REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar
Ciudad Bolívar, 30 de junio de 2.016
206º y 157º

Asunto: FP02-V-2015-000411
Resolución: PJ0262016000102

-I-

De conformidad con el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal procede a extender por escrito el fallo dictado en el acto de la audiencia oral celebrada en este proceso en fecha 20 del mes corriente, en el juicio de cumplimiento de contrato interpuesto por la ciudadana MARLENY DE LOS ANGELES YANEZ CALDERON, representada por el abogado LUIS DE JESUS VALOR contra el ciudadano ALFREDO MC-LAREN SEAFORTH ORTEGA, patrocinado por los abogados ALEXANDRA ARISTEGUIETA y BERNARDO MARIO BEDOYA, de la siguiente manera:

La representación judicial de la parte actora alega en el escrito de demanda que su representada suscribió en fecha 5 de marzo de 2004 con el ciudadano ALFREDO MC-LAREN SEAFORTH ORTEGA, un contrato de arrendamiento sobre un inmueble propiedad de éste último, constante de dos locales comerciales de paredes de bloques, pisos de granito, techo de platabanda, puertas y ventanas de madera y hierro, dos baños y dos habitaciones, enclavada en un terreno de propiedad municipal, ubicado en la calle Zaraza, casa número 10, sector Paseo Orinoco de esta ciudad, Parroquia Catedral, Municipio Heres del Estado Bolívar, dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: Casa de Julia Mara; sur: Casa de Pedro Migota; este: Su frente con calle Zaraza y oeste: Casa de Narciso Farreras, por el plazo de un año prorrogable por un periodo igual, siendo la última renovación en fecha 9 de agosto de 2006 por un año prorrogable por un periodo igual, por lo que tienen una relación arrendaticia de 11 años, 1 mes y 11 días, contados desde el 5 de marzo de 2004 hasta el 21 de abril de 2005, siendo el último canon de arrendamiento la suma de novecientos bolívares (900 Bs.).

Sostiene que en fecha 25 de marzo de este mismo año 2015, a través de la Notaría Pública Segunda de esta ciudad, el propietario le ofertó en venta el inmueble arrendado como consecuencia de la preferencia ofertiva que tiene sobre el mencionado local comercial, por la suma de dos millones doscientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 2.275.000), añadiendo que aquél violó lo dispuesto en los artículos 31 y 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial al no indicar el “precio justo” del inmueble, sino basándose en el precio especulativo del “valor del mercado” cuando la norma indicada habla de “valor reposición” o “precio justo”.

Indica que en fecha 8 de abril de 2015, a través también de la mencionada Notaría, le notificó al propietario su aceptación a la venta ofrecida, pero indicándole que de conformidad con la ley mencionada es necesario hacer un avalúo para determinar el “precio justo” del inmueble.

Expresa que posteriormente, en fecha 17 de abril de 2015 el propietario le notifica, a través de la ya citada Notaría que en vista de la forma como el arrendatario le planteó la aceptación el propietario consideró que está sujeta a una condición, lo que se traduce en negativa por cuanto la voluntad de aceptar debe establecerse en forma pura y simple y en tal sentido le notificó su deseo de no renovar el contrato de arrendamiento y que lo considerase de plazo vencido indicándole que a partir de esa fecha comenzaría a gozar de la prórroga legal.

Manifiesta que el haberle solicitado al propietario en su aceptación, la consignación del avalúo del inmueble para establecer el “precio justo”, además del documento de propiedad, de condominio y el plazo de la oferta, no puede considerarse como una aceptación sujeta a condición, ya que la Ley en referencia establece una obligación al propietario consignar junto con la oferta el avalúo del inmueble donde se estableció el “precio justo”, por lo que se trata de un falso supuesto por parte del propietario haber considerado que la aceptación fue condicionada y por lo tanto haber entendido un rechazo a la oferta.

Añade que ofertada como fue por parte del propietario el contrato de oferta de venta y aceptada por la arrendataria, se dio cumplimiento al llamado consentimiento de las partes, en este caso, el de adquirir el bien inmueble, pero que el caso del “precio” no puede ser establecido unilateralmente por una de las partes, debido a que por mandato de la ley debe ser establecido mediante un avalúo expedido por un perito avaluador para establecer el “precio justo” y por ello demanda al propietario en el cumplimiento del contrato de opción a compra venta y que una vez fijado el precio justo del inmueble le ordene dar cumplimiento a las obligaciones asumidas y el otorgamiento del documento de compra venta en base al precio justo determinado mediante avalúo.

Por su parte el demandado admite la existencia de la relación arrendaticia a que se refiere la parte actora desde la fecha indicada por ésta así como también la oferta de venta sobre el inmueble arrendado en los términos planteados por la actora.

Señala que la actora en fecha 8 de abril de 2015 dio formal aceptación a la oferta hecha pero condicionando los términos del documento de oferta de venta, es decir, que no fue pura y simple, lo que hizo inferir que no aceptaba en los términos expuestos, por lo que procedió a realizar un documento autenticado en el cual resaltó la negativa en la que estaba incurriendo y posterior a ello surgió la demanda y se pudo constatar mejor las intenciones de aceptar la oferta solo ciertas condiciones, anexando un documento autenticado en fecha 6 de octubre de 2015 por la Notaría ya identificada, consistente en “revocatoria a la negativa de la oferta” por lo cual solicita se deje sin efecto la negativa a la aceptación de su parte, ya que fue realizada por una errónea interpretación a la misma.

Negó y rechazó haber violado lo dispuesto en el artículo 38 de la ley arriba citada, pues realizó la oferta de venta por escrito a la arrendataria por tener el derecho de preferencia, por un monto establecido en la realidad costo valor estimado por las características del inmueble, lo cual hace del precio un monto razonable.

Indica que está de acuerdo en realizar un avalúo al inmueble de la manera más eficaz, imparcial, equilibrada y ajustada a la realidad legal y económica del país, pues el avalúo anexo a la demanda (Bs. 221.326,41) ni por error se acerca a un precio justo.

Añade no haber violado las disposiciones citadas por la actora, pues la oferta realizada no es contraria a derecho y en relación al artículo 31 de la ley señala que el valor del inmueble para el momento de fijar los cánones de arrendamiento en nada fundamenta la presente acción por cuanto ese Capítulo VI de la ley habla de los cánones, su pago y fijación, no del monto del precio de venta de algún inmueble.

En la audiencia preliminar celebrada en fecha 16 del mes presente las partes ratificaron los hechos esgrimidos en la demanda y en la contestación de la demanda a que se hizo referencia supra, señalaron hechos que no fueron aducidos ni en la demanda ni en la contestación, pero sin estar de acuerdo en el precio que debe tener el inmueble en litigio.

En fecha 21 de octubre de 2015 el Tribunal fijó los hechos controvertidos en este proceso, relevando de pruebas la relación arrendaticia existente entre las partes sobre el inmueble ya identificado a que hicieron referencia, así como la fecha de inicio de dicha relación, e igualmente la oferta de venta realizada por el propietario a la arrendataria en la suma señalada por ambos (Bs. 2.275.000), limitando la controversia al “precio justo” que debe tener el inmueble objeto de este proceso y así determinar la procedencia o no de la pretensión ejercida por la parte actora, ya que la arrendataria considera que el precio indicado por el propietario no es un precio justo a que se refiere la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, mientras que el demandado sostiene que es un precio razonable acorde a la realidad costo valor estimada por las características del inmueble.

En fecha 20 del mes presente, se celebró la audiencia oral en este proceso en la cual comparecieron las partes haciendo un resumen de los planteamientos plasmados en la demanda y en la contestación de la demanda, argumentando un hecho nuevo la actora acerca que parte del inmueble arrendado fue destinado a vivienda y en la cual concurrieron los expertos designados en este proceso para determinar el valor del inmueble.

-II-
De las pruebas producidas

1.- Las notificaciones efectuadas por la Notaría Pública Segunda de esta ciudad en fechas 23 de marzo y 20 de abril de 2015 relativas a la oferta efectuada por el propietario a la arrendataria, así como la no renovación del contrato, acompañadas por la parte actora con el escrito de demanda, no son hechos controvertidos en este proceso, ya que lo discutido es si la oferta realizada constituía un “precio justo”, lo cual será determinado con las otras pruebas producidas en juicio, de manera que un análisis detallado de estas documentales resulta inoficioso.

2.- Los recibos que rielan a los folios 12, 13 y 14 referidos al pago del canon de arrendamiento nada aportan para la resolución de la litis, ya que no está en discusión la relación arrendaticia existente entre las partes ni la solvencia por parte de la arrendataria, motivo por el cual no se les otorga ningún valor probatorio.

3.- La notificación efectuada por la Notaría Pública Segunda de esta ciudad en fecha 8 de abril de 2015 relativa a la aceptación de la oferta por parte de la arrendataria tampoco es un hecho controvertido en este proceso, como ya se mencionó, ya que lo discutido es si la oferta realizada constituía un “precio justo”, o si tal aceptación estaba condicionada o es pura y simple, lo cual será determinado con las otras pruebas producidas en juicio, de manera que un análisis detallado de este documento resulta inoficioso.

4.- Los documentos contentivos del contrato de arrendamiento suscritos por las partes, acompañados por la parte actora (folios 20, 21, 26 y 27) nada aportan a la solución del litigio por cuanto la relación arrendaticia no es un hecho controvertido en este juicio, razón por la cual no se le otorga ningún valor probatorio.

5.- La certificación de gravamen y el documento de propiedad del inmueble producidos por la actora (folios 28 al 36) no aportan ninguna utilidad a este juicio por cuanto la cualidad de propietario del demandado no es un hecho controvertido, motivo por el cual no se les otorga ningún valor probatorio.

6.- Con respecto al avalúo del inmueble acompañado por la actora (folios 37 al 75) efectuado por un avaluador privado no produce ningún efecto en este juicio, ya que fue realizado de manera unilateral a instancia de la parte actora, sin el debido control ni participación de la arrendataria y sin que mediara participación alguna de un organismo público que avalara tal actuación, motivo por el cual se desecha de este juicio.

7.- En relación a la notificación efectuada por la Notaría Pública Segunda de esta ciudad en fecha 6 de octubre de 2015 relativa a la voluntad del propietario de que se cumpla la oferta de venta efectuada a la arrendataria, se observa que no produce ningún efecto para la resolución de este litigio, ya que se trata de una manifestación unilateral del propietario que en nada incide en si el precio ofertado es justo o no, de manera que no se le otorga ningún valor probatorio.

8.- La declaración del impuesto sobre la renta perteneciente a la sucesión de la ciudadana YRMA DEL VALLE ORTEGA DE SEAFORTH (folios 146 al 156) fue presentada por la parte actora fuera del lapso establecido en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, de manera que deviene en inadmisible, amén de que el valor otorgado en dicha declaración para el inmueble objeto de litigio no puede tomarse como referencia para el valor actual del mismo. Motivo por el cual no se le otorga ningún valor probatorio.

9.- En los folios 254 al 280 cursa experticia realizada por peritos sobre el inmueble de este litigio, el cual cumple con los parámetros exigidos por el Código de Procedimiento Civil y el Código Civil para su validez, esto es, contiene una descripción detalla de su objeto: el inmueble objeto de este litigio, previamente identificado; los métodos utilizados (método del mercado para el terreno y el método del costo para la construcción o costo de reposición), así como la conclusión: valor de la construcción estimada en la cantidad de UN MILLON CIENTO CUARENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 1.148.875), a la cual este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, por haber sido ratificada debidamente por los expertos designados en la audiencia oral celebrada en este juicio, como lo ordena el artículo 862 del Código de Procedimiento Civil.

DECISIÓN

Como punto previo debe este Tribunal aclarar que no formó parte del debate probatorio el hecho de si el inmueble objeto de litigio fue destinado a vivienda, como lo argumentó la parte actora en su exposición oral, de manera que las leyes destinadas a la regulación del arrendamiento de viviendas no pueden ser aplicadas en este caso, teniendo aplicación exclusiva las normas que regulan el arrendamiento de inmuebles destinados a uso comercial. Así se declara.

Ahora bien, es un hecho admitido por ambas partes que entre ellas existe una relación arrendaticia sobre el local comercial objeto de este juicio, desde el año 2004, así como también es un hecho no controvertido que el arrendador, quien a la vez es propietario del mencionado local se lo ofreció en venta a la arrendataria en fecha 25 de marzo de 2015 por la suma de dos millones doscientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 2.275.000), a través de una Notaría Pública Segunda de esta ciudad.
La arrendataria a través también de la mencionada Notaría, en fecha 8 de abril del mismo año le notificó al propietario su aceptación a la venta ofrecida pero indicándole que conforme a la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial es necesario hacer un avalúo para determinar el precio justo del inmueble.

En este sentido, ciertamente el artículo 38 de la mencionada ley establece como una de las condiciones para el derecho de la preferencia ofertiva de que goza todo arrendatario, además de tener más de dos años como tal y estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, el que “satisfaga las aspiraciones del arrendatario”, siendo que una de las aspiraciones del vendedor es el precio expresado en la oferta (Bs. 2.275.000).

Sin embargo, la misma disposición establece que en esa oferta se debe indicar un "precio justo". Ante esta disyuntiva debe este Tribunal interpretar las normas en base a un criterio favorecedor al débil jurídico de la relación arrendaticia como ha sido el norte de todas las leyes que regulan la materia arrendaticia en este País que en estos casos es el arrendatario.

Según el Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual (Guillermo Cabanellas, Edit. Heliasta, Tomo V, Pag. 71) el término “justo” indica “Que obra según justicia. (…) Recto, honrado. Imparcial. Legal, Razonable. Lo exacto o preciso. (…) Equitativo”. A la par que “justo precio” según el mismo autor (Ob, Cit. Pag. 72) equivale a “El conveniente valor de las cosas, teniendo en cuenta los gastos de producción y los intereses generales de los consumidores” (..) “justo precio es tanto como justiprecio, la tasación pericial o judicial”. (Subrayados del Tribunal).

En este caso, atendiendo al significado indicado, un "precio justo" a criterio del Tribunal es aquél que realmente se corresponde con las propiedades y características individuales del inmueble, o sea, que es razonable, exacto, preciso o equitativo.

Es decir, no puede el precio fijarse arbitrariamente por las partes ya que cada una lo establecerá de la manera más favorable a sus intereses. Si hay desacuerdo entre ellas, debe hacerse a través de expertos en la materia.

De manera que las disposiciones legales citadas en vez de ser contradictorias más bien se armonizan entre sí. Es decir, efectivamente el arrendatario debe satisfacer las aspiraciones del propietario, siempre que estas aspiraciones sean acordes con un “precio justo”.

El que la arrendataria haya manifestado aceptar la oferta hecha por el propietario pero señalando que la acepta bajo un precio justo y no el indicado unilateral y arbitrariamente por el propietario en modo alguno significa que hubo una aceptación condicionada, y no pura y simple, pues está amparándose en la disposición contenida en el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial según la cual el propietario debe “indicar un precio justo”.

En este sentido ciertamente que la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establece un procedimiento para determinar el valor del inmueble como base de cálculo para fijar el canon de arrendamiento y no para determinar su valor a los efectos de la venta.

A pesar de ello, constituiría un contrasentido que el inmueble tenga un valor para fijar el canon y otro valor para fijar su precio de venta, cuestión por lo cual considera el Tribunal que es necesario igualmente que se realice en este supuesto una experticia en caso de desavenencia entre las partes, para determinar el precio o el valor que realmente corresponde al inmueble a los fines de su venta, ya que la ley obliga al propietario a indicar un precio justo.

En el sub iudice, la misma parte demandada alegó en el escrito de contestación de demanda estar de acuerdo en realizar un avalúo al inmueble de la manera más eficaz, imparcial, equilibrada y ajustada a la realidad, es decir, un “precio justo”.

Así las cosas en este proceso se realizó una experticia que cumplió todos los parámetros exigidos por la ley para su validez, y cuyos expertos expusieron sus conclusiones en la audiencia oral, arrojando como valor del inmueble la suma de UN MILLON CIENTO CUARENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 1.148.875), considerando entre uno de sus aspectos que el terreno sobre el cual se encuentra construido el local es de propiedad municipal y no propiedad del actor e igualmente la vetustez del mismo.

Es por ello que este Tribunal considera como "precio justo" del inmueble el expresado en la experticia practicada en este proceso y el que debe tomarse en consideración para la venta del inmueble a la arrendataria. Así se declara.

Con respecto a la solicitud de la parte demandada acerca de que el Tribunal tome en cuenta la corrección monetaria del monto establecido por los expertos desde febrero de este año por efecto de la inflación que rige en el país, realizada en la misma audiencia oral, considera este Juzgador que tal elemento no formó parte de los hechos controvertidos en este proceso ni del debate probatorio, ya que esa solicitud debió plasmarla en la contestación de la demanda y no esta oportunidad, además que la experticia se refiere únicamente para al valor del inmueble para el momento de su práctica y no a un valor posterior como efecto de la inflación.

En atención a ello, y por cuanto en este juicio se determinó que el valor fijado por el propietario para la venta del inmueble en la respectiva oferta de venta supera con creces el valor resultante de la experticia mencionada, la pretensión de la parte actora en que se le efectúe la venta en un “precio justo” debe prosperar, desde luego que no habiendo sido tema litigioso la insolvencia de la arrendataria o el incumplimiento de sus obligaciones legales o contractuales, y considerando que tiene más de dos años en su condición de tal, como lo exige el artículo 38 de la normativa citada, es evidente que la arrendataria mantiene su derecho de preferencia a adquirir el inmueble en el precio fijado por la experticia practicada en este juicio. Así se declara.
Por todo los argumentos expuestos este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de oferta de venta interpuesta por MARLENY DE LOS ANGELES YANEZ CALDERON contra ALFREDO MC-LAREN SEAFORTH ORTEGA. Así se decide.

En atención a lo expuesto, se condena al demandado a lo siguiente:

Primero: Al cumplimiento del referido contrato de oferta de venta del inmueble objeto de este proceso, en el sentido de otorgar el correspondiente documento definitivo de venta contentivo del precio del inmueble en base al monto arrojado por la experticia realizada en este proceso, una vez firme la presente decisión y la parte actora haya dado cumplimiento a su obligación de cancelarle al propietario el mencionado precio en forma personal en el acto de otorgamiento del documento o a través de consignación en este mismo proceso, en caso de negativa del propietario a recibir dicha suma. En caso de incumplimiento por parte del propietario la presente sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido como lo indica el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

Segundo: Se declara la nulidad relativa de la oferta de venta, sólo en lo que respecta al valor del inmueble, teniéndose como el valor del mismo la suma de UN MILLON CIENTO CUARENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 1.148.875) que es valor resultante de la experticia practicada en este juicio sobre el inmueble en litigio.

Tercero: A entregar a la parte actora la documentación correspondiente al inmueble litigioso, así como las solvencias relativas a los derechos inmobiliarios o derecho de frente y la Cédula Catastral.

Se condena en costas del proceso a la parte demandada, por haber sido vencida en forma total en este proceso, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los treinta (30) días del mes de junio del año dos mil dieciséis (2.016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
El Juez

Dr. Noel Aguirre Rojas
La Secretaria.

Abg. Inocencia Linero de Cárdenas

La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de Ley, siendo las doce y cuarenta y cinco minutos de la tarde (12:45 p.m.)
La Secretaria.

Abg. Inocencia Linero de Cárdenas