REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA
Barquisimeto, 04 de agosto de 2.016
206º y 157º
ASUNTO: KP02-R-2016-000069
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
DEMANDANTE: Ciudadana ANGELA MILEXA ESCALONA HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.607.026, de este domicilio.
APODERADOS: DIGNA ARRIECHE MOGOLLON, DAYANA VANESSA RODRIGUEZ ARRIECHE, y JORGE ENRIQUE RODRIGUEZ ARRIECHE, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 8.203, 133.204, y 113.809, respectivamente, de este domicilio.
DEMANDADOS: Ciudadano JORGE LUIS REA YAJURE y CANDIDA ELIMAR CHAVIEL, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. V-13.921.158 y V-14.003.352, respectivamente, de este domicilio.
APODERADAS: PEDRO JOSE TROCONIS DA SILVA, RAFAEL JESUS MUJICA NOROÑO, JESSIKA MEILIN ALJORNA ALVAREZ, BIAMNA MEZZASALMA DUDAMEL y MARIALIX AIDAR SIERREALTA MONTOLLA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 34.395, 102.041, 136.086, 108.983 y 140.921, respectivamente, de este domicilio.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA.
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DEFINITIVA, expediente Nº 16-2779 (Asunto: KP02-R-2016-000069).
PREÁMBULO
Con ocasión al juicio por resolución de contrato de opción a compra, incoado por la ciudadana Ángela Milexa Escalona Hernández, asistida por la abogada Digna Arrieche Mogollón, contra los ciudadanos Jorge Luis Rea Yajure y Candida Elimar Chaviel, subieron las actuaciones a esta alzada, en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 27 de enero de 2016 (f. 222), por el abogado Rafael Jesús Mujica Noroño, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 21 de mayo de 2015 (fs.182 al 210), por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual declaró: primero: parcialmente con lugar, la demanda por resolución de contrato de opción de compra venta, y en consecuencia se declaró resuelto el contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 17 de enero del 2013, entre los ciudadanos Jorge Luís Rea Yajure, Candida Elimar Chaviel y Ángela Milexa Escalona Hernández, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, distinguida con el Nº A6-6, ubicada en la calle 6 con avenida Colorado, urbanización Los Yabos, II etapa, situado entre el Zanjón Colorado y la Piedad, en la ciudad de Cabudare en jurisdicción del Municipio (hoy Parroquia) José Gregorio Bastidas, Distrito (hoy Municipio) Palavecino del estado Lara; segundo: Se ordenó a la parte actora, hacer entrega a la parte demandada la suma de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,00), al cual deberá descontársele el 40% a dicho monto, según la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 17 de enero del 2013, al haber surgido un incumplimiento por parte de los demandados, es decir, la cantidad de cincuenta y seis mil bolívares (Bs. 56.000,00). Dicho recurso de apelación fue admitido en ambos efectos, mediante auto de fecha 4 de febrero de 2016 (f. 223), y se ordenó la remisión del expediente a la U.R.D.D. a los fines de su distribución.
En fecha 23 de febrero de 2016 (f. 226), se recibió el expediente en este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y por auto de fecha 25 de febrero de 2016 (f. 228), se le dio entrada. Por auto de fecha 29 de febrero de 2016 (f. 229), se fijó oportunidad para la presentación de informes, observaciones y lapso para dictar sentencia.
En fecha 12 de abril de 2016, ambas partes presentaron escrito de informes, el de la parte demandada corre inserto a los folios 230 al 240, y el de la parte actora riela a los folios 241 y 242.
En fecha 7 de mayo de 2016 (f. 245, anexo a los folios 246 al 249), la apoderada judicial de la parte actora presentó las observaciones
En fecha 9 de mayo de 2016 (fs. 243 al 244), la abogada Jessika Aljorna, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, presentó escrito de observaciones a los informes y asimismo lo hizo la abogada Digna Arriechi Mogollón, en carácter de apoderada judicial de la parte actora (f. 245, con anexos a los folios 246 al 248)
Por auto de la misma (f.249) se dejó constancia del vencimiento de la oportunidad fijada para presentar las observaciones de los informes, y en consecuencia se entró en términos para dictar sentencia, siendo diferida su oportunidad por auto de fecha 08 de julio de 2016 (f. 250).
RESEÑA DE LOS AUTOS
Se inició el presente juicio por resolución de contrato, mediante demanda interpuesta en fecha 20 de mayo de 2014 (fs. 1 y 2, anexos a los folios 3 al 15), por la ciudadana Ángela Milexa Escalona Hernández, asistida por la abogada Digna Arrieche Mogollón, contra los ciudadanos Jorge Luis Rea Yajure y Candida Elimar Chaviel, con fundamento a lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.257 y 1.258 del Código Civil Venezolano; y en concordancia con lo dispuesto en la cláusula penal establecida en el contrato. Estimó la demanda en la cantidad ciento cuarenta mil (Bs 140.000,00), equivalentes a mil ciento dos con treinta y seis unidades tributarias (Bs. 1.102.36 UT).
Por auto de fecha 26 de mayo de 2014 (f. 16), el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, admitió la demanda y ordeno la citación de la parte demandada.
Mediante diligencia presentada en fecha 19 de septiembre de 2014 (f. 25), el co demandando, ciudadano Jorge Luis Rea Yajure, ya identificado, y asistido por la abogada Jessika Aljorna, se da por citado tácitamente.
Mediante diligencia de fecha 17 de octubre de 2014 (f. 34), la ciudadana Candida Elimar Chaviel de Rea, en su condición de co-demandada, se dio por notificada de la presente causa.
En fecha 28 de octubre de 2014 (fs. 36 al 40 anexos 41 al 65), los ciudadanos Jorge Luis Rea Yajure y Candida Elimar Chaviel, en su condición de parte demandada, por medio de su apoderado judicial, presentaron escrito de contestación a la demanda.
Por auto del tribunal a quo de fecha 04 de noviembre de 2014 (f. 66), se agregan las resultas de comisión librada al Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Palavecino y Simón Planas, constante a los folios 67 al 92 de autos.
En fecha 3 de noviembre de 2014 (fs. 93 al 95, anexo a los folios 96 al 101), la abogada Digna Arrieche Mogollón, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas.
Mediante diligencia de fecha 3 de noviembre de 2014 (f. 102), la apoderada judicial de la parte actora, impugnó los documentos marcados “A-1”, “A-2”, “B”, “C-1”, “C-2”. “C-3”, “C-4”, “C-5”, “C-6”, “C-7”, “C-8”, “C-9”, “D-1”, “D-2”, “E-1”, “F-1”, “F-“, “F-3”, “F-3”, “F-4”, “F-5”, “F-6”, “F-7”, “F-8”, “F-9” y “F-19”, consignados en fecha 28 de octubre de 2014; y mediante diligencia de fecha 7 de noviembre de 2014 (f. 112), la apoderada judicial de la parte demandada, insistió en la evacuación de las mismas.
En fecha 4 de noviembre de 2014 (fs. 103 al 105), la abogada José Jessika Aljorna, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 6 de noviembre 2014 (fs. 106 y 107), el tribunal a-quo admitió tanto las pruebas promovidas por la parte actora como las de la parte demandada, no obstante negó la admisión de la prueba de informes, dirigida al Registro Único de Información Fiscal, en virtud de la imposibilidad de librar la comunicación a dicho ente por la inexistencia de dicho Registro, así como la testimonial de la ciudadana Gladys Mendoza, por cuanto la dirección señalada es insuficiente para la práctica de la citación de la misma, ambas pruebas promovidas por la parte actora.
En fecha 6 de noviembre de 2016 (f. 111), la abogada Digna Arrieche Mogollón, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, presentó diligencia mediante la cual, a fines de complementar las pruebas presentadas, solicitó se ordenara la práctica de experticia al documento consignado junto a la contestación de la demanda, marcado “A-1” y “A-2”, el cual –a su decir- fue presuntamente forjado por los demandado, por no tener el mismo continuidad en la cláusula séptima, y en consecuencia se designe experto, a los fines de la práctica de la misma y la verificación del forjamiento del documento, la cual fue admitida mediante auto de fecha 26 de noviembre de 2014 (f. 115).
Mediante escrito de fecha 19 de noviembre de 2014 (f. 114), el abogado Rafael Mujica la en carácter de apoderado judicial de la parte demanda solicitó extensión del lapso probatorio.
Mediante auto de fecha 26 de noviembre de 2014, (f.115) la Juez Temporal Emma García, se abocó al conocimiento de la causa, y visto el escrito de promoción de prueba presentado por la apoderada judicial de la parte actora, abogada Digna Arrieche en fecha 6 de noviembre de 2014, admite la prueba de experticia solicitada tempestivamente, sobre el presunto forjamiento del documento identificado con la letra A-1 en los términos señalados en el escrito de promoción de pruebas, y se fijó la hora y día, a fines de realizar el nombramiento de los expertos, donde una vez juramentados, y cumplidos todos los tramites procedimentales respecto a la prueba solicitada, consignaron informe técnico pericial, cursante a los folios 158 al 173 de autos.
En fecha 21 de mayo de 2015, el tribunal a quo, dicto sentencia definitiva mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda por resolución de contrato de opción de compra venta, y en consecuencia se declaró resuelto el contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 17 de enero del 2013, entre los ciudadanos Jorge Luís Rea Yajure, Candida Elimar Chaviel y Ángela Milexa Escalona Hernández, y ordenó a la parte actora, hacer entrega a la parte demandada la suma de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,00), al cual deberá descontársele el 40% a dicho monto, según la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 17 de enero del 2013, al haber surgido un incumplimiento por parte de los demandados, es decir, la cantidad de cincuenta y seis mil bolívares (Bs. 56.000,00) (fs. 182 al 210).
En fecha 27 de enero de 2016 (f. 222), el abogado Rafael Mujica, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ejerció el recurso de apelación contra la referida sentencia, el cual fue admitido en ambos efectos, por auto de fecha 4 de febrero de 2016 (f. 223), y se ordenó la remisión del expediente a la U.R.D.D. Civil, a los fines de su distribución ante uno de los tribunales superiores de esta circunscripción judicial.
En fecha 23 de febrero de 2016 (f. 226), se recibió el expediente en este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y por auto de fecha 25 de febrero de 2016 (f. 228), se le dio entrada. Por auto de fecha 29 de febrero de 2016 (f. 229), se fijó oportunidad para la presentación de informes, observaciones y lapso para dictar sentencia.
En fecha 12 de abril de 2016, ambas partes presentaron escrito de informes, el de la parte demandada corre inserto a los folios 230 al 240, y el de la parte actora riela a los folios 241 y 242.
En fecha 9 de mayo de 2016 (fs. 243 al 244), la abogada Jessika Aljorna, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, presentó escrito de observaciones a los informes presentados por la parte actora, y la abogada Digna Arriechi Mogollón, en carácter de apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito observaciones a los informes presentados por la parte demandada, cursante al folio 245.
Por auto de fecha 9 de mayo de 2016 (f. 249), se dejó constancia del vencimiento de la oportunidad fijada para presentar las observaciones de los informes, en consecuencia se entró en término para dictar sentencia, siendo diferida su oportunidad por auto de fecha 08 de julio de 2016 (f. 250).
Llegado el momento para emitir el fallo correspondiente en el presente asunto, este juzgado superior observa:
Corresponde a esta sentenciadora pronunciarse acerca del recurso de apelación interpuesto en fecha 27 de enero de 2016, por el abogado Rafael Mujica, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 21 de mayo de 2015, por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara. Dicho recurso de apelación fue admitido en ambos efectos, mediante auto de fecha 4 de febrero de 2016 (f. 223), y se ordenó la remisión del expediente a la U.R.D.D. a los fines de su distribución.
En efecto, consta a las actas procesales que la ciudadana Ángela Milexa Escalona Hernández, asistida por la abogada Digna Arrieche Mogollón, alegó en el libelo de la demanda, que celebró contrato de opción a compra, con los ciudadanos Jorge Luis Rea Yajure y Candida Elimar Chaviel, plenamente identificados en autos, que se consignó marcado con la letra “A”, como instrumento fundamental de la acción, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, distinguida con el No. A6-6, ubicada en la calle 6 con Avenida Colorado “Urbanización los Yabos II Etapa”, situado entre el Zanjón Colorado y la Piedad, en la ciudad de Cabudare en Jurisdicción del Municipio (hoy Parroquia) José Gregorio Bastidas, Distrito (hoy Municipio) Palavecino, del estado Lara; catastro N° 130602000013063000000000, dicha vivienda tiene una superficie aproximada de Ciento Veinticinco Metros Cuadrados con Cincuenta y Cinco Decímetros Cuadrados (125.55 Mts.2 ) y está comprendido dentro de los siguientes Linderos: norte: en línea de 18.00 metros con la Parcela A6-5; sur: en línea de 18.00 metros, con Avenida Colorado; este: en línea de 6.975 metros; con la Parcela A5-1; y oeste: en línea de 6.975 metros, con la Calle de acceso 6. Al mencionado Inmueble le corresponde un Porcentaje de Parcelamiento de 0,218341 %. Que dicho Inmueble le pertenece según consta de documento protocolizado por ante la Oficina del Registro Público del Municipio Palavecino del estado Lara, en fecha 24 de Octubre del 2008, anotado bajo el N° 44, Folios 1 al 8, Protocolo Primero, Tomo Sexto, Cuarto Trimestre del año 2008, el cual acompaño marcado con la letra “B”. Que el precio estipulado para la opción de compra-venta convenida para el referido inmueble es la cantidad de quinientos diez mil bolívares (Bs. 510.000,00), de los cuales los Optantes Compradores le hicieron entrega el día 17 de enero de 2013, al momento de la celebración del contrato, de la cantidad de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,00), siendo que la cantidad de ciento treinta y cinco mil bolívares ( Bs. 135.000,00) se los depositaron en la cuenta N° 0104-0075-91-1750005698 del Banco Venezolano de Crédito, del cual se acompaña como anexo marcado con la letra “C” el estado de cuenta donde se evidencia el depósito efectuado por los Optantes Compradores y la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), en dinero en efectivo, en calidad de reserva, comprometiéndose así mismo los Optantes Compradores a cancelar el resto, es decir, la cantidad de trescientos setenta mil bolívares ( Bs. 370.000,00), en un lapso de ciento ochenta (180) días de los estipulados en el Contrato, contados a partir de la firma del documento efectuada el día 17 de enero de 2013, tal como consta en el mismo, el cual opone a los demandados.
Que en la cláusula tercera se estableció que las partes expresamente convienen, que si por el contrario si tal incumplimiento sobreviene por causas imputables a La Propietaria, esta deberá reintegrar la cantidad de dinero recibido como inicial, el cual es de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,00), más un cuarenta por ciento (40 %) del monto cancelado como justa indemnización de los daños y perjuicios y clausula penal ocasionados por el incumplimiento de La Propietaria, en caso de que la falta fuera de parte de Los Optantes Compradores estos deberán hacer entrega de la casa tal cual como ellas se las entrego y pagar una indemnización a La Propietaria, de un cuarenta por ciento (40 %) del monto de la venta. Ahora bien, que una vez celebrado el contrato, los Optantes Compradores, se mostraron apáticos frente a la negociación, pues no cumplieron en el lapso estipulado de ciento ochenta (180) días hábiles contados a partir del 17 de enero de 2013, en cancelar el resto, es decir, la cantidad de trescientos setenta mil bolívares (Bs. 370.000,00), incurriendo así en un grave incumplimiento contractual y proceder a redactar el documento de venta definitivo para su correspondiente protocolización por ante la Oficina Inmobiliaria correspondiente.
Que por lo antes expuesto acude a proceder a demandar como en efecto lo hace, a los ciudadanos Jorge Luis Rea Yajure y Candida Elimar Chaviel, ya identificados, para que el tribunal declare resuelto el contrato, sin ningún efecto el mismo, por causa del incumplimiento, imputables a los optantes compradores.
Que demanda en calidad de daños y perjuicios la cantidad de cincuenta y seis mil bolívares (Bs. 56.000, 00), que corresponde al cuarenta por ciento (40 %) del dinero entregado a la fecha de verificarse el incumplimiento, lo cual quedo estipulado en la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta. Estimo la demanda en la cantidad de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000, 00), equivalente a 1.102, 36 U/T. Señalo domicilio procesal de las partes y fundamento su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.257 y 1.258 del Código Civil, así como en la cláusula penal establecida en el contrato.
Dentro de la oportunidad procesal correspondiente, la parte demandada, asistido de abogado, dieron contestación a la demanda, donde niega, rechaza y contradice la demanda tanto en los hechos como en el derecho. Que si bien es cierto que sus representados celebraron un contrato de opción a compra con la parte demandante, en fecha 17 de enero de 2013, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella constituida, tal como consta en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, de fecha 12/03/2013, anotado bajo el N° 29, Tomo 60 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, propiedad de la parte actora, tal como consta en el documento protocolizado ante la oficina subalterna de registro publico autónomo del municipio Palavecino del estado Lara, de fecha 22 de diciembre de 1992, bajo el N° 46, folio 1 al 27, Tomo 15, Protocolo Primero, y aclaratoria por ante la misma oficina del registro en fecha 22 de enero de 1993, bajo el N° 13, folio 1 al 2, Tomo 2, del Protocolo Primero, siendo este de uso familiar; también es cierto, que en fecha 24 de septiembre de 2013, el contrato de opción a compra, celebrado entre las partes, fue sustituido por uno nuevo, modificando, el monto de la operación del inmueble, fecha de celebración del contrato de opción a compra y la inclusión de otras cláusulas más, que modifica y sustituye el celebrado en fecha anterior. Que por tal motivo, niega, rechaza y contradice, por ser falso, que el contrato celebrado entre las partes en fecha 17 de enero de 2013, se encuentre vigente, por cuanto por voluntad de las partes, el mismo fue sustituido por el contrato celebrado en fecha 24 de septiembre de 2013, no demando en el presente juicio, tal como se evidencia de la documental anexa marcada “A”.
Que conviene en que sus representados, le entregaron a la demandante, la cantidad de ciento cuarenta mil bolívares exactos (Bs. 140.000, 00), de la siguiente manera: 1.- la cantidad de ciento treinta y cinco mil bolívares (Bs. 135.000, 00), los cuales fueron depositados en la cuenta de la demandante, en la entidad bancaria Banco Venezolano de Crédito, bajo el N° 0104-0075-91-1750005698 y 2.- la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000, 00) de manera en efectivo, siendo reconocido por la demandante en su libelo, el cual no forma parte del controvertido del presente juicio.
Que celebrado el contrato de opción a compra, que sustituye el aquí demandando, sus representados consignaron todos los recaudos necesarios para la aprobación del crédito por vía de subsidio a través del Banco Nacional de Vivienda y Habitas (BANAVIH), por medio de la entidad bancaria Banesco Banco Universal, tal como se evidencia de la constancia de recepción emitida por el Registro Público del Municipio Palavecino del estado Lara, de fecha 29 de abril de 2014, Número de trámite: 359.2014.2.474, la cual anexa marcado “B”. Que acompaña marcado “C”, documento constitutivo de la hipoteca del inmueble, otorgado por la entidad bancaria Banesco Banco Universal, a favor de sus representados, donde la demandante no asistió. Que para demostrar que la vendedora (parte actora), no asistió a la protocolización del documento de venta del inmueble, acompaña marcado con la letra “E”, constancia emitida por el Registro Público del Municipio Palavecino del estado Lara, en fecha 23 de mayo de 2014, en donde se evidencia que solo sus representados asistieron al otorgamiento de la venta del inmueble.
Que invoca a favor de sus representados, lo estatuido en el artículo 1.168 del Código Civil, de donde se desprende el exceptio non adimpleti contractus, expresión con la que se designa la oposición formulada por el demandado frente al actor que le exige el cumplimiento de la obligación o prestación nacida de un contrato bilateral perfecto.
Que actualmente sus representados ocupan el inmueble, en calidad de arrendatarios, los cuales le pagan a la demandante puntualmente el canon de arrendamiento y que no es el controvertido en el presente juicio, por cuanto no fue señalado en el libelo de la demanda, pero solicita sean salvaguardados los derechos como arrendatarios. Que niega, rechaza y contradice, ser falso e improcedente, que sus representados, deban cancelarle a la actora, la cantidad de cincuenta y seis mil bolívares (Bs. 56.000, 00), por concepto de unos daños y perjuicios, que corresponden al cuarenta por ciento (40 %) del monto entregado. Que en el caso, que les ocupa, sus representados, no solo cumplieron con el pago de lo establecido en el contrato, sino, que fueron engañados y burlados en su buena fe, por cuanto realizaron todas las gestiones para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta del inmueble en el Registro Público respectivo, por lo que la petición debe ser declarada sin lugar en la definitiva y se reservan en nombre de sus representados, el ejercicio de las acciones a que diere lugar, para hacer cumplir el contrato de opción a compra celebrado entre las partes en fecha 24 de septiembre de 2013.
Que resulta necesario denunciar, que la actora en fecha 7 de mayo de 2014, interpuso esta misma acción judicial, ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, bajo el asunto KP02-V-2014-1423, y fue declarado inadmisible en fecha 15 de mayo de 2014, pero que llama la atención que en el folio 21 de dicho expediente, existe una actuación que aparece supuestamente firmada por la ciudadana Ángela Milexa Escalona Hernández, el cual no es su firma, por tal motivo, ejercieron las denuncias respectivas ante la Fiscalía del Ministerio Publico. Que en virtud de lo antes expuesto, pide al tribunal, declare sin lugar la presente demanda.
De los informes presentados ante la Alzada
La parte demandada-recurrente, asistido por el abogado Christian Torres Jara, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 136.164, proceden a presentar informes ante esta Superioridad en contra de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, donde señalan en cuanto a la violación a la jurisprudencia, que al momento de contestar la demanda, se indicó a la juzgadora, que sus representados ocupan el inmueble en calidad de arrendatarios, y que del contrato que pretende resolver la demandante, se estableció en la clausula séptima que los optantes compradores podrán gozar del uso y disfrute de dicho inmueble. Que se hace necesario traer ante esta Superioridad, la sentencia N° 1317 de fecha 3 de agosto de 2011, de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, el cual hizo un llamado a los jueces de la República a intervenir en la solución de los conflictos que impliquen cualquier forma que adopte la perdida de ocupación de un inmueble que constituya vivienda principal, debiendo cumplir los procedimientos previstos en la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, por lo que la recurrida viola dicho pronunciamiento, por cuanto el contrato que se pretende resolver, constituye la vivienda de sus representados y les fue otorgada la ocupación inmediata al mismo.
Que la recurrida incurre en infracción de ley, por cuanto, tanto en el contrato que pretende resolver como en la contestación a la demanda, se señaló, en la cláusula séptima, que los optantes compradores podrán gozar del uso y disfrute de dicho inmueble, y en la contestación, los representados ocupan el inmueble en calidad de arrendatarios. Que en fecha 16 de mayo de 2011, fue publicada en Gaceta Oficial, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Que a pesar del principio Iura Novit Curia, en el presente caso, es evidente, que la juzgadora, no solo desacató la jurisprudencia señalada, sino que tampoco aplico el decreto aquí alegado.
Que en fecha 04 de noviembre de 2014, sus asistidos promovieron sus pruebas, entre ellas, prueba de informe dirigida a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), siendo dicha prueba admitida, y pese que sus asistidos, solicitaron oportunidad para la evacuación de sus resultas, el tribunal fallo, sin que constara las resultas de dichos informes, siendo uno de ellos, dirigido a la Corte de Apelaciones del Circuito Judicial Penal del estado Lara, siendo que no hubo un impulso por parte del a quo.
Que la recurrida no decidió en forma alguna, el alegato de excepción del contrato no cumplido, propuesta en la contestación de la demanda, y ni siquiera lo menciona en todo el texto de la misma. Que por lo antes expuesto, solicita se declare en la definitiva los vicios de la sentencia detallados, pronunciándose al respecto en cada caso en particular, declarando con lugar la presente apelación y sin lugar la demanda, condenando en costas a la demandante.
Por su parte, la accionante, por medio de su apoderada judicial, en cuanto a los hechos, expone que su representada celebro contrato de promesa de venta con los ciudadanos Candida Elimar Chaviel y Jorge Luis Rea Yajure, identificados, en fecha 17 de enero de 2013, sobre un inmueble ubicado en la calle 6 con avenida colorado, en la Urbanización Los Yabos, II etapa, entre Zanja Colorado y la Piedad, Cabudare municipio Palavecino del estado Lara, cuyos linderos y medidas constan en el libelo de la demanda. Que el precio convenido para la venta fue la cantidad de quinientos diez mil bolívares (Bs. 510. 000, 00), de los cuales los demandados el día que suscribieron el contrato de opción de compra hicieron entrega de la cantidad de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000, 00), y convinieron en cancelar en el lapso de ciento ochenta (180) días, la cantidad de trescientos setenta mil bolívares (Bs. 370.000, 00), contados a partir del día 17 de enero de 2013. Que los demandados incumplieron en el plazo de los ciento ochenta (180) días hábiles, los cuales vencieron el 11 de octubre de 2013, con el pago de la cantidad restante. Que se demandó la indemnización por daños y perjuicios que corresponde al cuarenta por ciento (40 %) del dinero entregado y convenido en la cláusula tercera.
Que las partes demandadas admitieron que si celebraron contrato de opción a compra en fecha 17 de enero de 2013, pero alegan que ese contrato fue sustituido por un nuevo contrato en fecha 21 de septiembre de 2013, en el cual se modifica el monto de la operación del inmueble, la fecha de celebración del contrato de opción a compra e incluyeron otras cláusulas, negando y rechazando que el contrato firmado el 17 de enero de 2013, estuviese vigente. Que alegaron que gestionaron con ese documento, que luego se demostró que fue forjado, un crédito hipotecario y consignaron documentos emitidos por la entidad bancaria Banesco, cheques de gerencia de fecha 23 de mayo de 2014, y una constancia emitida por el Registro Público del Municipio Palavecino, siendo estas impugnadas, y declarada con lugar la impugnación, por lo que solicita se ratifique la decisión de la juez de la causa. Que los demandados utilizaron un documento forjado para obtener el crédito hipotecario en vista de que se había vencido el plazo de los ciento ochenta (180) días hábiles convenidos para la cancelación total del precio de la venta del inmueble incumpliendo con lo establecido en las cláusulas del contrato suscrito. Que los demandados actuaron de mala fe, por lo que pide sea declarada sin lugar el recurso de apelación y ratificada la sentencia.
De las Observaciones a los informes
La apoderada judicial de la parte demandada, procede a rechazar el alegato expuesto por la parte actora en cuanto a un supuesto forjamiento de documento, ya que los expertos que analizaron la documental, por la tacha ejercida por la parte actora, determinaron sobre la forma del documento y no sobre las firmas, situación muy distinta a lo que intenta plantear la parte actora para llevar a confundir a la juzgadora de esta instancia. Que en cuanto a los vicios detectados en la sentencia recurrida, es claro que la parte actora no aborda los vicios en que adolece la sentencia y que fueron expuestos por sus representados en su escrito de informes, el cual ratifican en todo y cada una de sus partes.
Por su parte, la representación judicial de la parte actora, ratifica en todas y cada una de las partes, el escrito de informes consignado en la oportunidad procesal prevista en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil. Que su representado, si bien es cierto, que les hace entrega del bien inmueble objeto de la demanda de resolución de contrato preparatorio a opción a compra, no es menos cierto que lo hizo con el propósito y así lo convinieron que el plazo previsto de ciento ochenta (180) días hábiles, contados a partir del 17 de enero de 2013, se le otorgaría el documento definitivo de venta, para así la opcionante disponer del monto total del dinero y adquirir otro inmueble para ocuparlo con su esposo e hijo menor de edad, puesto que no posee vivienda, ya que esta es su vivienda principal, tal como consta del Registro de Vivienda Principal emitido por el SENIAT en fecha 01 de marzo de 2011, y actualmente por no haber podido adquirir otra por el incumplimiento de los demandados, convive en la casa de su mama de una manera incomoda y hacinada, por esta circunstancia y por la necesidad que tiene de ocupar el inmueble con su familia, se interpuso la demanda ante el órgano judicial, y acudió simultáneamente ante la oficina de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), del estado Lara, para solicitar el desalojo y por cuanto no se pudo llegar a una mediación y conciliación, la superintendencia decidió cerrar el procedimiento y autorizar para habilitar la vía judicial en fecha 14 de mayo de 2015. Que los demandados no probaron en el juicio, haber cumplido con lo establecido en el contrato de opción a compra suscrito el día 17 de enero de 2013, por el contrario trajeron a los autos un contrato de opción a compra que fue impugnado, resultando por la experticia realizada que es un documento forjado, por las razones expuestas en el informe presentado el cual corre inserto a los folios 158 al 173, razón por la cual, la jueza a quo, la desecho, así como desecho los otros documentos promovidos, ya que los mismos tienen relación directa con el documento forjado. Que la sentencia recurrido si llena los extremos de los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, por lo que no debe ser declarada nula la sentencia dictada, y pide que sea declarada sin lugar la apelación interpuesta por los demandados.
PUNTO PREVIO
Antes de emitir pronunciamiento sobre el fondo del asunto, se hace necesario para esta Superioridad, entrar a conocer lo expuesto por la parte recurrente en su escrito de informes presentado ante esta instancia, donde señalaron en cuanto a la violación a la jurisprudencia, que al momento de contestar la demanda, se indicó a la juzgadora del tribunal a quo, que sus representados ocupan el inmueble objeto de controversia en calidad de arrendatarios, y que del contrato que pretende resolver la demandante, se estableció en la clausula séptima que los optantes compradores podrán gozar del uso y disfrute de dicho inmueble. Trayendo a este estrado, parte del contenido de la sentencia N° 1317 de fecha 3 de agosto de 2011, emitida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, el cual hizo un llamado a los jueces de la República a intervenir en la solución de los conflictos que impliquen cualquier forma que adopte la perdida de ocupación de un inmueble que constituya vivienda principal, debiendo cumplir los procedimientos previstos en la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, por lo que -a su decir- la recurrida viola dicho pronunciamiento, por cuanto el contrato que se pretende resolver, constituye la vivienda de sus representados y les fue otorgada la ocupación inmediata al mismo.
Continuó alegando la parte recurrente, que la recurrida incurre en infracción de ley, por cuanto, tanto en el contrato que se pretende resolver como en la contestación a la demanda, se señaló, que quedó establecido en la cláusula séptima del contrato, del cual cuya resolución se demanda, que los optantes compradores podrán gozar del uso y disfrute de dicho inmueble, y en la contestación se indicó que sus representados ocupan el inmueble en calidad de arrendatarios. Que en fecha 16 de mayo de 2011, fue publicada en Gaceta Oficial, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y que a pesar del principio Iura Novit Curia, en el presente caso, es evidente, que la juzgadora a quo, no solo desacató la jurisprudencia señalada, sino que tampoco aplico el decreto alegado.
Ahora bien, se tiene del presente caso, que la acción se interpuso en fecha 20 de mayo de 2014, siendo admitida mediante el procedimiento breve, dada la cuantía en que fue estimada la misma, en fecha 26 de mayo de 2014, correspondiéndole conocer al Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara.
De los hechos expuestos en el escrito libelar, se desprende la celebración de un contrato de opción a compra, el cual versa sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, por lo que no queda duda, que la negociación realizada a través de un contrato tuvo como objeto principal, la futura venta de un inmueble destinado a vivienda. Asimismo se verifica, que la dirección de citación indicada por la actora, a los efectos de su práctica, es la misma dirección del inmueble objeto de controversia, es decir, calle 6 con avenida Colorado, Urbanización Los Yabos II, casa N° A6-6, situado entre el zanjón colorado y la piedad, de la ciudad de Cabudare municipio Palavecino del estado Lara, por lo que se desprende, que al momento de introducir la demanda por resolución de contrato, las partes accionadas, habitaban el inmueble destinado a vivienda, lo cual quedo expresamente convenido en el contrato suscrito por las partes intervinientes del presente proceso, específicamente, en su cláusula séptima, donde quedo estipulado “...Los Optantes compradores podrán gozar del Uso y Disfrute de dicho inmueble...”, siendo dicho contrato consignado como instrumento fundamental de la demandada, el cual fue suscrito de manera privada.
Ahora bien, el objeto del contrato de opción a compra venta lo constituye una casa destinada a la vivienda familiar, en cuanto al sujeto pasivo, se trata de un arrendatario y además de un optante adquirente de una vivienda para uso familiar, y en cuanto a la acción incoada se trata de una demanda por resolución de contrato de opción a compra venta, es decir, le comporta la pérdida de la posesión de un inmueble que habita un grupo familiar como vivienda principal, razón por la cual quien juzga considera que en el caso de autos, entran en aplicación las normas que garantizan y protegen el derecho a la vivienda digna, consagrado en el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, como un derecho humano fundamental, y establecido en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por cuanto la acción fue incoada con posterioridad a la entrada en vigencia del decreto ley, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668, de fecha 6 de mayo de 2011, en el entendido que “previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa” que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en este caso familiar, contra los sujetos amparados por la Ley, es decir, las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, tal como lo dejo establecido la sentencia emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 17 de abril de 2013, dictada en el expediente Nº 2012-712.
En atención a la precitada doctrina y a los fines de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria de las garantías constitucionales de los sujetos protegidos en la ley, los procesos judiciales iniciados con posterioridad a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.668, de fecha 6 de mayo de 2011, con arreglo a lo establecido en el artículo 5º, deberán previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, tramitar ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento administrativo establecido en el precitado decreto.
En el caso de autos, la demanda fue incoada en fecha 20 de mayo de 2014, conforme consta en el sello de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D) Civil, es decir, con posterioridad a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por lo que se hacía necesario el cumplimiento de las normas establecidas en beneficio de los sujetos protegidos.
Ahora bien, el agotamiento de la vía administrativa constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, que debió ser advertido por la juez de la causa, al momento de admitir la pretensión, en razón que todos los jueces estamos obligados a aplicar el procedimiento que corresponda y que además es de orden público, por cuanto lo que está en juego es un valor fundamental de rango constitucional y legal protegido por el Estado, como es el derecho humano a la vivienda.
En consecuencia de todo lo antes expuesto, y por cuanto en el caso de autos entra en aplicación el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, tanto en ámbito subjetivo como en el ámbito objetivo, por tratarse de un arrendatario y optante de un inmueble destinado a una vivienda familiar y además adquirente de una vivienda, y que la ejecución de la acción incoada por resolución de contrato de opción a compra venta comporta la pérdida de la posesión lícita de un inmueble destinado a la vivienda familiar, y que el requisito previsto en los artículos 5 al 11 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, configura un requisito de inadmisibilidad de impretermitible cumplimiento para acudir a la vía jurisdicción, quien juzga considera que en el caso de autos, lo procedente es ordenar la reposición de la causa de conformidad con lo dispuesto en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, al estado en que se encontraba para el día 26 de mayo de 2014, fecha en la que se admitió la demanda por resolución de contrato, sin demostrar haber agotado la vía administrativa previa, declarar la nulidad de dicho auto y todas las actuaciones posteriores, y declarar la inadmisibilidad de la pretensión por resolución de contrato, con fundamento a lo dispuesto en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en concordancia con el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
En consecuencia de lo antes expuesto, y tomando en consideración que, conforme a la doctrina transcrita supra, los demandados son beneficiarios del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y como se constató que en el caso de autos no fue agotada la vía administrativa previa, siendo que es ante esta instancia, junto con el escrito de observaciones presentado por la apoderada judicial de la parte actora, que se consigna acta de audiencia de mediación y conciliación de fecha 14 de mayo de 2015, el cual carece de firma de la funcionaria instructora de la Coordinación de la Superitendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda Sunavi del estado Lara, quien juzga considera que, lo procedente en el caso de autos, es declarar con lugar el recurso de apelación, interpuesto en fecha 27 de enero de 2016, por el abogado Rafael Mujica N., en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos Jorge Luis Rea Yajure y Candida Elimar Chaviel, contra la sentencia dictada en fecha 21 de mayo de 2015, por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en el entendido que, la pretensión por resolución de contrato, interpuesta por la ciudadana Angela Milexa Escalona Hernández, contra los ciudadanos Jorge Luis Rea Yajure y Candida Elimar Chaviel, es inadmisible, siendo inoficioso para esta Superioridad larense, pronunciarse sobre el fondo del asunto. Así se declara.
D E C I S I Ó N
En virtud de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto en fecha 27 de enero de 2016, por el abogado Rafael Mujica N., en su condición de apoderado judicial de las partes demandadas, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 21 de mayo de 2015, Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del estado Lara.
SEGUNDO: LA REPOSICIÓN DE LA CAUSA al estado en que se encontraba para el día 26 de mayo de 2014, fecha en la que se admitió la demanda por resolución de contrato, sin demostrar haber agotado la vía administrativa previa, y se declara INADMISIBLE la demanda por resolución de contrato instaurada por la ciudadana Angela Milexa Escalona Hernández contra los ciudadanos Jorge Luis Rea Yajure y Candida Elimar Chaviel, todos plenamente identificados.
TERCERO: Queda así ANULADA la sentencia definitiva dictada en fecha 21 de mayo de 2015, por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y anulado el auto dictado en fecha 26 de mayo de 2014, y todas las actuaciones siguientes.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y remítase el expediente en su debida oportunidad al tribunal de origen.
Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los cuatro días del mes de agosto del año dos mil dieciséis (04/08/2016). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
La Juez Provisoria,
Abg. Delia González de Leal
La Secretaria Titular,
Abg. Laura Beatriz Pérez
En igual fecha y siendo las TRES HORAS DE LA TARDE (03:00 p.m.), se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
La Secretaria Titular,
Abg. Laura Beatriz Pérez
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