TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, Dieciocho (18) de Enero de Dos Mil Dieciséis (2016). 205º y 156º

ASUNTO: KP02-V-2014-000713
PARTE ACTORA: KARDENIS SIMÓN DE OLIVEIRA GRATEROL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.784.442 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MIGUEL ANZOLA CRESPO, JOSÉ NAYIB ABRAHAM, JUAN CARLOS RODRÍGUEZ SALAZAR y MARCO ANTONIO PERNALETE, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 31.267, 131.343, 80.185 y 169.780 respectivamente y de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: DAYRIS SAMARIA GÓMEZ DUGARTE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 14.335.002 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: AURANGELA DUGARTE CATARI, ARABIA MACHADO PERNALETE y JULISSA CAROLINA GIL, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 207.973, 45.754 y 205.262 respectivamente y de este domicilio.
SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y RECONVENCIÓN POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por el ciudadano KARDENIS SIMÓN DE OLIVEIRA GRATEROL, contra la ciudadana DAYRIS SAMARIA GÓMEZ DUGARTE.
SECUENCIA PROCEDIMENTAL
Se inició el presente juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentado por la ciudadana KARDENIS SIMÓN DE OLIVEIRA GRATEROL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.784.442 y de este domicilio, debidamente asistida por los abogados MIGUEL ANZOLA CRESPO, JOSÉ NAYIB ABRAHAM, JUAN CARLOS RODRÍGUEZ SALAZAR y MARCO ANTONIO PERNALETE, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 31.267, 131.343, 80.185 y 169.780 respectivamente y de este domicilio, contra la ciudadana DAYRIS SAMARIA GÓMEZ DUGARTE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 14.335.002 y de este domicilio. En fecha 12/03/2014 se introdujo la presente demanda ante la U.R.D.D. (Folios 01 al 36). En fecha 14/03/2014 se dio por recibida la presente demanda (Folio 37). En fecha 19/03/2014 este Tribunal mediante auto instó a la parte actora consignar el documento fundamental del presente juicio a los fines de su admisión (Folio 38). En fecha 31/03/2014 mediante diligencia la parte actora consignó en original el documento fundamental de la presente demanda (Folios 39 al 48). En fecha 04/04/2014 este Tribunal mediante auto admitió la presente demanda (Folio 49). En fecha 23/04/2014 compareció ante este Tribunal la parte actora y otorgo Poder Apud-Acta a los abogados MIGUEL ANZOLA CRESPO, JOSÉ NAYIB ABRAHAM, JUAN CARLOS RODRÍGUEZ SALAZAR y MARCO ANTONIO PERNALETE (Folio 50). En fecha 23/04/2015 mediante diligencia la parte actora consignó copia del libelo de demanda a los fines de que se libre la respectiva boleta de citación (Folio 51). En fecha 06/05/2014 el Alguacil de este Tribunal mediante auto dejó constancia que la parte actora entrego oportunamente los emolumentos necesarios para el traslado al domicilio de la demandada (Folio 52). En fecha 22/04/2015 mediante diligencia la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda (Folios 53 al 62). En fecha 11/05/2015 compareció ante este Tribunal la parte demandada y otorgo Poder Apud-Acta a los abogados AURANGELA DUGARTE CATARI, ARABIA MACHADO PERNALETE y JULISSA CAROLINA GIL (Folio 63). En fecha 22/05/2015 este Tribunal mediante auto admitió la reconvención, en consecuencia la demandante reconvenida deberá dar contestación al quinto día de despacho (Folio 64). En fecha 01/06/2015 mediante diligencia la parte actora consignó escrito de contestación a la reconvención (Folio 65). En fecha 02/06/2015 este Tribunal mediante auto advirtió que comenzara a transcurrir el lapso de promoción de pruebas (Folio 66). En fecha 25/06/2015 compareció ante este Tribunal la parte demandada y otorgo Poder Apud-Acta a los abogados AURANGELA DUGARTE CATARI, ARABIA MACHADO PERNALETE y JULISSA CAROLINA GIL (Folio 67). En fecha 26/06/2015 se agregaron a los autos las pruebas promovidas por las partes intervinientes en la presente causa (Folios 68 al 94). En fecha 06/07/2015 este Tribunal mediante auto admitió las pruebas promovidas por las partes intervinientes en la presente causa (Folio 95). En fecha 08/07/2015 se libro boleta de citación a la ciudadana DAYRIS SAMARIA GÓMEZ DUGARTE a los fines de que absuelva posiciones juradas, asimismo, en esa misma fecha se libraron Oficios Nos. 571 y 572, dirigidos al PRESIDENTE DEL FONDO DE PROTECCIÓN SOCIAL DE LOS DEPÓSITOS BANCARIOS (FOGADE), Y JUNTA COORDINADORA DEL PROCESO DE LIQUIDACIÓN DEL BANCO CASA PROPIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO C.A., y GERENTE DEL BANCO DEL TESORO, BANCO UNIVERSAL C.A. (Folios 96 al 100). En fecha 17/09/2015 este Tribunal mediante auto advirtió que comenzara a transcurrir el lapso de presentación de informes (Folio 101). En fecha 29/09/2015 mediante diligencia la parte demandada solicitó al Tribunal se abstenga a fijar fecha para informes hasta tanto no lleguen las pruebas de informes (Folio 102). En fecha 30/09/2015 este Tribunal advirtió a la parte que los lapsos son preclusivos, en consecuencia no pueden ser paralizados los mismos (Folio 103). En fecha 08/10/2015 este Tribunal mediante auto advirtió que comenzara a transcurrir el lapso de observaciones, asimismo, en esa misma fecha la parte actora consignó escrito de informes (Folios 104 al 108). En fecha 21/10/2015 este Tribunal mediante auto advirtió que comenzara a transcurrir el lapso para dictar sentencia, asimismo, en esa misma fecha la parte demandada consignó escrito de observación a los informes (Folios 109 al 113). En fecha 30/11/2015 se agregaron a los autos correspondencia emanada del BANCO DEL TESORO, BANCO UNIVERSAL C.A. (Folios 114 y 115). Siendo la oportunidad para dictar Sentencia, esta Juzgadora pasa a hacerlo en base a las siguientes consideraciones:

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
De los términos en que fue emitida la demanda, evidencia ésta Juzgadora, que la presente causa de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, ha sido interpuesta por el ciudadano KARDENIS SIMÓN DE OLIVEIRA GRATEROL, antes identificado, contra la ciudadana DAYRIS SAMARIA GÓMEZ DUGARTE, antes identificada. Alegando la representación judicial de la actora que desde hace más de quince años ha mantenido una unión estable de hecho con la ciudadana DULCE MILAGRO TOVAR DÚRAN, venezolana, titular de la cédula de identidad N° 7.443.976, en la que han convivido en semejantes términos a los del matrimonio, manteniendo una comunidad de intereses personales, afectivos y patrimoniales que los ha llevado a conformar una familia constituida además, por sus hijos la menor MARÍA AUXILIADORA RIVERO TOVAR, hija biológica de la ciudadana DULCE MILAGRO TOVAR DÚRAN, antes identificada, quien ha sido criada como hija de ambos y es tutelada por su representando ciudadano KARDENIS SIMÓN DE OLIVEIRA GRATEROL, antes identificado, tal y como se evidencia en la solicitud que cursó por ante los Juzgados Especializados de Protección, bajo el N° KP02-J-2012-004471, y de igual forma por su hijo otro niño ciudadano KARDENIS RAFAEL DE OLIVEIRA TOVAR, y que por razones económicas, su hogar ha estado ubicado en casa de los padres de la ciudadana DULCE MILAGRO TOVAR DÚRAN, antes identificada, en Barrio Nuevo, Calle 52, entre Carreras 13B y 13C, Casa N° 13A-84, consistente en un inmueble pequeño en el que han logrado convivir gracias al respeto y amor que todos se han profesado pero siempre con la intención de poder honrar el apoyo que se han brindado y la de adquirir un inmueble para que sus hijos, ya grandes, puedan vivir en una vivienda digna, segura, higiénica en la que se desarrollen como seres plenos de derechos y obligaciones que les asegure su desarrollo integral con miras a poder superar la situación de hacinamiento en la que han vivido y producto de la actividad comercial ha desplegado como Gerente de Mercadeo en la SOCIEDAD MERCANTIL DROGUERÍA NENA, ubicado en la Zona Industrial III, gracias a lo que tienen una situación económica estable, se propusieron ahorrar y adquirir un inmueble para poder constituir su hogar, razón por la cual en fecha 01/03/2013 celebraron una opción de compra venta con la demandada ciudadana DAYRIS SAMARIA GÓMEZ DUGARTE, antes identificada, para la adquisición de un inmueble constituido por UN TOWN HOUSE y la parcela de terreno en la cual se encuentra construido, distinguido con el N° 02, en el CONJUNTO RESIDENCIAL LOS SOLES, ubicado en la Calle Juan de Dios Ponte, en Callejón Santa Ana, hoy Calle Juanita Rojas, en la Población de Cabudare, Jurisdicción del Municipio Palavecino Estado Lara, dicha parcela de terreno se encuentra identificada con el Código Catastral 13-06-01-000-008-022-032-000-000-000, tiene un área aproximada de CIENTO VEINTIOCHO METROS CUADRADOS CON VEINTIDÓS DECÍMETROS (128.22 Mts.2), y comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: DIEZ METROS CON NOVENTA Y NUEVE CENTÍMETROS (10.99 Mts.) CON VILLAS MARASOL; SUR: EN OCHO METROS CON CUARENTA CENTÍMETROS (8.40 Mts.) CON CALLE A; ESTE: EN VEINTIDÓS METROS CON VEINTIÚN CENTÍMETROS (22.21 Mts.) CON PARCELA 1; Y OESTE: EN DIECIOCHO METROS CON CUARENTA Y TRES CENTÍMETROS (18.43 Mts.) CON PARCELA 3; y que el referido TOWN HOUSE tiene una superficie aproximada de construcción de CIENTO DOS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECÍMETROS CUADRADOS (102.50 Mts.2), y está conformada de la siguiente manera: PLANTA BAJA: SALA, COMEDOR, COCINA, UN BAÑO, ÁREA DE SERVICIO, ÁREA DE ACCESO A LA PLATA ALTA (ESCALERA), UN PUESTO DE ESTACIONAMIENTO SIN TECHAR, PATIO Y TANQUE DE AGUA; PLANTA ALTA: UNA HABITACIÓN PRINCIPAL CON VESTIER Y BAÑO, DOS AUXILIARES CON CLOSET, UN ABAÑO COMÚN Y ÁREA DE ACCESO A LA PLANTA BAJA (ESCALERA), y que a esta parcela le corresponde una alícuota de SIETE CON OCHENTA Y CUATRO POR CIENTO (7.84%), según consta en el Documento de Parcelamiento, el cual fue protocolizado por ante el Registro Púbico del Municipio Palavecino del Estado Lara, en fecha 21/07/2.009, bajo el N° 22, Folios 131 del Tomo 19 del Protocolo de Transcripción del 2009. Asimismo, que dicho inmueble le pertenece a la demandada ciudadana DAYRIS SAMARIA GÓMEZ DUGARTE, antes identificada, conforme aparece en documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara, de fecha 09/06/2010, inscrito bajo el N° 2010.1029, Asiento Registral 1del Inmueble Matriculado con el Número 359.11.5.1.904, y corresponde al Libro del Folio Real del año 2010. De igual manera, en la Cláusula Primera del mencionado contrato de compra venta se estableció el plazo de la opción a compra venta del inmueble correspondiente a in lapso de noventa días consecutivos, contados a partir de la firma de la promesa bilateral de compra venta, de fecha 01/03/2013, solo prorrogable por treinta días más, en la Cláusula Segunda se estipuló el valor del inmueble y la forma de pago, indicándose que la Promitente Vendedora se obliga a vender al Promitente Comprador, y este a su vez se obliga a comprar el inmueble antes mencionado, por la cantidad de MIL TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.350.000.00), de los cuales la Promitente Vendedora declaró que para el momento de la celebración del contrato recibía la totalidad o el equivalente a la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000.00) imputables al precio de la compra venta, pagados mediante Cheque del Banco de Venezuela número 21888289, por un monto de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 200.000.00), y recibiendo de igual forma por un monto equivalente a la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000.00) UN VEHÍCULO SERIAL DE MOTOR: AA2314G; SERIAL DE CARROCERÍA: 8XDEU638XA8A23146; TIPO: SPORT WAGON; MARCA: FORD; AÑO: 2010; MODELO: EXPLORER/EXPLORER; PLACA: AA23146; COLOR: BLANCO; USO: PARTICULAR; CLASE: CAMIONETA; SERVICIO: PRIVADO, restando por pagar la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000.00), asimismo, que en la Cláusula Cuarta se dispuso que en el lapso previsto contractualmente fuera imprescindible que la Promitente Vendedora, procediera a preparar toda la Documentación, pertinente para la protocolización de la venta del inmueble a saber: la Solvencias de todos los Impuestos Municipales, debidamente pagados así como de condominio, Documento de Propiedad del Inmueble, en caso de ser necesario, los Recibos de los Servicios Públicos de los que sirve el Inmueble dado en el Promesa Bilateral de Compra Venta, debidamente pagados, hasta la fecha de la firma definitiva de venta o hasta que se haga la entrega material de este, Copia Fotostática de la Cédula de Identidad, Copia Fotostática del R.I.F. actualizado de la vendedora, Solvencia de CORPOELEC (ENELBAR), Declaración de Vivienda Principal o Formulario F-33, así como cualquier otra Documentación exigida por el Registrador o la Entidad encargada de otorgar el Crédito y necesaria Protocolización de la Venta, dejándose establecido en la Cláusula Cuarta que sobre el inmueble objeto de negociación pesa una Hipoteca, para lo cual se entregaría el Borrador de Liberación de Hipoteca y así consignarla ante la Institución encargada de tramitar el préstamo. Ahora bien, que trascurrido más de dos meses desde que se venció el plazo establecido, en la opción, y no obstante las diversas gestiones realizadas, y que en ese sentido la demandada ciudadana DAYRIS SAMARIA GÓMEZ DUGARTE, antes identificada, no ha dado cumplimiento a las obligaciones asumidas contractualmente, de manera que no ha cancelado el Préstamo con Garantía Hipotecaria de Primer Grado a favor del BANCO DE VENEZUELA S.A., que pesa sobre el inmueble y con clara intención de procurar el cumplimiento de contrato, tuvieron que hacer Oferta de Pago, por ante el Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara, documento bajo el Número KP02-V-2013-002557, por la cantidad restante de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000.00), consignándose dos Cheques de Gerencia, identificado uno de ellos, con el Número 00684891 del BANCO PROVINCIAL, por la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000.00), a favor del BANCO DEL TESORO, por ser el ente acreedor en razón de la Hipoteca, y el otro pago mediante Cheque de Gerencia Número 00684888 del Banco Provincial, por los restantes la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000.00), para ser cancelados a la demandada ciudadana DAYRIS SAMARIA GÓMEZ DUGARTE, antes identificada, y que a pesar de lo anteriormente expuesto no han logrado que la vendedora honrare el compromiso asumido contractualmente, conociendo que de su parte han dado cumplimiento a sus obligaciones, aparentemente debido a que considera que el inmueble para ese momento, tiene un mayor valor a lo pactado y que pretende hacerlo valer, aprovechándose de su necesidad y de la situación de hacinamiento en que la han vivido desde hace tiempo, prueba de lo cual lo constituye los emails que les ha enviado sugiriéndole la devolución del precio ya pagado por su representado y amparándose en la situación de intervención bancaria que afecto a CASA PROPIA, la cual en la actualidad fue solventada en beneficio de los ahorristas, razones todas estas por las cuales procedieron a demandar a la ciudadana DAYRIS SAMARIA GÓMEZ DUGARTE, antes identificada, para que cumpla con el contrato de venta celebrado y se proceda a hacer la tradición documental y entrega material del inmueble. También, fundamentó la presente acción en lo establecido en el artículo 1.167 relativo a la ejecución o resolución de los contratos, en éste caso se está ejerciendo la acción por cumplimiento de contrato, asimismo, y artículo 1.264 del Código Civil Ambos, de igual forma, en lo establecido en el artículo 1.133, 1.474, 1.488, 1.518 y 1.521 del Código Civil. Por otra parte, solicitó a este Tribunal se sirva a decretar Medida Preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble antes descrito, de conformidad con el artículo 585 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, de igual manera, solicitó medida innominada dirigida a que sea acordada su ocupación en el inmueble, y que siendo claro que la demandada ciudadana DAYRIS SAMARIA GÓMEZ DUGARTE, antes identificada, no cumplió con las obligaciones asumidas contractualmente, razón por la cual han decidió demandarla, como en efecto lo hacen, para que convengan o a ello sea condenado por este Tribunal, en primero, a dar cumplimiento a lo establecido en la Cláusula Segunda y Cuarta de la opción de compra venta del inmueble, documento autenticado por ante la Notaría Público Cuarta de Barquisimeto, en fecha 12/03/2013, anotada en el Tomo 60, Número 20 de los asientos llevados por ante esa Notaría, conforme al cual la propietaria se comprometió en darle en a su representado ciudadano KARDENIS SIMÓN DE OLIVEIRA GRATEROL, antes identificado, un inmueble constituido por UN TOWN HOUSE y la parcela de terreno en la cual se encuentra construido, distinguido con el N° 02, en el CONJUNTO RESIDENCIAL LOS SOLES, ubicado en la Calle Juan de Dios Ponte, en Callejón Santa Ana, hoy Calle Juanita Rojas, en la Población de Cabudare, Jurisdicción del Municipio Palavecino Estado Lara, dicha parcela de terreno se encuentra identificada con el Código Catastral 13-06-01-000-008-022-032-000-000-000, tiene un área aproximada de CIENTO VEINTIOCHO METROS CUADRADOS CON VEINTIDÓS DECÍMETROS (128.22 Mts.2), y comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: DIEZ METROS CON NOVENTA Y NUEVE CENTÍMETROS (10.99 Mts.) CON VILLAS MARASOL; SUR: EN OCHO METROS CON CUARENTA CENTÍMETROS (8.40 Mts.) CON CALLE A; ESTE: EN VEINTIDÓS METROS CON VEINTIÚN CENTÍMETROS (22.21 Mts.) CON PARCELA 1; Y OESTE: EN DIECIOCHO METROS CON CUARENTA Y TRES CENTÍMETROS (18.43 Mts.) CON PARCELA 3; y que el referido TOWN HOUSE tiene una superficie aproximada de construcción de CIENTO DOS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECÍMETROS CUADRADOS (102.50 Mts.2), y está conformada de la siguiente manera: PLANTA BAJA: SALA, COMEDOR, COCINA, UN BAÑO, ÁREA DE SERVICIO, ÁREA DE ACCESO A LA PLATA ALTA (ESCALERA), UN PUESTO DE ESTACIONAMIENTO SIN TECHAR, PATIO Y TANQUE DE AGUA; PLANTA ALTA: UNA HABITACIÓN PRINCIPAL CON VESTIER Y BAÑO, DOS AUXILIARES CON CLOSET, UN ABAÑO COMÚN Y ÁREA DE ACCESO A LA PLANTA BAJA (ESCALERA), y que a esta parcela le corresponde una alícuota de SIETE CON OCHENTA Y CUATRO POR CIENTO (7.84%), según consta en el Documento de Parcelamiento, el cual fue protocolizado por ante el Registro Púbico del Municipio Palavecino del Estado Lara, en fecha 21/07/2.009, bajo el N° 22, Folios 131 del Tomo 19 del Protocolo de Transcripción del 2009, asimismo, que para el caso que la demandada ciudadana DAYRIS SAMARIA GÓMEZ DUGARTE, antes identificada no quisiera o no pudiera cumplir con dicha obligación solicitó al Tribunal los les autorice a realizar el pago de la Hipoteca que pesa sobre el inmueble o les permita subrogarse en el pago de dicho préstamo y cancelar la diferencia que hubiese entre la deuda del préstamo y el saldo restante, así como también otorgarle el título de propiedad del inmueble objeto de la presente demanda, igualmente, señalo que el título a trasmitir es el documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara, de fecha 09/06/2010, inscrito bajo el N° 2010.1029, Asiento Registral 1del Inmueble Matriculado con el Número 359.11.5.1.904, y corresponde al Libro del Folio Real del año 2010, de igual forma a las costas y costos del proceso. Por otra parte, y a los fines de dar cumplimiento al deber de estimar la demanda, estiman la presente acción en la cantidad de DOCE MIL SEISCIENTAS DIECISÉIS UNIDADES TRIBUTARIAS (12.616 U.T.), que es el valor tentativo actual del inmueble. De igual manera, y a los efectos legales, señalo la Carrera 16 entre Calles 26 y 27, Edificio Estrado, Cuarto Piso, Oficina 41-42 Barquisimeto Estado Lara, como domicilio procesal. Finalmente, solicitó al Tribunal sirva de practicar la citación de la demandada ciudadana DAYRIS SAMARIA GÓMEZ DUGARTE, antes identificada, en la misma dirección del bien objeto de la demanda. Por último, solicitó la admisión de la presente demanda y que sea provea las medidas acordadas toda vez que los recaudos anexados se acreditan las mismas.

Dentro de su oportunidad procesal, la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda alegando que consta de Documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, de fecha 12/03/2013, anotado bajo el N° 29, Tomo 60 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que celebro con el demandante ciudadano KARDENIS SIMÓN DE OLIVEIRA GRATEROL, antes identificado, un contrato de opción a compra venta sobre un inmueble de su propiedad, constituido por UN TOWN HOUSE y la parcela de terreno en la cual se encuentra construido, distinguido con el N° 02, en el CONJUNTO RESIDENCIAL LOS SOLES, ubicado en la Calle Juan de Dios Ponte, en Callejón Santa Ana, hoy Calle Juanita Rojas, en la Población de Cabudare, Jurisdicción del Municipio Palavecino Estado Lara, dicha parcela de terreno se encuentra identificada con el Código Catastral 13-06-01-000-008-022-032-000-000-000, tiene un área aproximada de CIENTO VEINTIOCHO METROS CUADRADOS CON VEINTIDÓS DECÍMETROS (128.22 Mts.2), y comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: DIEZ METROS CON NOVENTA Y NUEVE CENTÍMETROS (10.99 Mts.) CON VILLAS MARASOL; SUR: EN OCHO METROS CON CUARENTA CENTÍMETROS (8.40 Mts.) CON CALLE A; ESTE: EN VEINTIDÓS METROS CON VEINTIÚN CENTÍMETROS (22.21 Mts.) CON PARCELA 1; Y OESTE: EN DIECIOCHO METROS CON CUARENTA Y TRES CENTÍMETROS (18.43 Mts.) CON PARCELA 3; y que el referido TOWN HOUSE tiene una superficie aproximada de construcción de CIENTO DOS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECÍMETROS CUADRADOS (102.50 Mts.2), y está conformada de la siguiente manera: PLANTA BAJA: SALA, COMEDOR, COCINA, UN BAÑO, ÁREA DE SERVICIO, ÁREA DE ACCESO A LA PLATA ALTA (ESCALERA), UN PUESTO DE ESTACIONAMIENTO SIN TECHAR, PATIO Y TANQUE DE AGUA; PLANTA ALTA: UNA HABITACIÓN PRINCIPAL CON VESTIER Y BAÑO, DOS AUXILIARES CON CLOSET, UN ABAÑO COMÚN Y ÁREA DE ACCESO A LA PLANTA BAJA (ESCALERA), y que el referido inmueble le pertenece conforme consta de Documento debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara, de fecha 09/06/2010, inscrito bajo el N° 2010.1029, Asiento Registral 1del Inmueble Matriculado con el Número 359.11.5.1.904, y corresponde al Libro del Folio Real del año 2010, y que sobre dicho inmueble pesaba una hipoteca constituida a favor de CASA PROPIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, en virtud de que la misma fue adquirida a través de los recursos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) y además constituido en dicho documento de adquisición una Cláusula de obligatorio cumplimiento conforme a lo establecido en el artículo 67 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, asimismo, que consta de la Cláusula Segunda, que ambas parte acordaban un precio por la vivienda de la cantidad de cantidad de MIL TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.350.000.00), los cuales serían pagados de la siguiente manera: en el acto de la firma recibió del Opcionante la cantidad de a SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000.00), la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000.00), serían pagado en un plazo de noventa días consecutivos a partir de la firma de la promesa bilateral de Compra Venta, y solo serían prorrogables por treinta días, lapso en el cual su representada como la Promitente Vendedora tenía el compromiso de entregar a la Promitente Compradora los siguientes documentos necesarios para la protocolización de la venta del inmueble; a saber: la Solvencias de todos los Impuestos Municipales, debidamente pagados así como de condominio, Documento de Propiedad del Inmueble, en caso de ser necesario, los Recibos de los Servicios Públicos de los que sirve el Inmueble dado en el Promesa Bilateral de Compra Venta, debidamente pagados, hasta la fecha de la firma definitiva de venta o hasta que se haga la entrega material de este, Copia Fotostática de la Cédula de Identidad, Copia Fotostática del R.I.F. actualizado de la vendedora, Solvencia de CORPOELEC (ENELBAR), Declaración de Vivienda Principal o Formulario F-33, así como cualquier otra Documentación exigida por el Registrador o la Entidad encargada de otorgar el Crédito y necesaria Protocolización de la Venta, y el Borrador de Liberación de Hipoteca. De igual manera, que fue convenido en la Cláusula Tercera, un monto equivalente a la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000.00), por concepto de penalidad, que debía ser pagado por cualquiera de las partes que no pueda cumplir con lo convenido en el contrato “por causa imputable a ella o si ésta decidiera desistir de la negociación así también en el caso de que la promitente vendedora no entregara la documentación señalada en la cláusula SEGUNDA”, y que en la Cláusula Cuarta, se dejó expresa constancia que sobre el inmueble objeto de la opción de compra venta, pesaba una hipoteca, y que la Promitente Vendedora tenía la obligación de entregar el borrador de la Liberación de Hipoteca para que el Promitente Comprador la consignara ante la Institución encargada de tramitar el préstamo, y que en la Cláusula Quinta se estableció que “en caso de transcurrido el lapso convenido como plazo para la protocolización de la venta y esta no pudiese llevarse a cabo por motivos tales como Situaciones Excepcionales Bancarias, Suspensión de Garantías en Materia Económica, o cualquier otra medida adoptada por el Estado Venezolano que perjudiquen algunas de las partes de esta negociación, la presente Opción a Compra-Venta se prorrogaría por Veinte (20) días más, o si es deseo de las partes, se elaboraría un nuevo contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta en la cual se regulen nuevamente las condiciones de la nueva negociación, cualquiera de las 2”, y que es el caso que estando dentro del plazo que le fuera otorgado para reunir los recaudos necesarios a tenor de lo establecido en la Cláusula Segunda, entre ellos el documento de liberación de hipoteca que pesa sobre el inmueble, empezó a realizar las diligencias pertinentes, por lo que acudió a la Agencia del BANCO CASA PROPIA, donde inicialmente le informaron que no podían tramitar ninguna solicitud al respecto por cuanto toda la cartera relacionada con los créditos FAOV y del BANCO CASA PROPIA, lo habían transferido en su totalidad al BANCO DEL TESORO, y que posteriormente en el BANCO DEL TESORO, le informaron que en fecha 01/05/2013, estando dentro del lapso convenido en la cláusula Segunda y transcurridos apenas cuarenta y nueve días de haber firmado la opción, fueron suspendidos todos los procesos o trámites del BANCO CASA PROPIA, para pagar las deudas y liberar las hipotecas que pesaban sobre los inmuebles adquiridos a través de los Fondos de Ahorro Voluntario para la Vivienda (FAOV), y que dicha situación bancaria se mantuvo desde la fecha 01/05/2013, hasta el mes de abril del año 2014. Por otra parte, y en cuanto a la contestación al fondo de la demanda, primero, negó, rechazó y contradijo que se trate como erróneamente lo indica el demandante en su libelo de demanda, de un supuesto contrato de compra venta, pues se trata en realidad de un contrato preliminar de compra venta o como también es llamado contrato de opción de compra venta, pues fue esa la verdadera voluntad de las partes al celebrar el mismo, siendo que además establecieron obligaciones que dependían de un tercero, y que es por ello que se establecieron Cláusulas contentivas de penalidades en caso de que no se pudiera dar cumplimiento, por cualquiera de las partes, incluso se establecieron plazos de vigencia de la opción, se estableció en la Cláusula Tercera la posibilidad de desistimiento para cualquiera de las partes y se estableció en la Cláusula Quintan una condición resolutoria en caso de situación excepcional bancaria, y que establece el Código Civil, que los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes y obligan no sólo a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley, es por ello, que mal puede pretender el demandante que transcurrido como fue casi un año que duró la situación bancaria para normalizarse vencidos como fueron todos los plazos convenidos contractualmente y operando como fue la condición resolutoria prevista para el caso de que ocurriera una situación excepcional bancaria, como fue el caso de la intervención de CASA PROPIA, venciéndose la prórroga estipulada en la Cláusula Quinta para dichas situaciones y no habiéndose puesto las partes de acuerdo para celebrar un nuevo contrato en nuevas condiciones resolutorias, pretender y empeñarse con mala fe, que le traspase la propiedad en los mismos términos y al mismo precio fijado para el momento en que se celebro, sabiendo la situación inflacionaria que vive el país, que nunca jamás quiso aceptar que era imposible traspasarle la propiedad debido a la situación bancaría suscitada de forma sobrevenida, a pesar de que siempre la mantuvo informado de tal circunstancias, manteniendo su compromiso durante los plazos convenidos y que luego de vencidos los plazos de manera oportuna, ofreció devolverle las cantidades que recibió a cuenta de la futura negociación, notificándole en la forma prevista en la Cláusula Séptima del Contrato en Cuestión, prueba de lo cual lo constituye e-mails que le enviara a su dirección de correo y que serán promovidos en su debida oportunidad. También, que en la Cláusula Quinta se estableció que “En el caso de que transcurrido el lapso convenido como plazo para l protocolización de venta y esta no pudiese llevarse a cabo por motivos tales como Situaciones Excepcionales Bancarias, Suspensión de Garantías en Materia Económica, o cualquier otra medida adoptada por el Estado Venezolano que perjudiquen algunas de las partes de esta negociación, la presente Opción de Compra-Venta se prorrogaría por Veinte (20) días más, o si es deseo de las partes, se elaboraría un nuevo contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta en la cual se regulen nuevamente las condiciones de la nueva negociación, cualquiera de las 2”, y que es decir que fue expresamente convenido por las partes, primero la condición resolutoria por causa de una situación excepcional bancaria, artículo 1.197 del Código Civil, así mismo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.211 del Código Civil, por haberse estipulado un término extintivo de la obligación, veinte días de prórroga, durante la cual subsistió la situación excepcional bancaria, y al convenirse incluso la posibilidad a las partes de que en caso del vencimiento de dicho término, y si es deseo de las partes se elaboraría un nuevo contrato de promesa bilateral de compra venta en la cual se regulen nuevamente las condiciones de la nueva negociación, lo cual no ocurrió ya que las partes nunca se pusieron de acuerdo para celebrar un nuevo contrato, siendo que además era imprevisible cuando cesaría la situación excepcional bancaria por el hecho de la transferencia de la cartera de créditos FAOV de CASA PROPIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, hacía el BANCO DEL TESORO, en virtud de que esta circunstancia bancaria sobrevenida, es por lo que reitera que le fue imposible pagar al banco y tramitar la liberación de hipoteca, situación de la cual siempre mantuvo informado al Promitente Comprador y que además le notifico en diversas oportunidades de manera formal conforme fue convenido en la Cláusula Séptima del Contrato, es decir, a través de correo electrónico a la dirección kadenis@gmail.com que FOGADE había suspendido los procesos de cobro y liberación de hipotecas del BANCO CASA PROPIA, y que por tal razón su persona desistiría de la negociación ofreciéndole inclusive devolverle su dinero, el cual puso a su disposición, de manera que la situación Bancaria Sobrevenida, equiparable tal situación a la figura doctrinal de El Hecho del Príncipe, y se derivó como consecuencia directa de las acciones que emprendiera el propio Gobierno Nacional a los fines de intervenir y liquidar algunas entidades bancarias, lo cual fue un hecho notorio en Venezuela y que se escapa totalmente del límite de sus posibilidades, y a pesar que le manifestó al Promitente Comprador tales circunstancias, éste siempre le sostuvo que él necesitaba esa liberación para tramitar a su vez un crédito bancario para poder pagar el saldo ya que no contaba con el dinero suficiente para pagar, así mismo le informo que el proceso de transición del Banco iba a tardar varios meses y que si no recibía la totalidad del pago dentro del plazo convenido tampoco estaría dispuesta ni obligada contractualmente a continuar con la negociación indefinidamente después de vencidos los plazos esperando a que el gobierno solventara el proceso de liquidación del BANCO CASA PROPIA, y que por esa razón le ofreció devolver el dinero recibido, incluso se vio en la necesidad de ponérselo a su disposición a través de un procedimiento de Oferta Real de Pago, que curso por ante este mismo Tribunal, Expediente Número KP02-V-2013-337, en el cual se ordenó abrir una cuenta para depositar el dinero vista la negativa del Promitente Comprador aquí demandante a aceptar la oferta real de pago, es importante además resaltar que por cuanto para adquirir el referido inmueble le fue a su vez otorgado un crédito bancario a través de los FONDOS DE AHORRO VOLUNTARIO PARA LA VIVIENDA (FAOV), es por lo que pesa una prohibición contractual de enajenar mientras subsista la hipoteca a favor del BANCO CASA PROPIA, salvo autorización dada por escrito del Acreedor Institucional, y que dicha prohibición legal fue expresamente constituida en el Parágrafo Primero de la Cláusula Décima Segunda del Documento de Adquisición debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara, de fecha 09/06/2010, inscrito bajo el N° 2010.1029, Asiento Registral 1del Inmueble Matriculado con el Número 359.11.5.1.904, y corresponde al Libro del Folio Real del año 2010. Por otra parte y al respecto de dicha prohibición de enajenación y gravamen, hace mención al artículo 67 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda de Vivienda y Hábitat, y que ningún Notario ni Registrador podrían legalmente autorizar el otorgamiento de documento de enajenación mientras no se hubiere liberado la hipoteca o que así fuere autorizado por el Acreedor Hipotecario, y que tal autorización tampoco sería posible obtener debido a la situación bancaria especial, la cual se prolongó desde la fecha 01/05/2013 hasta el mes de abril de 2014. Asimismo, que alegó también el demandante que se vio en la necesidad de hacer una Oferta Real de Pago, por ante el Juzgado Primero de Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Expediente signado con el Número KP02-V-2013-002557, por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000.00). Por otra parte, que en fecha 10/07/2013 noventa días más treinta fueron suficientemente vencidos los plazos convenidos en la Cláusula Segunda del Contrato de Opción a Compra Venta, y a quien dentro de la vigencia de dichos plazos el comprador tampoco cumplió con su parte de pagarle los SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000.00), es decir, el comprador no pagó el saldo y ni siquiera ofreció pagarlo dentro de los plazos convenidos, y que dicho pago de saldo en cuestión, no estaba condicionado a ninguna circunstancia y el comprador no cumplió con el mismo, por lo que negó, rechazó y contradijo, que su representado no hubiese dado cumplimiento a ninguna de las obligaciones asumidas contractualmente, por cuanto de manera oportuna tramitó y entrego al Promitente Comprador, la Solvencia de los Impuestos Municipales debidamente pagados, Solvencia de Condominio, Copia del Documento de Propiedad del inmueble, Copia Fotostática de la Cédula de Identidad , Copia Fotostática del R.I.F. actualizado, Solvencia de CORPOELEC, siendo que quedó pendiente por entregar al Promitente Comprador el Documento de Liberación de Hipoteca otorgado por el BANCO CASA PROPIA, y esto motivado a la situación bancaria anteriormente expuesta. También, negó, rechazó y contradijo, que el Promitente Comprador hubiera cumplido con todas sus obligaciones contractuales, ya que el mismo no cumplió con su obligación de pagar ni durante la vigencia del Contrato de Opción de Compra Venta ni durante los lapsos previstos en la Cláusula Segunda del referido Contrato: “…SEGUNDA: LA PROMITENTE VENDEDORA, declara que da en Promesa Bilateral de Compra Venta y se obliga a vender a ÉL PROMITENTE COMPRADOR, y este a su vez se obliga a comprar el inmueble antes mencionado por la cantidad de MIL TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.350.000.00) de los cuales LA PROMITENTE VENDEDORA, declara que se le ofrecen pagar de la siguiente manera: En este acto recibo la totalidad o el equivalente a SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000.00), imputables al precio de esta Promesa Bilateral de Compra – Venta, los cuales recibo así: mediante cheque del Banco de Venezuela número 21888289, un monto de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 200.000.00), mediante la entrega de un vehículo identificado así: SERIAL DE MOTOR: AA2314G; SERIAL DE CARROCERÍA: 8XDEU638XA8A23146; TIPO: SPORT WAGON; MARCA: FORD; AÑO: 2010; MODELO: EXPLORER/EXPLORER; PLACA: AA23146; COLOR: BLANCO; USO: PARTICULAR; CLASE: CAMIONETA; SERVICIO: PRIVADO, un monto de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000.00). El monto restante es por la suma de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000.00). Este monto será cancelado a LA PROMITENTE VENDEDORA en un lapso de 90 (noventa) días consecutivos a partir de la firma de la promesa bilateral de Compra – Venta, solo prorrogable por 30 (treinta) días más, lapso en que será imprescindible que LA PROMITENTE VENDEDORA, tenga toda la documentación pertinente para la protocolización de la venta del inmueble, por lo que será necesario a) Solvencia de todos los Impuestos Municipales, debidamente pagados así como de condominio. b) Documento de Propiedad del Inmueble, en caso de ser necesario. c) Los recibos de los servicios públicos de los que sirve el Inmueble dado en esta Promesa Bilateral de Compra – Venta debidamente pagados hasta la fecha de la firma definitiva de venta o hasta que se haga la entrega material de este, d) Copia Fotostática de la cédula de identidad, Copia Fotostática del RIF actualizado de LA PROMITENTE VENDEDORA, y su cónyuge en caso que aplique. e) Solvencia de CORPOELEC (ENELBAR). f) Declaración de vivienda principal o Formulario F-33. Cualquier otra Documentación exigida por el Registrador o la entidad encargada de otorgar el crédito y necesaria para la Protocolización de la Venta. g) Borrador de liberación de Hipoteca…”, y que como se puede interpretar de la lectura de dicha cláusula, la obligación del comprador de pagar el saldo del precio la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000.00) en un lapso de noventa días consecutivos a partir de la firma de la promesa bilateral de compra venta, solo prorrogable por treinta días más, es decir, se estableció un lapso, y el pago no estaba condicionado a ninguna contra prestación por parte del propietario, ya que lo que se estableció en la misma Cláusula es otra obligación a cargo del propietario que durante el mismo lapso también debe tener toda la documentación señalada, y que es decir que se trata de obligaciones distintas y separadas pues no condiciona una de otra, por último, y que el referido inmueble objeto de contrato de opción a compra cuyo cumplimiento pretende el demandante, se encuentra constituido como vivienda principal, y por ende amparado por las prerrogativas que establece el estado para proteger a la titular de dicho derecho, el cual solicitó sea tomado en cuenta en la definitiva, asimismo, por esos motivos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, es por lo que solicitó sea declarada sin lugar la presente demanda y condenado en costas al demandante. Por otra parte, y de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de reconvenir al demandante por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, y que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, de fecha 12/03/2013, anotado bajo el N° 29, Tomo 60 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, celebró con el demandante ciudadano KARDENIS SIMÓN DE OLIVEIRA GRATEROL, antes identificado, un contrato de opción a compra venta sobre un inmueble de su propiedad, constituido por UN TOWN HOUSE y la parcela de terreno en la cual se encuentra construido, distinguido con el N° 02, en el CONJUNTO RESIDENCIAL LOS SOLES, ubicado en la Calle Juan de Dios Ponte, en Callejón Santa Ana, hoy Calle Juanita Rojas, en la Población de Cabudare, Jurisdicción del Municipio Palavecino Estado Lara, dicha parcela de terreno se encuentra identificada con el Código Catastral 13-06-01-000-008-022-032-000-000-00 , y sus linderos y medidas y demás datos antes señalados tanto en el libelo de demanda como en la contestación y da íntegramente por reproducíos y su documento de adquisición debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara, de fecha 09/06/2010, inscrito bajo el N° 2010.1029, Asiento Registral 1del Inmueble Matriculado con el Número 359.11.5.1.904, y corresponde al Libro del Folio Real del año 2010, y que sobre dicho inmueble pesaba una hipoteca constituida a favor de CASA PROPIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, en virtud de que la misma fue adquirida a través de los recursos provenientes del FONDO DE AHORRO OBLIGATORIO PARA LA VIVIENDA (FAOV), y además fue constituido en dicho documento de adquisición una cláusula según la cual no podría su representada enajenar ni gravar el inmueble sin la debida autorización por escrito de su acreedor hipotecario CASA PROPIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO. Por otra parte, como consta de la Cláusula Segunda, que ambas partes acordaron un precio por la vivienda por la cantidad de MIL TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.350.000.00), los cuales serían pagados por el promitente comprador en el acto de de la firma recibió del demandante la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000.00), y el saldo de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000.00), y que este monto sería cancelado en un plazo de noventa días consecutivos a partir de la firma de la promesa bilateral de Compra – Venta, solo prorrogable por treinta días más, y que es el caso, que en fecha 10/07/2013 fueron suficientemente vencidos todos los plazos convenidos en la Cláusula Segunda del contrato de opción a compra venta y el promitente comprador no dio cumplimiento a su obligación de pagar la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000.00), conforme a lo convenido por las partes. También, que en la Cláusula Quinta que en el caso de que transcurrido el lapso convenido como plazo para la protocolización de venta y esta no pudiese llevarse a cabo por motivos tales como Situaciones Excepcionales Bancarias, Suspensión de Garantías en Materia Económica, o cualquier otra medida adoptada por el Estado Venezolano que perjudiquen algunas de las partes de esta negociación, la presente Opción de Compra-Venta se prorrogaría por Veinte (20) días más, o si es deseo de las partes, se elaboraría un nuevo contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta en la cual se regulen nuevamente las condiciones de la nueva negociación, y que fue expresamente convenido por las partes, primero la condición resolutoria por causa de una situación excepcional bancaria, artículo 1.197 del Código Civil, así mismo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.211 del Código Civil, por haberse estipulado un término extintivo de la obligación, veinte días de prórroga, durante la cual subsistió la situación excepcional bancaria, y al convenirse incluso la posibilidad a las partes de que en caso del vencimiento de dicho término, y si es deseo de las partes se elaboraría un nuevo contrato de promesa bilateral de compra venta en la cual se regulen nuevamente las condiciones de la nueva negociación, lo cual no ocurrió ya que las partes nunca se pusieron de acuerdo para celebrar un nuevo contrato, siendo que además era imprevisible cuando cesaría la situación excepcional bancaria por el hecho de la transferencia de la cartera de créditos FAOV de CASA PROPIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, hacía el BANCO DEL TESORO. En virtud de esta circunstancia bancaria sobrevenida, es por lo que reitera que fue imposible pagar al Banco, y tramitar la liberación de la hipoteca, situación de la cual siempre mantuvo informado al promitente comprador y que además le notifico en diversas oportunidades de manera formal conforme fue convenido en la Cláusula Séptima del Contrato, es decir, a través de correo electrónico a la dirección kadenis@gmail.com que FOGADE había suspendido los procesos de cobro y liberación de hipotecas del BANCO CASA PROPIA, y que por tal razón su persona desistiría de la negociación ofreciéndole inclusive devolverle su dinero, el cual puso a su disposición, de manera que la situación Bancaria Sobrevenida, equiparable tal situación a la figura doctrinal de El Hecho del Príncipe, y se derivó como consecuencia directa de las acciones que emprendiera el propio Gobierno Nacional a los fines de intervenir y liquidar algunas entidades bancarias, lo cual fue un hecho notorio en Venezuela y que se escapa totalmente del límite de sus posibilidades, y a pesar que le manifestó al Promitente Comprador tales circunstancias, éste siempre le sostuvo que él necesitaba esa liberación para tramitar a su vez un crédito bancario para poder pagar el saldo ya que no contaba con el dinero suficiente para pagar, así mismo le informo que el proceso de transición del Banco iba a tardar varios meses y que si no recibía la totalidad del pago dentro del plazo convenido tampoco estaría dispuesta ni obligada contractualmente a continuar con la negociación indefinidamente después de vencidos los plazos esperando a que el gobierno solventara el proceso de liquidación del BANCO CASA PROPIA, y que por esa razón le ofreció devolver el dinero recibido, incluso se vio en la necesidad de ponérselo a su disposición a través de un procedimiento de Oferta Real de Pago, que curso por ante este mismo Tribunal, Expediente Número KP02-V-2013-337, en el cual se ordenó abrir una cuenta para depositar el dinero vista la negativa del Promitente Comprador aquí demandante a aceptar la oferta real de pago, es importante además resaltar que por cuanto para adquirir el referido inmueble le fue a su vez otorgado un crédito bancario a través de los FONDOS DE AHORRO VOLUNTARIO PARA LA VIVIENDA (FAOV), es por lo que pesa una prohibición contractual de enajenar mientras subsista la hipoteca a favor del BANCO CASA PROPIA, salvo autorización dada por escrito del Acreedor Institucional, y que dicha prohibición legal fue expresamente constituida en el Parágrafo Primero de la Cláusula Décima Segunda del Documento de Adquisición debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara, de fecha 09/06/2010, inscrito bajo el N° 2010.1029, Asiento Registral 1del Inmueble Matriculado con el Número 359.11.5.1.904, y corresponde al Libro del Folio Real del año 2010. Por otra parte y al respecto de dicha prohibición de enajenación y gravamen, hace mención al artículo 67 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda de Vivienda y Hábitat, y que ningún Notario ni Registrador podrían legalmente autorizar el otorgamiento de documento de enajenación mientras no se hubiere liberado la hipoteca o que así fuere autorizado por el Acreedor Hipotecario, y que tal autorización tampoco sería posible obtener debido a la situación bancaria especial, la cual se prolongó desde la fecha 01/05/2013 hasta el mes de abril de 2014. Por las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestos y por cuanto ha agotado todas las gestiones necesarios en forma amistosa e incluso judicial a través de la Oferta Real de Pago, que interpuso por ante este Tribunal, la cual el mismo se negó aceptar, es por lo que acudió ante este Tribunal para reconvenir al demandado ciudadano KARDENIS SIMÓN DE OLIVEIRA GRATEROL, antes identificado, para que convenga o a ello sea condenado por este Tribunal en RESOLVER EL CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, de fecha 12/03/2013, anotado bajo el N° 29, Tomo 60 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y así mismo sea condenado a pagar las costas y costos que se ocasionen en el presente juicio. Finalmente, fijo la cuantía de la presente demanda, en la cantidad de MIL TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.350.000.00), cuyo equivalente en Unidades Tributarias es NUEVE MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (9.000 U.T.). Por último, solicitó que la presente reconvención sea debidamente admitida, tramitada conforme a derecho y declara con lugar en la definitiva.
Posteriormente la parte actora consignó escrito dando contestación a la reconvención alegando que niega y contradice la reconvención propuesta por la demandada ciudadana DAYRIS SAMARIA GÓMEZ DUGARTE, antes identificada, asimismo, negó y rechazó la misma tan en los hechos como en el derecho expuesto por la parte demandada, señalo que no puede pretender la resolución de un contrato partiendo del reconocimiento de que no pudo cumplir con su obligación por el hecho de un tercero, y que eso podría originar en todo caso, y no es el caso, una excepción de responsabilidad pero no puede lograr la resolución de un contrato bajo un pretexto de que no pudo dar cumplimiento por el hecho de un tercero. Finalmente, por tal motivo solicitó al Tribunal sirva fijar los hechos señalados por la parte demandada reconviniente como confesión de su no cumplimiento, existiendo en autos la evidencia de que su representada cumplió siempre sus obligaciones. Por último, solicitó que el presente escrito de contestación a la reconvención sea agregado al expediente y sea tomado en consideración para que el presente asunto se le dé por terminado por acumulación.

ESCRITO DE INFORMES
Oportunamente la parte actora consignó el respectivo escrito de informes, cuyo contenido versa sobre la síntesis de los hechos suscitados en la presente causa, la cual esta juzgadora da por valora, así como también escrito de observaciones a los informes por parte de la representación judicial de la parte demandada. Así se establece.

VALOR DE LAS PRUEBAS

A los fines de pronunciarse sobre la pretensión contenida en la demanda esta juzgadora pasa a analizar la naturaleza y el valor de las pruebas, al respecto cabe señalar:

Entiende quien juzga, que en el proceso Civil, las partes persigan un fin determinado: Que la sentencia les sea favorable. Pero el sistema dispositivo que lo rige por mandato del Artículo 12 del Código Civil Venezolano Vigente, impone que el Juez no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos. De ahí que las partes tengan la carga desde el punto de vista de sus intereses, de no solo afirmar los hechos en que funda su pretensión, sino también probarlos, para no correr el riesgo de que por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sostenida, sus hechos alegados no sean tenidos como verdaderos en la sentencia y sufran por tanto el perjuicio de ser declarados perdedores. Precisamente esta necesidad de probar para vencer es lo que se denomina la carga de la prueba, consagrada en nuestra legislación patria, en el artículo 1354 del Código Civil venezolano vigente.

Nuestra Sala de Casación Civil, de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expresado: “Al atribuir la carga de la prueba, la doctrina moderna, atiende a la condición jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho anunciado que se ha de probar...” En nuestro País, esa doctrina tiene su fundamento legal en el ya citado artículo 1354 del Código Civil Venezolano vigente, en concordancia con los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando se refiere a las pruebas de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias de derecho.

La Sala de Casación Civil ha dicho que: “...la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho, sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio...”. “...en efecto, quien quiera que siente como base de su acción o de excepción, la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada. No es hoy admisible, como norma absoluta, la vieja regla jurídica conforme a la cual los hechos negativos no pueden ser probados, pues cabe lo sea por hechos o circunstancias contrarias...”
Cuando las partes aportan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción, que se va a traducir en la sentencia, sin que le queden dudas, no tienen ningún interés en determinar a quién corresponde la carga de la prueba. El problema surge cuando, llegado el momento de dictar sentencia, el Juez encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicios para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos y ello porque en nuestro derecho, el Juez en ningún caso al dictar sentencia definitiva puede absolver la instancia, (artículo 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente), pues, según nuestro ordenamiento jurídico al momento de dictar sentencia definitiva, el Juez no puede acogerse a la antigua regla romana non liqqet, y así se decide.
Ahora bien, esta juzgadora debe señalar que si bien la carga probatoria se traduce en la obligación que tienen las partes de fundamentar sus alegatos, la prueba no puede ser de una parte ni para una parte, ni tampoco para el juzgador. La prueba es para el proceso, una vez aportada, cada parte puede disponer de la misma, pero en el momento en que se ha puesto de manifiesto esa prueba, el proceso la ha adquirido; no hay pues, pruebas de una parte y de otra cuando se habla así se incurre en una mecanización del elemento más importante del proceso.
PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS
Se acompaño al Libelo:
• Copia Fotostática de Promesa Bilateral de Compra – Venta suscrito por el ciudadano KARDENIS SIMÓN DE OLIVEIRA GRATEROL y la ciudadana DAYRIS SAMARIA GÓMEZ DUGARTE, de UN TOWN HOUSE y la parcela de terreno en la cual se encuentra construido, distinguido con el N° 02, en el CONJUNTO RESIDENCIAL LOS SOLES, ubicado en la Calle Juan de Dios Ponte, en Callejón Santa Ana, hoy Calle Juanita Rojas, en la Población de Cabudare, Jurisdicción del Municipio Palavecino Estado Lara, por la cantidad de MIL TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.350.000.00), autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, de fecha 12/03/2013, anotado bajo el N° 29, Tomo 60 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. (Folios 11 al 20), la cual posteriormente fue consignada en copias certificadas (Folios 41 al 48). Se valora como instrumento fundamental de la demanda contentiva de las obligaciones válidamente suscrita por las partes. Así se establece.
• Copia Fotostática de borrador del Libelo de Demanda N° KP02-V-2013-002557, por Motivo de Oferta Real de Pago, intentado por el ciudadano KARDENIS SIMÓN DE OLIVEIRA GRATEROL, contra la ciudadana DAYRIS SAMARIA GÓMEZ DUGARTE, por ante el Juzgado del Municipio Iribarren del Estado Lara junto a Planilla de Liquidación del Banco Provincial de fecha 26/03/2013 junto a Cheques de Gerencia de la Entidad Bancaria Banco Provincial a nombre de Banco del Tesoro y Dayris Samaria Gomez Dugarte Nos. 0068489 y 00684888 de fecha 12/08/2013 por las cantidades de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo) y QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,oo) (Folios 21 al 30). Se valoran en su contenido y su incidencia en la presente decisión será establecida en la parte motiva de esta sentencia. Así se establece.
• Copia Fotostática de Misiva dirigida a la ciudadana DAYRIS SAMARIA GÓMEZ DUGARTE. (Folio 31). Esta juzgadora la desecha por cuanto a pesar de que se presume la gestión realizada por la parte actora a los fines de que se diera cumplimiento con lo acordado en el contrato in comento no se demuestra que haya sido recibida por la demandada. Así se establece.
• Copias Fotostáticas de Correo Electrónico, Asunto Opción a Compra Casa Los Soles, de fecha 27/06/2013. (Folio 32). Se desecha por cuanto no consta en autos que se haya utilizado la firma electrónica (conjunto de datos únicos cifrados transformados en códigos) del destinatario, especialmente el sistema de doble llave certificada o no, que garantiza la identidad de los sujetos intervinientes en el proceso de comunicación electrónica; por lo cual no se puede determinar la validez absoluta del documento de conformidad con lo establecido en el artículo 8 de la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, referentes a los aspectos de integridad, autenticidad y origen del mensaje de datos. Así se establece.
• Copias Fotostáticas de Correo Electrónico, Asunto Opción Casa de Cabudare, de fecha 30/07/2013. (Folio 33). Se desecha por cuanto no consta en autos que se haya utilizado la firma electrónica (conjunto de datos únicos cifrados transformados en códigos) del destinatario, especialmente el sistema de doble llave certificada o no, que garantiza la identidad de los sujetos intervinientes en el proceso de comunicación electrónica; por lo cual no se puede determinar la validez absoluta del documento de conformidad con lo establecido en el artículo 8 de la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, referentes a los aspectos de integridad, autenticidad y origen del mensaje de datos. Así se establece.
• Copias Fotostáticas de Correo Electrónico, Asunto Negociación Casa Los Soles, de fecha 18/09/2013. (Folio 34). Se desecha por cuanto no consta en autos que se haya utilizado la firma electrónica (conjunto de datos únicos cifrados transformados en códigos) del destinatario, especialmente el sistema de doble llave certificada o no, que garantiza la identidad de los sujetos intervinientes en el proceso de comunicación electrónica; por lo cual no se puede determinar la validez absoluta del documento de conformidad con lo establecido en el artículo 8 de la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, referentes a los aspectos de integridad, autenticidad y origen del mensaje de datos. Así se establece.
• Copias Fotostáticas de Correo Electrónico, Asunto Contrato de Casa Los Soles, de fecha 13/11/2013. (Folio 35). Se desecha por cuanto no consta en autos que se haya utilizado la firma electrónica (conjunto de datos únicos cifrados transformados en códigos) del destinatario, especialmente el sistema de doble llave certificada o no, que garantiza la identidad de los sujetos intervinientes en el proceso de comunicación electrónica; por lo cual no se puede determinar la validez absoluta del documento de conformidad con lo establecido en el artículo 8 de la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, referentes a los aspectos de integridad, autenticidad y origen del mensaje de datos. Así se establece.
• Copia Fotostática de Misiva Número CP/CL/2013/21497, emanada por CASA PROPIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, C.A., dirigido a la ciudadana DAYRIS SAMARIA GÓMEZ DUGARTE, de fecha 09/10/2013. (Folio 36). Esta juzgadora la valora por cuanto la misma no fue impugnada en su oportunidad procesal de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA.
En el lapso probatorio.
• Ratificó el valor probatorio de la Copia Certificada de Promesa Bilateral de Compra – Venta suscrito por el ciudadano KARDENIS SIMÓN DE OLIVEIRA GRATEROL y la ciudadana DAYRIS SAMARIA GÓMEZ DUGARTE, de UN TOWN HOUSE y la parcela de terreno en la cual se encuentra construido, distinguido con el N° 02, en el CONJUNTO RESIDENCIAL LOS SOLES, ubicado en la Calle Juan de Dios Ponte, en Callejón Santa Ana, hoy Calle Juanita Rojas, en la Población de Cabudare, Jurisdicción del Municipio Palavecino Estado Lara, por la cantidad de MIL TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.350.000.00), autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, de fecha 12/03/2013, anotado bajo el N° 29, Tomo 60 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. (Folios 40 al 41). Las cuales fueron ya valoradas en consideraciones que se dan por reproducidas. Así se establece.
• Promovió la Confesión Judicial que se desprende de la Reconvención de Demanda, donde expresamente reconoció de que no se pudo cumplir con su obligación por el hecho de un tercero. (Folios 69 y 70). Esta juzgadora no la valora pues no constituye prueba acreditadora de hechos, sino que forma parte del derecho a la defensa que inviste a las partes intervinientes. Así se establece.
• Promovió Copia Fotostática de Sentencia, Expediente Número KP02-V-2013-003737, Asunto Oferta Real de Pago, intentada por la ciudadana DAYRIS SAMARIA GÓMEZ DUGARTE. (Folios 69 y 70). Esta Juzgadora desecha las mismas, por cuanto no consta en los autos dichas copias. Así se establece.
• Absolución de Posiciones Juradas de la ciudadana DAYRIS SAMARIA GÓMEZ DUGARTE. Las cuales se desechan pues no resultaron evacuadas en las actas procesales. Así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA.
En el lapso probatorio.
• Marcado con la letra “A” Copia Fotostática de Documento de Hipoteca Convencional de Primer Grado que pesa sobre UN TOWN HOUSE y la parcela de terreno en la cual se encuentra construido, distinguido con el N° 02, en el CONJUNTO RESIDENCIAL LOS SOLES, ubicado en la Calle Juan de Dios Ponte, en Callejón Santa Ana, hoy Calle Juanita Rojas, en la Población de Cabudare, Jurisdicción del Municipio Palavecino Estado Lara, propiedad de la ciudadana DAYRIS SAMARIA GÓMEZ DUGARTE, de fecha 09/06/2010. (Folios 75 al 85). El cual se valora como prueba de la propiedad alegada. Así se establece.
• Marcado con la letra “B” Copia Fotostática de Promesa Bilateral de Compra – Venta suscrito por el ciudadano KARDENIS SIMÓN DE OLIVEIRA GRATEROL y la ciudadana DAYRIS SAMARIA GÓMEZ DUGARTE, de UN TOWN HOUSE y la parcela de terreno en la cual se encuentra construido, distinguido con el N° 02, en el CONJUNTO RESIDENCIAL LOS SOLES, ubicado en la Calle Juan de Dios Ponte, en Callejón Santa Ana, hoy Calle Juanita Rojas, en la Población de Cabudare, Jurisdicción del Municipio Palavecino Estado Lara, por la cantidad de MIL TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.350.000.00), autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, de fecha 12/03/2013, anotado bajo el N° 29, Tomo 60 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. (Folios 86 al 89). Las cuales fueron ya valoradas en consideraciones que se dan por reproducidas. Así se establece.
• Marcado con la letra “F” Copias Fotostáticas de Correo Electrónico, Asunto Opción a Compra Casa Los Soles, de fecha 27/06/2013, Copias Fotostáticas de Correo Electrónico, Asunto Opción Casa de Cabudare, de fecha 30/07/2013, Copias Fotostáticas de Correo Electrónico, Asunto Negociación Casa Los Soles, de fecha 18/09/2013, Copias Fotostáticas de Correo Electrónico, Asunto Contrato de Casa Los Soles, de fecha 13/11/2013, y Copia Fotostática de Misiva Número CP/CL/2013/21497, emanada por CASA PROPIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, C.A., dirigido a la ciudadana DAYRIS SAMARIA GÓMEZ DUGARTE, de fecha 09/10/2013. (Folios 90 al 94). Se desecha por cuanto no consta en autos que se haya utilizado la firma electrónica (conjunto de datos únicos cifrados transformados en códigos) del destinatario, especialmente el sistema de doble llave certificada o no, que garantiza la identidad de los sujetos intervinientes en el proceso de comunicación electrónica; por lo cual no se puede determinar la validez absoluta del documento de conformidad con lo establecido en el artículo 8 de la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, referentes a los aspectos de integridad, autenticidad y origen del mensaje de datos. Así se establece.
• Prueba de Informe Oficio No. 571 el cual fue dirigido al Presidente del Fondo de Protección Social de los Depósitos Bancarios (FOGADE), la cual a pesar de no constar dicha resulta la misma se desestima por cuanto su contenido informativo versa sobre el mismo contenido de la información requerida en el Oficio No. 572 dirigido al BANCO DEL TESORO, BANCO UNIVERSAL, C.A., cuyas resultas constan en los autos (Folios 114 y 115). Se valora y su incidencia en la presente decisión será establecida en la parte motiva de esta sentencia. Así se establece.

CONCLUSIONES
CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA

Esta juzgadora a los fines de pronunciarse sobre la presente causa, considera que es menester traer a colación las disposiciones legales que rigen la materia al respecto, en este caso concreto El Contrato de Compra-Venta se encuentra definido en el Código Civil, en el artículo 1474, cuyo texto establece:
“La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar un precio”.

La venta es en esencia un contrato bilateral, ya que los contratantes asumen obligaciones reciprocas; es oneroso, ya que el comprador se compromete a pagar un precio; es consensual, es decir, se perfecciona con el simple consentimiento de las partes manifestado en forma legal; puede ser de ejecución inmediata o de tracto sucesivo; es un contrato cuyo efecto inmediato es transferir la propiedad u otro derecho vendido; y por último, podemos señalar que la venta crea obligaciones principales.

En este contrato, como en todo contrato, se encuentran presentes los elementos esenciales a su existencia y validez, que a saber son: el consentimiento, la capacidad, el objeto y la causa. Con relación al consentimiento, éste merece una peculiar atención, ya que su formación en todos los casos no se presenta de manera instantánea, posponiéndose los efectos de la transmisión consensual de la propiedad contenida en el artículo 1.161 del Código Civil, a otras circunstancias establecidas por los contratantes.

En este sentido, hay formación progresiva del consentimiento, cuando preceden a la convención, negocios en los cuales se discute el alcance y efectos del mismo; también cuando medie oferta dirigida por el futuro vendedor a otra persona; o cuando se hace mediante subasta pública; y por último podemos señalar que a la formación del contrato de compraventa puede preceder un contrato preliminar. Es en base a este último contrato que este tribunal disertará acerca de la naturaleza jurídica de la convención.

En la presente causa la parte actora demanda a la ciudadana DAYRIS SAMIRA GOMEZ DUGARTE siendo oportuno precisar qué se entiende por ello. Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:

“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”

La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de Nicolás Vegas Rolando).

Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. cit).

En este sentido los Contratos son Ley entre las partes y por ello deben cumplirse de buena fe y como lo han acordado las partes, esta máxima se desprende de lo establecido en el Artículo 1.159 del Código Civil, establece que:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…”

En relación al artículo copiado, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 20/07/2015, Exp. N° 14-0662 con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, sostuvo lo siguiente:

“…En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil…”

En el caso de marras, se aprecia que la parte actora ciudadano KARDENIS SIMÓN DE OLIVEIRA GRATEROL, alego la celebración de Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta, con la demandada de autos, lo cual consta fehacientemente de las actas procesales, específicamente del texto de dicho Contrato inserto en los folios 42 al 47, pero además, aduce que, la demandada reconviniente no dio cumplimiento con las obligaciones inherentes a su consecución y cumplimiento, consistentes en poner al día la documentación necesaria para su definitiva protocolización ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva, pero también es cierto, que el contrato fue celebrado en fecha 12 de Marzo del año 2013, habiendo transcurrido hasta la fecha de admisión de la demanda 1 año aproximadamente, sin que las partes hayan concluido la negociación pactada.

Ahora bien, de la revisión del contrato in comento, se pudo evidenciar que la parte actora oportunamente cumplió con el pago respectivo, acordado en la cláusula SEGUNDA al realizar las cancelaciones correspondientes de la siguiente manera: “…LA PROMITENTE VENDEDORA, declara que da en Promesa Bilateral de Compra-Venta y se obliga a vender a EL PROMINENTE COMPRADOR, y este a su vez se obliga a comprar el inmueble antes mencionado por la cantidad de MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES EXACTOS (Bs. 1.350.000,oo) de los cuales LA PROMITENTE VENDEDORA, declara que se le ofrecen pagar de la siguiente manera: En este acto recibo la totalidad o el equivalente a SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 750.000,oo), imputables al precio de esta Promesa Bilateral de Compra-Venta los cuales recibo así: mediante cheque del Banco de Venezuela numero 2188889 un monto de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 200.000,oo); mediante la entrega de un vehículo identificado así: SERIAL DEL MOTOR: AA23146, SERIAL DE CARROCERIA: 8XDEU638XA8A23146, TIPO: SPORT WAGON, MARCA: FORD, AÑO: 2010, MODELO: EXPLORER/EXPLORER, PLACA: AD262TA, COLOR: BLANCO, USO: PARTICULAR, CLASE: CAMIONETA, SERVICIO: PRIVADO, un monto equivalente a QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,oo): el mismo le pertenece a EL PROMITENTE COMPRADOR, según consta en documento debidamente Autenticado por ante la Notaria Publica del municipio Leonardo Infante del Estado Guarico, en fecha nueve de Agosto del año 2.012, quedando el mismo asentado bajo el numero 36, tomo 87 de los libros de autenticaciones llevados por la referida notaria. Para el efecto de la disposición y entrega del vehículo descrito con inmediata anterioridad, EL PROMITENTE COMPRADOR, Autenticara en esta misma fecha y paralelo a este acto, Poder Especial y Especifico pero Amplio y Suficiente para que la hoy PROMITENTE VENDEDORA, proceda a venderlo, traspasarlo, entre alguna de las facultades. El monto restante es por la suma de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 600.000,oo). Este monto será cancelado a LA PROMITENTE VENDEDORA en un lapso de 90 (noventa) días consecutivos a partir de la firma de la promesa bilateral de Compra-Venta, solo prorrogable por 30 (treinta) días mas, lapso en que será imprescindible que LA PROMITENTE VENDEDORA, tenga toda la documentación pertinente para la protocolización de la venta del inmueble, por lo que será necesario a) Solvencia de todos los Impuestos Municipales, debidamente pagados así como de condominio. b) Documento de Propiedad del Inmueble, en caso de ser necesario. c) Los recibos de los servicios públicos de los que sirve el Inmueble dado en esta Promesa Bilateral de Compra – Venta debidamente pagados hasta la fecha de la firma definitiva de venta o hasta que se haga la entrega material de este, d) Copia fotostática de la cédula de identidad, copia fotostática del RIF actualizado de LA PROMITENTE VENDEDORA y su cónyuge en caso que aplique. e) Solvencia de CORPOELEC (ENELBAR). f) Declaración de vivienda principal o Formulario F-33. Cualquier otra Documentación exigida por el Registrador o la entidad encargada de otorgar el crédito y necesaria para la Protocolización de la Venta. g) Documento de liberación de Hipoteca…”,

Es decir los SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,oo) restante serían cancelados en 90 días continuos, más 30 días de prorroga, contados a partir de la fecha de la autenticación de la opción a compra in comento, por lo tanto ¿puede hablarse de consentimiento en esta contrato? La misma doctrina y las leyes han estipulado que el consentimiento puede formarse de manera instantánea o progresiva; la primera de las modalidades no requiere mayor explicación y tampoco presenta mayores problemas, es un verdadero consentimiento que perfecciona el contrato de compra-venta. Sin embargo, la formación progresiva del consentimiento puede ocurrir de diversas maneras, una de ellas, a través de una promesa bilateral de venta, siendo esta un contrato por el cual las partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta ¿cuál es la característica de este tipo de contratos? Es un contrato preliminar que sólo produce el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato; a diferencia de la oferta el contrato preliminar requiere el consentimiento de dos partes. Esta figura de la Promesa Bilateral de Venta se estipulaba en el Código Napoleónico, artículo 1.539, en el que señalaba que la promesa de venta desde que haya consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, vale venta.

En nuestra legislación no existe la citada disposición, pero es evidente que la promesa bilateral de venta produce el mismo efecto que la compra-venta, pues el incumplimiento ilegal de la primera no impide la formación del contrato definitivo y la sentencia judicial que así lo declarara serviría de prueba para el perfeccionamiento del último contrato. Entonces, ¿en qué se diferencia de la venta? En resumidas cuentas lo que principalmente le diferencia es que el acuerdo recibe una mayor carga de condiciones, no solamente las típicas obligaciones del comprador y vendedor sino cualesquiera otras que las partes hayan estipulado en el primero, pues el pago por cuotas o la condición o el término no alteran la naturaleza del contrato de compra –venta, sólo que los tramites para la entrega de la cosa y el pago son más extensos y detallados. Por tales razones, para esta juzgadora el presente contrato es una opción a compra (promesa de venta) y como tal puede ser exigido su cumplimiento o su resolución, aunque, tal calificación tiene una relevancia más pedagógica que práctica, pues, al final, ambos contratos producen entre las partes el mismo efecto práctico.

Dejando el aspecto meramente doctrinario, es evidente que las partes habían adquirido varias obligaciones reciprocas en la suscripción del contrato de Opción a Compra in comento, sin embargo, de la lectura a la cláusula Segunda, en lo que refiere a la tenencia de toda la documentación pertinente para la protocolización de la venta del inmueble señalada, puede inferirse que una era presupuesto de la otra, esto es, para que se pudiera perfeccionar la venta la actora debía pagar el resto de la deuda dentro de los NOVENTA (90) DÍAS CONTINUOS, lo que no llevo a cabo la misma dentro del lapso establecido a causa de la intervención de la Entidad Bancaria Hipotecaria, pero que posteriormente fue resuelta, por lo que a todas luces a criterio de esta juzgadora el accionante en la presente causa demostró haber cumplido oportunamente con lo pactado en el contrato suscrito de buena fe, tal y como se refleja su intención de pagar oportunamente con el saldo remanente como se refleja en las copias de los cheques de gerencia inserto en los folios 23 y 24. Así se decide.

EN CUANTO LA RECONVENCIÓN
La reconvención es la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación, en el proceso pendiente fundada en el mismo o diferente titulo que la del actor para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia. De esta definición destaca:

1.- La reconvención es una pretensión independiente que supone como toda pretensión que el sujeto activo de la norma se afirma titular del interés jurídico frente a otro y pide una resolución al Juez así lo reconozca mediante sentencia.

2.- La pretensión objeto de la reconvención puede estar fundada en el mismo o en diferente titulo que la del actor. Aquí el demandado adquiere la condición del demandado reconviniente, y el demandante el reconvenido.

3.- La reconvención debe ser propuesta ante el mismo el mismo Juez que conoce de la demanda principal, junto con la contestación y decidida contemporáneamente en aquella en el mismo proceso (Artículo 361 C.P.C.).

Al respecto cabe señalar algunos aspectos de consideración a los fines de tener claro la Reconvención como medio de mutua petición, de ataque que pueda surgir en un mismo proceso, es lo que conocemos como contra demanda. Que tal como lo establece el autor Ricardo Heríquez La Roche en el Código de Procedimiento Civil, Tomo III, Pág. 159. La reconvención es otras de las relaciones que se entablan entre las pretensiones en un mismo proceso. Antes que un medio defensa, es una contraofensiva explicita del demandado. Para que sea admisible la acumulación de sendas demandas (la originaria y la deducida por vía reconvencional). Es menester que exista una conexión entre ambas.

En cuanto a la mutua petición propuesta por la ciudadana DAYRIS SAMARIA GOMEZ DUGARTE, y que persigue la resolución del contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta suscrito por las partes en fecha 12 de Marzo del año 2013, en virtud de no haber cumplido el actor comprador con su obligación de pagar el saldo deudor SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,oo); estima esta Juzgadora pertinente hacer mención que:

La acción de resolución de contrato o acción resolutoria, es la facultad que tiene una de las partes contratante en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y consecuencialmente la liberación de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, es decir, la acción resolutoria busca la terminación del nexo jurídico existente entre las partes en un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de ellas.

Conforme lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo “el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”; siendo el principio fundamental de los contratos el cumplimiento de las obligaciones contraídas por los contratantes. Normativas éstas que encuentran a su vez, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo normativo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.

Del mismo, se desprende indiscutiblemente los elementos indispensables y concurrentes para la procedencia de la misma, a saber:

a.- Debe tratarse de la resolución de un contrato bilateral, salvo en los casos de la renta vitalicia y la partición, los cuales el legislador estableció medios específicos para ello; b.- Es necesaria la existencia de un incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes, dado que, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplican las normas de la teoría de los riesgos; c.- Debe existir un cumplimiento u ofrecimiento de cumplir su obligación por parte de quien incoa la acción de resolución, y, d.- Debe ser declarada sin lugar a dudas por un Juez, no pudiendo dejarse al arbitrio de las partes.

Mencionado lo anterior, debe tenerse que la acción resolutoria es uno de los medios de terminación de los efectos de las obligaciones contraídas, derivada de un incumplimiento culposo de una de las partes contratantes en los contratos bilaterales, dada la inherencia a su naturaleza sinalagmática, en la que cada una de ellas sabe con exactitud los límites de su obligación.

Asimismo, la resolución decretada judicialmente produce efectos retroactivos, remontándose éstos más allá de la fecha de la demanda; el contrato desaparece aún en el pasado, como por efecto de una condición resolutoria. Sin embargo, en los contratos de ejecución sucesiva, como el arrendamiento de cosas o el de trabajo, la resolución sólo podrá producir efectos para el futuro.

Cabe destacar que el contrato con opción a compra-venta no es un contrato invulnerable, pues está sujeta a las causales establecidas en la ley para su resolución, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, siendo unas de las causales fundamentales de resolución de una convención, el incumplimiento por una de las partes de la obligación que asumió.

Por consiguiente, se aprecia de las actas procesales que la actora en efecto, alego que había efectuado el pago total correspondiente en el lapso establecido en la Cláusula Segunda para darle cumplimiento a la obligación, alegando en el libelo que hizo entrega a la demandada la suma de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,00) y que la misma no hizo entrega de los documentos necesarios para llevar a cabo la venta por la situación excepcional bancaria presentada, pero de lo que se observa que posteriormente fue resuelta tal y como se evidencia de la prueba de informe del oficio N° 572, dando contestación al mismo la Consultoría Jurídica del Banco del Tesoro de fecha 16/10/2015 (Folio 115), lo cual no fue previsto ni establecido en la celebración del Contrato de Opción a Compra cursante en los folios 42 al 47, tal y como lo pretende resolver la parte reconviniente con lo establecido en la clausula QUINTA, del contrato in comento y por cuanto no se sujeto en el cumplimiento del mismo.
En la revisión y valoración del acervo probatorio se puede evidenciar el incumplimiento de las obligaciones contractuales suscritas por la parte demandada reconvenida al no facilitar la documentación requerida para realizar la protocolización de la venta respectiva ante el registro inmobiliario correspondiente, debieron cumplir con la obligación contraída. Así se establece.

DECISIÓN
En merito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA incoada por el ciudadano KARDENIS SIMÓN DE OLIVEIRA GRATEROL, contra la ciudadana DAYRIS SAMARIA GÓMEZ DUGARTE; y SIN LUGAR la RECONVENCIÓN por RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana DAYRIS SAMARIA GÓMEZ DUGARTE contra el ciudadano KARDENIS SIMÓN DE OLIVEIRA GRATEROL, ambos identificados suficientemente en autos. SEGUNDO: Se ordena efectuar la venta del inmueble constituido por UN TOWN HOUSE y la parcela de terreno en la cual se encuentra construido, distinguido con el N° 02, en el Conjunto Residencial Los Soles, ubicado en la Calle Juan de Dios Ponte, en Callejón Santa Ana, hoy Calle Juanita Rojas, en la Población de Cabudare, Jurisdicción del Municipio Palavecino Estado Lara, dicha parcela de terreno se encuentra identificada con el Código Catastral 13-06-01-000-008-022-032-000-000-00, debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara, de fecha 09/06/2010, inscrito bajo el N° 2010.1029, Asiento Registral 1del Inmueble Matriculado con el Número 359.11.5.1.904 y corresponde al Libro del Folio Real del año 2010. TERCERO: Una vez quede firme la presente decisión la parte actora deberá consignar ante este Despacho y en Cheque de Gerencia la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (600.000,oo), dentro de los ocho días de despacho siguientes, una vez vencido este lapso la parte demandada deberá entregar la liberación de las hipotecas suscritas, caso contrario el Tribunal procederá a su purga con el dinero consignado y el excedente le será entregado al vendedor, igualmente se remitirá copia certificada de la presente decisión al registrador respectivo para que la sentencia haga las veces de título traslativo de propiedad. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber vencimiento total en el presente juicio.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. DÉJESE COPIA.
Dada, sellada y firmada en la Sala del despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, a los Dieciocho (18) días del mes de Enero del año dos mil Dieciséis (2016). Año 205º y 156º. Sentencia N°: 008; Asiento N°: 55

La Juez Temporal

ABG. MARLYN EMILIA RODRIGUES PÉREZ

La Secretaria

Rafaela Milagro Barreto
En la misma fecha se publicó siendo las 03:24 p.m. y se dejó copia.
La Sec.
MERP/ligis