REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA REGIÓN CENTRO OCCIDENTAL Barquisimeto, dieciséis de diciembre de dos mil dieciséis 206º y 157º Exp. Nº KP02-R-2016-000460 PARTE DEMANDANTE: Ciudadano EDUBER JAIME RIVAS PIÑA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-13.774.494. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado Leonardo Ospino, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 205.055. PARTE DEMANDADA: Firma Mercantil INVERSIONES S.T C.A. debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo el tomo 46-A, Nº 17, de fecha 07 de Junio de año 2011. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados Euclides Sebastián Márquez y José Ramón Contreras Quiroz, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 64.079 y 31.534 respectivamente. MOTIVO: Desalojo de local comercial. SENTENCIA: Definitiva En fecha diecinueve (19) de junio de 2016, se recibió de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos No Penal de Barquisimeto, el oficio Nº 282/2016, de fecha veintidós (22) de junio del mismo año, emanado del Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas Del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, anexo al cual remitió el expediente contentivo de la demanda por motivo de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, interpuesta por el abogado Leonardo Ospino, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 205.055, asistiendo en este acto al ciudadano EDUBER RIVAS, titular de la cédula de identidad número V-13.774.494; contra los ciudadanos Cesar Enrique Torres Pacheco y Elena Maribel Pacheco, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-16.585.654 y V- 7.738.723 respectivamente, ambos en su condición de representantes de la Firma Mercantil INVERSIONES S.T C.A. Posteriormente, en fecha treinta (30) de junio de 2016, este Tribunal recibió el presente asunto. Tal remisión se efectuó en virtud del auto dictado en fecha veintidós (22) de junio de 2016, mediante el cual el referido Juzgado oyó en ambos efectos el recurso de apelación ejercido el día dieciséis (16) del mismo mes y año, por el abogado JOSE RAMON CONTRERAS, actuando en su condición de apoderado judicial de la Firma Mercantil Inversiones S.T C.A; contra la sentencia definitiva dictada en fecha diecisiete (17) de mayo de 2016. En fecha cuatro (04) de julio de 2016 se le dio entrada al presente asunto y se acordó celebrar el acto de informes al vigésimo (20mo) día de despacho siguiente, de conformidad a lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil. En fecha cuatro (04) de agosto de 2016, se dejo constancia que el día tres (03) de agosto de 2016 fue la oportunidad legal para el acto informes, presentado escrito de informes el abogado José Ramón Contreras Quiroz, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada; igualmente presento escrito de informes la abogada Mariana Pallota González, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante; este Tribunal acordó agregarlo al asunto y se acogió al lapso de observación a los informes establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil. En fecha diecinueve (19) de septiembre de 2016, se dejó constancia que el día dieciséis (16) de septiembre de 2016 venció la oportunidad legal para el Acto de Observación de informes, presentando escrito de observación la abogada Mariana Pallotta, actuando en su condición de apoderada de la parte demandante. Este Tribunal se acoge al lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil para el dictado y publicación de la sentencia. Finalmente, revisadas las actas procesales y llegadas la oportunidad de dictar sentencia definitiva, estando la presente decisión inmersa dentro del plan de descongestionamiento interno por encontrarse dentro de lapso y acatando un consumo prudente de los recursos de energía y papel para un mantenimiento sano del medio ambiente y ahorro eficiente, este Órgano Jurisdiccional pasa a decidir previa las consideraciones siguientes: I DE LA DEMANDA Mediante escrito presentado en fecha siete (07) de octubre de 2015, la parte actora, ya identificada, interpuso reforma de demanda por desalojo de local comercial, con base a los siguientes alegatos: Que “(…) soy propietario de un inmueble constituido por un local comercial distinguido con la denominación MINIL 38-D8 y sus linderos específicos son los siguientes: Norte: Con el Minil 38-D2; Sur: con pasillo de circulación, Este: Con el Minil 38 D7, Oeste: Con el Minil 38-D1 y Minil 38-D9. Dicho local forma parte del Centro comercial BARQUICENTER, situado en la avenida 20 entre calles 22 y 23 de esta ciudad de Barquisimeto, Parroquia Catedral del Municipio Iribarren del Estado Lara y tiene un área aproximada de SEIS METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y DOS DECIMETROS CUADRADOS (6, 92 M2) (…)”.(Mayúscula de la cita). Que “El inmueble antes descrito, fue dado en arrendamiento a la Firma Mercantil INVERSIONES S.T C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción judicial del Estado Lara bajo el tomo 46-A, Nº 17, de fecha 07 de Junio de año 2011; tal y como consta en contratos de arrendamiento autenticados ante la Notaria Publica Primera de Barquisimeto (…)” (Mayúsculas de la cita). Que “(…) la relación arrendaticia comenzó en el año 2012 y la misma fue desenvolviéndose bajo un clima de total normalidad, suscribiéndose sucesivos contratos de arrendamientos, siempre con una duración de un (1) año y siendo el último contrato suscrito el descrito en el párrafo anterior y que consigno junto a este escrito libelar”. Que “De las cláusulas antes transcritas se observa que la relación arrendaticia era por tiempo fijo y determinado, no pudiendo renovarse automáticamente; por lo que procedí con base al contrato y a la Ley a notificar a los representantes de la Firma Mercantil INVERSIONES S.T C.A. de la decisión de no renovar el contrato arrendamiento y que a partir del 03 de junio de 2014 (día siguiente del vencimiento del contrato) comenzaría a computarse el lapso PRORROGA LEGAL establecido, es decir un (1) año y esta fue recibida por el ciudadano Cesar Pacheco en fecha 30 de abril del año 2014 (Anexo marcado “C”)”. (Mayúsculas y negrita de la cita) Que “(…) el día 3 de junio de 2014, día siguiente a la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento procedí a hacer entrega propuesta de prorroga legal conforme a lo establecido a la cláusula QUINTA del contrato y los representantes de la Firma Mercantil INVERSIONES S.T C.A se negaron a recibirla (anexo marcado “D”) aun cuando ya habían sido previamente notificados de la prorroga legal”. (Mayúscula, negrita y subrayado de la cita) Que “(…) el día 04 de junio de 2014 comenzó a computarse el lapso de PRORROGA LEGAL otorgado, permaneciendo vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, excepto el monto del contrato que fue modificado de mutuo acuerdo a la cantidad de OCHENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (89.000,00) quedando el canon de arrendamiento en SIETE MIL CUATROSCIENTOS DIECISIETE BOLIVARES (7.417,00), pero es el caso que LA ARRENDATARIA incumplió con el pago de las mensualidades correspondientes a los cánones de arrendamiento durante la PRORROGA LEGAL desde el mes de marzo del año 2015, cancelando un total de SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 65.000,00) adeudando entonces la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES (24.000,00), razón por la cual acudí ante la Superintendencia Nacional de Precios (SUNDDE) Justos para solicitar su colaboración como instancia mediadora para solucionar el problema suscitado (anexo marcado “D”)”. (Mayúsculas y negrita de la cita) Que “(…) es necesario señalar que el día 03 de junio de 2015 venció el lapso de PRORROGA LEGAL y hasta la presente fecha LA ARRENDATARIA no ha desocupado el inmueble y se ha hecho imposible comunicarme con el por medio alguno razón por la cual acudo ante su competente autoridad para solicitar el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL del inmueble de mi propiedad”. (Mayúscula y negrita de la cita) Que “(…) solicito a este digno Tribunal que el presente procedimiento sea sustanciado conforme a los tramites del juicio breve (…)”. Que “(…) acudo ante esta competente autoridad a demandar como en efecto lo hago, a los ciudadanos Cesar Enrique Torres Pacheco y Elena Maribel Pacheco, ambos en su condición de representantes de la Firma Mercantil INVERSIONES S.T C.A., por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL para que convenga o a ello sea condenada por este Tribunal a lo siguiente: Primero: hacerme entrega del inmueble constituido inmueble constituido por un local comercial distinguido con la denominación MINIL 38-D8…omisis… Segundo: en cancelar a titulo de indemnización de daños y perjuicios la cantidad de VENTI CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 24.000,00) por concepto de las mensualidades dejadas de pagar en razón del uso del inmueble mas las que se sigan causando hasta la total y definitiva entrega del mismo a razón de SIETE MIL CUATROCIENTOS DIECISIETE BOLIVARES (Bs. 7.417,00) Tercero: En pagar las costas y costos que se generen en el presente proceso”. (Mayúsculas y negrita de la cita). Que “(…) la citación de la demanda, Firma Mercantil INVERSIONES S.T C.A. se verifique en la persona de sus representantes, ciudadanos Cesar Enrique Torres Pacheco o Elena Maribel Pacheco (…)” (Mayúsculas y negrita de la cita). II DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA Mediante escrito presentado en fecha diecisiete (17) de diciembre de 2015 los abogados Euclides Sebastián Márquez y José Ramón Contreras Quiroz, actuando en su condición de apoderados judiciales de Cesar Enrique Torres Pacheco, dieron contestación a la demanda por Desalojo de Local Comercial, con base a los siguientes alegatos: Que “A todo evento, niego, rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes, en cuanto a los hechos como en el derecho, la presente demanda, por no ser ciertos los hechos narrados en su libelo, ni aplicables en cuanto a derecho los principios jurídicos invocados”. Que “Admito que la empresa por mi representada se encuentra en calidad de arrendataria constituido por un local comercial distinguido con la denominación MINIL 38-D8 en el centro comercial Barquicenter, ubicado en la avenida 20 entre calles 22 y 23 de Barquisimeto, Estado Lara”. Que “Admito que el canon de arrendamiento es de la cantidad de SIETE MIL CUATROCIENTOS DIECISIETE BOLIVARES (Bs 7.417,00)”. Que “Rechazo, contradigo y niego que haya transcurrido el lapso de un año de Prorroga Legal y que por lo tanto la misma haya vencido en fecha 4 de Junio del 2015”. Que “Rechazo, niego y contradigo que se haya incumplido en algún momento con el pago del canon de Arrendamiento”. Que “Rechazo, niego y contradigo que adeude por concepto de indemnización de daños y perjuicios la cantidad de veinticuatro mil bolívares (Bs 24.000,00) por mensualidades dejadas de pagar”. Que “Tal y como narra la actora una vez vencido el lapso convencionalmente pactado conversamos y llegamos a un acuerdo acerca del pago de la cantidad de siete mil cuatrocientos diecisiete bolívares mensuales (Bs. 7.417,00) por concepto de canon de arrendamiento y el arrendador ha continuado el cobro de la pensión de arrendamiento luego de vencido el plazo de la prorroga legal a la cual haremos referencia mas adelante y al conjugarse la posesión por nuestra parte del inmueble sin ninguna oposición, arrendador a la misma, trajo como consecuencia que operase la tacita reconducción, siendo el contrato en los actuales momentos a tiempo indeterminado a tenor de los dispuesto en los articulo 1600 y 1614 del Código Civil, no existiendo por tanto una fecha fija de terminación por lo que es improcedente la presente demanda de vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento y su prorroga legal”. Que “El mecanismo que se utiliza para cancelar el canon de arrendamiento se ha materializado mediante depósitos bancarios a la cuenta que para ese fin ha señalado el arrendador, siendo la cuenta la del Banco Nacional de Crédito Nro. 01910070772170021760 a nombre de EDUBER JAIME RIVAS PIÑA. Ha sido constante y reiterada que en cuanto al depósito bancario efectuado el mismo se asimila a una tarja, debemos establecer que las planillas de depósito bancario son el medio de comprobación mediante el cual el titular de la cuenta o un tercero tiene la demostración de que esta entidad recibió esa cantidad de dinero para ser acreditada en la cuenta de la persona que aparece como titular de la misma, siendo beneficiaria del monto entregado, por lo tanto se acudió al banco y se acredito el monto de las pensiones de arrendamiento a la cuenta de la ciudadana Eduber Jaime Rivas Piña, identificada en autos y parte demandante en el presente juicio lo que hace plena prueba de los pagos efectuados, es decir existe una relación de intermediación de la entidad bancaria la cual amparada en el contrato de servicios que realizo con el Sra Eduber Rivas recibe las cantidades de dinero en su nombre y esa operación es la que la jurisprudencia de nuestro más alto tribunal ha asimilado a las tarjas, por lo que es totalmente falso que mi representada en su carácter de arrendataria se encuentre insolvente con algún canon de arrendamiento, así como se demuestra de planillas de depósito bancario que se anexan en original conjuntamente con el presente escrito de contestación, marcado con la letra “B”, de lo cual se demuestra el pago de el canon de arrendamiento desde el mes de Marzo del año 2015 al mes de Diciembre del año 2015, por lo que no es cierto la insolventa alegada por la actora en su Libelo de Demanda y además de ello se demuestra el pago de la pensión de arrendamiento con posterioridad a la fecha de vencimiento de la Prorroga legal uno de los requisitos para que opere la tacita reconducción (…)” ( Mayúscula y Negrita de la cita) Que “(…) así mismo tenemos que la presente relación arrendaticia comenzó con un primer contrato de arrendamiento, el cual la parte demandante consigno conjuntamente a su Libelo de Demanda, por el plazo de un (1) año fijo y determinado, estableciendo en forma expresa que para continuar con la relación contractual era necesario firmar un nuevo contrato de arrendamiento, el cual comenzó el día 2 de Mayo del año 2011 hasta el 2 de Mayo del año 2012, todo de conformidad a lo previsto en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento en cuestión, la cual hay que analizarla conjuntamente con la cláusula quinta del mismo Contrato, la cual ratifica lo ya establecido para entonces en la Ley Especial Vigente para la fecha, el Decreto Con Rango Y Fuerza De Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su Artículo 38 (…)” Que “El hecho de que mi Representada en su carácter de Arrendataria, continuara en posesión del inmueble sin oposición por parte del arrendador, de conformidad a los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, hizo que en este primer contrato de arrendamiento operara la tacita reconducción a partir del día tres (3) de Noviembre del año 2012, por lo que ese primer contrato de arrendamiento de tiempo determinado paso a ser a tiempo indeterminado”. Que “Siendo el caso que posteriormente se suscribe un nuevo contrato de arrendamiento escrito, el cual la Parte Demandante consigno conjuntamente a su Libelo de Demanda, con un termino de vigencia de doce (12) meses, contados a partir del dos (2) de Junio del año 2013, o sea hasta el día dos (2) de Junio del año 2014, de igual forma fijo y determinado con la condición de celebrar nuevo contrato escrito para su continuación y con idéntica cláusula quinta donde daba ocho días para celebrar nuevo contrato escrito y en caso contrario operaba la Prorroga Legal correspondiente”. Que “Al tratarse de un Contrato de Arrendamiento con un lapso de duración de un año, de acuerdo a la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, ya vigente para la fecha, al igual que la anterior Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece de conformidad a su artículo 26, que le corresponde una Prorroga Legal de SEIS (6) MESES”. (Mayúscula y Negrita de la cita) Que “ Por lo cual al arrendador mediante notificación, la cual acompaño al libelo d demanda marcado con la letra “C”, llevada a cabo el día 30 de Abril del año 2014, concederle a mi Representada UN (1) AÑO para desocupar el inmueble, si el contrato en cuestión, así como ya se estableció anteriormente, era por el termino de un año contados a partir del dos (2) de junio del año 2013 por lo cual venció efectivamente en fecha dos (2) de Junio del año 2014 y al no suscribirse un nuevo Contrato de Arrendamiento, tal como lo establece en el mismo contrato en cuestión en su Cláusula Cuarta, la Prorroga Legal que le correspondía era de seis (6) meses, la cual culmino efectivamente en fecha dos (2) de Diciembre del año 2014, por lo cual al mi Representada posterior a esa fecha, habérsele dejado en posesión pacífica y sin oposición del Arrendador, incluso pagando y aceptado por este ultimo los pagos de los cánones de arrendamientos posteriores a esta fecha, o sea el dos (2) de Diciembre del año 2014, prueba ello de que el mismo Arrendador lo reconoce en su Libelo de Demanda cuando alega haberle concedido a la Arrendataria un plazo para desocupar de un (1) año, o sea hasta el tres (3) de Junio del año 2015, por lo que concedió un plazo de SEIS MESES adicionales a la fecha en la cual vencía la prorroga legal de acuerdo a la duración de la relación arrendaticia, esta concesión la hace en forma voluntaria por lo que no existe oposición a la posesión de inmueble por parte del inquilino una vez vencida la prorroga legal, inclusive en forma expresa y mediante carta misiva que fue debidamente recibida…omissis… es bien clara la figura de la tacita reconducción al establecer como requisitos para que la misma opere que al arrendatario se le deje en posesión del inmueble luego de vencido el lapso convencionalmente pactado y la extensión del contrato otorgada por ley y que dicha posesión sea sin oposición por parte del arrendador, para que opere de esta manera la transformación del contrato de tiempo determinado en uno a tiempo indeterminado, todo de conformidad con lo previsto en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil y pido así sea declarado”. (Mayúsculas de la cita) Que “ Al operar la tacita reconducción y estar en presencia de un contrato a tiempo indeterminado no podemos hablar de vencimiento del término, al no existir fecha fija para su terminación, por lo cual debe ser desestimado la presente demanda que solicita en su petitorio la entrega del inmueble basado en el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prorroga legal, lo cual como vemos es falso al otorgarle un plazo adicional al establecido como prorroga legal, debiéndose ciudadana Juez declararse la presente demanda Sin lugar en la definitiva”. Que “Por todo lo anteriormente expuesto solicitamos que la presente demanda sea declarada SIN LUGAR en la definitiva. Es justicia que solicitamos (…)” III DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION Planteada la litis en los términos expuestos, como es por un lado la pretensión de la parte actora, consistente en el Desalojo de Local Comercial, al que hace referencia en el libelo de la demanda, y por la otra la defensa del demandado, que consiste en que niega, rechaza y contradice en todas y cada de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la presente demanda, por no ser ciertos los hechos narrados en su libelo, ni aplicables en cuanto a derecho los principios jurídicos invocados, que opero la tacita reconducción del contrato de arrendamiento, ya que al vencerse el tiempo del contrato y al no suscribirse un nuevo Contrato de Arrendamiento, la prorroga legal que le correspondía era de seis (6) meses, y le otorgaron mediante una notificación una prorroga de un (1) año, es decir, seis (6) meses adicionales, tiempo en el cual poseyó de manera pacífica y sin oposición del arrendador, incluso pagando y el arrendador aceptando dicho pago. Establecen los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que corresponde a las partes probar sus respectivas afirmaciones de hechos. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe probar por su parte el pago o el hecho extintivo de la obligación. Dicho esto, pasa esta Juzgadora al análisis de todas las pruebas traídas al presente juicio, en los siguientes términos: De las pruebas promovidas por la parte demandante • Marcada con la letra “A” (Folios del 4 al 7) copias simples del contrato de arrendamiento, de fecha 2 de mayo de 2011, el cual tuvo una vigencia de un año, suscrito entre Eduber Jaime Rivas Piña titular de la cedula de identidad Nº V- 13-774.494, en calidad de Arrendador con Inversiones S.T C.A., en calidad de arrendataria, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Lara, en el tomo 46- A, Nº 17, el 07 de junio del 2011. Este Tribunal lo valora y le otorga pleno valor probatorio conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y el 1.357 del Código Civil, ya que el mismo no fue impugnado, desconocido ni tachado, quedando en evidencia el vínculo existente entre las partes mediante una relación arrendaticia cuya fecha de inicio de la relación fue desde el 02 de Mayo del 2011 hasta el 02 de Mayo del 2012, por un año en caso de renovar la relación contractual, se firmara un nuevo contrato con su respectivo aumento; y el cual será objeto de análisis en la motiva del fallo. Así se establece.- • Marcado con la letra “B” (Folios del 8 al 12) contrato de arrendamiento, de fecha 02 de junio del 2013, suscrito entre Eduber Jaime Rivas Piña titular de la cedula de identidad Nº V- 13.774.494, en calidad de arrendador con Inversiones S.T C.A., en calidad de arrendataria, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Lara, en el tomo 46- A, Nº 17, el 07 de junio del 2011. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y el 1.357 del Código Civil, por no haber sido impugnado, tachado ni desconocido, quedando en evidencia la vigencia de un año desde 02 de junio 2.013 hasta 02/06/2014, que las partes son las mismas que suscribieron el primer contrato manteniendo la relación arrendaticia, y el cual será objeto de análisis en la motiva del fallo. Así se decide.- • Marcado con la letra “C” (Folio 13) notificación dirigida a Inversiones S.T C.A. en persona del señor Cesar Enrique Torres Pacheco y/o Elena Maribel Pacheco (Representantes de la misma), la cual no fue impugnado, tachado ni desconocido, Este Tribunal la valora conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.357 del Código civil, y de la cual se evidencia la intención del arrendador de no continuar la relación arrendaticia y el cual será objeto de análisis en la motiva del fallo. Así se decide.- • Marcado con la letra “D” (Folios del 14 al 17) copias simples de propuesta de prorroga legal suscrita por ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio económicos (SUNDDE) la cual se negaron a recibir, (como instancia mediadora para solucionar el problema suscitado) ya que hubo incumplimiento con el pago de las mensualidades correspondientes a los cánones de arrendamiento durante la prorroga legal desde el mes de marzo del año 2015 cancelando 65.000,00 y adeudando 24.000,00. Este tribunal observa que la misma no fue tachada impugnada ni desconocida por la contraparte, en consecuencia, la valora conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. Así se decide.- • Marcado con la letra “E” (Folio del 18 al 21) copias simples de constancia de entrega de propuesta de prorroga legal del arrendamiento del local 38-d8 Centro Comercial Barquicenter. Este tribunal observa que la misma no fue impugnada por la contraparte, en consecuencia, la valora conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. Así se decide.- • Marcado con la letra “F” (Folio 22 al 31) copias simples de documento de compra-venta de un local comercial distinguido con la denominación MINIL 38-D8 que forma parte del Centro Comercial Barquicenter, situado en la avenida 20 entre calles 22 y 23 de la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara. Con el cual se demuestra la propiedad por parte del demandante del local objeto de arrendamiento, es por ello que este Tribunal lo valora por cuanto las mismas no fueron impugnadas por la contraparte de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.- De las pruebas promovidas por la parte demandada • Se invoca el principio de la comunidad de la prueba, el cual como ha sido reiterado por la jurisprudencia no constituye un medio de prueba per se, correspondiéndole al Tribunal competente la valoración de cada uno de los documentos que fueron incorporados al proceso, en la oportunidad de decidir acerca del fondo del asunto debatido, ya que como lo ha dicho la doctrina y la jurisprudencia patria, las pruebas llevadas a juicio no pertenecen a las partes, quedan a favor del proceso una vez incorporadas legalmente, su función es la de establecer la veracidad o no de los hechos alegados en la causa, independientemente de que beneficien o perjudiquen al que las promueve; en definitiva las pruebas que rielan en el juicio, pueden ser invocadas por cualquiera de las partes, con independencia de quien las promueva ( Vid. Sentencia Nº 00325 de fecha 26 de febrero de 2002, Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, Exp Nº 11.240) atendiendo además al principio de la exhaustividad previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil; es por ello que se valoran en todo su contenido por este Tribunal de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil concatenado con el artículo 1.357 del Código Civil. Así se decide.- • Marcado con la letra “A” (Folios del 54 al 63) copia simple de registro mercantil de Inversiones ST C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Lara, en fecha 07 de junio del año 2011, bajo el Nro. 17, tomo 46-A. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio por cuanto se constata la existencia de la firma Mercantil Inversiones S.T C.A de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil. Así se decide.- • Marcado con la letra “B” (Folios del 64 al 67) original depósitos bancarios realizados a la cuenta del Banco Nacional de Crédito Nro 01910070772170021760 a nombre de Eduber Jaime Rivas Piña, recibos enumerados 7352780, 7352786, 7352782, 7352779, 7352778, 7352783 y 7352784. De los cuales se observa que uno de ellos fue realizado por la cantidad de 29.000 Bolívares, y los seis (6) restantes, por un monto de 7.416 Bolívares, todos de fecha catorce (14) de Diciembre del año 2015. Dicha prueba no fue impugnada por la parte actora; valorándose como tarja, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, por lo que hace fe y constituye plena prueba respecto a dichos pagos, Así se decide.- o IV DE LA SENTENCIA APELADA En fecha diecisiete (17) de mayo de 2016 el Tribunal Séptimo De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas Del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dictó auto con el siguiente fundamento: .. los apoderados de la parte demandada aducen, que su representada no ha incumplido su obligación de pago y como quiera que la existencia de la obligación está demostrada, le corresponde a la demandada probar haber cumplido, con el pago de los cánones de arrendamiento desde marzo del año 2014, y analizadas como han sido las documentales producidas en la presente controversia, se determina que ciertamente quedo demostrada en juicio la relación arrendaticia existente entre las partes, por lo que efectivamente, el demandado- arrendatario en dicha relación, dentro de sus obligaciones principales se encuentra como lo dispone el ordinal 2º del artículo 1592 del Código Civil, la de pagar los cánones en los términos convenidos, por lo que los hechos controvertidos que necesitan ser probados en autos, es el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de marzo del año 2015, y siendo que consta en autos, el pago intempestivo de los meses demandados, evidenciándose en el folio 64, un pago único correspondiente a los meses de Marzo a Junio, por un monto de veintinueve mil Bolívares (29.000,00), el día 14 de Diciembre del mismo año, realizado en fecha posterior a la presentación de la demanda objeto de la litis, por lo que la parte demandada, no logro demostrar que ha cumplido con su obligación principal, y la misma no cumplió con el pago de los cánones de arrendamientos demandados antes señalados en los términos convenidos, supuesto este que encuadra con el literal “A” del articulo del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial; que establece que el demandado haya dejado de cancelar el canon de arrendamiento correspondientes a dos mensualidades y/o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos, por lo que se evidencia el incumplimiento del demandado en el pago de los cánones de arrendamiento y encuadra dentro de la causal de Desalojo; contenida en dicho artículo. Y Así Se Decide. DECISION Por las consideraciones anteriores, este Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, administrando justicia en Nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la presente DEMANDA DE DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL intentada por el ciudadano EDUBER RIVAS, titular de la cedula de identidad Nº 13.774.494, contra la firma Mercantil INVERSIONES S.T C.A, debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial el Estado Lara, bajo el tomo 46- A, Nº 17 de fecha 07 de Junio del año 2011, representada por los ciudadanos CESAR TORRES PACHECO y ELENA PACHECO, titulares de las cedulas de identidad Nros V-16.585.654 y V- 7.738.723, respectivamente, representada judicialmente por los abogados EUCLIDES SEBASTIANI MARQUEZ y JOSE RAMON CONTRERAS QUIROZ, inscritos en el IPSA bajo los Nros 64.079 y 31.534, respectivamente, en consecuencia: SEGUNDO SE ORDENA a la demandada, el Desalojo la entrega libre de personas y cosas del inmueble constituido por un local comercial ubicado en la avenida Galipan, urbanización Funda Lara, local comercial distinguido con la denominación MINIL 38-D8 y sus linderos específicos son los siguientes: NORTE: Con e Minil 38-D2; SUR: con pasillo circulación; ESTE: Con el Minil 38-D7 y OESTE: Con el Minil 38- D1 y Minil 38-D9, dicho local forma parte del Centro Comercial Barquicenter, situado en la Avenida 20 entre calles 22 y 23 de Barquisimeto, Parroquia Catedral del Municipio Iribarren, Estado Lara. TERCERO SE CONDENA EN COSTAS, a la parte demandada, en virtud de haber resultado totalmente vencida, de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Déjese copia certificada de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese. Así se decide.- V DE LOS INFORMES PARTE DEMANDADA En fecha tres (03) de agosto de 2016 el abogado, José Ramón Contreras Quiroz, apoderado judicial de la parte demandada consigno escrito de informes con el siguiente fundamento: Que “ La presente demanda es intentada por la parte actora alegando que el inmueble objeto de la presente controversia, fue arrendado a la firma mercantil INVERSIONES ST C.A. la cual es la demandada mediante dos contratos de arrendamiento y según su decir, notifico debidamente el desahucio, por lo que transcurrió integro el lapso de prorroga legal y por cuanto el contrato se encuentra vencido acude a solicitar el cumplimiento del contrato por el vencimiento de la prorroga legal y subsidiariamente demanda la indemnización de daños y perjuicios derivadas de los cánones de arrendamiento vencidos con posterioridad a la culminación de la prorroga legal y al efecto cito:” Que “Al momento de contestar la misma se negó el hecho de que hubiese transcurrido el lapso de prorroga legal por cuanto según nuestra defensa en la presente relación locataria opero la tacita reconducción al otorgar el arrendador un plazo mayor al que la ley le concede como prorroga legal y además de ello en relación a la indemnización de daños y perjuicios alegada que en forma subsidiaria solicito la actora en su libelo establecimos que tal insolvencia no existía al traer a los autos las planillas de depósito bancario que demuestran dicho pago las cuales son asimilables a las tarjas”. Que “Trabada así la Litis queda por tanto que el thema deccidendum está basado en el hecho de que si efectivamente transcurrió en forma integra la prorroga legal y tiene derecho la actora a que le sea devuelto el inmueble arrendado o si por el contrario opero la tacita reconducción y estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado y en forma subsidiaria determinar si tiene derecho a la indemnización de los daños y perjuicios demandados basados en los cánones de arrendamiento…””. Que “(…) las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, es decir la parte actora debe probar la obligación del demandado, esto es, señalar los cánones de arrendamientos no pagados por el arrendatario y la parte demandada debe probar por su parte el pago de dichos cánones de arrendamiento…..””. Que “Todo el análisis realizado en la dispositiva para llegar a la sentencia no guarda congruencia con lo alegado y probado por las partes, teniendo el juez que regirse al momento de sentenciar por lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Que “(…) si analizamos el caso concreto la sentencia viene basada en la falta de pago del canon de arrendamiento, lo cual es un presupuesto de hecho totalmente distinto a los hechos y pretensiones plasmados en el libelo de demanda y los alegatos para la defensa que esgrimimos como demandados, en los cuales se planteo específicamente el vencimiento del plazo de la prorroga legal por la actora y la transformación del contrato en uno a tiempo indeterminado por el demandado, al haber operado la tacita reconducción, no habiendo analizado la juez si procedía la demanda o no por ese motivo, sino que se limita a analizar la naturaleza del contrato en cuanto a su duración única y exclusivamente para demostrar la existencia de la relación arrendaticia, lo que le da derecho al actor según su decir a demandar la falta de pago, que no es lo pretendido con esta acción, dicha conducta por parte de la juez Aquo hace que se configure el vicio de extrapetita, al pronunciarse sobre una cosa extraña al thema decidendum, dicha actuación viola el derecho a la defensa al sorprendernos con hechos que no eran el tema del debate (…)”. Que “La doctrina de esta sala tiene establecido, que los requisitos intrínsecos de la sentencia contemplados en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, son de estricto orden público. En este sentido, se ha señalado que los errores in procedendo de que adolezca una sentencia de última instancia, constituyen un síntoma de injusticia que debe reprimirse por medio de la nulidad de la sentencia, pues los errores de tal naturaleza se traducen en violación del orden publico (…)” (Negrita de la cita) Que“(…) los vicios de indeterminación orgánica, objetiva y subjetiva, indeterminación de la controversia, incongruencia negativa, positiva o mixta, inmotivacion, absolución de la instancia, sentencia condicionada o contradictoria y ultrapetita, constituyen materia de orden público, a violar principios y garantías constitucionales referentes al derecho a la defensa y una tutela judicial efectiva”. Que “(…) en el presente caso se hace evidente la incongruencia positiva cometida por la juez de alzada al tomar su decisión, pues esta exorbito lo que constituye el thema decidendum, y paso a pronunciarse más allá de lo que era objeto de la apelación, cuando determino que la facturas consignadas no tenían valor, pues su pronunciamiento se debía circunscribir solamente a si fue debidamente subsanada o no la cuestión previa por defecto de forma opuesta por la demandada, más no tenia que pronunciarse sobre las pruebas consignadas con la subsanación del defecto de forma, pues la eficacia o validez o no de dichas documentales, es materia que debe ser decidida en la sentencia de fondo, una vez cumplidos los lapsos de promoción de pruebas, oposición, admisión y evacuación”. Que “(…) para que una sentencia sea congruente debe pronunciarse solo sobre los puntos controvertidos sin entrar en el examen, en cuestiones ajenas al litigio, porque la actividad decisoria de los jueces se halla limitada en las cuestiones de hecho, ya que ellas han de ceñirse a los asuntos que los litigantes les demarquen en las pretensiones que ejerciten en la demanda o por el contenido de las excepciones que sean propuestas (…)”. (Negrita y subrayado de la cita) Que “En consideración a todos los fundamentos de hecho y derecho precedentemente expuestos, la Sala concluye que al haber la recurrida fundado su decisión en hechos exógenos no alegados por las partes, cometiendo un claro exceso de jurisdicción, extendiendo su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su consideración, incurrió en el vicio de incongruencia positiva, con la infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5º del Código De Procedimiento Civil lo que determina la procedencia de la presente delación (…)” PARTE DEMANDANTE En fecha tres (03) de agosto de 2016 la abogado, Mariana Pallotta González, apoderada judicial de la parte demandante consigno escrito de informes con el siguiente fundamento: Que “Se inicio el presente proceso contentivo de la pretensión de DESALOJO DE INMUEBLE fundado en: incumplimiento de arrendatario en pagar los cánones de arrendamiento correspondiente al inmueble dado en alquiler, desde marzo de 2015 inclusive mes, encontrándose insolvente por la cantidad de (24.000,00 Bs.) hecho que constituye una causal de desalojo y que además se encuentra vencido el lapso de prorroga legal sin que la arrendataria desocupe el inmueble por lo que se procedió a demandar,”. (Mayúsculas de la cita) Que “El petitum se circunscribe a que convenga en el desalojo del inmueble arrendado, o sea condenado por este Tribunal a si digno cargo a: hacer entrega del inmueble… omisis… cancelar a titulo de indemnización de daños y perjuicios la cantidad de VENTI CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 24.000,00) por concepto de las mensualidades dejadas de pagar (…)” Que “Como primer punto se puede observar que el presente juicio se inicia bajo el amparos de las normas vigentes para la época de presentación y admisión tanto de la demanda primigenia como de la reforma supra citadas y, en cuyo caso se cumplieron todos los actos del proceso bajo la ley vigente (…)” Que “ Igualmente es importante recalcar Ciudadana Juez que la recurrida cumple con los términos exigidos por el artículo 243 del Código De Procedimiento Civil y por lo tanto, carece de vicios que puedan acarrear la declaratoria de nulidad a que se refieren los artículos 209 y 244 eiusdem. En efecto, se evidencia de las actas que integran este expediente que, bajo el amparo de las leyes vigentes, se ha seguido un proceso litigioso, en procura del desalojo de un inmueble de uso comercial, cuyo juicio se tramito impecablemente, ajustados a las normas procesales y especiales aplicables al caso y, en su oportunidad legal correspondiente fue decidido ajustado a derecho (…)” Que “Por todo lo antes expuesto, pido se declare sin lugar el recurso de apelación interpuesto y se confirme el fallo apelado”. (Negrita y subrayado de la cita) Que “(…) proceda este juzgado Ad quem a valorar los hechos y el derecho alegado, circunscribiéndose a los límites de la controversia, procediendo en Justo Derecho a CONFIRMAR la sentencia apelada y declarar con lugar el Petitum de la demanda incoada, y la respectiva condenatoria en costas de la misma”. VI DE LA OBSERVACIÓN DE LOS INFORMES En fecha dieciséis (16) de septiembre de 2016 la abogada, Mariana Pallotta González, apoderada judicial de la parte demandante consigno escrito de observación de informes con el siguiente fundamento: Que “Señala el demandado en el escrito de informes presentado, que la sentencia apelada en presente procedimiento no guarda congruencia con lo alegado y probado por las partes, recalcando entonces que se encuentra viciada de incongruencia positiva (…)” Que “(…) por ende es necesario pasar analizar el caso en concreto, en donde es importante señalar que de acuerdo a los alegatos presentados en la audiencia preliminar, el tribunal mediante auto de fecha 19 de Enero de 2016 (folio 100), fijo los Hechos controvertidos siendo los mismos: 1. Que el contrato de arrendamiento y su prorroga legal, hayan vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes; y el segundo hecho. 2. Incumplimiento en el pago de las mensualidades correspondientes a los cánones de arrendamiento durante la prorroga legal desde el mes de marzo del año”. ( Negrita y subrayado de la cita) Que “Igualmente se puede perfectamente evidenciar que en la sentencia se le da plena valor probatorio a las pruebas consignadas por ambas partes y es de ahí qie se soporta dicha decisión; por tanto es imposible que se vea configurado el vicio de incongruencia, ya que la sentenciadora SE LIMITO SOLO A LO ALEGADO Y PROBADO DURANTE EL PROCESO (…)” (Mayúsculas, negrita y subrayado de la cita) Que “Cumpliendo a cabalidad lo solicitado por mi representado y es que le hiciera entrega del inmueble antes descrito objeto del presente procedimiento, una vez que se verificara la relación arrendaticia, así como el termino de la prorroga legal y la falta de pago de los cánones de arrendamientos por parte de la demandada. Por todo lo antes expuesto, pido se declare SIN LUGAR EL RECURSO DE APELACION interpuesto y se confirme el fallo apelado”. (Mayúsculas, negrita y subrayado de la cita) Que “(…) proceda este juzgado Ad quem a valorar los hechos y el derecho alegado, circunscribiéndose a los límites de la controversia, procediendo en justo Derecho a CONFIRMAR la sentencia apelada y declarar con lugar el Petitum de la demanda incoada, y la respectiva condenatoria en costas de la misma”. VII DE LA COMPETENCIA A los efectos de determinar la competencia de este Tribunal para el conocimiento del presente asunto, considera quien aquí Juzga hacer mención al artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece que: “Son deberes y atribuciones de los tribunales superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones: …Omissis… B. EN MATERIA CIVIL: 1º Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, así como también en los casos de consulta ordenados por la ley y de los recursos de hecho. …Omissis…“ (Negrillas de este Juzgado) Que la competencia atribuida per saltum por la Resolución de la Sala Plena Nro. 2009/006, de fecha 18 de noviembre del 2009; a los Tribunales Superiores en materia civil ordinaria aplicaría a las apelaciones interpuestas contra las decisiones que dicten los Tribunales de Municipio. Adicionalmente, el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil indica que: “Admitida la apelación en ambos efectos, se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de alzada, si este se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar (…).” (Negrillas de este Juzgado) Ad literam, quien aquí juzga verifica la competencia de este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación ejercido contra la decisión dictada por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que se encuentra dentro de los límites de la competencia territorial atribuida a este Juzgado, por lo que este Órgano Jurisdiccional se declara competente para conocer del presente asunto. Así se decide. VIII CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Delimitados los extremos en que se encuentra planteada la presente causa, corresponde a este Juzgado Superior pronunciarse sobre el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha diecisiete (17) de mayo de 2016, por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren, de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, mediante la cual declaro CON LUGAR el juicio por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL. Debe precisar esta alzada que el objeto de la apelación es provocar un nuevo examen de la relación controvertida por parte del juez del segundo grado de la jurisdicción; siendo que tal examen versa sobre el mismo control de la actividad jurídica de los particulares, cumplido por el tribunal de la causa, pero cuya controversia pasa a conocimiento, en los límites del agravio, al juez superior. El recurso de apelación supone una sucesión de instancias fundada en una relación de subordinación y superioridad jerárquica entre tribunales, en virtud de la cual la jurisdicción sobre el asunto pasa al tribunal superior, quien conoce de nuevo (ex novo), tanto de las cuestiones de hecho (quaestio facti) como de las cuestiones de derecho (quaestio iuris), y dicta la sentencia definitiva que resuelve la relación controvertida (novum iudicium); De manera pues, que todo juez superior que conoce en apelación, debe necesariamente realizar un nuevo análisis de la controversia, tomando en cuenta los límites en que quedó planteada la misma según lo alegado tanto en el libelo como en la contestación de la demanda, así como los elementos probatorios producidos en la instancia inferior. Por lo antes expuesto, estando en la oportunidad legal correspondiente, esta Alzada procede a revisar las actuaciones que cursan en el presente expediente, y al efecto observa lo siguiente: Que el presente juicio se inició por demanda de Desalojo de Local Comercial intentada por el ciudadano EDUBER JAIME RIVAS PIÑA contra la Firma Mercantil INVERSIONES S.T. C.A., supra identificados; la cual fue admitida por el Tribunal A quo en fecha tres (03) de julio de 2015, sufriendo posteriormente una reforma en fecha siete (07) de octubre del mismo año, para volver a ser admitida en fecha quince (15) de octubre, consecutivamente ordenándose la citación de forma personal al demandado para que comparezca dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a contestar la demanda, una vez conste en autos su efectiva citación. En fecha veintisiete (27) de Octubre de 2015, el alguacil, José G. Calderón O., declara que fueron entregados los emolumentos para practicar la citación de la parte demandada para lo cual en fecha dieciséis (16) de Noviembre del mismo año, se consigno la boleta de citación debidamente firmada, dirigida al ciudadano Cesar Enrique Torres Pacheco, en su condición de representante de la demandada. En fecha once (11) de Diciembre de 2015 Cesar Enrique Torres Pacheco asistido por los abogados Euclides Sebastián Márquez y José Ramón Contreras Quiroz da contestación a la demanda negando que se haya incumplido con el pago del canon de arrendamiento y que haya transcurrido el lapso de un año de Prorroga Legal y que por lo tanto la misma haya vencido en fecha 4 de junio del 2015 Posteriormente el día trece (13) de enero de 2016, fecha acordada para la celebración de la audiencia preliminar, comparecieron a la misma los abogados Leonardo José Ospino Gutiérrez y Mariana Pallota González en su carácter de apoderados de la parte demandante y el abogado Euclides Sebastián Márquez como apoderado judicial de la parte demandada en la cual expusieron lo siguiente: Mariana Pallota indica que su representado es el propietario de un local comercial el cual mantiene una relación arrendaticia desde el año 2011 hasta el 2014, siendo el último contrato desde junio de 2013 hasta junio de 2014, en donde hay un punto importante que la cláusula 5ta indicaba que si las partes no querían continuar con el contrato tenia la arrendataria su beneficio de prorroga legal, el 30/04/2014, meses antes de culminar ese contrato mi representado le notifica a la arrendataria su intención de no continuar con el mismo otorgándole su prorroga legal conforme al art 26 de la ley de arrendamiento de inmuebles para el uso comercial siendo la demandada efectivamente notificada. Seguidamente el abogado Leonardo Ospino expone: en la contestación de la demanda la representación de la parte demandada señala que en la prorroga legal que le correspondía el ciudadano demandado es de 6 meses y no de un año, como efectivamente fue notificado, al respecto, es necesario señalar que la relación arrendaticia se inicio en el año 2011, y culmino en al 2014, correspondiéndole conforme a la Ley que regula la materia un lapso de un año de prorroga legal, sin embargo en el supuesto alegado que le correspondiera el lapso de 6 meses que alega la demandada, existen decisiones emanadas de Tribunales de Municipio y ratificadas por Tribunales Superiores que establecen que estos caso donde se les concede un periodo mayor por concepto de prorroga legal, al correspondiente, no existe vulneración de los derechos del arrendatario ni se desnaturaliza la intención del arrendador de extinguir la relación contractual por lo que dicha notificación de prorroga legal tiene plena validez y eficacia, seguidamente Euclides Sebastián expuso que se suscribe el último contrato de arrendamiento en que se basa la presente demanda, por un año fijo e indeterminado, ocurriendo la conformidad ya a la nueva ley, articulo 26 de la ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para uso Comercial, 6 meses de prorroga legal, por lo cual los mismos al haberse cumplido en fecha 02/12/2014, posterior a esta fecha por haber continuado el inquilino ocupando el inmueble en referencia opero la figura vigente de la tacita reconducción de conformidad con el art 1600 y 1614 del Código Civil, es más nos oponemos al hecho de que mi poderdante se encuentra insolvente en los cánones de arrendamiento alegados como insolutos ya que como fue acordado entre las partes mi poderdante los consigno en la cuenta del Banco Nacional de Crédito señalado en el escrito de contestación, a nombre del arrendador, por lo cual estas consignaciones o estos depósitos bancarios, nuestra jurisprudencia del más alto Tribunal las ha asimilado como tarjas esto quiere decir que por la intermediación del banco a través de estas planillas queda plenamente demostrado que dicho dinero ingreso al patrimonio del arrendador por lo cual al haberse aceptado este dinero, obviamente es plena prueba de que posterior a los 6 meses de la prorroga de Ley se dejo al arrendatario en la posesión pacifica del inmueble. Una vez realizada dicha audiencia el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara cumpliendo con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil el cual establece que: “… Aunque las partes o alguna de ellas no hubiesen concurrido a la audiencia preliminar, el Tribunal hará la fijación de los hechos y de los límites de la controversia…” (Negrita y subrayado de esta alzada) Dicta un auto fijando los hechos controvertidos y los límites de la controversia quedando de la siguiente manera: HECHOS CONTROVERTIDOS 1. Que el contrato de arrendamiento y su prorroga legal, hayan vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes. 2. incumplimiento en el pago de las mensualidades correspondiente de los cánones de arrendamiento durante la prorroga legal desde el mes de marzo del año 2015. En cuanto a la finalización del contrato de arrendamiento evidencia esta juzgadora que constan en el expediente dos contratos, uno, de fecha 02 de mayo de 2.011 con una vigencia de doce (12) meses, es decir hasta el 02 de mayo de 2012, y el otro de fecha 02 de Junio del año 2013 hasta el 02 de Junio de 2014, verificándose además que en fecha 30 de Abril del 2014, es decir, dos meses antes de que finalizara el tiempo de duración de la relación arrendaticia, fijada en el contrato, la parte actora en el presente proceso notificó a la demandada de su decisión de no renovar el contrato, por lo que desde el 03 de junio de 2014, comenzaría a correr el lapso de la prorroga legal, computándose la misma desde el inicio de la relación arrendaticia, es decir, desde el año 2011, contabilizándose desde entonces hasta el 2014, que fue el año en que se suscribió el último contrato, un total de 4 años (entendiéndose que no hubo interrupción de la relación arrendaticia, como lo alega la parte demandada, sino todo lo contrario existe una continuidad en la misma) que de acuerdo al artículo 26 de la ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, a ese tiempo correspondería una prorroga legal exactamente de un año, la cual fue otorgada por el actor en la notificación emitida, por lo que mal invoca el demandado la tacita reconducción del contrato, ya que el tiempo en el que poseyó el local comercial luego de finalizado el mismo estaba dentro de la prorroga legal correspondiente. Así mismo el artículo 1.601 del Código Civil, establece que: “si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, NO PUEDE OPONER LA TACITA RECONDUCCION” Situación que consta en el expediente, por lo que se distingue que no se cumple, ni con los requisitos ni con las condiciones para invocar a la misma. Y así se establece.- Aunado a lo indicado ut supra, para que opere la figura de la tacita reconducción es necesario que se encuentren presentes tres requisitos esenciales y concurrentes “PRIMERO: Que EL ARRENDATARIO continúe en posesión del inmueble; SEGUNDO: Que esa posesión hubiese sido consentida por la ARRENDADORA y TERCERO: Que EL ARRENDADOR hubiese seguido percibiendo los cánones de arrendamiento” en el caso en cuestión, no están cumplidos los tres requisitos de manera concurrente como se hace necesario, ya que conforme a las pruebas presentadas en el proceso y las cuales rielan en el expediente se constata que el arrendador notifica al arrendatario de su intención de NO querer renovar la relación arrendaticia, de lo que se desprende lógicamente que la posesión ejercida una vez finalizado el contrato de arrendamiento y la prorroga legal correspondiente no es consentida por el arrendador, requisito este, ESENCIAL, para que opere la misma. Así se establece.- Con respecto a la cancelación de las mensualidades de los cánones de arrendamiento, correspondientes al mes de marzo hasta el mes de diciembre, de una revisión del expediente y de todas las pruebas que rielan en el, se puede verificar de acuerdo a los folios del 64 al 67 que se consignaron conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda, siete (7) recibos de depósitos bancarios emitidos del Banco Nacional de Crédito y de los cuales se desprende el pago por un monto de Bs. 29.000 y los 6 restantes por un monto de 7.416 correspondientes a los meses ya indicados, todos de fecha 14/12/ 15 , fecha posterior a la introducción de la demanda ( 25/06/2015) por lo que queda demostrado lo alegado por la parte demandante con respecto a la insolvencia de los mismos, comprobándose además la incursión en una de las causales de desalojo invocada por la actora y establecidas en el artículo 40 de la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial el cual reza lo siguiente: “Son causales de desalojo: a.- Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos” Es por todo lo antes planteado, que quien aquí juzga verifica el incumplimiento en el pago de las mensualidades demandadas, se confirma la sentencia de primera instancia, se declara procedente el desalojo de local comercial distinguido con la denominación MINIL 38-D8, en el centro comercial Barquicenter, situado en la Avenida 20 entre calles 22 y 23 de esta ciudad de Barquisimeto, Parroquia Catedral, del Municipio Iribarren del Estado Lara, y SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, Firma Mercantil Inversiones S.T C.A representada por el Abogado José Ramón Contreras .- Así se decide.- IX DECISIÓN Por las razones precedentes, este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: Su COMPETENCIA para conocer y decidir el recurso de apelación, interpuesto por el abogado José Ramón Contreras, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 31.534, actuando en nombre y representación de la Firma Mercantil Inversiones S.T C.A, contra la sentencia dictada en fecha diecisiete (17) de mayo de 2016, por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el juicio por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL SEGUNDO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido. TERCERO: SE CONFIRMA la decisión dictada por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el juicio por desalojo de local comercial intentado por el ciudadano EDUBER JAIME RIVAS PIÑA, contra la firma Mercantil Inversiones S.T C.A. CUARTO: Se ordena el desalojo del local comercial distinguido con la denominación MINIL 38-D8 con los linderos siguientes: Norte: Con el Minil 38- D2, Sur: con pasillo de circulación, Este: con el Minil 38- D7, Oeste: Con el Minil 38-D1 y Minil 38-D9. Dicho local forma parte del Centro Comercial Barquicenter, situado en la Avenida 20 entre calles 22 y 23 de esta ciudad de Barquisimeto, Parroquia Catedral del Municipio Iribarren del Estado Lara, con un área aproximada de seis metros cuadrados con noventa y dos decímetros cuadrados (6,92 m2), y la entrega del mismo, libre de personas y bienes; y en consecuencia entregue el bien libre de bienes de personas y cosas. QUINTO: Se condena en costas a la parte recurrente por haber resultado totalmente perdidosa en la interposición del presente recurso de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. SEXTO: Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente. Publíquese, regístrese y déjese copia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, a los dieciséis (16) días del mes de diciembre del año dos mil dieciséis (2016). Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación. La Jueza Provisoria, Abg. María Alejandra Romero Rojas La Secretaria Abg. Sarah Franco Castellanos Publicada en su fecha a las 3:14 p.m.