TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, doce de agosto de dos mil dieciséis
206º y 157º

ASUNTO: KP02-V-2015-001767

DEMANDANTE: CHOCOLATES EL REY C.A., Sociedad Mercantil inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 17-10-1973, anotada bajo el Nº 33, Tomo 144-A, posteriormente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 13-10-2003, anotada bajo el Nº 48, Tomo 141-A, posteriormente modificados sus estatutos sociales mediante acta inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 05-06-2006, anotada bajo el Nº 33, Tomo 76-A-Pro y cuya última reforma estatuaria quedó inscrita ante la misma oficina de Registro en fecha 02-12-2011, anotada bajo el Nº 30, Tomo 145-A. RIF Nº J000848440, representada por su apoderado ciudadano JIMMY ROLANDO TORRES ACOSTA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad 9.509.931, de este domicilio.

APODERADA JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: ANELAY SANCHEZ GONZALEZ, titular de la cedulas de identidad Nº 14.512.370, abogado en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 92.355.

DEMANDADA: PRODUCTOS LISTER FENIX C.A., Sociedad Mercantil debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo el N° 23, Tomo 14-A, de fecha 07-04-1999, cuya última reforma estatuaria quedó registrada bajo el Nº 13, Tomo 76-A en fecha 18-11-2008.

APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: PAOLO ANTONIO GALLO CALVO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 84.427.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de COMPRA VENTA
SENTENCIA: DEFINITIVA

Se inicia el presente a través de libelo de demandada, posteriormente reformado por medio del que la sociedad de comercio CHOCOLATES EL REY C.A. indica haber celebrado en fecha 07 de Noviembre de 2014 con la también sociedad mercantil PRODUCTOS LISTER FÉNIX, C.A., un contrato de Opción a Compra, autenticado ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto Estado Lara, bajo el Nº 14, Tomo 230, Folios 84 al 91, estableciéndose como objeto del contrato la opción a compra de un inmueble de la propiedad de la últimamente nombrada, constituido por una parcela de terreno y el Galpón para uso industrial sobre ella construido, distinguida con el Nro. A-25, del plano de parcelamiento de la Urbanización Industrial Nº 2, ubicado en la ciudad de Barquisimeto, Parroquia Unión, Municipio Autónomo Iribarren del Estado Lara, el cual tiene una superficie de Cinco Mil Novecientos Ochenta y Seis Metros Cuadrados (5.986,00 Mts) La parcela de terreno tiene las medidas y linderos siguientes: NOR-ESTE: En setenta y tres metros (73 Mts.) con la calle A1 de la referida Urbanización Industrial, SUR-ESTE: Con la parcela A-26 de la citada Urbanización Industrial, en Ochenta y Dos Metros (82 Mts) NOR-OESTE: En ochenta y Dos Metros (82 Mts) con la Carrera A-2 de la mencionada Urbanización Industrial y SUR-OESTE: En Setenta y Tres Metros (73Mts) con la parcela A-24 de dicha Urbanización Industrial. El Inmueble se encuentra identificado con el Nº catastral 13-03-07-U01-017-007-002-000, así mismo, se estableció en el referido contrato que el inmueble objeto del mismo le pertenecía al vendedor según documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara de fecha 30 de Marzo de 2004, bajo el Nº 26, Tomo 15, Protocolo Primero, Primer Trimestre del 2004.
Indicó la actora, que de conformidad con las estipulaciones establecidas en ese instrumento, específicamente en la cláusula tercera del contrato, se estableció que dentro del precio de la opción a compra se encontraba comprendido un galpón que cuenta con un depósito del tipo convencional de estructura metálica, techo de asbesto sobre cerchas metálicas, puertas metálicas, paredes de bloques de concreto, pisos de concreto con todas sus instalaciones eléctricas y de plomería con una superficie de construcción de UN MIL DOSCIENTOS SETENTA Y DOS METROS CUADRADOS aproximadamente (1.272 Mts2.) que también están edificadas y forman parte del dicho galpón industrial, las salas de oficina de tipo convencional de estructuras metálicas, techo de losa y cielo raso, paredes de bloques de concreto frisados y pintados de granulite en las fachadas, pisos de cerámicas, cuatro (04) salas de baño equipadas con sus baterías de baños revestidos sus paredes y pisos con cerámicas, dicha parcela está cercada con cercas del tipo ciclón alfajol y rejas de hierro a la entrada, patios de concreto, un tanque de concreto para el almacenamiento de agua.
Añadió la demandante que en la Cláusula Segunda del referido contrato se estableció que el precio convenido era la suma de TREINTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 38.000.000,00) y que con ocasión a la suscripción del contrato aludido hizo entrega a la hoy demandada de la suma de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00) mediante cheque N° 68208679 de fecha 05 de Noviembre de 2014, girado contra el Banco Mercantil, a cuyo efecto consignó copia fotostática del referido cheque.
Arguyó que en la cláusula segunda del contrato en cuestión, las partes dispusieron que el remanente del precio acordado, es decir, TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000,00) sería pagado dentro de un plazo de sesenta días continuos contados a partir de la fecha de otorgamiento del contrato de opción a compra, vale decir, 07 de Noviembre de 2014, mediante cheque a nombre de la vendedora, proveniente de un crédito bancario, igualmente se estableció que en el momento que fuera cancelado el remanente se procedería a protocolizar el documento definitivo de compra venta.-
Señaló que de acuerdo a cláusula cuarta del referido contrato se estableció un plazo de seis meses a favor de la vendedora, contados a partir de la firma del documento de opción a compra, para que realizare la mudanza del inmueble ofrecido en venta a la demandante.
Destacó la actora que, de acuerdo a la cláusula quinta de ese instrumento, cuyo cumplimiento hoy reclama, estableció que “una vez transcurrido el lapso de seis (06) meses acordado LA PROMITENTE VENDEDORA deberá hacer entrega formal del referido inmueble totalmente desocupado de bienes, cosas y personas haciendo entrega de las llaves de los portones, rejas y puertas y demás cerraduras que hubieren funcionamiento, así como deberá entregar la solvencia de pago de impuesto de la propiedad inmobiliaria y solvencias de los servicios públicos con los que cuenta el inmueble y libre de todo gravamen”.
Indicó que en ese mismo contrato se estableció clausula penal para el caso de incumplimiento en los supuestos allí contemplados, como también que las contratantes establecieron como domicilio especial a la ciudad de Barquisimeto, estado Lara.
En capítulo seguido del mismo escrito libelar, la representación de CHOCOLATES EL REY C.A., indicó que ella realizó todas las gestiones necesarias ante las entidades financieras, para obtener el crédito con el cual se pagaría el saldo restante del precio pactado, y de esa manera, antes del vencimiento del plazo estipulado en el contrato obtuvo un crédito bancario con la entidad Financiera MERCANTIL BANCO UNIVERSAL, y ante tal circunstancia ocurrió ante el representante de sociedad PRODUCTOS LISTER FÉNIX C.A., para informárselo indicándole además que en fecha 4 de diciembre de 2014 procede a emitir un cheque del Banco Mercantil signado con el N°19219589 en contra de la cuenta de la primeramente nombrada. signada con el Nº 0105-0102-48-1102028622, por la suma de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000,00), pero la empresa PRODUCTOS LISTER FENIX C.A. se ha negado desde esa fecha a recibir dicho pago, a pesar de que la demandante aduce haber realizado todas las gestiones necesarias que estuvieron a su alcance para dar cumplimiento a lo acordado en el contrato, y de esta forma poder adquirir el inmueble, siendo dichas gestiones mediante llamadas, correos electrónicos, visitas a la sede de la empresa, entre otras, sin recibir respuesta alguna del motivo por el cual el representante de la empresa vendedora del inmueble se niega a recibir el pago, el cual tenía a su entera disposición aún antes de la fecha de vencimiento del plazo estipulado en el contrato, todo lo cual hace presumir la mala fe del promitente vendedor al obstaculizar la negociación, para que la compra venta no se concretara, causando con esto un perjuicio a su representada.
Enfatizó la demandante que el inmueble objeto de la opción a compra se encontraba hipotecado para el momento de la suscripción del contrato objeto de la presente acción, prometiendo el vendedor que liberaría la misma a los fines de que se pudiera protocolizar el documento definitivo de compra-venta, a los sesenta días continuos contados a partir de la firma del referido contrato, plazo este que – según apuntó- vencía el 07 de Enero de 2015, pero adujo que revisando el libro donde se encuentra inserto el documento de propiedad del inmueble dado en opción, en el Registro Inmobiliario pudo constatar que la hipoteca que pesaba sobre dicho inmueble fue liberada en fecha 09 de Marzo de 2015, es decir, que la propietaria cumplió con lo estipulado en el plazo de otorgamiento del documento definitivo de venta, el cual se estableció en sesenta días luego de firmada la opción a compra, y que por tanto el negocio jurídico ha sido incumplido por causas imputables a la promitente vendedora, ya que ella no liberó la hipoteca de primer grado que pesaba en el inmueble antes del plazo convenido, pero que en todo caso la demandante acompañó copia certificada del documento de propiedad del inmueble en el cual consta la nota marginal estampada por el registrador evidenciando que la hipoteca que pesaba sobre el inmueble con el Banco Mercantil fue cancelada y extinguida en fecha 9 de Marzo de 2015.
De acuerdo a lo apreciado por actora, del instrumento que estimó como fundamental de su pretensión, se estableció un precio de venta definitiva del inmueble, esto es, la suma de TREINTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 38.000.000,00) tal como consta en la cláusula segunda del contrato y así mismo se estableció que el objeto del contrato era la opción a compra del inmueble suficientemente identificado constituido por una parcela de terreno y un galpón ubicado en la Urbanización Industrial N° 2 de Barquisimeto Estado Lara, pero que igualmente se manifiesta el consentimiento de las partes en la celebración del contrato, por lo que ocurrió a demandar a la sociedad de comercio PRODUCTOS LISTER FENIX C.A., a fin de que cumpliera el contrato celebrado y efectuare la protocolización a que se había obligado.
Habiéndose admitido a sustanciación la causa, se ordenó el emplazamiento de la demandada.
En fecha 02/12/2015, compareció la representación judicial de la demandada y consignó el instrumento del que emanaba su representación.
Seguidamente, en 17/12/2015 presentó su contestación y en ella expuso que la pretensión interpuesta por la actora resultaba temeraria e infundada, pese a que reconoció como cierto el hecho a que las hoy contrincantes hubieran suscrito un contrato de Opción a Compra, autenticado ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto Estado Lara, bajo el Nº 14, Tomo 230, Folios 84 al 91, así como también advirtió haber recibido parte del pago del precio, y en la cantidad que expuso la demandante.
Indicó era cierto que en la cláusula cuarta de ese instrumento se le había concedido un plazo de 6 meses para que realizara la mudanza de los bienes propiedad de su representada, al cabo de los cuales ella haría entrega del inmueble objeto del contrato.
Arguyó que su representada no se ha negado a vender el inmueble, pues indica que su representada cumplió con “su carga dentro del lapso estipulado, pero por razones conocidas por la parte demandante, ajenas, no imputables a la voluntad de mi (su) representada no se pudo suscribir el contrato definitivo de venta”.
Hizo un inciso acerca de las consideraciones éticas que prescribe la ley para las litigantes, citando a Gianturco y Muñoz Sabaté sobre la construcción de los indicios con base a las conductas procesales de las partes en el proceso.
Seguidamente, señaló la actora había omitido hechos trascendentales en el proceso, invocando la cláusula segunda del instrumento en cuya celebración convino, y que en su criterio la aplicación de ella hace que la pretensión deducida sea improcedente, pues se estipuló una “condición de revisión del saldo remanente” y así debería colegirse de la aplicación de las clausulas tercera, cuarta y quinta de un instrumento privado suscrito en fecha 07/11/2014, cuyas clausulas transcribió.
Aludió que las clausulas del contrato autenticado debían ceder ante las establecidas en el “contrato complementario suscrito por vía privada el día 07 de Noviembre de 2.014”, del mismo modo indicó que no era aplicable al presente la doctrina de la Sala de Casación civil que la actora invocaba en su escrito libelar, sino la asentada por la Sala constitucional con carácter vinculante en fecha 20 de julio de 2.015.
Abierta la causa a pruebas cada una de las litigantes hizo uso de su derecho a promoverlas, y en 22 de febrero de 2016 este Juzgado emitió sentencia admitiéndolas, y procediendo consecuentemente a su evacuación.
Fijada la oportunidad para informes, sólo la demandada los consignó.
Siendo la oportunidad para dictar sentencia definitiva en la presente causa, este Tribunal lo hace de conformidad con las siguientes consideraciones:
0. Preliminar
Respecto de la fuerza vinculante del contrato, resulta siempre adecuado advertir los efectos que de él emanan, a tenor de lo establecido en la legislación sustantiva. Así, establecen los artículos 1.133 y 1.159 del Código Civil:
Artículo 1.133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Por tanto, al tratarse de una convención que se hace ley entre las partes, la propia ley sustantiva civil general señala como efecto de los contratos:
Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
En tanto que el mismo texto sustantivo en su artículo 1.264 señala:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”
Merced a tales disposiciones, conviene dilucidar a cargo de cuál de las partes debe acreditarse el cumplimiento o incumplimiento de los términos contractuales originalmente pactados, para luego estimar la pertinencia en derecho de las alegaciones fácticas planteadas por la demandante o bien por la demandada.
Primero
En sintonía con lo anterior, se tiene que la norma rectora de la pretensión de resolución o cumplimiento de cualquier contrato, está prevista en el artículo 1167 del Código Civil, que es del tenor siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
De la disposición legal supra citada, se evidencian claramente los dos elementos más relevantes para que, en casos como el de autos, resulte procedente la pretendida condena de cumplimiento o resolución de contrato deducida por las partes, a saber, la existencia de un contrato bilateral y, la consumación o no de la prestación a cargo de una de las partes, por lo que al constar en autos el contrato suscrito por quienes hoy antagonizan, que fuere autenticado en 07 de Noviembre de 2014 ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto Estado Lara, bajo el Nº 14, Tomo 230, Folios 84 al 91, y que fue consignado en copia certificada junto con el escrito libelar marcado con la letra “B”, se estima satisfecho el primero de tales elementos, en tanto que debe este Tribunal determinar la existencia del segundo de los aludidos requerimientos, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato entablada por la demandante.
Si bien la actora promovió inspección judicial sobre el inmueble objeto del contrato, en razón a lo que este Juzgado se trasladó y constituyó en la parcela A-25 de la Zona Industrial II de esta ciudad de Barquisimeto, de ella se sigue que en efecto existe allí un galpón industrial con otras bienhechurías y división de oficinas, pero tal apreciación no resulta suficiente para estimar pertinente las afirmaciones fácticas contenidas en el escrito libelar.
En tal sentido, la cláusula segunda del instrumento sobre cuyo valor probatorio se hallan convenida las litigantes se estableció que el precio convenido era la suma de TREINTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 38.000.000,00), de los que existe constancia en autos la actora entregó a la hoy demandada la suma de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00) mediante cheque N° 68208679 de fecha 05 de Noviembre de 2014, girado contra el Banco Mercantil, y respecto de lo que también la sociedad de comercio accionada PRODUCTOS LISTER FENIX C.A, se ha allanado.
Ahorta bien, de las instrumentales analizadas en autos se pone de manifiesto que la demandante CHOCOLATES EL REY C.A., emprendió las gestiones ante la entidad financiera MERCANTIL BANCO UNIVERSAL, según consta de planilla de solicitud de crédito emitida en fecha 24 de Noviembre de 2014, en la que señaló que la concesión de tal operación estaba orientada a la compra de un inmueble constituido por una parcela de terreno y el galpón para uso industrial.
Con ocasión a ello, cursa marcado con la letra “C” al escrito libelar el pagaré emitido por la entidad bancaria inmediatamente antes nombrada, en fecha 27 de Noviembre de 2014, vale decir, dentro del plazo de 60 días siguientes a la suscripción del mencionado contrato de opción a compra suscrito, siendo que el contrato fue suscrito en fecha 07 de Noviembre de 2014 por lo cual debe estimarse que la fecha de vencimiento del mismo era el día 07 de Enero de 2015, siguiéndose por vía de consecuencia que la emisión del cheque en fecha 04 de diciembre de 2014 por la cantidad del saldo deudor se encontraba dentro del lapso establecido por las cocontratantes.
No obstante, debe advertirse que según se evidencia en autos, la demandada promueve documental privada de contrato de opción a compra celebrado entre las partes actuantes en el presente proceso y que es de idéntico tenor al contrato celebrado de manera auténtica y cuyo cumplimiento se pretende mediante la presente demanda, pero con la excepción del contenido de la cláusula CUARTA, la cual estipula lo siguiente:
CUARTA: En consecuencia en caso que el plazo de sesenta (60) días continuos contado a partir del día 07 de Noviembre de 2014, expire sin que “CHOCOLATAS (sic.) EL REY C.A.” haya pagado a “PRODUCTOS LISTER FENIZ (sic.) C.A.”, el saldo remanente adeudado de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 35.000.000,00), establecido en el contrato de opción de compra arriba identificado, las partes hemos convenido que en ese caso dicho saldo adeudado deberá ser revisado para su actualización monetaria en caso de que sea necesario.
En tal sentido, se tiene que la parte demandada en ningún momento desconoce la existencia o voluntad de su representada en la celebración del contrato cuyo cumplimiento demanda la actora representada, al punto que su defensa se desenvuelve en que se realice una “revisión para su actualización monetaria en caso de ser necesario”.
De ello se observa, que la actora convino en el valor probatorio de esa documental, destacando el hecho que la parte demandada, ni en este procedimiento, ni en otro, solicitó tal “revisión para su actualización monetaria en caso de ser necesario”, según reza la disposición invocada.
En aplicación de la fuerza vinculante del contrato a que ya se ha aludido, la circunstancias ulteriores que alteraren la voluntad de las partes vertidas en las cláusulas contractuales, deberían constar por escrito por cuanto de acuerdo con el derecho común:
Artículo 1.360: El instrumento público hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, salvo que en los casos y con los medios permitidos por la ley se demuestre la simulación.

Artículo 1.361: Igual fuerza probatoria que la determinada en el artículo anterior producen el instrumento público y el instrumento privado, entre las partes, aun de las cosas que no han sido expresadas sino de una manera enunciativa, con tal que la enunciación tenga una relación directa con el acto.
Las enunciaciones extrañas al acto sólo pueden servir de principio de prueba.
Consecuentemente, las prestaciones tipificadas en el instrumento generador de esta controversia fueron objeto de posterior evaluación por la promitente compradora PRODUCTOS LISTER FENIX C.A., y ello debe deducirse de los correos electrónicos de fechas 13/04/2014, 20/04/2015 y 29/04/2015 cruzados entre las hoy contendientes, cuya impresión fue consignada por la representación judicial de esta, y respecto de los cuales el patrocinio judicial de la demandante, CHOCOLATES EL REY C.A., tuvo ocasión de convenir acerca de su valor probatorio, y de cuyo contenido se sigue, que aún cuando para ese momento se hallaba vencido el plazo originalmente tipificado en el contrato autenticado entre las partes, ambas expresaron de modo inequívoco la voluntad de proseguir la primeramente nombrada con la enajenación inmobiliaria pactada, y la segunda con adquirirla.
Sin embargo, debe puntualizarse de la lectura también de tales instrumentales que se valoran de conformidad con lo ordenado en el fallo dictado en 17/06/2016 por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, y en concordancia con el documento privado suscrito entre Productos Lister Fénix, C.A. y Chocolates El Rey C.A. en fecha 07 de Noviembre de 2014, que si bien se colige que quienes hoy representan intereses contrapuestos hallaron acuerdo sobre las voluntades de comprar y vender y el objeto a quellas concernía, y no obstante exploraron otras alternativas respecto al precio de la operación.
Segundo
De acuerdo con cuanto se ha afirmado, no queda duda a quien este fallo suscribe que el vínculo que produjo la relación obligacional entre las partes en este asunto tuvo su génesis en el ya tantas veces señalado instrumento autenticado en 07 de Noviembre de 2014, modificado en esa misma fecha a través del instrumento privado que la representación judicial de la demandada, Productos Lister Fénix, C.A., produjo a los autos, pero que en todo caso, supuso que esta recibiera parte del precio pactado, específicamente la suma de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00) del modo y a través del medio señalado en capítulo precedente.
También debe quedar fijado el hecho correspondiente a que la demandante, Chocolates El Rey C.A., fue diligente en la consecución del negocio pactado, ocurriendo oportunamente al empréstito bancario, según había sido convenido entre las partes.
Así que a beneficio de mayor precisión, tanto el instrumento privado suscrito entre las litigantes en 07/11/2014 como el de carácter privado de esa misma fecha, así como los ulteriores correos electrónicos cursandos entre ellas son reveladores de una conducta reafirmante de la voluntad primeramente expresada, que resultó en el hecho desencadenante del negocio jurídico que tiene por efecto la transmisión de la propiedad inmobiliaria.
Debe insistirse en que la parte demandada no planteó, bien por vía reconvencional en su contestación de demanda como tampoco acreditó haberlo hecho así de manera autónoma, su voluntad de querer realizar la actualización monetaria por considerarlo necesario, pues según el principio ínsito en materia contractual que se recoge en el aforismo pacta sunt servanda, a esa condición fue a la que se obligaron las partes contratantes y hoy intervinientes en el presente proceso.
Especial atención merecen los correos electrónicos cursados por la sociedad mercantil Chocolates El Rey C.A., y la también sociedad de comercio Productos Lister Fenix C.A., por medio de los que se trataba el asunto concerniente a que el precio originalmente pactado en Treinta y Ocho Millones de Bolívares (Bs. 38.000.000) fue modificado a Setenta y Dos Millones de Bolívares (Bs. 72.000.000), teniéndose como parte del pago aquellos Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00) que ya Productos Lister Fenix C.A., había recibido originalmente.
Tales correos fueron cursados por la demandante como respuesta al correo enviado por la demandada en fecha 13 de abril de 2015, donde la su remitente reconoce que la operación definitiva de venta “no se pudo otorgar dentro del lapso acordado, por la demora de la entidad bancaria en otorgar el documento de cancelación de hipoteca, muy pesar de sus continuos requerimientos”; es decir, la demandada reconoce que no se celebró la venta por efecto de un hecho no imputable a la demandante, pero al mismo tiempo reconoce esta última que la hoy demandante había emprendido las gestiones para la obtención del empréstito que permitiría obtener los recursos para la culminación del negocio.
No obstante, según la legislación sustantiva civil:
Artículo 1.137: El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte.
La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por ésta o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio.
El autor de la oferta puede tener por válida la aceptación tardía y considerar el contrato como perfecto siempre que él lo haga saber inmediatamente a la otra parte.
El autor de la oferta puede revocarla mientras la aceptación no haya llegado a su conocimiento. La aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autor de la oferta.
Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo, o si esta obligación resulta de la naturaleza del negocio, la revocación antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación del contrato.
La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa en la imposibilidad de conocerla.
Una aceptación que modifica la oferta, tendrá únicamente el valor de una nueva oferta.
Basado en ello, debe afirmarse que las propuestas modificatorias allí contenidas nunca tuvieron aceptación expresa de parte de su receptor. A renglón seguido, el mismo Código Civil establece:
Artículo 1.138: Si a solicitud de quien hace la oferta, o en razón de la naturaleza del negocio, la ejecución por el aceptante debe preceder a la respuesta, el contrato se forma en el momento y en el lugar en que la ejecución se ha comenzado.
El comienzo de ejecución debe ser comunicado inmediatamente a la otra parte.
En criterio de quien decide, las ofertas que fueron cruzadas por vía electrónica en la forma antes descrita no fueron aceptadas por la hoy demandada, permaneciendo entonces incólume el precio originalmente pactado para la operación.
Ante tal polémica resulta necesario transcribir el criterio expresado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 22 de marzo de 2013, establecido en el fallo dictado en el expediente N° AA20-C-2012-000274, que ha expresado sobre el particular:
“Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
…
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta”.
Incluso, esa misma sentencia fue citada por la parte demandada, en su contestación expresamente lo menciona y que se reproduce en estos términos:
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.
Así, de un análisis y revisión de las actas procesales, evidencia este jurisdicente que, lejos de expresar reticencia respecto al hecho delimitado de la transferencia de la propiedad del inmueble aquí señalado, la sociedad de comercio demandada estuvo de acuerdo en proseguir los términos acordados en el instrumento autenticado al que se ha aludido en el extenso de este fallo.
Por lo tanto, conforme a lo planteado por la representación judicial de las sociedades de comercio litigantes, entiende el suscrito Juez se encuentran satisfechos los requisitos de existencia de los requisitos de consentimiento legítimamente expresado por las partes; el objeto constituido por el inmueble identificado en el instrumento auténtico suscrito; el precio que se encuentra pactado en la cláusula segunda del aludido contrato, debe estimarse que ha sido este último el que deba regir ese aspecto, por manera que el contrato celebrado se equipara a un contrato de compraventa.
En consecuencia, como quiera que la representación judicial de la parte actora, demostró exhaustivamente la existencia del contrato y el incumplimiento por parte de la demandada de autos de las obligaciones precedentemente descritas, quien a su vez no demostró el cumplimiento de sus obligaciones contraídas en el mismo, y como consecuencia de la aplicación de lo dispuesto en las normas que regulan la carga de la prueba, esto es, en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, al haber demostrado cuanto requería judicialmente, debe ser declarada con lugar su pretensión. Así se decide.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara CON LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de opción de compra venta, intentada por la sociedad de comercio CHOCOLATES EL REY C.A., contra la también sociedad mercantil PRODUCTOS LISTER FENIX C.A., ambas previamente identificadas.
En consecuencia deberá la demanda perdidosa:
1) Dar cumplimiento al contrato de opción de compra venta que tiene por objeto transferir la propiedad del inmueble constituido por opción a compra de un inmueble de su exclusiva propiedad constituido por una parcela de terreno y el Galpón para uso industrial sobre ella construido, distinguida con el Nro. A-25, del plano de parcelamiento de la Urbanización Industrial Nº 2, ubicado en la ciudad de Barquisimeto, Parroquia Unión, Municipio Autónomo Iribarren del Estado Lara, el cual tiene una superficie de Cinco Mil Novecientos Ochenta y Seis Metros Cuadrados (5.986,00 Mts) La parcela de terreno tiene las medidas y linderos siguientes: NOR-ESTE: En setenta y tres metros (73 Mts.) con la calle A1 de la referida Urbanización Industrial, SUR-ESTE: Con la parcela A-26 de la citada Urbanización Industrial, en Ochenta y Dos Metros (82 Mts) NOR-OESTE: En ochenta y dos Metros (82 Mts) con la Carrera A-2 de la mencionada Urbanización Industrial y SUR-OESTE: En Setenta y Tres Metros (73Mts) con la parcela A-24 de dicha Urbanización Industrial. El Inmueble se encuentra identificado con el Nº catastral 13-03-07-U01-017-007-002-000, y de acuerdo a lo estipulado por las partes, se estableció que el inmueble aquí especificado pertenecía a la sociedad mercantil PRODUCTOS LISTER FENIX C.A., según documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Iribarren del estado Lara de fecha 30 de Marzo de 2004, bajo el Nº 26, Tomo 15, Protocolo Primero, Primer Trimestre del 2004; así como que también de acuerdo a las previsiones contractuales en esa venta se halla comprendido el galpón, el cual cuenta con un depósito del tipo convencional de estructura metálica, techo de asbesto sobre cerchas metálicas, puertas metálicas, paredes de bloques de concreto, pisos de concreto con todas sus instalaciones eléctricas y de plomería con una superficie de construcción de UN MIL DOSCIENTOS SETENTA Y DOS METROS CUADRADOS aproximadamente (1.272 Mts2.) que también están edificadas y forman parte del preidentificado galpón industrial, las salas de oficina de tipo convencional de estructuras metálicas, techo de losa y cielo raso, paredes de bloques de concreto frisados y pintados de granulite en las fachadas, pisos de cerámicas, cuatro (04) salas de baño equipadas con sus baterías de baños revestidos sus paredes y pisos con cerámicas, dicha parcela está cercada con cercas del tipo ciclón alfajol y rejas de hierro a la entrada, patios de concreto, un tanque de concreto para el almacenamiento de agua.
2) De conformidad con lo estipulado en la cláusula quinta del referido instrumento cuya consumación se ordena a través del presente deberá la demandada perdidosa hacer entrega formal del referido inmueble totalmente desocupado de bienes, cosas y personas haciendo entrega de las llaves de los portones, rejas y puertas y demás cerraduras que hubiere en funcionamiento, así como deberá también entregar la solvencia de pago de impuesto de la propiedad inmobiliaria y solvencias de los servicios públicos con los que cuenta el inmueble y libre de todo gravamen;
3) Otorgar el respectivo documento de venta por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara correspondiente al inmueble identificado en el punto 1) de esta dispositiva.
Asimismo, a objeto de materializar la efectiva transferencia de propiedad del inmueble ya descrito, deberán los actores consignar a favor de la perdidosa la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000,00), por concepto del saldo deudor del precio de la venta, para lo que se le conceden diez (10) días de despacho, advirtiéndose que, una vez consignado tal monto si la demandada perdidosa no hubiere otorgado en forma voluntaria el instrumento de venta, el presente fallo servirá de título suficiente de propiedad del inmueble aludido, según la prescripción contenida en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Se condena en costas a la demandada por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los doce (12) días del mes de agosto del año dos mil dieciséis (2016). Años 206º y 157º.
EL JUEZ
Abg. Oscar Eduardo Rivero López
La Secretaria,
Abg. Mariani Selena Linares Peraza
Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 2:25 p.m.
La Secretaria,
OERL/