-R-2015-000623
PARTE DEMANDANTE: SONIA ROMAN PERDOMO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 2.913.867.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ESMERALDA GONZALEZ VARGAS, FREDDY JOSE PAREDES DUGARTE y XIOMARA MENDOZA, titulares de las cedulas de identidad Nros. 15.447.286, 8.006.62 y 7.346.699, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 102.100, 104.007 y 78.936, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: RAFAEL ANTONIO RODRIGUEZ RUIZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 24.544.500, de este domicilio.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: MARLEN ARIAS y DANIANGHELA COLMENAREZ, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 10.023 y 79.429, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL)
SENTENCIA: DEFINITIVA
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
De conformidad con lo preceptuado por el artículo 243, ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil, se procede a hacer una síntesis de la controversia y a tal efecto tenemos:
La presente controversia se origina por escrito de demanda por DESALOJO presentado en fecha 18-06-2014, por la ciudadana Sonia Roman Perdomo, quien alegó ser propietaria de un conjunto de edificaciones ubicado en la carrera 22 entre calles 16 y 17, de la Parroquia Catedral del Municipio Iribarren Estado Lara, arrendándole al ciudadano Rafael Antonio Rodríguez Ruiz, un local comercial identificado con el N° 01, ubicado en la carrera 22 entre calles 16 y 17, casa (NONA LOLA) N° 86 en dicho local comercial, conjuntamente un anexo constituido por dos habitaciones, recibo y un baño, mediante contrato de arrendamiento a tiempo determinado desde el 13-09-2011 hasta el 12-09-2013, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, anotado bajo el N° 44, Tomo 142 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría y que acompañó marcado RD2. Que por previsión de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable para ese momento, le correspondía una prorroga legal de un (1) año y que dicha normativa fue derogada por el actual Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, publicado en Gaceta Oficial N° 40.418 de fecha 23-05-2014 dispone en su artículo 26 una prorroga obligatoria que, señalando que para este caso, sería igualmente de un (1) año, alegando que el día 12-09-2014 el arrendatario debió cumplir con la entrega del bien inmueble arrendado. Que por existir diversidad de criterio entre su persona y el arrendatario ventiló por vía extrajudicial por ante la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, acción que resultó infructuosa según Constancia de fecha 12-05-2014 otorgada por el Director de la referida oficina y que acompañó marcada RD3. Que practicó inspección ocular extrajudicial por la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, en fecha 21-05-2014 (anexo marcado RD4) y con la misma se constató que el inmueble arrendado es un local; que el arrendatario ocupa un área sin su consentimiento; que ha efectuado reformas sin su autorización; que el local está siendo utilizado para un fin distinto al que se arrendó; por lo que procedió a demandar como en efecto lo hizo al ciudadano RAFAEL ANTONIO RODRIGUEZ RUIZ, para que convenga o a ello sea condenado por el a quo en la desocupación del inmueble objeto de arrendamiento, sin plazo alguno y en las mismas condiciones primitivas en que se encontraban al momento del arrendamiento; que se condene al arrendatario a presentar los correspondientes recibos de solvencia de los servicios que utilizó el área otorgada en arrendamiento; al pago de costas y costos del proceso. Fundamentó su demanda en los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil; 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Estimó su demanda en la suma de TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 36.000,00), equivalentes a DOSCIENTAS OCHENTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS CON CUARENTA Y SEIS CENTECIMAS (283,46 UT).
En fecha 19-06-2014 la presente demanda fue recibida por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de esta Circunscripción Judicial, siendo admitida en fecha 02-07-2014.
En fecha 15-07-2014 el Juez Provisorio se abocó y advirtió que se computará el lapso previsto en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante auto de fecha 15-07-2014, el a quo ordenó librar la compulsa de citación del demandado ciudadano Rafael Rodríguez, seguidamente en fecha 04-08-2014 el alguacil del a quo consignó la compulsa de citación dirigida al demandado, dejando constancia que los días 18-07-2014, 21-07-2014 y 25-07-2014 le fue imposible localizar al demandado.
En fecha 30-09-2014 el a quo ordenó citar por carteles al demandado, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; seguidamente en fecha 20-10-2014 el apoderado actor consigna los ejemplares de los periódicos en los cuales se publicaron los carteles (folios 101 y 102). Seguidamente en fecha 29-10-2014 la secretaria del a quo dejó constancia de haberse trasladado a los fines de fijar el cartel ordenado.
En fecha 15-01-2015, la apoderada actora presentó escrito de contestación de la demanda, donde opuso las cuestiones previas previstas en los ordinales 10° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil seguidamente procedió a rechazar, negar y contradecir que el demandante pretendió fundamentar la acción de desalojo por las causales indicadas en los literales C-D-E-I de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ya que nunca manifestó a la parte actora la intención de requerir y necesitar el inmueble y menos aún con la desocupación del mismo, y que fue sorprendido porque cuando acudió a cancelar el mes de Marzo-Abril 2014 la parte actora se negó a emitir y entregar el recibo de pago correspondiente. También alegó que el contrato venció el 13-09-2013 y que transcurrida dicha fecha la arrendadora jamás le manifestó la intención de no prorrogar el contrato; en prueba de ello en fecha 13-04-2014 le entregó a la arrendadora un cheque de su cuenta personal para cancelar la suma de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00) por canon del mes de 14-03-2014 al 13-04-2014 y no le fue entregado recibo alguno por la negativa de la arrendadora. Que por tal razón su representado acudió a la Oficina de Inquilinato donde fue orientado sobre el mecanismo de consignación, girando instrucciones al Banco Provincial para que no le cancelaran el cheque otorgado a la arrendadora y le notificó mediante telegrama PC sobre tal decisión y por ello desde esa fecha ha cancelado los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Quinto de Municipio Iribarren del Estado Lara, expediente N° KP02-S-2014-003869 lo cual hizo hasta el mes de Marzo de 2015, por cuanto el mes de Abril de 2015 procedió a hacer el pago en la forma acordada y la arrendadora no le expidió recibo.
Negó que le haya ocasionado daños al inmueble o reformas no autorizadas ya que en el contrato en cuestión fue autorizado para que hiciera reparación, lo cual hizo con dinero de su propio peculio. Que el suministro de agua era muy precario y se vio en la necesidad de instalar dos tanques de agua en beneficio del inmueble y que como buen padre de familia ha tenido vigilancia permanente y cuido del inmueble el cual se vio amenazado en varias oportunidades por invasores de oficio; igualmente negó, rechazó y contradijo que el inmueble se encuentre para su demolición o reparación por cuanto el mismo se encuentra en perfectas condiciones y que todo lo ha efectuado en beneficio del inmueble.
Mediante auto de fecha 20-01-2015, el a quo advirtió a las parte que empezaría a correr el lapso establecido en el artículo 866 numeral 3º del Código de Procedimiento Civil.
Riela a los folios 117 al 120, escrito presentado por la apoderada actora mediante el cual contradice las cuestiones previas contenidas en los ordinales 10º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, planteadas por la apoderada judicial de la accionada.
Mediante auto de fecha 27-01-2015, el a quo advirtió a las parte que empezaría a correr el lapso establecido en el artículo 867 del Código de Procedimiento Civil.
Riela a los autos 122 al 125, escrito de promoción de pruebas promovidas por la parte demandada, las cuales fueron admitidas mediante auto de fecha 30-01-2015.
En fecha 06-02-2015, el a quo negó la admisión de la prueba del Capitulo Segundo de su escrito de pruebas, en esa misma fecha advirtió a las partes el cómputo del lapso de ocho (8) días para dictar sentencia. Auto que fue apelado en fecha 13-02-2015 por la parte demandada, apelación que fue oída en un solo efecto.
En fecha 20-02-2015, el a quo declaró sin lugar las cuestiones previas en los ordinales 10º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante auto de fecha 02-03-2015, el a quo fijó Audiencia Preliminar conforme a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, la cual riela a los folios 146 al 149.
En fecha 15-01-2015 compareció la parte demandada y presentó escrito en tres folios útiles escrito de contestación al fondo de la demanda y las cuestiones previas contenidas en los ordinales 10° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales fueron sustanciadas y resueltas por el Tribunal en decisión dictada en fecha 20-02-2015 las cuales fueron declaradas sin lugar (folios 134 al 144).
Mediante auto de fecha 20-01-2015, el a quo advirtió a las partes que se empezó a computar el lapso establecido en el numeral 3º del artículo 866 del Código de Procedimiento Civil; igualmente en fecha 27-01-2015 advirtió a las partes de que a partir de la fecha se computará el lapso establecido en el artículo 867 eiusdem.
Riela a los folios 122 al 125, escrito de promoción de pruebas presentado por la apoderada judicial de la parte demandada, las cuales fueron admitidas por el a quo en fecha 30-01-2015 a excepción de la Inspección Judicial por no guardar relación con la cuestión previa invocada; pruebas que fueron ratificadas por la parte demandada según escrito presentado en fecha 02-02-2015, igualmente riela a los folios 128 al 130 el escrito de promoción de pruebas presentados por la parte demandante.
Mediante auto de fecha 06-02-2015, el quo negó la admisión de la prueba referida en el Capitulo Segundo del escrito presentado por la apoderada judicial de la parte demandada, donde ratificó las pruebas promovidas; igualmente advirtió que a partir de la fecha se computará el lapso de ocho (8) días de despacho para dictar sentencia interlocutoria. Auto que fue apelado por la apoderada judicial de la parte demandada en fecha 13-02-2015, apelación que oída por el a quo en un solo efecto mediante auto de fecha 19-02-2015.
En fecha 09-03-2015 tuvo lugar la audiencia preliminar, acto al cual acudieron los apoderados de ambas partes y realizaron sus respectivas exposiciones.
En fecha 12-03-2015, mediante auto el a quo realizó la fijación de hechos y límites de la controversia y se ordenó abrir a pruebas, lapso durante el cual ambas partes promovieron las mismas, siendo admitidas por auto de fecha 24-03-2015, fue fijada la oportunidad para practicar la inspección judicial promovida por la parte demandada y se negó las testimoniales promovidas la misma representación en virtud de no haberlas promovido junto con el escrito de contestación de demanda, razón por la cual la representación judicial de la demandada solicitó reconsideración y fue negado según auto de fecha 06-04-2015; auto contra el cual la representación judicial de la parte demandada apeló y mediante auto de fecha 13-04-2015 el a quo negó la misma, por cuanto el auto es de mero tramite.
En fecha 28-04-2015 se llevó a cabo la inspección judicial promovida, donde se designó al experto quien consignó su informe fotográfico en fecha 04-05-2015 (folios 191 al 195).
Por auto de fecha 13-05-2015 se fijó oportunidad para llevar a cabo la audiencia oral, la cual se celebró en fecha 01-07-2015 y al cual acudieron los apoderados judiciales de ambas partes, quienes expusieron sus respectivos alegatos y en dicha oportunidad el a quo pronunció oralmente el fallo y declaró con lugar la pretensión del demandante.
Seguidamente en fecha 03-07-2015 la apoderada judicial de la parte demandada apeló de tal pronunciamiento.
Mediante auto de fecha 15-07-2015, el a quo difirió la publicación de la sentencia para el trigésimo (30) día de despacho siguiente a la presente fecha, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
DE LA SENTENCIA DICTADA POR EL A QUO
El día 16-11-2015, el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara publicó el fallo de la sentencia dictada en fecha 01-07-2015, de la cual se transcribe parte de su dispositiva:
“…este Juzgado Cuarto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara CON LUGAR la pretensión de DESALOJO intentada por la ciudadana SONIA ROMANO PERDOMO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 2.913.867, contra el ciudadano RAFAEL ANTONIO RODRIGUEZ RUIZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 24.544.500. En consecuencia, se condena a la parte demandada a hacer entrega a la parte demandante, libre de personas y cosas, el inmueble objeto de juicio constituido por el local comercial identificado con el N° 01, ubicado en la carrera 22 entre calles 16 y 17, de esta ciudad, casa (NONA LOLA) N° 86 en dicho local comercial va incluido además un anexo constituido por dos habitaciones, recibo y un baño, ampos por reparación, todo en buenas condiciones y en el mismo estado en que lo recibió; libre de personas y cosas.
De conformidad con lo establecido en los artículos 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.
Publíquese y regístrese.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem.
De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación a las partes acerca del contenido de la presente sentencia de haber sido dictada fuera del lapso para ello. Líbrense boletas y entréguense al alguacil...”
En fecha 17-11-2015, el abogado Freddy Paredes solicitó aclaratoria de sentencia, conforme a lo establecido en el artículo 252 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue declarada procedente en sentencia publicada en fecha 03-12-2015.
En fecha 30-11-2015, el Alguacil del a quo consignó boleta de notificación dirigida a la ciudadana Sonia Romano, la cual fue firmada por su apoderada judicial Abg. Xiomara Mendoza; igualmente en fecha 01-12-2015 el Alguacil del a quo consignó la boleta de notificación dirigida al ciudadano Rafael Rodríguez, quien se negó a firmar por lo que fue fijada en la reja de la vivienda.
En fecha 03-07-2015 la apoderada judicial de la parte demandada presentó apelación de la sentencia dictada por el a quo en fecha 01-07-2015, apelación que se oyó el a quo en ambos efectos conforme auto dictado por el a quo en fecha 09-12-2015, ordenándose la remisión del presente asunto a la URDD CIVIL a los fines de su distribución al Juzgado Superior que le corresponda.
En fecha 16-12-2015, se recibió en presente expediente del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de esta Circunscripción Judicial, mediante oficio Nº 988 de fecha 09-12-2015, dándosele entrada en fecha 07-01-2016 y se fijó para que tenga lugar el acto de informes al vigésimo (20°) día de despacho siguiente, conforme con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
DE LOS INFORMES ANTE ESTA INSTANCIA
En fecha 05-02-2016, oportunidad para la realización del Acto de Informes, este Tribunal agregó a los autos el escrito presentado por la parte demandada, acogiéndose al lapso de observaciones a los informes establecidos en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil.
DE LAS OBSERVACIONES ANTE ESTA INSTANCIA
En fecha 19-02-2016, oportunidad legal para el Acto de Observaciones, este Tribunal dejó constancia que apoderado judicial de la parte demandante, presentó su escrito de observaciones a los informes, acogiéndose en consecuencia, al lapso para dictar y publicar sentencia, establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
DE LA COMPETENCIA Y SUS LÍMITES.
Es pertinente acotar que la competencia Funcional Jerárquica Vertical de este Juzgado Superior Segundo, se asume respecto a la sentencia del caso sublite, a pesar de haber sido emitida por un Juzgado de Municipio, acogiendo lo establecido en las sentencias Nros. REG. 00740 y REG. 0049, de fechas 10/12/2009 y 10/03/2010, emitidas por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual señaló que los Juzgados Superiores son competentes para conocer de los recursos de apelación de sentencias emitidas por los Juzgados de Municipio. En cuanto a los límites de la competencia, son diferentes las facultades del Juez Superior en los casos de apelación de autos interlocutorios o de sentencias. En efecto, la apelación de la sentencia otorga al superior competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, y por lo mismo tiene la obligación de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelva sobre el litigio; en cambio, cuando se apela de un auto interlocutorio el superior no adquiere competencia sino sobre el punto incidental o especial que fuera materia del recurso, porque la instancia continúa ante el inferior, y por esto no puede ocuparse de los demás aspectos del proceso.
Uno de los efectos peculiares de la apelación, que también comparte la casación, es en materia civil, que el superior no puede agravar la situación del apelante único, porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la providencia, lo que se conoce como “reformatio in peius” y significa una especie de limitación de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada. Cuando ambas partes apelan, el superior puede reformar la providencia en cualquier sentido. Si la sentencia es consultable de oficio y no ha habido apelación, como la consulta da competencia para reformar en cualquier sentido la decisión, el superior puede agravar la condena, que en primera instancia haya habido contra la parte en razón de la cual se establece tal consulta, pues para ésta no rige la reformatio in peius. Pero también puede el superior mejorar la situación del condenado, aunque éste no haya apelado, en virtud de las facultades que le otorga la consulta.
Cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorablemente a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la providencia del a quo fue favorable totalmente a una parte, con base en alguna de las razones alegadas por ésta, y el superior encuentra que esa razón no es valedera; entonces, tiene el deber de examinar las demás razones expuestas por su parte aun cuando no haya apelado como era lo obvio, pues sería absurdo exigirle que apele, a pesar de serle totalmente favorable la providencia, sólo para que se tenga en cuenta las demás razones no consideradas por el inferior. Inclusive, el superior debe tener en cuenta cualquier razón no alegada ante el inferior, pero que puede sustentar lo resuelto por éste.
Establecidos los limites de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada, se observa que en la presente causa el sentenciador de segunda instancia dispone de competencia amplia para la revisión del fallo apelado, producto de la declaratoria con lugar de la demanda interpuesta y por ser este el Juzgado el Superior Funcional Jerárquico Vertical al Juzgado del Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que dictó el fallo recurrido, y así se declara.
MOTIVA
Corresponde a esta Alzada determinar si la decisión definitiva de fecha 16 de Noviembre del 2015 dictada por el a quo, en la cual declaró con lugar la acción de desalojo del local comercial incoada por la ciudadana Sonia Roman Perdomo contra el ciudadano Rafael Antonio Rodríguez Ruiz, ambos identificados en autos está o no conforme a derecho, y para ello se ha de establecer los limites de la controversia, lo cual estará determinada por los alegatos aducidos por las partes en la Audiencia Oral y las pruebas planteadas en ellas; por lo que la conclusión a que llegue esta Alzada del análisis de ello se ha de comparar con la del a quo en la sentencia recurrida para verificar sin coinciden o no y en base a ese resultado proceder a emitir el pronunciamiento sobre el recurso de apelación y sus efectos sobre la sentencia recurrida; y a tales efectos tenemos, que las partes en la audiencia oral aceptaron:
A) La suscripción del contrato de arrendamiento del inmueble objeto de desalojo, por vía autentica por ante la Notaria Pública Tercera del Estado Lara, en fecha 13-09-2011, el cual fue consignado en original con el libelo de demanda y de que en éste acordaron entre otras obligaciones y derechos lo siguiente: 1.- Que el término de vigencia de la relación arrendaticia era por un término de dos (2) años fijos contados a partir del otorgamiento del mismo. 2.- El inmueble arrendado lo constituye un local comercial signado con el Nº 1, ubicado en Barquisimeto en la carrera 22 entre calles 16 y 17, casa NONA LOLA Nº 88 en el cual va incluido un anexo constituido por 2 habitaciones, recibo y baño. 3.- Que el objeto del inmueble arrendado era inicialmente para usarlo como lavandería, o sea, lavado y planchado de ropa, sin cambiar su actividad sin previo consentimiento por escrito de la arrendadora. 4.- El canon de arrendamiento fue establecido en Bs. 3000,00 mensuales, pagados dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes. 5.- El arrendatario manifiesta haber recibido en perfectas condiciones el inmueble de marras; y que al finalizar la vigencia del contrato lo entregaría completamente desocupado y efectuadas las reparaciones a que hubiere lugar.
B) Que para el contrato de marras se produjo de acuerdo al artículo 26 de la Ley de Arrendamiento de locales comerciales por un (1) año.
C) Que entre las partes surgieron divergencias en virtud de requerimiento hecho por la arrendadora de un ajuste del canon de arrendamiento ante la Dirección de Inquilinato del Municipio Iribarren.
D) Que para el momento de la celebración de la audiencia oral, la actividad para el cual se había alquilado el local comercial de marras, no se estaba llevando a cabo sino que lo había destinado el arrendatario para vivienda; lo cual esto último fue rechazado por el arrendatario aduciendo que para la actividad comercial, el agua era insuficiente.
E) Que el arrendatario hizo reparaciones consistente en colocación de techo de acerolit; demolición de paredes a fin de ampliar espacios, construyó tabiquerías y mampostería para la estabilización de un closet, sin el consentimiento de la arrendadora; afirmaciones que rechazó la accionada quien adujo que dichas reparaciones eran en beneficio del inmueble; y que estas estarían requeridas de autorización por cuanto el contrato de arrendamiento establece que las dos habitaciones son por reparación, pues al haberlo él terminó la reparación e incluir dos tanques de agua que necesita para poder comenzar la actividad de lavandería, no implica reforma alguna.
El accionado rechazó igualmente el fundamento legal de los literales C, D, E, I del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento para el Uso Comercial.
Ahora bien, las partes a los fines de probar sus afirmaciones o defensas promovieron las siguientes, que a continuación se hace el siguiente pronunciamiento:
1.- En cuanto a la Inspección Judicial Extralitem realizada por la Notaria Publica Quinta de Barquisimeto Estado Lara, anexada con el libelo de demanda, la cual cursa en autos de folio 1 al 5, la cual fue ejecutada en presencia del aquí demandado en calidad de notificado quien según dicha acta se negó a firmar y en la cual se dejó constancia que para la fecha de realización de ésta en dicho local no se estaba realizando actividad comercial alguna, que habrían materiales de construcción y que adminiculada con la Inspección Ocular promovida ante el a quo y practicada por éste. La cual se aprecia conforme al artículo 507 del Código Adjetivo Civil, la cual dejó constancia, que en dicho inmueble se encuentra una cocina empotrada, una cama y de que en él para el momento en que se practicó la misma 28-04-2015, no se desarrollaba actividad comercial alguna y de que en alguna área de éste se aprecia materiales de construcción y así como aéreas en proceso de realización de obras y cableado eléctrico; actividades de obra civil que incluso admite el demandado estaba realizando y que esta Alzada considera al igual que el a quo, de que estas obras en ningún momento se puede considerar que constituyen per se un deterioro mayor o reforma del inmueble tal como lo adujo el accionante en su demanda, quien estaba obligado a probar esa afirmación la cual no cumplió con esa carga procesal; por lo que se ha de considerar, que no está probada la causal del literal C del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; más sin embargo, se ha de considerar que sí está probado la causal del literal D de dicho artículo, el cual preceptúa “…d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio…” por cuanto al no haber estado desarrollando actividad comercial alguna y que de acuerdo al contrato de arrendamiento por el cual se originó este proceso tal como fue supra expuesto, fue celebrado con el objeto comercial de únicamente todo lo relacionado con el ramo de la lavandería; y al haber instalado en dicho inmueble la cocina empotrada y así como también ropa y enceres personales en la habitación una cama matrimonial, nos permite concluir, que el arrendatario efectivamente está utilizando el bien como vivienda, lo cual constituye un cambio del objeto del contrato, la cual es causal de desalojo, tal como aquí especifica, y así se establece.
En cuanto a la documental acreditada por la accionante con el libelo de demanda consistente en original de Titulo Supletorio promovido como prueba de la propiedad de éstas, se desestima conforme al artículo 398 del Código Adjetivo Civil, por impertinente, en virtud que esa cualidad jurídica no forma parte de los hechos controvertidos, y así se establece.
En cuanto a la prueba documental de la constancia del Consejo comunal “Luisa Cáceres de Arismendi” que el accionado recurrente ante esta Alzada censura de que la sentencia recurrida omite su pronunciamiento, esta Alzada considera que el a quo no estaba obligado a pronunciarse por cuanto esa fue inadmitida y recurrida en Recurso de Hecho, la cual esta Alzada se pronunció desestimando ese recurso al considerarlo una deslealtad procesal, de la parte recurrente, más sin embargo, quien suscribe el presente fallo considera que lo aducido por el recurrente al respecto y con lo cual pretendió enervar la acción, como es de probar de que el servicio de agua en el sector en el cual está ubicado el inmueble objeto de la pretensión de desalojo, era insuficiente para desarrollar la actividad comercial de lavandería, la cual fue el objeto por el cual fue suscrito el contrato de arrendamiento de marras, pues dicho argumento no es admisible; por cuanto si bien es cierto que el accionado constituyó la Firma Personal “RODRIGUEZ LAVANDERIA ULTRAMAR”, para desarrollar esa actividad comercial tal como consta de la copia del registro respectivo cursante al folio 113; pues sí existía ese inconveniente, lo cual a su vez fue desvirtuado por la representación judicial efectuada por el a quo, lo procedente era rescindir el contrato de marras pero no desvirtuar el uso del bien de uso comercial a vivienda como lo hizo, y así se establece.
En cuanto al argumento de la accionante, que el inmueble objeto de desalojo está por ser demolido; y por el cual invoca la causal E del artículo 40 de la referida Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, la cual fue rechazado por el accionado, quien emite el presente fallo considera que este argumento se ha de desestimar por cuanto la carga de la prueba de los hechos que configuran al mismo, como es la autorización a tal fin la tiene la parte actora, conforme al artículo 507 del Código Adjetivo Civil, lo cual no cumplió, y así se establece.
De manera, que al haber aceptado por las partes la suscripción del contrato de arrendamiento del inmueble objeto de la pretensión de autos; que el mismo estaba vigente para la fecha de interposición de la demanda de autos y demostrado como quedó en autos, los hechos constitutivos de una de las causales invocadas por la accionante como es la del literal D del artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial el cual preceptúa: “Son Causales de desalojo: a, b, c, …d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio…”, por cuanto el objeto para el cual se convino en arrendar dicho bien fue para que el arrendatario desarrollara en él la actividad comercial de lavandería y éste no desarrolló esa actividad sino que le dio uso de vivienda, por lo que le decisión del a quo está ajustada a lo preceptuado por el artículo 254 del Código Adjetivo Civil, el cual establece: “Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma. En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las devenga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse.”, por lo que la apelación interpuesta contra ésta se ha de declarar sin lugar ratificándose en consecuencia la misma, y así se decide.
DISPOSITIVA
En virtud de las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación interpuesta por la abogado Marlen Arias, debidamente inscrita en el IPSA bajo el Nº 10.023, en su condición de apoderada judicial del accionado Rafael Antonio Rodríguez Ruiz, titular de la cédula de identidad N° 24.544.500, contra la sentencia definitiva de fecha 16-11-2015, dictado por el Juzgado Cuarto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.
SEGUNDO: CON LUGAR, la acción de desalojo del inmueble constituido por el local comercial identificado con el Nº1, ubicado en la carrera 22 entre calles 16 y 17 de esta ciudad de Barquisimeto, casa (NONA LOLA) Nº 86, incluido un anexo constituido por dos habitaciones, recibo y un baño, incoada por la ciudadana Sonia Roman Perdomo, titular de la Cédula de Identidad N° 2.913.867 como arrendadora contra el ciudadano Rafael Antonio Rodríguez Ruiz, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 24.544.500, en calidad de arrendatario a quien se condena a entregarle a la accionante el identificado bien inmueble.
TERCERO: De conformidad con el artículo 281 del Código Adjetivo Civil se condena en costas a la parte apelante.
CUARTO: Queda confirmada la sentencia recurrida.
Déjese copia certificada de la presente sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los veintitrés (23) días del mes de Mayo del año dos mil dieciséis (2.016).
El Juez Titular
Abg. José Antonio Ramírez Zambrano
La Secretaria
Abg. Natali Crespo Quintero
Publicada en su fecha a las 2:58 p.m. quedando anotada en el Libro Diario bajo el asiento No. 16.
La Secretaria
Abg. Natali Crespo Quintero
|
