TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, cuatro de Julio de dos mil dieciséis
206º y 157º

ASUNTO: KP02-V-2010-002497
PARTE DEMANDANTE: ciudadanos FRANCISCO JAVIER RAMOS FREITEZ, ROSA NOEMI RAMOS DE PINTO, IVAN PASTOR FREITEZ y ZENEIDA ELVIRA RAMOS FREITEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 1.269.345, 2.538.875, 3.314.835 y 4.065.456 respectivamente
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: abogado Gustavo José Pinto Ramos, inscrito en el IPSA bajo el N° 126.185
PARTE DEMANDADA: firma mercantil MULTICAUCHOS ROSAN, C.A. inscrita por ante el Registro Mercantil del Estado Lara en fecha 15-03-1989 anotado bajo el N° 1, tomo 9-A, representada por los ciudadanos MARIA HONORIA MEDINA DE RODRIGUEZ y JOSE CORONEL ARRIECHI, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 4.198.763 y 3.861.855 respectivamente
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: abogados Ramón Ray Rivero, Félix Antonio Vásquez Márquez y Gilberto León, inscritos en el IPSA bajo los Nros. 131.310, 92.213 y 42.165 respectivamente
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA: DEFINITIVA
Se inició la presente causa por ante Tribunal mediante auto de admisión del libelo de demanda de DESALOJO interpuesto en fecha 15-06-2010 por el abogado Gustavo José Pinto Ramos, inscrito en el IPSA bajo el N° 126.185, actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos FRANCISCO JAVIER RAMOS FREITEZ, ROSA NOEMI RAMOS DE PINTO, IVAN PASTOR FREITEZ y ZENEIDA ELVIRA RAMOS FREITEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 1.269.345, 2.538.875, 3.314.835 y 4.065.456 respectivamente, contra la firma mercantil MULTICAUCHOS ROSAN, C.A. inscrita por ante el Registro Mercantil del Estado Lara en fecha 15-03-1989 anotado bajo el N° 1, tomo 9-A, representada por los ciudadanos MARIA HONORIA MEDINA DE RODRIGUEZ y JOSE CORONEL ARRIECHI, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 4.198.763 y 3.861.855 respectivamente y de este domicilio. En fecha 28-09-2010 el Tribunal dicta auto instando a la parte actora a dar cumplimiento con el artículo 1° de la Resolución 2009-006 emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, estimando la demanda en la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) equivalentes a ciento cincuenta y tres punto ochenta y cinco unidades tributarias (153,85 U.T).
En fecha 13-10-2011, el abogado Gustavo Pinto, en su condición de autos procede a reformar la demanda por lo que en fecha 21-01-2011 el Tribunal dicta auto de admisión. En tal sentido, se observa que la parte actora interpone su demanda alegando que son propietarios de un local comercial identificado con el N° 32-27 el cual es parte integrante de un Edificio situado en la calle 33 entre carreras 32 y 33 de esta ciudad de Barquisimeto, según documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren de fecha 30-11-2009, inscrito bajo el N° 2009.313, Asiento Registral 1 N° 363.11.2.1857, el cual reproduce marcado con la letra “B” (B1-B6); inmueble que fue objeto de arrendamiento entre la anterior propietaria del inmueble, ELIFRAN, C.A. (quien cede sus derechos de propiedad a sus accionista el día 30-11-09) y la sociedad mercantil MULTICAUCHOS ROSAN, C.A. por medio de documento privado de fecha 01-11-1989, prorrogado hasta el 01-11-2004 los cuales reproduce marcados con la letra “E” (E1-E3) y “F” (F1-F3) asegurando que la relación se indeterminó en el tiempo al continuar ocupando el inmueble con el consentimiento de la arrendadora luego de vencida la prórroga legal el 01-11-2005, a cuyo efecto reproduce recibo marcado “G”. En tal sentido alega que la anterior propietaria del inmueble, ELIFRAN, C.A. cede sus derechos de propiedad a sus accionista el día 30-11-09, quienes se subrogaron en todos los derechos y obligaciones contraídos por ELIFRAN, C.A. conforme al artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Así las cosas, los demandantes pretenden la desocupación del inmueble con fundamento en el literal “b” del artículo 34 ibídem, al alegar la necesidad que tienen de ocupar el mismo en virtud de que dos propietarios del inmueble, ciudadanos ROSA NOEMÍ RAMOS DE PINTO Y ZENEIDA ELVIRA RAMOS DE FRÉITEZ y dos parientes consanguíneos en segundo grado, ciudadanos FRANCISCO JAVIER RAMOS RAMIREZ y GUSTAVO JOSE PINTO RAMOS, (quienes son hijos de Francisco Javier Ramos Fréitez y Rosa Noemí Ramos de Pinto respectivamente) conforman una sociedad civil denominada LARAPINTA, debidamente inscrita por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino (documentales K1-K4) cuyo objeto principal lo constituye el cultivo y comercialización de productos agrícolas y pecuarios, por lo que alegan necesitar el inmueble para el almacenamiento, refrigeración y empacado de los productos provenientes de las áreas rurales, manifestando no poseer otro local o depósito para ello y siendo que su actividad se ha visto afectada desde hace más de un año al no tener un lugar para desarrollarla, razón por la cual demandan el desalojo del inmueble arrendado, libre de personas y cosas y totalmente solvente en el pago de los servicios.
En fecha 26-01-11 la parte actora deja constancia de haber entregado los emolumentos al alguacil y solicita sea librada compulsa. En fecha 14-03-11 el apoderado actor otorga poder apud acta a las abogadas Carla Bertina Oropeza Pérez y Pastora Pérez Parra, inscritas en el IPSA bajo los N° 126.184 y 114.360 respectivamente; procediendo la primera de las nombradas en fecha 21-03-2011 a reformar la demanda, la cual fundamenta en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios alegando el hecho de estar la arrendataria MULTICAUCHOS ROSAN, C.A. insolvente en el pago del canon de arrendamiento desde el mes de diciembre de 2010 hasta marzo de 2011 a razón de quinientos cincuenta bolívares (Bs. 550,00) mensuales, a cuyo efecto reproduce en fecha 25-05-2011 las copias certificadas del asunto KP02-S-2009-1959.
En fecha 09-06-2011 el Tribunal admite la reforma, ordenando el emplazamiento de la parte demandada; consignando la actora los recaudos para las compulsas el día 28-06-11 y los emolumentos el día 08-07-11. En fecha 01-11-2011 diligencia el alguacil a los fines de consignar recibo de citación dirigido al ciudadano José Coronel Arriechi debidamente firmado; de igual forma consigna sin firmar el recibo de citación dirigido a la ciudadana María Medina. En tal sentido, la parte actora solicita la citación por carteles, lo cual fue acordado el día 02-12-11. Una vez verificadas las formalidades de ley, se solicitó la designación de defensor ad litem el día 21-03-2012. En fecha 25-05-2012 el Juez, Luis Fernando Martínez Arocha se aboca al conocimiento de la causa, por lo que en fecha 08-06-2012 se designó a la abogada Wendy Rodríguez defensor ad litem, quien luego de ser notificada aceptó el cargo y prestó juramento de ley el día 02-07-12.
En fecha 04-07-2012 comparece el ciudadano Octavio José Rodríguez Pérez, actuando con el carácter de Presidente de la sociedad mercantil MUTICAUCHOS ROSAN, C.A. y otorga poder apud acta a los abogados Ramón Ray Rivero, Félix Antonio Vásquez Márquez y Gilberto León, inscritos en el IPSA bajo los N° 131.310, 92.213 y 42.165 respectivamente. En fecha 09-07-2012 el abogado Ramón Ray Rivero consigna escrito, oportunidad en la cual contesta la demanda y reconviene a la parte actora, en los siguientes términos:
En relación a la contestación de la demanda, expone como punto previo que la abogada Carla Bertina Oropeza Pérez en fecha 21-03-11 procedió a reformar la demanda, invocando actuar para ello en representación de los ciudadanos ROSA NOEMI RAMOS FREITEZ, ZENEIDA ELVIRA RAMOS FREITEZ, IVAN PASTOR FREITEZ y FRANCISCO SEGUNDO RAMOS FREITEZ, sin embargo aduce que de la totalidad de los autos que componen al expediente no consta la condición de representante de la parte actora que invoca y que sólo consta en autos que el abogado Gustavo José Pinto Ramos, quien actúa en su condición de apoderado judicial de la parte actora, le otorgó a título personal un poder apud acta a las abogadas Carla Bertina Oropeza Pérez y Pastora Pérez Parra. En tal sentido alega que no se trata de una sustitución de poder regulada en los artículos 155 y 159 del Código de Procedimiento Civil, sino del otorgamiento de un poder en el cual, quien lo otorga, no enuncia en el cuerpo del mismo que lo hace en nombre de sus mandantes, lo que hace concluir en buen derecho, que lo hace a título personal; a lo que añade que cuando se otorga un poder para actuaciones judiciales debe hacerse en forma muy clara y expresar en nombre de quien se hace, no admitiéndose presunciones o ejercicios de adivinamiento para interpretar qué era lo que quería el poderdante o en nombre de quien quería otorgar poder, o si en realidad la voluntad era sustituirlo y no otorgar un nuevo poder, aduciendo que ello atenta contra la seguridad procesal, no sólo de su representada, sino de todas las partes actuantes en función del principio de la seguridad jurídica.
En relación al poder otorgado a las prenombradas abogadas, observa que el ciudadano Gustavo Pinto Ramos no es parte en el juicio y que al otorgar un poder sin enunciar en nombre de quién lo hace, se debe entender entonces que lo hace a título personal por lo que concluye que todos los actos que las referidas abogadas realicen o hayan realizado deben considerarse en nombre de Gustavo Pinto Ramos y no en nombre de la parte actora, razón por la cual sostiene que deben considerarse inexistentes y sin ningún efecto respecto de la parte actora tanto la reforma a la demanda presentada por la abogada Carla Oropeza en fecha 21-03-11 así como el auto de fecha 09-06-2011 que admitió la reforma y solicita que así sea declarado por el Tribunal conforme al artículo 206 del Código de Procedimiento Civil.
En relación al fondo de la demanda reformada en fecha 13 de octubre de 2010 por el abogado Gustavo Pinto, en su condición de apoderado judicial de los demandantes, conviene en que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado por haber operado la tácita reconducción conforme a los hechos narrados en dicho escrito. Por otra parte rechaza, niega y contradice las restantes afirmaciones hechas en la demanda por no ser ciertos los hechos señalados ni procedente el derecho invocado. Alega que fue sorprendida con la transmisión de la propiedad que por venta realizó su arrendataria ELIFRAN, C.A. a los demandantes e invoca lo contenido en los artículos 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece los efectos de la subrogación y 1550 del Código Civil que estipula que el cesionario no tiene derechos contra terceros sino después de que la cesión sea notificada al deudor o que éste la ha aceptado; a lo que aduce que su representada quedó notificada del cambio de titularidad de la propiedad y de la cesión del contrato al momento en que otorgó el poder apud acta, alegando además que dicha causal de desalojo ni ninguna otra puede serle opuesta por los actuales propietarios y pretendidos arrendadores del inmueble en virtud de que su representada es arrendataria del inmueble desde el año 1989, quien se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento no sólo en la actualidad sino también para el momento en que se produjo la venta del inmueble, por lo que sostiene que la arrendadora ELIFRAN, C.A. tenía la obligación de otorgarle la preferencia ofertiva contenida en el artículo 42 de la ley especial, derecho éste irrenunciable. En cuanto a la necesidad de ocupar el inmueble alegada por la demandante, sostiene que ésta no se subsume en la norma contenida en el literal “B” del artículo 34 de la señalada ley pues no son los propietarios del inmueble quienes lo necesitan sino la asociación civil LARAPINTA, sin que pueda aceptarse lo alegado por el actor que los sedicentes propietarios son socios de la referida asociación civil pues existen otros socios que no tienen condición de propietarios ni de parientes consanguíneos hasta el segundo grado de los propietarios; razón por la cual solicita sea declarada sin lugar la demanda de desalojo.
Por otra parte y conforme al artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, procede a reconvenir a los ciudadanos ROSA NOEMI RAMOS FREITEZ, ZENEIDA ELVIRA RAMOS FREITEZ, IVAN PASTOR FREITEZ y FRANCISCO SEGUNDO RAMOS FREITEZ por RECTRACTO LEGAL ARRENDATICIO de conformidad con el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con fundamento en el hecho de que su representada MULTICAUCHOS ROSAN, C.A. es arrendataria del inmueble desde el 01-11-1989, siendo su arrendadora la sociedad mercantil ELIFRAN, C.A., a quien su representada le consigna los cánones de arrendamiento todos los meses por ante el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara; adquiriendo conocimiento de la venta del inmueble efectuada por ELIFRAN, C.A. a los demandantes al momento de otorgar poder apud acta en la presente causa, sin habérsele otorgado la preferencia ofertiva que alude el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que se cumplen con las condiciones estipuladas, a saber, que la arrendataria tiene más de dos años en tal condición y que se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, razón por la cual reconviene a los demandantes por retracto legal arrendaticio sobre el inmueble que ocupa su representada en calidad de arrendataria, el cual se encuentra conformado por un edificio ubicado en la calle 33 esquina carrera 32, construido sobre un terreno propio integrado por dos lotes, uno de un mil catorce metros cuadrados con ochenta y cinco centímetros cuadrados (1.014, 85 M2) dentro de los siguientes linderos Norte: en 26,20 metros con terrenos ocupados o que ocupó Ramón Mendoza; Sur: en 26,55 mts con la carrera 32; Este: en 36,80 mts con terreno que se determinan a continuación y Oeste: en 39,63 mts con la calle 33 y otro lote de ciento ochenta metros cuadrados con treinta y dos centímetros cuadrados (180,32 M2) comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: 4,90 mts con terreno ocupado o que ocupó Ramón Mendoza; Sur: en 4,90 mts con la carrera 32; Este: en 36,80 mts con terrenos que ocupó Teodoro Santelíz y Oeste: en 36,80 mts con terreno que constituye el primer lote ya determinado y que fue vendido por ELIFRAN, C.A. a los actuales propietarios en doscientos treinta mil bolívares (Bs. 230.000,00) monto éste que está dispuesta a consignar en el momento que lo establezca el tribunal como precio del inmueble a los fines de subrogarse en el lugar de los adquirentes demandantes. Estima la demanda reconvencional en la cantidad de doscientos treinta mil bolívares o su equivalente en dos mil quinientas cincuenta y cinco punto cincuenta y cinco unidades tributarias (U.T. 2.555.55).
En fecha 10-07-2012 el Tribunal admite la reconvención propuesta y emplaza a la actora reconvenida para la contestación, quien consigna su respectivo escrito el día 13-07-12, en el cual, con respecto al punto previo explanado por la parte demandada reconvenida, resalta que cursa en autos poder autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto anotado bajo el N° 47, tomo 28 del Libro de Autenticaciones cuyo original corre a los 72 al 74 con el cual convalida los defectos presentados al tiempo que procede a ratificar todo lo actuado especialmente al poder apud acta conferido a las abogadas Carla Bertina Oropeza Pérez y Pastora Pérez Parra, por lo que afirma que dichas actuaciones fueron hechas en nombre de sus mandantes y no a título personal puesto que él no es parte en el proceso; por lo que solicita se le otorgue eficacia a las actuaciones realizadas por las nombradas abogadas.
Opone la cuestión previa del ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en cuanto a la presunción de legitimidad que se atribuye el ciudadano Octavio José Rodríguez Pérez, como presidente de la firma mercantil demandada toda vez que el Acta de Asamblea del 23-02-2012 se desprende una supuesta cualidad de presidente y que en tal condición certifica en su parte in-fine que la misma es copia fiel y exacta de su original, la cual se encuentra asentada en el libro respectivo de la referida firma mercantil, razón por la cual solicita la exhibición del Libro de Actas de Asamblea de la empresa Multicauchos Rosan, C.A. Solicita la declaratoria con lugar de la cuestión previa y se deje sin efecto el poder apud acta otorgados a los abogados que la representan.
Por otra parte señala que la accionada dio contestación a la demanda interpuesta por él el día 13-10-2010; la cual fue reformada en fecha 21-03-11 por la abogada Carla Oropeza, siendo admitida conforme a derecho por lo que señala que la parte demandada no tomó las precauciones necesarias para contestar a todo evento la misma, por lo que solicita sea declarada confesa en base al artículo 362 del Código de Procedimiento Civil.
En cuanto a la reconvención, niega, rechaza y contradice lo alegado en la misma, toda vez que alega no haber vulnerado sus derechos pues conforme lo establece el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, está eximida de realizar la preferencia ofertiva ya que la transferencia de la propiedad del edificio fue total, pues no sólo el local que ocupa a arrendataria demandada fue vendido, sino también los dos locales donde funciona la PANADERIA CHARCUTERIA Y POLLOS EN BRASAS MAIZ DORADO, C.A., lo cual forma parte integrante de todo el edificio tal como se evidencia del documento de compra-venta cursante a los folios 74 al 79 donde se estableció que el objeto de la venta son dos inmuebles, correspondiente al objeto del presente juicio el denominado como “DOS”
Por su parte la demandada reconviniente, en la oportunidad de contradecir la cuestión previa opuesta, solicita sea desechada la misma en base a que la actora reconvenida no explica ni razona el por qué de dicha excepción, por lo que aduce que no se sabe si le imputa al representante legal de Multicauchos Rosan, C.A. no tener la representación que se atribuye o es insuficiente su representación, o no le fue otorgada en forma legal. En cuanto a la exhibición del libro de actas solicitada, tampoco señala que es lo que objeta del acta de Asamblea. De igual manera aduce que si está cuestionando el poder, tampoco expone la razón o en base a cuál motivo lo hace.
En la oportunidad probatoria, ambas partes promueve sus escritos. En tal sentido, la parte actora reconvenida promovió las siguientes pruebas:
1.-) Promovió el mérito favorable que se desprende de autos, el cual este tribunal no aprecia ni valora por no constituir el mérito favorable prueba alguna de las contenidas en el Capítulo II del Código de Procedimiento Civil y así se establece.
2.-) Promovió igualmente la actora la exhibición de documentos, específicamente el libro de actas de asambleas de la firma mercantil MULTICAUCHOS ROSAN C.A. todo ello con la finalidad de cotejar si el acta de asamblea protocolizada el 02/05/2012, bajo el Nº 8, Tomo 60-A por ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara es copia fiel y exacta de su original y se encuentra firmada por todos los accionistas presentes. Respecto a esta prueba este tribunal observa que la misma fue admitida y se acordó intimar a la empresa MULTICAUCHOS ROSAN C.A. en la persona de su representante legal Octavio Rodríguez Pérez para que compareciera al tercer día de despacho siguiente a su intimación a los fines de que exhibiera el libro de asambleas de la empresa; sin embargo no consta que se haya practicado la intimación del representante legal de la compañía para que se llevara a cabo la exhibición del documento, por lo que no habiéndose evacuado este tribunal declara que no tiene materia probatoria que analizar y apreciar conforme al artículo 509 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.
3.-) Promovió como testifical al ciudadano José Abelardo Coronel Arrieche, quien no compareció en la fecha fijada por este tribunal para oír su declaración 23/07/2012, así como tampoco lo hizo el día 26/07/2012.
4.-) Respecto al reconocimiento de instrumento privado contenido en el capítulo IV del escrito de pruebas, este tribunal en el auto de admisión de dichas probanzas inadmitió la misma por cuanto no se trataba de un documento privado sino de un documento protocolizado.
5.-) Promovió inspección judicial en la cual solicitó se dejara constancia de que en los dos lotes de terreno existen dos inmuebles, el primero donde se ubica un edificio con un lote de 1014,85 M2 y el otro lote con una superficie de 180,32 M2. Evacuada esta prueba el tribunal procedió a trasladarse al inmueble ubicado en la calle 33 esquina de la carrera 32 donde funciona la firma MULTICAUCHOS ROSAN C.A., constituido en el tribunal se notificó al ciudadano Octavio Rodríguez, dejándose constancia de que efectivamente se observa en la dirección antes mencionada un local comercial donde funciona la firma MULTICAUCHOS ROSAN C.A. Respecto al particular segundo de la inspección, este tribunal se abstuvo de evacuarlo por indeterminado y contrario al principio del control de la prueba. Ahora bien, este tribunal en el acto de inspección, como se señaló previamente, constató que en efecto en la dirección a que se trasladó funciona dentro del inmueble objeto de la inspección la sociedad mercantil MULTICAUCHOS ROSAN C.A., hecho éste, que se aprecia conforme a las reglas de la sana crítica.
Instrumentales:
6.-) Promovió documento de propiedad del inmueble, así como copia certificada del expediente KP02-S-2009-1959, donde constan las consignaciones inquilinarias realizadas por la demandada a la sociedad mercantil ELIFRAN C.A. Igualmente promovió marcado con la letra “a” depósito tributario municipal, todo con la finalidad de demostrar que los referidos locales comerciales están construidos sobre un mismo lote de terreno y poseen un mismo código catastral.
7.-) Promovió también prueba de informes dirigido al Juzgado Cuarto de Municipio Iribarren del estado Lara, en relación a la consignación KP02-S-2009-1959.La cual será valorada en lo adelante.
Concluida la sustanciación del expediente y estando la causa en estado de dictar sentencia, en fecha 11-02-2015 comparecen los abogados Ramón Ray Rivero y Gilberto León Álvarez, a los fines de renunciar al poder otorgado por la demandada reconviniente. En fecha 25-02-2015 comparece el ciudadano Octavio José Rodríguez Pérez, asistido por el abogado Félix Antonio Vásquez Márquez, inscrito en el IPSA bajo el N 92.213 y procedió a consignar escrito de recusación contra el Abg. Luis Fernando Martínez Arocha, en su condición de Juez Provisorio de este Tribunal de conformidad con el artículo 82, numeral 18 del Código de Procedimiento Civil, por lo que seguidamente el Juez procedió a consignar escrito de descargo, rechazando la recusación por temeraria, falsa, maliciosa y hasta tendenciosas, por lo que en fecha 26-02-2015 se abre cuaderno separado de recusación con anexo copia certificada del expediente y se remite a la URDD CIVIL a su distribución, conjuntamente con el expediente, cuyo conocimiento le correspondió al Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara, quien en fecha 03-07-2013 ordenó la remisión del expediente a este Tribunal en vista de la decisión dictada por el Juzgado Segundo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, quien declaró la recusación interpuesta.
Una vez recibido el expediente en este Tribunal, procede la Juez Abg. Johanna Mendoza a dictar auto de abocamiento en fecha 11-08-15, ordenando la notificación de las partes. En fecha 11-08-2015 comparece el ciudadana Octavio José Rodríguez Pérez, en su condición de apoderado judicial de la firma mercantil MULTICAUCHOS ROSAN, C.A. y otorga poder apud acta a los abogados Joel Alfonso Alvarado Sorett y Jose Luis Villegas Labrador, isncritos en el IPSA bajo el Nº 227.317 y 44.582 respectivamente, dándose por notificado del abocamiento en fecha 12-08-15. Una vez agotada la notificación de la actora en el domicilio procesal dado por ésta, fue informado el alguacil del tribunal que esas oficinas ya no existían allí, funcionando un centro médico, circunstancia de la que dejó constancia el alguacil en fecha 16-01-15; por lo que fue solicitada la notificación en la cartelera del tribunal conforme al artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado y verificado el día 27-10-15. En fecha 01-04-2016 la suscrita Juez Temporal, dicta auto de abocamiento, constando la última notificación en fecha 02-05-2016. Una vez vencido el lapso legal para ello, este Tribunal dicta auto en fecha 15-06-2016 donde fija el décimo día de despacho siguiente a los fines de dictar sentencia en la presente causa. Vencido dicho lapso y estando en la oportunidad para ello, este Tribunal procede a dictaminar de la siguiente manera:
Visto el análisis del acervo probatorio traído a los autos por las partes, este Tribunal señala lo siguiente:
Pretende la actora reconvenida acreditar con las pruebas instrumentales que sobre los lotes de terreno propiedad de sus representados y donde se encuentra situado el local arrendado, existen construidos varios locales comerciales y poseen el mismo código catastral y expresa que eso conlleva a concluir, que los locales comerciales son indivisibles, en virtud de que los mismos poseen un mismo código catastral y mal puede realizarse una venta por separado. A pesar de tal afirmación, este tribunal no lo encuentra acertado, ya que, en primer lugar el documento de propiedad de su simple lectura no expresa en forma alguna la existencia de varios locales comerciales y muy claramente de su contenido se aprecia que el objeto de la venta en el particular dos, se refiere a un edificio ubicado en Barquisimeto, en la calle 33 esquina de la carrera 32 constituido por un terreno propio integrado por dos lotes de terreno dentro de unos linderos allí especificados pero ello por sí solo no demuestra la existencia de varios locales o inmuebles separados por lo que se concluye que el documento tal y como está redactado, no establece la existencia de varios locales comerciales como lo aseguran los demandantes. Tampoco se observa del anexo que se consigna marcado con la letra “a” y que corre al folio 283 del presente expediente, constituido por un boletín de notificación catastral que indique en forma alguna que se trata de varios locales comerciales, sin embargo tratándose de documentos públicos y no habiendo sido tachados, este tribunal los aprecia conforme al hecho material que de ellos se desprende y así se establece.
Respecto a la prueba de informes solicitada por la actora al Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, se constata que el consignatario es el ciudadano Octavio Rodríguez Pérez, en representación de MULTICAUCHOS ROSAN C.A. y el beneficiario es ELIFRAN C.A., expresando las fechas en que fueron realizados los depósitos correspondientes a los meses de febrero a julio de 2011, por lo que este tribunal la aprecia conforme a las reglas de la sana crítica, contenida en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.
En relación con la prueba de informes remitida a la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, cuya finalidad es demostrar si dentro del terreno propiedad de los demandantes, se encuentran varios locales comerciales, la información dada por dicha dependencia municipal se refiere a un inmueble que no coincide en forma alguna con el inmueble objeto de litis, señalando la respuesta de esa dependencia municipal que se trata de un inmueble constituido por una vivienda, edificada sobre un terreno ejido en enfiteusis, con un área de terreno muy inferior a la señalada en el documento de propiedad consignada por los actores y que pertenece, según esos archivos, a la sucesión de Francisco Montero Méndez, todo lo cual determina que no se trata del inmueble arrendado objeto del presente proceso judicial. En virtud de tal circunstancia este tribunal no tiene otra alternativa que desestimar la prueba de informes por las razones antes expuestas y así se decide.
Por su parte, la demandada reconviniente procedió a promover como instrumentales 1) acta constitutiva de la Asociación Civil LARAPINTA, 2) el documento de traslación de la propiedad del inmueble arrendado realizado por la sociedad mercantil ELIFRAN C.A. a los actores en la presente causa, 3) prueba de informes al Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara. Respecto a los instrumentales este tribunal los aprecia conforme al artículo 1.359 del Código Civil en virtud de que los mismos no fueron ni impugnados ni tachados. Respecto a la prueba de informes, remitida al Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, éste dio como resultado lo siguiente: Indicó el referido Juzgado que la consignación se hace por los cánones de arrendamiento de un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la calle 33 entre carreras 32 y 33 de esta ciudad de Barquisimeto, Estado Lara. Señaló igualmente que los cánones de arrendamiento los realiza la sociedad mercantil MULTICAUCHOS ROSAN C.A. a favor de la sociedad mercantil ELIFRAN C.A., expresando que esas consignaciones las hace desde el 13 de febrero de 2009, sin que hasta la fecha el beneficiario haya realizado algún retiro del canon de arrendamiento, prueba ésta que este tribunal apreciará conforme a las reglas de la sana crítica en caso de que la misma sea determinante en la resolución del presente asunto, todo ello conforme a lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.
Concluida así la sustanciación de la causa y vistos los términos en que quedó trabada la litis, es necesario aclarar que la parte demandada al momento de la contestación, procedió a reconvenir a la demandante, quien a su vez en la oportunidad de contestar la reconvención opuso cuestión previa, por lo que siguiendo el orden lógico debe resolver primero este Tribunal la demanda para luego entrar a analizar los aspectos de la reconvención propuesta y así se establece.
Como colorario de lo anterior y antes de entrar a resolver el fondo de la demandada, debe este tribunal pronunciarse sobre la condición con que actúa la abogada CARLA BERTINA OROPEZA PEREZ así como la validez del escrito consignado por ella el día 21-03-2011 contentivo de la reforma de la demanda, la cual fue admitida por este Tribunal en fecha 09-06-2011; toda vez que el apoderado judicial de la parte demandada sostiene que no consta en autos que la prenombrada abogada ostente la condición de apoderada judicial de la parte actora en virtud de que el abogado Gustavo José Pinto Ramos le otorgó poder apud acta a título personal; alegando además que no se trata de una sustitución de poder regulada por los artículos 155 y 159 del Código de Procedimiento Civil, sino del otorgamiento de un poder.
Ahora bien, observa quien decide que el aludido poder apud acta consta al folio ochenta y siete (87) de los autos, el cual expresa lo que de seguidas se transcribe parcialmente:

Yo, GUSTAVO JOSE PINTO RAMOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.421.687, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 126.185, suficientemente acreditado en autos; por medio del presente documento declaro: Que otorgo PODER APUD-ACTA, reservándome el ejercicio, a los abogados CARLA BERTINA OROPEZA PÉREZ y PASTORA PÉREZ PARRA, venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-11.784.451 y V-6.028.529 respectivamente, todos con domicilio en Barquisimeto Estado Lara, I.P.S.A. Nos. 126.184 y 114.360, en su orden, para que conjunta o separadamente para que represente, sostenga y defienda los derechos e intereses en todos los asuntos que pudiera presentarse en la causa KP02-V-2010-2497. En el ejercicio del presente mandato, los prenombrados apoderados quedan facultados para ejercer todas las acciones y realizar todas las gestiones que consideren pertinentes, con facultad expresa para intentar y contestar toda clase de demandas y reconvenciones; [...]

De lo anterior, constata este tribunal que el ciudadano GUSTAVO JOSE PINTO RAMOS, quien actúa en el presente proceso como apoderado de los demandantes, otorgó un poder apud-acta a las referidas abogadas, sin indicar en forma expresa que lo hacía en nombre de sus representados, por lo que siendo así, no puede este tribunal presumir que al momento de su otorgamiento, la intención del poderdante era otorgarlo en nombre de sus mandantes, amén de lo señalado en el artículo 150 del Código Adjetivo, el cual establece que “cuando las partes gestionen en el proceso civil por medio de apoderados, éstos deben estar facultados con mandato o poder”.
Asimismo, señala el artículo 155 ejusdem “Si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica, o fuere sustituido por el mandatario, el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce. El funcionario que autorice el acto hará constar en la nota respectiva; los documentos, gacetas libros o registros que le han sido exhibidos, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar ninguna apreciación o interpretación jurídica de los mismos”. (Subrayado del Tribunal). En tal sentido, analizado el contenido del poder otorgado por el abogado Gustavo Pinto, no se observa que el mismo haya enunciado la facultad con la que otorga dicho mandato, incumpliendo con el requisito exigido por el citado artículo.
Por lo que de acuerdo a lo anterior, no debe tenerse que en el presente juicio, las abogadas Carla Bertina Oropeza Pérez y Pastora Pérez Parra ejerzan la representación judicial de los aquí demandantes, al no cumplir el poder otorgado con los extremos establecidos en la ley adjetiva y más aún cuando la interpretación acerca del alcance de los poderes, debe hacerse en forma restrictiva y no amplia, pues la representación judicial es un asunto que interesa al orden público, tal y como lo ha señalado en distintas sentencias la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
Así, en sentencia de fecha 31/05/2007, caso ERNESTO MACHADO RONDÓN, MARÍA ELENA, FLOR ELENA Y LUISA ELENA MACHADO GONZÁLEZ, con ponencia del Magistrado ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ, la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia dejó sentado lo siguiente:

“… De la jurisprudencia transcrita se desprende que para actuar en juicio se requiere que el abogado este legitimado para ejercer la representación de la parte, ya sea asistiendo a la parte o representándola a través de un poder debidamente otorgado, asimismo, expresa: si el abogado se presenta en juicio sin poder o mandato y actúa en juicio, éstas actuaciones se reputan nulas.

De acuerdo a los hechos establecidos, es evidente que los querellados HILDA ARÉVALO, ROGER BASTARDO y ANTONIO PARRA, no estuvieron representados en el proceso y por vía de consecuencia no asistieron a juicio, incumpliendo así el mandato previsto en el artículo 150 del Código de Procedimiento Civil, en flagrante violación al orden público y a la garantía constitucional al debido proceso, agravándose dicha situación cuando se consideró como parte querellada a la ASOCIACIÓN CIVIL COMITÉ DE TIERRA T.C. PEDRO CAMEJO, sin tener legitimación procesal para ello.”

En ese orden de ideas se tiene que la abogada Carla Bertina Oropeza Pérez, al momento de presentar el escrito contentivo de la reforma de la demanda, si bien lo hizo en nombre y representación de los aquí actores, tal actuación debe ser reputada como inexistente, pues no tenía la representación que se atribuía al no constar en autos poder que la acreditara como tal, lo que hace concluir que ese escrito de reforma de demanda forzosamente se debe tener como no presentado por los legitimados para ello. Como colorario de lo anterior y en atención al criterio establecido en sentencia dictada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 24-01-1996 en el expediente N° 10.459 con ponencia del Magistrado Dr. Humberto J. La Roche en la cual se expuso que “… la realización de actos bajo el imperio de un mandato inexistente, acarrea la nulidad absoluta de dichos actos procesales por cuanto en la ejecución de los mismos no se guardan las formas sustanciales requeridas para su validez. Luego, no puede ser convalidada la nulidad absoluta que resulta insanable, por lo cual es imposible que actos posteriores rectifiquen lo absolutamente nulo…”, debe quien decide declarar la nulidad del auto de fecha 09-06-2011 mediante el cual se admitió la reforma a la demanda presentada por las prenombradas abogadas de conformidad con el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil y así se establece.
En virtud de las anteriores consideraciones, este tribunal debe tener como libelo de demanda a los efectos procesales ulteriores, el presentado por el abogado Gustavo José Pinto Ramos, en fecha 13/10/2010, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos FRANCISCO JAVIER RAMOS FREITEZ, ROSA NOEMI RAMOS DE PINTO, IVAN PASTOR RAMOS FREITEZ y ZENEIDA ELVIRA RAMOS FREITEZ, todos identificados en autos y así se decide.
El otro aspecto que debe resolverse como punto previo al fondo de la demanda, está referido a la solicitud de confesión ficta que hiciere el apoderado de la parte actora quien alega que el demandado, al no dar contestación a la reforma presentada por la abogada Carla Bertina Oropeza Pérez de fecha 21-03-2011 y por tanto al no adecuar su contestación a la misma, incurrió en confesión ficta y así solicita que se le declare. En relación con lo anterior, resulta necesario señalar que la institución de confesión ficta se fundamenta en el hecho de la no comparecencia del demandado citado al acto de la contestación y se le tendrá confeso si no prueba nada que le permita desvirtuar los hechos alegados por la parte actora.
En tal sentido observa quien decide que la parte demandada, luego de otorgar poder apud acta, compareció a dar contestación a la demanda en el lapso previsto para ello, razón por la cual mal puede este tribunal declarar confesa a la demandada conforme al argumento explanado por la actora, toda vez que aquélla compareció legalmente a contestar la demanda a fin de formular los alegatos y defensas que consideró pertinentes; por lo tanto declarar la confesión ficta de la demanda equivaldría a la violación de su derecho a la defensa, en contravención a los postulados constitucionales consagrados en los artículos 49 y 257 de Nuestra Carta Fundamental y así si queda establecido.
Resuelto lo anterior, corresponde a este Tribunal resolver el fondo de lo demandado observando que la pretensión de la demanda lo constituye el desalojo de un inmueble cedido en arrendamiento por tiempo indeterminado, fundamentándose en la causal prevista en el literal “b” del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que expresa: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:... b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo...”
En el presente caso, los demandantes han manifestado que necesitan ocupar el inmueble para que una asociación civil denominada LARAPINTA, de la cual dos (2) de los actores y dos (2) de sus hijos son socios, pueda realizar sus actividades comerciales manifestando que ésta actividad se encuentra limitada al efectuarse en la casa de habitación del ciudadano Francisco Javier Ramos Ramírez lo que limita la fuente de ingreso de los socios y más aún cuando se trata de personas de la tercera edad y necesitan satisfacer sus necesidades básicas.
Por su parte la demandada al momento de contestar la demandada da por admitido, y por tanto exento de prueba, el hecho de haber celebrado con la demandante un contrato de arrendamiento escrito el se cual pasó a ser por tiempo indeterminado por efecto de la tácita reconducción establecida en el artículo 1.600 del Código Civil, sin embargo rechaza el contenido del libelo sosteniendo que fue sorprendida en la transmisión de la propiedad del inmueble que ocupa hecho del cual se enteró al momento de otorgar poder apud acta. Por otra parte aduce que la necesidad de ocupar el inmueble atiende es a la persona natural no a una persona jurídica, por lo que solicita sea desestimada la demanda.
Planteada así la controversia es imprescindible señalar que tal y como lo sostuvo reiteradamente la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo y así lo ha entendido y acogido este Tribunal en otros casos análogos, “la necesidad de ocupar el inmueble por parte del propietario es un hecho que no puede ser probado de manera directa, y por lo tanto sólo puede ser objeto de probanzas indirectas”, observando quien dictamina que durante la secuela del juicio la parte actora se limitó a demostrar la transmisión de la propiedad del inmueble, la constitución de la firma mercantil LARAPINTA así como las actas de nacimiento respectivas a los fines de determinar el grado de consanguinidad alegada, documentales que rielas desde el folio 09 al folio 30, del folio 39 al 66, sin embargo no aportó elementos probatorios que permitieran demostrar que efectivamente necesita ocupar el inmueble dado en arrendamiento a firma mercantil demandada, dentro de los parámetros legales establecidos en el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la demanda intentada debe quedar desechada y así se establece.
Ahora bien, resuelta la demanda interpuesta, corresponde a este Tribunal pronunciarse sobre la reconvención planteada por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO; sin embargo y siendo que la parte demandante reconvenida procedió a oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que de seguidas este Tribunal procede a resolverla previo al fondo de la reconvención. En tal sentido se observa que opone la referida cuestión previa con base a la presunción de legitimidad que se atribuye el ciudadano Octavio José Rodríguez Pérez como presidente de la firma demanda, toda vez que el Acta de Asamblea del 23-02-2012 se desprende una supuesta cualidad de presidente y que en tal condición certifica en su parte in-fine que la misma es copia fiel y exacta de su original, la cual debe estar asentada en el libro respectivo de la referida firma mercantil, razón por la cual solicita la exhibición del Libro de Actas de Asamblea de la firma mercantil Multicauchos Rusan, C.A. y consecuencialmente, solicita sea dejado sin efecto el poder otorgado a los apoderados judiciales de la demandada reconviniente.
En relación con esta cuestión previa es necesario señalar que los supuestos de procedencia contenidos en la norma son: la falta de capacidad para ejercer poderes en juicio, que conforme al artículo 166 del Código de Procedimiento Civil es exclusiva de los abogados en ejercicio por disposición de la ley de abogados. La carencia de la representación que se atribuya el actor, que se refiere a la representación por mandato legal o convencional como en el caso de los menores, entredichos y demás personas que no tienen el ejercicio pleno de sus derechos civiles, por lo tanto la ley ordena que actúen en juicio mediante representación de manera que sólo podrán obrar en juicio por éstos los tutores, los padres o quienes tengan conferida dicha representación. También se incluyen aquí la representación convencional como por ejemplo, la de las personas jurídicas que sólo pueden ser representadas en juicio por aquél que figure en sus estatutos como representante entre otros. Y por último el otro supuesto de procedencia de esta cuestión será la ilegalidad o insuficiencia del poder otorgado, es decir que el poder debe ser otorgado cumpliendo con las formalidades legales establecidas en el artículo 155 y siguientes del Código de Procedimiento Civil para que el otorgamiento sea considerado legal y en cuanto a la insuficiencia, esta se refiere a que, el poder en principio se considera conferido para todas las instancias y todos los recursos que otorga la ley, salvo las facultades especiales que deben expresarse como lo son las contenidas en el artículo 154 ibidem, de forma tal que, la actuación del abogado debe ceñirse a las potestades que le ha otorgado su mandante, ninguno de estos supuestos encaja en los alegatos del demandante reconvenido en su escrito, toda vez que la oposición a la cuestión previa la hace con base a la exhibición del Libro de Acta de Socios de la firma mercantil Multicauchos Rusan, C.A. a los fines de constatar la condición de Presidente que se arroja el ciudadano Octavio José Rodríguez Pérez según Acta de Asamblea del 23-02-2012, a lo que hay que advertir que dicha condición no fue cuestionada, lo que en todo caso haría que esta jurisdicente entraría a dilucidar la legitimidad o no que se arroja el ciudadano Octavio José Rodríguez Pérez como representante legal de la firma mercantil demandada, condición que fue tácitamente reconocida al aceptar que dicha acta se encuentra debidamente protocolizada por ante el Registro respectivo, documento éste que produce efectos sobre tercero por constituir un instrumento público, del cual se evidencia el carácter y facultades con que actúa el mencionado ciudadano, por lo tanto la cuestión previa de ilegitimidad debe ser desechada y así se declara.
Resuelto lo anterior y entrando a resolver el fondo de la reconvención, se observa que ésta se fundamenta en el hecho de que el propietario del inmueble arrendado incumplió la norma contenida en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de hacerle a su representada la preferencia ofertiva de la venta del inmueble que ocupa como arrendataria, toda vez que alega estar ocupando el inmueble por más de dos años y encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; razón por la cual y con fundamento en lo dispuesto en el artículo 43 ibídem reconviene a los demandantes por retracto legal arrendaticio y en tal sentido, ofrece consignar la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOILIVARES (Bs. 230.000,00) o el que señale el tribunal a los fines de subrogarse en el lugar de los adquirientes, monto éste en el que estima su acción, equivalente a DOS MIL QUINIENTOS CINCUETA Y CINCO PUNTO CINCUETA Y CINCO unidades tributarias (2.555.55)
Por su parte la reconvenida se excepciona del incumplimiento legal que se le imputa, toda vez que alega estar eximida de realizar la preferencia ofertiva conforme lo establece el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues afirma que la transferencia de la propiedad del edificio fue total, pues no sólo el local que ocupa a arrendataria demandada fue vendido, sino también los dos locales donde funciona la PANADERIA CHARCUTERIA Y POLLOS EN BRAZAS MAIZ DORADO, C.A. y que forman parte integrante de todo el edificio.
Siendo ello así procede de seguidas quien decide a verificar lo aseverado por la parte demandante reconvenida, en el sentido de que la operación de compra venta entre los demandantes y ELIFRAN no solamente se verificó sobre el inmueble que ocupa la arrendataria, sino que también abrazó a otros pues se observa de los autos que riela en original documento de compra-venta cursante a los folios 71 al 75, protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 30-11-2009 e inscrito al Libro de Folio Real del año 2009 bajo los Número 2009.3173, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el Nº 363.11.2.2.1857; Número 2009.3174, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el Nº 363.11.2.2.1858 y Número 2009.3175, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el Nº 363.11.2.2.1859, del cual se constata que el representante legal de la firma ELIFRAN, C.A. dio en venta a los demandantes un inmueble descrito como UNO constituido por una casa ubicada en frente a la calle 32 (antes Urdaneta) cruce con la carrera 32 de esta ciudad, construida sobre un terreno ejido en enfiteusis con una superficie de CUATROCIENTOS OCHENTA METROS CUADRADOS (480,00 M2) con los siguientes linderos: Norte: en línea de 32,70 metros con terreno ocupado o que ocupó Manuel Unda. Sur: en línea de 33,15 metros con la carrera 32. Este: en línea de 16,10 metros con la calle 32 y Oeste: en línea de 14,45 metros con terreno ejido. Asimismo dio en venta un inmueble que identifica como DOS conformado por un edificio ubicado en la calle 33 esquina carrera 32, construido sobre un terreno propio integrado por dos lotes, uno de un mil catorce metros cuadrados con ochenta y cinco centímetros cuadrados (1.014, 85 M2) dentro de los siguientes linderos Norte: en 26,20 metros con terrenos ocupados o que ocupó Ramón Mendoza; Sur: en 26,55 mts con la carrera 32; Este: en 36,80 mts con terreno que se determinan a continuación y que también se transfieren y Oeste: en 39,63 mts con la calle 33 y otro lote de ciento ochenta metros cuadrados con treinta y dos centímetros cuadrados (180,32 M2) comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: 4,90 mts con terreno ocupado o que ocupó Ramón Mendoza; Sur: en 4,90 mts con la carrera 32; Este: en 36,80 mts con terrenos que ocupó Teodoro Santelíz y oeste: en 36,80 mts con terreno que constituye el primer lote ya determinado.
Tal y como quedó expuesto precedentemente, los demandantes reconvenidos al momento de contestar la reconvención establecieron una excepción a la obligación de la preferencia ofertiva que debió hacérsele a la arrendataria, esta excepción tiene como argumento que el inmueble arrendado es parte integrante de otro inmueble de mayor dimensión, donde además funciona entre otros locales, la Panadería y Charcutería y Pollos en Brasa MAIZ DORADO C.A., sin embargo, durante el íter procesal los actores reconvenidos no promovieron pruebas que acreditaran la razón de su excepción, no constando en autos prueba alguna que lleve a la convicción ideológica de este juzgador que el inmueble que fue objeto de la venta sea distinto en dimensión o en número de locales al arrendado, y aportar esa evidencia o prueba conforme a las reglas de la carga de la prueba correspondía única y exclusivamente a los reconvenidos, pues fueron estos últimos los que reconocieron que la empresa MULTICAUCHOS ROSAN C.A. cumplía con los requisitos de procedencia para que le fuera otorgada la preferencia ofertiva, pero alegando que existía un hecho impeditivo, y que ese hecho impeditivo se refería a que el inmueble arrendado no constituía el inmueble en su totalidad sino que formaba parte integrante de otro mayor como antes se dijo.
Es doctrina pacífica en el proceso dispositivo, que las partes tienen la carga de la prueba de los hechos que la favorecen y el riesgo de la falta de prueba. Las diversas posiciones doctrinarias y legislativas adoptadas para la distribución entre las partes de la prueba se reduce a la fórmula: “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”.
El Código de Procedimiento Civil distribuye las pruebas entre las partes como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, vale decir, si al actor le interesa el triunfo de su pretensión deberá probar los hechos que le sirven de fundamento, y si al demandado le interesa destruir o reducir con su actividad directa en el proceso el alcance de la pretensión, deberá probar el hecho que la extingue, que la modifique o que impida su existencia jurídica. Es decir, se plantea la distribución de la carga de la prueba entre las partes, propia del proceso dispositivo, en el cual el Juez tiene la obligación de decidir conforme a lo alegado y probado por las partes, sin poder sacar elementos de convicción fuera de los autos, ni suplir excepciones ni argumentos de hecho no alegados ni probados.
El procesalista Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Teoría General de la Prueba” (2005), refiere:
“…El peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra…” “…La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que se sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal.
Conforme a la doctrina, la carga de la prueba tiene como finalidad señalar al Juez cómo debe sentenciar en el momento en que un hecho fundamental para la resolución de la controversia no se encuentre probado en el proceso, teniendo en cuenta que existe una prohibición de absolver la instancia, contenida en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.
En este sentido, la anterior Corte Suprema de Justicia, en Sentencia de fecha 26-05-1999, señaló lo siguiente:
“Es criterio doctrinal pacíficamente consolidado que el Juez tiene el deber de aplicar el régimen legal de la distribución de la carga de la prueba en la específica hipótesis suscitada cuando al momento de sentenciar encuentra la falta de prueba sobre una afirmación de hecho implicada en el objeto litigioso respectivo.
Por otra parte, esta regla de la carga de la prueba indica a las partes qué actividad probatoria deben realizar dentro del proceso, a los fines de que puedan obtener una sentencia que les sea favorable y en ese sentido las partes sabrán que deben aportar la prueba de los hechos particulares y concretos en los cuales se fundamenta sus pretensiones o correlativas resistencias, para que éstos sean tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de hecho general y abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide se aplique.
Igualmente la Sala de Casación Civil, ha ampliado el concepto de distribución de la carga de la prueba, estableciendo a cual parte corresponde la misma, según la actitud específica que el demandado adopte a las pretensiones del actor, distinguiendo los siguientes supuestos: a) Si el demandado conviene absoluta, pura y simplemente en la demanda; el actor queda exento de toda prueba; b) Si el demandado reconoce el hecho, pero le atribuye distinto significado jurídico, le corresponde al juez aportar el derecho; c) Si el demandado contradice o desconoce los hechos, y por tanto, los derechos que de ellos derivan, de manera pura y simple, sin aportar hechos nuevos, le corresponde al actor toda la carga de la prueba, y de lo que demuestre depende del alcance de sus pretensiones; y d) Si el demandado reconoce los hechos pero con limitaciones, porque opone el derecho una excepción fundada en un hecho extintivo, impeditivo o modificativo; le corresponde al demandado probar los hechos extintivos o las condiciones impeditivas o modificativas. (CFA. Hernando Debis Echandia. Teoría General de La Prueba Judicial. Tomo I Pág. 393 a 518, Sentencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia de fecha 17-11-1.997 entre otras).
Conforme a las reglas de la carga de la prueba correspondía en este caso específico a los demandantes reconvenidos probar el hecho impeditivo alegado en la contestación a la reconvención, de que al demandado reconviniente no le asistía el derecho de la preferencia ofertiva prevista en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por ser el inmueble arrendado parte integrante de otro de mayor extensión. De las probanzas promovidas y evacuadas durante el proceso por los actores reconvenidos, ninguna acreditó que el inmueble arrendado es parte de otro de mayor dimensión, lo que hace concluir a este tribunal conforme a lo alegado y peticionado por el reconviniente que el inmueble arrendado es el mismo en su dimensión, linderos y superficie al que fue objeto de la venta entre la sociedad mercantil ELIFRAN C.A. y los actores FRANCISCO JAVIER RAMOS FREITEZ, ROSA NOEMI RAMOS DE PINTO, IVAN PASTOR RAMOS FREITEZ y ZENEIDA ELVIRA RAMOS FREITEZ, y esa convicción se atiza aún más, cuando los propios reconvenidos expresan en su contestación a la reconvención, que la empresa MULTICAUCHOS ROSAN C.A. en efecto cumple con los requisitos de procedencia para la institución de la preferencia ofertiva conforme a lo estipulado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios pero invocando una excepción, la cual estaban en la obligación ineludible de acreditar y no lo hicieron conforme a lo explicado precedentemente.
En virtud de lo expuesto, este tribunal concluye en que en el presente asunto es procedente el retracto legal arrendaticio ejercido por la parte demandada reconviniente, sociedad mercantil MULTICAUCHOS ROSAN C.A., quien deberá consignar la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 230.000,00), en cheque de gerencia a favor de los actores reconvenidos FRANCISCO JAVIER RAMOS FREITEZ, ROSA NOEMI RAMOS DE PINTO, IVAN PASTOR RAMOS FREITEZ y ZENEIDA ELVIRA RAMOS FREITEZ, en el plazo de cinco (5) días de despacho una vez quede firme la sentencia dictada en la presente causa.
En virtud del dispositivo anterior se hace innecesario pronunciarse sobre la defensa opuesta por la demandada en la contestación de la demanda respecto a la inexistencia de la causal de desalojo fundada en el artículo 34, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se decide.

DISPOSITIVO:

En virtud de las consideraciones precedentes, este tribunal en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la acción de DESALOJO fundada en la causal contenida en el artículo 34, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, intentada por los ciudadanos FRANCISCO JAVIER RAMOS FREITEZ, ROSA NOEMI RAMOS DE PINTO, IVAN PASTOR RAMOS FREITEZ y ZENEIDA ELVIRA RAMOS FREITEZ en contra de la sociedad mercantil MULTICAUCHOS ROSAN C.A., sobre el inmueble identificado plenamente en el cuerpo de esta sentencia.
SEGUNDO: CON LUGAR la acción por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intentada por la sociedad mercantil MULTICAUCHOS ROSAN C.A. contra los ciudadanos FRANCISCO JAVIER RAMOS FREITEZ, ROSA NOEMI RAMOS DE PINTO, IVAN PASTOR RAMOS FREITEZ y ZENEIDA ELVIRA RAMOS FREITEZ sobre un inmueble conformado por un edificio ubicado en Barquisimeto, jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren, Estado Lara, en la calle 33 esquina carrera 32, construido sobre terreno propio, integrado por dos (2) lotes, uno de UN MI CATORCE METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y CINCO CENTIMETROS CUADRADOS (1.014,85 M2), dentro de los siguientes linderos: NORTE: En VEINTISEIS METROS CON VEINTE CENTIMETROS (26,20 Mts.) con terrenos ocupados o que ocupó Ramón Mendoza; SUR: En VEINTISEIS METROS CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMETROS (26,55 Mts.) con la carrera 32; ESTE: En TREINTA Y SEIS METROS CON OCHENTA CENTIMETROS (36,80 Mts.) con terreno que se determina a continuación; y OESTE: En TREINTA Y NUEVE METROS CON SESENTA Y TRES CENTIMETROS (39,63 Mts.) con la calle 33; y otro lote de CIENTO OCHENTA METROS CUADRADOS CON TREINTA Y DOS CENTIMETROS CUADRADOS (180,32 M2) comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: En CUATRO METROS NOVENTA CENTIMETROS (4,90 Mts.) con terreno ocupado o que ocupó Ramón Mendoza; SUR: En CUATRO METROS NOVENTA CENTIMETROS (4,90 Mts.) con la carrera 32; ESTE: En TREINTA Y SEIS METROS CON OCHENTA CENTIMETROS (36,80 Mts.) con terreno ocupado o que ocupó Teodoro Santelíz; Y OESTE: En TREINTA Y SEIS METROS CON OCHENTA CENTIMETROS (36,80 Mts.) con terreno que constituye el primer lote, ya determinado. Dicho inmueble pertenece actualmente a los demandantes según se desprende de documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 30 de noviembre de 2009, bajo el Nº 2009.3176, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 363.11.2.2.1857 correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, Nº 2009.3174, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 363.11.2.2.1858 correspondiente al Libro del Folio Real del año 2009, Nº 2009.3175; Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 363.11.2.2.1859 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2009. Dicho inmueble fue vendido por la arrendadora “ELIFRAN C.A.” a los actuales propietarios por la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 230.000,00), monto que deberá ser consignado por la sociedad mercantil MULTICAUCHOS ROSAN C.A. en un plazo de cinco (5) días de despacho, contados a partir de la fecha en que quede firme la sentencia definitiva dictada en la presente causa.
TERCERO: Se condena en costas a parte demandante-reconvenida por haber resultado totalmente perdidosa.
CUARTO: Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los cuatro (04) días del mes de julio del año dos mil dieciséis (2016). Años: 206° y 157°.
LA JUEZ TEMPORAL,

ABG. BELEN BEATRIZ DAN
LA SECRETARIA,

ABG. LILIANA SANTELIZ

En la misma fecha se publicó, siendo las 1:23 a.m.

La Secretaria,

La suscrita Secretaria del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara HACE CONSTAR la exactitud de los anteriores fotostatos de su original. Lo que hago constar en Barquisimeto, a los cuatro (04) días del mes de Julio del año dos mil dieciséis. (2016) Años: 206º y 157º
La Secretaria,

Abg. Liliana Santeliz Salazar