TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, catorce de marzo de dos mil dieciséis
205º y 157º
ASUNTO: KP02-R-2015-000691
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

DEMANDANTE: MARIA ODETE MARTINS TAVARES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.602.135, con domicilio en la ciudad de Carora, Municipio Torres del estado Lara e inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el N° V-056021350.
APODERADO: JESÚS ARMANDO GIL VÁSQUEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N°104.134, con domicilio en la ciudad de Carora, Municipio Torres del estado Lara. (f. 13)
DEMANDADOS: INVERSIONES EL CHILITO, C.A., domiciliada en la ciudad de Carora, Municipio Torres del estado Lara, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 15 de agosto de 2006, anotada bajo el N° 24, tomo 73-A, representada por su presidente LUÍS MANUEL LÓPEZ MOSQUERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-15.674.675, con domicilio en la ciudad de Carora, Municipio Torres del estado Lara.
APODERADOS: BETTSIMAR BARRIOS CARDOZO y JULIO LUÍS SUÁREZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 79.785 y 92.357, respectivamente, de este domicilio. (fs. 79 al 84)
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE
SENTENCIA: DEFINITIVA, EXPEDIENTE N° 15-2680 (Asunto: KP02-R-2015-000691).

Se inició el presente juicio por demanda de desalojo de inmueble, interpuesta en fecha 25 de septiembre de 2014 (fs. 1 al 10 y anexos del folio 11 al 44), ante la U.R.D.D de la ciudad de Carora, correspondiéndole el conocimiento del mismo al Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, por el abogado Jesús Armando Gil Vásquez, en su condición de apoderado judicial de la ciudadana María Odete Martins Tavares, contra la Sociedad Mercantil Inversiones El Chilito, C.A., representada por el ciudadano Luís Manuel López Mosquera, todos plenamente identificados, con fundamento a lo dispuesto en el artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa del artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, vigente según gaceta oficial N° 40.418, de fecha 23 de mayo de 2014.

Por auto de fecha 1° de octubre de 2014 (f. 46), el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres de la Circunscripción Judicial del estado Lara, admitió la demanda y ordenó la citación de la parte demandada a los fines de dar contestación en el lapso de veinte (20) días, la cual se practicó en fecha 10 de noviembre de 2014 (f. 71), mediante cartel fijado en la morada de los demandados, por la secretaria del tribunal. El día 10 de diciembre del año 2014 fue juramentado como defensor Ad-Litem en la presente causa el abogado en ejercicio Ali Rubén Giménez Lugo inscrito en el IPSA bajo el Nº 190.508.

En fecha 17 de diciembre de 2014, compareció la abogada Bettsimar Barrios Cardozo, inscrita en el IPSA Nº 79.785, en su carácter de apoderada judicial de Inversiones El Chilito, C.A (fs.79 al 84) y se dio por citada, en el mismo escrito sustituyó poder pero reservándose el ejercicio en el abogado Julio Luís Suárez inscrito en el IPSA Nº 92.357.

Mediante escrito de fecha 03 de febrero de 2015 (fs. 85 al 102 y anexos a los fs. 103 al 163), los abogados Bettsimar Barrios Cardozo y Julio Luís Suárez, plenamente identificados, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, contestaron la demanda. En fecha 12 de febrero de 2015 (fs. 165 al 171 y anexos a los fs. 172 al 177), se llevó a cabo la audiencia preliminar con la presencia de ambas partes. En fecha 19 de febrero de 2015 (f. 178), se fijaron los hechos controvertidos.

En fecha 26 de febrero de 2015 (fs. 182 al 187), el abogado Julio Luís Suárez, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, promovió su escrito de pruebas, en la misma fecha el abogado Jesús Armando Gil Vásquez, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, promovió su escrito de pruebas (fs. 188 al 195 y anexos a los fs. 196 al 258). Ambas probanzas fueron admitidas por auto de fecha 6 de marzo de 2015 (f. 261). En fechas 8, 10 y 12 de junio de 2015 (fs. 309 al 330), se llevó a cabo la audiencia oral, con la presencia de ambas partes.

El Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 3 de julio de 2015 (fs. 331 al 348), dictó sentencia definitiva en la cual declaró sin lugar la demanda de desalojo y condenó en costas a la parte actora. En fecha 6 de julio de 2015 (f. 349), el abogado Jesús Armando Gil, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora ejerció el recurso de apelación, el cual fue admitido en ambos efectos mediante auto de fecha 13 de julio de 2015 (f. 350), se ordenó la remisión del expediente de la U.R.D.D. Civil, a los fines de su distribución ante uno de los tribunales superiores.

En fecha 22 de julio de 2015 (f. 353), se recibió y se le dio entrada al expediente en el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y en fecha 30 de julio de 2015 (f. 354), fijo la oportunidad para presentar los informes.

En fecha 5 de agosto de 2015 (fs. 355 al 357), el abogado Jesús Armando Gil Vásquez, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito en el cual recusó a la ciudadana Elizabeth Dávila León, en su carácter de jueza provisoria del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Lara, conforme a lo establecido en el artículo 82 numerales 9, 12, 15 y 18 del Código de Procedimiento Civil. Mediante escrito de fecha 6 de agosto de 2015 (fs. 358 al 365), la abogada Elizabeth Dávila León, en su carácter de juez provisoria del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Lara, consignó su escrito de informe de recusación.

Mediante auto de fecha 10 de agosto de 2015 (f. 369), se recibió el expediente en esta alzada y mediante auto de fecha 25 de septiembre de 2015 (f. 371), se fijó la oportunidad para presentar informes, observaciones y el lapso para dictar sentencia. En fecha 02 de noviembre de 2015 el apoderado actor presentó escrito de informes cursante a los folios 372 al 376 de autos y en esa misma fecha fueron presentados los informes de la parte demandada la cual riela a los folios 378 al 382 de autos. En fecha 25 de enero de 2016, la jueza provisoria designada, abogada Delia González de Leal, se aboca al conocimiento del asunto. Por auto de fecha 11 de febrero de 2016, es diferida la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Del libelo de la demanda
El abogado Jesús Armando Gil Vásquez, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana María Odete Martins Tavares, en su escrito libelar expuso en su primera causal de pretensión, que en fecha 2 de marzo de 2010, fue celebrado un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con la Sociedad Mercantil Inversiones El Chilito, C.A., representada por su presidente Luís Manuel López Mosquera, todos plenamente identificado. Dicho contrato de arrendamiento fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública de Carora, Municipio Torres del estado Lara, inserto bajo el N° 01, Tomo 07, sobre un (01) local comercial propiedad de su representada, distinguido con el N° PB-2, situado en la planta baja del edificio “Niña Dolores”, ubicado en la avenida Francisco de Miranda de Carora, entre calles 26 Lisboa y el sector San Agustín, Parroquia Trinidad Samuel, Municipio Torres del estado Lara, contrato que no se prorrogó por las condiciones allí contenidas, manteniendo plena vigencia, por lo que se ha transformado en tiempo indeterminado, por un canon de setecientos bolívares mensuales (Bs. 700,00), pagaderos con el vencimiento de casa mes.

Que es el caso que el arrendador le ha realizado obras de remodelación y reformas al local arrendado, sin contar con la autorización de la arrendadora, conforme a lo establecido en la cláusula séptima del contrato la cual expresa: “EL ARRENDATARIO” queda obligado por la presente cláusula a: 1) No hacer ninguna alteración o modificación en la construcción del inmueble arrendado, así como tampoco agregar ningún tipo de construcción salvo previo autorización dada por escrito por “LA ARRENDADORA”.

Indicó que la remodelación del inmueble aquí denunciada se trata sobre la construcción de una segunda puerta de metal llamada santa maría por el frente del local, la cual da hacia la avenida Francisco de Miranda, la cual difiere de la original por su tamaño, la misma fue instalada recientemente ya que se observan restos de concreto y grietas en el friso y no se corresponde con la estructura física del inmueble, ya que la puerta grande es la original y llega hasta la viga de la estructura del edificio “Niña Dolores”; igualmente existe en la parte interna un enrejado de metal fijo que limita el acceso al inmueble, una construcción de media pared de bloques de concreto con friso liso en forma de barra la cual es permanente, lo cual tampoco fue autorizado por su poderdante, pero lo más grave aún es que “este ARRENDATARIO de forma impropia y sin ningún tipo de reparo, le anexo al local PB-2, parte del local B también propiedad de mi mandante, con lo cual corono la violación a las prohibiciones contenidas en el contrato específicamente a la Cláusula Séptima, ya que por la parte del local B, que da justo en la esquina de la Av. Francisco de Miranda, con calle Lisboa, especialmente la ventana con protector blanco, que allí estaba instalada fue CLAUSURADA CON BLOQUES DE CEMENTO Y FRISOS RUSTICOS PINTADAS DE VERDE dejando en su lugar dos ventanitas más pequeñas y anexándole esta área como parte al local PB-2, esta modificaciones estructurales también se pueden observar por la calle Lisboa, es decir, por la ventana lateral del inmueble y que pertenece al local B, cuyas puerta de acceso esta clausurada con láminas de hierro color negro, y la ventana que estaba allí de color blanco justo en la esquina de la calle Lísboa con Avenida Francisco de Miranda, esta clausurada con pared de bloques rustico, y las instalaciones eléctricas se hayan expuestas o por fuera de este local, TODAS ESTAS MODIFICACIONES FUERON EJECUTADAS POR LA ARRENDATARIA DEL INMUEBLE PB-2, es decir, por la arrendataria la Sociedad Mercantil INVERSIONES EL CHILITO, C.A., plenamente identificada, representado por su presidente LUIS MANUEL LOPEZ MOSQUERA, plenamente identificado SIN CONTAR CON LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DADA POR LA ARRANDADORA, todo esto en contravención a las condiciones acordadas en el citado contrato de arrendamiento”, lo cual configura la causal de desalojo preceptuada en el literal “C” del artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso comercial, por haber hecho alteraciones y modificaciones en la estructura del inmueble arrendado y agregarle al local parte de otro local B sin la debida autorización de la arrendadora.

Que su representada en fecha 2 de marzo de 2010, suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, debidamente autenticado ante la Notaría Pública de Carora, Municipio Torres del estado Lara, inserto bajo el N° 58, tomo 6, con la Sociedad Mercantil Inversiones El Chilito, C.A., representada por su presidente Luís Manuel López Mosquera, sobre un (01) local comercial propiedad de su poderdante distinguido “C”, ubicado en la planta baja del edificio “Niña Dolores”, Avenida Francisco de Miranda de Carora, entre calles 26 Lisboa y el sector San Agustín, Parroquia Trinidad Samuel, Municipio Torres del estado Lara,contrato que no se prorrogó por las condiciones allí contenidas, manteniendo plena vigencia, por lo que se ha transformado en tiempo indeterminado, por un canon de un mil trescientos bolívares (Bs. 1.300,00), mensuales pagaderos con el vencimiento de casa mes.

En cuanto a la segunda causal de pretensión, que su representada en fecha 2 de marzo de 2010, suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la sociedad mercantil Inversiones El Chilito, C.A., representada por su presidente Luís Manuel López Mosquera, autenticado por ante la Notaría Pública de Carora, Municipio Torres del estado Lara, inserto bajo el N° 58, tomo 6, sobre un local comercial distinguido con el N° C, situado en la planta baja del edificio “Niña Dolores”, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda entre calles Lisboa y el sector San Agustín, Parroquia Trinidad Samuel, Municipio Torres del estado Lara, contrato que no se prorrogó por las condiciones allí contenidas, manteniendo plena vigencia, por lo que se ha transformado en tiempo indeterminado, por la suma de un mil trescientos bolívares (Bs. 1.300,00), mensuales; ahora bien, es el caso que la arrendataria ha realizado una cesión total del local arrendado sin contar con la autorización por escrito de su representada, conforme lo establece la cláusula quinta literal B, del contrato, a la Agencia de Lotería El Oporto.

Como Tercera Causal de pretensión, que su representada en fecha 2 de marzo de 2010, suscribió dos (02) contratos de arrendamientos a tiempo determinado con la Sociedad Mercantil Inversiones El Chilito, C.A., representada por su presidente Luís Manuel López Mosquera, autenticado ante la Notaría Pública de Carora, Municipio Torres del estado Lara, inserto bajo el N° 1, Tomo 7 y el segundo anotado bajo el N° 58, Tomo 6, sobre dos (02) locales comerciales distinguidos con los Nros.“PB-2” y “C”, situados ambos en la planta baja del edificio “Niña Dolores”, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda entre calle 26 Lisboa y el sector San Agustín, Parroquia Trinidad Samuel, Municipio Torres del estado Lara, contrato que no se prorrogó por las condiciones allí contenidas, manteniendo plena vigencia, por lo que se ha transformado en tiempo indeterminado, por la cantidad de setecientos bolívares (Bs. 700,00), mensuales el primero y el segundo por el monto de un mil trescientos bolívares (Bs. 1.300,00) mensuales, ambos contratos tenían vigencia desde enero de 2010 hasta el 31 de diciembre de 2010, conforme lo establece la Cláusula Tercera de ambos contratos, por lo que ya venció la duración de dichos contratos sin que se haya llegado a algún acuerdo de prorroga ni de renovación de mismo, por lo que no existe voluntad manifiesta de continuar ligados a la relación arrendaticia.

Como cuarta causal de pretensión, que su representada en fecha 2 de marzo de 2010, suscribió dos (2) contratos de arrendamientos a tiempo determinado con la Sociedad Mercantil Inversiones El Chilito, C.A., representada por su presidente Luís Manuel López Mosquera, autenticado ante la Notaría Pública de Carora, Municipio Torres del estado Lara, inserto bajo el N° 1, tomo 7 y el segundo anotado bajo el N° 58, Tomo 6, sobre dos (02) locales comerciales distinguidos con los Nros “PB-2” y “C”, situados ambos en la planta baja del edificio Niña Dolores, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda entre calle 26 Lisboa y el sector San Agustín, Parroquia Trinidad Samuel, Municipio Torres del estado Lara, contrato que no se prorrogo por las condiciones allí contenidas, manteniendo plena vigencia, por lo que se ha transformado a tiempo indeterminado, por la cantidad de setecientos bolívares (Bs. 700,00), mensuales el primero y el segundo por el monto de un mil trescientos bolívares (Bs. 1.300,00) mensuales, canon que no han sido incrementados . Que como es el caso, la arrendataria, Sociedad Mercantil Inversiones El Chilito C.A., plenamente identificada, representada por su presidente, tenía pleno conocimiento de que el incumplimiento de las obligaciones contraídas en los contratos, traería como consecuencia inmediata, la desocupación de los inmuebles y los posibles daños y perjuicios que de dicho incumplimiento se deriven, conforme a la Cláusula Octava de ambos contratos.
Que la parte demandada incumplió con respecto al contrato suscrito por el local comercial identificado como “PB-2”, con lo establecido en la cláusula séptima, referida a la prohibición de no hacer alteraciones o modificaciones sin la debida autorización dada por escrito por el arrendador; y con respecto al contrato suscrito por el inmueble identificado como “C”, el arrendatario incumplió con la cláusula quinta, en su literal “B”, referido a que no podría ceder o traspasar el contrato objeto de demanda.
Por todos los hechos narrados procede a demandar como en efecto demanda por motivo de desalojo de inmueble preceptuado en el literal “I” del artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, a la Sociedad Mercantil Inversiones El Chilito, C.A., representada por su presidente Luís Manuel López Mosquera, todos debidamente identificados, por haber incumplido el arrendatario en las obligaciones contractuales antes delatadas, para que voluntaria o forzosamente haga la entrega de los inmuebles locativos “PB-2” y “C”, libre de personas y cosas, reservándose las demás acciones legales que asisten a su representada.
Fundamentó la demanda en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa del artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Estimó a demanda en la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), monto que asciende a la demolición de las reformas y modificaciones realizadas mediantes obras civiles al inmueble, equivalentes a setecientos ochenta y siete con cuarenta unidades tributarias (787,40 UT).
Promovió pruebas documentales, inspección judicial, posiciones juradas y señaló domicilio procesal de las partes, solicitando que la presente demanda sea admitida y decidida con lugar las pretensiones en la definitiva.

Del escrito de contestación a la demanda

Dentro de la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, los apoderados judiciales de la parte demandada, abogados Bettsimar Barrios Cardozo y Julio Suárez, inscrito (s) en el I.P.S.A bajo el (los) N° (ros) 79.785 y 92.357, respectivamente, presentaron escrito donde arguyen que su representada es arrendataria de dos (02) locales comerciales ubicados en la calle 26 (Lisboa), con Avenida Francisco de Miranda, edificio “Niña Dolores”, planta baja 2, que dichos forman parte de un solo local denominado “PB-2” de dicho edificio, tal como consta de documento de propiedad, los cuales posee en calidad de arrendamiento su representado desde julio del año 2008, fecha en la cual se realizó el contrato de arrendamiento verbal con el ciudadano Pedro Manuel Márquez Tavares, titular de la Cédula de Identidad N° V- 11.700.625, quien era el propietario de dichos locales, contratos que en fecha 22 de enero de 2009, se convirtieron en contratos escritos y fueron debidamente autenticados por ante la Notaria Publica de Carora, quedando anotados un primer contrato, que el arrendador denomino por el local “A”, bajo el N° 77, Tomo 03, y un segundo contrato, el cual denomino local “C”, bajo el N° 78, Tomo 03, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria.
Que en fecha 10 de julio de 2009, el ciudadano Pedro Manuel Márquez Tavares, vendió el local de su propiedad, a su madre, ciudadana María Odete Martins Tavares, ya identificada, según documento registrado inserto al N° 39, Folio 224 al 227, Tomo Primero, del Tercer Trimestre del año 2009. Que una vez vencidos los contratos realizados con el ciudadano Pedro Manuel Márquez Tavares, la ciudadana María Odete Martins Tavares, en su condición de actual propietaria del inmueble, realizó dos (02) contratos de arrendamientos por los locales anteriormente identificados, con la diferencia que en el local anteriormente denominado local “A”, la nueva propietaria lo denomino local “PB-2”; dichos contratos fueron suscritos por ante la Notaria Publica de Carora, el primero por el Local “PB-2”, bajo el N° 01, Tomo 07, de fecha 02 de marzo de 2010, y el segundo denominado Local “C”, bajo el N° 56, Tomo 06, de la misma fecha y notaria.
Que lo cierto es, que su representado se encuentra alquilado en los locales comerciales ubicados en la calle 26 (Lisboa), con Avenida Francisco de Miranda, Edificio “Niña Dolores”, planta baja 2, desde el año 2008, ostentando actualmente un contrato a tiempo indeterminado, en virtud de que el último contrato firmado se venció en diciembre del año 2010 y siguió vigente su arrendamiento hasta la presente fecha.
Que niega, rechaza y contradice que se hayan efectuados reformas al inmueble local “PB-2”, no autorizadas por la arrendadora, debido a que las mismas fueron autorizadas por el arrendador primigenio, ciudadano Pedro Márquez Tavares, y fueron hechas para adecuar al uso al local comercial, ya que desde el año 2008 se tenía conocimiento de que dichos locales eran alquilados para continuar con la actividad económica de su representado, la cual era una licorería denominada Inversiones El Chilito C.A.
Que niega, rechaza y contradice, que su representado de forma impropia y sin reparo, le haya anexado al local “PB-2”, parte del local “B”, ya que el mismo lo podría ser solo el arrendador, más aun cuando dicho local “B”, siempre ha estado arrendado al Centro de Apuestas El Oporto, contrato que es anterior al de su representado, ya que dicho centro de apuestas, se encuentra alquilado antes del año 2008. Que lo cierto es, que la arrendadora, ciudadana maría Odete Martins Tavares, en compañía de su hijo Milton Márquez Tavares, solicitaron a la arrendadora del Centro de Apuestas El Oporto y a su representado, hacer un cambio en los locales arrendados, y en el año 2010, trasladaron lo que originalmente era para ellos, el local “B” para el local “C”, haciendo una transferencia de un local para otro, previo consentimiento dado verbalmente por su representado y la arrendataria del Centro de Apuestas El Oporto.
Que niega, rechaza y contradice que su mandante haya efectuado una cesión total del inmueble arrendado identificado como local “C”, sin la autorización del arrendatario. Que lo cierto que el local ubicado en toda la esquina de la calle 26 (Lisboa), con Avenida Francisco de Miranda, edificio “Niña Dolores”, de la ciudad de Carora estado Lara, es uno solo y se encuentra asignado como “PB-2”, y no tres (03) locales comerciales, como quieren hacer creer los demandantes, y el mismo local fue subdividido originalmente, por el propietario, Pedro Márquez, en tres (03) locales comerciales denominados “A”, “B” y “C”, subdivisión a la cual no se le realizo documento, en la cual no se especificaron como quedaban las mismas, sino de los cuales en su origen fueron alquilados a su mandante los locales “A” y “C” y que posteriormente la ciudadana María Odete Martins, denomino locales “PB-2”, “B” y “C”.
Que niega, rechaza y contradice que su representada se encuentre arrendada en los locales ya identificados, desde el año 2010, que el actor se contradice en la misma causal tercera de su demanda, en la cual alega el vencimiento del plazo, y luego alega que el contrato fue convertido en contrato a tiempo indeterminado, pero a su vez solicita el desalojo por vencimiento del término.
Que se opone a la cuantía estimada, por cuanto el actor estableció la cantidad de 787, 40 U.T., equivalentes a cien mil bolívares (Bs. 100.000, 00) y por cuanto el monto de las remodelaciones realizadas en el año 2008 no son equivalentes a esa cantidad, siendo las mismas por el monto de 2.800 U.T., equivalentes a trescientos cincuenta y cinco mil seiscientos bolívares (Bs. 355.600, 00). Así mismo promovió pruebas documentales, testigos, inspección judicial, se opuso a la inspección extrajudicial y a las posiciones juradas.

De la audiencia preliminar en primera instancia

En la oportunidad establecida, fue llevada a cabo la audiencia preliminar en el juicio por Desalojo, con la presencia de ambas partes, tomando la palabra la representación judicial de la parte actora, quien entre otras cosas, ratifico el contenido de su escrito libelar, así mismo expuso que el contrato inicialmente fue establecido a un plazo único de doce meses, la novísima Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, consagra esta causal de desalojo en cuanto a que dicho contrato debía ser renovado mediante escritura, articulo 40, lo cual ha sido imposible realizar un nuevo contrato y en virtud de que la misma ley sanciona aquellos sujetos cuya relación arrendaticia no se adecue mediante un nuevo contrato, para las realizaciones arrendaticias existentes, en virtud de ellos, se acciona en el ejercicio conforme a la Ley vigente. Con respecto a las pruebas promovidas insiste en toda y cada una de ellas, incluyendo la de Posiciones Juradas, la cual está correctamente promovida, pues las mismas serán absueltas por su mandante la ciudadana MARIA ODETE MARTINS TAVARES, y en cuanto a las pruebas promovidas por la contraparte hizo formal oposición a las siguientes: Los documentales agregados por la contraparte D1,D2,D3,D4,D5, del folio 117 al 121, por cuanto los mismo no están suscritos por ninguna de las partes involucradas en este procedimiento, asimismo no son pertinentes, por cuanto no se contraen a la vigencia de los contratos que cursan en autos, por cuanto pido sean desechadas. En cuanto al documental marcado E1 y E2, que cursan del folio 122 al 133, también son impertinentes al objeto de este litigio puesto que su vigencia no se contrae a los contratos que están ejerciendo esta cusa. Con relación al documento F, son una copia simple de un cuaderno de consignación que cursan ante el Tribunal Primero de Municipio, expediente N° KP12-S2011-246,me opongo también a la admisión del mismo, pues el objeto es demostrar la solvencia, y dicha solvencia no está en discusión, mas sin embargo en el uso del principio de la comunidad de la prueba, la hago mía, a los fines de demostrar que el arrendatario o demandado, hace una consignación ante dicho Tribunal, por el arrendamiento o demandado, hace una consignación ante dicho Tribunal, por el arrendamiento, o dicho arrendamiento por el local C, y la hace hasta el presente día de hoy, y en el escrito de contestación admite que ni posee ese local en la actualidad, por haber realizado un cambio de local con la Ciudadana MARCELA MARGARITA MELENDEZ, con esta documental F, pretendo demostrar la cesión de locales, contenida en la causal segunda y cuarta del escrito de demanda. Con relación a los documentos G, H, I, del folio 138 al 156, se opone a su admisión por impertinente por cuanto no estamos ejerciendo acciones de renta de licores, de solvencia municipales, o la actividad económica del demandado. Con respecto al documental J, hago uso del mismo por cuanto se evidencia que la ciudadana MARCELA MARGARITA MELENDEZ, es la arrendataria del local B. En cuanto a la documental K1, y k2, folio 162 y 163, el mismo por ser un documento privado lo desconozco y lo rechazo, por cuanto el mismo no está suscrito por ninguna de las partes involucradas en este proceso, los cuales son manifiestamente impertinentes. Con relación a los testigos, el ciudadano PEDRO JOSE ROJAS CASTELLANO, fue trabajador de la Ciudadana MARIA ODETE MARTINS, con quien tuvo una relación de subordinación con mi representada, y con la ciudadana MARCELA MARGARITA MELENDEZ la quinta testigo, en auto consta que era la inquilina del local B, y quien en asociación o convenimiento con el demandado de autos realizó la cesión de los locales B y C entré ambos, a espalda de su representada, sin autorización escrita, lo que da como resultado, que ella tiene interés legítimo directo y actual en la presente causa, por lo cual pido sea destinada. Con respecto al testigo séptimo ciudadano MILTON MARQUEZ TAVARES, me opongo, su función del artículo 868 del Código del Procedimiento Civil, ultimo aparte, y por cuanto él es hijo de mi representada MARIA ODETE MARTINS, donde incurre en una de las excepciones para ser testigo, por tener un vínculo filiatorio con una de las partes, aunado a eso los documentales que pretenden ratificar son manifiestamente impertinentes. Con relación con las Inspección Judicial promovida por la contraparte en los términos planteados en el escrito de promoción, me opongo a la misma por cuanto no es el medio idóneo para designar expertos en construcciones Civiles, y no es el medio idóneo para determinar la data o fecha de las remodelaciones hechas al inmueble, ni idóneo para cuantificar el valor y remodelaciones realizadas en el local. Insiste en el valor probatorio de la Inspección extra litem levantada por la Notaria Publica de Carora, de fecha 04/08/2014, donde se determina, se fijan mediante, exposiciones fotográficas las remodelaciones hechas al inmueble PB2.
Por su parte, la representación judicial accionada en la oportunidad de la audiencia preliminar, expuso que no conviene en ninguno de los hechos que trata de probar la contraparte y niega que la relación arrendaticia sea desde el año 2010 y que su mandante se encuentra arrendado desde el año 2008 y ratifica el contenido de su escrito de contestación a la demanda incoada en contra de su representada. Que con respecto a la oposición de las pruebas realizadas por el demandante, insiste en las mismas por ser necesarias y pertinentes para demostrar la vigencia del contrato y hace formal oposición a la inspección extra litem realizada por la notaria publica de Carora, promovida junto con el libelo de la demanda, así como a las posiciones juradas.
Del debate oral en primera instancia

En la oportunidad fijada para llevar a cabo el debate oral, ambas partes estuvieron presentes, donde fueron evacuadas las declaraciones de los testigos promovidos por la parte demandada, ciudadano Pedro José Rojas Castellano, Edgar Manuel TorcatesMogollon, Wenceslao José Briceño Inestroza, Ulises Jesús Carrasco Ocanto, Marcela Margarita Meléndez Rodríguez y Roberto Antonio Álvarez Fuenmayor, todos debidamente identificados en autos; asimismo fueron escuchadas las respectivas observaciones y conclusiones de ambas partes, siendo declarada sin lugar la demanda.
Llegada la oportunidad para sentenciar este tribunal lo hace previas las siguientes consideraciones:
El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión proferida en fecha 03 de julio de 2015, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres de la Circunscripción Judicial del estado Lara, con sede en Carora, que declarósin lugar la demanda que por Desalojo de Inmuebleincoara la ciudadana MARIA ODETE MARTINS TAVARES contra la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES EL CHILITO C.A.
ÚNICO
SOBRE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA PLANTEADA EN ESTA CAUSA
Atendiendo a los principios y derechos constitucionales referidos al debido proceso y al derecho a la defensa, así como a la tutela judicial efectiva consagrados en los artículos 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, considera imprescindible indicar que las normas procedimentales de la materia de que se trate son un verdadero y autentico reflejo de esos principios, previstos en nuestra Carta Magna, y cuya aplicación no encuentra discusión o duda alguna, por cuanto su preeminencia garantía el desenvolvimiento y consecución de un proceso idóneo y transparente en total resguardo de las partes, así lo sostiene la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 98, expediente 2015-491 del 23 de febrero de 2016, con ponencia de la Magistrada Marisela Godoy Estaba y acogida por esta Superioridad.
En virtud de la aplicación por parte del Jurisdicente del principio procesal “IURA NOVIT CURIA”, y del poder de revisión por parte del juez de alzada, se procede a verificar lo pretendido por las partes, donde se tiene de la lectura pormenorizada que efectuó esta Juzgadora de las actas procesales que integran al presente expediente, se pudo observar que la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda procedió a impugnar el valor que de la demanda hiciera el actor. Ello, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, de la manera siguiente:
“CAPITULO VI
OPOSICION A LA CUANTIA ESTABLECIDA:
…Por cuanto el demandante establece como cuantía la cantidad de SETECIENTAS OCHENTA Y SIETE CON CUARENTA UNIDADES TRIBUTARIA (787, 40 UT) equivalente a la cantidad CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000, oo), y por cuanto el monto de las modificaciones realizadas en el año 2008 no son equivalentes a esa cantidad, nos oponemos formalmente a la cuantía y dejamos establecido que dichas modificaciones alcanzan la cantidad de DOS MIL OCHICIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS, lo que es equivalente a TRESCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS (Bs. 355.600, oo).

Ahora bien, del contenido íntegro de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal de la Primera Instancia en fecha 03 de julio de 2.015, y que cursa a los folios que van desde el 331 al 348 del expediente, se pudo observar que en la misma no se hizo mención alguna en cuanto a ese alegato de impugnación de la cuantía planteado por la apoderada judicial de la parte demandada, no obstante de haberse alegado en la oportunidad de la contestación de la demanda.
Ante ello, se hace necesario transcribir lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que indica:
“Artículo 38. Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva”. (Negrillas y subrayado de este Juzgado Superior).

Por su parte señala el artículo 243 en su ordinal 5° y el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

“Artículo 243. Toda sentencia debe contener:
…
5°) Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.

“Artículo 244. Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no puede ejecutarse o no aparezca que sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita”.

En este de ideas y conforme a las normativas parcialmente transcritas, el juez de la primera instancia debió pronunciarse sobre la impugnación de la cuantía en capítulo previo a su sentencia definitiva, para dar cumplimiento a la disposición contenida en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no fue decidido en atención a lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. De allí que, la falta en el cumplimiento de los requisitos intrínsecos de la sentencia acarrea su nulidad.
Con relación al contenido del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil En este sentido, resulta necesario traer a los actos lo decidido en sentencia Nº. 3188 por la Sala de Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 15 de diciembre de 2004, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, expediente Nº. 04-1225, en donde se establecido lo siguiente:
“…La parte actora denunció la violación a sus derechos constitucionales a la defensa, a la tutela judicial eficaz, al juzgamiento por su juez natural y al debido proceso por cuanto en su contestación impugnó, por exagerada, la estimación de la cuantía de la demanda y dicha impugnación no fue resuelta por la sentencia definitiva en capítulo previo, tal como lo preceptúa el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil
La Sala comprobó, con la copia certificada del expediente del juicio originario, que el demandante en amparo, efectivamente, impugnó en su contestación la estimación de la cuantía de la demanda pues la consideró exagerada en los siguientes términos:
“Impugno la cuantía estimada por el actor en su demanda, por cuanto la misma la considero exagerada a tenor de lo dispuesto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.”
En razón de esa impugnación, la parte actora cumplió con los requisitos que se exigen para que tal argumento pase a formar parte del tema de decisión con la obligación, por parte del juzgador, de la emisión de pronunciamiento en capítulo previo de la definitiva. En criterio de la Sala de Casación Civil, la falta de pronunciamiento sobre ese aspecto del tema de decisión ocasiona que la sentencia esté viciada de incongruencia negativa:
En el sub iudice, la demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, rechazó y contradijo la estimación de la acción en veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00), que hizo el demandante, solicitando además que tal impugnación fuese resuelta como punto previo en la sentencia definitiva, mas, no hubo en el texto de la recurrida ningún señalamiento referido a la procedencia o no de esa impugnación. Ahora bien, es labor de los jueces emitir pronunciamiento sobre todo lo que forma parte del themadecidendum en la presente controversia, siendo obligatorio para el ad quem, pronunciarse en relación a cual es real y efectivamente, la cuantía de la presente acción, por lo que al no hacerlo incurrió en una omisión de pronunciamiento sobre un aspecto importante del tema debatido.
Por lo antes expuesto, concluye la Sala, que al no haberse pronunciado la recurrida en relación a la cuantía definitiva de la presente acción visto el rechazo y contradicción de la estimación hecha por la demandada, violó el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, e incurrió -como se dijo- en el vicio de incongruencia negativa al no decidir la impugnación de la estimación de la acción, planteada en la oportunidad procesal de la contestación a la demanda, infringiendo, además, los artículos 12 y 244 eiusdem. En consecuencia, la denuncia formulada por el recurrente debe declararse con lugar. Así se decide. (s SCC n° rc-00745 del 29.07.04; ver también s SCC n° rc-00300 del 12.06.03)
….
En la sentencia supuestamente lesiva se narró que, en su contestación, el demandado promovió cuestiones previas y, adicionalmente, “...impugnó la cuantía por exagerada..”; pero no obstante que se hubo dado cuenta de la impugnación, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas no emitió pronunciamiento en relación con ella, ni tampoco advirtió la omisión en la que incurrió el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. La Sala observa que es inexacta la afirmación del tercero interviniente en relación con que la decisión sobre la cuestión previa de incompetencia por la cuantía, resolvió la impugnación de esta, pues en ese fallo sólo se decidió que la cuantía, en el caso bajo análisis, debía estimarse tal como preceptúa el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, y no era procedente su cálculo conforme al artículo 36 eiusdem, y que, en consecuencia, por cuanto la demanda se estimó en diez millones de bolívares, el Juzgado de Primero de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas sí era competente para el conocimiento de la causa.
Consecuencia de lo anterior es que, en el caso bajó análisis, se omitió pronunciamiento sobre un aspecto del tema de decisión. No obstante, en criterio de esta Sala la simple incongruencia no es suficiente para que las decisiones judiciales se consideren violatorias al derecho a la tutela judicial eficaz, sino que se requiere, además, que la “...desviación sea de tal naturaleza que suponga una sustancial modificación de los términos en que discurrió la controversia...” (vide s. S.C. n° 2465 del 15.10.02)
La Sala considera que por cuanto la impugnación de la estimación de la demanda pudiera afectar el monto de la condenatoria en costas, el punto cuya decisión se omitió es trascendente para la solución de la controversia y, con ello, se violó el derecho constitucional del ciudadano José María Sousa Brazao a la tutela judicial eficaz. Así se decide.
Por la razones que fueron expuestas esta Sala Constitucional declara con lugar el amparo y, en consecuencia, anula la sentencia objeto de amparo y repone la acusa al estado de que se dicte nuevo pronunciamiento donde se resuelva sobre la impugnación de la cuantía, en el entendido de que la decisión que se tome sobre esa aspecto no afectará la competencia de los juzgados que, por la cuantía, conocieron del juicio originario. Así se decide…”

Del mismo modo en sentencia dictada en fecha 29 de julio de 2004, expediente 2003-883 de la Sala de Casación Civil de nuestro Tribunal Supremo de Justicia, bajo la ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez, en cuanto al deber de pronunciarse el juez en relación al rechazo o impugnación de la cuantía estimada en el asunto, preciso lo siguiente:
En el sub iudice, la demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, rechazó y contradijo la estimación de la acción en veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00), que hizo el demandante, solicitando además que tal impugnación fuese resuelta como punto previo en la sentencia definitiva, mas, no hubo en el texto de la recurrida ningún señalamiento referido a la procedencia o no de esa impugnación. Ahora bien, es labor de los jueces emitir pronunciamiento sobre todo lo que forma parte del themadecidendum en la presente controversia, siendo obligatorio para el ad quem, pronunciarse en relación a cual es real y efectivamente, la cuantía de la presente acción, por lo que al no hacerlo incurrió en una omisión de pronunciamiento sobre un aspecto importante del tema debatido.
Por lo antes expuesto, concluye la Sala, que al no haberse pronunciado la recurrida en relación a la cuantía definitiva de la presente acción visto el rechazo y contradicción de la estimación hecha por la demandada, violó el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, incurriendo -como se dijo- en el vicio de incongruencia negativa al no decidir la impugnación de la estimación de la acción, planteada en la oportunidad procesal de la contestación a la demanda, infringiendo además los artículos 12 y 244 eiusdem. En consecuencia, la denuncia formulada por el recurrente debe declararse con lugar, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
Por haber encontrado esta Sala procedente una infracción de las descritas en el ordinal 1º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se abstiene de conocer y decidir las restantes denuncias contenidas tanto en este como en el otro escrito de formalización del recurso de casación, de conformidad con lo establecido en el artículo 320 eiusdem.
D E C I S I Ó N
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado por el demandante contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia, se decreta la NULIDAD del fallo recurrido y SE ORDENA al Tribunal Superior que resulte competente, dicte nueva sentencia corrigiendo el vicio referido.
Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada.”
En atención a los criterio sostenidos por la Sala Constitucional y Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, los cuales son acogidos por esta Superioridad, se desprende que si el demandado rechaza la cuantía por exagerada o reducida, en la contestación a la demanda, la estimación de la demanda pasa a ser parte del themadecidendum, por lo que el sentenciador debe, ineludiblemente, en punto previo a su sentencia definitiva, fijar criterio sobre la estimación de la demanda.
Siendo ello así y por cuanto de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres de la Circunscripción Judicial del estado Lara, con sede en la ciudad de Carora, en fecha 03 de julio de 2015, obvió el pronunciamiento previo sobre la impugnación de la cuantía planteada en esta causa en la oportunidad de la contestación a la demanda, y cuya omisión resulta trascendente para la solución de la controversia, pudiendo afectar, bajo los criterios jurisprudenciales anteriormente mencionados, el monto de la condenatoria en costas, es por lo que le resulta forzoso para esta Superioridad declarar la nulidad de la referida sentencia y repone la causa al estado de que se dicte nuevo pronunciamiento donde se resuelva conforme lo dispone el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en capítulo previo en la sentencia definitiva, sobre la impugnación de la cuantía, en el entendido de que la decisión que se tome sobre esa aspecto no afectará la competencia de los juzgados que, por la cuantía, conocieron del juicio originario, y así se decide.
D E C I S I O N
En virtud de las anteriores consideraciones, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 38, 243 ordinal 4° y 244 del Código de Procedimiento Civil, DECLARA:
PRIMERO: LA NULIDAD DE TODAS Y CADA UNA DE SUS PARTES, de la sentencia dictada en fecha 3 de julio de 2015, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, que cursa a los folios 331 al 348 de la presente causa.
SEGUNDO: SE REPONE la presente causa al estado de que se dicte nuevo pronunciamiento donde se resuelva en capítulo previo a la sentencia definitiva sobre la impugnación de la cuantía planteada por la representación judicial de la parte demandada, mediante escrito de contestación a la demanda de fecha 03 de febrero de 2005, en el entendido de que la decisión que se tome sobre ese aspecto no afectará la competencia de los juzgados que, por la cuantía, conocieron del juicio originario.
TERCERO: dada la naturaleza de la decisión no hay condenatoria en costas.
CUARTO: Por cuanto el presente fallo es dictado DENTRO de la oportunidad legal establecida para ello, el tribunal se abstiene de notificar a las partes.
Publíquese, regístrese y remítase el expediente en su debida oportunidad al tribunal de origen. Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los catorce días del mes de marzo del año dos mil dieciséis (14/03/2016). Años: 205° de la Independencia y 157° de la Federación.
La Jueza Provisoria,

Dra. Delia González de Leal
La Secretaria Titular,

Abg. Laura Beatriz Pérez
En igual fecha y siendo las 3:25 p.m., se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
La Secretaria Titular,
Abg. Laura Beatriz Pérez