TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Quince (15) de Marzo de dos mil dieciséis (2016).
205º y 157º

ASUNTO: KP02-V-2011-004059
PARTE ACTORA: VERÓNICA SOFIA ALVARADO SUAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de las Cédula de Identidad Nº V- 15.731.288, de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JOSEPH YADEL GUTIERREZ SUAREZ, CHRISTIAN JOSE BRACHO GRUBER y JULIO E. RAMIREZ ROJAS, inscritos en el I.P.S.A bajo los Nos. 138.674, 138.681 y 30.640, respectivamente, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: MARIA VERÓNICA QUINTERO ZAMBRANO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 9.691.497, de este domicilio.
ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: IRIS MUJICA MORALES, inscrita en el I.P.S.A bajo el Nº 43.462, de este domicilio.
SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA E INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS y RECONVENCION POR RESOLUCION DE CONTRATO.

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA, incoada por la ciudadana VERONICA SOFIA ALVARADO SUAREZ, contra la ciudadana MARIA VERONICA QUINTERO ZAMBRANO.

SECUENCIA PROCEDIMENTAL
Se inició el presente juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA incoado por la ciudadana, VERONICA SOFIA ALVARADO SUAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de las Cédula de Identidad Nº V- 15.731.288, de este domicilio, por medio de sus Apoderados Judiciales JOSEPH YADEL GUTIERREZ SUAREZ, CHRISTIAN JOSE BRACHO GRUBER y JULIO E. RAMIREZ ROJAS inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros. 138.674, 138.681 y 30.640, respectivamente, de este domicilio, contra la ciudadana MARIA VERONICA QUINTERO ZAMBRANO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 9.691.497, de este domicilio, asistida por la Abogada IRIS MUJICA MORALES, Inscrita en el I.P.S.A bajo el No. 43.462, respectivamente, de este domicilio. En fecha 16/12/2011 se presentó ante la U.R.D.D la presente demanda. (Folios 01 al 34). En fecha 19/01/2012 se le dió entrada a la presente acción (Folio 35). En fecha 20/01/2012 el Tribunal dictó auto admitiendo la presente demanda (Folio 36). En fecha 29/02/2012 el Alguacil de este Tribunal dejó constancia de que la parte actora entregó los emolumentos para el traslado al domicilio de los demandados (Folio 37). En fecha 14/03/2012 el Tribunal dictó auto ordenando se deje copia correspondiente al cuaderno de medida (Folio 38). En fecha 02/05/2012 compareció la parte actora y consignó nueva dirección de la parte demandada (Folio 39). En fecha 07/05/2012 el Tribunal dictó auto instando al Alguacil a que cite a la parte demandada con su nueva dirección (Folio 40). En fecha 11/07/2012 compareció la parte demandada y se dió por citada (Folio 41). En fecha 03/08/2012 compareció la parte demandada y dio contestación a la demanda y procedió a plantear reconvención (Folios 42 al 49).En fecha 13/08/2012 el Tribunal dicto auto del vencimiento del lapso emplazamiento y admitió la reconvención propuesta por la parte demandada (Folio 50).En fecha 25/09/2012 compareció la parte actora y dio contestación a la reconvención (Folios 51 al 58). En fecha 27/09/2012 el Tribunal dictó auto del vencimiento del lapso de contestación a la reconvención y advirtió que comenzó a transcurrir el lapso de promoción de pruebas (Folio 59). En fecha 18/10/2012 el Tribunal dicto auto agregando las pruebas promovidas por las partes intervinientes (Folio 60 al 130). En fecha 26/10/2012 el Tribunal dictó auto admitiendo las pruebas promovidas por las partes intervinientes, acordó oficiar al Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del Estado Lara, a la entidad bancaria Banesco Banco Universal y ordenó citar a la ciudadana Maria Verónica Quintero (Folios 131al 137). En fecha 18/12/2012 el Tribunal dictó auto del vencimiento del lapso de pruebas y advirtió que comenzó a transcurrir el lapso de informes (Folio 138). En fecha 13/03/2013 el Tribunal dictó auto dándole entrada al oficio emitido por el Banco Banesco Banco Universal (Folios 139 y 140). En fecha 22/03/2013 el apoderado de la parte actora solicitó a este Tribunal oficiar nuevamente a la Entidad Bancaria Banesco Banco Universal (Folios 141 y 142). En fecha 03/04/2013 el Tribunal dictó auto del vencimiento del lapso de informes y advirtió que comenzó a transcurrir el lapso para dictar sentencia (Folio 143). En fecha 08/04/2013 el Tribunal mediante auto ratificó oficio No 815 de fecha 30/10/2012 (Folio 144 al 146). En fecha 06/05/2013 el Tribunal dictó auto dándole entrada al oficio emitido por el Banco Banesco Banco Universal (Folios 147 al 155). En fecha 03/06/2013 el Tribunal dictó auto difiriendo la publicación de la sentencia, por cuanto coincidió con el asunto KP02F-2012-84. (Folio 156). En fecha 21/01/2015 el apoderado actor abogado Julio Ramírez, consignó diligencia donde deja constancia del interés procesal y solicito abocamiento al conocimiento de la causa (Folio 157). En fecha 23/01/2015 el Tribunal dictó auto de abocamiento de la Juez Temporal Marlyn Emilia Rodrígues Pérez , de conformidad con los artículos 14 y 90 del Código de Procedimiento Civil (Folios 158 al 161). En fecha 09/07/2015 el Alguacil del Tribunal consignó boleta de notificación firmada por la ciudadana María Verónica Quintero Zambrano (Folios 162 y 163). En fecha 13/07/2015 el Alguacil del Tribunal consignó boleta de notificación firmada por la ciudadana Verónica Alvarado (Folios 164 y 165). En fecha 02/11/2015 el Tribunal dictó auto suspendiendo pronunciamiento de la sentencia en la presente causa, hasta tanto no lleguen resultas de la prueba requerida según Oficio Nº 814, de fecha 30/10/2012 (Folios 166 y 167). En fecha 21/01/2016 el Alguacil del Tribunal consignó copia fotostática del oficio Nº 814 el cual está dirigido al Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino firmado sellado y recibido por la ciudadana Yenny Rivero (Folios 168 al 170). En fecha 22/02/2016 la parte actora consignó oficio Nº 2016-021 emanado del Registro del Municipio Palavecino del Edo. Lara, dando respuesta al oficio 814 de fecha 30/10/2012 (Folios 171 al 173).

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
De los términos en que fue emitida la demanda, evidencia ésta Juzgadora, que la presente causa de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA ha sido incoada por la ciudadana VERONICA SOFIA ALVARADO SUAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de las Cédula de Identidad Nº V- 15.731.288, de este domicilio, por medio de sus Apoderados Judiciales, JOSEPH YADEL GUTIERREZ SUAREZ, CHIRSTIAN JOSE BRACHO GRUBER Y JULIO E. RAMIREZ ROJAS, inscritos en el I.P.S.A bajo los Nos. 138.674, 138.681 y 30.640, de este domicilio, contra la ciudadana MARIA VERONICA QUINTERO ZAMBRANO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 9.691.497, de este domicilio, asistida por la Abogada IRIS MUJICA, inscrita en el I.P.S.A bajo los Nos. 138.674, 138.681 y 30.640, de este domicilio. Alegando la parte actora que el día sábado 09/07/2011 ubicó en la sección de los clasificados del diario EL IMPULSO de Barquisimeto, Estado Lara, un anuncio donde publicaban la venta de una casa ubicada en la Urbanización La Puerta, Cabudare, Estado Lara, por un monto de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) señalando, que ese mismo día realizó una llamada telefónica al número indicado en el aviso de la prensa, donde fue atendida por el señor HENRY LEMUS, quien le proporciono la información respecto a la venta del inmueble, inmediatamente lograron concertar una cita para ese mismo día a los fines de conocer la casa en venta, la cual se encuentra ubicada en la Urbanización La Puerta, calle 8 Norte, manzana B, casa Nº C8-34, Cabudare, Estado Lara, también expreso, que llego a la dirección indicada a las 2 pm aproximadamente y fue recibida por los ciudadanos: HENRY JESUS LEMUS ROMERO Y MARIA VERONICA QUINTERO ZAMBRANO, quienes se identificaron como concubinos y habitantes y dueños del inmueble ya antes identificado, procediendo a mostrarles toda la vivienda, y en ese mismo momento conversaron sobre las condiciones de la posible Compra Venta. Durante la conversación pudo conocer que la ciudadana: MARIA VERÓNICA QUINTERO ZAMBRANO, ya antes identificada, es la persona que figura como propietaria en el documento de propiedad de dicho inmueble, y que sobre éste, está vigente una hipoteca de primer grado a favor de Banesco Banco Universal, C.A, la cuales en ese mismo instante la propietaria manifestó, que serian debidamente canceladas al momento del otorgamiento del documento definitivo de Compra Venta ante la oficina Subalterna de Registro correspondiente, posteriormente les manifestó su agrado respecto a la vivienda y su intención de adquirir la propiedad, al igual que su voluntad de celebrar el contrato de compra venta respectivo. Es por todo lo antes señalado, que le preguntó si estaban dispuestos a vender la casa por medio de un crédito hipotecario que ella misma gestionaría ante la misma entidad bancaria Banesco Banco Universal, con sede en la ciudad Barquisimeto, Estado Lara, utilizando sus ahorros y recursos del fondo de ahorro obligatorio para la vivienda y sus ahorros personales, el cual respondieron positivamente, y expresaron su voluntad y aceptación de venderle el inmueble bajo tales condiciones, acordando en ese mismo momento, celebrar un Contrato de Reserva, ante una Notaria Pública. Asimismo expresó, que una vez recibidos los requisitos del Banco Banesco sobre la redacción de la Opción a Compra ,se firmaría definitivamente la misma, y se hicieron entrega de una copia del documento de propiedad del inmueble y copia de la cedula de identidad de la propietaria, así como también copia fotostática del carnet que la acredita como empleada de Servicio Autónomo Registros y Notarias (SAREN), por lo que pudo conocer que su lugar de trabajo es en la Notaria Quinta de Barquisimeto, ubicada en la calle 26, entre carreras 15 y 16, Centro Empresarial Torre David, Semi-sotano, Ofic.10, Barquisimeto, Estado Lara. De igual modo expuso la actora; que preparando el primer documento al que acordaron llamar Contrato de Reserva, fue autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, el día 20 de julio de 2011, quedando insertado bajo el Nº 40, Tomo 192, en dicho documento Contrato de Reserva se estableció lo siguiente: dentro de la Cláusula Primera: El precio total y definitivo de la futura venta del Inmueble antes identificado, el cual se convino por la cantidad de Bs. (400.000, 00) Cláusula Segunda: se fijo como inicial de Compra Venta del inmueble la suma de Bs.(130.000,00), la cual seria cancelada de la siguiente manera: a) Bs.30.000,00, serian recibidos en el acto; b) Bs. 50.000,00 en un lapso de dos meses contados a partir de la fecha en que ambas partes autentiquen dicho documento de opción a compra venta. Cláusula Tercera: Esta reserva tendría una validez hasta el día 29 de julio del año 2011, fecha en la cual debería firmarse el documento de opción a compra venta definitiva. También expuso que dentro de esa oportunidad hizo entrega del primer pago a la suma de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.30.000, 00) mediante un cheque de gerencia a cargo del Banco Fondo Común de Nº 64-97133805 emitido en fecha 14-07-2011, con la cláusula de no endosable a nombre de MARIA VERÓNICA QUINTERO, como reserva y parte de pago del monto total para la compra venta de un inmueble de su propiedad. Ahora bien, luego de recaudada la documentación exigida por la entidad financiera Banesco Banco Universal, con la finalidad de efectuar su solicitud de crédito hipotecario y conseguida la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) que se los facilito su madre mediante préstamo personal que tramitó ante su trabajo, luego se traslado hasta la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto, con el fin de consignar el respectivo documento de opción a compra venta, y en consecuencia se estableció la hora y fecha del otorgamiento para el día 02-08-2011, quedando en dicho documento establecidas las cláusulas, primera, segunda, tercera, cuarta, quinta y sexta.(…). Es por todo lo expuesto, que para el cumplimiento de las obligaciones suscritas en los indicados contratos tuvo que recurrir a diferentes formas de financiamiento, entre ellas recursos propios provenientes del pago de su bono vacacional y adelanto de prestaciones sociales como personal adscrito a la Gobernación del Estado Lara, pago de fideicomiso y a préstamos de dinero en efectivo, que a su vez logro con los integrantes de su grupo familiar, expresando que sus pagos fueron cancelados mediante dos cheques de gerencia del Banco Fondo Común, de Nº 6497133805 en fecha 14-07-2011 por un monto Treinta Mil Bolívares Fuertes Bs. (30.000,00) y el otro de Nº 85-57124710 de fecha 02-08-2011 por un monto de Cuarenta y Tres Mil Cuatrocientos Bolívares Fuertes Bs. (43.400,00) y a su vez dos cheques personales del Banco Banesco, de Nº 48892864 en fecha 02-08-2011 por un monto Tres Mil Quinientos Bolívares Fuertes de Bs. (3.500,00) y el otro de Nº 47892865 de fecha 03-08-2011 por un monto de Tres Mil Cien Bolívares Fuertes Bs. (3.100,00). Que habiendo cumplido con cada una de sus obligaciones a su cargo establecidas en los precitados documentos el primero denominado Contrato de Reserva y el segundo denominado Contrato de Opción a Compra, la vendedora MARIA VERÓNICA QUINTERO ZAMBRANO se ha negado a darle la cara, como decimos en lenguaje coloquial, y en su lugar a través de su concubino HENRY JESÚS LEMUS ROMERO le ha informado que no se encontraban interesados en culminar la venta del inmueble en vista de que este había alcanzado otro valor al originalmente convenido, subestimando el carácter bilateral de la compraventa y por si fuera poco se reservaron el derecho de vender el inmueble a otros posibles compradores, lo que vienen efectuando a través de oferta publicitaria en los periódicos locales, sin embargo hasta la presente fecha se niegan a cumplir con lo dispuesto en el contrato y también a devolver el dinero recibido en diferentes partidas y fechas a titulo inicial, constituyendo esta negativa y la oferta de venta del inmueble el medio de prueba que constituye presunción grave del riesgo es por ello que manifestó quede ilusoria la ejecución del fallo judicial, previsto en el artículo 585 del código de Procedimiento Civil. Fundamentó la demanda en los Artículos 1.167, 1.264 ,1.488 y 1.920 del Código Civil. También alegó que los daños y perjuicios causados por la ciudadana MARIA VERÓNICA QUINTERO ZAMBRANO, le provocaron una gran perturbación en su estado de salud y gran alteración en el sistema emocional, en vista de la inseguridad e inestabilidad proveniente de la negociación celebrada con la antes mencionada ciudadana que han afectado su entorno familiar. Estimó la presente Demanda, por un monto de QUINIENTOS MIL BOLIVARES Bs. (500.000,00) equivalentes a 6.578,94 unidades Tributarias. Por último en su petitorio solicitó el cumplimiento o en su efecto sea condenada por este tribunal por la obligación contraída que celebraron como consta en los anexos A-1 y A-2 y como consecuencia de ello se proceda a efectuar la tradición legal del inmueble antes vendido mediante el otorgamiento de las escrituras definitivas de propiedad de compra ventas, correspondientes al inmueble objeto de negociación antes identificado. Igualmente acotó que de producirse la sentencia, si la demandada no cumple con la obligación de concluir con el contrato otorgado del documento definitivo de compra venta del inmueble objeto de negociación, la sentencia produzca efectos del contrato no cumplido, supliendo la voluntad de la demandada, como lo dispone el artículo 531 del código de procedimiento civil. Asimismo todos los daños que le han ocasionado por la negativa del cumplimiento, de la venta ofrecida y que le ha provocado gran perturbación a su estado de salud y gran alteración a su sistema emocional en vista de la inseguridad e inestabilidad proveniente de la negociación celebrada con la antes mencionada ciudadana, las alteraciones que han afectado incluso su entorno familiar, es por tal razón que la parte actora estimó los daños y perjuicios por la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) y en todo caso se atiene al cálculo prudencial que efectúe el Tribunal. Y por último, demandó las costas y costos procesales incluyendo entre ellas honorarios de abogado.

Ahora bien, la parte demandada estando en su oportunidad para dar contestación a la demanda lo hizo bajo los siguientes términos: 1) Aceptó y convino que es cierto, que es propietaria de una vivienda ubicada en la urbanización la puerta, calle 8 norte ,manzana B casa Nº C8-34, Cabudare, Municipio Palavecino del Estado Lara. 2) Aceptó y convino que sobre dicho inmueble existe una hipoteca convencional de primer grado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat y una garantía hipotecaria a favor del operador financiero Banesco Banco Universal, C.A. 3) Aceptó y convino que el día 20 de julio del 2011 suscribió un Contrato de Reserva, ya antes identificado con la ciudadana VERONICA SOFIA ALVARADO SUAREZ, el día 20 de julio del 2011. 4) Aceptó y convino que el día 20/07/2011 recibió de la ciudadana VERONICA SOFIA ALVARADO SUAREZ, la suma de Treinta Mil Bolívares Bs. (30.000,00) por concepto de reserva y pago del monto total para la compraventa del inmueble de su propiedad antes mencionado, también alego que la suma pactada en dicho contrato era de Cuatrocientos Mil Bolívares Bs. (400.000,00). 5) Aceptó y convino, que el día 02 de agosto de 2011 suscribió el contrato de compra venta con la ciudadana antes identificada. 6) Acepto y convino que el día 02/08/2011 recibió de la ciudadana VERONICA SOFIA ALVARADO la suma de Ochenta Mil Bolívares Bs. (80.000,00) por concepto de abono al precio convenido de la venta del inmueble de su propiedad, quedándose a debérsele la cantidad de Trescientos Veinte Mil Bolívares Bs. (320.000,00) del precio convenido en la venta quedando establecido en dicho contrato que la ciudadana Verónica Sofía Alvarado Suárez, debía pagarle antes del 02 de diciembre del 2011 una suma equivalente al 30% del precio convenido en la compraventa, es decir la suma de Ciento Veinte Mil Bolívares Bs. (120.000,00). Asimismo el demandado en su contestación al fondo de la demanda: 7) negó rechazo y contradijo en todas y en cada una de las partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda que dio inicio al presente proceso, 8) que la ciudadana antes mencionada haya cumplido totalmente con cada una de las obligaciones a su cargo en cada uno de los documentos, el primero el Contrato de Reserva y el segundo el Contrato de Opción a Compra , como falsamente pretende establecerlo en el libelo de demanda que dio inicio al presente proceso. 9) negó rechazo y contradijo, que en ningún momento se haya informado a la ciudadana VERONICA SOFIA ALVARADO SUAREZ, que haya decidido no efectuar a su favor la venta del inmueble de su propiedad antes identificado como falsamente asegura en su demanda. 10) negó rechazo y contradijo que en ningún momento se ha negado a cumplir con lo dispuesto en el Contrato, puesto que la ciudadana antes mencionada fue la que incumplió con las obligaciones asumidas en el contrato que les ocupa. 11) negó rechazo y contradijo que en su condición de propietaria de la vivienda antes mencionada y suscribiente del contrato que les ocupa haya incumplido con cada una de las obligaciones que del mismo se derivan. 12) negó rechazo y contradijo que haya incumplido obligación alguna respecto a la ciudadana VERONICA SOFIA ALVARADO SUAREZ, ya identificada en autos, así como negó, rechazo y contradijo que haya causado a la demandante gran perturbación en su estado de salud y gran alteración en su sistema emocional y que de alguna forma haya afectado su entorno familiar. 13) negó rechazó y contradijo que haya efectuado publicidad en los periódicos acerca de la venta de la vivienda de su propiedad durante el lapso en que se encontraba vigente la opción de compra que les ocupa, como falsamente pretende establecer la demandante. 14) negó, rechazo y contradijo que se encuentre obligada a efectuar a favor de la ciudadana VERÓNICA SOFÍA ALVARADO SUÁREZ, la tradición legal del inmueble vendido mediante el otorgamiento de la escritura definitiva de propiedad por compra venta correspondiente al inmueble que fue objeto de negociación antes identificado. 15) negó, rechazo y contradijo que haya ocasionado Daños y Perjuicios a la ciudadana VERÓNICA SOFÍA ALVARADO SUÁREZ y que la estimación que sin fundamento alguno hizo la indicada demandante de los pretendidos, ficticios, aparentes, fingidos, simulados y además fraudulentos daños y perjuicios invocados en la suma de CIEN MIL BOLÍVARES Bs.(100.000,00). 16) negó, rechazo y contradijo que deba pagar las costas y costos procesales ni honorarios de abogados. 17) A todo evento y encontrándose en la oportunidad legal establecida en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil Vigente, rechazó la estimación de la demanda cuya cuantía establece la suma de QUINIENTOS MIL BOLIVARES Bs.500.000,00, por considerarlo exagerado.

Siendo la oportunidad legal para dar contestación a la Reconvención la parte demandada reconvino en los siguientes términos; que el contrato objeto de la presente controversia no es un contrato de opción de compra propiamente como lo denominaron inicialmente las partes, sino que están en presencia de un contrato de compraventa, bajo la particularidad de ventas a plazos, considerando que la diferencia entre una y la otra modalidad contractual estriba en que es un contrato de opción de compra pese a que las partes estén de acuerdo sobre el objeto y el precio, se establece es un Contrahere Futuro, que no consiste en el mismo hecho de postergar el momento de la protocolización, de tal manera vale decir que la demandante no hizo las gestiones necesarias para obtener la protocolización del mencionado documento, como es la presentación del mismo ante el registro subalterno ni su convocatoria para su suscripción, en consecuencia para el día 02 de diciembre de 2011, fecha límite para el pago de la porción faltante del precio de venta convenido sobre el inmueble de su propiedad ya tantas veces mencionado, así como para la protocolización del documento, y el crédito que la demandante gestionaría ante la entidad bancaria para la adquisición de la mencionada vivienda de su propiedad, es por tal razón que resulta evidente que la ciudadana VERÓNICA SOFÍA ALVARADO SUÁREZ, no dio cumplimiento con dichas obligaciones al no haber realizado gestión alguna para pagar el saldo restante del precio convenido ni para que fuera suscrito el indicado documento, es por ello ciudadano juez que declaro que la compradora VERÓNICA SOFÍA ALVARADO SUÁREZ, no dio cumplimiento con dichas obligaciones, es decir que la compradora no pago el precio convenido en la venta de Cuatrocientos Mil Bolívares Bs.(400.000,00) en la forma que se pacto en la cláusula segunda del documento de venta, asimismo que si la compradora no cumplió en pagar la totalidad del precio de la venta ya no habría venta, por ultimo expuso que de las obligaciones derivadas del contrato de compra que nos ocupa, específicamente; que la compradora no obtuvo la aprobación del Crédito Bancario a que se refiere la cláusula segunda del contrato antes identificado, que de tal manera tampoco demostró ni presento en ninguna oportunidad evidencia de contar con los recursos necesarios para honrar el compromiso adquirido en la opción de compra, que no efectuó antes del 02 de diciembre de 2011 la presentación del denominado documento definitivo de compraventa por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del Estado Lara. De la misma manera fundamentó, la presente Reconvención en los artículos 1.167, 1.160 y 1.264 del Código de Procedimiento Civil, y para culminar con todo lo expuesto en la reconvención, solicitó a este Tribunal que la presente Reconvención de contrato de compra venta sea declarado con lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley.

Asimismo, la parte actora dio contestación a la Reconvención intentada por la parte demandada, encontrándose en su oportunidad legal para dar contestación a la misma, de conformidad con lo establecido en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, y con base a la falsedad de los alegatos contenidos en el escrito de reconvención y en la improcedencia del derecho alegado por la ciudadana, MARIA VERONICA QUINTERO ZAMBRANO, por no ser ciertos los hechos narrados en ella, del tal manera procedió a dar contestación a la Reconvención de la siguiente manera; Primero, negó rechazo y contradijo, que el contrato de Opción a Compra firmado por las partes sea un contrato compra venta con la particularidad de venta a plazos, como así lo afirma la ciudadana antes identificada, puesto que de la simple lectura de las cláusulas del contrato otorgado por la Notaria Pública ya anteriormente identificado quedo claro que era un contrato de opción a compra venta, siendo esta la verdadera intención y propósito de las partes. Asimismo ciudadano juez como lo alego la parte demandada que en el mencionado contrato de pago, expuso que la diferencia del precio de la venta convenida, estaba condicionada a que su persona, debería realizar los trámites necesarios para la adquisición de un crédito bancario, proveniente del banco de ahorro obligatorio para la vivienda (FAOV) que otorgaría una identidad bancaria a través de documento que suscribirían con posterioridad las partes, y conforme a lo establecido por la ciudadana, MARIA VERONICA QUINTERO ZAMBRANO que nunca fue llamada a transcribir dicho documento, conforme a lo que señala que habiendo pagado mi persona parte del precio comienza a ejecutarse el contrato de compra venta, lo cual es totalmente falso, porque como señalo posteriormente ha dado cumplimiento a todas sus obligaciones como compradora incluso haciendo las gestiones necesarias para la obtención de los recursos para el pago del precio restante y con ello ha realizado las acciones necesarias para la protocolización del documento final, es por tal razón que nunca se ha desvirtuado el contrato de opción a compra venta firmado por las partes. Asimismo, aceptó y convino que el precio de la venta era de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00) como lo establece la cláusula segunda del contrato antes identificado, que es cierto que fueron pagados las sumas de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs.120.000,00) equivalentes al 30% del precio de venta convenido, señalado por la parte demandada y un excedente de diez mil bolívares que daría un total de Ciento Treinta Mil Bolívares (Bs.130.000,00) los cuales fueron pagados mediante cheques de gerencia y cheques personales ya antes identificados en el libelo de la demanda, En ese mismo orden de ideas negó rechazo y contradijo que su persona no haya realizado las gestiones necesarias para la protocolización del documento tal como lo establece en su escrito de contestación la ciudadana demandada antes mencionada, dado que gracias a sus gestiones se obtuvo la aprobación del crédito Bancario y la redacción del documento definitivo de compra venta, redactado por el área jurídica de la entidad bancaria interviniente en el crédito hipotecario, el cual fue enviado por valija para obtener el visto bueno por parte del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, debido a que sobre dicho inmueble pesaba una hipoteca de primer grado ya anteriormente identificada, las cuales manifestó la vendedora serian canceladas por ella al momento del otorgamiento definitivo de la compra venta. Que con la finalidad de agilizar el respectivo tramite del crédito ya antes identificando, se dirigió a las oficinas de Caracas del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, y de allí sería enviado a las oficinas de Barquisimeto, para su protocolización, es por ello que debido a su preocupación por el vencimiento del contrato de opción a compra venta la entidad le hizo entrega del documento definitivo de compra venta el cual había presentado ante las oficinas de Banesco Banco Universal, ubicadas en Barquisimeto a los fines de obtener su autorización de presentación ante el registro respectivo, la cual obtuvo. Así mismo, negó rechazo y contradijo, que la ciudadana, MARIA VERONICA QUINTERO ZAMBRANO, no se le haya llamado a suscribir el documento definitivo, tal como lo afirmó en el escrito de reconvención, pues es que la verdad verdadera era que en todo momento ella tenía conocimiento de todas las gestiones que se venían realizando para obtener la concesión del crédito Bancario, pues en primera instancia ella misma y de manera voluntaria suministró y suscribió los documentos requeridos por la entidad bancaria Banesco Banco Universal, primeramente para la cancelación del saldo deudor de su crédito original, para adquirir la vivienda objeto de negociación y seguidamente para la tramitación del crédito a su favor ,con el cual le cancelaría el remanente del precio de la venta de dicho inmueble, toda vez que la entidad Bancaria era la misma que originalmente la apoyo para la adquisición de dicho inmueble. Es por tal razón que como prueba de ello es que se presentó un documento ante la entidad bancaria donde manifestaba su voluntad de recibir algunos de los pagos fraccionados correspondientes a la inicial acordados así en el documento de opción a compra venta, a nombre de HENRY LEMUS, identificado como su concubino, por la ciudadana MARIA VERONICA QUINTERO ZAMBRANO, y una vez obtenido el documento definitivo de venta del Banco Banesco, le pidió para poder introducirlo en la oficina del registro inmobiliario una serie de recaudos. Es por todo lo antes expuesto, que la demandada reconvincente no puede alegar no habérsele llamado para suscribir el documento definitivo de compra venta. Asimismo, negó, rechazo y contradijo, no haber obtenido la aprobación del crédito bancario durante la vigencia del contrato, como lo expuso la ciudadana antes identificada, pues es total y completamente falso, dado que el crédito si me fue aprobado por la entidad Bancaria Banesco Banco universal C.A, en fecha 30/09/2011 por un monto de DOSCIENTOS VEINTISIETE MIL BOLIVARES (Bs. 227.000,00). También negó rechazó y contradijo no haber demostrado ninguna evidencia de contar con los recursos necesarios para honrar el compromiso adquirido como lo señala en su escrito de reconvención la ciudadana MARIA VERONICA QUINTERO ZAMBRANO, puesto que en primer lugar ya le había cancelado el 30% del precio convenido de venta de la vivienda, equivalentes a Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs.120.000,00) inclusive se le canceló un excedente de Diez Mil Bolívares (Bs.10.000,00) que dieron un total de Ciento Treinta Mil Bolívares (Bs. 130.000,00) del mismo modo obtuvo la aprobación del crédito bancario como se mencionó anteriormente por un monto de Doscientos Veintisiete Mil Bolívares (Bs.227.000,00). Que el dinero faltante para honrar su vinculo contractual era por un monto de Cuarenta y Tres Mil Bolívares (Bs.43.000,00), lo cual expuso, lo tiene disponible en dinero efectivo en sus cuentas bancarias personales ya anteriormente identificadas, más un préstamo personal que le haría su madre la ciudadana CAROLINA SUAREZ, titular de la cedula de identidad Nº V-7.372.588 quien de igual manera lo tendría en su cuenta personal del Banco Banesco, quien la ha ayudado para adquisición del requerido inmueble en cuanto a los pagos a que se requiere, esto por tal razón que queda clara la evidencia de poder contar con los recursos económicos necesarios para la formalización de la compra venta del inmueble y del cumplimiento con mis obligaciones como Compradora, es por ello, ciudadano juez que la demandada antes identificada realizado su escrito de reconvención basándose en hechos inciertos con el fin de desprestigiar su nombre y deshonrar el compromiso adquirido con su persona y así tratando de obtener un lucro con su negativa como lo pretende en se demanda de Reconvención. Asimismo negó rechazo y contradijo, no haber dado cumplimiento a sus obligaciones como compradora, como lo señala la parte demandada, puesto que sus intensiones siempre fueron dar cumplimiento con lo estipulado en el contrato de compra venta igualmente dar cumplimiento como Compradora de pagar el precio convenido de la venta, como ya lo ha expuesto anteriormente en todos sus pagos. De igual manera negó rechazo y contradijo, le sean retenidos la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) por indemnización de daños y perjuicios como lo establece la cláusula cuarta del contrato de opción a compra venta, y como lo exige en su escrito de reconvención la ciudadana MARIA VERONICA QUINTERO ZAMBRANO, puesto que en ningún momento desistió o manifestó su voluntad de desistir la compra del inmueble y tampoco la concertación del documento definitivo de compra venta, como se indicó anteriormente quedando la operación inconclusa al momento del vencimiento del contrato de opción a compra venta, por causas imputables a la ciudadana, MARIA VERONICA QUINTERO ZAMBRANO, quien como vendedora y propietaria del inmueble, debió agilizar todos los trámites necesarios para obtener el visto bueno del documento definitivo y con ello la aprobación para la liberación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble, para poder proceder a la compra definitiva del mismo, es por tal razón, que la demandada nunca le reitero la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.130.000,00) recibidos por su persona como parte de pago del precio total de venta, sin haber recibido hasta la fecha devolución alguna de la mencionada cantidad, ni se han visto intenciones de reintegrar, aun cuando la cláusula cuarta establece que le debe ser devuelto el resto del dinero cancelado, descontando el pago por indemnización de daños y perjuicios. Y por ultimo negó rechazo y contradijo, tener que pagar las costas y costos procesales y honorarios de abogados. Asimismo pidió en base a la falsedad de los alegatos establecidos en el escrito de reconvención por parte de la ciudadana, MARIA VERONICA QUINTERO ZAMBRANO, que se observe todo lo anteriormente expuesto, se exprese de manera conducente y desestime todo lo alegado por la misma, puesto que la vendedora tenía el deber de obtener la solvencia necesaria para hacer efectiva la venta del inmueble, siendo evidente que la misma a irrespetado y deshonrado la integridad contractual que habían adquirido generando por causa a su responsabilidad contractual su desequilibrio físico, causando repercusiones a su salud, cuando para cualquiera es obvio, que tal angustia y preocupación generada por una vendedora carente de responsabilidad y compromiso, con una ética deplorable, podría generar dolencias físicas y psicológicas generadas por el estrés. En este mismo orden de ideas, señalo que la demandada realizo nueva publicación de avisos en los periódicos, ofreciendo en venta el inmueble, objeto del contrato de opción a compra venta que les ocupa, y que en fecha 09/07/2011 publicó en el periódico el Impulso y en fecha 07/01/2012 realizó una nueva publicación en el mismo periódico, sin haber llegado a la respectiva resolución del contrato de opción a compra venta y sin dar cumplimiento a lo establecido en la cláusula cuarta del presente contrato.

VALOR DE LAS PRUEBAS
A los fines de pronunciarse sobre la pretensión contenida en la demanda esta juzgadora pasa a analizar la naturaleza y el valor de las pruebas, al respecto cabe señalar:

Nuestra Sala de Casación Civil, de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expresado: “Al atribuir la carga de la prueba, la doctrina moderna, atiende a la condición jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho anunciado que se ha de probar...” En nuestro País, esa doctrina tiene su fundamento legal en el ya citado artículo 1354 del Código Civil Venezolano vigente, en concordancia con los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando se refiere a las pruebas de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias de derecho.

La Sala de Casación Civil ha dicho que: “...la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho, sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio...”. “...en efecto, quien quiera que siente como base de su acción o de excepción, la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada. No es hoy admisible, como norma absoluta, la vieja regla jurídica conforme a la cual los hechos negativos no pueden ser probados, pues cabe lo sea por hechos o circunstancias contrarias...”

Cuando las partes aportan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción, que se va a traducir en la sentencia, sin que le queden dudas, no tienen ningún interés en determinar a quién corresponde la carga de la prueba. El problema surge cuando, llegado el momento de dictar sentencia, el Juez encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicios para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos y ello porque en nuestro derecho, el Juez en ningún caso al dictar sentencia definitiva puede absolver la instancia, (artículo 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente), pues, según nuestro ordenamiento jurídico al momento de dictar sentencia definitiva, el Juez no puede acogerse a la antigua regla romana non liqqet.

Ahora bien, esta juzgadora debe señalar que si bien la carga probatoria se traduce en la obligación que tienen las partes de fundamentar sus alegatos, la prueba no puede ser de una parte ni para una parte, ni tampoco para el juzgador. La prueba es para el proceso, una vez aportada, cada parte puede disponer de la misma, pero en el momento en que se ha puesto de manifiesto esa prueba, el proceso la ha adquirido; no hay pues, pruebas de una parte y de otra cuando se habla así se incurre en una mecanización del elemento más importante del proceso.

PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS
Se Acompañó al Libelo
Marcado con la letra “A-1” Copia Certificada del Contrato de Reserva debidamente autenticado por la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto Estado Lara, en fecha 20/07/2011, bajo el Nº 40, Tomo 192 (Folios 08 al 11). Documento que se valora como prueba fundamental de las obligaciones válidamente suscritas por las partes de conformidad con el artículo 1.357 y 1.361 del Código Civil. Así se establece. Esta juzgadora le da pleno valor probatorio como instrumento fundamental de la presente demanda y que señala las obligaciones y condiciones que regirían la presente convención, de conformidad con los artículos 1357 del Código Civil del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Marcado con la letra “A-2” Copia Fotostática de Contrato de Opción a Compra debidamente autenticado por la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto, en fecha 02/08/2011, bajo el Nº 29, Tomo 211 (Folios 12 al 15). Documento que se valora como prueba fundamental de las obligaciones válidamente suscritas por las partes de conformidad con el artículo 1.357 y 1.361 del Código Civil. Así se establece. Esta juzgadora le da pleno valor probatorio como instrumento fundamental de la presente demanda y que señala las obligaciones y condiciones que regirían la presente convención, de conformidad con los artículos 1357 del Código Civil del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Marcado con la letra “B” Copia fotostática del Documento de Propiedad del inmueble ubicado en la Urbanización La Puerta, calle 8, manzana B, casa Nº C8-34 Cabudare, debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara en fecha 17/10/2007, bajo el Nº 47, Folios 1 al 7, Protocolo Primero, Tomo Quinto Cuarto Trimestre de 2007 (Folios 16 al 28). Esta juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357,1.358 y 1.359 del Código Civil y a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Marcado con la letra “C” Copia Fotostática de Comunicación dirigida por la ciudadana VERONICA SOFIA ALVARADO SUAREZ al Banco Banesco, de fecha 31/08/2011 (Folios 29 al 31). Se valora como prueba de la gestión realizada por la parte actora ante la entidad bancaria indicada. Así se establece.

Marcado con la letra “D” Copia fotostática de Comunicación dirigida al Banco Banesco, por la ciudadana MARIA VERÓNICA QUINTERO ZAMBRANO (demandada), en fecha 31/08/2011 (Folios 32 al 33). Se valora como prueba de la gestión realizada por la parte demandada reconviniente ante la entidad bancaria indicada. Así se establece .Así se establece.

Marcado con la letra “E” Copia Certificada de Comunicación emitida, por la demandada, MARIA VERONICA QUINTERO ZAMBRANO, por pago o abono a cuenta de la negociación en fecha 11/10/2011 (Folio 34). Se valora como prueba de los abonos y negociaciones realizadas entre las partes intervinientes en el presente juicio. Así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS EN LA RECONVENCION PROPUESTA
No constituyó.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
En el lapso Probatorio
Promovió el merito de autos en todo cuento le favorezca. Debe señalar este Tribunal que la sola enunciación del merito de autos no constituyen prueba alguna que requieran ser valorados pues las pruebas e indicios extraídos de autos incumben y favorecen al proceso como medio para establecer la certeza de los hechos y no pertenecen a una y otra parte. Así se establece.

Ratificó y Promovió conforme al Principio de la Comunidad de la Prueba el instrumento consignado en autos por la parte actora consta de Copia fotostática del Documento de Propiedad del inmueble ubicado en la Urbanización La Puerta, calle 8, manzana B, casa Nº C8-34 Cabudare, debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara en fecha 17/10/2007, bajo el Nº 47, Folios 1 al 7, Protocolo Primero, Tomo Quinto Cuarto Trimestre de 2007. Documento consignado por la parte actora con los instrumentos acompañados al libelo de la demanda, por lo que este Tribunal da por reproducida su valoración. Así se establece.

Ratificó y Promovió conforme al Principio de la Comunidad de la prueba el instrumento consignado en autos por la parte actora consta de Contrato de Reserva debidamente autenticado por la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto, en fecha 20/07/2011, bajo el Nº 40, Tomo 192. Documento consignado por la parte actora con los instrumentos acompañados al libelo de la demanda, por lo que este Tribunal da por reproducida su valoración. Así se establece.

Promovió marcada con la letra “A” Copia Fotostática de Contrato de Opción a Compra debidamente autenticado por la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto, en fecha 02/08/2011, bajo el Nº 29, Tomo 211 (Folios 65 al 68). Documento consignado por la parte actora con los instrumentos acompañados al libelo de la demanda el cual fue valorado en consideraciones que este Tribunal da por reproducidas. Así se establece.
Promovió marcado con la letra “B”, Copia Fotostática de Registro de Vivienda Principal Nº 202032400-70-11-00199164, emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT). (Folio 69). Esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio por ser Documento Público Administrativo, todo de conformidad a lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Promovió Marcado con la letra “C”, Copia Fotostática de Factura Nº 261325 emitida por el Diario El Impulso, C.A, en fecha 04/01/2012. (Folio 70). Esta juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Promovió la prueba de informes:
Oficio N° 814 de fecha 30/10/2012, remitido al Registro Publico del Municipio Palavecino del Estado Lara, cuyas resultas llegaron con Oficio N° 2016-021 de fecha 18/02/2016 por dicho órgano (Folios 172 y 173). Esta juzgadora puede evidenciar del contenido de dicho oficio que por ante ese órgano no se realizo ninguna gestión de compra venta en las fechas indicadas del 02/2011 al 30/11/2011 por las partes intervinientes en la presente causa. Así se establece.

Oficio N° 124 de fecha 08/04/2013 a la Entidad Bancaria Banesco Banco Universal sede principal de Barquisimeto Estado Lara, cuyas resultas llegaron en fecha 02/05/2013 por dicha entidad bancaria (Folios 148 al 155). Esta juzgadora a través de la misma puede evidenciar la gestión realizada por la parte actora reconvenida para la perfección de la negociación del inmueble en autos, como también de la aprobación del crédito FAOV y la no protocolización del mismo, ante dicha entidad, su incidencia en la presente causa será expuesta en la motiva de la presente decisión. Así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
En el lapso Probatorio.
Invoco la aplicación de los Principios de Adquisición Procesal y Comunidad de la Prueba y la aplicación global de las mismas (Folio 71). Se desechan pues no constituyen medio de convicción para aclarar los hechos controvertidos, por el contrario son simplemente parte de los argumentos que deberían procurar demostrar las partes, por otro lado, los principios enunciados son parte de la técnica a aplicar por el juzgador. Así se establece.

Solicitó la Absolución de Posiciones Juradas, por parte de la ciudadana MARIA VERONICA QUINTERO ZAMBRANO, identificada en autos quien actúa como parte demandada en el presente procedimiento. Esta juzgadora, ya se pronuncio en cuanto a las mismas, evidenciándose de las mismas, que no fueron absueltas en la oportunidad procesal acordada. Así se establece.

Promovió los siguientes instrumentos probatorios Documentales:
Copia Fotostática de la comunicación dirigida al Banco Banesco, por la ciudadana MARIA VERÓNICA QUINTERO ZAMBRANO, en fecha 31/08/2011 (Folios 77 y 78). Instrumentos que ya fueron valorados en consideraciones que este Tribunal da por reproducidas. Así se establece.

Copia Fotostática de Contrato de Opción a Compra - Venta debidamente autenticado por la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto, en fecha 02/08/2011, bajo el Nº 29, Tomo 211(Folios 79 al 84). Instrumentos que ya fueron valorados en consideraciones que este Tribunal da por reproducidas. Así se establece.

Consignó Copia Fotostática de Estado de Cuenta emitido por el BANCO BANESCO BANCO UNIVERSAL C.A, de fecha 14/09/2012 (Folios 85 y 86). Esta juzgadora le otorga valor probatorio ya que los estados de cuenta expedidos por instituciones financieras no son documentos sujetos a ratificación por vía testimonial en la forma prevista en el artículo 431 del CPC; los estados de cuentas pertenecen al género prueba documental y a ellos la Ley General de Bancos y otras Instituciones Financieras les asigna valor probatorio para comprobar los saldos deudores acreedores de una cuenta corriente; esa especial eficacia existe entre el Banco y el cliente. En un proceso signado por los principios de lealtad y probidad considera esta juzgadora que si un tercero exhibe un supuesto estado de cuenta para demostrar el saldo de una cuenta corriente de la que es titular para su contraparte ese documento tendrá valor probatorio, salvo que la parte a la que se le opone el estado de cuenta lo impugne mediante prueba en contrario demostrando su inexactitud o su falsedad dentro de una articulación que se abra conforme al artículo 607 del Código de Procedimiento Civil (al respecto léase a Jesús Eduardo Cabrera, Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Edit. Jurídica ALVA, tomo I, pág. 403). Así se establece.

Copia Fotostática del Contrato de Reserva debidamente autenticado por la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto, en fecha 20/07/2011, bajo el Nº 40, Tomo 192 (Folios 87 al 89). Instrumentos que ya fueron valorados en consideraciones que este Tribunal da por reproducidas. Así se establece.

Original de Constancia Medica, emitida por la Fundación Venezolana de Rinología (Instituto de Otorrinolaringología y Cirugía Facial) a nombre de la ciudadana VERONICA SOFIA ALVARADO, en fecha 22/08/2011 (Folio 90). La cual se desecha pues es un instrumento emanado de terceros que no fue ratificado a través de la prueba testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil .Así se establece.

Consignó Copia Fotostática de Récipe Medico, emitido por la Clínica de Oído Nariz y Garganta, a nombre de la ciudadana VERONICA SOFIA ALVARADO, de fecha 20/06/2012 (Folio 91). Se desecha pues es un instrumento emanado de terceros que no fue ratificado a través de la prueba testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil .Así se establece.

Consignó Copia Fotostática de Récipe Medico, emitido por la Clínica Santa Cruz, C.A, a nombre de la ciudadana VERONICA SOFIA ALVARADO, de fecha 26/04/2012 (Folio 92). Esta juzgadora la desecha por cuanto no es instrumento de los permitidos de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Consignó Copias Fotostáticas de Cheques emitidos por BANCO BANCARIBE, Nº 15241449 de fecha 05/10/2011, por un monto de (BS 20.000,00), BANESCO BANCO UNIVERSAL, Nº 28892868 de fecha 05/10/2011 por un monto de (Bs.12.000, 00) ambos a nombre de HENRY LEMUS, BANCO BANESCO (Folio 93). Se desechan pues no son copias de las permitidas por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Consignó Copia Certificada de Constancia Medica, emitida por la Clínica Santa Cruz C.A, a nombre de la ciudadana VERONICA SOFIA ALVARADO, de fecha 19/08/2011 (Folio 94). Se desecha pues es un instrumento emanado de terceros que no fue ratificado a través de la prueba testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Copias Fotostáticas de Cheque emitido por BANESCO BANCO UNIVERSAL, Nº 37892870 de fecha 11/10/2011, por un monto de (Bs. 4.500,00) a nombre de la ciudadana MARIA VERONICA QUINTERO ZAMBRANO (Folio 95). Se desechan pues no son copias de las permitidas por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Copias Certificadas de Cheque emitido por BANESCO BANCO UNIVERSAL, Nº 35892869 de fecha 07/10/2011, por un monto de (Bs. 13.500,00) a nombre de la ciudadana MARIA VERONICA QUINTERO ZAMBRANO (Folios 96 y 97). Se desechan pues no son copias de las permitidas por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Copia Certificada de Carta de Decisión, emitida en fecha 24/09/2012 por BANESCO BANCO UNIVERSAL, por aprobación de crédito hipotecario de fecha 30/09/2011 por un monto de (Bs. 227.000,00). (Folio 98). El cual se desecha pues es un instrumento emanado de terceros que no fue ratificado a través de la prueba testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil .Así se establece. Se valoran como prueba de la gestión realizada por la parte accionante a los fines de la tramitación y aprobación del crédito bancario gestionado. Así se establece.

Copia Certificada de Informe de Resolución emitido por BANESCO BANCO UNIVERSAL a favor de la ciudadana VERONICA SOFIA ALVARADO SUAREZ, con fecha de creación 30/09/2011, y fecha de emisión 07/12/2011 (Folios 99 y 100). Se valoran como prueba de la gestión realizada por la parte accionante a los fines de la tramitación y aprobación del crédito bancario gestionado. Así se establece.

Copia Fotostática de Liberación de Hipoteca emitida por BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT (BANAVIH) en fecha 28/11/2011 (Folio 101). Se valoran como prueba de la gestión realizada por la parte accionante a los fines de la liberación de hipoteca y aprobación del crédito bancario gestionado. Así se establece.

Copia Certificada de Sistema Integral de Requerimientos emitida en fecha 31/08/2011 por BANESCO BANCO UNIVERSAL, a nombre de la ciudadana VERONICA SOFIA ALVARADO (Folio 102). Se desechan pues no son copias de las permitidas por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Copias Fotostáticas de Cheques de Gerencia emitidos por BANCO FONDO COMUN, Nº 6497133805 de fecha 14/07/2011, por un monto de (Bs. 30.000,00) a nombre de la ciudadana MARIA VERONICA QUINTERO ZAMBRANO (Folio 103) Cheque, Nº 8557124710 de fecha 02/08/2011, por un monto de (Bs. 43.400,00) a nombre del ciudadano HENRY LEMUS ROMERO (Folio 104). Esta juzgadora la valora como presunción de la gestión de pago realizada por la parte actora a favor de la parte demandada a los fines de que se perfeccionara la compra-venta in comento. Así se establece.

Copias Certificadas de Estado de Cuenta, emitido por la entidad Bancaria BANCO DE VENEZUELA a nombre de la ciudadana ALVARADO SUAREZ VERONICA correspondientes al Mes de Diciembre del año 2011 (Folio 105 al 108). Se valora como prueba de las operaciones bancarias realizadas. Así se establece.

Copias Fotostática del Estado de Cuenta, emitido por el BANCO PROVINCIAL a nombre de la ciudadana ALVARADO SUAREZ VERONICA, correspondientes a los Meses de Agosto, Septiembre, Octubre Noviembre y Diciembre del año 2011 (Folio 109). Esta juzgadora le otorga valor probatorio ya que los estados de cuenta expedidos por instituciones financieras no son documentos sujetos a ratificación por vía testimonial en la forma prevista en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; los estados de cuentas pertenecen al género prueba documental y a ellos la Ley General de Bancos y otras Instituciones Financieras les asigna valor probatorio para comprobar los saldos deudores acreedores de una cuenta corriente; esa especial eficacia existe entre el Banco y el cliente. En un proceso signado por los principios de lealtad y probidad considera esta juzgadora que si un tercero exhibe un supuesto estado de cuenta para demostrar el saldo de una cuenta corriente de la que es titular para su contraparte ese documento tendrá valor probatorio, salvo que la parte a la que se le opone el estado de cuenta lo impugne mediante prueba en contrario demostrando su inexactitud o su falsedad dentro de una articulación que se abra conforme al artículo 607 del Código de Procedimiento Civil (al respecto léase a Jesús Eduardo Cabrera, Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Edit. Jurídica ALVA, tomo I, pág. 403). Así se establece.

Copias Certificadas de Estado de Cuenta, emitido por el BANCO FONDO COMUN a nombre de la ciudadana ALVARADO SUAREZ VERONICA SOFIA correspondientes a los Meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre Noviembre y Diciembre del año 2011 (Folio 110). Copias Certificadas de Estado de Cuenta, emitido por BANESCO BANCO UNIVERSAL a nombre de la ciudadana ALVARADO SUAREZ VERONICA SOFIA correspondientes a los Meses de Noviembre y Diciembre del año 2011 (Folio 111). Copias Certificadas de Estado de Cuenta, emitido por el BANCO BICENTENARIO a nombre de la ciudadana ALVARADO SUAREZ VERONICA correspondientes a los Meses de Noviembre y Diciembre del año 2011 (Folios 112 al 114). Copia Certificada de Estado de Cuenta, emitido por BANCARIBE correspondiente al Mes de Diciembre del año 2011 (Folio 115). Esta Juzgadora le otorga valor probatorio a la referencia bancaria y al estado de cuenta de conformidad con lo establecido en el artículo 523 del Código de Comercio, la aprecia y le otorga valor probatorio, aunado al hecho que los mismos no fueron impugnados o tachados de falsedad por la parte accionada. Así se establece.

Ejemplar del DIARIO EL EMPULSO, de fecha 07/01/2012 (Folios 116 al 119). Se valoran como prueba de las publicaciones realizadas. Así se establece.

Consignó Copias Certificadas de documento Definitivo de Venta otorgado por la Entidad Bancaria BANESCO BANCO UNIVERSAL C.A, emitido por el BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT (BANAVIH) (Folio 120 al 128). Se valora como prueba de la gestión realizada por la parte accionante a los fines del perfeccionamiento del contrato in comento suscrito entre las partes intervinientes en la presente causa. Así se establece.

Promovió la Prueba de Informe
Solicitó oficiar a la Entidad Bancaria Banesco Banco Universal C.A. (Folios 140, 148 al 155). Instrumentos que ya fueron valorados en consideraciones que este Tribunal da por reproducidas. Así se establece.

CONCLUSIONES

CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA

Esta juzgadora a los fines de pronunciarse sobre la presente causa, considera que es menester traer a colación las disposiciones legales que rigen la materia al respecto, en este caso concreto El Contrato de Compra-Venta se encuentra definido en el Código Civil, en el artículo 1474, cuyo texto establece:

“La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar un precio”.

La venta es en esencia un contrato bilateral, ya que los contratantes asumen obligaciones reciprocas; es oneroso, ya que el comprador se compromete a pagar un precio; es consensual, es decir, se perfecciona con el simple consentimiento de las partes manifestado en forma legal; puede ser de ejecución inmediata o de tracto sucesivo; es un contrato cuyo efecto inmediato es transferir la propiedad u otro derecho vendido; y por último, podemos señalar que la venta crea obligaciones principales.

En este contrato, como en todo contrato, se encuentran presentes los elementos esenciales a su existencia y validez, que a saber son: el consentimiento, la capacidad, el objeto y la causa. Con relación al consentimiento, éste merece una peculiar atención, ya que su formación en todos los casos no se presenta de manera instantánea, posponiéndose los efectos de la transmisión consensual de la propiedad contenida en el artículo 1.161 del Código Civil, a otras circunstancias establecidas por los contratantes.

En este sentido, hay formación progresiva del consentimiento, cuando preceden a la convención, negocios en los cuales se discute el alcance y efectos del mismo; también cuando medie oferta dirigida por el futuro vendedor a otra persona; o cuando se hace mediante subasta pública; y por último podemos señalar que a la formación del contrato de compraventa puede preceder un contrato preliminar. Es en base a este último contrato que este tribunal disertará acerca de la naturaleza jurídica de la convención.

En la presente causa la parte actora demanda a la ciudadana MARIA VERONICA QUINTERO ZAMBRANO, siendo oportuno precisar qué se entiende por ello. Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:

“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”

La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de Nicolás Vegas Rolando).

Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. cit).

En este sentido los Contratos son Ley entre las partes y por ello deben cumplirse de buena fe y como lo han acordado las partes, esta máxima se desprende de lo establecido en el Artículo 1.159 del Código Civil, establece que:

“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…”

En relación al artículo copiado, en la actualidad la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 20/07/2015, Exp. N° 14-0662 con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, sostuvo lo siguiente:

“…En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil…”

Al examinar el contrato de marras el Tribunal puede verificar que la parte demandada se comprometió a vender el inmueble descrito en el libelo de demanda y la parte actora se comprometió a entregar cantidades de dinero en ciertos lapsos, con el consiguiente compromiso de efectuar la venta definitiva ante el Registro Público respectivo.

Por consiguiente, este Juzgado pasa a analizar la norma legal que rige la materia. Al respecto cabe señalar que los artículos 1.264 y 1.265 del Código Civil disponen textualmente lo siguiente:

De los efectos de las obligaciones:
Artículo 1.264: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.
Artículo 1.265: La obligación de dar lleva consigo la de entregar la cosa y conservarla hasta la entrega. Si el deudor ha incurrido en mora, la cosa queda a su riesgo y peligro del acreedor.

De la norma antes trascrita se puede evidenciar muy claramente las circunstancias en la que puede presentarse la teoría, por ejemplo, cuando una persona, no cumpla con las obligaciones establecidas dentro del contrato, cada una de las partes se hará responsable de cancelar y cumplir con cada una de las obligaciones correspondientes y de los daños y perjuicios, que han dejado de dar o de hacer aquello a lo que ambos estaban obligados.
Según la doctrina; en El contrato de opción de compra una de las partes (optada) cede, a cambio de un precio, a la otra parte (optante), el derecho a determinar, dentro de un plazo previamente acotado, el momento en que la segunda comprará el bien objeto de la opción, en el precio y condiciones asimismo previamente convenidos. Cuando el bien sobre el que recae la opción es un bien inmueble, en ese caso nace un derecho real de preferencia y garantía, cuya naturaleza jurídica es semejante a la de los derechos de tanteo y retracto, y que puede ser objeto de inscripción en el Registro de la propiedad, publicidad registral que confirma su naturaleza de derecho real inmobiliario.
Enseña la doctrina que las convenciones celebradas son ley para las partes que le han hecho. Esta fórmula rigurosa expresa muy exactamente la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato, y de allí las consecuencias que se deriven en caso de incumplimiento. Desde el momento en que un contrato no contiene nada notario a las leyes ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a respetarlo, a observarlo, así como están obligados a observar la Ley. El acuerdo que se ha firmado entre ellos los obliga como obliga a los individuos, si por lo tanto una de las partes contravienen en sus cláusulas la otra puede dirigirse a los Tribunales y pedirle el cumplimiento forzoso de la convención, la resolución, la indemnización de daños y perjuicios: tal como lo enseñan los expositores franceses Colin y Capitant, en su tratado de Derecho Civil, Tomo III, citado por la Sala de Casación Civil de la Extinta Corte Suprema de Justicia, hoy en día Tribunal Supremo de Justicia en el fallo del 18/06/87.

La parte actora alega que la accionada cumpla con la obligación de concluir con el contrato otorgando el documento definitivo de la compra venta objeto de la negociación en su efecto sea condenada por este Tribunal por la obligación contraída que celebraron como consta en los anexos A-1 y A-2. Por otro lado la parte demandada alego que la actora incumplió con los términos y condiciones establecidas en el contrato de venta, es decir que no cumplió con el pago definitivo de la venta en la forma que se pacto en la cláusula segunda del documento de venta y que nunca realizó los trámites para la protocolización del documento definitivo.

En materia de compra y venta de bienes, este Tribunal ha estimado que la principal obligación del comprador siempre será el pago del dinero acordado. Sí, el precio de la cosa es esencial y normalmente va de la mano con la responsabilidad del comprador así como la buena fe con la que debe asumir el contrato. Este Tribunal observa que la parte actora a realizado todos los trámites necesarios para el cumplimiento del contrato incluso el Crédito Hipotecario le fue aprobado el día 30-09-2011 por la Entidad Bancaria Banesco Banco Universal, según se evidencia en la misiva de fecha 02/05/2013 por dicha entidad bancaria, estando dentro del lapso establecido en el presente contrato, es por ello que la accionante solicita la ejecución del contrato. La demandada asegura que la demandante fue quien incumplió con el deber de presentar la documentación necesaria y notificar para la suscripción del contrato definitivo ante el Registro Público.

Así las cosas, esta Juzgada empieza por señalar que en virtud de la relación que existe en la causa la procedencia de una demanda indefectiblemente llevara a la improcedencia de la otra, precisamente porque es deber señalar qué incumplimiento ha sido definitivo en la relación. Por otro lado, tal como ha asegurado la doctrina patria la parte que solicita el cumplimiento o la resolución de un contrato debe encontrarse en inocencia de las acusaciones o lo que es igual no debe haber propiciado la falta al contrato o el incumplimiento de alguna manera, finalmente en caso de que ambas partes se encuentren en incumplimiento de sus obligaciones el Tribunal debe sebe establecer cuál de ellos ha sido más grave en atención al objeto del contrato.

Una guía que esta juzgadora siempre ha tenido en cuanta para decidir en causas como las de marras es analizar la voluntad de las partes manifiesta en las pruebas en función de honrar el contrato. Si el objeto está constituido por una casa para fines habitacionales, quien procure adquirir el inmueble se convierte en un sujeto que aspira al ejercicio de un derecho constitucional como es el de una vivienda digna, pero esa prerrogativa no coarta su deber de honrar el contrato en los términos pactados. Como se señaló anteriormente el principal deber de un comprador que suscribe un contrato de compra y venta es pagar el precio pactado en los términos pactados, se puede afirmar que este acto constituye el punto medular de la carga contractual del comprador y en este juicio la diligencia del comprador en pagar el precio inicial acordado no está controvertido, de hecho el accionado no lo niega lo que niega es el incumplimiento de los otros deberes.

Por su parte, la accionada no demostró haber cancelado el crédito hipotecario que pesa sobre el inmueble por lo que se dificulta imaginar cómo podía materializarse el contrato definitivo, incumpliendo así con lo establecido en la clausula sexta del contrato de Opción a Compra-Venta marcado con la letra A-2 (Folios 12 al 15) de fecha 02/08/2011, luego está demostrado que la parte demandante había obtenido el crédito hipotecario necesario para cumplir con el pago definitivo del precio. Con estas condiciones el Juzgado no tiene ninguna duda de que la parte demandante reconvenida ha sido diligente en la ejecución del contrato, por el contrario, no le asiste razón a la demandada reconvenida para negarse a ejecutar el contrato, lo que condiciona el criterio de quien suscribe, en este sentido el cumplimiento de la convención es procedente en derecho y sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada y así se establece.

Sobre los daños y perjuicios demandados el Tribunal los niega, la razón es que tal como ha ventilado el Tribunal Supremo de Justicia en materia contractual se responde exclusivamente por el daño previsible este es aquel que las partes previeron en el contrato o el legislador ha establecido, no le es dable a las partes pretender daños no previsibles como el lucro cesante o el daño moral, entre otros, salvo que haya mediado el dolo o fraude; cuando existe retardo en el cumplimiento y el contrato no ha previsto indemnización no puede pretenderse su condena en juicio, razón suficiente para desechar la indemnización.

DECISIÓN

En merito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA incoada por la ciudadana VERONICA SOFIA ALVARADO SUAREZ, contra la ciudadana, MARIA VERONICA QUINTERO ZAMBRANO; SEGUNDO: SIN LUGAR la RECONVENCIÓN por RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana MARIA VERONICA QUINTERO ZAMBRANO contra la ciudadana VERONICA SOFIA ALVARADO SUAREZ, ambas ya antes identificadas. Se ordena efectuar la venta del inmueble ubicado en la Urb. La Puerta, calle 8 Norte, manzana B, casa Nº C8-34, Cabudare, Estado Lara, el cual le pertenece a la parte actora según: documento de parcelamiento, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Palavecino del Estado Lara, de fecha 08/01/1993, bajo el N° 2, Folio 1 al 127, Tomo 3, Protocolo Primero y parcelamiento de fecha 05/06/1995, bajo el N° 46, Folio 1 al 22, Tomo 11, Protocolo Primero. Una vez quede firme la presente decisión la parte actora deberá consignar ante este Despacho y en cheque de gerencia la cantidad de DOCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (270.000,00), dentro de los ocho días de despacho siguientes, una vez vencido este lapso la parte demandada deberá entregar la liberación de las hipotecas suscritas, caso contrario el Tribunal procederá a su purga con el dinero consignado y el excedente le será entregado a la vendedora, igualmente se remitirá copia certificada de la presente decisión al registrador respectivo para que la sentencia haga las veces de título traslativo de propiedad. TERCERO: No hay condenatoria en costas por la naturaleza del fallo.
NOTIFIQUESE A LAS PARTES. Librasen boletas.
Publíquese. Regístrese. Déjese copia.
Dada, sellada y firmada en la Sala del despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, a los Quince (15) días del mes de Marzo del año dos mil Dieciséis (2016). Año 205º y 157º. Sentencia N°: 080; Asiento N°: 60

La Juez Temporal

Abg. Marlyn Emilia Rodrigues Pérez

La Secretaria

Abg. Rafaela Milagro Barreto

En la misma fecha se publicó siendo las 02:57 p.m. y se dejó copia.

La Sec.
MERP/ligis