TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
DE LA REGIÓN CENTRO OCCIDENTAL

Exp. Nº KP02-R-2015-000685

En fecha 07 de agosto de 2015, se recibió de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos No Penal de Barquisimeto, el Oficio Nº 631 de fecha 27 de julio de 2015, emanado del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, anexo al cual remitió Asunto N° KP02-V-2014-1462 correspondiente al juicio por cumplimiento de contrato interpuesta por la ciudadana GRISANYINETH LUCIA GIMENEZ GOMEZ, contra los ciudadanos MILEXA JOSEFINA RODRIGUEZ RODRIGUEZ, HENRY DE LA CHIQUINQUIRA RODRIGUEZ RODRIGUEZ, HERNAN ENRIQUE RODRIGUEZ GONZALES Y HENRY JOSE RODRIGUEZ GONZALEZ.

Tal remisión se efectuó en virtud del auto dictado en fecha 27 de julio de 2015, por el referido Juzgado, a través del cual oyó en ambos efectos el recurso de apelación ejercido el día 20 de julio de 2015, por la parte demandada; contra la sentencia emitida en fecha 16 de julio de 2015, que declaró CON LUGAR la demanda incoada.

En fecha 11 de agosto de 2015, este Juzgado le dio entrada al presente asunto, y fijó al vigésimo (20º) día de despacho siguiente, la oportunidad para el acto de informes.

En fecha 09 de octubre de 2015, se dejó constancia del vencimiento del lapso para el acto de informes, presentando escrito la ciudadana Milexa Josefina Rodríguez Rodríguez, debidamente asistida de los abogados Marino Vaccari San Miguel y Carmen Esperanza Hernández, inscritos en el I.P.S.A, bajo los Nros 37.808 y 15.529, respectivamente, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, en consecuencia este Tribunal se acogió al lapso de observación a los Informes establecidos en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 22 de octubre de 2015, se dejó constancia del vencimiento del lapso para el acto de observación de informes, sin que hayan presentado escrito de observación alguno, en consecuencia este Tribunal acogió el lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil para el dictado y publicación de la Sentencia.

Finalmente, revisadas las actas procesales, este Órgano Jurisdiccional pasa a decidir conforme a las consideraciones siguientes:

I
DE LA DEMANDA

Mediante escrito recibido en fecha 12 de mayo de 2014, la parte demandante, ya identificada, presentó demanda por cumplimiento de contrato, con base a los siguientes alegatos:

Que la presente causa de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, ha sido interpuesta por el ciudadana GRISANYINETH LUCIA GIMÉNEZ GÓMEZ, antes identificada, contra los ciudadanos MILEXA JOSEFINA RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ, HENRY DE LA CHIQUINQUIRÁ RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ, HERNÁN ENRIQUE RODRÍGUEZ GONZÁLEZ y HENRY JOSÉ RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ, antes identificados. Alegando la representación judicial de la actora que en fecha 13/08/2012, entrego a la ciudadana MILEXA JOSEFINA RODRIGUEZ RODRIGUEZ, la cantidad de VEINTEMIL BOLIVARES (BS. 20.000,00), según cheque Nº 06156205 de la cuenta01140300063000223190, del Banco Caribe, por concepto de RESERVA para la venta de un inmueble constituido por una casa, con terreno propio, ubicado en la Urbanización la Concordia Calle 1 Nº 7-B, del Municipio Iribarren del Estado Lara que mide aproximadamente DOCIENTO TREINTA Y CINCO METRO CUADRADOS (235 m2), cuyos linderos son: NORTE: 12,50 Mts, con la calle 1 que es su frente; SUR:12,50Mts, con el solar de la casa Nº 16 de la vereda1; ESTE: en 18,80 Mts, con la casa Nº 9 de la calle 1 y OESTE: EN 18,80 Mts con la casa Nº 7-A de la calle 1. Que en el documento los vendedores manifestaron que el inmueble les pertenecía según consta de documento el cual pertenece a los vendedores por documento protocolizado por ante la oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren, bajo el Nº 2012.430, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 362.11.2.1.3002 y correspondiente al libro del folio real del año 2012 de fecha 24/04/2012 y documento protocolizado, ante la misma oficina de Registro mencionado bajo el Nº 50, folio 190 al 193, protocolo 1, tomo 9, de fecha 06/12/1976. Que posteriormente en fecha 16/10/2012 su representada suscribió contrato de opción de compra venta con los ciudadanos MILEXA JOSEFINA RODRIGUEZ RODRIGUEZ, HENRY DE LA CHIQUINQUIRA RODRIGUEZ RODRIGUEZ, ya identificados, sobre un inmueble constituido por una casa, con su respectiva parcela de terreno propia, ubicado en la Urbanización la Concordia Calle 1 Nº 7-B, del Municipio Iribarren del Estado Lara que mide aproximadamente DOCIENTO TREINTA Y CINCO METRO CUADRADOS (235 m2), cuyos linderos son: NORTE: 12,50 Mts, con la calle 1 que es su frente; SUR:12,50Mts, con el solar de la casa Nº 16 de la vereda1; ESTE: en 18,80 Mts, con la casa Nº 9 de la calle 1 y OESTE: EN 18,80 Mts con la casa Nº 7-A de la calle 1. en el mencionado documento los vendedores manifestaron que el inmueble les pertenecía según consta de documento protocolizado por ante la oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren, bajo el Nº 2012.430, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 362.11.2.1.3002 y correspondiente al libro del folio real del año 2012 de fecha 24/04/2012 y documento protocolizado, ante la misma oficina de Registro mencionado bajo el Nº 50, folio 190 al 193, protocolo 1, tomo 9, de fecha 06/12/1976. Que se pacto en la cláusula segunda: “…SEGUNDA: EL VENDEDOR otorga a EL COMPRADO con carácter exclusivo de opción de compra venta, el inmueble descrito en la cláusula Primera y EL COMPRADOR se compromete a adquirirlo por el precio de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL (Bs. 450.000,00)que será cancelados por EL COMPRADOR de la siguiente forma: A) La cantidad de VEINTEMIL BOLIVARES FUERTES (20.000), por concepto de inicial, según cheque Nº 06156205 de la cuenta 01140300063000223190, del Banco Caribe de fecha 13 de agosto de 2012. B) la cantidad de ciento treinta mil bolívares (Bs. 130.000,00) por concepto de complemente inicial según cheque Nº 82856212 (40.000) de fecha 16 de octubre de 2012 y cheque Nº 99956219 (90.000) de fecha 07 de noviembre de 2012, cuenta corriente Nº 01140300063000223190 del banco Bancaribe. Y c) la cantidad de TRESCIENTO MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) al momento de protocolización del documento definitivo de compra-venta del inmueble objeto de este contrato; mediante la tramitación de un crédito hipotecario gestionado por el comprador, ante una entidad financiera..”. Que de igual manera se estableció en la cláusula TERCER lo referente a la duración de la opción quedando redactado en los siguientes términos: 2… TERCERA: EL PLAZO DE DURACION DE LA PRESENTE Opción de Compra-Venta, es de noventa días continuo, contados a partir del momento de la entrega de la declaración sucesoral por parte de EL VENDEDOR, prorrogable por treinta días si fuera el caso, en este sentido, EL VENDEDOR; se obliga a entregar a LE COMPRADOR, por escrito, toda la documentación inherente al inmueble objeto de esta operación, quedando pendiente la declaración sucesoral, para así protocolizar dicho documento con lo cual comenzara a correr el lapso establecido en la presente cláusula…”. Que transcurrido un (01) año y veintiún (21) días de haberse suscrito la primera opción, su representada y los ciudadanos MILEXA JOSEFINA RODRIGUEZ RODRIGUEZ, HENRY DE LA CHIQUINQUIRA RODRIGUEZ RODRIGUEZ, HERNAN ENRIQUE RODRIGUEZ GONZALEZ Y HENRY JOSE RODRIGUEZ RODRIGUEZ, convienen en suscribir de mutuo acuerdo un nuevo contrato de opción de compra–Venta y es así que en fecha 2 de setiembre de 2013, se suscribe el mismo, ante la Notaria Publica Quinta de Barquisimeto Estado Lara, quedando anotada bajo el Nº 18, Tomo 177 de los libros de Autenticación llevados por esa notaria. Que en la segunda opción se pacto en su cláusula SEGUNDA lo relativo al precio de venta quedando redactado de la siguiente forma: “…SEGUNDA: el precio de venta convenido del mencionado inmueble es la cantidad de QUINIENTO MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) los cuales serán pagados por la compradora de la siguiente manera: cheque pertenecientes al Banco Caribe, cuenta01140300063000223190y por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 20.000,00) mediante cheque Nº 06156205 de fecha 13 de agosto de 2012, CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00) mediante cheque Nº 82856212 de fecha 11 de octubre de 2012 y NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000,00)mediante cheque Nº 99956219 de fecha 07 de noviembre de 2012, para un total de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) de inicial y el restante, es decir, la cantidad de TRECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (350.000,00) que serán cancelados mediante crédito hipotecario por ante una entidad financiera por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00) en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra-venta en la Oficina Subalterna correspondiente…”. Que de igual manera se estableció en la cláusula TERCERA: “…el plazo de este opción es de noventa (90) días continuos bajo una prorroga de treinta (30) días continuos contados a partir de la fecha de la firma de este documento…”. Que cabe señalar en la segunda opción suscrita, se menciona que el inmueble pertenecía a los vendedores de la siguiente manera: a MILEXA JOSEFINA RODRIGUEZ RODRIGUEZ, le corresponde un 50% según documento debidamente protocolizado y ya mencionado, HENRY DE LA CHIQUINQUIRA RODRIGUEZ RODRIGUEZ, le corresponde un 25% por ganancial conyugal con la ciudadana MAGDALENA COROMOTO GONZALES DE RODRIGUEZ, y a HERNAN ENRIQUE Y HENRY JOSE RODRIGUEZ RODRIGUEZ, le corresponde 8,33% para cada uno, según declaración sucesoral. Que en fecha 09/10/2013 el Banco de Venezuela aprobó el crédito hipotecario por la cantidad de TRESCIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00). Que una vez que tuvo conocimiento de la aprobación del crédito le informo a la ciudadana MILEXA JOSEFINA RODRIGUEZ RODRIGUEZ, indicándole que una vez estuviera consignado el documento en el Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, le avisaría para que fuese a firmar. Que en fecha 11/11/2113 la doctora Valentina Bastidas, abogada de la institución financiera Banco de Venezuela le hizo entrega del documento constitutivo de la Hipoteca Convencional en ocasión al crédito aprobado y arriba citado, a los fines de que gestionara su correspondiente registro. Que en fecha 27/11/2012 su representada entrego ante el Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara el documento de hipoteca para su revisión. Que su representada le informo a la ciudadana MILEXA JOSEFINA RODRIGUEZ RODRIGUEZ, que en el Registro Público le habían exigido la planilla sucesoral de la ciudadana MAGDALENA COROMOTO GONZALES DE RODRIGUEZ y la corrección de errores contenidos en el documento. Que asimismo se le solicito la actualización de las solvencias de HIDROLARA y CORPOELEC siendo que en el numeral tercero del contrato de opción obligaba a los vendedores a entregar a la compradora la correspondiente documentación. Que pese a se le exigido ocasiones la entrega de los documento requerido, este las entrego en fecha 10/01/2014. Que mientras se sometía a revisión el documento ante el Registro la ciudadana MILEXA JOSEFINA RODRIGUEZ RODRIGUEZ, se comunico con su representada y le informo que no iban a firman ningún documento a menos que cambiaran el precio de la venta ya que consideraban que con la inflación ahora el inmueble valía más. Que su representada le informo es esta situación al Banco de Venezuela procediendo la ciudadana Johann Mendoza, promotora del banco, a llamar a la ciudadana MILEXA JOSEFINA RODRIGUEZ RODRIGUEZ, para informarle sobre la fecha en que debía acudir al Registro para la firma del documento. Que es importante señalar que el día 20/01/2014, fecha en la cual se tenía pautada la firma del documento de venta los vendedores no acudieron al Registro Público. Que hace del conocimiento del tribunal que actualmente su representada ocupa el inmueble conjuntamente con un inquilino al cual los vendedores me habían informado que desocuparía antes de la firma del documento, hecho este que no ha ocurrido. Que por lo expuesto es por lo que demanda como en efecto lo hace por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA, a los ciudadanos MILEXA JOSEFINA RODRIGUEZ RODRIGUEZ, HENRY DE LA CHIQUINQUIRA RODRIGUEZ RODRIGUEZ, HERNAN ENRIQUE RODRIGUEZ GONZALEZ Y HENRY JOSE RODRIGUEZ RODRIGUEZ, para que convengan en suscribir el documento definitivo de venta del inmueble constituido por una casa, con su respectiva parcela de terreno propia, ubicado en la Urbanización la Concordia Calle 1 Nº 7-B, del Municipio Iribarren del Estado Lara que mide aproximadamente DOCIENTO TREINTA Y CINCO METRO CUADRADOS (235 m2), cuyos linderos son: NORTE: 12,50 Mts, con la calle 1 que es su frente; SUR:12,50Mts, con el solar de la casa Nº 16 de la vereda1; ESTE: en 18,80 Mts, con la casa Nº 9 de la calle 1 y OESTE: EN 18,80 Mts con la casa Nº 7-A de la calle 1 o en su defecto sean condenado por este Tribunal a lo siguiente: PRIMER: al cumplimiento inmediato de la opción de compra venta contenida en el contrato celebrado en fecha 2/09/2013, ante la notaria Publica Quinta de Barquisimeto Estado Lara. SEGUNDO: para que convengan o así lo declare el Tribunal, que para el caso de que los demandados no den cumplimiento a la sentencia se produzca los efectos del contrato no cumplido es decir como título de propiedad. TERCERO. Al pago de las costas y costos del juicio. Que fundamento su pretensión en los artículos 2, 82 y 257 de la Constitución de la República bolivariana de Venezuela, 1.167, 1.474 y 1.487 del Código Civil, así como también en diversos criterios jurisprudenciales de Tribunal Supremo de Justicia. Estimo la presente demanda por la cantidad de CUATROSCIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (450.000,00) equivalente a 3543,30 Unidades Tributarias. Solicito media preventiva de prohibición de enajenar y gravar. Por último, solicitó que la presente demanda sea admitida y declarada con lugar en la definitiva.

II
DE LA CONTESTACIÓN

Mediante escrito recibido en fecha 06 de noviembre de 2014, la parte demandada, contestó a la demanda por resolución de contrato interpuesta, con base a los siguientes alegatos:

Que es cierto que en fecha 13/08/2012 la demandante le hizo entrega a la ciudadana Milexa Rodríguez, la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) según cheque de gerencia Nº 06156205, cuenta corriente Nº 01140300063000223190, del Banco Caribe por concepto de reserva para la venta de un inmueble, constituido por una casa con terreno propio, ubicado en la Urbanización la Concordia Calle 1 Nº 7-B, del Municipio Iribarren del Estado Lara, el cual pertenece a los vendedores por documento protocolizado por ante la oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren, bajo el Nº 2012.430, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 36211213002 y correspondiente al libelo del folio real del año 2012 de fecha 24/04/2012 y documento protocolizado, ante la misma oficina de Registro mencionado en fecha 06/12/1976. Que también es cierto que el 16/10/2012 suscriben un contrato de opción de compra con los ciudadanos Milexa y Henry Rodríguez, y que posteriormente deciden, suscribir de mutuo acuerdo un nuevo y definitivo contrato de opción de compra venta y es así que en fecha 02/092013 se suscribe el mismo por ante la Notaria Publica Quinta del Barquisimeto, anotado bajo el Nº 18, tomo 177 y continuando con lo establecido en el contrato el precio de la venta es por la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.00,00) y que es cierto que la cobradora hizo los pagos por medio de cheque del Banco Caribe, cuenta Nº 01140300063000223190, por la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) signado con le Nº 06156205, de fecha 18/08/2012; cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00), mediante cheque Nº 82856216 de fecha 11/10/2012; y noventa mil bolívares (BS. 90.000,00) con cheque Nº 99956219 de fecha 07/11/2012, para un total de ciento cincuenta mil bolívares (BS. 150.000,000) de inicial y el restante serian cancelados mediante crédito hipotecario solicitado por la compradora ante la entidad financiera. Que se estableció en la cláusula tercera que el plazo de la opción es de 90 días continuos con su prórroga de 30 días continuos contados a partir de la fecha de la firma del documento donde los vendedores debían entregar a la compradora los recaudos necesarios para la protocolización definitiva de compra venta y que también establece la cláusula cuarte que queda entendido que si el presente contrato no llegare a ejecutarse por causas imputables a la compradora, el diez por ciento de los ciento cincuenta mil recibidos quedaran en beneficio de los vendedores como indemnización de los perjuicios ocasionados por el incumplimiento y de esta forma los vendedores tendrían derecho a rescindir unilateralmente y de pleno derecho la opción de compra debiendo reintegrar a la compradora las sumas luego de la deducción, que si el mismo no llegara a ejecutarse por culpa del vendedor, estos deberán restituir a la compradora la cantidad de quince mil bolívares adicionales como indemnizaron de daños y perjuicios causados. Que en la cláusula sexta se estableció que los vendedores aceptan que la compradora, acuda a una entidad financiera para tramitar un crédito hipotecario para cancelar el saldo pendiente. Que en lo referente a la cláusula séptima establece que una vez vencido el lapso establecido en la cláusula tercera y no se ha llegado a protocolizar la venta los vendedores como la compradora pueden manifestar al otro interés expreso en disolver el negocio de la venta de forma escrita. Que rechazan y contradicen tanto en los hechos alegados en el escrito libelar por cuanto al analizar las cláusulas del contrato se observa que el actor ha incumplido con lo establecido, puesto que el problema se presento en el remanente del saldo pendiente, que es la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000.00), el cual sería cancelado mediante crédito hipotecario, que resulta que el pago o salgo pendiente ha sido incumplido, puesto que este último no lo ha hecho ni lo hizo la compradora dentro del plazo convenido para ello y que al observar el contrato de opción que se firmo el 02/09/2013 y los noventa días continuos se cumplieron el 02/12/2012 y con su prórroga de treinta días continuos el vencimiento definitivo de venta no había sido introducido en el registro, es decir no estaba listo para esta fecha y no hubo aviso o llamada para informar la protocolización del documento de venta definitivo no estuvo listo y los recaudos le fueron entregados por sus poderdantes el 27/11/2012 y es posteriormente al 02/01/2014 en que venció la opción la compradora le pidiera a los vendedores la entrega de la planilla sucesoral de la ciudadana Migdalia González y también le hiciera la entrega de las solvencias de HIDROLARA y CORPOELEC, quienes le hicieron la entrega de lo solicitado en fecha 10/01/2014 y que no es cierto como afirma la actora, que hasta la fecha no ha mediado notificación escrita de lo contrario a esta y se le notifica en forma escrita, lo cual se probara en su oportunidad. Que también es falso según afirma el demandado que la demandada hay informado que no iba a firmar ningún documento a menos que le cambiaran el precio de venta puesto que los vendedores siempre han respetado los términos establecidos, lo que sí es cierto es que en virtud del incumplimiento por parte de la actora como compradora y dada las circunstancias procede a la aplicación de la cláusula cuarta del contrato que fueron los motivos que llevaron a manifestarle a compradora la resolución del contrato de opción y no como afirma la compradora que era que se quería cambiar el precio de la venta establecido inicialmente. Que también es falso que la promotora del Banco de Venezuela Johann Mendoza haya llamado a Milexa Rodríguez, para informarla sobre la fecha que debía acudir al Registro Público para la firma del documento definitivo. Que igualmente rechazo lo establecido en el capítulo II sobre el petitum y se rechazo lo establecido en el aparte primero por las razones ya establecidas y por los motivos ya señalados se rechazo lo establecido en el apartado segundo de dicho petitum y el pago de las costas, igualmente se rechazo la estimación de la demanda por la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (450.000,00) por ser exagerada y carece de fundamento. Que además se establece en la cláusula tercera de la opción , en su segundo aparte establece la forma en que se va a rescindir el contrato de opción de compra-venta el cual debido al incumplimiento de la cláusula tercera y concatenada con la séptima, de derecho a sus conferentes, en virtud de que la actora en su carácter de compradora no hizo uso de la opción en cuestión, ni en el plazo establecido en la cláusula tercer, ni de su prórroga, razón por la que procede la aplicación de la cláusula cuarta del contrato, es decir la que sus oferentes en su carácter de vendedor cumple con la devolución de la opción con el diez por ciento de os ciento cincuenta mil bolívares la cual les quedaría como justa indemnización por los daño y perjuicios ocasionador por el incumplimiento de la compradora y es por esta circunstancias que sus poderdantes ponen disposición de la actora a través de una oferta real cuyo expediente cursa por ante el Juzgado Sexto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida del Municipio Iribarren. Que solicita que la presente demanda sea declarada sin lugar.
III
DE LA SENTENCIA RECURRIDA

En fecha 16 de julio de 2015, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, declaró CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato ejercida, con base al siguiente fundamento:

“…Omissis…

Es menester establecer que de las normas dispuestas en el Código Civil y los aportes efectuados por la doctrina, puede inferirse la naturaleza del contrato. El artículo 1.474 del Código Civil, establece que el “la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”. Para que el contrato de compra-venta sea considerado tal, deben concurrir tres elementos: el consentimiento, la cosa y el precio. En cuanto a la cosa, por regla general, se consideran objeto de la compra-venta todas las cosas que se encuentran dentro del comercio de los hombres, incluyendo las futuras. El precio es la suma de dinero que se cambia por la cosa, es frecuente que el precio es fijado de común acuerdo por las partes. Finalmente, el consentimiento alude a la conformidad de voluntades entre los contratantes, o sea, el acuerdo deliberado, consciente y libre de la voluntad, respecto a un acto externo. La misma doctrina y las leyes han estipulado que el consentimiento puede formarse de manera instantánea o progresiva; la primera de las modalidades no requiere mayor explicación y tampoco presenta mayores problemas, es un verdadero consentimiento que perfecciona el contrato de compra-venta. Sin embargo, la formación progresiva del consentimiento puede ocurrir de diversas maneras, una de ellas, a través de una promesa bilateral de venta, siendo esta un contrato por el cual las partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta ¿cuál es la característica de este tipo de contratos? Es un contrato preliminar que sólo produce el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato; a diferencia de la oferta el contrato preliminar requiere el consentimiento de dos partes. Esta figura de la promesa bilateral de venta se estipulaba en el Código Napoleónico, artículo 1.539, en el que señalaba que la promesa de venta desde que haya consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, vale venta. En nuestra legislación no existe la citada disposición, pero es evidente que la promesa bilateral de venta produce el mismo efecto que la compra-venta, pues el incumplimiento ilegal de la primera no impide la formación del contrato definitivo y la sentencia judicial que así lo declarara serviría de prueba para el perfeccionamiento del último contrato.
La actora como la demandada reconocen la existencia del Contrato de Opción a Compra Venta con sus condiciones, suscrito en fecha 02 de Septiembre de 2013, cursante en los Folios 30 al 33, las partes reconocen el tiempo transcurrido en el cumplimiento de algunas obligaciones, incluso reconoce la demandada las gestiones realizadas por el actor a los fines de la aprobación de un crédito hipotecario a los fines de obtener la cantidad de dinero restante, siendo pactada la misma al final de la Cláusula Sexta el contrato in comento. La parte actora asegura que la venta no se ha logrado protocolizar porque los demandados se han negado a proporcionar los instrumentos o recaudos necesarios como las solvencias, mientras que los demandados aseguran haber entregado tales instrumentos sólo que la actora nunca cumplió con sus obligaciones dentro del tiempo hábil.
De los informes remitidos el Juzgado por el Banco de Venezuela se valora como la parte actora había adquirido un crédito hipotecario tal como consagraba el contrato para la adquisición del inmueble objeto de la convención, por lo que en principio debe entenderse cumplida la obligación de la actora, quien canceló también la inicial pactada, igualmente existe la protección legal que impide establecer como causal de incumplimiento la aprobación de recursos en forma tardía. En contraposición, la parte demandada tenía la carga de demostrar al Tribunal haber entregado la documentación correspondiente para la presentación y protocolización del instrumento definitiva de venta y no fue así, pues la única prueba que se promovió con este fin se desechó al tratarse de una copia fotostática de origen privado.
Bajo estas condiciones, el Tribunal estima que la parte demandada se encuentra bajo incumplimiento definitivo y su actuación ha sido determinante en la no consumación del convenio entre las partes, mientras que la demandada siempre estará a la espera de la entrega de tales instrumentos para poder perfeccionar, salvo que medie la orden de un Tribunal como en esta causa. En consecuencia, el Tribunal estima que la demanda por cumplimiento de contrato debe ser declarada con lugar, como en efecto se decide. Por lo tanto, la vendedora, una vez quede firme la presente decisión, deberán comparecer junto a la actora al Registro respectivo y protocolizar el documento definitivo de venta; caso contrario, este Tribunal remitirá oficio con copia certificada de la presente decisión al Registro respectivo para que le sirva a la demandante comprador como documento traslativo de propiedad, consiguiendo así el cumplimiento del contrato suscrito. Así decide.
DECISIÓN
En mérito de las precedentes consideraciones este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuesta por la ciudadana GRISANYINETH LUCIA GIMÉNEZ GÓMEZ, contra los ciudadanos MILEXA JOSEFINA RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ, HENRY DE LA CHIQUINQUIRÁ RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ, HERNÁN ENRIQUE RODRÍGUEZ GONZÁLEZ y HENRY JOSÉ RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ. En consecuencia: PRIMERO: se fija el lapso de quince días a fin de que la parte demandante consigne el saldo restante del precio, el lapso que se computara una vez quede firme la sentencia y asimismo a los ciudadanos MILEXA JOSEFINA RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ, HENRY DE LA CHIQUINQUIRÁ RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ, HERNÁN ENRIQUE RODRÍGUEZ GONZÁLEZ y HENRY JOSÉ RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ, deberán otorgar el documento de venta mediante el cual le transfieran la propiedad a la ciudadana GRISANYINETH LUCIA GIMÉNEZ GÓMEZ, del inmueble constituido por Una Casa, con Terreno Propio, ubicado en la URBANIZACIÓN LA CONCORDIA CALLE 1 Nº 7-B, JURISDICCIÓN DEL MUNICIPIO CATEDRAL, DISTRITO IRIBARREN DEL ESTADO LARA, que mide aproximadamente DOCIENTO TREINTA Y CINCO METRO CUADRADOS (235 m2), comprendido en los siguientes linderos son: NORTE: 12,50 MTS. CON LA CALLE 1 QUE ES SU FRENTE; SUR: 12,50 MTS. CON EL SOLAR DE LA CASA Nº 16 DE LA VEREDA1; ESTE: EN 18,80 MTS. CON LA CASA Nº 9 DE LA CALLE 1 Y OESTE: EN 18,80 MTS. CON LA CASA Nº 7-A DE LA CALLE 1; con la aclaratoria de que en caso de no comparecer la presente sentencia servirá como titulo a los efectos del los contratos no cumplidos, ello de conformidad con el establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; SEGUNDO: A pagar la parte demandante la cantidad de TRESCIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS, (Bs. 350.000,00) por concepto de saldo adeudado derivado del contrato suscrito entre las partes; TERCERO: Se condena en costa a la parte demandada por existir vencimiento total, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…( )

IV
DE LA COMPETENCIA

A los efectos de determinar la competencia de este Tribunal para el conocimiento del presente asunto, considera quien aquí Juzga hacer mención al artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece que:

“Son deberes y atribuciones de los tribunales superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:
…Omissis…
B. EN MATERIA CIVIL:
1º Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, así como también en los casos de consulta ordenados por la ley y de los recursos de hecho.
…Omissis…”. (Negrillas de este Juzgado)

Adicionalmente, el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil indica que:
“Admitida la apelación en ambos efectos, se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de alzada, si éste se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar. (…).” (Negrillas de este Juzgado)
Ad literam, quien aquí juzga verifica la competencia de este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación ejercido contra una sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que se encuentra dentro de los límites de la competencia atribuida a este Juzgado, por lo que este Órgano Jurisdiccional se declara competente para conocer del presente asunto. Así se decide.

V
DE LOS INFORMES
Informes presentados por la parte demandada
En fecha 08 de octubre de 2015, la apoderada judicial de la parte accionante, presentó escrito de informes con fundamento en lo siguiente:
Señala que, “En primer término cabe destacar que en el presente caso, la demandante, ciudadana: GRISANYINETH [Sic] LUCIA GIMENEZ GOMEZ, NUNCA HA ACTUADO DE MANERA PERSONAL EN EL PRESENTE JUICIO, siempre han actuado sus apoderados, constituidos en poder contenido en documento otorgado por ante la mencionada ciudadana por ante la Notaría Pública segunda de la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha dieciocho de marzo del año dos mil catorce (18/03/2014), anotado bajo el [Sic] N°: 23, folios: A62 al 168, Tomo: 48 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, (…) se tiene que desde el mismo comienzo de la redacción del poder se manifiesta de manera clara e indubitable que la ciudadana GRISANYINETH [Sic] LUCIA GIMENEZ GOMEZ, otorgo un poder especial para actuar en su nombre en asuntos de materia penal, por ante cualquier Fiscalía o Tribunal competente; de donde se deduce, conforme a la doctrina emanada de las sentencias de la Sala Constitucional (sentencia de fecha 28 de junio del año 2006, con ponencia del Magistrado, Dr. Arcadio Delgado Rosales, caso: Lombardo Bracca López y Marisol Nogales Zamora / sentencia de fecha 24 de enero del año 2007, con ponencia del Magistrado, Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, caso: José Aristóbulo Salgado), antes transcritas, que en el presente caso, los abogados que han actuado en el presente juicio, alegando ser representantes de la ciudadana GRISANYINETH [Sic] LUCIA GIMENEZ GOMEZ, NO CONSIGNARON EN NINGUN MOMENTO UN PODER PARA ACTUAR EN NOMBRE DE ELLA EN ASUNTOS DE MATERIA CIVIL Y/O MERCANTIL; A LO QUE SE DEBE AGREGAR QUE EN NINGUN MOMENTO LA MENCIONADA CIUDADANA HA COMPARECIDO AL PRESENTE JUICIO DE MANERA PERSONAL (…)”. (Mayúsculas de la cita)
Que, “(…) es bueno destacar que conforme a lo antes mencionado, consta en el presente expediente, que los abogados que han actuado en el presente juicio en nombre y representación de la ciudadana GRISANYINETH [Sic] LUCIA GIMENEZ GOMEZ, NO CONSIGNARON EN NINGUN MOMENTO UN PODER PARA ACTUAR EN NOMBRE DE ELLA EN ASUNTOS DE MATERIA CIVIL Y/O MERCANTIL; A LO QUE SE DEBE AGREGAR QUE EN NINGUN MOMENTO LA MENCIONADA CIUDADANA HA COMPARECIDO AL PRESENTE JUICIO DE MANERA PERSONAL, DE DONDE SE TIENE QUE AL NO TENER LA REPRESENTACION INVOCADA ELLOS NO TIENEN CUALIDAD NI LEGITIMACION “AD CAUSAM” PARA INTENTAR NI IMPULSAR NI PARTICIPAR EN EL PRESENTE JUICIO, EL CUAL POR DEMAS NO HA DEBIDO NI SI QUIERA SER ADMITIDO , RAZON POR LA CUAL, SOLICIT[Ó] DEL TRIBUNAL QUE COMO PUNTO PREVIO, EN LA DECISION QUE HA DE TOMAR DECLARE LA NULIDAD DE TODAS LAS ACTUACIONES DEL PRESENTE JUICIO Y REPONGA LA CAUSA AL ESTADO DE DECLARAR INADMISIBLE LA DEMANDA INTENTADA EN [SU] CONTRA (…)” (Mayúsculas de la cita)
Que, “Los ciudadanos: GRISANYINETH [Sic] LUCIA GIMENEZ GOMEZ, MILEXA JOSEFINA RODRIGUEZ RODRIGUEZ, HERNAN ENRIQUE DE LA CHIQUINQUIRA RODRIGUEZ RODRIGUEZ, HERNAN ENRIQUE RODRIGUEZ GONZALEZ y HENRY JOSE RODRIGUEZ, en fecha dos de septiembre del año dos mil trece (02/09/2013), suscribieron por ante la Notaría Pública Quinta de la ciudad de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, un contrato denominado “Contrato de Opción de Compraventa”, sobre un inmueble, constituido por una casa ubicada en la Urbanización La Concordia, calle 1 N°: 7-B, en la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara.
En la cláusula cuarta del contrato suscrito se estableció lo siguiente:
“… TERCERO: El plazo de esta Opción es de Noventa (90) días continuos bajo una prorroga de treinta (30) días continuos contados a partir de la fecha de la firma de este documento. “LOS VENDEDORES” se obligan a entregar a “LA COMPRADORA” todos los recaudos necesarios para la protocolización definitiva del documento de compra-venta.
CUARTO: Queda entendido que si el presente contrato no llegare a ejecutarse por una causa imputable a “LA COMPRADORA” el DIEZ POR CIENTO (10%) de los CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) recibidos quedaran en beneficio de “LOS VENDEDORES” como justa indemnización de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento, y “LOS VENDEDORES” tendrán derecho a rescindir unilateralmente y de pleno derecho el presente contrato de opción a compra, debiendo reintegrar a “LA COMPRADORA” las sumas recibidas luego de la deducción; pero si el mismo no llegare a ejecutarse por culpa de “LOS VENDEDORES” éstos deberán restituir a “LA COMPRADORA” la cantidad recibida mas la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00) adicionales como indemnización de daños y perjuicios causados por su incumplimiento. …”
Que, “(…) el contrato celebrado entre las partes, es un hecho no controvertido entre las partes que el contrato definitivo de compraventa no se otorgó dentro del lapso establecido; siendo controvertido solo el punto referido a quien es imputable el motivo de que no se haya producido dicho otorgamiento.
Como consecuencia de lo anterior, dado que el no otorgamiento del documento definitivo de compraventa es un hecho no controvertido, esto hace que en presente caso, lo procedente jurídicamente es aplicar lo previsto por las partes en la antes citada cláusula cuarta del contrato suscrito, (…)”.
Señala que, “(…) las partes de un contrato pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan en el contrato, lo cual constituye el principio de la autonomía de la voluntad que les reconoce la posibilidad de reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen.
Por lo que los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, y derogar las convenciones por sí mismas, así como modificar la estructura del contrato, lo cual obedece a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil. (Sent. S.C.C de fecha 22-09-09 caso: Inversiones Alvamart, C.A. contra Edoval, C.A. y otra). (…)”
Que, “(…) la situación del contrato de opción a compraventa celebrado entre los ciudadanos: GRISANYONETH LUCIA GIMENEZ GOMEZ, MILEXA JOSEFINA RODRIGUEZ RODRIGUEZ, HENRY DE LA CHIQUINQUIRA RODRIGUEZ RODRIGUEZ, HERNAN ENRIQUE RODRIGUEZ GONZALEZ y HENRY JOSE RODRIGUEZ, en fecha dos de septiembre del año dos mil trece (02/09/2013), suscribieron por ante la Notaría Pública Quinta de la ciudad de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, destinado a la adquisición de un inmueble, constituido por una casa ubicada en la Urbanización La Concordia, calle 1 N°: 7-B, en la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara; jurídicamente constituye un contrato preliminar de un contrato de compraventa, y dado que los otorgantes de dicho contrato convinieron en la cláusula cuarta de dicho contrato en una condición resolutoria de dicho contrato, la cual encuadra dentro de los términos y condiciones que se mencionan en la antes citada sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, necesariamente se debe concluir que en el presente caso que no se ha perfeccionado con el otorgamiento del contrato de opción a compraventa, la transmisión consensual de la propiedad, sino que para ello era necesario el otorgamiento del contrato definitivo de compraventa, razón por la cual, al darse el supuesto de resolución de contrato de opción a compraventa, es esto lo que procede jurídicamente; y así [solicitó] que lo declare el Tribunal en la oportunidad de dictar sentencia (…)”. (Mayúsculas de la cita)
Indica que, “(…) luego de otorgarse el documento contentivo del contrato denominado “Contrato de Opción de Compraventa”, se le hizo entrega a la demandante de toda la documentación necesaria a los fines de que tramitara por ante una institución financiera la aprobación de un crédito con garantía hipotecaria, para el pago de la parte del precio adeudada, estando dentro de esa documentación, las solvencias de impuestos municipales, ya que es una máxima de experiencia que las instituciones bancarias exigen dentro de los recaudos de las solicitudes de crédito consignar toda la documentación del propietario del inmueble y de los compradores (copias de cédulas de identidad, de Registro de Información Fiscal (RIF), documento de propiedad, solvencias de impuestos municipales, solvencias de servicios públicos y de condominio), y que los mismos deben estar vigentes (…)”.
Que, “(…) es el caso que luego de vencido el lapso de vigencia de la opción, sin que la demandante, ciudadana: GRISANYONETH LUCIA GIMENEZ GOMEZ, hubiera cumplido con sus obligaciones a los fines del otorgamiento del documento definitivo de compraventa (ya que ella era la encargada de realizar todos los tramites destinados a la protocolización de dicho documento, ya que los vendedores le habían entregado toda la documentación necesaria, y tan es así que gracias a ello pudo presentar la solicitud de crédito hipotecaria que supuestamente le aprobaron); como consecuencia de ello, dado que el no otorgamiento del documento definitivo de compraventa no se protocolizó dentro del lapso establecido en el contrato, por causa imputable a la parte demandante, necesariamente se debe aplicar al presente caso lo establecido en la cláusula cuarta del contrato suscrito, (…)”. (Mayúsculas de la cita)
Señala que, “(…) lo procedente en el presente caso, es declarar sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato intentada por la ciudadana: GRISANYONETH LUCIA GIMENEZ GOMEZ, que tiene como pretensión lograr el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, por cuanto lo procedente en el presente caso, es que se aplique lo establecido en la antes citada cláusula cuarta del contrato suscrito entre las partes; y la restitución de la cantidad entregada por la ciudadana GRISANYONETH LUCIA GIMENEZ GOMEZ, precio el descuento del diez por ciento (10%) de dicha cantidad (…)”. (Mayúsculas de la cita)
Finalmente solicitó, “(…) SE DECLARE CON LUGAR la apelación interpuesta, SE REVOQUE la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha dieciséis de julio del año dos mil quince (16/07/2015), SE REPONGA LA CAUSA AL ESTADO DE DECLARAR INADMISIBLE la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por la ciudadana: GRISANYONETH LUCIA GIMENEZ GOMEZ, en contra de [su] persona: MILEXA JOSEFINA RODRIGUEZ RODRIGUEZ, y de los ciudadanos: HENRY DE LA CHIQUINQUIRA RODRIGUEZ RODRIGUEZ, HERNAN ENRIQUE RODRIGUEZ GONZALEZ y HENRY JOSE RODRIGUEZ; O, EN EL SUPUESTO DE QUE SE DECLARE IMPROCEDENTE LA SOLICITUD DE REPOSICION FORMULADA, SE DECLARE SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta (…)”. (Mayúsculas de la cita)

VIII
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Corresponde a este Juzgado pronunciarse sobre el recurso de apelación ejercido el día 20 de julio de 2015, por la parte demandada; contra la sentencia emitida en fecha 16 de julio de 2015 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que declaró CON LUGAR la demanda CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuesta por la ciudadana GRISANYINETH LUCIA GIMÉNEZ GÓMEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-19.828.817, asistida por la abogada NAYBETH CEDEÑO inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 205.113; contra los ciudadanos MILEXA JOSEFINA RODRIGUEZ RODRIGUEZ, HENRY DE LA CHIQUINQUIRA RODRIGUEZ RODRIGUEZ, HERNAN ENRIQUE RODRIGUEZ GONZALEZ y HENRY JOSÉ RODRIGUEZ RODRIGUEZ, todos ya identificados.

Sustanciado el procedimiento de Ley, en fecha 16 de julio de 2015, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara dictó sentencia acordando que, “(…) se fija el lapso de quince días a fin de que la parte demandante consigne el saldo restante del precio, el lapso que se computara una vez quede firme la sentencia y asimismo a los ciudadanos MILEXA JOSEFINA RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ, HENRY DE LA CHIQUINQUIRÁ RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ, HERNÁN ENRIQUE RODRÍGUEZ GONZÁLEZ Y HENRY JOSÉ RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ, deberán otorgar el documento de venta mediante el cual le transfieran la propiedad a la ciudadana GRISANYINETH LUCIA GIMÉNEZ GÓMEZ, del inmueble, (…) con la aclaratoria de que en caso de no comparecer la presente sentencia servirá como titulo a los efectos de los contratos no cumplidos, (…) A pagar la parte demandante la cantidad de TRESCIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS, (Bs. 350.000,00) por concepto del saldo adeudado derivado del contrato suscrito entre las partes. Finalmente condenando en costas a la demandada por haber sido vencido en la presente causa.

De la Reposición de la Causa
En su escrito de informes, la representación judicial de las codemandados MILEXA JOSEFINA RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ, HENRY DE LA CHIQUINQUIRÁ RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ, HERNÁN ENRIQUE RODRÍGUEZ GONZÁLEZ Y HENRY JOSÉ RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ, solicitó la reposición de la causa al estado de declarar INADMISIBLE la demanda intentada, al señalar que “(…) en el presente caso, la demandante, ciudadana: GRISANYONETH LUCIA GIMENEZ GOMEZ, NUNCA HA ACTUADO DE MANERA PERSONAL EN EL PRESENTE JUICIO, siempre han actuado sus apoderados, constituidos en poder contenido en documento otorgado por ante la mencionada ciudadana por ante la Notaría Pública Segunda de la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha dieciocho de marzo del año dos mil catorce (18/03/2014), anotado bajo el N°: 23, folios: a62 al 168, Tomo: 48 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, (…) desde el mismo comienzo de la redacción del poder se manifiesta de manera clara [Sic] e indubitable que la ciudadana GRISANYONETH LUCIA GIMENEZ GOMEZ, otorgo un poder especial para actuar en su nombre en asuntos de materia penal, por ante cualquier Fiscalía o Tribunal competente; de donde se deduce, (…) que en el presente caso, los abogados que han actuado en el presente juicio, alegando ser representantes de la ciudadana GRISANYONETH LUCIA GIMENEZ GOMEZ, NO CONSIGNARON EN NINGUN MOMENTO UN PODER PARA ACTUAR EN NOMBRE DE ELLA EN ASUNTOS DE MATERIA CIVIL Y/O MERCANTIL; A LO QUE SE DEBE AGREGAR QUE EN NINGUN MOMENTO LA MENCIONADA CIUDADANA HA COMPARECIDO AL PRESENTE JUICIO DE MANERA PERSONAL (…)”. (Mayúsculas de la cita).
A tales efectos, debe este Juzgado Superior precisar que las nulidades procesales y la consecuente reposición de los actos que ésta implica, suponen una garantía para las partes y terceros a los cuales se les ha causado indefensión en la tramitación del iter procedimental, afectándose considerablemente el debido proceso y su derecho a la defensa. De allí que, la reposición debe perseguir una finalidad útil para el proceso por quebrantamiento u omisión de formas procesales esenciales, de lo contrario, la declaratoria de reposición desconocería lo contemplado en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
En este orden de ideas, y en el deber de ejercer una recta, eficaz y sana aplicación en la administración de justicia, este Juzgado debe indicar que para que exista la falta de cualidad y legitimación de la representación judicial de la demandante y por consiguiente declarar la Nulidad de las actuaciones en primera instancia, se debe revisar si la IMPUGNACIÓN DEL PODER fue realizada oportunamente, al respecto la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en (sentencia N° 258 de fecha 03 de agosto de 2000, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez).
“Al respecto, la Sala ha expresado en innumerables fallos, que la impugnación de los mandatos ha de verificarse en la primera oportunidad inmediatamente después de su consignación en que la parte, interesada en su desestimiento, actúe en el proceso, de lo contrario, hay que presumir que tácitamente se ha admitido como buena y legítima la representación que ha invocado el apoderado judicial”.
Advierte la Sala que de ser oportunamente impugnada la representación, por similitud material con la impugnación del poder presentado con el libelo de demanda, y por razones de justicia y equilibrio procesal, debe aplicarse por analogía al Artículo (Sic) 354 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia podrá el presentante del poder subsanar el efecto u omisión, mediante la comparecencia de la parte o la presentación de un nuevo poder y la ratificación de los actos realizados, dentro de los cinco días siguientes a la impugnación; sin que medie pronunciamiento judicial, pues no lo ordena la Ley y significaría adelanto de opinión sobre una cuestión que podría incidir en la resolución del fondo de la controversia”.
En ese mismo orden de ideas, esta Alzada trae a colación el criterio de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° RC-0171, de fecha 22 de junio de 2001, caso: Artur Soares Ferreira contra Antonio Alves Moreira y otra, expediente N° 00-317, con ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe ésta, en cuanto a la orientación que debe tener la impugnación del mandato judicial, dejó sentado el presente criterio:
“...La impugnación del mandato judicial debe estar orientada más que a resaltar la carencia o deficiencia de los aspectos formales del documento, hacia aquéllos de fondo necesarios para que el mismo pueda considerarse eficaz, es decir los requisitos intrínsecos que de no estar presentes en él, puedan hacerlo inválido para los efectos de la representación conferida, entre otros la identificación del poderdante, o el no haber sido otorgado ante la autoridad competente capaz de darle fe pública y carácter de documento auténtico. Vale decir que la intención del legislador no puede considerarse dirigida al ataque de meros defectos formales de los cuales pudiera adolecer el mandato.

Así pues, en referencia al precedente jurisprudencial citado y lo expuesto ut supra, resulta claro que el mandato judicial cuenta con los extremos necesarios para que esta alzada lo considere valido como lo son: la identificación del poderdante y sus representantes legales, así como la presentación ante la autoridad competente para otorgarle fe pública, así mismo se pudo verificar en autos que la parte demandada no realizó la IMPUGNACION en la oportunidad requerida, dejando tácitamente legitima la representación judicial de la parte actora, tal como se desprende del criterio jurisprudencial supra mencionado, lo que resulta forzoso para este Tribunal ratificar la decisión del A-quo donde le da pleno valor probatorio al Poder conferido por la parte actora, comprobándose así la capacidad procesal de los apoderados judiciales de la demandante, no existiendo fundamento jurídico válido que amerite retrotraer la causa hasta su inicio; por lo tanto, se niega la solicitud de reposición de la causa. Así se decide.

Ahora bien, abordando el fondo del asunto se tiene a bien señalar que de la revisión minuciosa de las actas procesales se constata que, el presente caso versa sobre demanda por cumplimiento de contrato de opción a compra, cuyo fundamento legal se encuentra previsto en los artículos 1.133, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil con el objeto de delimitar la litis del presente asunto, este Juzgado observa que la parte actora pretende le sea acordado el cumplimiento de un contrato de opción a compraventa celebrado con la hoy recurrente MILEXA JOSEFINA RODRIGUEZ RODRIGUEZ, plenamente identificada, alegando que el demandado se negó a firmar el documento definitivo de venta, al no acudir ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, incurriendo en el incumplimiento de las obligaciones acordadas en el contrato; asimismo dejó constancia que actualmente ocupa el inmueble conjuntamente con un inquilino al cual los vendedores le habían informado que desocuparían antes de la firma del documento definitivo, hecho que no ha ocurrido.
En este sentido, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, pone de manifiesto los deberes del juez dentro del proceso, cuando establece que “los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en los límites de su oficio, en sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad…”
Ahora bien, La doctrina venezolana, ha sostenido que la opción de compraventa es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. Constituyendo entonces, citando al autor Vegas Rolando (2002), “el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Negritas y Subrayado del Tribunal).
Entonces se tiene que, la opción de compraventa, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. De lo cual coligen ciertos elementos, a saber: a) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; b) la determinación del objeto; c) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y d) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo fundamental, por muy breve que sea éste; y su finalidad tiene que ver con la naturaleza propia del contrato, pues mediante a él, la vinculación del concedente no es temporalmente ilimitada, pues sería el tiempo hábil durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción.
Corolario de lo antes escrito, se tiene que ambas partes, coincidieron en definir la negociación celebrada entre ellas como una pre-venta, la cual implica un contrato que precede a una venta definitiva, mediante la cual se establecen las condiciones que regulan la negociación, y que, cumplidas en la forma pactada conducen a su terminación, con el otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble pre-vendido. En el caso bajo análisis, se observa que en el referido contrato, hubo acuerdo de voluntades en el objeto de la venta, en el precio y finalmente en la oportunidad de la tradición o entrega de lo vendido.
Ahora bien, visto que conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, siendo que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte demostrar el pago o el hecho extintivo de la obligación; procede esta Sentenciadora a revisar los elementos probatorios traídos a los autos, lo que efectúa de la siguiente forma:
Pruebas de la actora.-
Original del Documento Poder, conferido por la demandante a sus apoderados judiciales, autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto Estado Lara; se le da pleno valor probatorio, en vista que permite demostrar la capacidad procesal de los apoderados judiciales de la parte demandante. (Folio 17 y 18). Así se decide.-
Documento original de carácter privado de fecha 13/08/2012, (folio 22 y 23), suscrito por las ciudadanas MILEXA JOSEFINA RODRIGUEZ RODRIGUEZ y GRISANYINETH GIMENEZ GOMEZ, el cual no fue impugnado, desconocido o tachado, se le da pleno valor probatorio, en vista de que fue reconocido por ambas las partes, no siendo un hecho controvertido. Así se decide.-
Contrato de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto del Estado Lara, inserto bajo el N° 18, Tomo 177 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría; de fecha 02 de Septiembre del 2013, se le da pleno valor probatorio, en vista de que fue reconocido por las partes, que celebraron un contrato de opción a compraventa en especial las clausulas terceras y séptimas, las cuales serán objeto de interpretación en la motiva del fallo. (Folio 27 al 35). Así se decide.-
Original de Estatus de Aprobación de Crédito Bancario, emitido por el Banco de Venezuela, de fecha 27/01/2014; (folio 36 al 37), la parte actora solicito informe al banco; a lo que se recibió respuesta al oficio 1018, el cual será motivo de valoración de conformidad al principio de la comunidad de la prueba, por ser común a ambas partes con las pruebas del demandado. Así se establece.-
Original de carta de fecha 11 de Noviembre del 2013, dirigida al colegio de abogado emanada del Banco de Venezuela por la ciudadana Valentina Bastidas (folio 38) se desecha por ser un documento emanado de un tercero no ratificado en el proceso debidamente bajo la prueba de informes, de conformidad con lo establecido en el 433 del Código de procedimiento civil. Así se decide.-
Documento de venta con garantía hipotecaria con sus respectivos anexos en originales, se le otorga valor probatorio, como un indicio según lo estipulado en el 510 Código de procedimiento civil en vista que permite establecer que hubo la intención del Optante de cumplir con la obligación con el objeto pagar el precio del bien objeto de la venta y así producirse la transferencia de propiedad del inmueble antes señalado por parte de los vendedores. Así se decide.-
Copia fotostática del documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren, bajo el N° 2012430, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 36211213002, y correspondiente al libelo de folio real del año 2012 de fecha 24-04-2012, se le da pleno valor probatorio, en vista que la demandada en la contestación lo reconoce en todas sus partes, de conformidad con lo establecido artículo 429 primer aparte del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
Solicitud de prueba de informe al Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, según oficio 1019 de fecha 15 de diciembre del 2014, a lo cual se recibió respuesta en fecha 19 de Mayo del 2015, donde expresamente detalla que la ciudadana GRISANYINETH GIMENEZ GOMEZ, con respecto a la revisión y protocolización del inmueble ubicado en la urbanización la concordia, calle 1 N° 7-B Municipio Iribarren del Estado Lara, no han introducido ningún documento para la revisión y protocolización así mismo informan sobre la medida de prohibición de enajenar y gravar impuesta por el Juzgado Segundo de Primera Instancia civil mercantil y transito del al Circunscripción judicial del Estado Lara según oficio 477 de fecha 10 /06/2014. Se le otorga pleno valor probatorio según lo estipulado 433 Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
Inspección Judicial realizada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, al inmueble objeto de litigio, se le da pleno valor probatorio, en vista que se establece la posesión de la actora sobre el inmueble, lo que trae como consecuencia inmediata que la presente litis no sea objeto de el agotamiento de la vía administrativa ante el órgano respectivo; por cuanto no comporta una desposesión material del bien objeto de la presente acción. Así se establece.-
De la misma forma promovió la prueba testimonial de la ciudadana JOHANA MENDOZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad 15.778.621, quien se presento el día 21 de enero del 2015, y fue conteste en afirmar que el banco de Venezuela tenía todos los fondos autorizados para el crédito de la ciudadana GRISANYINETH GIMENEZ GOMEZ, y además tenían firma pautada para el registro, que el crédito fue aprobado dentro del lapso establecido, por lo que se valora la testimonial de acuerdo a las reglas establecidas en la ley; la cual será objeto de análisis en la motiva del fallo. Así se decide.-
Parte demandada.-
En cuanto a las pruebas aportadas por la parte demandada, que corren al folio 94 se encuentran: copia simple de misiva dirigida a la ciudadana, GRISANYINETH GIMENEZ GOMEZ, la cual fue Impugnada por la parte actora este tribunal la desecha por haber no ser autentico. Así se establece.-
Original de Telegrama enviado por IPOSTEL, la cual no fue impugnada, tachada por la contraparte ; dirigido a la ciudadana GRISANYINETH GIMENEZ GOMEZ, se le da pleno valor probatorio, en virtud de ser documento público administrativo y prueba de los demandados de rescindir del contrato.
Solicito prueba de informe al Banco de Venezuela ubicada en la avenida 20 esquina calle 31 , a los fines de que informe la fecha en la que fue aprobado crédito hipotecario solicitado por GRISANYINETH GIMENEZ GOMEZ , para la venta que le hacia la ciudadana MILEXA JOSEFINA RODRIGUEZ, sobre un inmueble ubicado en la urbanización la concordia calle 1 # 7-B , y la fecha en que fue liquidado el mencionado crédito ; a lo cual se remitió oficio 1018 que fue contestado por la Institución bancaria en fecha 25 de febrero del 2015; por el Suministro de información de clientes ciudadana Carmen Vargas emitido por el Banco de Venezuela dirigido al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, cuya respuesta fue que el crédito hipotecario fue aprobado en fecha 09/10/2013, y fue revocado según el manual de procedimiento por tiempo expirado en fecha 18/07/2014, la valoración de la presente es de conformidad al principio de la comunidad de la prueba, dando pleno valor. Así se decide.-
Se desprende del acervo probatorio, primeramente que el bien inmueble objeto de vivienda está en posesión de la compradora-actora quien entrego la inicial del precio pactado lo cual fue aceptado por la vendedora-demandada; por lo que no es necesario tramitar la vía administrativa previa por no pretender una desposesión del bien, además realizando un análisis de los tiempos contractuales tenemos que en fecha 02 de septiembre del 2013 se notario el contrato aceptado por ambas partes lo que constituye ley entre las mismas; teniendo una vigencia contractual de 90 días + 30 días continuos ambos para la protocolización del documento definitivo de compra venta , así pues tenemos que el día 30 de Diciembre del 2013 inclusive se cumpliría dicho termino , en otras palabras hasta ese día se debía acudir por ante el Registro respectivo a cumplir ambas partes con las obligaciones respectivas una de transmitir la propiedad la otra de pagar el precio de la cosa vendida, al revisar minuciosamente las pruebas traídas al proceso en especial el informe suscrito por el banco de Venezuela y la testimonial de la ciudadana Johana Mendoza se verifica que la obligación de la compradora en cuanto a pagar el precio de la cosa en el termino consensuado con la vendedora fue cumplida a cabalidad y tenia para el día 09 de Octubre del 2013 el dinero aprobado por una entidad financiera para pagar el total del precio pactado, es decir dentro del lapso estipulado consensualmente, tal y como lo pactaron en el contrato en la clausula sexta, donde aceptaron que acudiera a una entidad bancaria para financiamiento, Es por ello que dando cumplimiento la compradora a todas sus obligaciones y siendo además diligente y prudente en el cumplimiento de las mismas resulta forzoso para quien aquí juzga declarar con lugar el cumplimiento del contrato solicitado por la ciudadana GRISANYINETH GIMENEZ GOMEZ y en consecuencia SIN LUGAR la apelación intentada por la ciudadana MILEXA JOSEFINA RODRIGUEZ RODRIGUEZ. Así se decide.-
En resumen, se tiene que ambas partes, coincidieron en definir la negociación celebrada entre ellas como una pre-venta, la cual implica un contrato que precede a una venta definitiva, mediante la cual se establecen las condiciones que regulan la negociación, y que, cumplidas en la forma pactada conducen a su terminación, con el otorgamiento de la escritura definitiva y evidenciándose el cumplimiento del contrato de opción a compra-venta en lo que respecta al pago de la inicial y la tramitación del crédito hipotecario,; es forzoso para esta alzada ratificar la decisión del a-quo y por tanto declarar sin lugar el recurso de apelación interpuesto, Así se decide.
Por lo tanto, se confirma la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de fecha 16 de julio de 2015, a través de la cual declaró con lugar el Cumplimiento de Contrato. Así se decide.

IX
DECISIÓN

Por las razones precedentemente expuestas este Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, con sede en Barquisimeto, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO: SU COMPETENCIA para conocer y decidir el recurso de apelación interpuesto en fecha 20 de julio de 2015, por el abogado Marino Vaccari San Miguel, en su condición de apoderado judicial de la ciudadana Milexa Josefina Rodríguez Rodríguez, contra la sentencia dictada en fecha 16 de julio de 2015, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara; a través de la cual declaró CON LUGAR la demanda por Cumplimiento de Contrato ejercida por la ciudadana Grisanyineth Lucia Giménez Gómez, todos plenamente identificados.
SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto.
TERCERO: Se CONFIRMA la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 16 de julio de 2015.
CUARTO: Se condena en costas a la parte apelante conforme al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes conforme lo prevé el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, a los doce (12) días del mes de agosto del año dos mil dieciséis (2016). Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.

La Jueza Provisoria,

María Alejandra Romero Rojas

La Secretaria,

Yinarly Jaime Rivas

Publicada en su fecha a las 3:25 p.m.
La Secretaria,