TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, 24 de febrero de dos mil dieciséis
205º y 156º

ASUNTO: KP02-V-2011-000090

DEMANDANTE: RAMON CELESTINO ZAMORA, venezolano, titular de la Cédula de Identidad Nº V-1.570.756
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE JULIO JASPE y LISETTI ZAMORA PEREZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 32.647 Y 37.957, respectivamente
DEMANDADA: LUIS BIROLLO VIOLETTO y MARIA ELENA ZAA, venezolanos, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 3.863.311 y 4.380.010, respectivamente
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inició el presente proceso mediante la presentación de libelo de demanda en fecha 18-01-2011 contentivo de la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA interpuesto por el ciudadano RAMON CELESTINO ZAMORA, venezolano, titular de la Cédula de Identidad Nº V-1.570.756, a través de su apoderado judicial JULIO JASPE, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 32.647, contra los ciudadanos LUIS BIROLLO VIOLETTO y MARIA ELENA ZAA, venezolanos, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 3.863.311 y 4.380.010, respectivamente. El demandante pretende que los demandados convengan en ampliar o corregir el documento de venta celebrado en fecha 26-06-89 por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, anotado bajo el N° 117, Tomo 06 de los Libros de Autenticaciones y que tiene por objeto el inmueble distinguido con el apartamento N° 8-6, ubicado en el piso 8, Residencias El Condado, Torre B-1, situado en la Urbanización Las Trinitarias, de esta ciudad, por cuanto en el mismo no se estableció el área, la distribución, los linderos particulares y el porcentaje sobre el valor total del inmueble y cargas comunes del condominio; asimismo no se incluyó en la venta el estacionamiento distinguido con el N° 52, el cual le pertenece al apartamento vendido. Fundamentó su pretensión en los artículos 1.167 del Código Civil y 881 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 22-09-2014 se admitió la anterior demanda y se ordenó la citación de la demandada.
Agotada la citación personal de la demandada, se acordó la misma por Carteles conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil y cumplidas las formalidades prevista en dicha norma y vencido el lapso correspondiente sin que la parte demandada se diera por citada se designó defensor ad-litem a la Abg. GLENDY SECUIU, quien luego de haber sido notificada compareció en fecha 29-06-2015 y aceptó el cargo y prestó juramento de ley.
En fecha 30-06-2015 compareció el co-demandado LUIS JULIOAN BIROLLO VIOLETTO, asistido de abogado, y celebró transacción judicial con la parte demandante.
En fecha 01-07-2015 compareció la defensora ad-litem designada y presentó escrito de contestación de demanda.
Por auto de fecha 02-07-2015 el Tribunal negó homologar la transacción celebrada entre el co-demandado LUIS BIROLLO y la parte demandante y por auto de esa misma fecha el Tribunal dejó constancia que el referido co-demandado no contestó demanda ni por si ni por medio de apoderado.
Durante el lapso probatorio ambas partes promovieron las suyas, las cuales se admitieron a sustanciación salvo su apreciación en la definitiva.
Por auto de fecha 31-07-2015 el Tribunal dictó auto para mejor proveer y ordenó oficiar al Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, a fin de requerir la remisión de documento de condominio; el cual fue recibido en fecha 01-10-2015.
Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal pasa a hacerlo y para ello observa:
- I –
De los alegatos del demandante
Alega la parte demandante que según contrato autenticado en fecha 26 de junio de 1989, por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, anotado bajo el N° 117, Tomo 66 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría que le compró a los ciudadanos LUIS J. BIROLLO VIOLETTO y MARIA ELENA ZAA, un inmueble constituido por una apartamento distinguido con el N° 8-6, ubicado en el octavo piso del Edificio Residencias El Condado, Torre B-1, situado en la urbanización las Trinitarias de esta ciudad de Barquisimeto, Parroquia Santa Rosa, Municipio Iribarren del Estado Lara y cuyo edificio está construido sobre una parcela de terreno propio que se distingue como parcela B-1 con un área de 4.382,55 mts2 y bajo los siguientes linderos: NORTE: En 37 mts con la parcela B-2 y en 52 mts con el estacionamiento de la parcela B-2; SUR: En 86,49 mts con zona verde de la urbanización; ESTE: En 3 líneas de 44 mts con el estacionamiento de la parcela B-2, en 18 mts con la Quebrada Guardagallo y de 34,73 mts con la misma Quebrada Guardagallo y zona verde y OESTE: En 56 mts con la calle 13 de la Urbanización. El apartamento tiene un área de 66,33 mts2 y consta de un recibo comedor, estar, dos habitaciones con closet, un baño, cocina y oficio, siendo sus linderos particulares los siguientes: NORTE: Apartamento identificado con el N° 8-5; SUR: Apartamento identificado con el N° 8-1; ESTE: Fachada este del Edificio y OESTE: Pasillo de circulación. Al apartamento le corresponde un porcentaje sobre el valor total del inmueble y cargas comunes del condominio de 0,896304%. Que igualmente le corresponde en propiedad un puesto de estacionamiento que se distingue con el N° 52, alinderado así: NORTE: Circulación de vehículos; SUR: Zona verde de la urbanización; ESTE: Puesto de estacionamiento N° 51 y OESTE: Puesto de estacionamiento N° 53.
Expresa que el inmueble fue adquirido por los vendedores según documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren en fecha 30-07-1980 bajo el N° 22, Protocolo Primero, Tomo I, folios 1 al 3.
Manifestó que en el documento de venta que consignó marcado “B”, por error involuntario no se estableció el área, la distribución, los linderos particulares y el porcentaje sobre el valor total del inmueble y cargas comunes del condominio, asimismo no se incluyó en la venta el estacionamiento distinguido con el N° 52.
Por tal motivo acude a demandar como en efecto demanda a los ciudadanos LUIS J. BIROLLO VIOLETTO y MARIA ELENA ZAA, para que convengan o a ello sean condenados por el Tribunal en otorgar la aclaratoria del documento en los términos ya señalados; al pago de las costas del proceso.

- II –
De los alegatos del demandado
En fecha 30-06-2015 compareció la apoderada judicial del co-demandado LUIS JULIAN BIROLLO VIOLETTO y la apoderada judicial de la parte demandante y manifestó que a los fines de dar por terminado el presente proceso, procedieron a celebrar una suerte de convenimiento en donde el referido co-demandado reconoce el error cometido en el documento y realiza la respectiva aclaratoria; sin embargo el Tribunal en fecha 02-07-2015 dicta auto mediante el cual niega homologar la formula antes mencionada en virtud de existir un litisconsorcio pasivo necesario.
De igual forma se tiene que compareció la defensora ad-litem de la co-demandada MARIA ELENA ZAA y manifestó que luego de haber realizado diligencias para contactar a sus representados, no pudo hacerse efectivo y no obtuvo respuesta de ningún tipo, razón por la cual procedió de manera genérica a rechazar, contradecir y negar los hechos y el derecho invocado.

- III –
De la motiva
Durante el lapso probatorio, sólo la defensora ad-litem de la co-demandada MARIA ELENA ZAA promovió las suyas, invocando a su favor original de telegrama enviado a su defendido, alegando que no pudo contactar a su representado y por tanto no puede promover otro medio probatorio en defensa de sus derechos.
Ahora bien, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.354 del Código Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
El demandante produjo copia certificada del documento fundamental de su pretensión, constituido por venta celebrada entre las partes intervinientes en el presente proceso, de fecha 26-06-89 por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, anotado bajo el N° 117, Tomo 06 de los Libros de Autenticaciones y que tiene por objeto el inmueble distinguido con el apartamento N° 8-6, ubicado en el piso 8, Residencias El Condado, Torre B-1, situado en la Urbanización Las Trinitarias, de esta ciudad. Dicho instrumento tiene el carácter de instrumento auténtico en los términos señalados en el artículo 1.357 del Código Civil. Y en el mismo se observa que no se estableció el área del bien vendido, la distribución, los linderos particulares y el porcentaje sobre el valor total del inmueble y cargas comunes del condominio; asimismo no se señaló en la venta si el apartamento cuenta con estacionamiento, ni mucho menos se incluyó o identificó en la referida negociación.
El co-demandado LUIS JULIAN BIROLLO VIOLETTO, a través de su apoderada judicial, Abogada ERIKA ZULETA, compareció por ante este Tribunal juntamente con el demandante y celebró lo que denominaron “transacción judicial” la cual no se homologó en virtud de la existencia de un litis consorcio pasivo necesario. Sin embargo, en dicho escrito, el referido co-demandado reconoce la omisión existente en el documento de venta aludido anteriormente y describen los linderos, área, distribución e identificación del puesto de estacionamiento que se incluyó en la venta; esto sin acompañar documento demostrativo alguno. Por tal razón, el Tribunal en función del llamado a la búsqueda de la verdad prevista en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y en concordancia con el artículo 514, ordinal2° eiusdem, ordenó instar a la parte demandante la presentación del documento protocolizado por ante la oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 30-07-1980, anotado bajo el N° 22, protocolo primero, Tomo 1, folios 1 al 3; así como también el documento de condominio del Edificio Residencias El Condado.
Tales instrumentales fueron consignadas por la apoderada judicial de la demandante en fecha 01-10-2015; y las mismas tienen el carácter de instrumentos públicos en los términos consagrados en el artículo 1.357 del Código Civil y se aprecian en todo su valor probatorio. Y de los mismos se observa que efectivamente el bien objeto de negociación tiene las siguientes características: Apartamento N° 8-6, con un área aproximada de sesenta y seis metros cuadrados con treinta y tres decímetros cuadrados (66,33 mts2); consta de un (1) recibo-comedor, estar, dos (2) habitaciones con closet, un (1) baño, cocina y oficio; alinderado así: Norte: apartamento N° 8-5; Sur: apartamento N° 8-1; Este: fachada Este del edificio; y Oeste: pasillo de circulación, ascensores y cuarto de basura. A este apartamento le corresponde un porcentaje sobre el valor total del inmueble y cargas comunes del condominio de cero entero con ochocientos noventa y seis mil trescientos cuatro milmilésimas por ciento (0,896.304 %). Igualmente le corresponde en propiedad un puesto de estacionamiento que se distingue con el N° 52, alinderado así: Norte: Circulación de vehículos; Sur: zona verde de la urbanización; Este: puesto de estacionamiento N° 51; y Oeste: Puesto de estacionamiento N° 53.
Tales especificaciones no constan en el documento de venta celebrado por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, anotado bajo el N° 117, Tomo 06 de los Libros de Autenticaciones y que tiene por objeto el inmueble distinguido con el apartamento N° 8-6, ubicado en el piso 8, Residencias El Condado, Torre B-1, situado en la Urbanización Las Trinitarias, y cuya aclaratoria solicita el demandante en la presente causa.
En otro orden de ideas, se tiene que la regulación legal de la pretensión de cumplimiento de contrato, parte del derecho común, del régimen legal del contrato, establecido en el Código Civil, en las normas que a continuación se transcriben:

Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes.
Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no sólo a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

De estas disposiciones, se desprende que las obligaciones deben cumplirse en la forma en que han sido contraídas y que, tratándose del contrato bilateral, en caso de incumplimiento por una de las partes, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución (cumplimiento) o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
En razón de ello, para que se configure la pretensión de cumplimiento de contrato es necesario que: a) Que se trate de un contrato bilateral. b) Que haya incumplimiento del contrato, vale decir, se produzca la inejecución de la obligación por la parte demandada. Para los casos de incumplimiento parcial, el Juez determinará la procedencia de la pretensión, ateniéndose a la voluntad de las partes. c) Que el incumplimiento se origine por culpa de la parte demandada, puesto que si el contrato se incumple por causa no imputable, no habrá lugar a intentar la pretensión.
En el caso en estudio, se observa que tratándose de una venta, el artículo 1.488 del Código Civil dispone:
Artículo 1.488.- El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad.

Así pues, dicho documento traslativo de propiedad, se encuentra deficiente, pues omite datos esenciales para la protocolización del respectivo documento definitivo de venta.
Por ello resulta oportuno señalar que el artículo 48 de la Ley de Registro Público y del Notariado dispone:
Artículo 45
Toda inscripción que se haga en el Registro inmobiliario relativa a un inmueble o derecho real deberá contener:
1. Indicación de la naturaleza del negocio jurídico.
2. Identificación completa de las personas naturales o jurídicas y de sus representantes legales.
3. Descripción del inmueble, con señalamiento de su ubicación física, medidas, linderos y número catastral.
4. Los gravámenes, cargas y limitaciones legales que pesen sobre el derecho que se inscriba o sobre el derecho que se constituya en un nuevo asiento registral.

Y como quiera que, ciertamente el documento cuya aclaratoria pretende el demandante no contiene tales indicativos; y el co-demandado LUIS JULIAN BIROLLO VIOLETTO celebró una suerte de formula de autocomposición donde manifiesta que efectivamente existe tal omisión y de seguidas procedió a realizarla; lo cual se constató con los documentos que fueron solicitados se exhibieran, es por lo que resulta procedente lo reclamado en estrados, como expresa y de manera positiva se realizará en la dispositiva del presente fallo.
DISPOSITIVA
En mérito de las consideraciones precedentemente señaladas, este Juzgado Cuarto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la pretensión propuesta por el ciudadano RAMON CELESTINO ZAMORA, venezolano, titular de la Cédula de Identidad Nº V-1.570.756 contra los ciudadanos LUIS BIROLLO VIOLETTO y MARIA ELENA ZAA, venezolanos, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 3.863.311 y 4.380.010, respectivamente. En consecuencia, se condena a la parte demandada a aclarar el documento de venta otorgado en fecha 26-06-89 por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, anotado bajo el N° 117, Tomo 06 de los Libros de Autenticaciones mediante el cual se transmita la propiedad del inmueble constituido por el apartamento N° 8-6, ubicado en el piso 8, Residencias El Condado, Torre B-1, situado en la Urbanización Las Trinitarias, de esta ciudad; en el sentido de identificar el bien vendido antes señalado, tiene las siguientes características:
Apartamento N° 8-6, con un área aproximada de sesenta y seis metros cuadrados con treinta y tres decímetros cuadrados (66,33 mts2); consta de un (1) recibo-comedor, estar, dos (2) habitaciones con closet, un (1) baño, cocina y oficio; alinderado así: Norte: apartamento N° 8-5; Sur: apartamento N° 8-1; Este: fachada Este del edificio; y Oeste: pasillo de circulación, ascensores y cuarto de basura. A este apartamento le corresponde un porcentaje sobre el valor total del inmueble y cargas comunes del condominio de cero entero con ochocientos noventa y seis mil trescientos cuatro milmilésimas por ciento (0,896.304 %). Igualmente le corresponde en propiedad un puesto de estacionamiento que se distingue con el N° 52, alinderado así: Norte: Circulación de vehículos; Sur: zona verde de la urbanización; Este: puesto de estacionamiento N° 51; y Oeste: Puesto de estacionamiento N° 53.

De igual forma se establece que en caso de la demandada no hacer la respectiva aclaratoria, la presente sentencia tendrá los efectos del contrato no cumplido conforme lo dispone el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
De conformidad con lo establecido en los artículos 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem.
De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes por haber sido dictado fuera del lapso la presente sentencia.
Publíquese y regístrese.
Dado, firmado y sellado en la sala de Despacho del Juzgado Cuarto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los veinticuatro (24) días del mes de febrero de 2016. Años: 205º y 156º.-
El Juez Provisorio,

Abg. Roger José Adán Cordero
La Secretaria,

Abg. Cecilia Nohemí Vargas

En la misma fecha se registró y publicó siendo la 1:00 p.m.-
La Sec.-