TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
DE LA REGIÓN CENTRO OCCIDENTAL
Barquisimeto, dieciséis de mayo de dos mil dieciséis
206º y 157º

Exp. Nº KP02-R-2015-001101

En fecha 19 de enero de 2016, se recibió de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos No Penal de Barquisimeto, el Oficio Nº 1006 de fecha 17 de diciembre de 2015, emanado del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, anexo al cual remitió el expediente contentivo de la demanda por resolución de contrato con opción a compra, interpuesta por los ciudadanos HUMBERTO LORENZO MENDEZ MORA y MARIA SUAREZ DE MENDEZ , titulares de las cédula de identidad Nros 6.239.451 y 6.139.452,respectivamente, asistida por el ciudadano Rubén José Lucena López, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 41.070; contra el ciudadano JOSE GREGORIO MATHEUS, titular de la cédula de identidad Nº 6.964.416.
Tal remisión se efectuó en virtud del auto dictado en fecha 17 de diciembre de 2015, por el referido Juzgado, a través del cual oyó en ambos efectos el recurso de apelación ejercido el día 15 de diciembre de 2015, por la parte demandada; contra la sentencia emitida en fecha 8 de diciembre de 2015, que declaró con lugar la demanda incoada.
En fecha 21 de enero de 2016, este Juzgado le dio entrada al presente asunto, y fijó al vigésimo (20º) día de despacho siguiente, la oportunidad para el acto de informes.
En fecha 25 de febrero de 2015, se recibió diligencia del ciudadano Rubén José Lucena López, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, presentando informes , en consecuencia se abre el lapso de observación de informes, establecido en el 519 del Código de Procedimiento Civil, contados a partir del 25 de febrero de 2016.
En fecha 11 de marzo de 2016, se dejo constancia que venció el lapso para observación de informes en fecha 10 de marzo de 2016, sin que ninguna de las partes hayan presentado observación alguna; y en consecuencia esta juzgado se acoge al lapso establecido en el 521 de Código de Procedimiento Civil para el dictado y publicación de sentencia.
Finalmente, revisadas las actas procesales, este Órgano Jurisdiccional pasa a decidir conforme a las consideraciones siguientes:

I
DE LA DEMANDA

Mediante escrito recibido en fecha 8 de enero de 2015, la parte demandante, ya identificada, presentó demanda por resolución de contrato de opción a compra, con base a los siguientes alegatos:
Que”(…) manifiesta como fundamento de su pretensión que en fecha 17 de diciembre de 2.008 sus representados suscribieron un Contrato de Opción a Compra y arrendamiento con el ciudadano José Gregorio Matheus, por ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto bajo el Nº 38 tomo 191, por medio del cual [sus] representados dieron en opción a compra, por una duración de ocho meses contados desde la fecha de rúbrica del contrato, una vivienda unifamiliar, con área aproximada de doscientos veinte metros cuadrados (220 mts2) de construcción y su anexo independiente, de cincuenta y tres metros cuadrados (53 mts2) enclavado en un terreno de propiedad Municipal con una superficie de un mil cuatrocientos sesenta y ocho metros cuadrados con sesenta y ocho céntimos (1.468,78 mts2), identificado con la parcela Nº 03, Sector Las Cuibas, Parroquia Agua Viva, Municipio Palavecino del estado Lara, comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: En línea de cincuenta y siete metros con ochenta centímetros (57,80mts) con Francisco Henao; Sur: En línea de cincuenta metros (50mts) con callejón, Este: En línea de veintisiete metros con diez centímetros (27,10 mts) con Arleni Fermín de Lara; y Oeste: En línea de veintisiete metros con cuarenta centímetros (27,40 mts) con calle final. Dicha vivienda le pertenece a sus representados, según documento de compra autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Barquisimeto en fecha 28 de junio de 1.991, bajo en N° 93 tomo 107(…)”.
Que “(…) en el mencionado contrato se convino el precio para la futura venta en TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (350.000,00Bs) pagaderos en la forma expresada en la Cláusula Segunda, la cual el demandado debía pagar de la siguiente manera: cincuenta mil bolívares (50.000,00 Bs.) el día 15 de diciembre de 2008, otros cincuenta mil bolívares (50.000,00 Bs.) el día 30 de diciembre de 2008 y doscientos cincuenta mil bolívares (250.000,00 Bs.) en el mes de junio de 2009(…)”.
Que “(…) manifestó el ciudadano José Gregorio Matheus, no pago ninguna de la tres cuotas que habían sido pactadas por el precio de la futura venta, con vencimientos en las fechas antes señaladas y que tampoco realizó los pagos de los cánones de arrendamiento originados de la duración de la opción a compra, por lo que incumplió con su obligación de pago (…)”.
Que “(…) por lo anteriormente planteado demanda al mencionado ciudadano por Resolución de Contrato de Opción a Compra solamente, para que convenga o en su defecto sea declarado y condenado por el Tribunal a lo siguiente: 1) A declarar resuelto “solo el contrato de Opción a Compra”, antes descrito, suscrito con sus representados por haber incumplido en los pagos que se le obligó; 2) Las costas y costos del proceso(…)Fundamentó su pretensión en el Artículo 1.167 del Código Civil venezolano. Estimó la demanda en la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (1.270.000,00 Bs.) equivalentes en ese momento a la cantidad de 10.000 U.T (…)”.
II
DE LA CONTESTACIÓN

Mediante escrito recibido en fecha 8 de mayo de 2015, la parte demandada, representada por el abogado Heimold Suarez Crespo, contestó a la demanda por resolución de contrato interpuesta, con base a los siguientes alegatos:
Que “(…) como punto previo la falta de cualidad de los demandantes Humberto Lorenzo Méndez y María Suárez de Méndez en base a la consideración expuesta por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en la sentencia N° 000301, de fecha 11 de Julio de 2011, Expediente N° AA20-C-2011-000135, con ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortiz Hernández, también expone que la falta de cualidad de los demandantes se evidencia del documento de Opción a Compra suscrito por su representado y la apoderada de los demandantes el cual sirve de fundamento a la presente demanda, que expresamente se señala que el inmueble dado en opción a compra le pertenece al ciudadano Humberto Lorenzo Méndez Mora y María Suarez de Méndez, según consta en documento autenticado por la Notaria Pública Primera de Barquisimeto, Estado Lara en fecha 28 de Junio de 1991, anotado bajo el N° 93, Tomo 107 de los libros de Autenticación, señalando que las bienhechurías en cuestión se encuentran enclavadas en un Terreno de propiedad Municipal con una superficie de (1.468,78 Mts.2)(…)”.
Que “(…) de igual manera la parte demandada en su libelo que la parcela de terreno ya identificada donde se encuentran las referidas bienhechurías, es propiedad del Municipio Palavecino de Estado Lara y al ser dicho ente propietario de referido terreno ha debido autorizar la construcción de las mismas, evidenciando como lo dice la parte demandada que el documento autenticado en virtud del cual la actora señala que los ciudadanos Humberto Méndez y María Suárez son propietarios de las referidas Bienhechurías, especificando que el ciudadano Humberto Méndez las adquiere, comprándolas al ciudadano José Edgar Fernández Sánchez, quien es Colombiano, mayor de edad titular de la cedula de identidad N° E- 81.403.354, quien construyó dichas bienhechurías a sus propias expensas según consta en Titulo Supletorio emanado del Juzgado Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 17 de Junio de 1991. En síntesis expone el demandado que en el caso de los bienes inmuebles el documento Registrado es por excelencia el documento Público y fehaciente mediante el cual se puede realizar un acto traslativo de la propiedad del inmueble y como consecuencia de ello el mismo resulta oponible a terceros, mientras que la notaria recibe la fe Pública de un Notario, pero no es oponible a terceros, de esto se desprende la existencia del funcionario público en la constitución del negocio en el cual se exigen para su otorgamiento y se verifican requisitos como las solvencias, las identidades, los gravámenes y con ello se proponen intereses a terceros, no así los documentos Notariados(…)”.
Que“(…)la parte demandada expone su contestación al fondo de la demanda, exponiendo que Niega, Rechaza y Contradice tanto los hechos como el Derecho en razón de que el ciudadano José Gregorio Matheus haya incumplido con su obligación en el contrato de Opción a Compra suscrito entre ambas partes, ahora por la improcedencia narrada por la parte demandada en la resolución de contrato expone Primero; que el contrato jurídicamente exista, segundo; Que la obligación este incumplida y tercero; Que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir(…)”.
Que “(…) Concluye exponiendo que vista las normas citadas, jurisprudencias y las doctrinas es claro que no existe en autos elementos alguno que permitan derivar el supuesto cumplimiento por parte de los vendedores de la obtención de la autorización del Síndico Procurador del Municipio Palavecino del Estado Lara, para otorgar documento de compra venta. De igual manera solicitó que dicha demanda sea declarada sin lugar en virtud del incumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato objeto de esta controversia (…)”.
III
DE LA SENTENCIA RECURRIDA

En fecha 11 de diciembre de 2015, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, declaró con lugar la demanda por resolución de contrato de opción a compra ejercida, con base al siguiente fundamento:
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal observa:
Previo: La Falta de Cualidad activa
Respecto a la falta de cualidad la parte demandada, indicando que la parte actora carece de la cualidad para deducir su pretensión, por señalar que las bienhechurías concedidas en opción a compra le pertenecen a los ciudadanos Humberto Mendez y María Suárez, pero que se hallan erigidas en un terreno de propiedad municipal, por lo que en correspondencia con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, corresponde a una defensa perentoria que debe ser resuelta en modo previo al mérito, por cuanto de acuerdo con la sentencia N° 3592, del 06 de diciembre de 2005 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia (caso: Zolange González Cólon):
[…] los conceptos de cualidad e interés, están íntimamente ligados, pues tal y como lo afirmó el insigne Maestro Luis Loreto, en materia de cualidad, la regla es que “...allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio...” (Loreto, Luis. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad. Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana. pg. 189). Si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible. Para esta Sala, tal como lo ha señalado en fallo del 18-5-01, (Caso: Montserrat Prato), la falta de cualidad e interés afecta a la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el juez puede constatar de oficio tal situación, ya que el aparato jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción. En tal sentido, la inercia de las partes, mal puede obligar al juez a realizar actos jurisdiccionales, si la acción no existe o se hizo inadmisible, incluso sobrevenidamente (…) [Subrayado del presente fallo].
En efecto, tal como este Tribunal ha tenido ocasión de expresar anteriormente, la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, está consagrada en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil venezolano vigente, y bien vale definir tales conceptos.
Al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 28 de marzo de 1949, (Gaceta Forense año 1, n°1, pag, 172), ha dicho:
“es de doctrina que la cualidad es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción; y el interés la ganancia, la utilidad o el provecho que pueda proporcionar alguna cosa. Cuando la cualidad se considera en el sentido antes definido o sea, como el derecho o potestad para ejercitar una acción, y no en el sentido de condición o requisito exigido para intentar una demanda o para sostener un litigio, es sinónimo o equivalente de interés personal o inmediato”.
Ahora bien, el concepto jurídico de cualidad es una cuestión esencialmente doctrinal que, por tanto, por su propia naturaleza, es necesario resolver de manera casuística, es decir, atendiendo a las circunstancias de cada caso particularmente considerado, aplicando las teorías que en el campo del derecho emergen de los principios y normas generalmente admitidos como fundamento de la ciencia jurídica, y ello porque la ley no define lo que debe entenderse por cualidad para intentar o sostener un juicio.Siguiendo el criterio que ha venido sosteniendo este Tribunal en fallos anteriores, y examinada la jurisprudencia venezolana sobre la materia, puede concluirse que ha predominado en ella, a partir de las reformas del Código de Procedimiento Civil de 1904, 1916 y 1985, las enseñanzas de los autores franceses, principalmente la noción expuesta por Garsonnet, según la cual “cualidad es la facultad legal de obrar en justicia y, por consiguiente, el título por el cual se figura en un acto jurídico o en un proceso”.Este ha sido el concepto seguido por el tratadista patrio Arminio Borjas, para quien la cualidad es la condición o requisito exigido para promover una demanda o para sostener un juicio.
En este orden de ideas, Luis Loreto (Revista del Colegio de Abogados del Distrito Federal N° 18, 1940) sostiene:
“La cualidad se entiende como un fenómeno de identidad lógica entre la persona a quien la Ley concede abstractamente la acción y el actor concreto, y entre la persona contra quien la Ley otorga abstractamente la acción y el demandado concreto”.
La Sala de Casación Civil de la extinta Corte Federal y de Casación en sentencia de fecha veintiuno de abril de 1947, estableció:
“Toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva)”.
Más recientemente, José Andrés Fuenmayor G., en su estudio intitulado “Algo mas sobre el Concepto de Cualidad Procesal” (Caracas, enero de 2005), ha contribuido a aclarar los conceptos que a tenor del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil se han confundido, y en ocasiones tenidos como sinónimos, en referencia a la “falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio”, en las que se fundamenta el demandado para esgrimir esta defensa de fondo, y pasa a comentar el punto en estos términos:
“Partiendo de la idea de que necesariamente la “cualidad” no es el derecho sino un medio procesal de acercar la sentencia lo más posible a la realidad jurídica.
Para ello propongo este concepto:
“La cualidad es la concatenación lógica que debe existir, activa y pasivamente, entre la pretensión procesal y la titularidad del Derecho material cuya aplicación se persigue con la demanda”. Y “El interés es la persecución de que los efectos jurídicos que puedan surgir de una sentencia impongan coercitivamente una norma o situación de certeza con respecto a su vigencia o efectos”
Hechas estas consideraciones literarias y jurisprudenciales, toca a quien juzga insistir en el contenido de la defensa perentoria formulada por la representación judicial del demandado, quien en abierta contradicción a la excepción opuesta reconoce que el instrumento del que dimana la pretensión actora “el inmueble dado en opción a compra le pertenece” (f. 45) a los demandantes. En ese sentido, debe advertirse que el artículo 1.166 del Código Civil establece: “Los Contratos no tiene efecto sino entre las partes contratantes; no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos por esta ley.” Tal disposición al ser comentada por el profesor Oscar Palacios Herrera, merece estos comentarios:
“El artículo 1.166 del Código Civil, uno de los principios más antiguos y más repetidos de las obligaciones: es el que se ha llamado “de la relatividad de los contratos. Esta norma no sólo es aplicable al campo contractual sino también a toda la teoría del acto jurídico. La doctrina moderna la estudia al tratar del acto jurídico. Su fundamentación es muy sencilla: nadie puede quedar afectado por un acto jurídico en el cual no ha intervenido. Vimos que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, pero la tiene en virtud de que nace de la voluntad de esas partes. En consecuencia, el principio de la relatividad de los contratos diferencia claramente la fuerza obligatoria del contrato de la fuerza obligatoria de la ley. La ley rige para todos; el contrato tan solo rige entre las partes”
Por ello, señala el referido autor que:
“Los efectos internos del contrato son el producir obligaciones. Las obligaciones sólo pueden ser exigidas por el acreedor contractual al deudor contractual. Nadie puede por un contrato, en principio, obligar a un tercero. Nadie puede por un contrato, en principio, hacer que un tercero sea acreedor de la otra parte. Se aplica la regla: res inter alios acta aliis prodesse nec nocere potest”
Resulta entonces un contrasentido lo aspirado por la representación judicial del demandado, al pretender que un tercero, ajeno a la relación sustancial, proponga una pretensión judicial basada en un acto al que no ha acudido a suscribir, por cuanto, como se ha afirmado ni la acreencia aprovecha a terceros, ni puede ser reclamada por terceros, y menos aún la obligación derivada de ese vínculo convencional puede ser exigida a terceros. Por lo tanto, las consideraciones de carácter formal que adiciona la representación de la demandada, acerca del valor probatorio del título supletorio, o la necesidad de documento protocolizado para al traslado de propiedad inmobiliaria, corresponden a un problema de oponibilidad a terceros que en nada desacredita la existencia del vínculo contractual.
De lo que se sigue que la cuestión atinente a la falta de cualidad activa, debe ser desechada por resultar manifiestamente improcedente. Así se decide.
El fondo del asunto debatido
Como quiera que la pretensión de la actora persigue declarar la resolución del contrato identificado en la parte narrativa del presente fallo, el cual fue celebrado entre los hoy contendientes, y con mérito a tales disposiciones, debe tenerse en consideración que las partes se hayan convenidas en la efectiva celebración de ese pacto, en este sentido, debe este juzgador, dar por reproducidos los términos en los que el Código Civil disciplina las convenciones:
Artículo 1.133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Por tanto, al tratarse de una convención que tiene tal carácter vinculante entre las partes, la propia ley sustantiva civil general señala como efecto de los contratos:
Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Artículo 1.264: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.
La representación judicial de la parte actora, arguyó que con ocasión al contrato celebrado con el ciudadano José Gregorio Matheus, el mismo aceptó la forma de pago establecida en el texto de ese instrumento, incumpliendo con la obligación de pagar oportunamente las cantidades de dinero que habían sido establecidas como el precio para la futura venta cuyo precio fue fijado en TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (350.000,00Bs) pagaderos en la forma expresada en la Cláusula Segunda, y que el demandado debía pagar de la siguiente manera: cincuenta mil bolívares (50.000,00 Bs.) el día 15 de diciembre de 2005, otros cincuenta mil bolívares (50.000,00 Bs.) el día 30 de diciembre de 2008 y doscientos cincuenta mil bolívares (250.000,00 Bs.) en el mes de junio de 2009.
A objeto de demostrar sus afirmaciones, incorporó a los autos como elementos de pruebas:
• Documento original de compra de la bienhechuría, objeto del contrato autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Barquisimeto en fecha 28 de junio de 1.991, bajo el N° 93, Tomo 107 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria
• Copia certificada del documento de arrendamiento, suscrito entre las partes, de las bienhechurías objeto del contrato de opción a compra, autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Barquisimeto en fecha 03 de Octubre de 2.007, bajo el N° 04, tomo 166 de los libros de autenticaciones.
• Constancia de inscripción catastral emanada del Consejo Municipal del antes Distrito Palavecino, Oficina Municipal de Catastro de fecha 18 de julio de 1988.
• Copias del contrato de Opción a Compra, acompañadas con el libelo de demanda, las cuales fueron vista por la parte demandada, al decir en su escrito de contestación a la demanda que fue un contrato suscrito entre ambas partes.
En este sentido, quien aquí decide observa que en el contrato de opción de compra no impugnado por la parte demandada en su contestación de la demanda por lo que en conformidad al Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le da pleno valor probatorio y debe tenérsele como reconocido, del que –se insiste- dimanan obligaciones recíprocas para las hoy contendientes, tocantes a dos actos jurídicos distintos, uno concerniente a una relación locativa, y otro sobre la opción a compra venta.
Ahora bien, como quiera que la pretensión actoral se ha centrado en este último, debe advertirse que, quedaba de parte de la demandada hacer los pago del modo allí estipulado, o en caso contrario, demostrar el hecho que resultare modificativo de la convención, y en defecto de ello honrar de manera precisa el lapso concedido para el cumplimiento de ella, en atención a lo que debe ponerse de relieve el contenido del artículo 1.269 del Código Civil “Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención (omissis)”, lo que se traduce en la expresión de la regla “diez interpellat pro homine” , esto es, con el sólo acaecimiento del plazo establecido en el contrato quedaba obligado el promitente comprador a liberarse de la obligación asumida relativa al pago del precio.
Bajo tal óptica, conviene recordar cuál ha sido el criterio reiteradamente expuesto por la jurisprudencia sobre casos como el sub iudice, y en tal sentido se refiere la sentencia de la Sala de Casación Civil en el fallo recaído en el expediente Nro. AA20-C-2004-000508 en fecha 12 de diciembre de 2006 respecto al criterio imperante acerca de la carga de la prueba:
De esa manera en conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y el desarrollo jurisprudencial de esa norma, quien tiene el interés de afirmar un hecho tiene la carga de probarlo, esto es, al actor corresponde probar los hechos constitutivos y al demandado corresponde probar los hechos extintivos, modificativos e impeditivos que haya alegado. Claro, puede darse el caso, como lo señala la jurisprudencia anteriormente citada, en la que el demandado se limita a una simple negación de las afirmaciones del actor, situación en la que corresponde al actor toda la carga de la prueba.
De suerte que bajo la égida de la carga de la prueba, también correspondía al hoy demandado haber demostrado el cumplimiento de cuanto le era requerido en el contrato, por lo que el otorgamiento del “contrato de compra venta” que quedaba condicionado al otorgamiento de la autorización que expidiere el Síndico Procurador del Municipio Palavecino, prevista en la cláusula octava del instrumento controvertido, mal puede ser considerada como excepción de cumplimiento, ya que las fechas en que las entregas dinerarias debieron producirse no se encontraban subordinadas a condición ninguna, así que al no haber demostrado que las hubiere satisfecho el requerido judicialmente, la pretensión postulada debe ser declarada con lugar, y así se decide.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara CON LUGAR la pretensión de RESOLUCION DE CONTRATO de OPCIÓN DE COMPRA VENTA, intentado por la los ciudadanos HUMBERTO LORENZO MENDEZ MORA y MARÍA SUÁREZ DE MENDEZ, en contra el ciudadano JOSÉ GREGORIO MATHEUS, todos previamente identificados.
En consecuencia, se declara resuelto el contrato autenticado en fecha 17 de diciembre de 2008, concerniente a la opción de compra venta, accesorio al de arrendamiento, que quedó anotado bajo el Nº 38, Tomo 191, ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto, en virtud del incumplimiento del demandado en el pago de las cantidades de dinero a que estaba obligada, de acuerdo con el texto de ese instrumento.
Se condena en costas a la parte demandada, por resultar completamente perdidosa, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, Déjese copia certificada de la presente decisión.

IV
DE LOS INFORMES

Estando en la oportunidad legal para presentar informes el apoderado judicial de la parte demandante, lo hace en los siguientes términos:
Que “(…) el querellado incumplió con sus obligaciones contractuales, muy específicamente la falta de pago de todas las cuotas, pactadas del precio del inmueble, luego de practicarse la citación dio contestación a la demanda y posterior a ello ambas partes promovieron pruebas y fueron admitidas (…)”.
Que “(…) nada aporto que demuestre que ha realizado algún pago dado que efectivamente de los tres pagos que debía honrar no hizo ninguno (…)”.
Que “(…) alega el moroso la supuesta falta de cualidad de [sus] representados originada según el de no ser propietarios del bien raíz opcionado sin aportar prueba alguna de ello sino por el contrario las que reafirman la propiedad, promo[vio] constancia de inscripción catastral emanada del Concejo Municipal del antes distrito Palavecino,Oficina Municipal de Catastro… de la cual se evidencia que el ciudadano propietario de la vivienda objeto de la opción a compra era el ciudadano José Edgar Fernández, quien le vendió a [sus] representados, y está inscrita en esa oficina con el numero catastral 11-05-01-19-18-02; con ello se demuestra que las bienhechurías no son propiedad del Concejo Municipal sino de [sus] mandantes(…)”.
Que “(…) en la clausula primera (parte final) el documento de compra venta por el cual [sus] representados adquirieron el bien raíz, por ello el accionado ha reconocido ese documento de compra de [sus] mandantes, no puede ahora pretender desconocer la cualidad de propietario que previamente acepto y se le demostró (…)”.
Que “(…) el accionado pretende defenderse con la argumentación del incumplimiento de mis mandantes de una obligación contractual, esta consiste en la obtención de la autorización de venta expedida por el Sindico Procurador Municipal del Municipio Palavecino de Estado Lara, pero es falso que haya sido mis clientes quienes se obligaron a ello dado que en el texto de clausula no se menciona que ellos sean obligados a obtenerla(…)además pretendió la exhibición de un documento que no existe, siendo lo realmente relevante de esto que siendo [sus] representados los obligados a obtener la autorización debe entenderse que las obligaciones tienen temporalidad, y el incoado debía cumplir con el pago de todas las cuotas, la ultima en junio de 2009 no realizando el pago de ninguna(…)”.
Que “(…) se pactaron fechas exactas para que se efectuasen lo pagos y otra muy distinta para el otorgamiento del documento de venta del inmueble, por lo tanto al no efectuar el pago de ninguna de las cuotas, hace concluir que falto a su compromiso contractual, pues es sabida la máxima jurídica de que el día interpela por el hombre(…)por ultimo solicito se declare sin lugar la apelación interpuesta por el perdidoso y se confirme en todas y cada una de sus partes la sentencia apelada con la respectiva condenatoria en costas(…)”.

V
DE LA COMPETENCIA

A los efectos de determinar la competencia de este Tribunal para el conocimiento del presente asunto, considera quien aquí Juzga hacer mención al artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece que:

“Son deberes y atribuciones de los tribunales superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:
…Omissis…
B. EN MATERIA CIVIL:
1º Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, así como también en los casos de consulta ordenados por la ley y de los recursos de hecho.
…Omissis…”. (Negrillas de este Juzgado)

Adicionalmente, el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil indica que:
“Admitida la apelación en ambos efectos, se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de alzada, si éste se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar. (…).” (Negrillas de este Juzgado).
Ad literam, quien aquí juzga verifica la competencia de este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación ejercido contra una sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que se encuentra dentro de los límites de la competencia atribuida a este Juzgado, por lo que este Órgano Jurisdiccional se declara competente para conocer del presente asunto. Así se decide.

VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Corresponde a este Juzgado pronunciarse sobre el recurso de apelación ejercido el día 15 de diciembre de 2015, por la parte demandada; contra la sentencia emitida en fecha 8 de diciembre de 2015 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que declaró con lugar la demanda por resolución de contrato de opción a compra interpuesta por los ciudadanos HUMBERTO LORENZO MENDEZ MORA y MARIA SUAREZ DE MENDEZ, asistido por el abogado Rubén Lucena y Marialy Colmenarez; contra el ciudadano JOSE GREGORIO MATHEUS, todos ya identificados.
Con el objeto de delimitar la litis del presente asunto, este Juzgado observa que la parte demandante señaló que “en fecha 17 de diciembre de 2.008 [sus] representados suscribieron un Contrato de Opción a Compra y arrendamiento con el ciudadano José Gregorio Matheus, por ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto bajo el Nº 38 tomo 191, por medio del cual [sus] representados dieron en opción a compra, por una duración de ocho meses contados desde la fecha de rúbrica del contrato, una vivienda unifamiliar, con área aproximada de doscientos veinte metros cuadrados (220 mts2) de construcción y su anexo independiente, de cincuenta y tres metros cuadrados (53 mts2) enclavado en un terreno de propiedad Municipal con una superficie de un mil cuatrocientos sesenta y ocho metros cuadrados con sesenta y ocho céntimos (1.468,78 mts2), identificado con la parcela Nº 03, Sector Las Cuibas, Parroquia Agua Viva, Municipio Palavecino del estado Lara el mencionado contrato se convino el precio para la futura venta en TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (350.000,00Bs) pagaderos en la forma expresada en la Cláusula Segunda, la cual el demandado debía pagar de la siguiente manera: cincuenta mil bolívares (50.000,00 Bs.) el día 15 de diciembre de 2008, otros cincuenta mil bolívares (50.000,00 Bs.) el día 30 de diciembre de 2008 y doscientos cincuenta mil bolívares (250.000,00 Bs.) en el mes de junio de 2009.
Que sin embargo “(…) el ciudadano José Gregorio Matheus, no pago ninguna de la tres cuotas que habían sido pactadas por el precio de la futura venta, con vencimientos en las fechas antes señaladas y que tampoco realizó los pagos de los cánones de arrendamiento originados de la duración de la opción a compra, por lo que incumplió con su obligación de pago durante el lapso establecido.
Por su lado, el apoderado judicial de la parte demandada y recurrente, señaló que “(…) en fecha 8 de mayo de 2015, contestó a la demanda por resolución de contrato interpuesta, con base a los siguientes alegatos:
Que “(…) como punto previo la falta de cualidad de los demandantes Humberto Lorenzo Méndez y María Suárez de Méndez en base a la consideración expuesta por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en la sentencia N° 000301, de fecha 11 de Julio de 2011, Expediente N° AA20-C-2011-000135, con ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortiz Hernández, también expone que la falta de cualidad de los demandantes se evidencia del documento de Opción a Compra suscrito por su representado y la apoderada de los demandantes el cual sirve de fundamento a la presente demanda, que expresamente se señala que el inmueble dado en opción a compra le pertenece al ciudadano Humberto Lorenzo Méndez Mora y María Suarez de Méndez, según consta en documento autenticado por la Notaria Pública Primera de Barquisimeto, Estado Lara en fecha 28 de Junio de 1991, anotado bajo el N° 93, Tomo 107 de los libros de Autenticación, señalando que las bienhechurías en cuestión se encuentran enclavadas en un Terreno de propiedad Municipal con una superficie de (1.468,78 Mts.2)(…) expone el demandado que en el caso de los bienes inmuebles el documento Registrado es por excelencia el documento Público y fehaciente mediante el cual se puede realizar un acto traslativo de la propiedad del inmueble y como consecuencia de ello el mismo resulta oponible a terceros, mientras que la notaria recibe la fe Pública de un Notario, pero no es oponible a terceros, de esto se desprende la existencia del funcionario público en la constitución del negocio en el cual se exigen para su otorgamiento y se verifican requisitos como las solvencias, las identidades, los gravámenes y con ello se proponen intereses a terceros, no así los documentos Notariados.
El accionante niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el Derecho en razón de que el ciudadano José Gregorio Matheus haya incumplido con su obligación en el contrato de Opción a Compra suscrito entre ambas partes; ahora por la improcedencia narrada por la parte demandada en la resolución de contrato expone Primero; que el contrato jurídicamente exista, segundo; Que la obligación este incumplida y tercero; Que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente”.
Sustanciado el procedimiento de Ley, en fecha 8 de diciembre de 2015, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara dictó sentencia declarando con lugar la demanda incoada, y por ende acordando resuelto el contrato autenticado en fecha 17 de diciembre de 2008 concerniente a la opción a compra venta.
De allí que deba revisar esta Alzada, qué resolvió el Juzgado a quo, respecto a si hubo cumplimiento de las obligaciones por parte del demandado y si probo sus alegatos referentes al mismo.
Ante ello se constata que el fallo emitido y transcrito en capítulo previo, nada demostró respecto a los pagos presuntamente incumplidos, en vista de no haberse recibido las sumas de dinero en las fechas determinadas en el contrato. .
Ahora bien, abordando el fondo del asunto se tiene a bien señalar que de la revisión minuciosa de las actas procesales se constata que, el presente caso versa sobre demanda por resolución de contrato de opción a compra, cuyo fundamento legal se encuentra previsto en los artículos 1.133,1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil.
De allí que se entienda el contrato como una “convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Por ser un acto consensual, deben ejecutarse de buena fe y “obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. Por lo que, conforme al artículo 1.167 del Código Civil:
“(…) si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Subrayado agregado).
Es decir, esta norma prevé la facultad y el derecho de las partes contratantes, de reclamar judicialmente, a su elección, el cumplimiento o ejecución del contrato o la resolución de éste, cuando el otro involucrado no materializa su obligación.
Señalado lo anterior, se tiene que conforme al “contrato de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA” suscrito, el ciudadano José Gregorio Matheus se comprometió a pagar la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares a los ciudadanos Humberto Lorenzo Méndez Mora y María Suarez de Méndez, todos plenamente identificados, por la opción a compra de un inmueble constituido por una vivienda unifamiliar, con área aproximada de doscientos veinte metros cuadrados (220 mts2) de construcción y su anexo independiente, de cincuenta y tres metros cuadrados (53 mts2) enclavado en un terreno de propiedad Municipal con una superficie de un mil cuatrocientos sesenta y ocho metros cuadrados con sesenta y ocho céntimos (1.468,78 mts2), identificado con la parcela Nº 03, Sector Las Cuibas, Parroquia Agua Viva, Municipio Palavecino del estado Lara , acordando un lapso determinado para cumplir con la obligación.
Este Juzgado observa que la parte actora pretende le sea acordado la resolución de un contrato de opción a compraventa celebrado con el hoy recurrente Jose Matheus, plenamente identificado, alegando la falta de pago, acordad en el contrato; En este sentido, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, pone de manifiesto los deberes del juez dentro del proceso, cuando establece que “los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en los límites de su oficio, en sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad…”
Ahora bien, La doctrina venezolana, ha sostenido que la opción de compraventa es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. Constituyendo entonces, citando al autor Vegas Rolando (2002), “el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Negritas y Subrayado del Tribunal).
Entonces se tiene que, la opción de compraventa, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. De lo cual coligen ciertos elementos, a saber: a) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; b) la determinación del objeto; c) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y d) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo fundamental, por muy breve que sea éste; y su finalidad tiene que ver con la naturaleza propia del contrato, pues mediante a él, la vinculación del concedente no es temporalmente ilimitada, pues sería el tiempo hábil durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción.
En Corolario de lo antes escrito, se tiene que ambas partes, coincidieron en definir la negociación celebrada entre ellas como una pre-venta, la cual implica un contrato que precede a una venta definitiva, mediante la cual se establecen las condiciones que regulan la negociación, y que, cumplidas en la forma pactada conducen a su terminación, con el otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble pre-vendido. En el caso bajo análisis, se observa que en el referido contrato, hubo acuerdo de voluntades en el objeto de la venta, en el precio y finalmente en la oportunidad de la tradición o entrega de lo vendido. Así, en el caso que se estudia, se ha detectado, y así emana de las actas procesales que conforman el expediente, que la decisión proferida por el Juzgado a quo está apegada a derecho. Así se declara.
Por lo tanto, se confirma la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de fecha 8 de diciembre de 2015, a través de la cual declaró con lugar la resolución de contrato de opción de compra venta. Así se decide.
VII
DECISIÓN

Por las razones precedentemente expuestas este Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, con sede en Barquisimeto, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: SU COMPETENCIA para conocer y decidir el recurso de apelación interpuesto en fecha 15 de diciembre de 2015, por el abogado Heimold Suarez Crespo, actuando como apoderado judicial del ciudadano José Gregorio Matheus; contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara , en fecha 8 de diciembre de 2015, a través de la cual declaró con lugar la Resolución de contrato de opción a compra ejercida por los Ciudadanos HUMBERTO LORENZO MENDEZ MORA y MARÍA SUÁREZ DE MENDEZ, en contra el ciudadano JOSÉ GREGORIO MATHEUS, todos previamente identificados.
SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto.
TERCERO: Se CONFIRMA la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 8 de diciembre de 2015.
CUARTO: Se condena en costas conforme al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, a los dieciséis (16) día del mes de mayo del año dos mil dieciséis (2016). Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.

La Jueza,

Abg. María Alejandra Romero Rojas

La Secretaria Temporal,

Abg. Yinarly Jaime Rivas

Publicada en su fecha a las 03:25 p.m.

La Secretaria Temporal,