REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNCIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA
Caracas, 11 de agosto de 2016
Años 206° y 157°

KP02-V-2014-002623
SENTENCIA DEFINITIVA
(Dentro del lapso).-
PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil “INVERSIONES FB, 2009 C.A.” de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 27 de febrero de 2009, bajo el No. 42, Tomo 16-A.-
APODERADOS JUDICIALES PARTE DEMANDANTE: JUAN CARLOS RODRIGUEZ, JOSE NAYIB ABRAHAM ANZOLA, JOSE ANTONIO ANZOLA, MIGUEL ADOLFO ANZOLA, MARCO ANTONIO PERNALETE y JOSÉ GREGORIO HERNANDEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A bajo los Nos. 80.185, 131.343, 29.655, 31.267, 169.980 y 29.833 respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: ciudadano PEDRO MARCELINO CABALLERO PERTUZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 23.485.090.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: GUSTAVO ADOLFO LOPEZ y RICHARD WELL BARRAEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 94.983 y 234.347 respectivamente.-
MOTIVO: DESALOJO (local comercial).-
I
RELACION SUSCINTA DE LOS HECHOS
Se inicia la presente acción por libelo de demanda presentado en fecha 18 de septiembre de 2014, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Civil de Barquisimeto y efectuado el sorteo de Ley correspondió el conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado.-
Por auto de fecha 24 de septiembre de 2014, se admitió la demanda por el procedimiento oral y se ordenó la citación de la parte demandada para la contestación de la demanda, practicadas las gestiones de la citación resultaron infructuosas, por lo que a solicitud de parte fue acordada la citación por carteles, consignados los ejemplares del cartel de citación publicados en prensa, el día 16 de noviembre de 2015, se dejó constancia por Secretaría del cumplimiento de las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.-
En fecha 24 de noviembre de 2015, compareció el ciudadano Pedro Marcelino Caballero Pertuz, y confirió poder apud acta a los abogados Gustavo López y Richard Barraez, antes identificados.-
Cursa a los folios 37 al 41 escrito de contestación presentado el 30 de noviembre de 2015, por la parte demandada, en el cual alega un punto previo, contesta al fondo, promueve pruebas y reconviene.-
Por auto de fecha 13 de enero de 2016, se admitió la reconvención por reintegro de bolívares y se fijó el quinto (5to) día de despacho para la contestación, siendo que el 21 de enero del año en curso, la parte demandante-reconvenida presento escrito negando, rechazando y contradiciendo la reconvención.-
Al folio 61 del expediente cursa auto fijando oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar, la cual se llevó a cabo conforme consta en acta levantada el 28 de enero de 2016, efectuándose posteriormente la fijación de los hechos y se ordenó la apertura del lapso probatorio.-
Mediante diligencia del 11 de febrero de 2016, el abogado Richard Barraez en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ratifica la pruebas consignadas con el escrito libelar con las cuales se pretende demostrar las cantidades canceladas por su representado a la parte demandante reconvenida.-
Por auto de fecha 15 de febrero de 2016, se admitieron las pruebas promovidas por ambas partes, y se fijó el Trigésimo día de despacho para que tuviera lugar la Audiencia Oral.-
Cursa al folio 68 del expediente diligencia suscrita por el apoderado judicial de la parte demandada, solicitando el abocamiento, cuyo pedimento fue acordado por auto del 01 de abril del año en curso, y quien suscribe el presente fallo se abocó al conocimiento de la causa ordenándose la notificación de la parte actora, librándose la respectiva boleta. -
En fecha 25 de abril de 2016, compareció el apoderado judicial de la parte demandante y solicitó el abocamiento, siendo que por auto del 02 de mayo de 2016, se dejó constancia que se tenía por notificada a la parte actora, y que por auto separado se fijaría oportunidad para la audiencia oral.-
Al folio 74 cursa auto fijando oportunidad para que se llevara a cabo la audiencia, y llegada la oportunidad para la Audiencia de Oral, la misma tuvo lugar el 05 de agosto de 2016, en cuya audiencia oídos los alegatos de las partes y verificado el acervo probatorio esta Juzgadora dictó el dispositivo declarando Con Lugar la demanda y sin lugar la reconvención y siendo la oportunidad para publicar el extenso del fallo se hace de la siguiente manera:
II
DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el Código Civil, lo que se transcribe a continuación:
“Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador. Cuando no hubiere disposición precisa de la Ley, se tendrán en consideración las disposiciones que regulan casos semejantes o materias análogas; y, si hubiere todavía dudas, se aplicarán los principios generales del derecho”
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”
“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”
“Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”

Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
“Artículo 507.- A menos que exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba, el Juez deberá apreciarla según las reglas de la sana crítica”
“Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas.”

Verificadas las distintas etapas de este asunto y analizada la normativa que lo rige, es menester para el Tribunal explanar los términos en que quedó planteado el mismo:
DE LOS ALEGATOS DE FONDO
Explanó el apoderado actor en el escrito libelar que consta en contrato de arrendamiento celebrado en forma privada que su representada actuando como administradora inmobiliaria cedió en arrendamiento al ciudadano Pedro Marcelino Caballero Pertuz, un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el No. Q10, parte integrante de un local de mayor extensión signado con el No. 1A-7, el cual tiene un área de doscientos treinta y cuatro metros cuadrados con diez decímetros cuadrados (234,10 m2), cuyos linderos se dan aquí por reproducidos, el mismo forma parte del Centro Comercial Cosmos I, ubicado en calle 25 entre carreras 21 y 22, de la ciudad de Barquisimeto, Parroquia Concepción Municipio Iribarren del estado Lara, cuyo destino exclusivo del local es para funcionamiento de una heladería y cafetería.-
Que el contrato se suscribió por tiempo determinado, es decir, con una vigencia de un (1) año fijo contado a partir del 01 de febrero de 2012 hasta el 31 de enero de 2013, y que de conformidad con lo establecido en la cláusula tercera fue fijado un canon de arrendamiento del local en la cantidad de Once Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 11.800,00) mensuales, habiendo cancelado hasta el mes de noviembre de 2013.-
Arguye que el arrendatario Pedro Marcelino Caballero Pertuz, en flagrante violación de los ordinales “a”, “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario (sic) y de la cláusula undécima del contrato de arrendamiento, dejando de cancelar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas del local comercial arrendado, siendo que ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre de 2013, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2014. Incumpliendo las obligaciones que le corresponden conforme a la ley, el contrato, el documento de condominio y/o las normas dictadas por el comité paritario de administración de condominio.-
Agotadas las gestiones amistosas procede a demandar al ciudadano Pedro Marcelino Caballero Pertuz, para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal a la desocupación y en consecuencia entrega libre de personas y bienes del inmueble constituido por el local comercial; en virtud de haber incumplido con el pago oportuno de dos (2) mensualidades consecutivas del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de marras indicados y señalados, situación que justifica la acción de desocupación del inmueble arrendado y de pleno derecho extingue o resuelva la relación jurídica devenida en el contrato de arrendamiento suscrito transformado a tiempo indeterminado.-
Fundamento su acción en los artículos 40 ordinales “a” e “i”de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario (sic), ordinal 2° del artículo 1592, 1264 y 1.160 del Código Civil.-
Estimo la demanda en la cantidad de Sesenta mil doscientos bolívares (Bs. 60.200,00) o cuatrocientas setenta y cuatro unidades tributarias (U.T. 474).-
Finalmente solicita que la demanda sea admitida se le dé el curso de ley, y en la definitiva sea declarada con lugar con la condenatoria en costas.-

DE LAS DEFENSAS PREVIAS Y DE FONDO
En la oportunidad de contestar la demanda la misma fue presentada el día 30 de noviembre de 2015, y alega como punto previo que la presente acción debería ser declarada temeraria, pues el actor no ha cumplido con la obligación que le impone el decreto con rango y fuerza de ley que regula los arrendamientos inmobiliarios para uso comercial, como es la estipulación del canon de arrendamiento conforme al artículo 32 de la precitada norma; aunado a esto la parte demandante en su escrito libelar hace una declaración de parte y por ende una confesión de la violación de las obligaciones consagradas en el Decreto que regula los arrendamientos comerciales, como lo es la obligación de protocolizar los contratos de arrendamiento, dicha infracción acarrea una multa de 2500 UT.-
Al contestar al fondo reconoce la existencia de un contrato de arrendamiento entre el demandante y el demandado, niegan y rechazan que el contrato sea a tiempo determinado pues al no notificar la intención de culminación ocurrió la tácita reconducción convirtiéndose así en un contrato a tiempo indeterminado.-
Que el demandante demanda el desalojo por incumplimiento de contrato por falta de pago, pues de ser cierta la fecha de inicio y culminación que alega el mismo del contrato, debió demandar el desalojo por cumplimiento de contrato o en su defecto enviarla notificación del demandado de la expiración del contrato por cumplimiento del término otorgándole la prórroga legal arrendaticia; que existe una contradicción en la fecha que declara el demandante que inició el contrato en el escrito libelar y el que se establece en el contrato consignado .-
Niega, rechaza y contradice que haya incurrido en las causales establecidas en el artículo 40 literales “a” e “i”, es falso que haya dejado de cumplir sus obligaciones y de pagar los cánones que alega el demandante, pues existe una deuda del demandante con el demandado relativo a un mes de depósito cobrado en exceso y al cobro del punto, que está prohibido por la ley en su artículo 15 y debe ser reintegrada.-
Niega que se hayan efectuado gestiones para lograr amistosamente el pago, y por el contrario evadía al arrendatario para hacerlo incurrir en mora, por lo que opto por efectuar depósito en la cuenta del arrendador.-
Promueve medios probatorios y consigna las pruebas documentales para sustentar sus alegatos.
Finalmente reconviene a la Sociedad Mercantil Inversiones FB 2009, C.A., EN LOS SIGUIENTES TÉRMINOS:
DE LA RECONVENCIÓN
Arguye el demandado-reconviniente que reconviene a la Sociedad Mercantil Inversiones FB 2009, C.A para que pague o en su defecto a ello sea condenada a pagar las cantidades cobradas en el contrato de arrendamiento, tales como el cobro efectuado por el PUNTO en la cantidad de Setenta Mil Bolívares (Bs. 70.000,00), que se evidencia del recibo de emisión del cheque de gerencia que consignó marcado “A”, un mes de depósito por la cantidad de Once mil ochocientos (Bs. 11.800,00), lo que da un total de Ochenta y Un Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 81.800,00), que sumado a los depósitos consignados marcados “C1 al C12” con el fin de cancelar de forma adelantada que suman la cantidad de Bs. 218.152,20, todo esto arroja un total de Bs. 299.852,20 que excede en demasía el quantum de la demanda que es por la cantidad de Bs. 60.200,00, que si se imputan las cantidades pagadas por el demandado arrojan un saldo a su favor de 239.752,20 que solicitan sean reintegrados al demandado reconviniente y se continúe con el arrendamiento, o se impute tal cantidad a los cánones por vencerse.
Estimo la reconvención en 239.752,20 equivalente a 1.598,34 unidades tributarias, y la fundamentó en los artículos 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, artículos 365, 369 y 888 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 15 y 19 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley que Regula (sic) los Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial.-
En la oportunidad legal la parte demandante reconvenida presentó escrito de contestación a la reconvención, niega, rechaza y contradice la reconvención por resultar inaplicable las normas de derecho invocadas, ni se señala un fundamento jurídico válido que signifique la obligación de lo pretendido, ni contractualmente indica de donde deviene la obligación de su representada ni la norma jurídica que así lo establezca y deba aplicarse. Que la reconvención es ambigua por cuanto se llega a una conclusión de un monto de 239.752,50 sin ningún tipo de motivos o fundamentación, y solicita sea declarado sin lugar.-

Con vista a lo anterior, debe este Tribunal pronunciarse sobre las defensas previas invocadas por la parte demandada y al respecto observa:
DEL PUNTO PREVIO
Arguye la representación de la parte accionada que la presente acción debería ser declarada temeraria, ya que el actor no ha cumplido con la obligación que le impone el Decreto con Rango y Fuerza de Ley que Regula los Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, como es la estipulación del canon de arrendamiento conforme al Artículo 32 de la precitada norma; aunado a esto la parte demandante en su escrito libelar hace una declaración de parte y por ende una confesión de la violación de las obligaciones consagradas en el Decreto que regula los arrendamientos comerciales, como lo es la obligación de protocolizar los contratos de arrendamiento, dicha infracción acarrea una multa de 2500 UT., de lo cual debe inferirse lo siguiente:
Dispone el Artículo 13 del Decreto con Rango y Valor de Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que:

“…El arrendatario tiene el derecho a que se le elabore un contrato escrito y autenticado, el arrendador está obligado a hacerlo considerando las pautas establecidas en este Decreto Ley”

Por su parte el Artículo 32 eiusdem, establece que:

“La fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto Ley, la determinarán el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los siguientes métodos, seleccionado de común acuerdo.

Analizadas las normas anteriores y aplicadas al punto previo bajo análisis se observa que la declaratoria de temeridad invocada por la parte accionada resulta infundada toda vez que la obligación que tiene el arrendador en la elaboración del contrato de arrendamiento como un derecho que le concede dicha normativa al arrendatario es que este sea “autenticado”, por lo cual el argumento sobre la exigencia de su registro es inexistente en derecho y en cuanto a la fijación del canon de alquiler estriba la norma que esta debe hacerse por consenso entre las partes contratantes y no de manera individual, por lo mal podría hablarse de violación unilateral de tales preceptos, por consiguiente se declaran improcedentes tales argumentaciones. Así se decide.
Resuelto lo anterior, el Tribunal pasa a analizar el material probatorio anexo a los autos, a fin de determinar la certeza o no de los alegatos y defensas opuestos en ambas pretensiones, de la siguiente manera:
DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

1) Copia fotostática del instrumento poder (folios 6 al 8) conferido ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto en fecha 12 de marzo de 2012, bajo el No. 31, Tomo 58, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno, se tiene como fidedigno y se valora conforme los Artículos 12, 150, 151, 154, 155, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con el Artículo 1.361 del Código Civil y se tiene como cierta la representación ejercida por los mandatarios en nombre de su poderdante. ASÍ SE DECIDE.-
2) Original del contrato de arrendamiento (folios 9 al 11) suscrito entre Inversora FB, 2009, C.A representada por la ciudadana María Elena Figueroa Blanco, autorizada por la Sociedad en Nombre Colectivo Luís Rafael Figueroa Santiago, y por el ciudadano Pedro Marcelino Caballero Pertuz; sobre el inmueble de autos, con un canon de arrendamiento por la suma de Once mil ochocientos bolívares (Bs. 11.800,00) con una duración de un (1) año contado a partir del 01 de febrero de 2013 hasta el 31 de enero de 2014, pues queda claramente establecido su deseo inicialmente fue de que el tiempo de duración del contrato fuese fijo y determinado. Dicha instrumental tiene el carácter de privada y habiéndose opuesto a la demandada y no habiendo sido desconocida, queda reconocida por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se le da pleno valor conforme al artículo 1357 del Código Civil, y es la que rige la relación arrendaticia que vincula a las partes y que dio motivo a la presente pretensión así como su temporalidad en el tiempo, la cual se indeterminó en el tiempo a su vencimiento contractual y de prórroga legal. ASÍ SE DECLARA.-
3) Copia de factura (folio 12) No. 003501 con membrete de INVERSORA FB2009, C.A. a nombre de Pedro Marcelino Caballero, relativa al canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Septiembre, Octubre y Noviembre de 2013, CC Cosmos local Q10, por Bs. 11.800 cada uno para un monto de 35.400,00, intereses moratorios, gastos de administrativos del 4% por Bs. 1.416, más la base imponible por Bs. 4.417,42 para un valor total a pagar de Bs. 41.233,42. Dicha instrumental aunque no fue cuestionada en modo alguno, queda desechada del juicio en razón que los referidos meses son conceptos no demandados. ASÍ SE DECIDE.-
4) Estado de cuenta (folio 13) local Q10 Centro Comercial Cosmos I, Inquilino Pedro Marcelino Caballero, con membrete y sello húmedo de Inversora FB 2009, se establece que se adeuda los meses de diciembre de 2013, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2014, para un total adeudado de Bs. 106.200,00. La anterior prueba versa sobre los denominados papeles domésticos, los cuales conforme al espíritu, razón y alcance al contenido del Artículo 1.378 del Código Civil, no hace fe a favor de quien lo ha escrito, puesto que la presunta insolvencia en el contenida, debe estar sujeta al debate probatorio donde se declare expresamente su existencia o no, por lo tanto quedado desechado del juicio. ASÍ SE DECIDE.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

1.-Copia fotostática (folio 42) del recibo de cheque de gerencia No. 94997768 del Banco Banesco, debitado en cuenta 0114-0300-07-3001493204, titular de la cuenta González Gómez Maritza del Carmen, a favor de Inversora FB2009 C.A, por la cantidad de Bs. 70.000,00. La anterior prueba, aunque no fue cuestionada en modo alguno, el Tribunal la desecha del proceso en razón que, aunque de ella se evidencie que el cheque se originó por el pago del punto prohibido en el art. 15 de la ley, corresponde a un pago realizado por una tercera persona ajena a la relación sustancial que no es parte en el juicio, ni causante de las mismas y que al ser así debió ser llamada a ratificar su contenido mediante la prueba testimonial, conforme lo ordena el Artículo 431 del Código Adjetivo Civil. ASÍ SE DECIDE. -
2.- Original de recibo de caja No. 000091 (folio 43) emanado de Inversiones FB 2009, C.A de fecha 08/04/13, recibido de Pedro Marcelino Caballero, por la cantidad de cuarenta y siete mil doscientos bolívares (Bs. 47.200,00), por concepto de pago de 4 meses de depósito correspondiente al local Q10 del CC Cosmos. Pagado s/ch num.00001018; y aunque no fue cuestionada en modo alguno por la representación judicial de su antagonista, se desecha del proceso puesto que la misma no indica en forma expresa a que meses se refiere. ASÍ SE DECIDE.-
3.- Boucher de depósitos bancarios y cheques marcados del “C1 al C12”, (folios 44 al 56) efectuados: (f. 44) en cuenta corriente No. 0114-0301-84-3010054680 en el Banco del Caribe a nombre de Inversora F.B. 2009 C.A. de fecha 10/2014, por la suma de Bs. 45.500,00; cheque No. 23677284 (folio 45) de la cuenta No. 0114-0300-05-300241147 por Bs. 13.000, librado por la parte demandada a la orden de Inversora F.B. 2009, C.A de fecha 19 de junio de 2015; cheque No. 05072282 (f. 46) de la cuenta No. 0114-0300-05-300241147 por Bs. 13.000 librado por la parte demandada a la orden de Inversora FB 2009, C.A de fecha 19 de junio de 2015; cheque No. 78972285 (f. 47) de la cuenta No. 0114-0300-05-300241147 por Bs. 13.000 librado por la parte demandada a la orden de Inversora F.B. 2009, C.A., de fecha 19 de junio de 2015; cheque No. 78572277 (f. 48) de la cuenta No. 0114-0300-05-300241147 por Bs. 13.000 librado por la parte demandada a la orden de Inversora FB 2009, C.A de fecha 19 de junio de 2015; cheque No. 22372283 (f. 49) de la cuenta No. 0114-0300-05-300241147 por Bs. 13.000 librado por la parte demandada a la orden de Inversora F.B. 2009, C.A. de fecha 19 de junio de 2015; Boucher de depósito (f. 50) abono en cuenta corriente No. 0114-0301-84-3010054680 realizado por la parte demandada a favor de Inversora F.B. 2009 C.A.; cinco (5) cheques por un monto de Bs. 13.000 cada uno para un total de Bs. 65.000,00 de fecha 2015; Boucher de depósito (f. 51) realizado por la parte demandada en la cuenta corriente No. 0114-0301-84-3010054680 titular Inversora F.B. 2009 C.A. de fecha 11/2015 por la suma de Bs. 13.000,00 y aunque tales pruebas NO FUERON CUESTIONADAS EN MODO ALGUNO EL TRIBUNAL LAS DESECHA DEL JUICIO YA QUE LAS MISMAS NO INDICAN EN FORMA EXPRESA A QUÉ CONCEPTO SE CORRESPONDEN, NI A QUE MENSUALIDAD SE REFIEREN A EXCEPCIÓN DEL COMPROBANTE DE EGRESO CUENTA 0114-0301-84-3010054680 DONDE SE REALIZÓ PAGO DE CANON LOCAL Q10 MES 11 Y 12 DE 2015, POR UN MONTO DE Bs. 13.000,00, cheque No. 00002267 Banco Provincial, CUYA TITULAR ES LA PARTE ACTORA. ASÍ SE DECIDE.
4.- Factura No. 003019 marcada “C9” (folio 53) con membrete de Inversiones F.B. 2009, C.A., de fecha 31/05/13 esta última recibió de Pedro Marcelino Caballero, la cantidad de Bs. 11.800 más Bs. 1.416 por concepto de IVA para un total de Bs. 13.216,00, por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al mes de MAYO de 2013. CC Cosmos local Q10. Forma de pago cheque No. 93920010 Banco Bicentenario. Dicha instrumental aunque no fue cuestionada en modo alguno, queda desechada del juicio en razón que el referido mes no se reclama. ASÍ SE DECIDE. -
5.- Factura No. 003176 marcada “C10” (folio 54) con membrete de Inversiones F.B. 2009, C.A de fecha 30/08/13 esta última recibido de Pedro Marcelino Caballero, la cantidad de Bs. 23.600 más Bs. 944 por intereses moratorios y gastos administrativos y Bs. 2.945, 28 por IVA para un total de Bs. 27.489,28, por concepto de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de JUNIO y JULIO de 2013. CC Cosmos local Q10. Forma de pago cheque No. 92151760 Banco Mercantil. Dicha instrumental aunque no fue cuestionada en modo alguno, queda desechada del juicio en razón que los referidos meses no se reclaman, ni tales conceptos son reconvenidos. ASÍ SE DECIDE. -
6.- Factura No. 003177 marcada “C11” (folio 55) con membrete de Inversiones FB 2009, C.A de fecha 30/08/13 recibido de Pedro Marcelino Caballero, por la cantidad de Bs. 11.800 más Bs. 1.416 por concepto de IVA para un total de Bs. 13.216,00, por concepto de (se lee en la factura) canon de arrendamiento correspondiente al mes de AGOSTO de 2013. CC Cosmos local Q10. Forma de pago cheque No. 92151760 (el mismo número de cheque) Banco Mercantil; Factura No. 003501 marcada “C12” (folio 56) con membrete de Inversiones FB 2009, C.A de fecha 18/03/14 recibido de Pedro Marcelino Caballero, por la cantidad de Bs. 35.400,00 más Bs. 1.416 por intereses moratorios y gastos administrativos y Bs. 4.417,92 de IVA para un total de Bs. 41.233,92, por concepto de (se lee en la factura) canon de arrendamiento correspondiente a los meses de SEPTIEMBRE, OCTUBRE y NOVIEMBRE de 2013. CC Cosmos local Q10. Forma de pago cheque No. 39507666 Banco Caribe. Dichas instrumentales aunque no fueron cuestionadas en modo alguno, quedan desechadas del juicio en razón que los referidos meses no se reclaman, ni tales conceptos son reconvenidos. ASÍ SE DECIDE. -
7.- Cursa al folio 57 factura No. 000390 marcada “D” con membrete MARIA ELENA FIGUEROA BLANCO de fecha 08/04/2013 recibido de Pedro Marcelino Caballero, por la cantidad de Bs. 3.184,00 por concepto de (se lee en la factura) gastos y honorarios por contrato de arrendamiento correspondiente al local Q10 del C.C Cosmos, forma de pago cheque No. 59710001 del Banco Bicentenario.- La anterior prueba aunque no fue cuestionada en modo alguno, se desecha del proceso ya que si bien pretende demostrar violación por parte del demandante del art. 13 ya que el demandado canceló la protocolización que nunca se llevó a cabo, cierto es como se señaló ut supra, es un concepto inexistente puesto que la Ley Especial de Arrendamiento de Locales Comerciales no pauta ninguna obligación de protocolización de contrato de arrendamiento, sino de autenticación. ASÍ SE DECIDE.
8.- Boletín informativo (folio 58) de fecha 26 de enero de 2011, enviado por Inversiones FB 2009 y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno se valora conforme los Artículos 12, 429, 507 y 5019 del Código de procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.363 del Código Civil y se aprecia que en el cual le informan a los arrendatarios nueva oficina de pago y los días en que funcionaría, la modalidad de cobro directamente en los locales seguirá vigente según conveniencia de ambas partes, que las mensualidades podrán ser depositadas en la cuenta corriente # 0114-0301-84-3010054680 titular INVERSORA F.B. 2009 C.A. de Bancaribe una vez cancelado, dirigirse a la oficina de pago con el comprobante bancario original, para que le sea entregado el recibo correspondiente. ASÍ SE DECIDE.

Analizado el haz probatorio presentado por las partes, se considera menester acotar que el Decreto con Rango y Valor de Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, (Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014) prevé:
“Artículo 40 Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. (…) i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.

Determinado lo anterior, encuentra quien decide que constituye un hecho aceptado, la existencia de la relación arrendaticia y por el contrario constituyen hechos controvertidos la fecha de suscripción del contrato que dio comienzo a la relación arrendaticia, que el contrato sea a tiempo determinado, la insolvencia y morosidad en el cumplimiento de la obligación por parte del demandado, por lo que el tema decidendum versa sobre la obligación de entregar o no el inmueble arrendado por encontrarse incurso el demandado en los supuestos previstos en los literales “A” e “I” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Considera esta Juzgadora conveniente precisar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó posición en relación a lo que parcialmente se extrae a continuación:

“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que ‘las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho’, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo ‘reus in excipiendofit actor’, que equivale al principio según el cual ‘corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...’. (Énfasis del Tribunal)

Con vista al criterio doctrinario y jurisprudencial trascrito, el cual por compartirlo y al aplicarlo analógicamente al caso particular bajo estudio, lo hace suyo este Tribunal y en armonía con la máxima romana “incumbitprobatioquidicit, no quinegat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, se juzga, que la distribución de la carga de la prueba recaería, en este caso, en cabeza de la parte accionante, quien tuvo la obligación de demostrar la falta de pago alegada y ante el rechazo de la parte demandada de negar tal insolvencia, sin embargo se ha de destacar que éste último no acreditó en las actas procesales que conforman este asunto la excepción por excelencia mediante la acreditación del pago reclamado, como lo es demostrar la solvencia que alude y al no hacerlo así es evidente que incumplió una de sus principalísimas obligaciones de todo inquilino, a saber, el pago del alquiler, por lo tanto las alegaciones contenidas en el escrito libelar en cuanto a la falta de pago en comento se encuentran ajustadas a derecho ya que se da a lugar la configuración de las causales de desalojo contenidas en los literales “a” e “i” del Artículo 40 del Decreto con Rango y Valor de Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo tanto la acción bajo estudio debe ser declara con lugar. ASÍ SE DECIDE.

Resuelto como ha quedado el juicio principal pasa el Tribunal a resolver la mutua petición y al respecto observa previamente lo siguiente:
La demanda reconvencional está contemplada en la Ley por motivos de economía procesal, para evitar una multiplicidad de juicios. Por otro lado, de esa manera se evitará el pronunciamiento de sentencias contradictorias respecto de pretensiones conexas.-
La reconvención, conforme al criterio del Dr. Arminio Borjas en su obra “Comentarios al Código de Procedimiento Civil”, “…se trata, no de una excepción de fondo, no de una defensa, sino de una acción, de una nueva demanda…”. En efecto, la reconvención constituye el ejercicio de una nueva acción, de una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propia, y pudo haber sido intentada en juicio separado, o como sostiene el Dr. Ricardo Henríquez La Roche en su obra “Comentarios al nuevo Código de Procedimiento Civil”: “…La reconvención, antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explícita del demandado…”; es decir, la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta en el curso de un juicio por el demandado contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho, o el resarcimiento de unos daños o perjuicios deducidos, que atenuará o excluirá la acción principal.-
Para el autor Arístides Rengel Romberg, en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano “…La reconvención, mutua petición o contrademanda puede definirse como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia...”
Definiendo la reconvención, la Sala de Casación Civil, mediante decisión proferida el 26 de marzo de 1987, en el juicio seguido por la sociedad mercantil Inversiones Xoma, C.R.L. contra Lya Márquez Corao de Valery, expresó:
“…Ahora, bien, la reconvención o mutua petición es un recurso que la ley confiere al demandado por razones de celeridad procesal, en virtud del cual se le permite plantear a su vez, en el acto de la litis contestación, cualquier pretensión que pueda tener contra el actor primitivo, incluso referida a situaciones diferentes de las que se plantean en el juicio principal…”

La reconvención no puede confundirse con la excepción, por tratarse ésta de una respuesta defensiva contra el ataque del actor argumentada por la parte demandada en el acto de contestación, formando junto con la pretensión una sola causa, en tanto que aquella es un ataque propiamente contra el actor, una nueva demanda, una nueva causa que se constituye con vida autónoma, surtirá respecto del demandado reconviniente y del demandante reconvenido los mismos efectos de la demanda original, salvo los efectos de iniciar el procedimiento y determinar la competencia.-
La oportunidad para intentar la reconvención o mutua petición está consagrada en el último aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, o sea, en la oportunidad de dar contestación a la demanda.
Así las cosas, al analizar el caso sub examine, se evidencia que la demanda primigenia fue incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES FB 2009 C.A contra el ciudadano PEDRO MARCERLINO CABALLERO PERTUZ, fundamentada en la flagrante violación de los ordinales “a” e “i” del Artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, relativos a la falta de pago de dos (2) mensualidades del canon de alquiler, el condominio o gastos comunes consecutivos y al incumplimiento del arrendatario de cualquiera de las obligaciones contractuales, ya que éste último ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre de 2013, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2014, incumpliendo así con las obligaciones que le corresponden conforme al contrato y a la ley, cuyas argumentaciones no fueron desvirtuadas por la parte demandada de acuerdo con el análisis probatorio ut supra.-
Ahora bien, por su parte el demandado reconviniente ejerce su acción alegando el cobro efectuado por el PUNTO en la cantidad de Setenta Mil Bolívares (Bs. 70.000,00) y un mes de depósito por la cantidad de Once mil ochocientos (Bs. 11.800,00), lo que a su decir da un total de Ochenta y Un Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 81.800,00) y que sumado a los depósitos consignados marcados “C1 al C12” con el fin de cancelar de forma adelantada que suman la cantidad de Bs. 218.152,20, todo esto arroja un total de Bs. 299.852,20 que excede en demasía el quantum de la demanda que es por la cantidad de Bs. 60.200,00, que si se imputan las cantidades pagadas por el demandado arrojan un saldo a su favor de 239.752,20 que solicitan sean reintegrados al demandado reconviniente y se continúe con el arrendamiento, o se impute tal cantidad a los cánones por vencerse.
En este sentido la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial dispone:
“Artículo 15: El arrendatario no estará obligado a pagar primas por cesión; traspaso; arriendo; por venta de punto comercial; o aceptar como condición de compra de bienes muebles que se encuentren en el local que se pretende arrendar, para la suscripción del contrato, a menos que el arrendatario manifieste su interés en adquirir dichos bienes muebles.”
“Artículo 19: El arrendador podrá exigir al arrendatario garantías en respaldo de las obligaciones asumidas por éste. Estas podrán ser mediante depósito en efectivo o fianza. En ningún caso podrán coexistir ambos tipos de garantías. Cuando se constituya depósito en dinero éste no podrá exceder el equivalente a tres meses (03) del canon de arrendamiento establecido, y deberá acreditarse en una cuenta bancaria exclusiva para esos fines a nombre del arrendador. Los intereses que se produzcan corresponderán al arrendatario, a menos que sean requeridos en ejecución de la garantía y, en todo caso, serán acumulados en la cuenta referida…”

De las normas antes transcritas se evidencia las obligaciones de las relaciones arrendaticias y las garantías, sin embargo del escrito reconvencional y de las pruebas no se demostró lo alegado sobre el pago del punto, ni lo del mes adicional y tomando en consideración que cuando pide que al anterior pago le sean sumados los depósitos consignados marcados “C1 al C12” con el fin de cancelar de forma adelantada que suman la cantidad de Bs. 218.152,20, lo cual a su entender arroja un total de Bs. 299.852,20 que excede en demasía el quantum de la demanda que es por la cantidad de Bs. 60.200,00 y que si se imputan las cantidades pagadas por el demandado arrojan un saldo a su favor de 239.752,20 y solicita sean reintegrados al demandado reconviniente y se continúe con el arrendamiento o se impute tal cantidad a los cánones por vencerse, ésta Juzgadora desestima tales peticiones por cuanto las mismas fueron invocadas en forma ambigua que no permite saber a ciencia cierta qué es lo realmente peticionado o pretendido a través de la demanda reconvencional, por lo tanto la misma no debe prosperar en derecho y así se establecerá en la parte dispositiva.-
En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante Sentencia dictada el día 04 de Noviembre de 2003, caso:Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A.
Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.-
En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados up supra, y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de Desalojo intentada por la Sociedad Mercantil “Inversiones FB, 2009 C.A.” contra el ciudadano Pedro Marcelino Caballero Pertuz (plenamente identificados en el encabezamiento del fallo).-
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a la entrega material del inmueble constituido por un local comercial distinguido con el No. Q10, parte integrante de un local de mayor extensión signado con el No. 1A-7, el cual tiene un área de doscientos treinta y cuatro metros cuadrados con diez decímetros cuadrados (234,10 m2), cuyos linderos son: Norte: con Kiosco No. 4, canal de ascensor panorámico Norte y con Kiosco No. 3, SUR: con Kiosco No. 1, canal de ascensor panorámico Sur y con Kiosco No.2, ESTE: con pasillo de circulación interna No. 1 y OESTE: con pasillo de acceso No. 2, el mismo forma parte del Centro Comercial Cosmos I, ubicado en calle 25 entre carreras 21 y 22, de la ciudad de Barquisimeto, Parroquia Concepción Municipio Iribarren del estado Lara, totalmente libre de bienes y personas.-
TERCERO: Se declara SIN LUGAR la reconvención intentada por el ciudadano Pedro Marcelino Caballero Pertuz contra Sociedad Mercantil Inversiones FB, 2009 C.A.; antes identificados.-
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencido de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
QUINTO: El presente extenso del fallo dictado oralmente es agregado a las actas procesales dentro de su debida oportunidad legal.-
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara. En Barquisimeto, a los once (11) días del mes de agosto del año dos mil dieciséis (2016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.-
LA JUEZ PROVISORIA


ABG. DIOCELIS PÉREZ BARRETO
LA SECRETARIA

ABG. CECILIA NOHEMI VARGAS

En esta misma fecha siendo las 02:40 p.m., se publicó y registró la anterior decisión previa las formalidades de Ley.-
LA SECRETARIA

ABG. CECILIA NOHEMI VARGAS



DJPB/CNV
KP02-V-2014-002623
ASIENTO LIBRO DIARIO: 84