REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, dieciocho de julio de dos mil dieciséis
206º y 157º
ASUNTO: KP02-R-2016-000049
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
DEMANDANTE-RECONVENIDO: Ciudadano KARDENIS SIMON DE OLIVEIRA GRATEROL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.784.442, de este domicilio.
APODERADOS: MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO, JOSE NAYIB ABRAHAM, JUAN CARLOS RODRIGUEZ SALAZAR y MARCO ANTONIO PERNALETE, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 31.267,131.343, 80.185 y 169.780, respectivamente, de este domicilio.
DEMANDADA-RECONVINIENTE: Ciudadana DAYRIS SAMARA GOMEZ DUGARTE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nros. V-14.335.002, de este domicilio.
APODERADAS: AURANGELA DUGARTE CATARI, JULISSA CAROLINA GIL y ARABIA TERESA MACHADO PERNALETE, abogadas en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 207.973,205.262 y 45.754, respectivamente, de este domicilio.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA –VENTA y RECONVENCIÓN POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DEFINITIVA, expediente Nº 16-2764 (Asunto: KP02-R-2016-000049).
PREÁMBULO
Con ocasión al juicio por cumplimiento de contrato de compra-venta, incoado por el ciudadano Kardenis Simón de Oliveira Graterol, asistido de abogado, contra la ciudadana Dayris Samara Gómez Dugarte, subieron las actuaciones a esta alzada, en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 21 de enero de 2016 (f. 161), por la abogada Aurangela Dugarte Catari, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 18 de enero de 2016 (fs.119 al 160), por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual declaró: primero: con lugar la acción de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra-venta, incoada por el ciudadano Kardenis Simón de Oliveira Graterol, contra la ciudadana Dayris Samaria Gómez Dugarte, y sin lugar la reconvención por resolución de contrato, interpuesta por la ciudadana Dayris Samaria Gómez Dugarte contra el ciudadano Kardenis Simón de Oliveira Graterol. Dicho recurso de apelación fue admitido en ambos efectos, mediante auto de fecha 26 de enero de 2016 (f. 162), y se ordenó la remisión del expediente a la U.R.D.D. a los fines de su distribución.
En fecha 5 de febrero de 2016 (f. 165), se recibió el expediente en este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y por auto de fecha 17 de febrero de 2016 (f. 167), se le dio entrada. Por auto de fecha 22 de febrero de 2016 (f. 168), se fijó oportunidad para la presentación de informes, observaciones y lapso para dictar sentencia.
En fecha 16 de marzo de 2016 (fs. 169 y 170, con anexo a los folios 171 al 186), la abogada Arabia Machado Pernalete, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, presentó, ante esta alzada, escrito de promoción de pruebas, y por auto de fecha 31 de marzo de 2016 (f. 187), esta superioridad admitió las mismas, salvo su apreciación en la definitiva.
En fecha 1° de abril de 2016 (fs. 188 y 189, anexo a los folios 190 al 194), la abogada Arabia Machado Pernalete, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, presentó, ante esta alzada, escrito de promoción de pruebas. En igual fecha (fs. 195 al 206) la referida abogada, presentó escrito de informes.
Por auto de fecha 20 de abril de 2016 (f. 207), se dejó constancia del vencimiento de la oportunidad fijada para presentar las observaciones de los informes, y que en consecuencia se entró en término para dictar sentencia, siendo diferida la oportunidad por auto de fechas 20 de julio de 2016 (f. 208).
Reseña de los autos
Se inició el presente juicio por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, mediante libelo de demanda interpuesta en fecha 12 de marzo de 2014 (fs. 1 al 10, anexo a los folios 11 al 36), por el ciudadano Kardenis Simón de Oliveira Graterol, asistido por el abogado en ejercicio Jose Nayib Abraham Anzola, contra la ciudadana Dayris Samaria Gómez Dugarte, todos plenamente identificados, con fundamento a lo establecido en los artículos 1.167, 1.264, 1.133, 1.474, 1.488, 1.518 y 1.521 del Código Civil, estimando la accion en la cantidad de doce mil seiscientos dieciséis unidades tributarias (12.616,00 U/T), y señalando domicilio procesal de las partes.
Por auto de fecha 4 de abril de 2014 (f. 49), el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, admitió la demanda de cumplimiento de contrato de compra – venta, y ordeno la citación de la parte demandada.
En fecha 22 de abril de 2015 (fs. 53 al 62), la parte demandada, ciudadana Dayris Samaria Gomez Dugarte, asistida por la abogado Aurangela Dugarte Catari, ipsa 207.972, presentó escrito donde se dio por citada y renunció al termino de comparecencia, procedió a contestar la demanda, y de reconvino por resolución de contrato de la opción a la parte demandante, ciudadano Kardenis Simón de Oliveira Graterol, estimando la reconvención en la cantidad de un millón trescientos cincuenta mil bolívares exactos (Bs. 1.350.000, 00), equivalente a 9.000 U/T, siendo admitida la misma por auto de fecha 22 de mayo de 2015 (f. 64).
En fecha 1° de junio de 2015 (f.65), el abogado José Nayib Abraham Anzola, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida, presentó escrito de contestación a la reconvención propuesta en contra de su representado.
En fecha 25 de junio de 2015, ambas partes consignaron escrito de promoción de pruebas, el de la parte actora-reconvenida corre inserto a los folios 69 y 70, y el de la parte demandada-reconviniente riela a los folios 71 al 74, anexo a los folios 75 al 94, siendo agregadas por auto de fecha 26 de junio de 2015 (f. 68) y admitidas por auto de fecha 6 de julio 2015 (f. 95), salvo su apreciación en la definitiva.
Por auto del tribunal en fecha 17 de septiembre de 2015 (f. 101), se deja expresa constancia que se encuentra vencido el lapso de evacuación de pruebas, y que a partir del próximo día de despacho comenzará a transcurrir el computo para la oportunidad de presentar informes.
En fecha 7 de octubre 2015 (fs. 105 y 106), el abogado José Nayib Abraham Anzola, en su condición de apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, presento escrito de informes, el cual fue nuevamente consignado por el referido abogado, en fecha 8 de octubre de 2015 (fs. 107 y 108).
Por auto del tribunal a quo de fecha 08 de octubre de 2015 (f. 104), se deja expresa constancia que venció el lapso para la presentación de informes, y que el día de despacho siguiente comenzará a transcurrir los ocho (08) días de observaciones.
En fecha 21 de octubre 2015 (fs. 110 al 113) la abogada Aurangela Dugarte Catari, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, consignó escrito de observaciones a los informes.
Por auto del tribunal a quo en fecha 21 de octubre de 2015 (f. 104), se deja expresa constancia que venció el lapso para presentar observaciones de los informes y que a partir del despacho siguiente comenzará a transcurrir el lapso para dictar sentencia.
En fecha 30 de noviembre de 2015 (f. 114), fueron agregadas las resultas de la prueba de informe dirigido a el Banco del Tesoro, cursante al folio 115. En fecha 07 de diciembre de 2015 (f. 116 y anexos al folio 117), la apoderada judicial de la parte demandante-reconvenida, presento escrito de conformidad con lo establecido en el artículo 435 del Código de Procedimiento Civil y promueve copia certificada de la sentencia definitiva emanada en el asunto signado N° KP02-V-2013-2557, y solicita sea declarada sin lugar la demanda y con lugar la reconvención.
Por auto del tribunal en fecha 08 de enero de 2016 (f. 118), fue diferida la oportunidad para dictar sentencia en el presente asunto.
En fecha 18 de enero de 2016 (fs. 119 al 160), fue dictada sentencia definitiva por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual declaró con lugar la acción de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra-venta, incoada por el ciudadano Kardenis Simón de Oliveira Graterol, contra la ciudadana Dayris Samaria Gómez Dugarte, y sin lugar la reconvención por resolución de contrato, interpuesta por la ciudadana Dayris Samaria Gómez Dugarte contra el ciudadano Kardenis Simón de Oliveira Graterol; se ordenó efectuar la venta del inmueble construido por un town house y la parcela de terreno en la cual se encuentra construido, distinguido con el N° 2, en el conjunto residencial Los Soles, ubicado en la calle Juan de Dios Ponte, en callejón Santa Ana, hoy calle Juanita Rojas, en la población de Cabudare, Jurisdicción del Municipio Palavecino estado Lara, que una vez quede firme la presente decisión, la parte actora deberá consignar ante el tribunal de la causa, y en cheque de gerencia, la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), dentro de los ocho días de despacho siguientes, una vez vencido este lapso la parte demandada deberá entregar la liberación de las hipotecas suscritas, caso contrario el tribunal procederá a su purga con el dinero consignado y el excedente le será entregado al vendedor, igualmente se remitirá copia certificada de la presente decisión al registrador respectivo para que la sentencia haga las veces de titulo traslativo de propiedad; y por último se condenó en costas a la parte demandada-reconviniente.
En fecha 21 de enero de 2016 (f. 161), la abogada Josefina Aurangela Dugarte, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, ejerció el recurso de apelación contra la referida sentencia, el cual fue admitido en ambos efectos, por auto dictado en fecha 27 de enero de 2016 (f. 162), y se ordenó la remisión del expediente a la U.R.D.D. Civil, a los fines de su distribución ante uno de los tribunales superiores de esta circunscripción judicial.
En fecha 5 de febrero de 2016 (f. 165), se recibió el expediente en este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y por auto de fecha 17 de febrero de 2016 (f. 167), se le dio entrada. Por auto de fecha 22 de febrero de 2016 (f. 168), se fijó oportunidad para la presentación de informes, observaciones y lapso para dictar sentencia.
En fecha 16 de marzo de 2016 (fs. 169 y 170, con anexo a los folios 171 al 186), la abogada Arabia Machado Pernalete, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, presentó, ante esta alzada, escrito de promoción de pruebas, y por auto de fecha 31 de marzo de 2016 (f. 187), esta superioridad admitió las mismas, salvo su apreciación en la definitiva.
En fecha 1° de abril de 2016 (fs. 188 y 189, anexo a los folios 190 al 194), la abogada Arabia Machado Pernalete, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, presentó, ante esta alzada, escrito de promoción de pruebas. En igual fecha (fs. 195 al 206) la abogada Arabia Machado Pernalete, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, presentó escrito de informes.
Por auto de fecha 20 de abril de 2016 (f. 207), se dejó constancia del vencimiento de la oportunidad fijada para presentar las observaciones de los informes, y que en consecuencia se entró en término para dictar sentencia, siendo diferida su oportunidad por auto de fecha 20 de junio de 2016 (f.208).
LLEGADO EL MOMENTO PARA EMITIR EL FALLO CORRESPONDIENTE EN EL PRESENTE ASUNTO, ESTE JUZGADO SUPERIOR OBSERVA:
Corresponde a esta sentenciadora pronunciarse acerca del recurso de apelación interpuesto en fecha 21 de enero de 2016, por la abogada Aurangela Dugarte, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada-reconviente, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 18 de enero de 2016, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, que declaró con lugar la acción de Cumplimiento de Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta incoada por el ciudadano Kardenis Simón de Oliveira Graterol, contra la ciudadana Dayris Samaria Gomez Dugarte; y sin lugar la Reconvención por Resolución de Contrato interpuesta.
Del libelo de la demanda
En efecto, consta a las actas procesales que el abogado José Nayib Abraham Anzola, en su condición de apoderado judicial del ciudadano Kardenis Simón de Oliveira Graterol, alegó en su escrito de demanda, entre otras cosas, que en fecha 1 de marzo de 2013, celebraron una opción de compra venta con la demandada ciudadana Dayris Samaria Gómez Dugarte, antes identificada, para la adquisición de un inmueble constituido por un Town House y la parcela de terreno en la cual se encuentra construido, distinguido con el N° 02, en el Conjunto Residencial los Soles, ubicado en la Calle Juan de Dios Ponte, en Callejón Santa Ana, hoy Calle Juanita Rojas, en la Población de Cabudare, Jurisdicción del Municipio Palavecino Estado Lara, dicha parcela de terreno se encuentra identificada con el Código Catastral 13-06-01-000-008-022-032-000-000-000, tiene un área aproximada de ciento veintiocho metros cuadrados con veintidós decímetros (128.22 Mts.2), y comprendida dentro de los siguientes linderos: norte: diez metros con noventa y nueve centímetros (10.99 mts.) con villas marasol; sur: en ocho metros con cuarenta centímetros (8.40 mts.) con calle a; este: en veintidós metros con veintiún centímetros (22.21 mts.) con parcela 1; y oeste: en dieciocho metros con cuarenta y tres centímetros (18.43 mts.) con parcela 3; y que el referido town house tiene una superficie aproximada de construcción de ciento dos metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (102.50 mts.2), y está conformada de la siguiente manera: planta baja: sala, comedor, cocina, un baño, área de servicio, área de acceso a la plata alta (escalera), un puesto de estacionamiento sin techar, patio y tanque de agua; planta alta: una habitación principal con vestier y baño, dos auxiliares con closet, un abaño común y área de acceso a la planta baja (escalera), y que a esta parcela le corresponde una alícuota de siete con ochenta y cuatro por ciento (7.84%), según consta en el Documento de Parcelamiento, el cual fue protocolizado por ante el Registro Púbico del Municipio Palavecino del Estado Lara, en fecha 21/07/2.009, bajo el N° 22, Folios 131 del Tomo 19 del Protocolo de Transcripción del 2009. Asimismo, que dicho inmueble le pertenece a la demandada ciudadana Dayris Samaria Gómez Dugarte, antes identificada, conforme aparece en documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Palavecino del estado Lara, de fecha 9 de junio de 2010, inscrito bajo el N° 2010.1029, Asiento Registral 1del Inmueble Matriculado con el Número 359.11.5.1.904, y corresponde al Libro del Folio Real del año 2010.
Que en la Cláusula Primera del mencionado contrato de compra venta se estableció el plazo de la opción a compra venta del inmueble correspondiente a un lapso de noventa (90) días consecutivos, contados a partir de la firma de la promesa bilateral de compra venta, de fecha 1 de marzo 2013, solo prorrogable por treinta (30) días más; que en la Cláusula Segunda se estipuló el valor del inmueble y la forma de pago, indicándose que la Promitente Vendedora se obliga a vender al Promitente Comprador, y este a su vez se obliga a comprar el inmueble antes mencionado, por la cantidad de mil trescientos cincuenta mil (sic) bolívares (Bs. 1.350.000.00), de los cuales la Promitente Vendedora declaró que para el momento de la celebración del contrato recibía la totalidad o el equivalente a la cantidad de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000.00) imputables al precio de la compra venta, pagados mediante cheque del Banco de Venezuela número 21888289, por un monto de doscientos mil bolívares exactos (Bs. 200.000.00), y recibiendo de igual forma por un monto equivalente a la cantidad de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000.00) un vehículo serial de motor: AA2314G; serial de carrocería: 8XDEU638XA8A23146; tipo: sport wagon; marca: ford; año: 2010; modelo: explorer/explorer; placa: AA23146; color: blanco; uso: particular; clase: camioneta; servicio: privado; restando por pagar la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000.00); asimismo, que en la Cláusula Cuarta se dispuso que en el lapso previsto contractualmente fuera imprescindible que la Promitente Vendedora, procediera a preparar toda la documentación pertinente para la protocolización de la venta del inmueble a saber: la solvencia de todos los Impuestos Municipales, debidamente pagados así como de condominio, documento de propiedad del inmueble, en caso de ser necesario, los recibos de los servicios públicos de los que sirve el Inmueble dado en la promesa bilateral de compra venta, debidamente pagados, hasta la fecha de la firma definitiva de venta o hasta que se haga la entrega material de este, copia fotostática de la cédula de identidad, copia fotostática del R.I.F. actualizado de la vendedora, solvencia de Corpoelec (enelbar), declaración de vivienda principal o formulario F-33, así como cualquier otra documentación exigida por el Registrador o la entidad encargada de otorgar el crédito y necesaria protocolización de la venta, dejándose establecido en la referida clausula, que sobre el inmueble objeto de negociación pesa una Hipoteca, para lo cual se entregaría el borrador de liberación de hipoteca y así consignarla ante la institución encargada de tramitar el préstamo.
Ahora bien, que trascurrido más de dos (02) meses desde que se venció el plazo establecido, en la opción, y no obstante las diversas gestiones realizadas, y que en ese sentido la demandada ciudadana Dayris Samaria Gómez Dugarte, antes identificada, no ha dado cumplimiento a las obligaciones asumidas contractualmente, de manera que no ha cancelado el préstamo con garantía hipotecaria de primer grado a favor del Banco de Venezuela S.A., que pesa sobre el inmueble y con clara intención de procurar el cumplimiento de contrato, tuvieron que hacer Oferta de Pago, por ante el Juzgado Primero del Municipio Iribarren del estado Lara, signado bajo el Número KP02-V-2013-002557, por la cantidad restante de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000.00), consignándose dos Cheques de Gerencia, identificado uno de ellos, con el Número 00684891 del Banco Provincial, por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000.00), a favor del Banco del Tesoro, por ser el ente acreedor en razón de la hipoteca, y el otro pago mediante cheque de gerencia Número 00684888 del Banco Provincial, por los restantes la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000.00), para ser cancelados a la demandada ciudadana Dayris Samaria Gómez Dugarte, antes identificada, y que a pesar de lo anteriormente expuesto no han logrado que la vendedora honrare el compromiso asumido contractualmente, conociendo que de su parte han dado cumplimiento a sus obligaciones, aparentemente debido a que considera que el inmueble para ese momento, tiene un mayor valor a lo pactado y que pretende hacerlo valer, aprovechándose de su necesidad y de la situación de hacinamiento en que la han vivido desde hace tiempo, prueba de lo cual lo constituye los emails que les ha enviado sugiriéndole la devolución del precio ya pagado por su representado y amparándose en la situación de intervención bancaria que afecto a casa propia, la cual en la actualidad fue solventada en beneficio de los ahorristas, razones todas estas por las cuales procedieron a demandar a la ciudadana Dayris Samaria Gómez Dugarte,antes identificada, para que cumpla con el contrato de venta celebrado y se proceda a hacer la tradición documental y entrega material del inmueble.
Fundamentó la presente acción en lo establecido en el artículo 1.167 relativo a la ejecución o resolución de los contratos, en éste caso se está ejerciendo la acción por cumplimiento de contrato, asimismo, y artículo 1.264 del Código Civil Ambos, de igual forma, en lo establecido en el artículo 1.133, 1.474, 1.488, 1.518 y 1.521 del Código Civil. Por otra parte, solicitó al tribunal a quo, decretar medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble antes descrito, de conformidad con el artículo 585 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, de igual manera, solicitó medida innominada dirigida a que sea acordada su ocupación en el inmueble.
Que siendo claro que la demandada ciudadana Dayris Samaria Gómez Dugarte, antes identificada, no cumplió con las obligaciones asumidas contractualmente, razón por la cual han decidió demandarla, como en efecto lo hacen, para que convengan o a ello sea condenado por el tribunal a quo, en primero, a dar cumplimiento a lo establecido en la Cláusula Segunda y Cuarta de la opción de compra venta del inmueble, realizada mediante documento autenticado por ante la Notaría Público Cuarta de Barquisimeto, en fecha 12 de marzo de 2013, anotada en el Tomo 60, Número 20 de los asientos llevados por ante esa Notaría, conforme al cual la propietaria se comprometió en darle en venta al ciudadano Kardenis Simón de Oliveira Graterol, antes identificado, un inmueble constituido por un town house y la parcela de terreno en la cual se encuentra construido, distinguido con el N° 02, en el conjunto residencial los soles, ubicado en la Calle Juan de Dios Ponte, en Callejón Santa Ana, hoy Calle Juanita Rojas, en la Población de Cabudare, Jurisdicción del Municipio Palavecino Estado Lara, cuyos linderos, medidas y demás especificaciones fueron ampliamente señaladas; asimismo, que para el caso que la demandada ciudadana Dayris Samaria Gómez Dugarte, antes identificada no quisiera o no pudiera cumplir con dicha obligación solicitó al tribunal les autorice a realizar el pago de la hipoteca que pesa sobre el inmueble o les permita subrogarse en el pago de dicho préstamo y cancelar la diferencia que hubiese entre la deuda del préstamo y el saldo restante, así como también otorgarle el título de propiedad del inmueble objeto de la presente demanda, las costas y costos del proceso.
Por otra parte, y a los fines de dar cumplimiento al deber de estimar la demanda, estiman la presente acción en la cantidad de doce mil seiscientas dieciséis unidades tributarias (12.616 U.T.), que es el valor tentativo actual del inmueble y señalan domicilio procesal de las partes.
Del escrito de contestación y reconvención
Dentro de su oportunidad procesal, la parte demandada, ciudadana Dayris Samaria Gomez Dugarte, debidamente asistida por la abogada en ejercicio Aurangela Dugarte Catari, ambas identificadas, se da por citada y procede a dar contestación a la demanda alegando en cuanto a los antecedentes, que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, de fecha 12/03/2013, anotado bajo el N° 29, Tomo 60 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que celebro con el ciudadano Kardenis Simón de Oliveira Graterol, antes identificado, un contrato de opción a compra venta sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un Town House y la parcela de terreno en la cual se encuentra construido, distinguido con el numero 02, integrante del Conjunto Residencial Los Soles, ubicado en la Calle Juan de Dios Ponte, en Callejón Santa Ana, (hoy Calle Juanita Rojas), en la Población de Cabudare, Jurisdicción del Municipio Palavecino Estado Lara, dicha parcela de terreno se encuentra identificada con el Código Catastral 13-06-01-000-008-022-032-000-000-000, tiene un área aproximada de ciento veintiocho metros cuadrados con veintidós decímetros (128.22 MTS2), y comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: En diez metros con noventa y nueve centímetros (10.99 mts) con Villas Marasol; SUR: En ocho metros con cuarenta centímetros (8.40 mts) con Calle A; ESTE: En veintidós metros con veintiún centímetros (22.21 mts) con Parcela 1; y OESTE: En dieciocho metros con cuarenta y tres centímetros (18.43 mts) con Parcela 3. El referido Town House tiene una superficie aproximada de construcción de CIENTO DOS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECÍMETROS CUADRADOS (102.50 MTS2) y está conformada de la siguiente manera: Planta Baja: Sala, comedor, cocina, un baño 81), área de servicio, área de acceso a la plata alta (escalera), un (1) puesto de estacionamiento techado y un (1) puesto de estacionamiento sin techar, patio y tanque de agua. Planta Alta: Una (1) habitación principal con vestier y baño, dos (2) auxiliares con closet, un (1) baño común y área de acceso a la planta baja (escalera). El referido inmueble me pertenece conforme consta de documento debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara, de fecha 09 de junio del año 2.010, inscrito bajo el numero 2010.1029, asiento registral 1 del Inmueble matriculado con el numero 359.11.5.1.904, y corresponde al libro del folio real del año 2010. Sobre dicho inmueble pesaba una hipoteca constituida a favor de CASA PROPIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, en virtud de que la misma fue adquirida a través de los recursos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) y además constituido en dicho documento de adquisición una cláusula de obligatorio cumplimiento conforme a lo establecido en el artículo 67 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat.
Que consta de la Cláusula Segunda, que ambas parte acordaban un precio por la vivienda de la cantidad de cantidad de mil trescientos cincuenta mil (sic) bolívares (Bs. 1.350.000.00), los cuales serían pagados de la siguiente manera: en el acto de la firma recibió del Opcionante la cantidad de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000.00), el saldo de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000.00), serían pagado en un plazo de noventa (90) días consecutivos a partir de la firma de la promesa bilateral de Compra-Venta, y solo serían prorrogables por treinta (30) días más, lapso en el cual como la Promitente Vendedora tenía el compromiso de entregar a la Promitente Compradora los siguientes documentos necesarios para la protocolización de la venta del inmueble; a saber: a) Solvencia de todos los impuestos municipales, debidamente pagados así como de condominio. b) Documento de propiedad del inmueble, en caso de ser necesario. c) los recibos de los servicios públicos de los que sirve el Inmueble dado en la promesa bilateral de compra venta, debidamente pagados, hasta la fecha de la firma definitiva de venta o hasta que se haga la entrega material de este. d) copia fotostática de la cédula de identidad, copia fotostática del R.I.F. actualizado de la prominente vendedora y su cónyuge en caso de que aplique. e) solvencia de Corpoelec (enelbar). f) declaración de vivienda principal o formulario F-33, y cualquier otra documentación exigida por el Registrador o la entidad encargada de otorgar el crédito y necesaria protocolización de la venta, y g) borrador de Liberación de Hipoteca.
Que fue convenido en la Cláusula Tercera, un monto equivalente a la cantidad de setenta y cinco mil bolívares (Bs. 75.000.00), por concepto de penalidad, que debía ser pagado por cualquiera de las partes que no pueda cumplir con lo convenido en el contrato “por causa imputable a ella o si ésta decidiera desistir de la negociación así también en el caso de que la promitente vendedora no entregara la documentación señalada en la cláusula segunda”, y que en la Cláusula Cuarta, se dejó expresa constancia que sobre el inmueble objeto de la opción de compra venta, pesaba una hipoteca, y que la Promitente Vendedora tenía la obligación de entregar el borrador de la Liberación de Hipoteca para que el Promitente Comprador la consignara ante la Institución encargada de tramitar el préstamo; que en la Cláusula Quinta se estableció que “en caso de transcurrido el lapso convenido como plazo para la protocolización de la venta y esta no pudiese llevarse a cabo por motivos tales como Situaciones Excepcionales Bancarias, Suspensión de Garantías en Materia Económica, o cualquier otra medida adoptada por el Estado Venezolano que perjudiquen algunas de las partes de esta negociación, la presente Opción a Compra-Venta se prorrogaría por veinte (20) días más, o si es deseo de las partes, se elaboraría un nuevo contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta en la cual se regulen nuevamente las condiciones de la nueva negociación, cualquiera de las dos”.
Que es el caso, que estando dentro del plazo que le fuera otorgado para reunir los recaudos necesarios a tenor de lo establecido en la Cláusula Segunda, entre ellos el documento de liberación de hipoteca que pesa sobre el inmueble, empezó a realizar las diligencias pertinentes, por lo que acudió a la Agencia del Banco Casa Propia, donde inicialmente le informaron que no podían tramitar ninguna solicitud al respecto por cuanto toda la cartera relacionada con los créditos FAOV y FASP del Banco Casa Propia, lo habían transferido en su totalidad al Banco del Tesoro, y que posteriormente en el Banco del Tesoro, le informaron que en fecha 01de mayo de 2013, (estando dentro del lapso convenido en la cláusula segunda y transcurridos apenas 49 días de haber firmado la opción), fueron suspendidos todos los procesos o trámites del Banco Casa Propia, para pagar las deudas y liberar las hipotecas que pesaban sobre los inmuebles adquiridos a través de los Fondos de Ahorro Voluntario para la Vivienda (FAOV), y que dicha situación bancaria se mantuvo desde la fecha 1° de mayo 2013, hasta el mes de abril del año 2014.
En cuanto a la contestación al fondo de la demanda, primero, negó, rechazó y contradijo que se trate como erróneamente lo indica la parte actora en su libelo de demanda, de un supuesto contrato de compra venta, pues se trata en realidad de un contrato preliminar de compra venta o como también es llamado contrato de opción de compra venta, pues fue esa la verdadera voluntad de las partes al celebrar el mismo, siendo que además establecieron obligaciones que dependían de un tercero, y que es por ello que se establecieron cláusulas contentivas de penalidades en caso de que no se pudiera dar cumplimiento, por cualquiera de las partes, incluso se establecieron plazos de vigencia de la opción, se estableció en la Cláusula Tercera la posibilidad de desistimiento para cualquiera de las partes y se estableció en la Cláusula Quinta una condición resolutoria en caso de situación excepcional bancaria, y que establece el Código Civil, que los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes y obligan no sólo a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley, es por ello, que mal puede pretender el demandante que transcurrido como fue casi un (01) año que duró la situación bancaria para normalizarse vencidos como fueron todos los plazos convenidos contractualmente y operando como fue la condición resolutoria prevista para el caso de que ocurriera una situación excepcional bancaria, como fue el caso de la intervención de Casa Propia, venciéndose la prórroga estipulada en la Cláusula Quinta para dichas situaciones y no habiéndose puesto las partes de acuerdo para celebrar un nuevo contrato, en nuevas condiciones resolutorias, pretender y empeñarse con mala fe, que le traspase la propiedad en los mismos términos y al mismo precio fijado para el momento en que se celebro, sabiendo la situación inflacionaria que vive el país, que nunca jamás quiso aceptar que era imposible traspasarle la propiedad debido a la situación bancaría suscitada de forma sobrevenida, a pesar de que siempre la mantuvo informado de tal circunstancias, manteniendo su compromiso durante los plazos convenidos y que luego de vencidos los plazos de manera oportuna, ofreció devolverle las cantidades que recibió a cuenta de la futura negociación, notificándole en la forma prevista en la Cláusula Séptima del contrato en cuestión, prueba de lo cual lo constituye e-mails que le enviara a su dirección de correo y que serán promovidos en su debida oportunidad. Que en la Cláusula Quinta se estableció que “en el caso de que transcurrido el lapso convenido como plazo para la protocolización de venta y esta no pudiese llevarse a cabo por motivos tales como Situaciones Excepcionales Bancarias, Suspensión de Garantías en Materia Económica, o cualquier otra medida adoptada por el Estado Venezolano que perjudiquen algunas de las partes de esta negociación, la presente Opción de Compra-Venta se prorrogaría por veinte (20) días más, o si es deseo de las partes, se elaboraría un nuevo contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta en la cual se regulen nuevamente las condiciones de la nueva negociación, cualquiera de las dos”, que es decir, que fue expresamente convenido por las partes, 1) la condición resolutoria por causa de una situación excepcional bancaria, artículo 1.197 del Código Civil, 2) así mismo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.211 del Código Civil, por haberse estipulado un término extintivo de la obligación, veinte (20) días de prórroga, durante la cual subsistió la situación excepcional bancaria, y al convenirse incluso la posibilidad a las partes de que en caso del vencimiento de dicho término, y si es deseo de las partes se elaboraría un nuevo contrato de promesa bilateral de compra venta en la cual se regulen nuevamente las condiciones de la nueva negociación, lo cual no ocurrió ya que las partes nunca se pusieron de acuerdo para celebrar un nuevo contrato, siendo que además era imprevisible cuando cesaría la situación excepcional bancaria por el hecho de la transferencia de la cartera de créditos faov de Casa Propia entidad de ahorro y préstamo, hacía el Banco del Tesoro, en virtud de esta circunstancia bancaria sobrevenida, es por lo que reitera que le fue imposible pagar al banco y tramitar la liberación de hipoteca, situación de la cual siempre mantuvo informado al Promitente Comprador y que además le notifico en diversas oportunidades de manera formal conforme fue convenido en la Cláusula Séptima del Contrato, es decir, a través de correo electrónico a la dirección kadenis@gmail.com que FOGADE había suspendido los procesos de cobro y liberación de hipotecas del Banco Casa Propia, y que por tal razón su persona desistiría de la negociación ofreciéndole inclusive devolverle su dinero, el cual puso a su disposición, de manera que la situación bancaria sobrevenida, equiparable tal situación a la figura doctrinal de El Hecho del Príncipe, y se derivó como consecuencia directa de las acciones que emprendiera el propio Gobierno Nacional a los fines de intervenir y liquidar algunas entidades bancarias, lo cual fue un hecho notorio en Venezuela y que se escapa totalmente del límite de sus posibilidades, y a pesar que le manifestó al Promitente Comprador tales circunstancias, éste siempre le sostuvo que él necesitaba esa liberación para tramitar a su vez un crédito bancario para poder pagar el saldo ya que no contaba con el dinero suficiente para pagar, así mismo le informo que el proceso de transición del Banco iba a tardar varios meses y que si no recibía la totalidad del pago dentro del plazo convenido tampoco estaría dispuesta ni obligada contractualmente a continuar con la negociación indefinidamente después de vencidos los plazos esperando a que el gobierno solventara el proceso de liquidación del banco casa propia, y que por esa razón le ofreció devolver el dinero recibido, incluso se vio en la necesidad de ponérselo a su disposición a través de un procedimiento de Oferta Real de Pago, que curso por ante este mismo Tribunal, Expediente Número KP02-V-2013-337, en el cual se ordenó abrir una cuenta para depositar el dinero vista la negativa del Promitente Comprador aquí demandante a aceptar la oferta real de pago, es importante además resaltar que por cuanto para adquirir el referido inmueble le fue a su vez otorgado un crédito bancario a través de los fondos de ahorro voluntario para la vivienda (faov), es por lo que pesa una prohibición contractual de enajenar mientras subsista la hipoteca a favor del banco casa propia, salvo autorización dada por escrito del acreedor institucional, y que dicha prohibición legal fue expresamente constituida en el Parágrafo Primero de la Cláusula Décima Segunda del Documento de Adquisición debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara, de fecha 9 de junio de 2010, inscrito bajo el N° 2010.1029, Asiento Registral 1del Inmueble Matriculado con el Número 359.11.5.1.904, y corresponde al Libro del Folio Real del año 2010.
Por otra parte y al respecto de dicha prohibición de enajenación y gravamen, hace mención al artículo 67 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda de Vivienda y Hábitat, es decir, que ningún notario ni registrador podrían legalmente autorizar el otorgamiento de documento de enajenación mientras no se hubiere liberado la hipoteca o que así fuere autorizado por el Acreedor Hipotecario, y que tal autorización tampoco sería posible obtener debido a la situación bancaria especial, la cual se prolongó desde la fecha 1 de mayo de 2013 hasta el mes de abril de 2014. Asimismo, que alegó también el demandante que se vio en la necesidad de hacer una Oferta Real de Pago, por ante el Juzgado Primero de Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Expediente signado con el Número KP02-V-2013-002557, por la cantidad de seiscientos mil bolívares (bs. 600.000.00). Por otra parte, que en fecha 10 de julio 2013 fueron suficientemente vencidos los plazos convenidos en la Cláusula Segunda del Contrato de Opción a Compra Venta, y a quien dentro de la vigencia de dichos plazos el comprador tampoco cumplió con su parte de pagarle los seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000.00), es decir, el comprador no pagó el saldo y ni siquiera ofreció pagarlo dentro de los plazos convenidos, y que dicho pago de saldo en cuestión, no estaba condicionado a ninguna circunstancia y el comprador no cumplió con el mismo, por lo que negó, rechazó y contradijo, que su representado no hubiese dado cumplimiento a ninguna de las obligaciones asumidas contractualmente, por cuanto de manera oportuna tramitó y entrego al Promitente Comprador, la solvencia de los impuestos municipales debidamente pagados, solvencia de condominio, copia del documento de propiedad del inmueble, copia fotostática de la cédula de identidad , copia fotostática del R.I.F. actualizado, solvencia de corpoelec, siendo que quedó pendiente por entregar al Promitente Comprador el Documento de Liberación de Hipoteca otorgado por el Banco Casa Propia, y esto motivado a la situación bancaria anteriormente expuesta.
También, negó, rechazó y contradijo, que el Promitente Comprador hubiera cumplido con todas sus obligaciones contractuales, ya que el mismo no cumplió con su obligación de pagar ni durante la vigencia del Contrato de Opción de Compra Venta ni durante los lapsos previstos en la Cláusula Segunda del referido Contrato. Que como se puede interpretar de la lectura de dicha cláusula, la obligación del comprador de pagar el saldo del precio la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000.00) en un lapso de noventa (90) días consecutivos a partir de la firma de la promesa bilateral de compra venta, solo prorrogable por treinta (30) días más, es decir, se estableció un lapso, y el pago no estaba condicionado a ninguna contra prestación por parte del propietario, ya que lo que se estableció en la misma Cláusula es otra obligación a cargo del propietario que durante el mismo lapso también debe tener toda la documentación señalada, y que es decir que se trata de obligaciones distintas y separadas pues no condiciona una de otra, por último, y que el referido inmueble objeto de contrato de opción a compra cuyo cumplimiento pretende el demandante, se encuentra constituido como vivienda principal, y por ende amparado por las prerrogativas que establece el estado para proteger a la titular de dicho derecho, el cual solicitó sea tomado en cuenta en la definitiva, asimismo, por esos motivos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, es por lo que solicitó sea declarada sin lugar la presente demanda y condenado en costas al demandante.
Por otra parte, y de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, procedió a proponer reconvención por resolución de contrato de la opción al demandante, y en cuento a los hechos expuso que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, de fecha 12 de marzo de 2013, anotado bajo el N° 29, Tomo 60 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, celebró con el ciudadano Kardenis Simón de Oliveira Graterol antes identificado, un contrato de opción a compra venta sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un town house y la parcela de terreno en la cual se encuentra construido, distinguido con el N° 02, en el conjunto residencial los soles, ubicado en la Calle Juan de Dios Ponte, en Callejón Santa Ana, hoy Calle Juanita Rojas, en la Población de Cabudare, Jurisdicción del Municipio Palavecino Estado Lara, dicha parcela de terreno se encuentra identificada con el Código Catastral 13-06-01-000-008-022-032-000-000-0, cuyos linderos, medidas y demás datos antes señalados tanto en el libelo de demanda como en la contestación se dan íntegramente por reproducíos y su documento de adquisición debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara, de fecha 9 de junio de 2010, inscrito bajo el N° 2010.1029, asiento registral 1 del Inmueble matriculado con el número 359.11.5.1.904, y corresponde al Libro del Folio Real del año 2010, y que sobre dicho inmueble pesaba una hipoteca constituida a favor de Casa Propia entidad de ahorro y préstamo, en virtud de que la misma fue adquirida a través de los recursos provenientes del fondo de ahorro obligatorio para la vivienda (faov), y además fue constituido en dicho documento de adquisición una cláusula según la cual no podría su representada enajenar ni gravar el inmueble sin la debida autorización por escrito de su acreedor hipotecario casa propia entidad de ahorro y préstamo.
En cuanto al incumplimiento del prominente comprador, consta de la Cláusula Segunda, que ambas partes acordaron un precio por la vivienda por la cantidad de mil trescientos cincuenta mil bolívares (Bs 1.350.000,00), los cuales serían pagados por el promitente comprador en el acto de de la firma recibió del demandante la cantidad de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000.00), y el saldo de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000.00), sería cancelado en un plazo de noventa días consecutivos a partir de la firma de la promesa bilateral de Compra – Venta, solo prorrogable por treinta (30) días más, y que es el caso, que en fecha 10 de julio 2013 fueron suficientemente vencidos todos los plazos convenidos en la Cláusula Segunda del contrato de opción a compra venta y el promitente comprador no dio cumplimiento a su obligación de pagar la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000.00), conforme a lo convenido por las partes.
En cuanto al cumplimiento de la condición resolutoria y del término extintivo de la obligación, que en la Cláusula Quinta se estableció que en el caso de que transcurrido el lapso convenido como plazo para la protocolización de venta y esta no pudiese llevarse a cabo por motivos tales como Situaciones Excepcionales Bancarias, Suspensión de Garantías en Materia Económica, o cualquier otra medida adoptada por el Estado Venezolano que perjudiquen algunas de las partes de esta negociación, la presente Opción de Compra-Venta se prorrogaría por veinte (20) días más, o si es deseo de las partes, se elaboraría un nuevo contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta en la cual se regulen nuevamente las condiciones de la nueva negociación, y que fue expresamente convenido por las partes, 1) la condición resolutoria por causa de una situación excepcional bancaria, artículo 1.197 del Código Civil; 2) así mismo, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.211 del Código Civil, por haberse estipulado un término extintivo de la obligación, (20 días de prórroga), durante la cual subsistió la situación excepcional bancaria, y al convenirse incluso la posibilidad a las partes de que en caso del vencimiento de dicho término, y si es deseo de las partes se elaboraría un nuevo contrato de promesa bilateral de compra venta en la cual se regulen nuevamente las condiciones de la nueva negociación, lo cual no ocurrió ya que las partes nunca se pusieron de acuerdo para celebrar un nuevo contrato, siendo que además era imprevisible cuando cesaría la situación excepcional bancaria por el hecho de la transferencia de la cartera de créditos faov de Casa Propia entidad de ahorro y préstamo, hacía el Banco del Tesoro. En virtud de esta circunstancia bancaria sobrevenida, es por lo que reitera que fue imposible pagar al Banco, y tramitar la liberación de la hipoteca, situación de la cual siempre mantuvo informado al promitente comprador y que además le notifico en diversas oportunidades de manera formal conforme fue convenido en la Cláusula Séptima del Contrato, es decir, a través de correo electrónico a la dirección kadenis@gmail.com que FOGADE había suspendido los procesos de cobro y liberación de hipotecas del Banco Casa Propia, y que por tal razón su persona desistiría de la negociación ofreciéndole inclusive devolverle su dinero, el cual puso a su disposición, de manera que la situación Bancaria Sobrevenida, equiparable tal situación a la figura doctrinal de El Hecho del Príncipe, y se derivó como consecuencia directa de las acciones que emprendiera el propio Gobierno Nacional a los fines de intervenir y liquidar algunas entidades bancarias, lo cual fue un hecho notorio en Venezuela y que se escapa totalmente del límite de sus posibilidades, y a pesar que le manifestó al Promitente Comprador tales circunstancias, éste siempre le sostuvo que él necesitaba esa liberación para tramitar a su vez un crédito bancario para poder pagar el saldo ya que no contaba con el dinero suficiente para pagar; así mismo manifiesta que le informo que el proceso de transición del Banco iba a tardar varios meses y que si no recibía la totalidad del pago dentro del plazo convenido tampoco estaría dispuesta ni obligada contractualmente a continuar con la negociación indefinidamente después de vencidos los plazos esperando a que el gobierno solventara el proceso de liquidación del banco casa propia, y que por esa razón le ofreció devolver el dinero recibido, incluso se vio en la necesidad de ponérselo a su disposición a través de un procedimiento de Oferta Real de Pago, que curso por ante este mismo Tribunal, Expediente Número KP02-V-2013-337, en el cual se ordenó abrir una cuenta para depositar el dinero vista la negativa del Promitente Comprador aquí demandante a aceptar la oferta real de pago, es importante además resaltar que por cuanto para adquirir el referido inmueble le fue a su vez otorgado un crédito bancario a través de los fondos de ahorro voluntario para la vivienda (faov), es por lo que pesa una prohibición contractual de enajenar mientras subsista la hipoteca a favor del banco casa propia, salvo autorización dada por escrito del Acreedor Institucional, y que dicha prohibición legal fue expresamente constituida en el Parágrafo Primero de la Cláusula Décima Segunda del Documento de Adquisición debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara, de fecha 9 de junio 2010, inscrito bajo el N° 2010.1029, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el Número 359.11.5.1.904, y corresponde al Libro del Folio Real del año 2010.
Que por las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestos y por cuanto ha agotado todas las gestiones necesarios en forma amistosa e incluso judicial a través de la Oferta Real de Pago, que interpuso por ante este Tribunal, la cual el mismo se negó aceptar, es por lo que acudió ante este Tribunal para reconvenir al demandado ciudadano Kardenis Simón de Oliveira Graterol, antes identificado, para que convenga o a ello sea condenado por el tribunal a quo en resolver el contrato de opción a compra venta, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, de fecha 12 de marzo de 2013, anotado bajo el N° 29, Tomo 60 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y así mismo sea condenado a pagar las costas y costos que se ocasionen en el presente juicio. Finalmente, fijo la cuantía de la presente reconvención en la cantidad de mil trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 1.350.000.00), cuyo equivalente en unidades tributarias es nueve mil unidades tributarias (9.000 UT). Por último, solicitó que la presente reconvención sea debidamente admitida, tramitada conforme a derecho y declara con lugar en la definitiva.
De la contestación a la reconvención propuesta
Posteriormente la parte actora por medio de su apoderado judicial, consignó escrito dando contestación a la reconvención donde niega y contradice la reconvención propuesta por la demandada ciudadana Dayris Samaira Gómez Dugarte, antes identificada; asimismo, negó y rechazó la misma tantos en los hechos como en el derecho expuesto por la parte demandada, señalo que no puede pretender la resolución de un contrato partiendo del reconocimiento de que no pudo cumplir con su obligación por el hecho de un tercero, y que eso podría originar en todo caso, y no es el caso, una excepción de responsabilidad pero no puede lograr la resolución de un contrato bajo un pretexto de que no pudo dar cumplimiento por el hecho de un tercero. Solicitó al tribunal sirva fijar los hechos señalados por la parte demandada reconviniente como confesión de su no cumplimiento, existiendo en autos la evidencia de que su representada cumplió siempre sus obligaciones y que el presente escrito de contestación a la reconvención sea agregado al expediente y sea tomado en consideración para que el presente asunto se le dé por terminado por acumulación.
De los escritos de informes en primera instancia
El abogado José Nayib Abraham Anzola, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida, presentó escrito de informes en primera instancia a través del cual alegó que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece el deber de congruencia que debe existir entre los alegatos de las partes y la sentencia, en el sentido que debe atenerse a los alegado y probados en autos sin sacar elementos fuera de ellos. Este principio, hace que nuestros jueces civiles, no se puedan apartar de los que las partes de aporten en sus alegaciones (demanda y contestación) y en sus pruebas, ya que será carga de cada uno de las partes, establecer hasta donde podrá el juez conocer. Que la parte actora tiene como única oportunidad para señalar hechos, la del libelo consuntivo de la demanda, mientras que para los demandados, la contestación a ello. Que es de resaltar que el juez debe satisfacer o no el pentium realizado y no puede o debe acordar una cuestión diferente a la solicitada, en eso queda constituida la litis, sobre los expuesto por ello que debe recaer la sentencia.
Que el documento de la acción de compra por su parte y de resolución por la reconvención, fue definido como una opción a compra; en donde ambas partes manifiestan su conformidad con el negocio jurídico a realizar, establecen el objeto y la causa de ambas partes, para una el bien que quiere comprar y para la otra el precio, siendo ella la motivación que les devino en contratar. Siendo que el objeto de contrato era cierto, la causa es lícita y hay manifestación reciproca de consentimiento libre y consiente, como puede definirse de otra forma como una venta perfecta.
Que el contrato de venta se perfecciona simplemente con el consenso de las voluntades como puede considerarse este documento, que es mayor a la simple manifestación de voluntad, como una opción de un negocio futuro? Que en este caso, la vivienda existía, los contratantes definieron las pautas, para efectuar la venta establecieron el precio e incluso la forma de pagarlo, es decir, pactaron un negocio jurídico que el legislador definió como un contrato de venta, no importando el término que las partes pudieran haberle otorgado al mismo. Para que se pueda hablar de opción a compra, a pesar de difícil de diferenciarlo a la venta en la realidad, al menos, debe existir un elemento por efectuarse, es decir, se pacta una vez realice el parcela miento, se construirá una casa con determinada características, y condiciones y se establece como seria cancelada. Pero al existir la casa e incluso recocer la misma parte demandada reconviniente que el negocio no se hizo por culpa de un tercero (una excepción opuesta), claramente acepta que mi representado cumplió fiel, y cabalmente con ello, lo que obviamente hace procedente la presente demanda de cumplimiento. Es decir, que no se puede tener lugar a duda, es que quien pretenda la resolución tiene que tener las manos limpias, haber obrado de buena fe y estar absoluta y totalmente preparado para cumplir, mi representado lo realizo ,cancelo en el momento previsto e incluso sin estar obligado presento oferta real sobre el resto del precio. Y la parte demandada sigue ocupando el inmueble y su única excepción es que no consiguió liberar el inmueble de la hipoteca. Eso no imposibilita la venta (el comprador puede subrogarse a ello) es decir podía entregarla, darle el uso a mi representado, no es más simple no cumplir.
De las observaciones a los informes
La abogada Aurangela Dugarte Catarí, en su condición de apoderada judicial de la parte demandante-reconvenida, consignó escrito de observaciones a los informes presentados por el apoderado judicial de la parte actora-reconviniente, mediante el cual como punto previo solicita la reposición de la causa al estado de que se dicte un nuevo auto extendiendo el lapso de evacuación de pruebas, a los fines de ser evacuada la prueba de informes promovida por la parte demandada, las cuales aún no constan en el expedientes, siendo necesarias para una argumentación coherente de los informes que deben ser presentados ante el juez.
Que la parte demandante - reconvenida centra sus informes en considerar que la naturaleza de los contratos deben ser calificados en primer lugar por el legislador si así lo preceptúa, y en segundo lugar, por el juez, según las normas del ordenamiento jurídico positivo. Que no obstante, reconoce que el documento objeto de cumplimiento, fue definido por ambas partes como un contrato de opción de compra venta, en un acto de manifestación solemne de libre voluntad de las partes. Que el demandante – reconvenido, señala que para que se pueda hablar de opción a compra, debe existir un elemento por efectuarse, es decir, algo que deba ocurrir a futuro para que pueda llegar a perfeccionarse la negociación que se pretende entre las partes; sin embargo se limita a señalar como elementos existentes el simple hecho de “la existencia de la casa”, pero obvia mencionar que sobre la casa pesa una hipoteca cuya liberación es imprescindible para que pudiera concretarse el pretendido y futuro contrato de compra venta opcionado.
Que por otra parte argumenta el demandante en su escrito de informes, que su representada reconoce que el prominente comprador cumplió fiel y cabalmente con sus obligaciones, así mismo argumenta que canceló el precio del inmueble, lo cual es falso, siendo alegado en la reconvención la falta de pago del prominente comprador en los lapsos previstos en el contrato de opción de compra venta, donde solo el demandante reconvenido se limito a negar y rechazar en forma genérica el escrito de reconvención y no alego haber pagado en los términos previstos ni demostró haber pagado conforme a lo convenido en el mencionado contrato, incluso hace referencia a una oferta real de pago, la cual se encuentra perimida. Que por la falta de pago y no haber sido negado en la contestación a la reconvención ni opuesta ninguna excepción, es por lo que debe prosperar la reconvención propuesta.
De los escritos de informes en segunda instancia
La abogada Arabia Machado Pernalete, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada reconviniente, consignó escrito de informes ante esta alzada, y alegó que el demandante incumplió con su obligación de pagar el saldo del precio en los términos y plazos convenidos en la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta, los cuales vencieron en fecha 10 de julio de 2013; alegó que durante la vigencia del contrato ocurrió una situación bancaria sobrevenida y excepcional, constituida por la intervención que el estado venezolano hiciera en contra de la entidad bancaria Casa Propia EAP (acreedora hipotecaria) y que las partes convinieron de forma expresa y clara en la clausula quinta que si es deseo de las partes se elaboraría un nuevo contrato de promesa bilateral de compra venta en la cual se regulen nuevamente las condiciones de la nueva negociación; que la situación bancaria sobrevenida, fue expresamente prevista por las partes en la clausula quinta del contrato de opción de compra venta, y además es equiparable a la figura doctrinal de Hecho del Príncipe, que fue un hecho público, comunicacional y notorio en Venezuela y que escapa totalmente del límite de las posibilidades de las partes. Que pesa una prohibición contractual de enajenar mientras subsista la hipoteca a favor de Casa Propia, salvo autorización dada por escrito del acreedor institucional. Que ningún notario ni registrador podría legalmente autorizar el otorgamiento de documento de enajenación mientras no se hubiere liberado la hipoteca o que así fuere autorizado por el acreedor hipotecario. Que tal hecho del tercero fue previsto por las partes como causa de terminación del contrato y así fue expresamente convenido en la clausula quinta; alegó que se tenga el hecho alegado por las parte demandada como una confesión. Que es falso, que la parte demandante reconvenido haya cumplido con todas sus obligaciones, toda vez que no pago el saldo del precio, siendo que la oferta real de pago que inicio fue declarada perimida y además consta en dicho expediente de oferta real de pago de que el cheque que consignó el oferente a dichos efectos fue devuelto por el banco.
En cuanto a la sentencia recurrida, alega como punto previo, la violación al derecho a la defensa, la tutela judicial efectiva y al debido proceso, toda vez que habiendo sido admitida la prueba de informes a FOGADE que fuera promovida por su representada, la juez a quo dicta sentencia definitiva sin esperar las resultas de dicha prueba de informes, cuya resulta es vital e imprescindible para demostrar los alegatos opuestos por la demandada y cuyos resultados determinan en forma clara la resolución de la verdad, por lo que solicita que previo a la sentencia que haya de recaer en el presente recurso, a los fines de garantizar el derecho a la defensa, en aras de buscar la verdad y la justicia, sea dictada por este juez superior, un auto para mejor proveer a los fines de que se oficie nuevamente a FOGADE solicitando la información requerida, o en caso contrario se anule la sentencia y se ordene reponer la causa al estado de que sea el juzgado de primera instancia que ratifique dicha prueba de informes. Que el juez a quo al no tramitar la prueba de informes, aún en contra de su propio auto donde establece que no dictará sentencia hasta tanto lleguen al tribunal todas las pruebas de informes promovidas por las partes. Que la sentencia recurrida es violatoria del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Que en conclusión, se ha producido una sentencia injusta, producto de los vicios graves de los cuales padece, los cuales la hacen anulable por esta superioridad y así formalmente pide sea declarado, toda vez que –a su decir- existen suficientes elementos en autos que indican que la pretensión del demandante debió haber sido declarada sin lugar por la juez de primera instancia y que por el contrario, debió haber sido la juez de primera instancia y que por el contrario, debió haber sido declarado con lugar la reconvención propuesta por su representada.
Corresponde pronunciarse esta superioridad, antes de entrar a conocer y decidir sobre el fondo del asunto como PUNTO PREVIO, atendiendo a los principios y derechos constitucionales referidos al debido proceso y al derecho a la defensa, así como a la tutela judicial efectiva consagrados en nuestra Carta Magna y por razones de técnica procesal, en cuanto a lo solicita por la apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, referido a la violación al derecho a la defensa, la tutela judicial efectiva y al debido proceso, ya que –a su decir- fue admitida la prueba de informes a FOGADE que fuera promovida por su representada, y la juez a quo procedió a dictar sentencia definitiva sin esperar las resultas de dicha prueba de informes, cuyo resultado es vital e imprescindible para demostrar los alegatos opuestos por la demandada y cuyos resultados determinan en forma clara la resolución de la verdad, por lo que solicita que previo a la sentencia que haya de recaer en el presente recurso.
De la revisión de las actuaciones que cursan en el presente asunto, se evidencia acción por cumplimiento de contrato de opción de compra venta y reconvención por resolución de contrato.
El recurrente denuncia que el tribunal a quo violó garantías constitucionales referidas al debido proceso, derecho a la defensa, asi como a la tutela judicial efectiva, por cuanto el tribunal admitió y ordenó evacuar una prueba de informes, la cual a su decir, era esencial al proceso, y fue promovida dentro del lapso procesal y el tribunal dictó sentencia sin haber esperado las resultas de dicha prueba.
Así las cosas observa este tribunal superior que la parta demandada-reconviniente mediante escrito presentado en fecha 25 de junio de 2015 (fs. 71 al 74), procedió formalmente a promover pruebas en la causa de marras, siendo que en el capitulo identificado por la promovente como “informativa”, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicito la prueba de informes dirigida al Fondo de Protección Social de los Depósitos Bancarios (FOGADE), Junta Coordinadora del Proceso de Liquidación del Banco Casa Propia Entidad de Ahorro y Préstamo C.A., a los fines de informar sobre los particulares expuestos en el escrito probatorio; prueba esta que fue admitida salvo su apreciación en la definitiva por el tribunal a quo en fecha 6 de julio de 2015 (f. 95), siendo librado el oficio N° 571 de fecha 08 de julio de 2015 (f. 97 y 98).
De igual manera se evidencia de los autos, que en fecha 17 de septiembre de 2015 (f. 101), el tribunal a quo hace constar que se encuentra vencido el lapso de evacuación de pruebas, comenzando a correr a partir del día de despacho siguiente del precitado auto, la oportunidad para presentar informes.
En virtud de ello, la representación judicial de la parte demandada reconviniente presenta diligencia en fecha 28 de septiembre de 2015 (f. 102), donde advierte al tribunal:
“… que las resultas de las pruebas de informes que fueron promovidas por la demandada no han sido aún recibidas por el tribunal, y solicita que se abstenga de fijas fechas para los informes en aras de garantizar el derecho a la defensa, hasta tanto no conste en autos las resultas de las pruebas informativas…”
El tribunal a quo, debido a lo requerido por la recurrente en la diligencia presentada, mediante auto de fecha 30 de septiembre de 2015 (f. 103), advierte:
“… que los lapsos son preclusivos, y en consecuencia no pueden ser paralizados los mismos, sin embargo en el momento de dictar sentencia se verificará si han llegado todas las pruebas de informes promovidas por las partes y de faltar alguna se abstendrá de dictarla hasta que conste la totalidad de dichas pruebas…” (Resaltado de esta superioridad)
Así las cosas observa éste tribunal superior que la prueba de informes se encuentra establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del tenor siguiente:
“Cuando se trate de hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallen en oficinas públicas, Bancos, Asociaciones gremiales, Sociedades civiles o mercantiles, e instituciones similares, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal, a solicitud de parte, requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan de dichos instrumentos, o copia de los mismos.
Las entidades mencionadas no podrán rehusar los informes o copias requeridas invocando causa de reserva, pero podrán exigir una indemnización, cuyo monto será determinado por el Juez en caso de inconformidad de la parte, tomando en cuenta el trabajo efectuado, la cual será sufragada por la parte solicitante. “
Para esta alzada, resulta importante indicar que el tribunal de instancia incurrió en error al contrarias sus propias decisiones, ya que procedió a dictar sentencia en fecha 18 de enero de 2016, sin constar en autos el total de las resultas de las pruebas admitidas, lo que a su vez es contradictorio al admitir unas pruebas que posteriormente no serán evacuadas, atentando contra el principio de economía procesal. No comparte igualmente esta alzada el criterio del tribunal de instancia en la valoración realizada en cuanto a la prueba de informe solicitada mediante oficio N° 571, dirigido al Presidente del Fondo de Protección Social de los Depósitos Bancarios (FOGADE), quien a decir de la juez actuante manifestó: “…la cual a pesar de no constar dicha resulta la misma se desestima por cuanto su contenido informativo versa sobre el mismo contenido de la información requerida en el oficio N° 572 dirigido al BANCO DEL TESORO, BANCO UNIVERSAL. C.A., cuyas resultas constan en los autos…”, lo cual a su vez atenta como bien se dispuso, contra el principio de economía procesal.
Resulta a su vez oportuno para esta superioridad, traer a los estrados lo establecido por la Sala de Casación Civil, en sentencia N° 524, dictada en el expediente N° 14-221, en fecha 7 de agosto de 2014, bajo la ponencia de la Magistrada para ese entonces, Dra. Yraima de Jesús Zapata Lara, donde entre otras cosas dejo por sentado que:
“…Así las cosas, observa la Sala que en el sub iudice la demandante promovió tempestivamente la prueba de informes, advirtiendo asimismo, que hubo una demora importante entre la admisión y el libramiento de los oficios respectivos.
Que el tribunal a quo ordenó liberar oficio a la Fiscalía Centésima Cuadragésima Quinta ya antes mencionada, para que informara sobre la causa abierta en ese organismo y que involucra a las partes del presente juicio. Que vencido el lapso de evacuación de las pruebas no fue enviado ni incorporado al expediente el informe solicitado a Fiscalía.
Sin embargo, el tribunal a quo, visto el retardo en sus resultas, no insistió ante el organismo requerido, a fin de que se cumpliera con lo peticionado por él y que el informe fuera enviado.
El superior por su parte, tenía la obligación de reponer la causa para que el juez de mérito realizara esa evacuación ya que, se repite, la prueba fue oportunamente promovida y no puede responsabilizarse a la parte de su remisión tardía a los autos y cuyas resultas pudieron haber influido en lo decidido.
Por el contrario, al dictar la sentencia hoy recurrida, sobre dicha prueba, dijo lo siguiente:
“…En el capítulo tercero, promovió prueba de informes a los fines de que la Fiscalía Centésima Cuadragésima Quinta para la Defensa a la Mujer del Área Metropolitana de Caracas, enviara copias certificadas de las actas que componen la denuncia, las medidas de protección y seguridad, a favor de la ciudadana Brígida Capobianco en contra de Nicolino Taddeo. Dicho medio de prueba es legal conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, pierde eficacia probatoria la misma por cuanto no fueron enviadas dichas copias certificadas y así se establece…”.
Como puede constatarse, el Juzgado Superior se excusó en el análisis de la prueba de informes por el hecho en el cual no había sido incorporada al expediente, sin evidenciar que ello era responsabilidad del Juzgado de cognición, quien debió, en aplicación del artículo 401 del Código de Procedimiento Civil, solicitar a la Fiscalía para que remitiera el informe solicitado.
Por lo expuesto, la Sala de Casación Civil establece que en el presente asunto se subvirtió el trámite de la evacuación de la prueba de informes requerida a la Fiscalía Centésima Cuadragésima Quinta para la Defensa de la Mujer del Ministerio Público del Área Metropolitana de Caracas, lesionando a la accionante en su derecho a la defensa e infringiéndose los artículos 15 del Código de Procedimiento Civil y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
De igual forma, se declara que el Juez Superior recurrido, infringió el artículo 208 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no advirtió el error procedimental cometido en la primera instancia, no ordenando su corrección; todo lo cual conlleva a declarar con lugar esta denuncia y el recurso de casación formalizado. Así se establece.
Por haber prosperado una denuncia por defecto de actividad, en atención al contenido y alcance del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil se abstiene de conocer las denuncias restantes. Así se establece…”
Acogiendo esta superioridad el criterio anteriormente expuesto, en el caso que nos ocupa, se desprende de autos que el tribunal de instancia no acató lo dispuesto como atribución en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, que le otorga darle impulso de oficio a la causa, por ser este el director del proceso, hasta su conclusión, ya que era el deber del juez ratificar el oficio solicitando la información, aunado al hecho que el articulo 401 eiusdem, le confiere la facultar de realizar autos para mejor proveer, fijando un término para cumplirlo.
Bajo este contexto normativo, quien aquí decide señala lo expresado en el artículo 21 del Código de Procedimiento Civil, “...Los Jueces cumplirán y harán cumplir las sentencias, autos y decretos dictados en ejercicio de sus atribuciones legales…”, en consecuencia, considera ésta alzada que el presente recurso de apelación interpuesto por la abogada en ejercicio Aurangela Dugarte, con el carácter de apoderada judicial de la parte demandada reconviniente en fecha 21 de enero de 2016, contra la sentencia dictada en fecha 18 de enero de 2016, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Lara debe prosperar, por lo que se declara la nulidad del fallo dictado por el tribunal de instancia en la cual declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra venta y sin lugar la reconvención por resolución de contrato. Así se decide.
Considera ésta alzada inoficioso entrar a analizar las pruebas promovidas y emitir pronunciamiento sobre el fondo del asunto, en virtud de lo anteriormente señalado. Así se decide.
D E C I S I Ó N
En virtud de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto en fecha 21 de enero de 2016, por la abogada Aurangela Dugarte, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 18 de enero de 2016, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara.
SEGUNDO: LA NULIDAD de la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 18 de enero de 2016, mediante la cual declaro con lugar la acción por cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra venta incoada por el ciudadano Kardenis Simón de Oliveira Graterol contra la ciudadana Dayris Samaria Gómez Dugarte, y sin lugar la reconvención por resolución de contrato interpuesta por la ciudadana Dayris Samaria Gómez Dugarte contra el ciudadano Kardenis Simón de Oliveira Graterol, todos ampliamente identificados.
TERCERO: SE REPONE la causa al estado de que el juez de primera instancia ratifique el contenido del oficio N° 571 dirigido al Presidente del Fondo de Protección Social de los Depósitos Bancarios (FOGADE), sin que esta reposición afecte la validez de las otras actuaciones probatorias ocurridas en la primera instancia, por no existir entre ellas relación de causa efecto. Queda establecido que una vez recibida la resulta de la prueba de informe requerida, deberá darse el trámite ordinario previsto en la ley para la emisión de la sentencia definitiva de primera instancia.
CUARTO: Queda así ANULADA la sentencia definitiva dictada en fecha 18 de enero de 2016, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara.
QUINTO: Dada la naturaleza de la decisión no hay condenatoria en costas.
Publíquese, regístrese y remítase el expediente en su debida oportunidad al tribunal de origen.
Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los dieciocho días del mes de julio del año dos mil dieciséis (18/07/2016). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
La Juez Provisoria,
Dra. Delia González de Leal
La Secretaria Titular,
Abg. Laura Beatriz Pérez
En igual fecha y siendo las DOS Y CINCUENTA Y SEIS HORAS DE LA TARDE (02: 56 p.m.) se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
La Secretaria Titular,
Abg. Laura Beatriz Pérez
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