TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, diecinueve de febrero de dos mil dieciséis
205º y 156º
ASUNTO: KP02-V-2014-003392
PARTE DEMANDANTE: NATHALY CAROLINA MARTINEZ MEDINA, venezolana, titular de la cedula de identidad Nº V-17.505.047, de este domicilio.
ABOGADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: ABG JOSE ERNESTO RIERA GARCIA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 90.1312, actuando en su propio y la del demandante.
PARTE DEMANDADA: REINA TEREZA ARRAEZ ARRIECHE, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.303.951, de este domicilio.
ABOGADOS DE LA PARTE DEMANDADA: ABG. LOURDES GOMEZ, inscrita en el I.P.S.A bajo el Nº 170.023.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

Se reciben las presentes actuaciones interpuesta por la ciudadana, NATHALY CAROLINA MARTINEZ MEDINA en juicio por Cumplimiento de Contrato, en contra de la ciudadana REINA TEREZA ARRAEZ ARRIECHE, plenamente identificados en el encabezado, el cual correspondió a este tribunal conocer de la causa.
DE LAS ACTUACIONES
En fecha 24/10/2014, se recibió la presente demanda. En fecha 25/11/2014, se citó a la demandada, para que comparezca al tribunal. En fecha 10/12/2014, el alguacil recibió los emolumentos suficientes para el traslado a la dirección correspondiente. En fecha 15/12/2014, se libro compulsa. En fecha 12/02/2015, se admitió la reconvención presentada por la parte demandada. En fecha 23/03/2015, se agregaron las pruebas por ambas partes. En fecha 30/03/2015, se admitieron las pruebas promovidas. En fecha 27/04/2015, se agregó a los autos oficio Nº 363/2/2015/129. En fecha 05/05/2015, se agrego oficio Nº SGG-491-2015. En fecha 25/05/2015, el Tribunal señaló que fijara para el acto de informes una vez conste en autos la totalidad de las pruebas a evacuar. En fecha 03/06/2015, se agregaron a los autos oficio Nº SIB-DSB-CJ-PA-16507. En fecha 09/07/2015, el Tribunal libró oficio bajo el Nº 0900-666. En fecha 10/08/2015, se agregó oficio emanado de BANESCO. En fecha 05/10/2015, se agregó a los autos, oficio Nº SIB-DSB-CJ-PA-27119. En fecha 20/10/2015, el Tribunal fijó el Décimo Quinto (15) día despacho siguiente al de hoy. En fecha 30/10/2015, el Tribunal ordenó evacuar la prueba relevante para la decisión. En fecha 08/12/2015, el Tribunal fijó para sentencia dentro de los sesenta (60) días continuos siguientes. En fecha 11/01/2016, se agregó a los autos oficio N° SIB-DSB-CJ-PA-37442. En fecha21/01/2016, se agregó a los autos oficio S/N, recibido de BANESCO.
DE LA DEMANDA

Narra la parte actora NATHALY CAROLINA MARTINEZ MEDINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 17.505.047, de este domicilio, asistida por el ciudadano JOSE ERNESTO RIERA GARCIA, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 90.1312, que consta en documento autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, el 28-11-2012, bajo el Nº 12, Tomo 214 del Tomo de Autenticaciones del año 2012, del cual acompaña marcado “A”, que suscribió contrato de Opción a Compra Venta con la ciudadana REINA TERESA ARRAEZ ARRIECHE, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº V-7.303.951, sobre un inmueble constituido por: un apartamento distinguido con el numero 1, ubicado en la planta alta del Conjunto 1-9, de la Urbanización “ BUENAS NUEVAS”, ubicado en el sitio conocido como El Malecón, de esta ciudad de Barquisimeto, en jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara. El apartamento tiene una superficie de (60,00 m2), y sus linderos son; NORTE: con edificio E-3; SUR: con apartamento Nº 2; ESTE: con fachada este de la Edificación y OESTE: con fachada Oeste de la Edificación. El apartamento consta de (2) niveles; PRIMER NIVEL: sala –comedor y cocina; SEGUNDO NIVEL: dos habitaciones y una sala de baño. Constituyen dependencias de cada apartamento, el umbral y la escalera por las cuales se accede a los mismos, el área de oficio y el patio, ubicados en la planta baja de cada edificación en su fachada Norte frente al Sector (2) del estacionamiento. Le corresponden un porcentaje de 13.10287%, sobre los derechos y cargas comunes particulares del Conjunto 1-9 y un porcentaje sobre los derechos y cargas comunes en relación a los bienes generales de 2,16990%. El inmueble dado en opción a compra venta pertenece a la Vendedora REINA TERESA ARRAEZ ARRIECHE, ya identificada, según consta en documento protocolización en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 20-01-2003, bajo el Nº 18, Tomo 1, Protocolo Primero. En el citado documento de opción a compra venta, quedo establecido que sobre el inmueble objeto del contrato existía una Hipoteca Legal de Primer Grado a favor de CASA PROPIA, entidad de ahorro y préstamos, C.A., constituida según el documento de propiedad, ya citado. El precio de venta se fijo en la cantidad de (Bs.400.000,00), de los cuales pago a la Vendedora como inicial la cantidad de (Bs. 80.000,00), como arras, mediante Dos documentos de titulo valor (Cheques de Gerencia), el primero de fecha 28-11-2012 del BANCO NACIONAL DE CREDITO, signado con el Nº 33602869, por la cantidad de (Bs. 40.000,00), y el segundo de fecha 28-11-2012, del Banco BANESCO, signado con el Nº00026764, por la cantidad de (Bs. 40.000,00). El monto restante del precio de venta, es decir, la cantidad de (Bs. 320.000,00), serian pagados por su persona dentro de (90) días continuos contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento por ante cualquier notaria del país, mas una prorroga de (30) días. En la clausula cuarta del contrato de fecha 28-11-2012, se estableció en su literal “B” que reza textualmente lo siguiente: “ luego de obtenidos los recaudos necesarios como solvencia LA VENDEDORA notificara a LA COMPRADORA, y este retirara dichos recaudos en la dirección de LA VENDEDORA también mencionada anteriormente en este documento, todas las solvencias necesarias para que proceda LA COMPRADORA a la presentación ante la oficina Subalterna de Registro competente, del respectivo documento de compra venta, pudiendo habilitar el Registro y solicitar el traslado, para que la firme definitiva pueda hacerse dentro del plazo convenido al principio de esta clausula. Por lo tanto, las partes se comprometen a asistir al lugar del otorgamiento a la fecha y hora preestablecida. Igualmente quedo establecido en la clausula octava del tantas veces citado documento de opción a compra venta de fecha 28-11-2012, que LA VENDEDORA entregaría el inmueble totalmente solvente de impuestos Nacionales, Estadales o Municipales y de igual forma solvente de todos los servicios públicos. Así mismo el inmueble antes de la venta definitiva estaría libre de cualquier gravamen que pese sobre él. Por último se estableció como domicilio especial único y excluyente para todos los efectos del presente contrato a la ciudad de Barquisimeto, a cuya jurisdicción de sus tribunales se someterían. Que es el caso que para pagar la cantidad de (Bs.320.000,00), monto restante del precio de venta, solicito un crédito hipotecario para adquisición de vivienda principal con recursos provenientes del fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda, en BANESCO, Banco Universal, el cual fue aprobado el día 28-12-2012, es decir aproximadamente (30) días después del otorgamiento del contrato de opción a compra venta, y por ende dentro del lapso de vigencia del contrato de opción de compra venta. Ahora LA VENDEDORA se niega a firmar el documento definitivo de compra venta alegando que ahora el precio de venta del inmueble es por la cantidad de (Bs. 3.000.000,00), y que si no le paga la cantidad de (Bs. 2.400.000,00), como saldo restante del precio de venta ella no le otorgara o firmara el documento definitivo de compra venta en el Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara; incumpliendo de esta manera con las estipulaciones contenidas en el contrato de opción a compra venta, y en especial con la clausula tercera, que establece el precio de venta; por lo tanto negándose a cumplir con sus obligaciones. Lo expuesto se puede colegir que la protocolización del documento definitivo de venta, no pudieron llevar a cabo por el gravamen hipotecario existente sobre el inmueble objeto del contrato, obligación que tenia LA VENDEDORA como ya lo dije anteriormente y que está claramente establecida en la clausula octava del referido contrato de opción a compra venta, que establece que le inmueble antes de la venta definitiva estaría libre de cualquier gravamen que pese sobre él. Por lo que mal puede ahora aumentar el precio de venta del inmueble de manera unilateral. Acude ante esta autoridad para demandar, con fundamento en el Artículo 1.167 Del Código Civil venezolano vigente; a la ciudadana REINA TEREZA ARRAEZ ARRIECHE, ya identificada, en su condición de vendedora y propietaria del inmueble. Por cumplimiento de contrato de venta y le otorgue el documento definitivo de compra-venta ante el Registro Público Del Segundo Circuito Del Municipio Iribarren Del Estado Lara, y en caso de no convenir, expresamente solicita al tribunal declare que la sentencia que se dicte sirva como su Titulo de Propiedad y que se ordene la inserción de la sentencia en el Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, a tenor de lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Hace saber al tribunal que le saldo restante del precio de venta pactado es de (Bs. 320.000,00), la consignara en cheque de gerencia a nombre de LA VENDEDORA en el Registro Público Del Segundo Circuito Del Municipio Iribarren Del Estado Lara, el día de la protocolización del documento definitivo de compra-venta o en este tribunal de ser el caso.
DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA

Rechazó la demanda en todas sus partes tanto en los hechos expuestos, pues son falsos, como en el derecho invocado, pues no resulta aplicable. Que la demanda está fundamentada en el supuesto incumplimiento por parte de su representada en no cancelar el gravamen hipotecario existente sobre el inmueble objeto de la negociación antes de la venta definitiva, y que por tal motivo, no se puede llevar a cabo la protocolización de la operación. Que la parte actora convino en hacer un solo documento que contuviera las operaciones de cancelación, venta e hipoteca donde su representada daba por saldada la deuda y recibida el remanente contenido en la operación contenida en el contrato preliminar de compra-venta. Rechaza y niega este argumento sostenido en el escrito de la demanda, y expresamente alega que a través de una única operación se iba a materializar la operación de cancelación del gravamen que tenía el inmueble, la venta a favor de la parte actora e hipoteca sobre el mismo inmueble en razón del crédito con garantía que se constituiría sobre este, pero sujeto a la vigencia de los plazos contractualmente establecidos entre las partes, esto en (90) días contados a partir de la autenticación de la operación (28/11/2012), mas una única prorroga de (30) días, por lo que el plazo para la materialización de la negociación expiró el 28-03-2013 conforme lo indicado en la clausula cuarta del contrato preliminar. Que fue por negligencia de la parte actora la presentación del documento de venta definitivo para su protocolización, los trámites en referencias fueron iniciados luego del vencimiento de la opción de compra-venta, específicamente el 29-04-2013, cuando ya había expirado la obligación de su representada en mantener el compromiso de venta del inmueble a favor de la parte demandante. A partir del 28-11-2012 se procede a la protocolización del documento definitivo de venta, donde la parte compradora, debe proceder al pago de la suma recibida en calidad de aras y el saldo restante para cancelar el precio total, operación que debía materializarse a mas tardar el día 28-03-2013. Su representada no recibió dentro del plazo legalmente establecido entre las partes el monto del precio integro del contrato, ni suscribió prorroga legal alguna, por lo que la vigencia para la materialización de esta operación feneció en la fecha indicada, por lo que no surge para su mandante la obligación de transmitir la propiedad del inmueble objeto de la negociación luego de este plazo. En efecto, la constancia de revisión del documento y demás recaudos, todos fueron presentados con posterioridad a la vigencia del contrato, por lo que su mandante quedo liberada de su obligación de cumplir con su venta por efectos de haberse fenecido el plazo contractualmente fijado para ello. Conforme las motivaciones que antecedente, solicita se sirva declarar sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato formulada en contra de su representada, por haber expirado el plazo contractual para la materialización del documento definitivo de compra-venta, sin que la parte demandante haya cumplido con su obligación de pagar el precio total establecido en el contrato de opción de compra-venta suscrito. Niega y rechaza la demanda interpuesta y solicita que sea declarada sin lugar con todos los pronunciamientos legales que ello implica. De conformidad con lo establecido a los fines de reconvenir como en efecto reconvino a la ciudadana NATHALY CAROLINA MARTINEZ MEDINA, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal de Justicia, en: En la resolución de contrato bilateral de compra-venta suscrito por ante la Notaria Publica Segunda de Barquisimeto en fecha 28-11-2012, bajo el Nº 12, Tomo 214 de los Libros de Autenticación llevados por dicha Notaria. Como consecuencia de lo anterior, considerar la suma de (Bs. 24.000,00), cantidad recibida a titulo de anticipo, como un beneficio a favor de su representada por concepto de indemnización derivado del incumplimiento por parte de EL PROMITENTE COMPRADOR de no suscribir el acuerdo definitivo de compraventa en el periódico establecido en el convenio. Pagar las costas y costos de la presente reconvención. Fundamentó la presente reconvención en el artículo 1167 del Código Civil y el artículo 1264 ibídem.
CONTESTACION A LA RECONVENCION
Vista la reconvención intentada por la parte demandante procede a dar contestación en los siguientes términos: Rechaza y contradice la reconvención intentada por Resolución de Contrato de Opción a Compra-Venta intentada por la parte demandada-reconviniente, por cuanto es falso el alegato de que su representada fue negligente en los trámites para la presentación del documento en el Registro Publico correspondiente, y mucho menos haber incumplido con el pago, ya que existe una causa de fuerza mayor, como ya se dijo, la redacción del documento definitivo de venta correspondía a la institución financiera Banesco C.A., Banco Universal, y esta le entrego a su representada en el mes de Abril de 2013, el referido documento, es decir que no es imputable a la compradora el retardo de los tramites, por el contrario que inmediatamente después de entregado el documento por parte de Banesco Banco Universal, la representada diligentemente y de manera inmediata comenzó los trámites para la revisión y presentación del documento definitivo de compra-venta para que el Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Iribarren, fijara fecha para el otorgamiento y protocolización del mismo. Que mucho menos se puede alegar incumplimiento de la opción a compra por no haber pagado dentro del lapso de opción a compra, ya que su representada no tenía la potestad o control en la redacción del documento de compra-venta para comenzar los trámites ante el Registro correspondiente para su protocolización. Opone a la parte demandante-reconviniente, el contenido de la Resolución Nº 11 dictada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, Nº 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, en su artículo 4. Por las razones expuestas debe declararse sin lugar de solicitud de Resolución de contrato que pretende la parte demandada-reconviniente, alegando el supuesto incumplimiento por parte de su representada, tanto en los trámites para la presentación del documento en el Registro Público, como en el pago después de expirado el contrato, ya que no dependía de ella el comienzo de los tramites hasta que BANESCO banco universal, no le entregara el documento definitivo de compra-venta, y mucho menos el pago porque el mismo se efectuaría el día del otorgamiento del documento definitivo en el Registro. Hechos que serán aprobados a través de una prueba de informes requeridos a Banesco Banco Universal. La parte demandada-reconviniente quiere hacerse valer de un criterio abandonado por las sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, al citar la sentencia Nº 2009-000051 con ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortiz Hernández, caso ADA PRESTE DE SUAREZ y SANTIAGO SUAREZ FERREYRA, contra DESARROLLOS 20699 C.A., que estableció que los contratos de opción a compra eran contratos preparatorios, o precontratos. Por último la parte reconviniente en el petitorio confiesa que el que existe es un contrato bilateral de compra-venta y no un contrato de opción de compra-venta. Cuando solicita y cito textualmente: 1- en la Resolución de Contrato Bilateral de compra-venta suscrito por ante la Notaria Publica Segunda de Barquisimeto en fecha 28 de Noviembre del año 2012, bajo el Nº 12, Tomo 214 de los libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria. Por las razones expuestas y aplicando el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, solicita al tribunal declara sin lugar la Reconvención intentada por la parte demandante, en todos y cada uno de sus pedimentos.

PROMOCION DE PRUEBAS

Por el demandado

Adjunto identificado con el Nº 1, Constancia de Presentación de los documentos originales emanada de la Oficina de Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, recibido en fecha 29/04/2013; Documento de cancelación-venta e hipoteca elaborado por BANESCO planilla forma 33 (Pago de anticipo de impuesto sobre la renta cancelado por su representada);
1.2.- Registro de Información Fiscal (Rif y cedula de los otorgantes).
1.3.- Certificado de pago (Solvencia de Condominio).
1.4.- Solvencia de electricidad (Corpoelec).
1.5.- Certificado de Solvencia Municipal (Propiedad inmobiliario); se valoran como prueba de los requisitos cumplidos para la fecha indicada.

2.- Adjunto identificado con el numero 02, constancia de Liberación del apartamento propiedad de su representada, circunstancia verificada en fecha 06/10/2014, ante la oficina de Registro Publico correspondiente; se valora como prueba de la liberación para la fecha 06/10/2014
INFORMES al SERVICIO MUNICIPAL DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA (SEMAT), a la JUNTA DE CONDOMINIO DE LA URBANIZACION BUENAS NUEVAS al REGISTRO PUBLICO DEL SEGUNDO CIRCUITO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DEL ESTADO LARA; se valoran todas con excepción de los remitidos a la JUNTA DE CONDOMINIO DE LA URBANIZACION BUENAS NUEVAS y su incidencia en la presente será establecida en la parte motiva de esta sentencia

Por el demandante

Reproduce el merito favorable y todo el valor probatorio del contrato de opción a compra venta autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Barquisimeto Municipio Iribarren del Estado Lara, el 28/11/2012, bajo el Nº 12, Tomo 214 del Tomo de autenticaciones del año 2012, el cual se acompaño al escrito libelar marcado con la letra “A”; se valora como instrumento fundamental de la demanda, contentivo de las obligaciones válidamente suscrita por las partes.
Reproduce el merito favorable y todo el valor probatorio de la Gaceta oficial Nº 40.115 de fecha 21/02/2013, el cual contiene la Resolución Nº 11 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, específicamente su artículo 4; se valora en su contenido.

Solicitó informes a la SUPERINTENDENCIA DE LAS INSTITUCIONES DEL SECTOR BANCARIO (SUDEBAN), a los fines de que autorice a la institución financiera BANESCO BANCO UNIVERSAL; al REGISTRO PUBLICO DEL SEGUNDO CIRCUITO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DEL ESTADO LARA; se valoran en su contenido y su incidencia en la presente decisión será establecida en la parte motiva de esta sentencia.

El artículo 1.474 del Código Civil, establece que el “la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”. Para que el contrato de compra-venta sea considerado tal, deben concurrir tres elementos: el consentimiento, la cosa y el precio. En cuanto a la cosa, por regla general, se consideran objeto de la compra-venta todas las cosas que se encuentran dentro del comercio de los hombres, incluyendo las futuras. El precio es la suma de dinero que se cambia por la cosa, es frecuente que el precio es fijado de común acuerdo por las partes. Finalmente, el consentimiento alude a la conformidad de voluntades entre los contratantes, o sea, el acuerdo deliberado, consciente y libre de la voluntad, respecto a un acto externo. La misma doctrina y las leyes han estipulado que el consentimiento puede formarse de manera instantánea o progresiva; la primera de las modalidades no requiere mayor explicación y tampoco presenta mayores problemas, es un verdadero consentimiento que perfecciona el contrato de compra-venta. El consentimiento progresivo ha dado luz a otras modalidades como la venta a plazo y a los contratos preparatorios, esta última abrazaría a las denominadas opciones a compra por la cual parte de la doctrina asegura que se trata de un contrato con obligaciones bilaterales mientras que otra parte asegura se trata de obligaciones unilaterales, para el comprador, donde el vendedor puede optar por resolver libremente la convención.

Si bien las anteriores consideraciones doctrinarias han sido objeto de revisión por el Tribunal Supremo de Justicia este Juzgado desea aclarar que el contrato de marras contiene obligaciones para ambas partes, igualmente, no se otorga la facultad para que cada parte pueda desistir de la negociación, entre otras. Su naturaleza claramente se identifica con los contratos sinalagmáticos o con obligaciones bilaterales, por ello, la resolución del mismo ante la inconformidad de una o ambas parte debe dirimirse por los Tribunales. Finalmente, ante la naturaleza de la convención las explicaciones sobre el consentimiento progresivo o la venta a plazo o la opción a compra tendrán un objeto más pedagógico que práctico pues si la demanda resultara procedente en derecho, el objeto para el comprador que es la adquisición del inmueble se verá materializado con la orden del Tribunal, elemento teleológico que caracteriza a la venta como contrato.

Sobre la discrecionalidad que existe para los jueces a la hora de interpretar los contratos y el alcance de sus obligaciones este Tribunal se permite transcribir la siguiente jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil de fecha 21/09/2006 (Exp.: Nº AA20-C-2006-000237:
En relación, a la técnica para denunciar el error de interpretación de los contratos, la Sala en sentencia de fecha 12 de agosto de 2005, expediente 2005-000205, caso: ANA TERESA PÉREZ VIVAS, contra FANNY COROMOTO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ y JHONNY ALBERTO COLLAZO COLLAZO, señaló lo siguiente

“…La Sala observa, que la formalizante pretende cuestionar en Casación la supuesta desviación intelectual del juez superior al interpretar el contrato de opción de compra-venta.
Sobre el particular, la Sala ha establecido que, en principio, la interpretación de los contratos es función soberana de los jueces de instancia, quienes, en virtud de lo dispuesto en la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se atendrán al propósito y a la intención de las partes y la decisión que al respecto produzcan sólo será atacable en Casación, por una denuncia de error en la calificación del contrato por el primer caso de suposición falsa...”(Negritas de la Sala)
Partiendo de lo anterior el Tribunal recuerda a las partes que una vez nacido el contrato, indistintamente si es privado o notariado o protocolizado ante un registro, es ley entre las partes que le suscriben. Una vez que la parte demandante ha demostrado la existencia de la convención y reconocido la existencia de dos de los tres pagos prometidos, le correspondía a la demandada, en virtud del principio que distribuye la carga de la prueba, demostrar que había cumplido con ese tercer pago o en su defecto justificar legal o contractualmente el incumplimiento.
De los argumentos citados por las partes, el Tribunal encuentra uno medular a la causa y tiene que ver con la primera oportunidad fijada para la suscripción del contrato definitivo, esto es la fecha 28/03/2013 en virtud de que la convención tenía una duración de ciento veinte (120) días que iniciaron en fecha 28/11/2012 con la autenticación del contrato.
Las partes son contestes en reconocer que una de las obligaciones principales para el vendedor era la de consignar el documento de liberación de hipoteca. La parte actora reconvenida asegura que el accionado nunca la obtuvo mientras que este último asegura que la liberación se otorgaría en el mismo momento de suscribirse el instrumento definitivo. Ante esta realidad, el Tribunal encuentra fundamental la prueba incorporada al folio 114 por el cual el Banco que otorgó el crédito hipotecario y quien medió para el subsidio estadal manifiesta que el mismo se aprobó en fecha 12/03/2013 y se entregó al cliente en fecha 15/03/2013, posteriormente el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara confirmó que el documento se presentó en fecha 29/04/2013, es decir, aproximadamente un mes posterior al vencimiento del contrato. Ninguna de las partes niegan las anteriores consideraciones, el asunto de marras queda entonces reducido a una cuestión de derecho, es decir, si la presentación del contrato en fecha 29/04/2013 debe verse como un incumplimiento definitivo que justifique la resolución del contrato solicitado en reconvención o, por el contrario, si existe una causa extraña no imputable y le asiste aún derecho al actor de solicitar el cumplimiento de la convención.
Es así como el accionado asegura en su contestación que sufrió un hecho o caso fortuito cuando el banco no proporcionó los recursos dentro del tiempo suficiente para presentar el instrumento definitivo durante la vigencia del contrato, es decir, antes de la fecha 28/03/2013. El caso fortuito y la fuerza mayor comprenden las denominadas causas extrañas no imputables que configuran el incumplimiento involuntario del deudor. Desde los inicios del derechos se ha pretendido diferenciar entre los dos primeros, explicaciones que interesan en forma secundaria, lo que de verdad es relevante a la causa es el reconocimiento que el legislador venezolano como casual de incumplimiento involuntario y por ello, si se configura, queda exonerado del deber de cumplir la prestación, incluso de la responsabilidad civil que la prestación pueda acarrear. En sentido práctico a este juicio, si se verifica que la presentación tardía del instrumento definitivo de venta se debió a la causa extraña no imputable el demandante reconvenido estará exonerado de la responsabilidad civil contractual, en otras palabras, no podrá imputársele incumplimiento que justifique la resolución del contrato por parte de la promitente vendedora.
La Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia en la sentencia N° 115 de fecha 17/02/2004, caso Arnaldo Salazar Otamendi contra Publicidad Vepaco, C.A., dejó sentado lo siguiente:

(…). Tales causas extrañas no imputables que configuran el incumplimiento involuntario del deudor (obligado) las adminicula el legislador en correspondencia con la norma transcrita en el caso fortuito y la fuerza mayor, y ante tal categorización, debe la Sala necesariamente aclarar las condiciones necesarias para su procedencia y consecuente efecto liberatorio.
Toda causa, hecho, obstáculo o circunstancia no imputable que limite o impida el cumplimiento de la obligación, debe necesariamente probarse. Tal condición limitativa o impeditiva debe resultar de orden práctico.
Asimismo, tal imposibilidad plena en ejecutar la obligación necesariamente debe instaurarse como sobrevenida, es decir, que se consolida o materializa con posterioridad a contraerse legítimamente la obligación.
De otra parte, la causa externa (no imputable) generadora del incumplimiento no puede resultar previsible, y aun desarrollándose en imprevisible, la misma debe ser inevitable, a saber, no subsanable por el obligado.
Igualmente y de manera conclusiva, debe especificarse que la causa del incumplimiento no puede responder a una actitud volitiva, consciente del obligado (Dolo o intencionalidad).[Subrayado del Tribunal]

Así las cosas pasa el Tribunal a analizar el alegato de causa extraña no imputable por parte del demandado reconvenido en comparación con la doctrina transcrita. El contrato vencía en fecha 28/03/2013, tan sólo trece (13) días calendarios antes le fue notificado al comprador el otorgamiento del crédito, considera el Tribunal que por la dinámica de estos negocios y los trámites administrativos que se deben cumplir resulta lógico el cumplimiento de la presentación del instrumento definitivo en fecha 29/04/2013, tomando en cuenta que para ello deben activarse los requisitos a satisfacer por el mismo vendedor en este caso demandado reconviniente. En justa correspondencia con esto, entre los folios 63 al 66 la parte demandada incorporó sendas solvencias requeridas para la suscripción del instrumento definitivo de venta con las fechas 23/04/2013, 23/04/2013, 16/04/2013 y 29/04/2013, por lo tanto, es claro que la parte demandada había aceptado por lo menos tácitamente a la suscripción del contrato en la fecha presentada, es decir, en fecha 29/04/2013, casi un mes al vencimiento del contrato escrito.

Para el Tribunal es un hecho notorio el período de liquidación que involucró a Casa propia Entidad de Ahorro y Préstamo C.A. así como la existencia de la resolución N° 40.115 de fecha 21/02/2013 en la cual se tipifica incluso como una causa extraña no imputable el incumplimiento del contrato por tardanza en la asignación de los recursos aprobados para la adquisición de viviendas con fines habitacionales. Estos surgieron por una actividad del Estado tendente a favorecer el derecho constitucional a una vivienda digna y de ninguna manera puede percibirse como una situación afectada por la exclusiva voluntad o maquinación de la compradora demandante.

Sobre la reconvención propuesta, se advierte que ha quedado demostrada la existencia de la convención y el cumplimiento por parte de la demandante reconvenida de las condiciones pactadas, en especial el pago inicial. Dado que el incumplimiento en el saldo definitivo se debió a una causa extraña no imputable, como se advirtió, y dado que la demandada reconviniente ha sostenido que no está obligada a suscribir el instrumento definitivo desde el primer vencimiento en el mes de marzo del año 2013, es aceptado en derecho esperar que el cumplimiento de la obligación se diera bajo la supervisión del Tribunal como en efecto se está solicitando. Por esta razón, el tribunal estima procedente la demanda y con ello el cumplimiento de contrato, por lo señalado, una vez quede firme esta decisión la parte demandante reconvenida será notificada por este Tribunal para que en el lapso de quince (15) días despacho consigne en cheque de gerencia la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 320.000,00) y una vez entregada la cantidad de dinero, la parte demandada reconviniente será notificada para que en el término de diez (10) días calendarios o el primer día hábil siguiente (en caso de que el décimo día sea no laborable) a las 10:00 AM se presente a la suscripción del instrumento definitivo de venta, caso contrario se oficiará lo conducente al ente respectivo para que la sentencia haga las veces de documento traslativo de propiedad. Se advierte a la demandada reconviniente que de no consignar la cantidad de dinero enunciada en el lapso descrito luego de su notificación el Tribunal dará por desistida la ejecución y la terminación de la presente causa.
DISPOSITIVO
Por los fundamentos anteriormente expuestos este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda principal por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por la ciudadana, NATHALY CAROLINA MARTINEZ en contra de la ciudadana REINA TEREZA ARRAEZ ARRIECHE; y CON LUGAR la reconvención por RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana REINA TEREZA ARRAEZ ARRIECHE contra la ciudadana NATHALY CAROLINA MARTINEZ; todo identificados. una vez quede firme esta decisión la parte demandante reconvenida será notificada por este Tribunal para que en el lapso de quince (15) días despacho consigne en cheque de gerencia la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 320.000,00) y una vez entregada la cantidad de dinero, la parte demandada reconviniente será notificada para que en el término de diez (10) días calendarios o el primer día hábil siguiente (en caso de que el décimo día sea no laborable) a las 10:00 AM se presente a la suscripción del instrumento definitivo de venta, caso contrario se oficiará lo conducente al ente respectivo para que la sentencia haga las veces de documento traslativo de propiedad. Se advierte a la demandada reconviniente que de no consignar la cantidad de dinero enunciada en el lapso descrito luego de su notificación el Tribunal dará por desistida la ejecución y la terminación de la presente causa.
SEGUNDO: se condena en costas a la demandada reconvenida por haber resultado vencida en la demanda principal y también se condena en costas por el vencimiento en la reconvención, todo de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto, a los diecinueve (19) días del mes de febrero de dos mil dieciséis (2016). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZ

ABOG. EUNICE B. CAMACHO
LA SECRETARIA ACC

ABG. JIMMAR SUÁREZ
En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 11:00 a.m-
EBC/BE/gp.

La suscrita secretaria accidental certifica la exactitud de la copia que antecede la cual es traslado fiel de su original inserto en autos.

LA SECRETARIA ACC

ABG. JIMMAR SUÁREZ