REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la
Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, dos de diciembre de dos mil dieciséis
206º y 157º
ASUNTO: KP02-R-2016-000458
PARTE ACTORA: SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES DIDIVAL, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Lara, en fecha 26 de febrero de 1997, bajo el N° 5, tomo 11-A, posteriormente modificada conforme acta de asamblea general extraordinaria de accionistas celebrada el 29 de noviembre de 2014, bajo el N° 37, tomo 68-A RMI, representada por el ciudadano FRANCISCO JOSÉ SANTELÍZ MENDOZA, titular de la cédula de identidad N° 1.274.085, quien se desempeña como presidente de la firma.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: CESAR ARNALDO JIMENEZ PERAZA, HUGO EDUARDO JIMENEZ PERNALETE Y JULISSA COROLINA GIL YEPEZ, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.713, 90.382 y 505.262 respectivamente.
PARTE DEMANDADA:SOCIEDAD MERCANTIL COMERCIAL LA DANIELA, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara, en fecha 31 de enero de 2005, bajo el N° 38, tomo 07-A, posteriormente modificada conforme acta de asamblea general extraordinaria de accionistas celebrada el 24 de abril de 2006, bajo el N° 09, tomo 26-A, y 27 de agosto del 2014, bajo N°36, tomo 95-A, representada por la ciudadana ZULAY ZULMIRA VALLES GARCÍA, titular de la cédula de identidad N° 7.448.310, quien se desempeña como directora de la empresa.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: NORKIS CAROLINA MENDEZ SIVIRA, Abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 90.247.
MOTIVO: DESALOJO.

En fecha 19 de febrero de 2016, el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el juicio por DESALOJO interpuesto por la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES DIDIVAL, CA, en contra de la SOCIEDAD MERCANTIL COMERCIAL LA DANIELA, CA, dictó fallo al tenor siguiente:

“declara CON LUGAR la pretensión de DESALOJO intentada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES DIDIVAL, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Lara, el día 26-02-1997, bajo el N° 5, Tomo 11-A, posteriormente modificado conforme Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas celebrada el 29-04-2014, inscrita en la mencionada oficina el 26-11-2014, bajo el N° 37, Tomo 68-A RMI, representada por el ciudadano FRANCISCO JOSE SANTELIZ MENDOZA, titular de la cédula de identidad N° 1.274.085; contra la firma COMERCIAL LA DANIELA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara en fecha 31-01-2005, bajo el N° 38, tomo 7-A. En consecuencia, se condena a la parte demandada a hacer entrega a la parte demandante, libre de personas y cosas, el inmueble objeto de juicio constituido por un local comercial situado en la Avenida Libertador entre calles Miguel Bernal y la Avenida Domingo Méndez de la ciudad de Cabudare, y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con la Avenida Libertador que es su frente; SUR y OESTE: Con casa y terreno de su propiedad; y ESTE: Con inmueble que es o fue propiedad de los sucesores LISANDRO ROJAS.
De conformidad con lo establecido en los artículos 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.”

En fecha 16 de mayo de 2016, la abogada NORKIS CAROLINA MENDEZ SIVIRA, Apoderada Judicial de la parte demandada, interpuso recurso de apelación en contra de sentencia transcrita ut-supra, el a-quo el día 29 de junio del año 2016 oyó la apelación en ambos efectos, en consecuencia, ordena remitir las actas procesales a la URDD Civil del estado Lara, a los fines de ser distribuidas entre los Juzgados Superiores para su posterior solución, correspondiéndole a esta sentenciadora conocer de la presente causa, por lo que en fecha 14 de Julio de 2016, le dio entrada, se fijó lapso de informes acogiendo el lapso establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, llegada la oportunidad procesal el 12 de agosto de 2016, se acordó agregar a los autos escritos de informes presentados por la parte actora, plenamente identificada, y los presentados por la parte demandada también plenamente identificada, acogiéndose al lapso establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil para presentar las respectivas observaciones, siendo la oportunidad procesal para la entrega de las observaciones en fecha 03 de octubre de 2016, se deja constancia que ninguna de las partes presento escrito de observaciones, ni por si ni a través de sus apoderados, y siendo la oportunidad legal para dictar sentencia esta juzgadora observa:
ANTECEDENTES
En fecha 12 de mayo de 2015, el Abogado Cesar Arnaldo Jiménez Peraza, en su carácter de apoderado judicial de la firma Sociedad Mercantil Inversiones Didival, C.A., plenamente identificada, interpuso demanda contra firma Comercial la Daniela C.A., en los siguientes términos: Indico que en fecha 14 de diciembre de 2005, la Sociedad Mercantil Inversiones Didival, C.A., celebro contrato de arrendamiento con la empresa Comercial la Daniela, C.A, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica de Cabudare, quedando inserto bajo el N° 28, tomo 72 de autenticaciones, por medio del cual le cedía en alquiler un local con una superficie de cincuenta metros cuadrados (50 mts2), el cual forma parte de un inmueble cuyo resto se reserva la arrendadora, ubicado en la avenida Libertador, entre calles Miguel Bernal y avenida Domingo Méndez de la ciudad de Cabudare, municipio Palavecino del estado Lara. Señalo que el local se encuentra dentro de los siguientes linderos: Norte, con la avenida Libertador que es su frente; Sur y Oeste, con casa y terreno propiedad de la parte actora, la cual se reserva; y, Este, con inmueble que es o fue propiedad de los sucesores de Lisandro Rojas, el cual tendría un tiempo de duración de cuatro (04) años fijos contados a partir del 15 de enero de 2006. Señalo que el referido inmueble es propiedad de la arrendadora conforme consta de documento protocolizado ante oficina Subalterna de Registro de Municipio Palavecino del estado Lara, el 23 de abril de 1997, bajo el N° 35, folios 1 al 2, protocolo primero, tomo segundo, bajo el N° 8, protocolo tercero, tomo primero, y las bienhechurías allí levantadas conforme consta en título supletorio protocolizado por ante la citada oficina de registro, el 25 de junio de 2014, inscrito bajo el N° 17, folio 107 del tomo 14 del protocolo de transcripción. Alego que en fecha 26 de marzo de 2010, se celebró un segundo contrato de arrendamiento con la parte demandada, el cual fue debidamente autenticado ante la Notaria Pública Tercera de Barquisimeto, quedando anotado bajo el N° 27, tomo 44, y el cual tendría una duración de un (01) año contado a partir del 15 de Marzo del año 2011. De la misma manera señalo que en fecha 9 de marzo de 2011, fue celebrado un tercer contrato de arrendamiento entre las partes, sobre el local anteriormente identificado, el cual quedo debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, inserto bajo el N° 33, tomo 75, estableciéndose como tiempo de duración del mismo un (01) año, contado a partir del 15 de marzo del año 2011, prorrogable por igual lapso de duración siempre y cuando antes de su vencimiento alguna de las partes notifique a la otra por escrito su voluntad de no continuar con el mismo. Acoto que las partes celebraron un último contrato de arrendamiento, del citado local, de forma privada, en el cual se estableció 6en la cláusula segunda del mismo que el tiempo de duración seria de un año fijo, contado a partir del año 2012, de la misma forma se estipulo que el canon de arrendamiento seria de tres mil Bolívares (3.000,00) mensuales, que serían pagados por la parte demandada dentro de los primeros cinco (05) días siguientes a su vencimiento. Arguyo que según lo establecido en el último contrato, el termino de duración venció el día 15 de marzo de 2013, no habiendo convenido ninguna prórroga entre las partes y conforme a lo establecido en el artículo 38, literal C, de la entonces Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al vencimiento del término fijo establecido para la duración del contrato, comenzó a correr a favor de la parte actora el plazo de dos (02) años de prorroga legal para la entrega del inmueble, tal como lo prevé igualmente la actual Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. En ese mismo orden de ideas indico que se notificó a la parte demandada, que se vencía el primer año de prórroga legal el 15 de marzo de 2014, para que de manera voluntaria entregara el inmueble en fecha 15 de marzo de 2015, oportunidad en la que venció el segundo año de la prórroga legal. Finamente demando formalmente a la empresa Comercial la Daniela, C.A., por desalojo de conformidad con el artículo 40, literal G, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, con la finalidad de que sea entregado el local comercial anteriormente citado, completamente libre de personas y cosas. Estimó la demanda en la cantidad de treinta y seis mil Bolívares (36.000,00), equivalente en unidades tributarias a doscientas cuarenta unidades tributarias (240 UT).

Llegada la oportunidad procesal para que tuviera lugar la contestación, la Abogada Norkis Carolina Méndez Sivira, apoderada judicial de la parte demandada, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 90.247, presentó escrito de contestación en los siguientes términos: Señalo que todos los contratos promovidos por la parte actora en libelo de demanda son ciertos tanto en los hechos como el derecho. Indico que su representada, en su carácter de directora de la empresa Comercial la Daniela, C.A, siempre mantuvo una relación cordial con la parte actora, que nunca ocurrió ningún tipo de problema o inconveniente en la relación arrendaticia, desde sus inicios en el año 2006. Alegó que la problemática surge para la fecha 15 de abril del año 2013, cuando siendo la fecha prevista para el cobro de del canon de arrendamiento, el ciudadano Francisco José Santelíz Mendoza, titular de la cédula de identidad N° 1.274.085, quien se desempeña como presidente de la Sociedad Mercantil Inversiones Didival, C.A, no se presentó a realizar el cobro del canon de arrendamiento, por lo que la parte demandada inicio un procedimiento de consignación de pago de pensiones arrendaticias, el cual cursa por ante el Juzgado Primero de Municipio y Ejecutor de Medidas de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del estado Lara, asunto N° 323-13, por lo que la parte demandada siguió ocupando el inmueble. Arguyo que la parte demandada continuo con el uso pacífico y público del inmueble, y desarrollando su actividad comercial, sin que la parte actora mediara para la solicitud de entrega o carta de desahucio, ni notificación de no renovación de contrato de arrendamiento. Posteriormente en fecha 6 de marzo de 2014, la parte demandada recibe un telegrama en el que se informa el vencimiento de la prórroga legal el 15 de marzo de 2014, situación que ocurre un año después del último contrato de arrendamiento, por lo que la parte demandada continuo ocupando el referido local.
Señalo que al no recibir solicitud de entrega o notificación de no renovación de contrato, opera la tacita reconducción, convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado según criterio de la parte demandada. Negó, rechazó y contradijo, lo alegado por la parte actora en cuanto a que en fecha 15 de marzo de 2013, comenzó a correr a favor de demandada el plazo de dos (02) años de prórroga legal. Negó, rechazó y contradijo, lo alegado por la parte actora en relación al plazo de los dos (02) años, por tener una relación arrendaticia con la parte actora de un tiempo de siete (07) años, por lo que el contrato pasaría ser de tiempo indeterminado. Negó, rechazó y contradijo que la parte demandada se haya negado al cumplimiento voluntario de la entrega del inmueble. Promovió el merito favorable de todas las pruebas presentadas por la parte actora en libelo de demanda, al igual que la prueba documental de recibo de pago emanado de la firma Inversiones Didival, C.A.; de fecha 15 de marzo de 2013, cuyo concepto es por el pago de alquiler del local comercial objeto del litigio, por un monto de tres mil Bolívares (Bs 3000,00). Promovió prueba de informe, relacionada con la existencia de un procedimiento de consignación de alquileres, iniciado por la parte demandada, signado con el N° 232-13, que cursa por ante el Juzgado Primero de Municipio y Ejecutor de Medidas de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del estado Lara. Finalmente solicito que fueran admitidas todas las pruebas promovidas en la contestación, y que la acción intentada por la parte actora sea desechada, negada y desestimada, declarándola sin lugar en sentencia definitiva.

Llegada la oportunidad procesal para que tuviera lugar la audiencia preliminar en fecha 25 de septiembre de 2015, se deja constancia que se encuentra presente el apoderado judicial de la parte actora, de igual forma se hace constar que la parte demandada no compareció ni por si ni por medio de sus apoderados, por lo que seguidamente se le dio derecho de palabra al apoderado accionante quien expone: Ratificó todos y cada uno de los hechos que dan lugar a la presente demanda, referida en el presente caso a la solicitud de desalojo de local que fue dado en arrendamiento a la parte demandada, con motivo del vencimiento del plazo de duración del contrato de arrendamiento, así como el termino de la prorroga legal que también expiro, que la parte demandada en su escrito de contestación, en el Capítulo I de los hechos no controvertidos acepto todo lo alegado por la parte actora en lo que se refiere al contrato de arrendamiento que se consigno como documento fundamental de la demanda suscrito por las partes con un tiempo de duración fijo de un año contado a partir 15 de marzo de 2012, hasta el 15 de marzo de 2013, alegando que se estaría en presencia de un contrato a tiempo determinado, que no entraría en ningún tipo de prorroga legal de tipo convencional. Vencido el contrato opero para la parte demandada aceptar la prorroga que por ley le correspondía, lo que se llama prorroga legal de acuerdo a lo establecido en la nueva ley de arrendamiento de uso comercial, la cual era de dos años que concluyeron el pasado 15 de marzo de 2015, alegó a favor de la parte actora que luego el 15 de marzo de 2013, hasta la presente fecha la parte actora no recibió ningún pago por concepto de cánones de arrendamiento, hecho que reconoce la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, lo que según la parte demandada le llevo a realizar las consignaciones de pago por ante un tribunal de municipio de esa jurisdicción, de la misma forma la parte actora rechazó lo alegado por la parte demandada en referencia al último contrato suscrito entre las partes por un término fijo de un año y que este se haya convertido en un contrato a tiempo indeterminado, por lo que ratificó que el contrato siempre se fijó a tiempo determinado, por lo que la parte actora no exigió la entrega del local comercial hasta vencida la prorroga legal, lo cual quedo demostrado en el telegrama enviado a la parte demandada, donde se le recordó que estaba haciendo uso de esa prórroga.
PRUEBAS PRESENTADAS
Pruebas presentadas por la parte actora:
Acompaña con el libelo:
1. Promovió marcado con la letra A, en 38 folios útiles, copias fotostáticas que al no ser impugnadas por el adversario mantienen su carácter fidedigno de conformidad con el artículo 429 del CPC. Apreciando esta sentenciadora que de los folios 4 al 24 cursan las Actas Constitutivas de las empresas INVERSIONES DIDIVAL, C.A. y COMERCIAL LA DANIELA, C.A., las cuales les confieren carácter jurídico mercantil a quienes dominan las posiciones como demandante y demandado en la causa que nos ocupa, quedando desechadas las demás consignadas en este legajo por cuanto nada aportan a la causa decidiendo y así se decide.
2. Promovió marcado con la letra B copia simple del contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 14 de diciembre de 2005, celebrado entre las partes aquí contendientes, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Cabudare en fecha 14 de Diciembre, inserto bajo el numero 28, Tomo 72 de los libros de autenticaciones llevados por ante dicha notaria, documental que no fue desconocida, sino que por el contrario tal como se desprende de autos las partes afirmaron en sendas oportunidades que constituyo el primer contrato escrito que los unió en la relación arrendaticia que mantuvieron durante años. Dicha documental goza de pleno valor probatorio para quien aquí decide el cual marca el inicio de la relación arrendaticia, que como bien quedo comprobado comenzó en la fecha que suscribieron el presente contrato de arrendamiento esto es 15 de diciembre de 2005. Todo de conformidad con el artículo 1579 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se determina.
3. Promovió marcado con la letra C, copia simple de otro contrato de arrendamiento, suscrito igualmente entre las mismas partes aquí contendientes de fecha 26 de marzo de 2010, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto quedando inserto bajo el N° 27, tomo 44 del libro de autenticaciones, llevados por ante esa Notaria. Dicha documental se mantiene fidedigna ante la falta de impugnación de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1579 del Código Civil y es valorada por esta alzada como documental que acredita la continuación de la relación arrendaticia entre las partes en esta causa, cuya variación solo se verifico en cuanto al canon de arrendamiento anteriormente convenido. Así se decide.
4. Promovió marcado con la letra D, original de contrato de arrendamiento, suscrito entre las partes sobre el mismo local objeto de la controversia, de fecha 9 de mayo de 2011. Autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Barquisimeto dejándolo inserto bajo el N° 33, Tomo 75 del libro llevado en ese trimestre. Dicha documental publica merece pleno valor de prueba el cual demuestra que la relación arrendaticia entre los litigantes subyace con un cambio contractual en cuanto a la clausula correspondiente al canon de arrendamiento acordado con relación al contrato up- supra valorado. De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1579 del Código Civil.
5. Promovió marcado con la letra E, original de contrato de arrendamiento privado suscrito entre la mismas partes aquí contendientes cuya clausula Segunda estipulo el tiempo de duración del mismo a termino fijo, contado a partir del quince (15) de marzo del año 2012. Dicho contrato al ser el ultimo documental consignado en autos como regulador de la relación arrendaticia que manifestaron las partes suscribir, al no haber sido impugnado por el adversario cobra ante esta alzada el carácter fidedigno que le confiere el contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y que de conformidad con la norma 1579 del Código Civil, contiene la relación arrendaticia ultima por escrito consignada en este expediente que continuo uniendo a las partes en litigio con una modificación solo en lo que a la clausula del canon de arrendamiento se refiere, así como en la determinación a termino fijo. Así se decide.
6. Promovió marcado con la letra E, telegrama con acuse de recibo enviado a la parte demandada, cuyo contenido refiere el vencimiento del primer año de prorroga legal Se infiere a los folios 58 y 59, el referido instrumento producido en original, se trata de un documento público administrativo que se valora como tal, en ese orden de ideas, señala este Tribunal, que la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en reciente sentencia número 0499, de fecha 20 de marzo de 2.007, contenida en el expediente número AA60-S-2006-001870, con ponencia del Magistrado Dr. JUAN RAFAEL PERDOMO, al valorar el documento público administrativo, señaló: “…Partiendo del contenido del acto en cuestión y del órgano del cual emanan, la Sala estima que tales documentos deben reputarse como documentos públicos administrativos, que gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, desvirtuable mediante prueba en contrario….”
Por lo que, el telegrama de fecha 26 de febrero de 2.014, entregado por el Instituto Postal Telegráfico, a la empresa demandada a través del cual se le informa del vencimiento en fecha 15 de marzo de 2015 de la prórroga legal del primer año del contrato de arrendamiento, se valora como cierto, por estar revestido del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, por haber sido realizado por funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones y por no existir en los autos prueba en contrario, además por no tratarse de una certificación de mera relación, por tal razón se le otorga valor jurídico probatorio, y así se decide.
Pruebas presentadas por Actora:
1. Promovió merito favorable de todas las pruebas promovidas en el libelo de demanda, resaltando el último contrato de arrendamiento suscrito con la parte demandada. Al respecto constituye una práctica “errada” utilizar este tipo de expresiones “promuevo el mérito favorable de los autos”, a este respecto este Tribunal, conteste con la doctrina reiterada tanto de la Sala Constitucional como de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, considera que la parte promovente de una prueba no puede limitar su promoción a producir la prueba, y menos aún a reproducir el mérito favorable que emerge de los autos expresión a la que este Tribunal niega valor probatorio debido a que no está referida a un hecho o hechos concretos contenidos en el expediente referidos al mérito de la causa y respecto de los cuales se haya pedido al Tribunal el examen de los mismos. Así se decide.
2. Promovió merito favorable que se desprende del escrito de contestación de la demandada en fecha 17 de septiembre de 2015, donde se reconoce:
A.) La firma de contratos de arrendamiento, incluyendo el último donde se fijó el término de duración de un (1) año, el cual se cumplió el 15 de marzo de 2013.
B.) Que luego del 15 de marzo de 2013, la parte demandada continuo ocupando el inmueble.
C.) Que luego del 15 de marzo de 2013, la parte actora no le exigió, ni le recibió el pago de ningún canon de arrendamiento, como lo expresa en el capítulo II, en referencia a la contestación al fondo.
D.) Que en fecha 6 de marzo de 2014, recibió una comunicación telegráfica, cuyo original cursa en autos, donde se recordó con antelación que estaba corriendo el término de la prorroga legal para la entrega del inmueble.
E.) El reconocimiento de la parte demandada de que se realizaron distintas reuniones con la parte actora, para llegar a un acuerdo, a través de su representante el ciudadano Francisco José Santelíz Mendoza, plenamente identificado.
Con relación a la promoción anterior, este Tribunal viene reiterando que la única forma en que esta expresión “merito favorable” sea considerada como una verdadera promoción, es que se haga valer el mérito de la prueba promovida por la contraparte, siempre que se señale cual es el objeto a probar con la prueba invocada, lo cual se extrae de la sentencia de fecha 19 de Julio de 2005, emanada de la Sala de Casación Civil Expediente Nº AA20-C-2003-000661, sentencia Nº 00470. Al respecto y tal como lo señalare el promovente en la presente causa, explico el objeto a probar lo cual ya fue exhaustivamente realizado por quien se pronuncia con relación al contrato marcado con la letra E en la oportunidad de la valoración up-supra verificada, concediéndose así mismo en esta oportunidad pleno valor probatorio a las declaraciones contenidas en el escrito de contestación de la demanda en relación a los particulares pretendidas por el aquí promovente. Así se decide.

Pruebas promovidas por la parte demandada:

Promovió merito favorable de contrato de arrendamiento, celebrado entre las partes en fecha 14 de diciembre de 2005, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Cabudare del Municipio Palavecino, anotado bajo en N° 28, tomo 72 del libro de autenticaciones llevados por esa notaría. Habiendo sido valorado up-supra no hay materia sobre la cual pronunciarse nuevamente. Se determina.
1) Promovió merito favorable de segundo contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 26 de marzo de 2010, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, quedando inserto bajo el N° 27, tomo 44 del libro de autenticaciones. Se da por reproducida la valoración ya hecha sobre este documento. Así se decide.
2) Promovió merito favorable de tercer contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 09 de mayo de 2011 entre las partes, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, quedando inserto bajo el N° 33, tomo 75 del libro de autenticaciones. Ya se valoro oportunamente, no habiendo materia sobre la cual hacerlo nuevamente. Así se decide.
3) Promovió merito favorable de cuarto contrato de arrendamiento, suscrito de manera privada entre las partes, en el local objeto de la controversia, de fecha 15 de marzo de 2012. Se reproduce la valoración ya efectuada por esta alzada. Se determina
4) Promovió merito favorable de telegrama recibido por la parte demandada, de fecha 06 de marzo de 2014. Ya fue objeto de valoración. Así se decide.
5) Promovió recibo de pago, de fecha 15 de marzo de 2013, cuyo concepto es de pago de alquiler de local comercial, por un monto de tres mil Bolívares (3000 Bs). Este es un instrumento privado consignado en copia, que se le opone al adversario como emanado de él, el cual al no haber sido impugnado ni desconocido, se admite cuanto ha lugar en derecho, y a los efectos de su valoración, se realiza de conformidad con lo establecido en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, en el entendido que la falta de desconocimiento sobre el contenido, llevan a concedérsele todo el valor probatorio como recibo de pago de canon de arrendamiento correspondiente al mes de marzo de 2013 y que adminiculado al último contrato a termino fijo que obra en autos, como moderador de la relación que unió a las partes contendientes corresponde como bien se lee corresponde al último mes de canon de arrendamiento pactado en el contrato ya referido marcado con la Letra Esto es se repite marzo de 2013. Así se decide.
6) Promovió de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil prueba de informe, relacionado con procedimiento de consignación de alquileres, requerida al Juzgado Primero de Municipio y Ejecutor de Medidas de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del estado Lara, el cual se encuentra, signado con el N° 323-13. El artículo 433 del Código de Procedimiento Civil señala que “Cuando se trate de hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallen en oficinas públicas, Bancos, Asociaciones gremiales, Sociedades civiles o mercantiles e instituciones similares, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal, a solicitud de parte, no requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan de dichos instrumentos, o copia de los mismos. En la prueba evacuada por ante el referido tribunal se informa: - Que efectivamente consta un procedimiento por consignación de pensiones arrendaticias. –Que dicho procedimiento se inicio el día 3 de mayo de 2013, siendo consignados en fechas 7 de mayo de 2013 dos cheques correspondientes a los meses 15-03-2013 al 15-04-2013 y 15-04-2013 al 15-05-2013. Así las cosas, se hace necesario Puntualizar lo que estipula el Artículo 51 que regia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para la fecha de suscrito el contrato), el cual plasma lo siguiente: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”
Se deduce de la interpretación de la norma antes descrita, que el arrendador puede en descargo realizar las consignaciones para consignar los pagos relacionados a cánones de arrendamiento que se niegue a aceptar el arrendador del inmueble. Por tal motivo, al ser la consignación arrendaticia un medio de pago judicial, establecido por el Legislador en beneficio del arrendatario, cuando el arrendador se rehúse a recibir el canon de arrendamiento vencido, el cual tiene como propósito considerar al arrendatario en estado solvencia, cuando ha sido consignado en forma legítima, presume solvente al arrendatario, salvo prueba en contrario. Por tal motivo al constatar lo reflejado en la prueba de informe solicitada referente a las consignaciones efectuadas, esta sentenciadora verifica que las mismas fueron hechas a partir del 07 de mayo 2013 a 15 octubre 2015. Así se establece.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Luego de haber descendido esta alzada al estudio exhaustivo de todas y cada una de las actas procesales, se encuentra en la oportunidad para pronunciarse sobre el presente recurso de apelación ejercido por la parte demandada en contra de la sentencia proferida por el a-quo y determinar si la misma se encuentra ajustada a derecho, siendo así previa observación de los informes presentados por la parte actora, esta juzgadora observa:

Tal como quedo trabada la presente litis y previamente analizada por esta juzgadora se evidencia que la parte demandada, llegada la oportunidad de la perentoria contestación y de la audiencia oral, entre otras cosas, reconoce como cierta, la existencia de la relación arrendaticia, indicando que su representada, en su carácter de directora de la empresa Comercial la Daniela, C.A, siempre mantuvo una relación cordial con la parte actora, que nunca ocurrió ningún tipo de problema o inconveniente en la relación arrendaticia, desde sus inicios en el año 2005.Alegó que la problemática surge para la fecha 15 de abril del año 2013, luego de la fecha de vencimiento del último contrato a termino fijo suscrito por las partes, cuando siendo la fecha prevista para el cobro del canon de arrendamiento, el ciudadano Francisco José Santelíz Mendoza, titular de la cédula de identidad N° 1.274.085, quien se desempeña como presidente de la Sociedad Mercantil Inversiones Didival, C.A, no se presentó a realizar el cobro del canon de arrendamiento, por lo que la parte demandada inicio un procedimiento de consignación de pago de pensiones arrendaticias, Señalo que al no recibir solicitud de entrega o notificación de no renovación de contrato, opera la tacita reconducción, convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado según criterio de la parte demandada.

Vista tal defensa perentoria opuesta por la parte demandada, esta Alzada considera necesario, entrar al análisis “In Limine” de dicha excepción propuesta.

Desde esa perspectiva y bajando a los autos, observa esta Superioridad, que las partes estuvieron unidas bajo la existencia de varios contratos de arrendamiento, siendo preliminar el suscrito por las partes el 14 de diciembre 2.005, y el último de ellos, el de fecha 15 de marzo de 2012 cuya duración se convino por el periodo de un año, vale decir, hasta el 15 de marzo de 2013, todo ello según consta, de contrato privado, con valor de plena prueba previamente valorado, todo de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil.

En relación al contrato de arrendamiento, el artículo 1.579 del Código Civil, señala:

“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”(resaltado de este tribunal)

En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, sostiene cuales son los elementos para su identificación: “El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo Indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia. (Citado por José Luis Varela en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios .Editorial Sophytex, S.A. Caracas 2004. Pág. 99).
También señala el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente:

“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.

La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en: contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.

Los contratos a tiempo indeterminados, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo.

Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos.

Y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna, lo que en el caso que nos ocupa y tal como se desprende de autos es el caso del último contrato que normo según lo admitido por las partes contendientes su relación arrendaticia.

Por su parte en una sentencia de vieja data, dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, sobre el contrato a tiempo determinado e indeterminado, se realizaron las consideraciones siguientes:

“El contrato de arrendamiento a tiempo determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron.
El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prórroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento…” (Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407).

Ahora bien partiendo de la base en la interpretación de la cláusula SEGUNDA del último contrato suscrito entre las partes y en acato a lo contemplado por el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en su parte “in fine”, se advierte que las partes sentaron como base en el contrato de arrendamiento supra señalado, una cláusula referente a la duración del mismo, siendo éste, de plazo fijo, es decir, de un año. Ahora bien conviene precisar ante todo, si el referido contrato podría haberse renovado o prorrogado, por un tiempo igual, vale decir, si existió el consentimiento de las partes para transformar el termino fijo pactado, pues dicha cláusula, claramente considera que al vencimiento del término se considerará concluido el contrato, sin pactar la necesidad de desahucio o notificación alguna avalando el previo consentimiento la parte arrendadora, circunstancia esta, que consta en el referido instrumento vale decir, no existe expresiones contractuales que asomen la prorroga contractual , así como el consentimiento, para prorrogar el contrato bajo el término fijo de un año, previamente pactado, de allí que sea necesario verificar los hechos a los fines de determinar si se produjo o no la tacita reconducción por indeterminación del tiempo alegada por la parte accionada.

En el caso sub lite, es necesario establecer fehacientemente si el contrato es a tiempo determinado o no.

Cuando una relación arrendaticia, en su redacción, tiene un término inicial (Dies A-Quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, un término final (Dies A-Quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo, se está en presencia de un contrato a término determinado. Dichos contratos a tiempo determinado, llegan a su conclusión por el sólo vencimiento del término sin que exista necesidad de desahucio, pues existe, - conocido para ambos contratantes -, un “término cierto”, denominado también: “certus ets, certus cuando”. El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado. Según el derecho común, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio (Artículo 1.599 del Código Civil); pero, si a la expiración del término fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por los artículos relativos a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo (Artículo 1.600 eiusdem).

Por expiración del tiempo fijado en el arrendamiento debe entenderse la terminación del lapso de prórroga legal, - en el caso de autos -, el arrendatario, tal como lo afirmo en sendas oportunidades manifestó que el problema comenzó en fecha 15 de abril de 2013, es decir al mes siguiente del vencimiento del contrato a termino fijo que mantenía unida a ambas partes contratantes; siendo así se desprende de autos que el arrendatario comenzó a depositar los cánones sucesivos por ante los tribunales competentes tal como se mostro en la prueba de informes valorada up supra y donde quedo evidenciado el depósito a partir del mes de abril de 2013 como consecuencia de la negativa del arrendador de continuar recibiendo cánones de arrendamiento luego del vencimiento del contrato a termino fijo que los vinculaba en la relación arrendaticia, rebasando el término fijado en la convención, manteniéndose la demandada en la cosa arrendada, al decir de la arrendataria por el lapso de la prorroga legal que por dos años le correspondía por la vigencia de la relación contractual claramente reconocida y sin ser controvertida por ambas partes contratantes.
Ahora bien al hilo de lo expuesto se desprende de autos que vencido el plazo del contrato de arrendamiento, es decir, el 15 de marzo de 2015 y su prorroga legal (dos años) se observa que el actor (arrendador) desplegó una actividad efectiva inmediata a dicho vencimiento y que anteriormente, también quedo probado, luego que en fecha 26 de febrero de 2014 dirigiera al arrendatario comunicación telegráfica advirtiendo el vencimiento del primer año en el disfrute de la prorroga legal, lo que permite comprobar fehacientemente, que a partir de la fecha del vencimiento del contrato , su voluntad era la de dar fin a la relación arrendaticia. Al respecto es oportuno señalar que la prorroga legal es obligatoria para el arrendador, en tanto que no es obligatoria o facultativa para el arrendatario, aun cuando la prórroga legal ahora está especialmente regulada en el Art. 38 y siguiente de la LAI.

En efecto, la ley dice que el contrato de arrendamiento cesa de derecho a la expiración del término establecido; si pues, cesa, es absurdo hablar de continuación, por lo que habría un nuevo contrato (Derecho Civil, t. 17, nº 80). Así lo afirma Luis MUÑOZ, citando a Felipe CLEMENTE DE DIEGO.

El continuar el arrendatario en la cosa dada en arrendamiento y al haber el actor- arrendador ejercido las acciones correspondientes en la oportunidad del vencimiento del contrato de arrendatario a término fijo, no generó evidentemente la tacita reconducción alegada por el demandado y por ende el contrato no se convirtió en un contrato arrendaticio a tiempo indeterminado, pues como se observo, se desplegó una actividad efectiva para delatar y solicitar la entrega del inmueble por vencimiento del término, materializado por la voluntad reflejada tanto de no continuar recibiendo los cánones de arrendamiento como la notificación de la ocurrencia del disfrute de la prorroga legal, indicadores de no querer continuar la relación arrendaticia por vencimiento del término y que culminan con la introducción de la presente causa por desalojo, en conformidad con lo dispuesto en el Literal G en su artículo 40 de La Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial.

Así pues, se reitera que el contrato a tiempo determinado no se transformo, pues en la oportunidad en que el arrendatario debía hacer la entrega del inmueble y no lo hizo, el arrendador despliego una actividad efectiva para lograr inmediatamente el cumplimiento y su deseo de que se le entregue la cosa.

En efecto, uno de los principales inconvenientes surgidos en cuanto a la clasificación de los contratos, es en cuanto a su duración, ocurría que, cuando un contrato es a tiempo determinado, y las partes no han pactado alguna prórroga, o dichas prorrogas luego de su ocurrencia, el arrendatario permanecía ocupando el inmueble, se pensaba que operaba la tácita reconducción en las mismas condiciones que regían al contrato, pero con respecto a su duración se tendría como a tiempo indeterminado, con todas las consecuencias que ello conlleva hasta accionar y alegar las causales taxativas para solicitar el desalojo.

Así, autores de la talla del tratadista GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I, pág 353), al respecto han expresado: “… no obstante ocurrida la conclusión o terminación del contrato, por agotamiento del término previsto, puede acontecer que aquella relación se renueve (artículos 1.600 y 1.614 Código Civil), en beneficio exclusivo del arrendatario, por varios motivos: a) la conducta activa del arrendatario de quedarse ocupando el inmueble sin oposición del arrendador después de vencida la prórroga legal … b) la actitud pasiva u omisiva del arrendador, ante aquella actividad del arrendatario de quedarse, al no hacer nada para indicarle al arrendatario que debe devolver el inmueble arrendado. ¿Puede entenderse esa actitud activa del arrendador y la actitud pasiva del arrendatario, como un consentimiento tácito en la continuación de la relación arrendaticia?. Creemos que no…”. Es así, como en el caso de autos, venciéndose la prórroga legal del contrato a tiempo determinado, y ante la actitud activa del arrendador de exigir la entrega del inmueble y la actitud pasiva del arrendatario en entregarlo extrajudicialmente tal circunstancia de hecho, impidió que operara la tácita reconducción, encontrándonos a los autos un contrato que, si bien nació a tiempo determinado, no se transformó en contrato a tiempo indeterminado, hecho éste importante para determinar la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador y, por cuanto en el caso de autos, se concluye que el contrato que vincula a las partes, es un contrato a tiempo determinado, debe declararse procedente la demanda interpuesta, pues, la referida pretensión, encuadra, con la acción que escogió el demandante, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, conforme lo dispone La Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, así se decide.

Concluye esta alzada que frente a la declaratoria de la naturaleza del contrato de arrendamiento bajo examen a tiempo determinado y en atención al alegato de la presente acción, cabe resaltar que el actor efectivamente logro desplegar una conducta procesal que pone de manifiesto la procedencia de la presente acción todo lo cual lleva a quien se pronuncia a confirmar el fallo sostenido por el tribunal a-quo con todos los pronunciamientos legales correspondientes de conformidad con el aparte” G “artículo 40 de la Ley especial que rige la materia, y ante la improcedencia del recurso interpuesto su respectiva declaratoria. Y así se decide.
DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la abogada NORKIS CAROLINA MENDEZ SIVIRA, Apoderada Judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada en fecha 19 de febrero de 2016, por el JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA. Se declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES DIDIVAL, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Lara, el día 26-02-1997, bajo el N° 5, Tomo 11-A, posteriormente modificado conforme Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas celebrada el 29-04-2014, inscrita en la mencionada oficina el 26-11-2014, bajo el N° 37, Tomo 68-A RMI, representada por el ciudadano FRANCISCO JOSE SANTELIZ MENDOZA, titular de la cédula de identidad N° 1.274.085, contra la firma mercantil COMERCIAL LA DANIELA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara en fecha 31-01-2005, bajo el N° 38, tomo 7-A, representada por la ciudadana ZULAY ZULMIRA VALLES GARCÍA, titular de la cédula de identidad N° 7.448.310. En consecuencia, se CONDENA a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora libre de personas y cosas, el inmueble constituido por un local comercial con una superficie de cincuenta metros cuadrados (50 mts2) aproximadamente situado en la Avenida Libertador entre calles Miguel Bernal y la Avenida Domingo Méndez de la ciudad de Cabudare Municipio Palavecino del estado Lara, y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con la Avenida Libertador que es su frente; SUR y OESTE: Con casa y terreno de su propiedad; y ESTE: Con inmueble que es o fue propiedad de los sucesores LISANDRO ROJAS.

Se RATIFICA la condenatoria en costas proferida por el a-quo y se CONDENA a la parte perdidosa en esta instancia a dichas costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.

De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.

Regístrese, publíquese y bájese.

La Jueza Provisoria,
El Secretario,
Abg. Elizabeth Dávila León
Abg. Julio Montes
Publicada en su fecha, en horas de Despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,

Abg. Julio Montes