REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar Ciudad Bolívar, 16 de febrero de 2.016 205º y 156º Asunto: FP02-V-2015-000652 Resolución: PJ0262016000037 -I- De conformidad con el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal procede a extender por escrito el fallo dictado en el acto de la audiencia oral celebrada en este proceso en fecha 4 del mes corriente, en el juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesto por la ciudadana FILOMENA STERLACCI DE LOCANDRO, representada por el abogado CESAR ENRIQUE DUERTO MAITA contra la UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO ANDRES ELOY BLANCO, cuyo representante legal es el ciudadano JOSE RAUL LUGO ARREAZA, asistido de los abogados ANTONIO MARCO TRIAS y LUISA MARGARITA CARDOZO, de la siguiente manera: La representación judicial de la parte actora alega en el escrito de reforma de la demanda que su representada es propietaria de un inmueble constituido por una casa quinta y el terreno donde está construida, ubicada en la calle 3 cruce con Carrera 5 de la Urbanización Vista Hermosa, Parroquia Vista Hermosa de esta ciudad, con un área aproximada de terreno de seiscientos setenta y siete metros cuadrados con sesenta centímetros cuadrados (677,60 Mts.2) dentro de los linderos y medidas siguientes: Norte: Con parcela Nº 136, en veinticuatro metros con veinte centímetros (24,20 Mts.); sur: Con carrera 5, en veinticuatro metros con veinte centímetros (24,20 Mts.); este: Con inmueble de Luis Gregorio Uzcátegui S. y Carolina Desireé Lira, en veintiocho metros (28 Mts.) y oeste: Con calle 3, en veintiocho metros (28 Mts.) y sobre el cual celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO ANDRES ELOY BLANCO, sociedad sin fines de lucro representada por su Presidente JOSE RAUL LUGO ARREAZA, con un canon de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000) pagaderos de forma anticipada los primeros cinco días de cada mes, cuyo objeto es el funcionamiento de una unidad educativa y con una duración de un año, es decir, desde el 1 de septiembre de 2013 hasta el 31 de agosto de 2014. Indica que la arrendataria cumplió con pagar el canon respectivo hasta el mes de abril de 2014, dejando de cancelar los correspondientes meses de mayo a diciembre de 2014 y los que van de enero a julio del presente año 2015 y que además perdió el beneficio de la prórroga legal, dado que al vencimiento del término del contrato aquella se encontraba insolvente en el mencionado pago de cánones de arrendamiento. Agrega que la arrendataria ha debido entregar el inmueble arrendado libre de personas y cosas el día 31 de agosto de 2014, fecha de culminación del contrato y ante tal incumplimiento la demanda por desalojo y el pago de de la suma de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000) por concepto de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses ya señalados y la respectiva indexación judicial. En la contestación de la demanda la representación legal de la accionada, en primer lugar alega que la venta que hizo la ciudadana LINDA ASSAD SAAB DE JREIGE a la ciudadana FILOMENA STERLACCI DE LOCANDRO, de el inmueble objeto de esta controversia tiene un carácter írrito ya que en contrato celebrado entre las partes la cláusula vigésima establece que cuando la arrendadora estuviese dispuesta a vender el inmueble arrendado, le concede desde ya un derecho preferente a la arrendataria sobre otras personas que quieran adquirirlas en iguales circunstancias y que esta información para la compra del inmueble nunca le fue dada por la propietaria del inmueble y no hay constancia escrita y firmada que compruebe su renuncia a la compra del mismo, de manera tal que teniendo preferencia no pudo adquirir el inmueble en esa oportunidad ya que fue vendido sin consultarle, añadiendo que para la fecha de de compra venta del inmueble estaba solvente en las mensualidades de arrendamiento, lo cual deja sin lugar la venta ilegal del inmueble Expresa que el inmueble fue arrendado para funciones educativas, es decir, una Asociación Civil sin fines de lucro, UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO ANDRES ELOY BLANCO, la cual goza de autorización de funcionamiento por parte del Presidente de la República y de la Zona Educativa del Estado Bolívar, funcionando desde el año 1.993 hasta el presente. Enumera una serie de derechos de los niños y adolescentes e invoca articulados de las leyes venezolanas referentes a la protección de los niños, niñas y adolescentes manifestando que la pretensión de desalojo solicitada por la actora es inconstitucional, solicitando por último se declare nula de toda nulidad la írrita venta del inmueble y todas las acciones subsiguientes a la venta del inmueble, por estar en evidente violación e incumplimiento con lo establecido en el contrato de arrendamiento. En el auto de fijación de los hechos el Tribunal determinó que la parte demandada no admite en forma expresa ninguno de los hechos alegados por la parte actora, es decir, no admite ni rechaza la existencia de la relación arrendaticia alegada por ésta última, cuestión por la cual, al narrarlos en forma genérica que no le permite a este Tribunal dar por admitido tales o cuáles hechos alegados en la demanda, los límites de la controversia quedaron circunscritos a establecer la existencia de la relación arrendaticia entre la parte actora y la demandada sobre el inmueble ya descrito, el monto de los cánones de arrendamiento acordados, así como la solvencia o insolvencia de ésta en el pago de los cánones de arrendamiento reclamados por la demandante. -II- De las pruebas producidas 1.- Con el escrito de demanda la parte actora produjo copia fotostática de documento protocolizado por el ante el Registro Inmobiliario del Municipio Heres del Estado Bolívar en fecha 12 de julio de 2012, bajo el Nº 2012.995, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 299.6.3.4.1606 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2012, mediante el cual la ciudadana LINDA ASSAD SAAB DE JREIGE, en su carácter de Directora de la empresa MIGOCHA, C.A. (antigua propietaria del inmueble en litigio) da en venta el inmueble objeto de este juicio a la parte actora, ciudadana FILOMENA STERLACCI DE LOCANDRO. Este documento no fue impugnado en forma alguna en este proceso, en vista de lo cual se tiene como fidedigno como lo indica el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y en atención a ello, por tratarse de documento público por ser autorizado por funcionario público legalmente autorizado, como lo indica el artículo 1.357 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio, conforme a los artículos 1.359 y 1.360 ejusdem. Así se establece. Ahora bien, se observa también de la contestación de la demanda que la accionada manifiesta la venta efectuada por la ciudadana LINDA ASSAD SAAB DE JREIGE a la parte actora, ciudadana FILOMENA STERLACCI DE LOCANDRO es írrita por no habérsela ofrecido en venta a su representada ya que ésta última tenía derecho preferente para su adquisición, hecho éste que fue excluido de los límites de la controversia en el auto de fecha 1 de diciembre de 2015, por cuanto tal petición debió haberse interpuesto por la demandada a través de una acción de retracto legal arrendaticio, ya como una petición reconvencional o contrademanda en este mismo proceso por razones de economía procesal, o a través de una acción autónoma por vía principal, integrando al proceso, en ambos casos, a la vendedora del inmueble para que ésta ejerciera su cabal derecho a la defensa y así el Juez pudiese pronunciarse sobre la validez de dicha negociación y el derecho preferente que alega la demandada tener sobre el inmueble objeto de este proceso. En este sentido, al no interponer la demandada la respectiva reconvención o una demanda principal por retracto legal arrendaticio, le está vedado a este Tribunal hacer pronunciamiento alguno en este proceso sobre el derecho preferente que dice tener la parte demandada sobre el inmueble en litigio, motivo por el cual se tiene como propietaria del inmueble a la ciudadana FILOMENA STERLACCI DE LOCANDRO. Así se declara. 2.- Asimismo, con la demanda acompañó copia fotostática de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de esta ciudad, de fecha 30 de noviembre de 2010, bajo el N° 61, tomo 304 contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de este juicio sobre el inmueble ya identificado, el cual no fue impugnado en forma alguna por la parte demandada, motivo por el cual, al tratarse de documento público autorizado por funcionario público legalmente facultado, como lo indica el artículo 1.357 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio, conforme a los artículos 1.359 y 1.360 ejusdem. Así se establece. 3.- Con la contestación de la demanda la parte demandada acompañó documento contentivo de contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de este juicio, suscrito entre la empresa ADMINISTRADORA MIGOCHA, C.A. y la UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO ANDRES ELOY BLANCO. Al respecto se observa que al ser la empresa ADMINISTRADORA MIGOCHA C,A. (antigua propietaria del inmueble), causante con respecto a la nueva propietaria, ciudadana FILOMENA STERLACCI DE LOCANDRO, es evidente que este documento es oponible a ésta última, a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de lo cual, al no ser desconocido por la parte demandante, se tiene por reconocido y se le otorga el mismo valor que los documentos públicos, conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece. 4.- Con relación a la autorización de funcionamiento y hojas de registro expedidas por la Zona Educativa del Estado Bolívar, (folios 58 al 76) se observa que la autorización para el funcionamiento de la unidad educativa demandada no es un hecho relevante para la resolución de este litigio, ya que la causal por la cual se demanda es por falta de pago, motivo por el cual no se le otorga ningún valor probatorio a estos documentos. Así se establece. 5.- Al folio 77 cursa comunicación privada de fecha 20 de julio de 2012, dirigida por la parte actora al representante legal de la demandada, al cual no se le otorga ningún mérito probatorio por cuanto solo contiene una notificación mediante la cual la primera hace saber a la segunda su cualidad de nueva propietaria del inmueble, hecho éste que no es controvertido en este proceso. Así se establece. 6.- En los folios 79 al 81 cursa el mismo documento de propiedad anexado por la parte actora, previamente valorado. 7.- En los folios 82 al 84 cursa documento de arrendamiento sobre el mismo inmueble objeto de este proceso, entre la ciudadana LINDA ASSAD SAAB DE JREIGE y un ciudadano de nombre ANTONIO GARCIA, el cual es un tercero ajeno al presente proceso, motivo por el cual, al tratarse de una relación arrendaticia diferente a la discutida en este juicio, no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece. 8.- En los folios 85 al 90 cursan Actas de Conformación de Padres y representantes y sus respectivas firmas de la Unidad Educativa demandada, como solidaridad a la parte demandada con motivo de la demanda interpuesta en su contra, al cual no se le otorga ningún valor probatorio por no coadyuvar a la resolución de la presente littis cuyo eje fundamental es la solvencia o insolvencia de la demandada en el pago de los cánones de arrendamiento reclamados por la actora. Así se establece. DECISIÓN Analizadas y valoradas las pruebas producidas en este juicio, corresponde a este Juzgado decidir de la siguiente manera: Se evidencia del contrato privado de arrendamiento acompañado por la parte demandada junto al escrito de contestación suscrito con la antigua propietaria del inmueble, empresa ADMNISTRADORA MIGOCHA, C.A., -previamente valorado-, que la relación arrendaticia con la unidad educativa demandada se inició en fecha 14 de julio de 2008, como se expresa en el cuerpo del citado documento, subrogándose luego como arrendadora la ciudadana FILOMENA STERLACCI DE LOCANDRO, al adquirir de manos de la empresa mencionada la propiedad del inmueble arrendado, subrogación ésta que ocurrió al amparo de lo previsto en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios aplicable ratione temporis para la fecha de adquisición del inmueble (12/07/2012), como así se evidencia del documento de compra venta producido por la parte actora, igualmente valorado. Luego por voluntad de las partes, se suscribió un contrato a tiempo determinado de un año, con vigencia del 1 de septiembre de 2013 hasta el 31 de agosto de 2014, con un canon mensual de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000), como se desprende de las cláusulas tercera y cuarta del contrato de arrendamiento acompañado por la parte actora (folios 14 al 16). Ahora bien, la parte actora alega como fundamento de la demanda que habiendo culminado la fecha de expiración del contrato (31/08/14) la arrendataria no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble, ya que la misma no goza del beneficio de la prórroga legal al encontrarse en estado de insolvencia desde el mes de mayo de 2014 hasta la fecha de introducción de la demanda (julio 2015), motivo por el cual demanda la entrega del inmueble y el pago de los cánones dejados de cancelar por la arrendataria. En este sentido se observa que la arrendataria no produjo ninguna prueba durante este proceso a los fines de demostrar la solvencia en el pago de los arrendamientos reclamados por la parte actora, incumpliendo así con la carga de la prueba a que se refiere el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, motivo por el cual no tiene derecho a la prórroga legal a que se refiere el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (aplicable a la fecha de introducción de la demanda como se indicó en el auto de admisión) Por ello, al culminar el término del contrato sin que haya habido la entrega del inmueble a la arrendadora, es forzoso para este Tribunal declarar procedente la pretensión de la parte actora. Así se declara Por las razones expuestas este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por FILOMENA STERLACCI DE LOCANDRO contra la UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO ANDRES ELOY BLANCO. Así se decide. En atención a lo decidido se condena a la parte demandada a lo siguiente: PRIMERO: A entregarle a la parte actora el inmueble arrendado, previamente identificado, una vez se haya cumplido con los trámites previstos en la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República y con las notificaciones a los entes responsables en la materia para no afectar los derechos de los niños y adolescentes que cursan estudio ante esa institución. SEGUNDO: A cancelar a la parte actora la suma de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000) por concepto de los cánones de arrendamientos dejados de pagar, correspondientes a los meses de mayo a diciembre de 2014 y enero a julio de 2015, a razón de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000) cada mensualidad. TERCERO: A pagarle a la parte actora la suma de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 24.000) por concepto de los cánones de arrendamientos dejados de cancelar por la arrendataria, correspondientes a los meses de agosto de 2015 a enero del presente año 2016, a razón de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000) cada mensualidad, más las que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble. CUARTO: A la corrección o indexación monetaria de las cantidades arriba señaladas, a través de una experticia complementaria del fallo, en atención a lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, la cual se calculará desde la fecha de admisión de la demanda (23/07/2015) hasta la fecha del pago definitivo de la deuda, tomando como referencia los Índices de Precios al Consumidor suministrado por el Banco Central de Venezuela. Se condenatoria en costas a la parte demandada, por haber sido vencida en forma total en esta litis, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión. Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los dieciséis (16) días del mes de febrero del año dos mil dieciséis (2.016). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación. El Juez Dr. Noel Aguirre Rojas La Secretaria. Abg. Inocencia Linero de Cárdenas La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de Ley, siendo las tres y veinte de la tarde (03:20 p.m.) La Secretaria. Abg. Inocencia Linero de Cárdenas