TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
DE LA REGIÓN CENTRO OCCIDENTAL

Exp. KP02-R-2015-000289

En fecha 29 de junio de 2015, se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos No Penal de Barquisimeto, Estado Lara, el oficio Nº 464, de fecha 03 de junio de 2015, emanado del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, anexo al cual remitió el expediente contentivo del juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento, interpuesta por el abogado Filippo Tortorici Sambito, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 45.954, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana LUISA ZAMBRANO, titular de la cédula de identidad 7.429.062, contra los ciudadanos MIGUEL OCTAVIO DELGADO AGUILERA, SAMER CHEKIB JAOUHARI MAJEWSKY y JEAN ELIE JANHO, titulares de las cédula de identidad números 6.323.132, 17.195.354 y E-82.229.550, en ese orden.
Posteriormente, en fecha 30 de junio de 2015, es recibido en este Juzgado Superior el presente asunto.
Dicha remisión obedece al auto de fecha 03 de junio de 2015, dictado por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, mediante el cual oye en ambos efectos la apelación interpuesta por los abogados Nathaly Jacquelin Alviarez Y Eder Xavier Salazar, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 90.412 y 117.668, respectivamente, contra la sentencia interlocutoria dictada por el referido Tribunal en fecha 24 de marzo de 2016, mediante la cual declaró la homologación de la transacción presentada.
En fecha 06 de julio de 2015, este Juzgado Superior le dio entrada al presente asunto y se fijó el acto de informes para el vigésimo (20º) día de despacho siguiente.
En fecha 05 de agosto de 2016, mediante auto se deja constancia que en fecha 04 de agosto de 2016, venció la oportunidad legal para el acto de informes, y fue presentado escrito por la representación judicial de la parte demandante y demandada; y se acogió al lapso de observación a los informes establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha veinte 16 de septiembre de 2016, se deja constancia que venció la oportunidad legal para el acto de observación de los informes, presentando escrito de observación representación judicial de la parte demandante; en consecuencia este Juzgado se acogió al lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil para el dictado y publicación de la sentencia.
Seguidamente en fecha 16 de noviembre de 2016, este Juzgado difirió el pronunciamiento del fallo por treinta (30) días continuos de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Finalmente, revisadas las actas procesales y llegadas la oportunidad de dictar sentencia definitiva, estando la presente decisión inmersa dentro del plan de des congestionamiento interno por encontrarse dentro de lapso y acatando un consumo prudente de los recursos de energía y papel para un mantenimiento sano del medio ambiente y ahorro eficiente, este Órgano Jurisdiccional pasa a decidir previa las consideraciones siguientes:
I
DE LA DEMANDA INTERPUESTA

En fecha 07 de agosto de 2013, la parte actora interpuso la presente demanda con base a las siguientes consideraciones de hecho y de derecho:
Que “(…) es el caso que [su] representada otorgó en arrendamiento a los cuídanos MIGUEL OCTAVIO DELGADO AGUILAR, SAMER CHEKIB JAOUHARI MAJEWSKY y JEAN ELIE JANHO, venezolanos los dos primeros y extrajeron el tercero, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad N° V-6.323.132, V-17.195.354 y E-82.229.550, y todos de este domicilio, un inmueble constituido por un terreno de aproximadamente UN MIL QUIENTOS METROS CUADRADOS CON (1.500 m2), el cual forma parte de una mayor extensión, ubicado en la Avenida Venezuela con Avenida Argimiro Bracamonte, Barquisimeto- estado Lara. El referido inmueble sería utilizado exclusivamente para la explotación comercial de canchas deportivas de futbol. De igual forma se pactó que el lapso de duración seria de dos (2) años contados desde el 1° de mayo de 2011 hasta el 1° de mayo de 2013; por último se pactó para la duración del primer año de duración del contrato de arrendamiento un canon mensual de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) más lo correspondiente al IVA, el referido canon sería ajustado de manera semestral conforme al Índice de Inflación emitido por el Banco Central de Venezuela, siendo a pagadero de manera adelantado los 5 primeros días de cada mes, así mismo seria por cuanta de los hoy demandados el pago correspondiente al consumo del servicio de agua y electricidad. Todo lo anterior quedó pactado en el Contrato de Arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, en fecha 23 de marzo de 2012, inscrito bajo el N° 33, Tomo 97 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria (…)”.
Que “(…) el referido contrato de arrendamiento venció el 1° de mayo de 2013, por lo que a partir del día siguiente comenzaría a correr el lapso de un (1) año de prórroga legal según lo establecido en el articulo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siempre y cuando el arrendatario estuviere solvente en el cumplimiento de sus obligaciones, específicamente en el pago del canon de arrendamiento, pero es el caso que dichos ciudadanos para la fecha en venció el contrato e inicio de la prórroga legal, se encontraban insolventes en el pago del canon de arrendamiento, por cuanto adeudaban dicho concepto los mese de mayo, junio, julio y agosto de 2013 hasta el mes de abril de 2013, la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00) más lo correspondiente al Impuesto del Valor Agregado, lo que conlleva a que hasta la presente fecha adeudan a [su] representada por conceptos de cánones de arrendamiento la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.80.000,00), por lo que conformidad con lo establecido en el artículo 40 de la ya mencionada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios los hace perder el derecho de la prórroga legal; siendo dicho incumplimiento una causal de cumplimiento del contrato de arrendamiento tal como lo prevé la cláusula décima cuarta del contrato de arrendamiento, y es por tal motivo que ocurro ante su competente autoridad para demandar en nombre de [su] representada como efectivamente demando a los ciudadanos MIGUEL OCTAVIO DELGADDO AGUILAR, SAMER CHEKIB JAOUHARI MAJEWSKY y JEAN ELIE JANHO, (…)”.
Finalmente solicitó se ordene a “(…) dichos ciudadanos (…) entregar el inmueble ocupado en calidad de arrendatarios totalmente desocupado de bienes y personas y en el mismo buen estado en que lo recibió totalmente solvente de los servicios públicos, así mismo se les demanda a pagar la cantidad de SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES CONN SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs.666,66) diarios como indemnización sustitutiva por la ocupación ilegal del inmueble desde la fecha de incumplimiento en el pago hasta la efectiva entrega del inmueble, el anterior monto se obtiene de dividir el canon de arrendamiento mensual entre treinta (…)”.

II
DE LA SENTENCIA APELADA

Mediante sentencia de fecha 24 de marzo de 2015, el Juzgado Cuarto del Municipio de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, declaró la homologación del presente asunto, con fundamento en las siguientes consideraciones:
“(…) Revisadas las actuaciones que anteceden, recibidas del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil del Estado Lara, mediante la cual anularon las actuaciones cursantes en el presente asunto y repone la causa al estado que el Tribunal se pronuncie sobre la formula de autocomposición suscrita por las partes en fecha 23 de septiembre de 2013, al respecto este Tribunal observa lo siguiente:
En primer lugar se hace necesario señalar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 19-12-2003, con ponencia del Magistrado Iván Rincón Urdaneta, Expte. N° 02-2602, sentencia N° 3588, estableció lo siguiente:
Atendiendo las disposiciones transcritas, se colige que el ordenamiento jurídico positivo confiere una doble naturaleza a la transacción: en primer término, la transacción es un contrato, en tanto que –a tenor de lo dispuesto en el artículo 1159 del Código Civil– la misma tiene fuerza de ley entre las partes. En segundo término, la transacción es un mecanismo de autocomposición procesal, en el que las partes, mediante recíprocas concesiones, determinan los límites de las situaciones jurídicas controvertidas, y de allí que –esencialmente– tenga efectos declarativos, con carácter de cosa juzgada. Respecto del auto de homologación, viene a ser la resolución judicial que –previa verificación de la capacidad de las partes para transigir, así como la disponibilidad de la materia para ello– dota de ejecutoriedad al contrato en cuestión, esto es, la facultad de las partes de solicitar al órgano jurisdiccional competente su cumplimiento.
Desde esta doble perspectiva, emerge que los autos de homologación son impugnables por la vía de apelación (la cual debe oírse en ambos efectos ex artículo 290 del Código de Procedimiento Civil), siendo que tal recurso debe atender únicamente a la ilegalidad propia del acto de autocomposición procesal, ergo, a la incapacidad de la partes que lo celebraron y/o la indisponibilidad de la materia transigida (vid. Sentencia No. 1294/2000 y Sentencia No. 150/2001 de esta Sala Constitucional). Empero, lo antedicho no desvirtúa la naturaleza de la transacción como contrato, de forma tal que confirmado el auto de homologación por el Juez de Alzada (si se ha ejercido el recurso de apelación), la vía para enervar los efectos de la transacción es el juicio de nulidad, por las causales prevenidas en los artículos 1719 al 1723 del Código Civil (vid. Sentencia No. 709/2000), que así expresamente lo previene.
De manera que, conforme al precedente jurisprudencial transcrito, se tiene que el auto homologatorio de la formula celebrada por las partes en fecha 23-09-2013, debe versar sobre la capacidad de las partes para transigir, así como la disponibilidad de la materia para ello; es por lo que, este juzgador pasa a analizar tales requisitos. Con respecto a la capacidad de las partes para transigir, se tiene que el presente proceso versa sobre el cumplimiento de contrato de arrendamiento por expiración del término, contrato que fue celebrado entre los ciudadanos LUISA ZAMBRANO, demandante-arrendataria; y los ciudadanos MIGUEL OCTAVIO DELGADO AGILAR, JEAN ELIE JANHO y SAMER CHEKIB JAOUHARI MAJEWSKY, demandados-arrendatarios. En la transacción suscrita en la fecha antes mencionada, figura el abogado FILIPPO TORTORICI, como apoderado judicial de la demandante según instrumento poder acompañado a su libelo otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto, en fecha 17-03-2006, anotado bajo el N° 10, Tomo 38 de los Libros de Autenticaciones; y los demandados arrendatarios, asistidos por el abogado CARMINE EDUARDO PETRILLI STELLUTO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 108.822; de donde se evidencia la capacidad que tienen las partes que celebraron la formula mencionada.
Con relación al segundo elemento, vale decir, la disponibilidad de la materia para ello, se tiene que el presente proceso versa sobre una relación locativa celebrada entre las partes y el demandante plantea como pretensión en su escrito libelar la entrega del inmueble arrendado en virtud de la expiración del término fijado y en dicha actuación las partes –entre otras cosas- fijan como fecha de entrega el 01 de noviembre de 2014, siendo que tal relación arrendaticia es materia de derecho privado y no versa sobre materia en la cual están prohibidas las transacciones, es por lo que vista la transacción suscrita por los ciudadanos LUISA ZAMBRANO, demandante-arrendataria; y los ciudadanos MIGUEL OCTAVIO DELGADO AGILAR, JEAN ELIE JANHO y SAMER CHEKIB JAOUHARI MAJEWSKY, en el presente juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO habida consideración que ciertamente las partes en litigio mediante un contrato bilateral asume el demandado convienen en todos y cada uno de los hechos como en el derecho de la presente demanda y proponen entregar el inmueble arrendado el día 01-05-2014 en el estado en que lo recibieron, comprometiéndose además a pagar la suma de CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 42.000,00) mensuales más lo correspondiente al IVA desde el mes de mayo de 2013 como indemnización sustitutiva por la ocupación del inmueble, por lo que a partir del mes de noviembre de 2013 y hasta la entrega del inmueble que ocurrirá el 01-05-2014 el referido monto será reajustado y que dichas cantidades se entregarán como indemnización sustitutiva y no como canon de arrendamiento puesto que el contrato de arrendamiento feneció el 01-05-2013, comprometiéndose además a pagar los servicios básicos tales como electricidad, agua, aseo, teléfono y que las bienhechurías quedan en beneficio del demandante y por último declara que cancela en dicho acto la suma de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,00) por concepto de indemnización sustitutiva por la ocupación del inmueble luego de vencido el término; por otro lado la demandante aceptó los términos expuestos por la demandada. Y siendo que disponen las partes intervinientes de la suficiente capacidad procesal para disponer del derecho en litigio, sin que en el fondo por otra parte la formula en referencia afecte el orden público ni verse en definitiva sobre materias para cuyo tratamiento por vía de contratación estén prohibidas las transacciones, le imparte su correspondiente homologación, en consecuencia, téngase la formula de auto-composición procesal presentada, como sentencia pasada con autoridad de cosa juzgada entre las partes, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 255 y 266 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente.
Y por cuanto el presente pronunciamiento fue dictado fuera del lapso establecido para ello se ordena la notificación de las partes conforme el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil (…)”

III
DE LOS INFORMES

PARTE DEMANDADA

Mediante escrito de informes de fecha 04 de agosto de 2015, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de informes con base a las siguientes consideraciones de hecho y de derecho
Que “ En fecha 12/08/2013 el Tribunal a que admitió demanda cursante al presente asunto, donde la demandante aseguraba que celebró con [sus] representados y el ciudadano SAMER CHEKIB JAOUHARI MAJEWSKY, un contrato por el arrendamiento de unas canchas para uso deportivo, estableciéndose un canon de Arrendamiento mensual, por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (20.000,00) mensuales con inicio desde el 01/05/2011 hasta el 01/05/2013, luego de la cual nació para los tres sujetos ( ARRENDATARIOS ) el derecho a la prórroga legal según la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que vencía en fecha 01/05/2014”.
Que “Aseguró el demandante que tanto [sus] representados (MIGUEL OCTAVIO DELGADO AGUILAR, JEAN JANHO) como el ciudadano SAMER CHEKIB JAOUHARI MAJEWSKY se encontraban insolventes, razón por la cual demandó por la entrega del inmueble arrendado”.
Que “En fecha 23/09/2013 todas las partes inclusive [sus] representados, suscribieron una transacción ante el Tribunal A-quo, que si bien no fue homologado por el Tribunal, sino hasta la fecha 23 de marzo de 2015 (SENTENCIA QUE HOY DIA ES LA APELADA EN EL CASO DE MARRAS) produjo pleno efecto entre las partes y por la cual se establecieron las siguientes mutuas concesiones: Aunque no se señala que tipo de contrato se suscribió y sólo se limita a señalar que el inmueble se entregaría en fecha 01/05/2014, es claro que se trataba de una nueva convención, la razón principal es que se aumentó el canon de arrendamiento a la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 42.000,00), incluso se estableció también el ilegal ajuste en ese período en base al Índice Nacional de Precios al Consumidor (IPC). Como señala también el artículo 7 de la citada ley, los derechos y prerrogativas son irrenunciables para el arrendatario, por lo tanto, no podía el arrendador aumentar el canon en la prórroga legal en esos términos. Aun así tanto [sus] patrocinados, como ciudadano SAMER CHEKIB JAOUHARI MAJEWSKY lo suscribimos, haciendo uso de derecho de prórroga legal que es irrenunciable hasta la fecha 01/05/2.014”.
Alegó que “(…) la demanda se instauró en contra de los ciudadanos MIGUEL OCTAVIO DELGADO AGUILAR, JEAN JANHO Y SAMER CHEKIB JAOUHARI MAJEWSKY porque el contrato original se suscribió con los mismos tres ciudadanos como arrendatarios; incluso, la primera transacción de fecha 23/09/2013 fue suscrita por los mismos tres ciudadanos; es tal y como señalan los artículos 16, b y 147 del Código de Procedimiento Civil (…)”.
Que “Es claro que en el presente asunto, existe un litisconsorte pasivo necesario, la relación jurídica material se verificó entre los tres sujetos con la suscripción de los contratos de arrendamiento y transacción inicial y las potenciales resultas de esta causa afectará la esfera jurídica de los tres ciudadanos MIGUEL OCTAVIO DELGADO AGUILAR, JEAN JANHO Y SAMER CHEKIB JAOUHARI MAJEWSKY, todos Arrendatarios”.
Que “(…) desde el mes de mayo, junio, julio y siguientes del año 2014 y hasta la actualidad h[an] continuado y aún continua[n] junto al ciudadano SAMER CHEKIB JAOUHARI MAJEWSKY en posesión del inmueble arrendado y la arrendadora a seguido percibiendo las pensiones Arrendaticias, por lo que es claro que la relación arrendaticia se ha indeterminado y la razón es sencilla, ya no existe fecha cierta en la cual debe entregarse el inmueble”.
Finalmente solicitó que “(…) por los motivos de hecho y de derecho (…) se sirva revocar la decisión proferida por el Juzgado Aquo, por efectos de haber ocurrido la indeterminación de la relación Arrendaticia por haber transcurrido en demasía el lapso de entrega del inmueble y por la nueva convención establecida éntrelas partes intervinientes en el presente proceso (…)”.

PARTE DEMANDANTE

Mediante escrito de informes de fecha 04 de agosto de 2015, la representación judicial de la parte demandante consignó escrito de informes con base a las siguientes consideraciones de hecho y de derecho:
Que “La presente apelación fue efectuada por la contraparte en contra del Auto de Homologación dictado por el A Quo, en fecha 24 de marzo de 2015, de la transacción suscrita entre [su] representada y los ciudadanos MIGUEL OCTAVIO DELGADO AGUILAR, SAMER CHEKIB JAOUHARI MAJEWSKY y JEAN JANHO, venezolanos los dos primeros y extranjero el tercero, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad N° 6.323.132, 17.195.354 y E-82.229.550, quienes a su vez conforman la totalidad del litis consorcio pasivo, la transacción de conformidad con lo establecido en el artículo 1.713 es un contrato mediante el cual las partes realizan recíprocas concesiones con el fin de dar por determinado un litigio pendiente y el cual adminicularlo con el artículo 255 del Código de Procedimiento Civil al realizarse dentro de un proceso adquiere el valor de la cosa juzgada previa homologación efectuada por el Juez de la causa tal como lo establece el artículo 256 ejusdem (…)”.
Que “En el presente procedimiento la parte demandante y la parte demandada de común y mutuo acuerdo decidieron poner fin a este procedimiento a través de esa vía de auto composición procesal la cual fue debidamente homologada por el Juzgado A Quo, adquiriendo en consecuencia el carácter de cosa juzgada”.
Que “(…) efectivamente, al revisar la transacción y la homologación que recayó sobre ella, de manera irrefutable se puede concluir que dicha homologación no es ilegal en virtud que no existe prohibición alguna que limite la posibilidad de transar sobre el inmueble arrendado, y siendo que la misma versó sobre el objeto de la demanda que es el inmueble arrendado y participaron en ella todas las partes involucradas en ella con legitimación para actuar, de lo que se traduce que efectivamente tanto la transacción como el auto homologatorio son ajustados a derecho, y que la presente apelación fue efectuada por la contraparte solamente con el fin de retardar y restarle celeridad a este Juicio ”.
Finalmente solicitó “(…) se sirva declarar sin lugar la presente apelación y ratificando en todas sus partes la transacción celebrada y el Auto que la homologó”.

IV
DE LA OBSERVACION DE LOS INFORMES

En fecha 16 de septiembre de 2015, la representación judicial de la parte demandante consigno escrito de observación de informes con el siguiente fundamento:
Que “La presente incidencia versa sobre la apelación efectuada por la contraparte al Auto dictado por el A Quo en fecha 24 de marzo de 2015, que homologó la transacción celebrada entre [su] representada la ciudadana LUISA ZAMBRANO y los litisconsortes pasivos MIGUEL OCTAVIO DELGADO AGUILAR, JEAN ELIE JANHO y SAMER CHEKIB JAOUHARI MAJEWSKY, todos suficientemente identificados en autos, por lo que cualquier inconformidad con ella debía de fundamentarse en cualquier vicio que afectase su validez, bien sea que se transasen derechos u objetos prohibidos expresamente por la ley, no estuvieren representados en la misma todas las partes intervinientes en el proceso, tal como lo indica el artículo 256 del Código de Procedimiento Civil y de los artículos 1714,1719,1720 y 1722 del Código Civil, caso éste que no opera en el presente procedimiento, puesto que de los informes presentados por la contraparte, los mismos no atacan el auto homologatorio, sino hacen referencia a otra supuesta transacción no homologada y que no forma parte de la presente revisión (…)”.
Que “El auto que homologa una transacción, es un hecho que escapa de la esfera de las partes, puesto que el mismo es un deber del Juez dictarlo, por lo que cualquiera retardo en el mismo, ni aprovecha ni afecta a ninguna de las partes, la contraparte apeló única y exclusivamente con el ánimo de retardar la ejecución de lo transado, puestos que de sus alegatos establecidos en sus Informe no se desprende ninguna causal que afecta la validez de la transacción, incurriendo con este proceder en falta de lealtad y probidad en el proceso establecidos en el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil”
Alegó que “La transacción celebrada en fecha 23 de septiembre de 2013 y homologada por el A Quo en fecha 24 de marzo de 2015, cumplió con todos los requisitos exigidos por la Ley para ser tomada como cosa juzgada, por lo que en consecuencia la presente apelación debe ser declarada sin lugar por ser totalmente temeraria, y condenados en costas (…)”.
V
DE LA COMPETENCIA

A los efectos de determinar la competencia de este Tribunal para el conocimiento del recurso de apelación ejercido, considera quien aquí Juzga hacer mención a la Sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 16 de junio de 2016, expediente Nº 2016-00192 mediante la cual declaró competente a este Juzgado, bajo los siguientes términos:
“En tal sentido, con respecto al conocimiento jurisdiccional en materia de contrato de arrendamiento, la Sala ha establecido en reiterada jurisprudencia, entre otras, en sentencia Nº 835, de fecha 13 de noviembre de 2007, caso: Agostinho de Nobrega da Fonte contra Tasca Restaurant Night Club Cartajena, C.A., Expediente: AA20-C-2007-000383, lo que a continuación se transcribe:
“…evidencia esta Sala de la revisión exhaustiva de las actas del expediente, que el caso de autos trata de una resolución de contrato de derecho común, específicamente de un contrato de arrendamiento, al cual le resultan aplicables las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Aclarado lo anterior, evidencia esta Sala de la revisión exhaustiva de las actas del expediente, que el caso de autos trata de una resolución de contrato de derecho común, específicamente de un contrato de arrendamiento, al cual le resultan aplicables las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En este sentido, el artículo 10 del prenombrado Decreto, establece lo siguiente:
“…La competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo, en lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura; y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados (sic) de Municipio (sic) o los de igual competencia en la localidad de que se trate, en cuyo caso, a tales Juzgados (sic) del interior de la República (sic) se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia inquilinaria. El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales, a que se refiere esta Ley, en materia de arrendamientos urbanos y suburbanos será competencia de la jurisdicción civil ordinaria”. (Negrilla de la Sala).
Por su parte, el artículo 33 eiusdem, señala:
“…Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento (…) y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-¬Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía…”.
De las normas antes transcritas, se desprende que corresponde a la jurisdicción civil ordinaria el conocimiento de las demandas en materia de arrendamientos urbanos y suburbanos, entre ellas las de resolución de contrato de arrendamiento.
En consecuencia, dado que en el presente caso, las actuaciones tanto de la parte demandante (persona natural) como la demandada (persona jurídica), provienen de un contrato de naturaleza eminentemente civil, esta Sala considera que la competencia para conocer del presente asunto corresponde a la jurisdicción civil…”. (Resaltado de la Sala)
(…)
En tal sentido también cabe señalar, que esta Sala de Casación Civil en caso análogo al presente, en su sentencia N° REG-253, del 20 de abril de 2016, expediente N° 2016-180, en la regulación de competencia suscitada en el juicio incoado por Manuel Vicente Barroeta Rodríguez contra María Elizabeth Calizaya Vásquez, dispuso lo siguiente:
“…Sobre el particular, la Sala considera oportuno invocar el contenido de la Resolución Nº 73, emanada del Consejo de la Judicatura, en fecha 12 de diciembre de 1994, publicada en Gaceta Oficial Nº 35.610, el 15 de diciembre de 1994, en la cual se estableció lo siguiente:
“…Artículo 5.- En la Circunscripción Judicial de la Región Centro Occidental tendrá competencia exclusiva para conocer los asuntos, acciones y recursos a que se refieren los artículos 181 y 182 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, el juzgado superior con sede en la ciudad de Barquisimeto, creado por el Ejecutivo Nacional mediante Decreto 2057 del 8 de marzo de 1997.
Tendrá competencia además para conocer en el territorio de la Circunscripción Judicial del estado Lara de lo atribuido a los Tribunales Superiores en materia civil (bienes).
(…)
Acorde a todos los razonamientos antes expresados, la Sala estima que el juzgado competente por la materia para conocer la apelación interpuesta por el abogado Filippo Tortorici Sambito, contra la decisión dictada por el Juzgado Cuarto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, es el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, siendo que conforme a la Resolución Nº 73, emanada del Consejo de la Judicatura, en fecha 12 de diciembre de 1994, publicada en Gaceta Oficial Nº 35.610, del 15 de diciembre de 1994, y conforme a lo señalado por esta Sala en su decisión N° 165 dictada en ponencia conjunta en fecha 12 de abril de 2011, en el juicio seguido por Hotel Los Mares, S.R.L. contra Cira Josefina Márquez Escalona, expediente N° 2010-539, se concluye que con la promulgación de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, en modo alguno, se afecta la competencia civil de algún Tribunal que hubiese sido creado originalmente de naturaleza civil y que se le atribuyó transitoriamente la competencia contencioso administrativa, por cuanto, la misma ordena la creación y funcionamiento de otros Tribunales con el propósito de conformar dicha jurisdicción contencioso administrativa.
De modo que, con la publicación de la mencionada Ley, de forma alguna a los tribunales superiores civiles que les fue atribuida momentáneamente la competencia contencioso administrativa, les fue suprimida su competencia natural en materia civil, por lo que, indudablemente en este caso el referido juzgado superior es el competente para el conocimiento del referido recurso de apelación interpuesto. Así se decide.

Por lo tanto este Juzgado Superior en estricto acatamiento de lo ordenado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, verificada su competencia para conocer y decir el presente asunto, mal pudiera declarar su incompetencia y en consecuencia acepta la competencia que le fuere atribuida para conocer en primera instancia.

VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Delimitados los extremos en que se encuentra planteada la presente causa, corresponde a este Juzgado Superior pronunciarse sobre el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, contra la Decisión dictada en fecha 24 de marzo de 2015, por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, mediante la cual declaró la homologación de la transacción de fecha 23 de septiembre de 2013.
En efecto, observa este Juzgado Superior que el recurso de apelación contenido en autos, tiene por objeto la decisión dictada por el Tribunal a quo, en virtud de la transacción de fecha 23/09/2013, y homologada en fecha 24/03/2015, en la cual decidió que “(…) siendo que disponen las partes intervinientes de la suficiente capacidad procesal para disponer del derecho en litigio, sin que el fondo por otra parte la formula en referencia afecte el orden público ni verse en definitiva sobre materias para cuyo tratamiento por vía de contratación estén prohibida las transacciones le imparte correspondiente homologación en consecuencia téngase la formula de auto-composición procesal presentada, como sentencia pasada con autoridad de cosa juzgada entre las partes”.
En resultando de ello, la parte demandada introduce el presente recurso de apelación alegando en su escrito de informe que, en la actualidad continúan junto al ciudadano Samer Chekib Jaouhari Majewsky en posesión del inmueble arrendado y que la arrendadora sigue percibiendo las pensiones arrendaticias, debido a que la relación arrendaticia se ha indeterminado por no existir fecha cierta en la cual debe entregarse el inmueble. Asimismo alega la mala fe de la arrendadora por suscribir una nueva transacción en la que a su decir se estableció el compromiso de entregar el inmueble en fecha 01/11/2014.
Por su parte, la parte actora alega en su escrito de informe estar de acuerdo con la decisión del Juzgado a quo por estar ajustada a derecho, igualmente alega que la presente apelación tiene como fin retardar el proceso.
Expuesta como fue, la secuencia procedimental, esta juzgadora de Alzada advierte que en sentencia de fecha 29 de enero de 2015, el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, consideró en forma detallada el concepto y naturaleza de la transacción judicial celebrada por las partes que componen la presente litis. Por lo tanto, teniendo por reproducidos tales conceptos, compartidos por demás, quien suscribe procede a hacer énfasis en los siguientes aspectos.
La transacción según la define el Código Civil en su artículo 1.713 es “un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual”, otorgando la misma la fuerza de cosa juzgada de conformidad con el artículo 1.718, ejusdem.
Y en ese especial sentido, debe imperiosamente esta Juzgadora hacer alusión al artículo 256 del Código de Procedimiento Civil, el cual contempla la homologación del medio de auto-composición procesal presentada, y a tal efecto señala:
“Las partes pueden terminar el proceso pendiente, mediante la transacción celebrada conforme a las disposiciones del Código Civil. Celebrada la transacción en el juicio, el Juez la homologará si versare sobre materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones, sin lo cual no podrá procederse a su ejecución”.

Efectivamente, el artículo 256 trascrito supra exige del Juez la obligación de constatar antes de otorgar la homologación de la transacción, que la misma no verse sobre materias en las cuales esté prohibida la transacción, así como verificar que las partes que suscriban el acuerdo posean capacidad para disponer de las cosas comprendidas en el mismo.
Bajo las anteriores premisas verifica quien aquí decide, que la demanda fue intentada en fecha 07/08/2013 y tramitada por el procedimiento breve, oportunidad en la cual estaba vigente la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la referida ley establecieron las siguientes reglas en el artículo 7°: Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”.
En el caso de autos quien suscribe verifica que los sujetos intervinientes en la transacción son las mismas partes contendientes en la causa, por lo tanto, se puede afirmar que tienen capacidad para disponer del derecho o en otras palabras, pueden celebrar la transacción.
Sobre la naturaleza del derecho que se pretende disponer, este tribunal superior debe señalar que si bien existe un aumento en la pensión arrendaticia de más del doble de la pensión originalmente demandada, no existe un impedimento expreso de ley para ello, máxime cuando el legislador acepta tal aumento mientras medie el consentimiento entre las partes. Por otro lado, si bien puede resultar alarmante que se condicione el monto de la pensión arrendaticia al Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, el artículo 14 de la citada ley lo concibe bajo la tutela del ente regulador de los cánones de Arrendamiento, por ello no puede afirmarse que la fórmula concebida afecte el orden público prescrito por el legislador a través de las prerrogativas arrendaticias.
Por las razones expuestas este tribunal debe fallar en favor de la homologación a la transacción suscrita. ASÍ SE ESTABLECE.
Ahora bien, en virtud de que las controversias surgidas por los demás acuerdos y escritos presentados por las partes, este juzgado superior a los fines de brindar certeza procesal a las partes se permite hacer las siguientes consideraciones:
En la transacción celebrada por las partes en fecha 23/09/2013, señalaron al tribunal que el inmueble lo entregarían en fecha 01/05/2014 y solicitaron al tribunal que se “abstenga de archivar el expediente hasta tanto los demandados cumplan con todas y cada una de las obligaciones asumidas en la presente transacción”.
Así, resulta oportuno indicar que es común o costumbre, que los Juzgados posterior a una sentencia que ponga fin al proceso y quede definitivamente firme archiven el expediente, dado que en el mismo no quedan más controversias por resolver, en virtud de ello, resulta inútil y gravoso para la función jurisdiccional, la acumulación o guarda de un asunto en el que no existe pretensión pendiente por tutelar, por lo cual debió el Juzgado A quo pronunciarse respecto a lo solicitado por las partes en cuanto al archivo del expediente y no OMITIR pronunciamiento al respecto; y no como lo hizo de mantener activa la causa; por lo cual se ordena el archivo oportuno del expediente. ASI SE ESTABLECE.
Ahora bien, establecido como fue lo anterior, merece especial mención el acuerdo suscrito en fecha 23/09/2013, en el cual se estableció condiciones que cambiaron el contrato primigenito en las fechas de entrega, tal y como lo reconocen las partes, por ejemplo al señalar que la entrega del inmueble seria en fecha 01/05/2014, así como el aumento en la indemnización sustitutiva por ocupación del inmueble que aprecia quien aquí analiza; que resulto ser el pago de los cuatro (04) meses que inicialmente demandaron es decir Mayo, Junio ,Julio y Agosto del 2013 por un monto de CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 42.000,00), que totalizan la cantidad de CIENTO SESENTA Y OCHO MIL BOLIVARES(Bs 168.000,00), resaltando que dicho pago pone fin a la causal que dio inicio a la presente causa bajo la nomenclatura KP02-V-2013-2491. Así se decide.-
Así a este tenor, merece igualitaria mención lo alegado por la parte apelante en su escrito de informe respecto a que “(…) desde el mes de mayo, junio, julio y siguientes del año 2014 y hasta la actualidad h[an] continuado y aún continua[n] junto al ciudadano SAMER CHEKIB JAOUHARI MAJEWSKY en posesión del inmueble arrendado y la arrendadora a seguido percibiendo las pensiones Arrendaticias, por lo que es claro que la relación arrendaticia se ha indeterminado y la razón es sencilla, ya no existe fecha cierta en la cual debe entregarse el inmueble”, así como que existe una “(…) nueva convención establecida éntrelas partes intervinientes en el presente proceso (…)”.
Al margen de ello, en cuanto a que el mismo necesariamente comporta un nuevo contrato, debe indudablemente atenderse a la “Judicialización del Contrato”, criterio ese expuesto por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha primero (1°) de marzo de 2007, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, en la cual estableció la llamada judicialización de un contrato de la siguiente manera:
“…Ahora bien, de acuerdo a las características particulares del presente caso tenemos que, aun cuando las partes intervinientes en las distintas transacciones (seis en total) dejaron expresa constancia que las mismas, no tenían por objeto extender la relación arrendaticia, lo cierto es que en éstas, se extendió el plazo de permanencia en el inmueble por parte de la demandada por aproximadamente seis (6) años más y, la modificación de la suma que por concepto de indemnización debía pagar el demandado por la permanencia del inmueble, que no es otra cosa sino, lo que en un contrato de arrendamiento es el equivalente al canon de arrendamiento, independientemente de la denominación que las partes le hayan dado. Estos elementos a juicio de esta Sala permiten afirmar en apoyo a lo sostenido por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que la intención de la parte actora no era, sino pretender judicializar un contrato de arrendamiento, adquiriendo así un mecanismo compulsivo de ejecución de éste sin necesidad de proceso, en perjuicio lógicamente de la parte demandada quien se vería impedida de ejercer las defensas que a bien tuviere sin poder hacer valer igualmente, las figuras legales que le son propias en su condición de arrendataria tales como, la prórroga legal, la preferencia ofertiva, entre otras. Por ello, en aras de evitar que el proceso fuera utilizado para un fin distinto al cual está destinado, la decisión dictada por el a-quo constitucional estuvo ajustada a derecho, en el sentido de considerar errada la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas que ordenó al tribunal primigenio de la causa ejecutar la última de las transacciones suscritas por las partes con el objeto de poner fin al juicio…” (negritas de este juzgado)

Por tanto, entendido como fue lo anterior, se debe hacer mención nuevamente a lo que indicó sobre ese particular la parte demandada, la cual advierte que la demandante Luisa Zambrano por conducto de la fórmula transaccional ya aludida, en conjunto con los tres arrendatarios Miguel Octavio Delgado Aguilar, Jean Janho y Samer Chebik Jaohari Majewsky, renovó la relación arrendaticia y que en vista que la arrendadora sigue percibiendo en la actualidad las pensiones arrendaticias, existe una nueva convención a decir “indeterminada” por no haberse establecido nueva fecha para la entrega del inmueble.
Lo cual a todas luces resulta ilógico, pues ello en principio, va en contra del criterio sostenido por la Sala supra indicada, pues la homologación por sí sola junto con el consentimiento de la parte al aceptar el pago –canon- dio a consideración de quien aquí Juzga el consentimiento tácito de las partes , lo que conlleva a concluir de forma inequívoca que se perfeccionó la actuación de las partes contemplada en una transacción, debidamente homologada por no ser contraria a la ley; es decir estamos en presencia de una relación arrendaticia renovada con posterioridad a la homologación efectuada por el juzgado a quo de fecha 24 de marzo del 2.015, que requiere a los fines de asegurar una tutela judicial efectiva a las partes en el ejercicio de sus derechos constitucionales acudan a dirimir sus controversias en un nuevo proceso autónomo. Así se decide.-
No es menos importante resaltar que la renovación in comento debe adecuarse al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuya entrada en vigencia fue el 23 de mayo de 2014; toda vez que estamos en presencia de una relación arrendaticia renovada . ASI SE DECIDE.
En esa dirección, prevé el artículo 1.614 del Código Civil; el hecho que se haya dejado al arrendatario en posesión del inmueble, siendo este hecho consentido expresamente por la arrendadora, quien percibió las pensiones locativas, pretende subvertirse utilizando para ello formas anticipadas de ejecución y evadir de esta forma la obligación de tener que acudir a la vía judicial para intentar un procedimiento nuevo donde se dirima cualquier conflicto derivado de la renovación arrendaticia, situación que como se señaló en la sentencia que sirve de fundamento a estas consideraciones, vulnera los derechos constitucionales previstos en los artículos 26 y 49 de la Constitución Nacional, de acuerdo a lo declarado por el ya señalado fallo de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, donde efectivamente en consonancia con el principio de confianza legitima y expectativa plausible, se protege las instituciones derivadas de los contratos de arrendamiento como la prorroga legal y la preferencia ofertiva. Así se establece.-
En consecuencia, los nuevos hechos no pueden ser solucionados a través de una incidencia, máxime cuando esta causa ya ha estado condicionada a una reposición, sólo un nuevo examen autónomo con el procedimiento legal podrá solucionar de manera definitiva las expectativas de las partes en torno a la relación arrendaticia entre las partes. ASÍ SE DECIDE.
Por las razones expuestas este juzgado superior, una vez firme esta decisión, declarará terminada la presente causa y una vez sean recibidas las presentes actuaciones por el juzgado a quo se ordenará el archivo del expediente, advirtiéndosele a las partes que cualquier controversia surgida con ocasión a los escritos presentados en fecha posterior 23/09/2013 exclusive, deberá ser tramitado el respectivo juicio autónomo.

VII
DECISIÓN
Por las razones precedentemente expuestas este Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, con sede en Barquisimeto, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide:
PRIMERO: Su COMPETENCIA para conocer y decidir el recurso de apelación interpuesto por el abogado Eder Xavier Salazar Rojas, inscrito en Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 117.668, contra la decisión dictada por el Juzgado Cuarto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 24/03/2015.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta, y en consecuencia, se CONFIRMA la sentencia dictada homologándose la transacción de fecha 24/03/2015 suscrita entre las partes.
TERCERO: Se NIEGA la existencia de un nuevo contrato a tiempo indeterminado.
CUARTO: Una vez firme esta decisión, se declarará terminada la presente causa y el juzgado a quo, posterior a la recepción del expediente ordenará el archivo del asunto.
QUINTO: No hay condenatoria en costas, debido a la naturaleza de la decisión, conforme al artículo 276 del Código de Procedimiento Civil
Publíquese, regístrese y déjese copia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, a los catorce (14) días del mes de diciembre del año dos mil dieciséis (2016). Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
La Jueza Provisoria,

Abg. María Alejandra Romero Rojas
La Secretaria,

Abg. Sarah Franco Castellanos

Publicada en su fecha a las 11:30 p.m.

La Secretaria,