TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la
Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, uno de marzo de dos mil dieciséis
205º y 157º
ASUNTO: KP02-R-2015-000311
PARTE ACTORA: JOSEFA MARIA HERNANDEZ, JOSÉ GREGORIO HERNANDEZ y JESÚS HERNANDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nros. 7.439.765 y 11.262.419 y 7.439.422, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JESÚS RAFAEL PARRAGA VERDE y JOSE DAVID RAMIREZ DIAZ, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nros.138.756 y 113.878, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: CAROLA MELENDEZ BELISARIO venezolano mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 9.600.676.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: LUIS ELBANO ZERPA SANTELIZ y ALEJANDRO GUILLEN LOZADA, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nros.17.334.y 22.146, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)

En fecha 17 de Marzo de 2015, el Juzgado Segundo de los Municipio Palavecinos y Simón Planas de la Circunscripción judicial del Estado Lara, dictó sentencia en el juicio por DESALOJO (Local Comercial) interpuesto por los ciudadanos JOSEFA MARIA HERNÁNDEZ DE HERNANDEZ, JOSE GREGORIO HERNANDEZ y JESÚS HERNÁNDEZ HERNÁNDEZ contra la ciudadana CAROLA MELENDEZ BELISARIO del tenor siguiente:

“…SIN LUGAR la demanda por Desalojo, presentada por ante este Tribunal, en fecha 20-06-14, por los ciudadanos JOSEFA MARIA HERNANDEZ DE HERNANDEZ, JOSE GREGORIO HERNANDEZ y JESUS HERNANDEZ HERNANDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 7.439.765, 11.262.419 y 7.439.422, asistidos por el Abogado en ejercicio JESUS PARRAGA VERDE, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 138.756, contra la ciudadana CAROLINA MELENDEZ BELISARIO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 9.600.676, con fundamento en la falta de cancelación del cánon de arrendamiento, correspondiente a las últimas siete (7) mensualidades consecutivas, relativas al inmueble ubicado en la Avenida Principal d la Mata, entre calles 03 y 04, en la ciudad de Cabudare, Municipio Palavecino del Estado Lara.
Se condena en costas a la parte demandante, ciudadanos JOSEFA MARIA HERNANDEZ HERNANDEZ, JOSE GREGORIO HERNANDEZ y JESUS HERNANDEZ HRNANDEZ, venezolanos, mayores d edad, titulares d las cédulas de identidad Nos. 7.439.765, 11.262.419 y 7.439.422, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.”

En fecha 23 de marzo de 2015, el abogado JESÚS RAFAEL PÁRRAGA VERDE, Apoderado Judicial de la parte actora, interpone recurso de apelación en contra de la referida sentencia, el cual es oído en ambos efectos, se ordena la remisión de las actas constitutivas a la Unidad Receptora Distribuidora de Documentos (URDD CIVIL), para su distribución entre los Juzgados Superiores Civiles; correspondiéndole a este Tribunal conocer del presente recurso, en fecha 18 de diciembre de 2015, se le da entrada, siendo la oportunidad legal para decidir se observa:
DE LA RELACION DE LOS HECHOS
Haciendo uso esta instancia superior de su competencia jerárquica funcional vertical en la presente causa pasa a narrar los actos procesales acaecidos por ante el tribunal a-quo:

En fecha 20/06/2014 los ciudadanos JOSEFA MARÍA HERNÁNDEZ DE HERNÁNDEZ, JOSÉ GREGORIO HERNÁNDEZ Y JESÚS HERNÁNDEZ HERNÁNDEZ, debidamente asistidos por el abogado Jesús Párraga Verde, interponen demanda por Desalojo en contra de la ciudadana Carolina Meléndez Belisario, todos ya identificados en autos, por Desalojo del inmueble arrendado con fundamento de la falta de cancelación del canon de arrendamiento, correspondiente a las ultimas 7 mensualidades consecutivas, relativo al inmueble ubicado en la avenida principal de la Mata, entre calles 03 y 04, en la ciudad de Cabudare, Municipio Palavecino del Estado Lara, estimando la demanda en la suma de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) más el pago de los cánones de arrendamiento que se sigan acumulando, las costas y los costos del juicio; fundamentan la demanda en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso del Comercial, en el artículo 547 del Código Civil y 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela por lo cual pide el Desalojo del inmueble arrendado, ya que la arrendadora ha dejado de cancelar el canon de arrendamiento; En fecha 30-06-2014 el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del estado Lara admite la causa; en fecha 02 de Diciembre de 2014 la ciudadana Carola Meléndez Belisario presenta escrito de contestación debidamente asistida por el abogado Manuel Rivero Useche, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 18.094, en cuyo escrito manifiesta que no consta en autos que la parte actora haya agotado previamente al ejercicio de la presente acción, el procedimiento administrativo establecido en dicho decreto Ley; que conforme a lo establecido en el artículo 1140 del Código Civil, todos los contratos que tengan o no denominación especial, están sometidos a las reglas generales establecidas en los propios títulos de dicho Código, a lo dispuesto en el Código de Comercio sobre las transacciones mercantiles y en las demás leyes especiales, aduce que el contrato de arrendamiento originalmente fue firmado entre las partes en fecha 1º de agosto de 2002 y que fue sucesivamente prorrogado; que la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, entro en vigencia el 23 de mayo de 2014; y la demanda por desalojo fue presentada en fecha 20 de junio de 2014; es decir que para la fecha en la que esta demanda fue presentada, ya era una obligación legal de los arrendadores el tener que adecuar el contrato preexistente a los requisitos, condiciones y exigencias de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Que mal podría dársele curso a una demanda basada en un contrato que contraviene expresas disposiciones de orden público que, son de carácter irrenunciable y que por ende que todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos se considera nulo; manifiesta que el contrato de arrendamiento acompañado conjuntamente con el libelo, no se ajusta a las pautas establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo cual viola el artículo 13; que está expresamente prohibido cobrar cánones de arrendamiento que no sean aquellos calculados según los métodos que el propio Decreto Ley ofrece, según taxativamente lo afirma su artículo 17 que debe recordarse conjuntamente con el artículo 32 ejusdem; que el contrato de arrendamiento inmobiliario; aduce que la demanda no señala las especificaciones físicas del inmueble arrendado, tampoco las de la edificación que lo contiene; no se establece el valor del inmueble, no se especifica la modalidad de cálculo adoptada para fijar el canon de arrendamiento y no se expresa el apego del contrato las consideraciones establecidas en dicho decreto; que los arrendadores han violado lo dispuesto por el literal “d” del artículo 41 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al pretender cobrar los cánones de demandados y supuestamente insolutos, siendo que tal cantidad fue establecida según procedimientos ajenos a los establecidos en el Decreto Ley; aducen que alega que los accionantes invocan la insolvencia en el pago de siete (7) mensualidades de arrendamiento, sin especificar a cuales meses correspondería la alegada morosidad, de igual manera, agrega copia certificada de actuaciones cumplidas ante el Tribunal del Municipio Palavecino, expediente Nº 98-11, en las que se evidencia el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de julio del año 2011 hasta el mes de febrero de 2015; correspondientes al local objeto de la presente demanda; aduce que para el momento en que se dio por citada no solamente no le adeudaba ningún pago de cánones vencidos a los arrendadores, sino que incluso ya les había pagado por adelantado los meses de julio, agosto y septiembre de 2014 y luego en fecha 29 de octubre de 2014, consignó el pago de los meses de octubre de 2014, enero y febrero de 2015; por todo lo anteriormente expuesto, rechaza la acción de desalojo incoada, niega la insolvencia culposa que se le imputa y alega expresamente la violación de las normas de orden público contenidas en el Decreto de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ya que al haber demandado sin darle cumplimiento previo a las exigencias contenidas en su texto.

En fecha 12 de Diciembre de 2014 se llevó a cabo la audiencia preliminar; en la cual la parte actora ratifica el escrito de demanda que fuere interpuesto en fecha 20/06/2014; ratifican documento de propiedad, debidamente registrado por ante la Oficina de Registro del Municipio Palavecino con fecha 30/04/1996; contrato de arrendamiento suscrito entre las partes; resalta que la ciudadana Carola Meléndez Belisario, incurrió en el incumplimiento de la obligación de cancelación del canon de arrendamiento de por lo menos dos mensualidades; seguidamente la parte demandada aduce que cuando en su propio libelo se lee que no se demanda la resolución del contrato, sino la acción de desalojo con fundamento en el artículo 40 del Decreto de Ley Especial por ende se trata de acciones con fundamentos normativos distintos; que la copia fotostática simple de un documento que no haya sido reconocido previamente o que no se le tenga legalmente por reconocido (documento autenticado), que carece totalmente de valor, no tiene valor absoluto; manifiesta que el contrato de arrendamiento que cursa en los autos es una copia fotostática simple de un documento privado por lo que carece de eficacia probatoria; que dicho documento no fue impugnado en la contestación por cuanto los únicos documentos privados que se pueden impugnar son aquellos reconocidos o tenidos legalmente como reconocidos que se produzcan en autos en fotocopia; igualmente alega la insolvencia culposa en los pagos y la inexistencia del cumplimiento de prerrequisitos de carácter administrativo propios de la materia inquilinaria; pretende promover pruebas documentales en cuanto a su ratificación, en el lapso correspondiente y destacan la improcedencia de la consignación hecha por la parte actora de pruebas documentales extemporáneas, sobre lo que muy respetuosamente pide al tribunal se pronuncie en la sentencia.
PRUEBAS PRESENTADAS EN AUTOS
Pruebas presentadas por la parte actora:
1. Ratifica y solicita al despacho que se otorgue todo valor probatorio al contrato de arrendamiento (copia) consignado conjuntamente con el libelo de demanda.
2. Ratifica y solicita al despacho que se otorgue todo valor probatorio al documento de propiedad, debidamente Registrado por ante la Oficina Subalterna del Municipio Autónomo Palavecino del estado Lara de fecha 30/04/1996 asentado bajo el Nº 19, folios 01 fte al 02 fte, del Protocolo Primero Tomo Primero, segundo trimestre del año 1.996.
3. Solicita al despacho conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil que se realice un informe sobre el expediente de consignación de canon de arrendamiento Nº 98-11 que riela ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio Palavecino y Simón Planas Estado Lara; para que informe si la ciudadana Carola Meléndez ha realizado consignaciones a nombre de Josefa María Hernández de Hernández, José Gregorio Hernández y Jesús Hernández Hernández por ante ese despacho y a favor de quien lo ha realizado; Si la referida ciudadana ha venido cancelando lo correspondiente a los pagos de cánones de arrendamientos y si lo ha realizado a la fecha que correspondía; e informe detalladamente con fecha exacta de cada uno de los meses y las fechas exactas que realizaba dichas consignaciones. El 12 de enero fueron desechadas por improcedentes.
4. Promueve las testimoniales de los ciudadanos Gledi Mar Gomez, Isorel del Carmen Jiménez Jiménez. Las cuales fueron desechadas por el a-quo en fecha 16 de enero de 2015.
Pruebas presentadas por la parte Demandada junto con el escrito de Contestación:
1. Copias certificadas del expedienten 98-11, contentivo de consignaciones de cánones de arrendamiento.
Procederá esta alzada a la revisión de la pretensión de desalojo, propuesta por la parte demandante, con motivo de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y cuya copia simple acompaña la parte actora como se vislumbra de la consignación junto con el libelo y el cual refuto en la contestación la parte demandada, lo cual resulta contradictoria en virtud de que tal alegato pierde vigencia por cuanto en el mismo escrito de contestación queda reconocida la relación arrendaticia al refutar la pretendida insolvencia y alegar en contrario la consignación de los cánones de arrendamiento del local comercial sublitis, en el tribunal del merito, declarando que la relación contractual se inicio el 2/08/2002 lo cual hace que ni la existencia de la relación arrendaticia ni su naturaleza sea controvertida. En este Termino de ideas, no es debatido por la parte demandada la fecha en la que entró en la relación arrendaticia, sin embargo, dicha circunstancia en nada afecto la continuación de dicha relación arrendaticia y su naturaleza a tiempo indeterminado.

Ahora bien, al haber quedado establecido que el contrato de arrendamiento que vinculó a las partes, es un contrato de arrendamiento que naciendo privado en el 2002 la permanencia de la arrendataria y el acuerdo de nuevos cánones de arrendamiento le han impregnado el carácter de a tiempo indeterminado por haber sido afirmado por ambas partes, este juzgador procede a examinar la causal de desalojo del inmueble invocada por los actores, es decir, la falta de pago de los últimos cánones de arrendamiento de Siete (7) mensualidades consecutivas sin precisión alguna ni identificación de la respectiva correspondencia.

Al respecto, el artículo 40a de la Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial señala las causales para el desalojo.

Por su parte el artículo 1.592 del Código Civil dispone que:

“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

Narrado lo anterior, en análisis del caso de autos, se desprende de la demanda, que la pretensión de los actores, es el desalojo de un local comercial ubicado en la avenida principal de la Mata, entre calles 03 y 04, en la ciudad de Cabudare, Municipio Palavecino del Estado Lara, del cual son propietarios y que le fuera arrendado a la ciudadana demandada de autos, mediante contrato de arrendamiento privado.

Ahora bien, la petición de desalojo del descrito inmueble tiene su fundamento en la falta de pago de los cánones de arrendamiento indeterminados antes mencionados pues tal como lo advirtió la demandada no fueron discriminados en ningún orden lo que hace inviable su verdadera correspondencia; así mismo, tal hecho, fue totalmente rechazado por la demandada, quien en su contestación puntualizó: “…que la demanda por desalojo fue presentada en fecha 20 de junio de 2014; es decir que para la fecha en la que esta demanda fue presentada, ya era una obligación legal de los arrendadores el tener que adecuar el contrato preexistente a los requisitos, condiciones y exigencias de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial…” De igual manera declara que ante la pretendida insolvencia, agrega copia certificada de actuaciones cumplidas ante el Tribunal del Municipio Palavecino, expediente Nº 98-11, en las que se evidencia el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de julio del año 2011 hasta el mes de febrero de 2015; correspondientes al local objeto de la presente demanda

Ahora bien, trabada la litis, analicemos las pruebas aportadas al proceso:

Los Demandantes en el momento de interponer la demanda trajeron a los autos las siguientes pruebas:
Documento en original de la propiedad sobre el inmueble, el cual por ser documento público emanado de autoridad competente se le da el pleno valor probatorio de la titularidad del bien en el documento contenido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimientos Civil.
Copia simple de Contrato de Arrendamiento el cual al no ser impugnado por el adversario como lo consagra el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por la parte demandada se valora como instrumento que reglo la relación arrendaticia desde el 1 de agosto de 2002.

Por su parte el demandado de autos, junto con la contestación acompaño con el folio 34 al 107 copia certificada del expediente consignatario de los cánones de arrendamientos la cual se demuestra que el demandado de auto realizó el procedimiento de consignaciones arrendaticias y que más adelante se verificará si fueron realizadas cumpliendo con las estipulaciones de la ley especial y con lo cual se demuestra que hubo el pago de cánones de arrendamientos que más adelante se podrá establecer si son los demandados y así se valora.

Visto lo anterior, se observa de lo constatado, que la parte demandante no probó la insolvencia en la que incurrió la parte demandada al momento en que no pagó oportunamente los cánones de arrendamiento alegados en la demanda.

Analicemos entonces las consignaciones arrendaticias, ya que se desprende de las actuaciones que los cánones de arrendamientos insolutos son producto de no haber realizado la demandada los pagos debidamente. Así tenemos que expreso la demandada que: los actores demandaron el desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento de las últimas siete (7) mensualidades, agregaron copia certificada de actuaciones cumplidas ante el Tribunal del Municipio Palavecino, expediente Nº 98-11, en las que se evidencia el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de julio del año 2011 hasta el mes de febrero de 2015; correspondientes al local objeto de la presente demanda.

Seguidamente al revisar las consignaciones podemos determinar lo siguiente, que el demandado alegó que cursa, en expediente Nº 98-11, consignaciones de cánones de arrendamiento desde el mes de julio del año 2011 hasta el mes de febrero de 2015; correspondientes al local objeto de la presente demanda; aduce que para el momento en que se dio por citada no solamente no le adeudaba ningún pago de cánones vencidos a los arrendadores, sino que incluso ya les había pagado por adelantado los meses de julio, agosto y septiembre de 2014 y luego en fecha 29 de octubre de 2014, consignó el pago de los meses de octubre de 2014, enero y febrero de 2015; a cuya exhaustividad probatoria esta llamada esta alzada para confrontar así todo lo dicho por el demandado y que cobra vigencia de la revisión del expediente que copia certificada se acompaña a los autos. Aparte de esto también se evidencia que el demandante de auto no trajo ninguna prueba capaz de demostrar que la demandada estuviera insolvente en los pagos demandados solo se refirió a meses que no son objeto de discusión. Siguiendo en el mismo orden de ideas, lo anteriormente evidenciado, supone que el pago de las referidas consignaciones fue lo suficientemente oportuna por cuanto tales consignaciones se incorporan al presente proceso dándole vigencia a los pagos consignados por la parte demandada; dejando demostrado que efectivamente la inquilina se encontraba solvente con los cánones.

Así, por lo que al no quedar demostrado lo alegado por el demandante en su escrito libelar, en cuanto a que la parte demandada incurrió en insolvencia durante dos meses seguidos, lo procedente, es declarar conforme a la legislación que rige la materia, específicamente en su artículo 40 literal a, Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial sin lugar la petición de desalojo incoada por la parte demandante, por no estar llenos todos los extremos legales; esto es la prueba de que el inquilino se hizo insolvente con siete (7) cánones de arrendamiento consecutivos, señalados como meses insolventes por la parte actora, a saber. Así se decide.
DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado JESÚS RAFAEL PÁRRAGA VERDE, Apoderado Judicial de la parte actora, en contra de la sentencia dictada en fecha 17 de marzo de 2015, por el JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIO PALAVECINOS Y SIMÓN PLANAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA. Se declara SIN LUGAR la demanda por DESALOJO (Local Comercial) interpuesta por los ciudadanos JOSEFA MARIA HERNANDEZ DE HERNANDEZ, JOSE GREGORIO HERNANDEZ y JESUS HERNANDEZ HERNANDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 7.439.765, 11.262.419 y 7.439.422, respectivamente, contra la ciudadana CAROLINA MELENDEZ BELISARIO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.600.676.

Se RATIFICA la condenatoria en costas proferida por el a-quo y se CONDENA a la parte perdidosa en esta instancia a dichas costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.

De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.

Regístrese, publíquese y bájese.

La Jueza Provisoria,
La Secretaria Acc,
Abg. Elizabeth Dávila León
María Carolina Álvarez García
Publicada en su fecha, en horas de Despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
La Secretaria Acc,

María Carolina Álvarez García