TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
DE LA REGIÓN CENTRO OCCIDENTAL
Barquisimeto, dieciséis de diciembre de dos mil dieciséis
206º y 157º

ASUNTO: KP02-R-2016-000838

En el día de hoy, viernes dieciséis (16) de diciembre del año dos mil dieciséis (2016), siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), oportunidad fijada para que tenga lugar la audiencia oral de conformidad con el artículo 123 de la Ley para le Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, previo el anuncio del Alguacil de este Tribunal, encontrándose presente por la parte demandante el apoderado judicial ZALG SALVADOR ABI HASSAN, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 20.585 y por la parte demandada el ciudadano LUÍS ENRIQUE DÍAZ SERRANO, titular de la cédula de identidad número V-2.108.105, y sus apoderadas judiciales las abogadas Ismar González y Lorena Collantes, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 131.370 y 77.917, respectivamente. Se deja constancia que los ciudadanos NARCISO URDANETA AGUILAR, NELLYS JOSEFINA BARBOZA DE URDANETA, parte demandada, no comparecieron ni por si ni por intermedio de apoderado judicial. En este estado se le concede el derecho de palabra a la representación judicial de la parte demandante, quien expone: la apelación que se plantea contra la sentencia recurrida es porque el tribunal A quo declarado inadmisible por sobrevenida, la cual fue propuesta en la audiencia de juicio, en este sentido se observa que la recurrida mal interpreto el artículo 94 de la ley especial y exige que debió haberse cumplido con el procedimiento previo, es un retracto legal contra la venta que le hizo el arrendador al ciudadano Luís Díaz Serrano, se entera de un juicio de desalojo por una venta, sin haberle efectuado la oferta a mi representado. En los autos aparece las pruebas de lo que se hizo. En vista de esta circunstancia mi cliente plantea este retracto arrendaticio para que se subrogue en las mismas condiciones del otro. El que esta poseyendo es el señor Añez. Cita el artículo 94 y 132 de la ley especial. Consigna decisión del Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, de fecha 01/07/2015 número AA20-C-2014-00726 partes Yesmary Marcano Saida Margarita Gómez, Alexander Chaparro, contra Jesús Enrique González, ponencia de Guillermo Blanco en diecisiete (17) folios útiles. Solicito se declare el retrato legal y se subrogue. En caso de ser conveniente con los argumentos y las pruebas, el retracto se debe dejar sin efecto. Solicito se declare con lugar el recurso de apelación en los términos antes expresado. Es todo. Seguidamente se le concede el derecho de palabra a la representación judicial de la parte demandada, quien expone: ratificar la prohibición de ley de admitir la acción propuesta por cuanto no se agoto la vía administrativa como lo declaro el Cuarto de Municipio. A pesar dice que el señor Añez tiene posesión eso no es así. Adquiere en el 2002, tiene una relación familiar con el señor Narciso, por cuanto fueron cuñados. Este inmueble iba a ser rematado por una ejecución de hipoteca por un banco. En el 2008 el Tribunal Primero Civil, la cual está firme y declara la entrega material del inmueble al señor Luís V-2008-1844. Fue un juicio muy largo, la misma Juez hizo una inspección judicial se traslada al inmueble, deja constancia que estaba viviendo el señor Narciso y que manifestó que quería entregarle la propiedad al señor Luís. Es todo.
En este estado interviene la Jueza, en virtud del principio de inmediación oye al ciudadano Luís Enrique Díaz Serrano; quien manifiesta vivir con toda su familia desde año 1.980 en su negocio, que es un taller mecánico, que compro dicho inmueble para ayudar al señor narciso quien era mi cuñado y que estaba pasando por una situación económica difícil, para que no perdiera el inmueble que iba a ser rematado por un banco, que pagaron la hipoteca con el dinero que le preste , más un terreno propiedad de narciso que vendió y que posteriormente le pague, el realizo la venta ante un registro en la Torre David, alega haber cancelado los impuestos ante el Semat y tener registrado el inmueble como vivienda principal ante el SENIAT.
Se deja constancia que las partes no utilizaron el derecho de réplica y contrarréplica. La Jueza en este estado y llegada la oportunidad de conformidad con el segundo aparte del artículo 123 de la Ley para le Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, para dicta sentencia; lo fundamenta en base a las siguientes consideraciones:
El derecho constitucional a una vivienda digna ha sido una de las mayores preocupaciones del Estado en beneficio del bienestar social, pues es un derecho humano fundamental; ello dio origen al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39668 de fecha 6 de mayo de 2011, cuya exposición de motivos establece:
“…El Estado es el garante del disfrute pleno de todos los derechos fundamentales inherentes a la existencia humana. Entre ellos, junto al derecho a la vida, la alimentación, la educación y la salud, coexiste el derecho a una vivienda digna, el cual implica un enorme esfuerzo de todos los órganos y entes del Estado, en función de la complejidad social y económica de la solución de los problemas habitacionales.
Ese esfuerzo ha sido empeñado por el Ejecutivo Nacional durante el último decenio, más, sin embargo, persiste un déficit en el número de soluciones habitacionales necesarias para satisfacer la enorme demanda nacional, producto principalmente de distorsiones en el mercado inmobiliario y en el sector construcción.
…Omissis...
Así, en el actual escenario, por uno u otro motivo, existe una enorme cantidad de familias que dependen de la disponibilidad de viviendas en el sector inmobiliario, bien por la vía del arrendamiento y las diversas formas de ocupación o, mediante la compra a crédito.
Estas familias ocupan las viviendas disponibles en función de su capacidad económica, y permanecen en ellas en la medida que pueden satisfacer las demandas de los arrendadores en los precios de alquiler, que en la mayoría de los casos responden a los valores que fija el mercado por vía de la especulación inmobiliaria y los intereses capitalistas de los propietarios y arrendadores y no al costo real o un valor razonable de los alquileres. De tal manera, son susceptibles de perder sus viviendas, o el derecho a ocuparlas, cuando las expectativas del arrendador varían, produciéndose un incremento en el valor de arrendamiento o una modificación de los planes particulares del propietario respecto de su inmueble.
…Omissis...
Sobre el anterior particular, debe observarse que el estrato correspondiente a pobreza crítica está compuesto en un mayor porcentaje por personas de la tercera edad, familias monoparentales matricentradas y personas con discapacidad, las cuales requieren de protección especial por parte del estado. Este grupo, debido a su vulnerabilidad, ha reportado recurrentemente ante los movimientos sociales de inquilinos y el Movimiento de Pobladores estar siendo afectados por los propietarios, a través de medidas ilegales de desalojo, debido a que los propietarios o arrendadores manifiestan querer realquilar estas unidades habitacionales con la intención de acrecentar el monto correspondiente a cánones de alquiler utilizando la figura del traspaso, elevando así su margen de ganancias económicas. En la práctica, los propietarios o arrendadores pueden tener otros fines, como vender el edificio o mantenerlo ocioso incluso, pero siempre alegan las causas establecidas en la ley de arrendamiento para rescindir el contrato. Llegan incluso a permitir el deterioro del edificio a fin de que los arrendatarios desocupen voluntariamente o se declare inhabitable inmueble y lograr de cualquier modo la desocupación.
...Omissis...
En los procedimientos de entrega material del inmueble o desalojo forzoso a inquilinos, dadas las características materiales de la actuación (acompañada por la fuerza pública y la coacción al abandono del hogar) llega incluso a generarse terror en la familia inquilina a desalojar.
Es por ello que se hace necesaria la pronta intervención por parte del Estado venezolano, vista la coyuntura que afronta actualmente el sector vivienda y el déficit existente, el cual seguramente se reducirá en los próximos años por la decidida actuación del Gobierno Nacional, pero que requiere, en una fase de transición, de medidas adicionales de protección de derecho humano a una vivienda digna.
...Omissis...
Todas estas situaciones implican muchas veces, hostigamientos, amenazas y ejecuciones de desalojos arbitrarios, violatorios de derechos humanos y que se encuentran expresamente prohibidos conforme a tratados, convenios internacionales suscritos por nuestro país, y leyes nacionales.
Por otro lado, las personas, familias y comunidades víctimas de desalojos forzosos se ven afectados por procedimientos administrativos y judiciales establecidos en leyes nacionales, anteriores a la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y surgidos en escenarios de políticas neoliberales y contextos sociales distintos a la situación de emergencia generada por las lluvias; qué en muchos casos establecen plazos breves y no prevén una garantía adecuada en el acceso a la defensa por un abogado, de los débiles jurídicos en virtud de sus
La situación y razones expresadas fundamentan el presente decreto que busca garantizar a todos los y las habitantes, el respeto y la protección del hogar, la familia, la seguridad personal, la salud física y mental, que implican el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y establecer procedimientos especiales para garantizar que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda, a fin de evitar que la lógica perversa del capitalismo siga enviando a la calle, sin alternativas de vivienda digna ni refugio alguno, a personas, familias y comunidades enteras...”.

Así pues, se entiende claramente que fue creada dicha Ley con el propósito de implementar un ámbito jurídico de protección a todas las familias que son objeto de desocupación desahucio o desalojos de las viviendas que ocupan o poseen en forma legítima inmuebles destinados a vivienda principal, y que para cuyo desalojo deben cumplir un procedimiento previo, debiendo esta alzada determinar en la presente el sentido, interpretación y ámbito de aplicación que fue utilizado por el aquo para la motivación de la sentencia apelada; así tenemos lo siguiente:
En ese sentido, se debe precisar que dicho decreto regula un ámbito de aplicación sobre procedimientos previos a las demandas, el cual a la luz del artículo 5 del mismo decreto, reza: “Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto – Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.
Es claro, entonces para el caso en estudio que el sujeto actor demandante ciudadano Hernán Añez Arias, es quien ostenta según lo alegado y probado en autos la posesión del inmueble, siendo el propio sujeto protegido por el Decreto – Ley, quedando claro entonces que el fin último de la acción presentada por dicho ciudadano (Retracto Legal), no comporta el supuesto establecido en el trascrito articulo 5º referido al procedimiento previo a la demanda ; del tanta veces mencionado Decreto – Ley.
A mayor abundancia sobre el punto, es reiterado el criterio de la Sala de Casación Civil acerca de la correcta interpretación del artículo 94 de la Ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda;
En sentencia N° 377 de fecha 1° de julio de 2015, caso: Jesmary Teresa Marcano Valderrama y otras, contra Jesús Enrique González Irumbe y otra, expediente N° 14-000726, estableció lo siguiente:
“…De la precitada norma se colige que al arrendador es a quien se le impone la carga de someter a revisión mediante un procedimiento previo ante el órgano administrativo, su voluntad de demandar en vía judicial, lo referente al ofrecimiento de venta, no aceptado o rechazado por el inquilino, y en consecuencia la materialización de la venta consumada frente al tercero. Ello obedece, a que una eventual decisión, tanto del órgano administrativo como jurisdiccional comprometerá la posesión del inmueble, por parte del arrendatario.
(…Omissis…)
De esta forma, tomando en cuenta que el artículo 94 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas, exige para el arrendador el requisito de agotar la vía administrativa en el caso del retracto legal, los arrendatarios podrían accionar directamente ante los tribunales sin llevar a cabo este procedimiento previo, pues está en riesgo la pérdida de posesión de su vivienda por el hipotético incumplimiento de su derecho a la preferencia ofertiva.
Acorde con los precedentes jurisprudenciales y legales antes expuestos, esta Sala considera que los mismos deben ser aplicados al caso concreto, lo cual implica señalar, que la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, debe ser aplicada de conformidad con los postulados constitucionales y permitir a los demandantes por retracto legal arrendaticio la posibilidad de acceder a los órganos de justicia, de manera que el fondo de su pretensión de reconocimiento del derecho de preferencia a comprar el inmueble frente a un tercero sea examinado rápidamente y sin agotar el procedimiento administrativo previo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, honrando con ello lo establecido en los artículos 2°, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Así se decide...”. (Subrayado del texto).

Así mismo en ponencia de la Magistrada Marisela Godoy Estaba , expediente: N° 2015-000894 de fecha 22 de junio de 2016, caso: ELINOL DEL VALLE SIERRA BRITO, asistida legalmente por la abogada Mary Nova Rivas Giménez, contra los ciudadanos BERNADETE DOS RAMOS DE FERNANDEZ, MARGARITA TERESA YÁNEZ DÍAZ, ÁNGEL CARMELO DÍAZ CRUZ y contra la SUCESIÓN ALFREDO FERNANDES, conformada por los ciudadanos BERNADETE DOS RAMOS DE FERNANDES, ALFREDO RODRÍGUEZ FERNANDEZ, MARÍA BERNADETE RODRÍGUEZ FERNANDES y RITA MARÍA RODRÍGUEZ DE PITA, estableció lo siguiente:

“…De conformidad con la decisión anteriormente transcrita, la carga de tramitar mediante el procedimiento administrativo previo a la demanda judicial, la pretensión de retracto legal, recae sobre el arrendador y no sobre el arrendatario.

En consecuencia, los arrendatarios podrán accionar pretensiones como la de autos, directamente ante los tribunales de la República, para garantizar de este modo que el fondo de su pretensión sea examinada rápidamente, en virtud del riesgo de pérdida de la posesión de su vivienda por el hipotético incumplimiento de su derecho a la preferencia ofertiva.

En el caso concreto, se evidencia que el juez de Alzada quebrantó el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, al declarar inadmisible la demanda, por considerar que la parte actora debía agotar, antes de interponer la presente demanda, la vía administrativa establecida legalmente. Situación que en definitiva menoscabó el derecho a la defensa de la demandante, pues al no admitir la demanda sin que exista una prohibición legal para ello, limitó indebidamente el derecho del demandante a la tutela judicial efectiva.
En consecuencia, se declara la nulidad de lo actuado y se repone la causa al estado en que se proceda a la admisión de la demanda y se le dé el curso de ley.
En virtud de lo antes expuesto, esta Sala concluye que la decisión recurrida, quebrantó lo dispuesto en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y de los artículos 206 y 208 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, se declara procedente la denuncia analizada. Así se establece. (…Omissis…)

En el caso bajo estudio; determina esta alzada que el Juzgado Aquo incurrió en la errada interpretación de los artículos 5 y 10 del Decreto con rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación arbitraria de vivienda y 94 y 96 de la Ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda; por cuanto no es necesario el agotamiento de la vía administrativa en el presente caso, por lo que resulta forzoso para esta juzgadora declarar CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto y por consiguiente ANULAR, el fallo de fecha 20 de Octubre del 2.016. Así se decide.-
Así mismo, verifica esta alzada que dicha inadmisibilidad sobrevenida, carece de fundamento desvirtuando la tutela judicial efectiva; sin procurar un análisis de fondo, lo que imposibilita a esta alzada la revisión de los hechos controvertidos; pues incurriría en la vulneración de la doble instancia del proceso; por lo que SE ORDENA de forma inmediata al juzgado de origen conocer al fondo, continuar con el procedimiento de ley y oportunidad para la celebración de la audiencia de juicio; para garantizar de este modo sea examinada rápidamente el fondo de las pretensiones del demandante en virtud del riesgo de pérdida de la posesión de su vivienda por el hipotético incumplimiento de su derecho a la preferencia ofertiva Así se decide.-

DECISIÓN

Por las razones expuestas, este Tribunal Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, actuando como Superior Civil, con competencia por la resolución de fecha 18 de Marzo del 2009, Numero 2009-0006, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: Competente para conocer de la apelación propuesta por el abogado Zalg Salvador Abi Hassan, en contra de la decisión emanada del Juzgado Cuarto Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado de fecha veinte (20) de octubre del 2016.
SEGUNDO: Se declara CON LUGAR el recurso de apelación incoado por el abogado Zalg Salvador Abi Hassan, quien actúa en su condición de apoderado judicial del ciudadano Hernán Añez Arias, contra la sentencia definitiva, la cual declaro INADMISIBLE SOBREVENIDAMENTE en fecha veinte (20) de octubre del 2016, dictada por el Juzgado Cuarto Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, por lo cual se ANULA el referido fallo y se ordena REPONER LA CAUSA, al estado de fijar nuevamente la celebración de la audiencia de juicio en los términos establecidos en el artículo 114 de Ley Para La Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; sin incurrir en el vicio aquí detectado.
Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, a los dieciséis (16) día del mes de noviembre del año dos mil dieciséis (2016). Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.

La Jueza Provisoria,

Abg. María Alejandra Romero Rojas
La Secretaria,

Abg. Sarah Franco Castellanos

Publicada en su fecha a las 2:09 p.m.

La Secretaria;