TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la
Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, doce de enero de dos mil dieciséis
205º y 156º
ASUNTO: KP02-R-2011-000255
PARTE ACTORA-RECONVENIDA: NELSON JOSÉ NAVA MANZANEDA y MERY VELAZCO DE NAVA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 2.772.202 y 3.378.060, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: EDMUNDO JOSÉ RODRIGUEZ OVALLES, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 59.232.
PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: GHALEB RADWAN ABOU HASSOUN, mayor de edad, de nacionalidad Siria, titular de la Cédula de Identidad N° E-81.609.794.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ÉDGAR A. BECERRA RODRÍGUEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 126.031.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

El 9 de noviembre de 2009, el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en el juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesto por el ciudadano NELSON JOSÉ NAVA MANZANEDA Y MERY VELAZCO DE NAVA contra el ciudadano CHALEB RADWAN ABOU HASSOUN, dictó un fallo que es del tenor siguiente:
“…DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA DE RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, intentada por los ciudadanos NELSON JOSÉ NAVA MANZANEDA y MERY VELAZCO DE NAVA, contra el ciudadano GHALEB RADWAN ABOU HASSOUN, todos antes identificados. En consecuencia Primero: Se declara Resuelto el contrato de Opción de compra-venta suscrito en fecha 16/01/2.006 por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto Estado Lara, anotado bajo el Nº.61, Tomo 09 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, Segundo: La parte actora retendrá para sí, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 50.000,00), que corresponde al 50% de la cantidad dada por el demandado-reconviniente por concepto de arras, establecido en el contrato de Opción de Compra-Venta suscrito entre las partes; Tercero: no hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total ,de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR LA RECONVENCIÓN, incoada por el ciudadano GHALEB RADWAN ABOU HASSOUN, contra los ciudadanos NELSON JOSÉ NAVA MANZANEDA y MERY VELAZCO DE NAVA, todos antes identificados. En consecuencia la parte actora-reconvenida deberá devolver a la parte demandada-reconviniente la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 50.000,00), que corresponde al 50% de la cantidad dada por concepto de arras, establecido en el contrato de Opción de Compra-Venta suscrito entre las partes. No hay condenatoria en costas de la reconvención por no haber vencimiento total, de conformidad con el artículo 274 ejusdem…”

En fecha 28 de febrero de 2011, la decisión fue apelada por el abogado EDGAR A. BECERRA RODRÌGUEZ, Apoderado judicial de la parte demandada, apeló de la anterior decisión. El 3 de marzo de 2011, el Tribunal la oyó en ambos efectos, y ordenó la remisión del expediente a la URDD Civil para su distribución respectiva. El 17 de marzo de 2011, llegaron las actuaciones a esta Alzada, dándosela entrada y fijándose para Informes. El día fijado para el referido acto, el Tribunal acordó agregar a los autos, el escrito presentado por la parte demandada. El 03/05/2011, vencido el lapso de OBSERVACIONES, EL Tribunal dejó constancia de que no fueron presentados escrito por ninguna de las partes. El 08/07/2015, quien juzga se Aboco al conocimiento de la causa, y una vez notificada las partes y cumplidas las formalidades de Ley, siendo la oportunidad para decidir, se observa.
ANTECEDENTES
Señalaron los demandados en su libelo que; son propietarios de un inmueble constituido por una casa distinguida con el nombre Qta ALEBLAN y el terreno sobre el cual se encuentra construida, ubicada en la ciudad de Barquisimeto, Municipio Iribarren del estado Lara, tal como se desprende del documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, el 16/01/2006, que quedó bajo el Nº 61, Tomo 09, que opuso al demandado, por ser el documento fundamental de la presente demanda. Que, los demandantes celebraron con el ciudadano GHALEB RADWAN ABOU HASSOUN un contrato de opción a compra sobre el mencionado inmueble, y se pactó un precio de venta y unas condiciones de pago, un plazo en vigencia sometido a ciertas condiciones, todo previstos en las cláusulas del contrato en cuestión, y en aras de asegurar el compromiso económico se libró una letra de cambio; y que a la fecha de presentación de la demanda, transcurrieron más de cinco meses desde que se venció la vigencia del contrato, sin que el demandado hubiera cumplido con la principal obligación asumida mediante el mismo, como lo fue efectuar el pago del precio convenido, lo que debió hacer durante el tiempo pactado (un año de plazo original, más un año de prórroga) o en su defecto una vez finalizado el mismo, como se estipuló en la cláusula del contrato. Que, por todas las razones anteriormente expuestas fue por lo que demandó al ciudadano GHALEB RADWAN ABOU HASSOUN, a los fines de convenga o a ello sea condenado por el Tribunal a la Resolución del Contrato de Opción a Compra celebrado entre las partes, y se declare:
PRIMERO: Se Declare resuelto el resuelto el referido contrato, y se libere los accionistas de todas las obligaciones asumidas, mediante el mismas.
SEGUNDO: Se declare, de acuerdo a lo previsto en la cláusula décima del contrato, el derecho de los demandantes de retener por concepto de indemnización, por los daños y perjuicios causados, la suma de cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. F.50.000,00) equivalentes al 50% de las arras recibidas. Porcentaje y cantidad que fueron convenidas por los contratantes, como cláusula penal.

Asimismo solicitó, que por vía de indexación judicial, se aplique a la cantidad mencionada, la corrección monetaria pertinente, y manifestaron la disposición de los demandantes a consignar el saldo restante, en el momento que el Tribunal así lo disponga.
TERCERO: Se condene al pago de las costas procesales calculadas al treinta por ciento (30%) del valor de la demanda.

Se reservaron el derecho de acudir a las instancias jurisdiccionales competentes, a los fines de ejercer las acciones judiciales que puedan corresponderle.

Estimaron la cuantía de la demanda en la cantidad de trescientos noventa y cinco mil bolívares fuertes (Bs F. 395.000,00) equivalentes al precio del inmueble objeto de la demanda.

Admitida la demanda, se ordenó la citación de los demandados para la contestación de la misma en término de Ley, y lograda la citación personal

En la oportunidad de la contestación, la parte demandada negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes; alegando que los hechos narrados son falsos por cuanto no se trata solo de un contrato DE OPCION A COMPRA, ES UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION A COMPRA que tal circunstancia omitida por la parte demandante es de suma importancia para la presente litis, dado que la relación arrendaticia conlleva a un fuero especifico previsto en la Ley especial denominada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por ser de orden público no puede ser ignorado al momento de sustanciar o decidir la presente causa. De conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, propuso la RECONVENCIÓN en contra de los demandantes, y expuso que una vez transcurrido el lapso para ejercer la opción el actor reconvenido debió devolver la cantidad de dinero que le correspondía al accionado por las arras, sin necesidad de ningún pronunciamiento judicial y que hasta la fecha no habían entregado lo adeudado, es decir un incumpliendo de lo pactado en el contrato. Que, por esas razones RECONVINO, para que los demandantes convengan en devolverle o a ello sean condenados:
1- La cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 50.000,00) que corresponden a otro 50% del dinero recibido, deducidas las ARRAS, retenidas a partir del día 17/01/08.
2- La cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.5.000,00) por concepto de intereses calculados a la rata del 12% anual desde el día 17/01/08, hasta el día 17/11/08.
3- Los intereses de MORA que se hayan producido, los cuales solicitó se calculasen por experticia complementaria.
4- La cantidad que resultare por concepto de costos y costas del proceso, incluyendo honorarios de abogado.
5- Los intereses que venzan hasta la definitiva cancelación de la obligación que se demanda.

Estimó la RECONVENCIÓN EN CINCUENTA y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 55.000,00). El 12/12/2008, fue admitida la Reconvención, se ordenó a los demandantes reconvenidos dar contestación a la Reconvención. En la oportunidad de la contestación los demandantes reconvenidos negaron, rechazaron y contradijeron que en modo alguno sus representados, hayan omitido u ocultado la duplicidad de los contratos existentes. Que, sí existía un fin penal consagrada a través de las arras, para lo cual hace nueva mención del contrato y que no existe error de derecho en la calificación de la acción y que sí hay lugar a la acción resolutoria, y que la estimación de la demanda no era exagerada, pues fue el precio acordado y es justo que la estimación de la cuantía. Que, sí hubo incumplimiento culposo del demandado, por cuanto no entrego las cantidades de dinero señaladas lo cual es una forma de incumplimiento injustificado, y cuestionó la posición del demandado reconviniente al no demostrar el cumplimiento de la obligación exigida, y solicitó fuera declarada con lugar la demanda y sin lugar la reconvención y negó, deber intereses moratorios o futuros. Abierto el lapso probatorio, el 25/02/2009, el Juzgado de Primera Instancia agregó las pruebas promovidas por las partes.
PRUEBAS DE LAS PARTES
La parte actora acompaño con el libelo:
1- Copia de los poderes otorgados a los ciudadanos Edmundo José Rodríguez Ovalles,
Edgar N. Becerra Torres y Edgar Augusto Becerra Rodríguez, Dichos documentos contienen la prueba de representación judicial otorgada a los profesionales del derecho y se valoran de conformidad con lo establecido por el artículo 150 del CPC.
2- Copia Simple de documento de propiedad del inmueble, el cual al no ser impugnado prueba la titularidad de propiedad que tienen los actores sobre el inmueble objeto de este debate, lo cual permite a esta alzada valorar como tal hecho de conformidad con los artículos 1357 y 1360 del Código Civil.
3- Copia Simple del contrato de arrendamiento con opción a compra el cual, al haber sido reconocido por los contratantes como emanado entre ellos, las estipulaciones contenidas en el mismo cobran vigencia y dan fe de su contenido. En este sentido, ésta Superioridad constató, que el contrato de alquiler con opción a compra fue consignado junto con el libelo de la demanda, por lo que, le correspondía a la parte demandada tacharlo en el acto de contestación, verificándose de las actuaciones, que éste no fue tachado en su oportunidad por el adversario, en consecuencia, se tiene por cierta la opción de compra venta surgida entre los contratantes y como cierto el contenido que se desprende del mencionado instrumento, por lo que, ésta Superioridad le otorga el valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se declara.
En el lapso probatorio
1- Se reprodujo el mérito favorable de los autos, concretamente la letra de cambio
Invocó el valor probatorio de la cláusula décima y décima segunda del instrumento consignado.
Invocó el valor probatorio de las cláusulas segunda, sexta y décima segunda, del instrumento consignado, como fundamento fundamental de la demanda.
Con relación a estos particulares nada tiene sobre lo cual que pronunciarse quien aquí decide.
2- Letra de cambio emitida de conformidad con la cláusula sexta del contrato, que fue librada por mutuo acurdo por la las partes. Se valora de conformidad con el artículo 510 de la norma adjetiva.
3- Solicitó el traslado y la constitución del despacho del Tribunal de Primera Instancia en la Qta. Aleblan a los fines de dejar constancia de cuatro particulares. Que con relación a esta probanza la misma quedo desechada en su admisión por lo que sería impertinente entrar en valoración alguna. Así se decide.
El 6 de marzo de 2009, el Tribunal de Primera instancia admitió las pruebas promovidas por las partes intervinientes, salvo su apreciación en la definitiva, con las siguientes excepciones.
1- La solicitud de la parte actora de requerirle al demandado la consignación de documentos, pues tal expresión carece de fundamentacion.
2- La exhibición de documentos planteada con relación a un particular del contrato, pues el mismo no constituye medio de prueba
3- La inspección Judicial por impertinencia del contenido solicitado.
Que en la oportunidad correspondiente se dictó la sentencia de Primera Instancia, la cual por los efectos de la apelación, corresponde a quien juzga su exhaustivo análisis para arribar al pronunciamiento que determine si el fallo recurrido por el a-quo se encuentra ajustado a derecho, en este sentido descendiendo a las actas procesales se hace necesario antes del pronunciamiento de merito, hacerlo preliminarmente como Punto Previo en los términos siguientes:
I
De conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, se debe entrar a conocer acerca de la impugnación a la estimación de la demanda hecha por la Accionada Reconviniente en el acto de la contestación a la demanda.

De la revisión de las actas, este Tribunal constata que la presente demanda por Resolución de Contrato, fue estimada por el actor en la cantidad de trescientos noventa y cinco mil millones de bolívares (Bs 395.000,00), hoy bolívares fuertes estimación que fue impugnada de manera pura y simple por el apoderado judicial de la parte demandada conforme a lo que a continuación se transcribe: “…Rechazo dicha estimación por exagerada…”.

Según sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 15 de noviembre de 2004, con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ., estableció:

“…Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), estableció:
‘...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’. (…)
En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya trascripción antecede, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la estimación realizada por el actor, lo cual hace considerar a esta Sala, que la estimación hecha por los accionantes en su escrito libelar en la cantidad de setenta millones de bolívares (Bs.70.000.000,00), determina el incumplimiento del requisito de la cuantía exigido para la admisibilidad del recurso de casación…”. (subrayado del Tribunal) (Sentencia Nro. RH.01352, Caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada y otros, contra Pablo Segundo Bencomo y otros, expediente Nro. 04-870 http://www.tsj.gov.ve/decisiones/scc/Noviembre/RH-01352-151104-04870.htm)

Del criterio jurisprudencial supra parcialmente transcrito, se evidencia que el demandado al contradecir la estimación de la demanda debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple, pues con ello, queda firme la estimación de la cuantía establecida en el libelo de la demanda. Tal como sucedió en la presente causa donde se evidencia un rechazo, de manera pura y simple, razón por la cual, queda establecida como vigente y definitiva, la estimación realizada también por el a-quo en la cantidad de trescientos noventa y cinco mil bolívares fuertes (395.000,00) de conformidad con lo establecido en la Disposición Transitoria Cuarta del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reconversión Monetaria. Así se decide.

II
De la Reconvención

La reconvención, conforme al criterio del Doctor RICARDO HENRIQUEZ LA ROCHE en su obra “Comentarios al nuevo Código de Procedimiento Civil”, “..., antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explicita del demandado”, es decir, la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta, en el curso del juicio, por el demandado contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho, o el resarcimiento de unos daños o perjuicios deducidos, que atenuará o excluirá la acción principal.”

Definiendo la reconvención, la Sala de Casación Civil, mediante decisión de fecha 12 de noviembre de 1997, en el juicio de Polita Zamora G. contra Seguros Ávila C.A., estableció: “…La reconvención es definida como una pretensión independiente que el demandado hace valer contra el demandante en el juicio, fundamentándola en igual o en diferente título que el alegado por el actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante una única sentencia. La reconvención es una pretensión independiente que no se dirige a rechazar o inhibir la pretensión del actor, sino que se constituye un ataque, que, como tal, podría plantearse en una demanda autónoma.

La naturaleza de la reconvención es ajena a la noción de defensa o excepción con el juicio principal, por lo tanto, las defensas argumentadas por la parte demandada en el acto de contestación de la demanda no constituye lo que conoce como una reconvención o contrademanda…”.

De esta misma forma se pronunció la Corte en Pleno en decisión del 16 de febrero de 1994, expediente Nº 301, al expresar: “…En lo atinente ya no a las características que presenta la norma dada su naturaleza procedimental, sino a la naturaleza de la institución de la reconvención, debe señalarse que la reconvención en su contenido es una acumulación de pretensiones, que da origen a un proceso con pluralidad de objetos, cuya situación procedimental es la necesidad de que ambas sean tratadas ante un solo Juez (idem iudex) y mediante un solo proceso (simultaneus processus), en virtud del principio de la economía procesal…”.

De tal manera que la reconvención es una demanda que intenta el demandado contra el demandante en el acto de la contestación de la demanda, por ser un derecho conferido por la ley al demandado, por el cual se le permite intentar bajo ciertas condiciones legales, , una acción (reconvencional) en contra del demandante dentro del mismo proceso; en donde ambas partes del proceso van a tener el doble carácter de demandante y demandando.

Así las cosas, al analizar el caso sub examine, a los fines de determinar sobre los efectos de la reconvención propuesta resulta preciso señalar lo siguiente:

Señala el Artículo 365 del Código de Procedimiento Civil: “Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340”.

Siendo así se observa que la parte accionada en la oportunidad de la contestación propuso la Reconvención para que los demandantes convengan en devolverle o a ello sean condenados:
1- La cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 50.000,00) que corresponden a otro 50% del dinero recibido, deducidas las ARRAS, retenidas a partir del día 17/01/08.
2- La cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.5.000,00) por concepto de intereses calculados a la rata del 12% anual desde el día 17/01/08, hasta el día 17/11/08.
3- Los intereses de MORA que se hayan producido, los cuales solicitó se calculasen por experticia complementaria.

Por su parte los demandantes reconvenidos entre otros alegatos en la contestación….negaron, rechazaron y contradijeron que en modo alguno sus representados, hayan omitido u ocultado la duplicidad de los contratos existentes. Que, sí existía un fin penal consagrado a través de las arras... y cuestionó la posición del demandado Reconviniente al no demostrar el cumplimiento de la obligación exigida, y solicitó fuera declarada con lugar la demanda y sin lugar la reconvención y negó, deber intereses moratorios o futuros.

Que esta alzada al analizar la acción propuesta mediante la reconvención intentada por la parte accionada, advierte a todas luces que la misma se propone o está dirigida a rechazar o inhibir la pretensión del actor, que se constituye en un ataque, que, como tal, desvirtúa la naturaleza de la reconvención, la cual es ajena a la noción de defensa o excepción con el juicio principal, por lo tanto, las defensas argumentadas por la parte demandada Reconviniente, en el acto de contestación de la demanda no constituye lo que se conoce como una reconvención o contrademanda; es decir no es una pretensión independiente que el demandado hace valer contra el demandante en el juicio, lo que verificado y aunado a la ausencia de sustento probatorio hacen que esta Alzada, apegada a los criterios jurisprudenciales Y doctrinarios acerca de la institución de la Reconvención determinen que lo procedente en el caso de marras es disentir de la declaratoria parcialmente con lugar dada por el tribunal de la causa y en su lugar declarar Sin Lugar la reconvención propuesta en la siguiente causa. Así se decide.

Ahora bien expuesto y decidido lo anterior corresponde a esta Alzada pronunciarse al fondo de la controversia, todo lo cual se hará entrando en el análisis del contrato y su naturaleza toda vez que de dicho instrumento se deriva la acción intentada.

Siendo así Quiere este Tribunal Superior comenzar su tarea, con el análisis de las cláusulas que comprende el contrato cuyo cumplimiento se solicita, reafirmando que en su opinión, cada vez que se intenta una acción de cumplimiento o resolución del contrato, primeramente debe el jurisdicente analizar las obligaciones que se desprenden del contrato, sus condiciones y pormenores; para posteriormente definir si hubo incumplimiento o no; toda vez que ambas acciones - cumplimiento o resolución - que se desprenden del artículo 1167 del Código Civil, conllevan un incumplimiento de obligaciones cuya preponderancia, gravedad o trascendencia, de los hechos que sean alegados como incumplientes y su contundente prueba, motivara la decisión justa que ha de dictarse como improcedencia o procedencia de la acción intentada.

Así tenemos que, del contrato de alquiler con opción a compra que riela a los folios 11 al 14, contrato al cual se le ratifica su pleno valor probatorio, toda vez que ambas partes sobre el fundamentan sus afirmaciones, dándose por reconocido y admitido el mismo, así como la existencia de la relación contractual cuyo cumplimiento se solicita; se desprenden las obligaciones convenidas entre los contendientes, que en parte ilustrara la a quo.

Desea hacer énfasis esta juzgadora en su criterio de que, cuando se demanda una resolución del contrato, sin desmeritar la necesidad del análisis de la naturaleza del contrato que se desprenda de los hechos alegados; el análisis y decisión que sobre el asunto sometido a su conocimiento, debe tomarse estudiándose exhaustivamente las obligaciones contenidas en el contrato, las pactadas por ambas partes, sin ninguna desviación ideológica en su interpretación que tergiverse la voluntad contractual. Por ello, al analizar el contrato de alquiler con Promesa de Venta, cuya resolución se demanda, obtenemos:

1.- De su encabezamiento se observa la intención de ambas partes de celebrar un contrato de alquiler con promesa de venta, al cual en la recurrida se le mantuvo su naturaleza conforme al criterio que la Sala de Casación Civil, reiteradamente mantiene a la fecha de interposición de la demanda [25 de julio de 2008]; es decir, el contrato de marras está definido como un contrato preliminar o preparatorio, cuyo efecto futuro era el de obligar a las partes a celebrar entre ellos, cumpliendo recíprocas obligaciones, un contrato definitivo de venta sobre el inmueble en el identificado y también dado en alquiler el cual podía ser prorrogable de mutuo acuerdo por una vez y el cual no podría exceder de un lapso de doce meses y en cuyo caso el arrendamiento pasaría a tener un canon de arrendamiento mensual diferente. Esta determinación en la naturaleza del contrato en disputa, que comparte plenamente quien aquí decide, y que consonó con los recientes postulados del más alto tribunal, dan al contrato de marras el carácter de venta por cuanto los elementos de objeto, consentimiento y precio de hicieron presentes, lo cual desdice en gran parte del cuantioso y variado contenido del escrito de informes presentado por el recurrente, que a juicio de esta Alzada realiza una interpretación errónea de la recurrida que se expreso, al señalar:

“…Dado que se distinguió entre la opción a compra y el arrendamiento, es claro que siendo dos contratos en un instrumento al accionado le correspondía cumplir la prestación inicial que involucra los doscientos noventa y cinco mil bolívares fuertes (BS F. 295.000,00) pues la de tracto sucesivo relacionada con el arrendamiento no esta controvertida. El accionado alega que está dispuesto a cumplir con su obligación de cancelar el excedente… Bajo tales circunstancias estima esta juzgadora que siendo entregado el inmueble como opción a compra en condiciones favorables, de dos (2) años, el accionado tuvo suficiente tiempo para honrar su obligación, incluso a través de la participación en la presente causa insistir en el cumplimiento del contrato, cosa que no ha hecho, por lo tanto, es criterio de este tribunal que la resolución del contrato de opción a compra es procedente en derecho como en efecto se decide “

Argumento este de la recurrente, que se desecha, toda vez que por el contrario la Jueza de la primera instancia, más bien, en consonancia con el criterio de la parte apelante, confirma que estamos en presencia de un contrato preliminar, preparatorio, denominado Contrato de Promesa de Venta.

2.- Advierte quien decide en esta instancia superior, que las cláusulas contractuales que contienen obligaciones fundamentales, para las partes son las: Primera, Segunda, Tercera, Quinta, y Séptima.

De las cláusula Primera, se advierte el compromiso de los arrendadores-propietarios en dar en alquiler con opción a compra definitiva a los arrendatarios -opcionantes, el inmueble en disputa e identificado en la cláusula primera; y la exclusividad de la opción para comprar dada a la demandante, con derecho preferente.

De la cláusula Segunda, se desprende el precio contractual pactado de Bs. 395 .000,00, el cual deberá cancelar la parte demandada en dos formas:
a) Bs. 100.000,00, al momento de la autenticación del contrato, hecha por ante Notaria Pública, el 16 de enero de 2006; en calidad de arras e imputable al precio determinado que declaro la parte demandada recibir entera y cabalmente y; b) Bs. 295.000,00, cantidad restante sobre la pactada Bs. 395.000,00, que convinieron las partes ser cancelados en el término establecido, es decir un año a partir de la firma del presente contrato. En un lapso no mayor de un año.

De la Cláusula Tercera, se desprende que dan en arrendamiento el inmueble objeto de esta negociación por el mismo lapso establecido para su cancelación.

En la Cláusula Quinta, se contiene una prórroga del presente contrato de arrendamiento con opción a compra que no podrá exceder de un lapso de doce meses en cuyo caso variaría el canon de arrendamiento mensual.

En la Cláusula Séptima, se reedita la obligación o compromiso de la partes hasta el otorgamiento definitivo del documento de venta del inmueble de marras.

Las demás cláusulas se entienden como consecuencias, de las situaciones que se desprenden de su propio contenido (octava, novena décima primera, segunda tercera y cuarta), que a la luz de los alegatos y defensas planteadas, no resulta de utilidad inmediata su análisis.

Ilustrado sobre lo anterior y, al decidir la apelación planteada, se hace necesario analizar en contexto de lo antes explanado: De que manera contrataron las partes las obligaciones contraídas; si hubo o no incumplimiento y; en que pruebas y sobre qué valoración dada a ellas, se fundamento la Jueza de la primera instancia; examen que se realiza así:

Las partes realizaron un contrato denominado por ellos, Contrato De Alquiler con Opción a Compra; cuya resolución se demanda, peticionando los querellantes que en vista del incumplimiento de la demandada se de terminación al contrato y se liberen a los accionantes de todas las obligaciones asumidas y se ordene retener por concepto de indemnización la suma de cincuenta mil bolívares fuertes (Bs 50.000, 00).

Ahora bien, la obligación - de la clausula Segunda - a juicio de quien decide, no fue pactada como obligación unilateral; sino que para que se escenificara o materializara esa obligación, necesaria para protocolizar el documento definitivo de venta como lo indico la actora; era ineluctable también que se cumplieran las situaciones de hecho convenidas por ambas partes, relativas al pago del precio, pactadas de manera bilateral. Se explica esta instancia superior: Conforme a dicha cláusula segunda del contrato objeto de la acción de resolución, el pago del precio se pacta en la cantidad de Bs. 395 .000,00, el cual deberá cancelar la parte demandada en dos formas:

a) Bs. 100.000,00, al momento de la autenticación del contrato, hecha por ante Notaria Pública, el 16 de enero de 2006; en calidad de arras e imputable al precio determinado que declaro la parte demandada recibir entera y cabalmente y; b) Bs. 295.000,00, cantidad restante sobre la pactada Bs. 395.000,00, que convinieron las partes ser cancelados en el término establecido, es decir un año a partir de la firma del presente contrato.

En un lapso no mayor de un año y donde no hay discusión ni prueba alguna que valga, distinta al propio contrato de promesa de venta que se valora como plena prueba conforme al artículo 1368 del Código Civil, de la negociación celebrada entre ambas partes y, del pago inicial recibido, cuando del mismo se extrae textualmente del cual hay plena prueba de haberse por una parte entregado una suma ya expresada y de deberse en un término de una año la restante. Todo lo cual queda ratificado por la demandada quien a lo largo de su presencia procesal reconoció tal operación y su disposición tardía luego del incumplimiento de sus obligaciones integrar lo faltante queda el pago reconocido desechándose cualquier otra prueba o alegato respecto de este pago inicial o parcial y así se decide.

2.- Los Bs. 295.000,00, restantes, pagaderos a la fecha de materialización de la venta definitiva, en un lapso no mayor de un año a partir de la firma del contrato de marras debió cancelarla en dicho lapso y; es esta venta definitiva la que debe protocolizarse ante la autoridad registral correspondiente, según la expresión literal de dicha cláusula es decir el 16 de enero de 2007, acción está que ha debido realizarse con inmediata anterioridad, al compromiso de la promitente vendedora que es el de vender definitivamente el inmueble objeto del contrato cuya resolución se solicita. Entendidos debemos estar, entonces, que ese pago de la cantidad restante debida (Bs.295.000,00) debió hacerla la demandada antes de la venta definitiva, pues era la condición sine qua nom para que se materializará la venta definitiva y; así se decide.

Ahora bien, dichas las cuestiones supra, corresponde a este Tribunal dilucidar si efectivamente incumplió la demandada con las obligaciones contenidas en el contrato o, a lo menos intento hacerlo; o si efectivamente la parte demandante incumplió con la obligación que tenía de suministrar los documentos a la promitente compradora, para la protocolización de la venta definitiva, O si en definitiva expiró el termino o lapso contractual. Todo ello en concatenación con los motivos y valoraciones de la recurrida e impugnadas en la apelación planteada.

Al hilo entonces de los señalamientos y de las declaraciones de las partes para esta Alzada en evidente concluir que el incumplimiento alegado por la parte actora el cual fue reconocido a lo largo del iter procesal toda vez que el demandado acepta estar dispuesto a cumplir con las obligaciones contractuales faltantes, que en nada nos habla del cumplimiento al pago a que estaba obligado, resultando a todas luces irrelevante a los fines de demostrar cualquier otro cumplimiento. Y así se determina.

Ahora bien, se infiere de los análisis anteriores, que la parte promitente compradora, no cancelo totalmente el precio total convenido, a la presente fecha.

En este sentido, tal como fue alegado por la parte demandante, la cláusula segunda del contrato en disputa establece un término para que la demandada, cancelara totalmente el precio convenido. Este lapso o término comenzaba el 16 de enero de 2010 y, concluía el 16 de enero de 2007.

De un simple cálculo matemático en relación al calendario, y los días transcurridos, fecha de inicio del término contractual que tenía la demandada para cancelar totalmente el precio convenido, y la conclusión del lapso contractual dado para ello, se puede apreciar la mora e, incumplimiento en cancelar totalmente el precio total convenido, y en el tiempo contractual hábil, que tenía para ello, infiriéndose de ello, que el lapso o término contractual para cumplir la obligación de pagar, expiró, feneció. Y así se decide.

Como consecuencia de lo inmediato anteriormente decidido sobre la expiración del término o lapso contractual, que tenía la parte demandada para pagar, y no lo hizo; en fuerza de las anteriores consideraciones expuestas, se considera a los Arrendadores Propietarios liberados de la obligación de vender el inmueble objeto de la presente demanda a El Arrendatario Opcionante, de autos, ciudadano Ghaleb Radwan Abou Hassoun, identificado en autos. Y así se decide.

Ahora bien, teniendo presente que el Juez es quien tiene la facultad para valorar la gravedad del incumplimiento demandado, o de los hechos que se invocan ante él para configurar si cualquier tipo de incumplimiento de las obligaciones es suficiente para declarar o no la presente pretensión, pues la palabra “cumplimiento” tiene diversas acepciones, para unos el cumplimiento no puede estar separado de la noción de culpa, y para otros, el cumplimiento no es más que la falta de percepción por el acreedor de la pretensión debida de acuerdo con los términos del contrato.

En este sentido, una vez efectuadas las anteriores consideraciones, ésta Alzada observó que la parte demandada, reconoció que el pago de los daños y perjuicios está cubierto con las arras entregadas al inicio del contrato y que el presente contrato se extinguió por el trascurso del tiempo y por cuanto en el contrato en disputa, fueron pactadas arras según la clausula primera y convenido según la clausula decima que si el incumplimiento era imputable al Arrendatario-Opcionante, los Arrendadores Propietarios retendrían para sí el cincuenta por ciento (50%) de la suma de cien millones de bolívares (Bs. 100.000,00); es decir cincuenta mil bolívares (Bs 50.000,00). En consecuencia, se ordena a la parte actora la devolución a la parte demandada, de la cantidad señalada y demostradas como recibidas por ella, por concepto de inicial de la negociación pactada. Así se decide.
DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado EDGAR BECERRA RODRÌGUEZ, Apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, en contra de la sentencia dictada en fecha 9 de noviembre de 2009, por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA. Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA DE RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, intentada por los ciudadanos NELSON JOSÉ NAVA MANZANEDA y MERY VELAZCO DE NAVA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 2.772.202 y 3.378.060, respectivamente, contra el ciudadano GHALEB RADWAN ABOU HASSOUN, mayor de edad, de nacionalidad Siria, titular de la Cédula de Identidad N° E-81.609.794. En consecuencia, PRIMERO: Se declara RESUELTO el contrato de Opción de compra-venta suscrito en fecha 16/01/2.006 por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto Estado Lara, anotado bajo el Nº.61, Tomo 09 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
SEGUNDO: La parte actora RETENDRÁ para sí, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 50.000,00), que corresponde al 50% de la cantidad dada por el demandado-reconviniente por concepto de arras, establecido en el contrato de Opción de Compra-Venta suscrito entre las partes.
TERCERO: Dada la naturaleza no hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total de la demanda.

Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR LA RECONVENCIÓN, incoada por el ciudadano GHALEB RADWAN ABOU HASSOUN, mayor de edad, de nacionalidad Siria, titular de la Cédula de Identidad N° E-81.609.794, contra los ciudadanos NELSON JOSÉ NAVA MANZANEDA Y MERY VELAZCO DE NAVA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 2.772.202 y 3.378.060. En consecuencia,
PRIMERO: la parte ACTORA-RECONVENIDA DEBERÁ DEVOLVER a la parte demandada-reconviniente la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 50.000,00), que corresponde al 50% de la cantidad dada por concepto de arras, establecido en el contrato de Opción de Compra-Venta suscrito entre las partes.

SEGUNDO: Se CONDENA en costas por la reconvención a la parte demandada-reconviniente en esta instancia a dichas costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.

De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.

Regístrese, publíquese y bájese.

La Jueza Provisoria,
La Secretaria Acc,
Abg. Elizabeth Dávila
Abg. Carmen Moncayo Barrios
Publicada en su fecha, en horas de Despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
La Secretaria Acc,
Abg. Carmen Moncayo Barrios