REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, 04 de abril de 2.016
205º y 157º
ASUNTO: KP02-R-2015-00889
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
DEMANDANTE: GLORIA ARMAS DE TIRADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-1.278.979, de este domicilio.
APODERADOS: FILIPPO TORTORICI SAMBITO, AYMARA TAINA BRACHO RAMIREZ y CARMINE EDUARDO PETRILLI STELLLUTO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 45.954, 138.706 y 108.822, respectivamente, de este domicilio. (f. 5)
DEMANDADA: Sociedad Mercantil KHROMASIL C.A., inscrita, en fecha 26 de febrero de 1996, por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Lara, bajo el Nº 70, Tomo 14-A, y elegida su junta directiva en acta de asamblea protocolizada, en fecha 26 de marzo de 2012, por ante el mencionado Registro Mercantil, bajo el N° 31, tomo 23-A, representada por su presidente, ciudadano HENRIQUE SILVA, extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-81.465.411, de este domicilio.
APODERADOS: VICTOR J. YEPEZ SOSA y RUMALDO RAFAEL VARGAS PACHECO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 24.355 y 43.632, respectivamente, de este domicilio. (f. 52)
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.
SENTENCIA: DEFINITIVA, EXPEDIENTE N° 15-2720 (Asunto: KP02-R-2015-000889).
PREÁMBULO
Con ocasión al juicio por desalojo de local comercial, intentado por la ciudadana Gloria Armas de Tirado, debidamente asistida por la abogada Aymara Bracho, contra la Sociedad Mercantil Khromasil, C.A., representada por su presidente, ciudadano Henrique Silva, todos suficientemente identificados en autos, subieron las actuaciones a esta alzada, en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 14 de octubre de 2015 (f. 69), por la abogada Aymara Bracho, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, contra la decisión de fecha 8 de octubre de 2015 (fs. 61 al 68), dictada por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual se declaró sin lugar la demanda por desalojo y condenó a costas a la parte demandante. Dicho recurso de apelación fue admitido en ambos efectos, por auto de fecha 23 de octubre de 2015 (f. 70), y se ordenó la remisión del expediente a la U.R.D.D. a los fines de su distribución.
En fecha 9 de noviembre de 2015 (f. 73), se recibió el expediente en este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y por auto de fecha 17 de noviembre de 2015 (f. 75), se le dio entrada.
Mediante auto de fecha 25 de noviembre de 2015 (f. 76), se fijó oportunidad para la presentación de informes, observaciones y lapso para dictar sentencia, conforme a lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
Por escrito de fecha 8 de enero de 2016 (f. 77), los abogados Víctor Yépez Sosa y Rumaldo Rafael Vargas, en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada presentaron escrito de informes, y en fecha 20 de enero de 2016 (fs. 78 al 81), la abogada Aymara Bracho, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de informes. En fecha 3 de febrero de 2016 (f. 82), la abogada Aymara Bracho, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de observación de informes.
Por auto de fecha 3 de febrero de 2016, la jueza provisoria se aboca al conocimiento dl presente asunto y se deja constancia del vencimiento de la oportunidad procesal para la presentación de observaciones a los informes, y en consecuencia se advirtió que la causa entra en lapso para dictar sentencia (f. 83).
RESEÑA DE LOS AUTOS
Se inició el presente juicio por demanda de desalojo, interpuesta en fecha 27 de marzo de 2015 (fs. 1 y 2 y anexos al folio 3), por la ciudadana Gloria Armas de Tirado, debidamente asistida por la abogada Aymara Bracho, contra la Sociedad Mercantil Khromasil C.A., representada estatutariamente por su presidente, ciudadano Henrique Silva, ya identificados, con fundamentó a lo establecido en el artículo 40, literal “A”, del Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Estimó la demanda, en la cantidad de sesenta y un mil trescientos ochenta bolívares (Bs. 61.380,00), equivalentes a cuatrocientos nueve con veinte unidades tributarias (409,20 UT).
En fecha 31 de marzo de 2015 (f. 4), el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, admitió la demanda y ordenó la citación de la parte demandada, a los fines de que diera contestación a la misma.
Mediante diligencia presentada en fecha 20 de mayo de 2015 (f. 13, anexos a los folios 14 al 35), el abogado Rumaldo Rafael Vargas Pacheco, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, se dio por notificado en el presente asunto.
En fecha 18 de junio de 2016 (fs. 37 y 38, anexo a los folios 39 y 40), los abogados Víctor Yépez Sosa y Rumaldo Rafael Vargas Pacheco, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de contestación a la demanda.
En fecha 22 de junio de 2015 (fs. 41 y 42), la abogada Aymara Bracho, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito de reforma de demanda, la cual fue declarada inadmisible, por el tribunal de la causa, mediante auto de fecha 29 de junio de 2015 (f. 43), en virtud de que la misma se encontraba precedida por el escrito de contestación.
En fecha 2 de julio de 2015 (fs. 44 al 46), se llevó a cabo la audiencia preliminar. Por auto de fecha 7 de julio de 2015 (f. 47), el tribunal de la causa, fijó los hechos controvertidos.
En fecha 9 de julio de 2015 (fs. 48 y 49 y anexos al folio 50 y 51), el abogado Rumaldo Rafael Vargas Pacheco, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto dictado en fecha 13 de julio de 2015 (f. 52).
En fecha 14 de julio de 2015 (f. 54), la abogada Aymara Bracho, en su condición de apodera judicial de la parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas, por el tribunal de la causa, mediante auto dictado en fecha 17 de julio de 2015 (f. 55). Posteriormente en fecha 29 de julio de 2015 (fs. 56 y 57), fueron celebradas las inspecciones judiciales promovidas por ambas partes, es sus respectivos escritos de promoción de prueba.
En fecha 29 de septiembre de 2015 (fs. 58 al 60), fue celebrada la audiencia oral; y en fecha 8 de octubre de 2015 (fs. 61 al 68), el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, dictó sentencia definitiva, a través de la cual, declaró sin lugar la demanda por desalojo y condenó a costas a la parte demandante; contra la precitada sentencia fue ejercido el recurso de apelación, en fecha 14 de octubre de 2015 (f. 69), por la abogada Aymara Bracho, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, el cual fue admitido en ambos efectos, por auto de fecha 23 de octubre de 2015, es odia la apelación en ambos efectos (f. 70), y se ordenó la remisión del expediente a la U.R.D.D. a los fines de su distribución.
En fecha 9 de noviembre de 2015 (f. 73), se recibió el expediente en este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara; por auto de fecha 17 de noviembre de 2015 (f. 75), se le dio entrada, y por auto de fecha 25 de noviembre de 2015 (f. 76), se fijó oportunidad para la presentación de informes, observaciones y lapso para dictar sentencia.
Mediante escrito de fecha 8 de enero de 2016 (f. 77), los abogados Víctor Yépez Sosa y Rumaldo Rafael Vargas, en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada presentaron escrito de informes, y en fecha 20 de enero de 2016 (fs. 78 al 81), la abogada Aymara Bracho, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de informe.
En fecha 3 de febrero de 2016 (f. 82), la abogada Aymara Bracho, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de observación de informes.
Por auto de fecha 3 de febrero de 2016, la jueza provisoria designada se aboca al conocimiento del asunto y se deja constancia del vencimiento de la oportunidad procesal para la presentación de observaciones a los informes, y en consecuencia se advirtió que la causa entra en lapso para dictar sentencia (f. 83).
Llegado el momento para emitir el fallo correspondiente en el presente asunto, este juzgado superior observa:
Corresponde a esta sentenciadora pronunciarse acerca del recurso de apelación interpuesto en fecha 14 de octubre de 2015, por la abogada Aymara Bracho, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 8 de octubre de 2015, por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, que declaró sin lugar la demanda por desalojo y condenó a costas a la parte demandante.
En efecto, consta a las actas procesales que, la ciudadana Gloria Armas de Tirado, asistida de abogado, presentó libelo de demanda, en el que alegó, que otorgó en calidad de arrendamiento, a la sociedad mercantil Khromasil, C.A., un inmueble de su propiedad, constituido por un local comercial ubicado en Brisas del Obelisco, carrera 4 cruce con calle 3B, local al lado del N° 34-46, Barquisimeto estado Lara, cuyos linderos son: norte: en línea de nueve metros con sesenta y ocho centímetros (9,78m), con la carrera 4; sur: en línea de nueve metros con noventa centímetros (9,90m); este: en línea de veintiún metros con sesenta centímetros (21,60m), con terrenos ocupados por la ciudadana Paula Rosa Parra; y oeste: en línea de veinte metros con treinta y tres centímetros (20,33m), con terreno ocupado por el ciudadano Manuel Romero; que la relación arrendaticia inició el 1° de octubre de 1987, para lo cual fueron suscritos varios contratos de arrendamientos, siendo el último de ellos, el suscrito de manera privada en fecha 1° de abril de 2013, entre su persona y la referida sociedad mercantil, a través de su presidente, ciudadano Henrique Silva; que en el mencionado contrato de arrendamiento, se estableció como canon de arrendamiento, la cantidad de seis mil ochocientos veinte bolívares (Bs. 6.820,00) mensuales, pagaderos de manera adelantada dentro de los cinco primeros días de cada mes; que el contrato estipulaba un lapso de duración de un año fijo e improrrogable, contado a partir del 1° de abril de 2013 hasta el 1° de abril de 2014; que debido a la culminación del lapso de duración del referido contrato, en fecha 1° de abril de 2014, el arrendatario se mantuvo en posesión del inmueble; que adicionalmente al pago del canon de arrendamiento, la demandada, del presente procedimiento, se encontraba obligaba a pagar lo correspondiente el impuesto del valor agregado, servicios públicos y condominios; que, a pesar de estar obligada, contractual y legalmente, a pagar el canon de arrendamiento, la arrendataria se ha negado a pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014, así como el de los meses de enero, febrero, marzo de 2015; que de conformidad con lo establecido en el artículo 25 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no mantendría el referido inmueble en arrendamiento para el mismo rubro comercial; que por las anteriores consideraciones, demandaba a la Sociedad Mercantil Khromasil, C.A., de conformidad con el artículo 40, literal “A”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a los efectos de que le realice la entrega del inmueble arrendado, totalmente desocupado de bienes y personas, y en el mismo buen estado en que lo recibió y solvente de los servicios públicos y condominio. Señala domicilio procesal de las partes y estima la acción en la cantidad de SESENTA Y UN MIL TRESCIENTOS OCHENTA BOLÍVALRES (Bs. 61.380, 00) equivalentes a 409, 20 U/T.
Por su parte, los abogados Víctor Yépez Sosa y Rumaldo Rafael Vargas, en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada, presentaron escrito de contestación de la demanda incoada en contra de su representada, a través del cual arguyeron como punto previo que la actora alegó en el libelo haber dado a su representada, en arrendamiento un inmueble constituido por un local comercial, lo cual es contrario a lo establecido en el contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 1° de abril de 2013; que se desprende textualmente de la cláusula primera del mencionado contrato, que el bien inmueble dado en arrendamiento es un apartamento, y no un local comercial, como alega la parte actora, de lo cual, indicó, se deduce tácitamente, que el presente asunto de acción de desalojo recae sobre un bien inmueble, local comercial, diferente al dado en arrendamiento que es un apartamento, lo que demuestra la existencia de la indeterminación en el inmueble, ya que dentro del contrato, no fueron establecidos de ninguna manera los linderos y demás especificaciones del inmueble, lo que contradice a lo establecido en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en los numerales 4, 5 y 6, referentes a los requisitos de forma de la demanda; que no hay claridad, en relación a que si la demanda es solo por el local comercial o por el apartamento, ya que el monto señalado por la actora como canon, es la suma de ambos inmuebles; que en el libelo de demanda, la actora indicó que es un solo inmueble constituido por un local comercial, cuando en realidad son dos inmuebles, a saber, un local comercial y un apartamento, cada uno con un contrato de arrendamiento diferente y un canon distinto.
Asimismo, señala como punto primero: que la parte actora alegó en su pretensión, que en el último contrato de arrendamiento, de fecha 1° de abril de 2013, se estableció que el canon mensual de arrendamiento sería la cantidad de seis mil ochocientos veinte bolívares (Bs. 6.820,00), pagaderos de manera adelantada dentro de los primeros cinco días de cada mes, con un lapso de duración de un año fijo e improrrogable, contado a partir del 1° de abril de 2013 hasta el 1° de abril de 2014, y consignó en original, marcado “A”, el referido contrato de arrendamiento, e indicó que los anteriores alegatos, carecen de toda clase de razón legal, en virtud de que en el contrato de arrendamiento N° 2165-01, no se especifica el monto real del canon de arrendamiento, es decir, no fue establecido el canon mensual a pagar dentro de las cláusulas contractuales que de carácter obligatorio debe estipularse o establecerse en todo contrato de arrendamiento, a fin de que llene los extremos legales y tenga plena validez; punto segundo: que actualmente, ambos inmuebles se encuentran regidos por contratos a tiempo indeterminado, por cuanto son relaciones jurídicas una comercial y la otra de vivienda principal, y que conforme a la jurisprudencial nacional, debe aplicarse la Ley de Arrendamiento de 1.999, que entró en vigencia el 1° de enero de 2000; que al no renovarse el contrato, operó la tácita reconducción, conforme a lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil; punto tercero: negó, rechazó y contradijo, que su representada, se hubiere negado al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014, así como el de los meses de enero, febrero y marzo de 2015, e indicó que tales pagos serían demostrados en su oportunidad. Solicitaron, por las razones de hecho y de derechos expuestas, se declara sin lugar la pretensión.
De la Audiencia Preliminar
El abogado Filippo Tortorici Sambito, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, alegó en la oportunidad de la celebración de la audiencia preliminar:
“... La presente demanda versa sobre el desalojo de un local comercial contenido dentro de un contrato de arrendamiento que fue presentado conjuntamente con el libelo de la demanda, contrato esté debidamente suscrito por mi representada y por la parte demandada, en función de la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2014 y enero, febrero y marzo del 2015. Al momento de contestar la demanda que es la oportunidad para la trabazón de la litis la contraparte aceptó expresamente la existencia del contrato de arrendamiento de que el canon de arrendamiento de 6.820,00 bolívares mensuales no era el canon de arrendamiento y por otro lado, alego (sic) la solvencia, de los meses demandados como insolutos asimismo manifestó que el contrato de arrendamiento no versaba exclusivamente por un local comercial, sino también por un apartamento y que la legislación aplicable era la ley de arrendamientos inmobiliarios del año 2000 de igual forma manifestó y consigno la existencia de otros contratos de arrendamientos. Ahora bien, los supuestos contratos de arrendamiento presentados por la contraparte, debemos aclarar a este Tribunal, no se encuentran suscritos por mi representada y a todo evento el consignado junto al libelo de la demanda es con fecha posterior a los presentados por ellos; estableciéndose expresamente en el referido contrato presentado junto con el libelo de la demanda que el uso del inmueble era de uso comercial, por lo que, de conformidad con el artículo 1 de la ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, es esa ley la aplicable. Al haber reconocido expresamente la existencia del contrato de arrendamiento, al haber desconocido el monto del canon y al haber alegado la solvencia, existe una inversión de la carga probatoria recayendo tal situación en la persona del demandado, no existiendo en autos prueba alguna que desvirtué la presunción creada, no pudiendo a posteriori tal como reza el prenombrado el artículo 868 del CPC incorporar prueba documental o testimonial alguna, limitándose, el debate probatorio a las pruebas presentadas en el libelo de la demanda y en la contestación, por lo que, al crearse tal presunción y la inversión de la carga probatoria debe quedar reconocido el uso comercial, el canon de arrendamiento, y la insolvencia de estos. En consecuencia, al momento de establecer los límites de la controversia, solicito a este Tribunal se sirva expresamente, dar por recocidos los puntos anteriores declarando con lugar la presente demanda. Es todo.”
Los apoderados judiciales de la parte demandada, arguyeron, en la oportunidad de la celebración de la audiencia preliminar:
“Buenos días, el contrato presentado junto con el libelo en ninguna parte indica el canon de arrendamiento, no se sabe cuál es el canon, tan es así que el libelo de la demanda se señala, la cantidad de 6.820,00 bolívares mensuales, y en una reforma del libelo presentada, y que, no fue admitida, se señala que el canon de arrendamiento es 2.728,00 bolívares mensuales, lo cual consideramos que se hace inadmisible le presente demando (sic), por cuanto, no se sabe el monto del canon de arrendamiento, igualmente observamos en el contrato presentado conjuntamente con el libelo, que este contrato se refiere a un apartamento, y lo dice claramente, en los contratos consignados con la contestación de la demanda que eran suscritos por una inmobiliaria que representaba a la arrendadora, se observa que eran dos inmuebles, un apartamento y un local, y si supuestamente en éste libelo se refiere al local comercial, este contrato se refiere es al apartamento, como lo cice (sic) aquí claramente, no a ningún local comercial. En los inmuebles señalados apartamento y local, en el apartamento vive el propietario de la empresa demandada, Ingeniero Enrique Silva, y en el local, tiene una fabrica (sic) o industria de producción de perfumes, También vamos a señalar que en el contrato de arrendamiento anexado por la parte demandante, no se establece de manera alguna los linderos, y demás especificaciones del inmueble; lo cual, contradice lo preceptuado en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil en los numerales 4, 5 y 6, que se refieren a los requisitos de forma del libelo de la demanda. Es de hacer notar también que la agencia de viene (sic) y raíces el crucero inversiones, es la misma, que aparece en el contrato consignado por la parte demandante y es la misma que aparece en los contratos presentados junto con el libelo de la demanda, solicitamos se declare sin lugar la demanda, toda vez que en dicho contrato no se establece canon de arrendamiento y las actividades que se realizan en los inmueble sub judice no concuerdan con las actividades establecidas o permitidas en la ley invocada de arrendamiento comercial. Es todo.”
De la Audiencia Oral
El abogado Filippo Tortorici Sambito, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, en la audiencia oral, alegó:
“La presente causa se circunscribe a una acción de desalojo de un local comercial, el cual, mediante contrato de arrendamiento posee de manera precaria la demandada Sociedad mercantil Khromasil C.A., la cual de conformidad con la ley de regulación de alquileres sobre locales de uso comercial cualquier tipo de acción debe estar fundamentada en la misma. Ahora bien, en el libelo de la demandan (sic) se alegó que la arrendataria para el momento de la introducción de la demanda se encontraba insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de julio del año 2014 llegando su insolvencia hasta la presente fecha a razón de 6.820,00 bolívares mensuales, siendo su uso como se especifico (sic) comercial. Ahora bien, establece la referida ley que el presente procedimiento se tramita por el oral, en donde la parte demandada, establece su defensa obligando al jurisdicente a establecer cuales (sic) son los puntos controvertidos y no controvertidos y de la forma en que se conteste la demanda se establecerán las cargas probatoria (sic), en el presente caso la parte demandada, acepto (sic) expresamente la existencia de un contrato de arrendamiento hecho este que no es materia de discusión a su vez alego (sic) en la referida contestación la solvencia, es decir, que había pagado los cánones de arrendamiento reclamadas desde julio 2014 hasta marzo 2015, a su vez rechazó la no exigencia de un canon de arrendamiento y el uso del local, de lo anterior se desprende que las cargas probatoria (sic) establecidas expresamente por ley y por la doctrina fueron invertidas recayendo en cabeza del demandado ya que al reconocer la existencia del contrato de arrendamiento asume este de conformidad con el código civil, la obligación de pagar un canon de arrendamiento ya que caso contrario no estaríamos en presencia de un contrato locatario sino de un comodato, por o (sic) que, al reconocer expresamente la existencia de un local de arrendamiento reconoce de manera automática la obligación de pagar un canon de arrendamiento, si adminiculamos tal aceptación con el alegato de solvencia expresado en su contestación la pregunta que nos nace es: como (sic) demuestra el arrendatario la solvencia sin demostrar la existencia del monto de canon? Siendo que, en el libelo de la demanda expresamente se estableció que el ultimo (sic) canon fue la cantidad de 6.820,00 mensual, en consecuencia, en la oportunidad de sentenciar este Juzgador deberá de atender con las cargas que impone la ley a cada una de las partes, puesto como ya exprese (sic) el que alega la solvencia debe demostrarla, siendo que de autos no existe prueba alguna capaz de refutar la insolvencia debemos concluir que tampoco es un hecho controvertido a estas alturas del caso que la parte demandada no pudo demostrar su solvencia como tampoco pudo demostrar un monto de canon destinto (sic) al argüido por mi representado quedando; solamente el alegato del uso distinto al comercial que la demandante planteo (sic) en su libelo, en este caso debemos entender que existe el principio de la primacía de la realidad sobre las apariencias y de autos quedo demostrado que en el inmueble objeto del arrendamiento funciona o tiene su sede la parte demandada utilizándolo exclusivamente para fines comerciales, prueba esta que en su oportunidad procesal analizaremos, por lo que, y concluyendo quedo (sic) evidenciado de autos la existencia del contrato de arrendamiento, la insolvencia de la demandada, el monto de canon y el uso comercial, por lo que de manera clara y determinante este juzgador deberá decretar con lugar la presente demanda, la cual ratificamos en todo su contenido. Pido así se declare.”
El abogado Víctor Yépez, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, en la audiencia oral alegó:
“Insisto que en el contrato presentado como documento fundamental de la demanda no se señala canon alguno el mismo corre al folio tres del expediente. Por otra parte si damos como cierto que es un contrato comercial las normas de la ley de alquileres de locales comerciales son de orden obligo (sic) y de obligatorio cumplimiento, según el articulo (sic) 17 de dicha ley se prohíbe cobrar cánones de arrendamiento que no sean aquellos calculados por este decreto ley, que obliga a realizar un avaluó y aplicar una tabla, para poder establecer el canon de arrendamiento, consideramos que es un contrato mixto, toda vez que en la inspección se observa que es una vivienda y unos locales en los cuáles se desarrollan actividades industriales, en ningún momento se desarrollan allí actividades comerciales, y en su debida oportunidad se consignaron sus recibos de pagos y los mismos no fueron objetados, lo cuales rielan al folio 50, y los mismo (sic) demuestran la solvencia de la demandada cánones que se cancelaron a todo evento aunque los mismo insisto según el artículo 17 no debían ser cobrados sin haber cumplido con los requisitos que establece la ley de arrendamiento comercial. Igualmente en la demanda no se establecieron linderos ni especificaciones del artículo 340. Es todo.”
De los escritos de informes
En el escrito de informe presentado ante esta alzada, la abogada Aymara Pacheco, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, alegó que en el escrito de contestación de la demanda, la parte demandada reconoció expresamente la relación arrendaticia, pero procedió a conocer el tipo de inmueble que le fue dado en arrendamiento, y que el mismo, ni era un local comercial ni era para ser utilizado para uso comercial; que la demandada, desconoció el monto del canon de arrendamiento, pero que, a su vez, alegó el haber pagado los cánones correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014, así como el de los meses de enero, febrero y marzo de 2015, pero sin indicar cuál era el monto que bajo su criterio era el correcto y verdadero, que correspondía pagar por canon de arrendamiento; que el demandado, no promovió, en la contestación, prueba documental y testimonial alguna, pruebas que tienen una oportunidad preclusiva, esto es, con el libelo de demanda o escrito de contestación, conforme a lo establecido en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, no pudiendo el demandado promoverlas en otra oportunidad, debido a que las presentadas junto con la contestación de la demanda, no adquieren valor alguno por ser copias simples de documentos privados; que en la celebración de la audiencia preliminar, ambas partes ratificaron lo alegado tanto en el libelo como en la contestación de la demanda; que el reconocimiento de la existencia de la relación arrendaticia genera como consecuencia inmediata para el arrendatario la obligación de pagar el canon de arrendamiento, el cual fue invocado y establecido en el libelo de demanda; que la parte demandada, solo promovió válidamente la prueba de informes y la de inspección judicial, debido a que las copias de documentos privados carecen de valor probatorio, siendo estas ilegales, y que en relación a las pruebas documentales, las mismas resultan inadmisibles por extemporáneas, y así solicitó se declare, en virtud de que –a su decir- pretender valorarlas implicaría la violación del debido proceso, del derecho a la defensa y tutela judicial efectiva; que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha ampliado el concepto de distribución de la carga de la prueba, estableciendo a cuál parte corresponde la misma, conforme a la actitud especifica que el demandado adopte a las pretensiones del actor; que la parte demandada, alegó, en la contestación de la demanda, su solvencia en relación al pago de los cánones de arrendamiento, pero que en base a criterios jurisprudenciales, la carga probatoria se invirtió en su contra, debiendo la demandada demostrar cuál era el monto del canon verdadero, y que efectivamente los pagó; que al no existir prueba en autos del pago liberatorio, se podía evidenciar que la demandada no pudo desvirtuar el canon distinto alegado en la demanda, y que tampoco pudo demostrar su solvencia; que la anterior conclusión fue tomada por el a-quo de manera contraria, es decir, desconoció de manera expresa dichas cargas probatorias poniéndolas en responsabilidad del demandante, procediendo en esta manera, en contravención de los artículo 1.354 del Código Civil, y 506 del Código de Procedimiento Civil, debido a que de haberlos interpretado de manera correcta, hubiese dado por demostrado el monto del canon de arrendamiento y los montos insolutos; que en relación al alegato del uso del inmueble, el contrato de arrendamiento presentado conjuntamente con el libelo de demanda, y el cual no fue desconocido ni tachado, convirtiéndose en plena prueba en contra de la demandada, establece que el inmueble dado en arrendamiento es un local comercial, y que al momento de la evacuación de la inspección judicial, se demostró claro y fehacientemente, que el uso dado al mencionado inmueble, es comercial; que por las consideraciones anteriores, solicita se declare con lugar el recurso de apelación.
En el escrito de informes presentado ante esta alzada, suscrito por los abogados Víctor Yépez Sosa y Rumaldo Rafael Vargas Pacheco, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, rechazaron, negaron y contradijeron, en todas y cada una de sus partes, la demanda incoada en contra de su representada, por ser falso que la misma adeude los cánones de arrendamiento demandados correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014, y enero, febrero y marzo de 2015; rechazaron el canon de arrendamiento convenido entre la demandante y su representada, sea de seis mil ochocientos veinte bolívares (Bs. 6.820,00), ya que –a su decir- tal como se desprende del contrato de arrendamiento que consta en autos, específicamente de la cláusula segunda del mismo, no se estableció ningún monto por concepto de canon de arrendamiento; rechazaron que la parte demandante hubiere dado a su representada, un inmueble constituido por un local comercial, en virtud de que, tal como se desprende de la cláusula primera del contrato, el bien mueble dado en arrendamiento es un apartamento, y no un local comercial, como fue alegado por la parte actora; que de la inspección realizada por el tribunal a-quo, se observó que en el inmueble no se desarrollan actividades comerciales, y que el piso de arriba, es un apartamento donde vive el presidente de su representada, y en la planta baja funciona la empresa, pero no con actividades industriales ni comerciales. Solicitaron fuese ratificada la sentencia apelada.
De las Observaciones de los Informes
La abogada Aymara Pacheco, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte actora, alegó, en el escrito de observación de informes, presentado ante esta alzada, que la contraparte en su escrito de informes, manifestó no adeudar cantidad de dinero alguna por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014, y el de los meses de enero, febrero y marzo de 2015; que de tal alegato, se desprenden tres circunstancias, a saber: a) El reconocimiento de la existencia de un contrato de arrendamiento entre la demandada y su representada; b) La obligación de pagar el canon de arrendamiento, el cual fue invocado y establecido en el libelo de demanda; y c) La inversión de la carga de la prueba; que no existían dudas de la actividad comercial desplegada por la demandada, debido a que, el contrato de arrendamiento presentado conjuntamente con el libelo de demanda, el cual además no fue desconocido ni tachado, establece que el inmueble arrendado es un local comercial, lo cual fue demostrado a través de la inspección judicial.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
En el procedimiento de desalojo, el conocimiento de los procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos de locales comerciales es competencia de Jurisdicción Civil ordinaria, por la vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil, hasta su conclusión se encuentran establecidas en el Capítulo IX “Del Procedimiento Judicial”, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en el artículo 43 de la citada Ley, que a su vez nos remite al artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por lo que de conformidad con el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, el demandante deberá acompañar con el libelo toda prueba documental de que disponga y mencionar el nombre, apellido y domicilio de los testigos que rendirán declaración en el debate oral y si el demandante no acompañare su demanda con la prueba documental, y la lista de los testigos no se le admitirá después, a menos que se trate de documentos públicos y haya indicado en el libelo la Oficina donde se encuentran, de acuerdo a lo expresado en el artículo 865 ibidem, el demandado deberá acompañar con su escrito de contestación, toda la prueba documental de que disponga y mencionar el nombre, apellido y domicilio de los testigos que rendirán declaración en el debate oral y si el demandado no acompañare su contestación con la prueba documental, y la lista de los testigos, no se le admitirán después, a menos que se trate de documentos públicos y haya indicado en el escrito de contestación la oficina donde se encuentran.
Ahora bien, es principio general que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivos de la obligación, así lo disponen los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil de Venezuela.
En el caso que nos ocupa la parte actora, acompañó al libelo de demanda: original de contrato de arrendamiento suscrito, de manera privada fecha 1° de abril de 2013, entre su persona y la sociedad mercantil Khromasil, a través de su presidente, ciudadano Henrique Silva (f. 3).Aprecia esta superioridad que se trata de un contrato de arrendamiento suscrito de manera privada identificado como N° 2165-01, cuyas partes son: Gloria Armas de Tirado, titular de la Cédula de Identidad N° V- 1.278.979, como “Arrendador”, y Khromasis, inscrito en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el N° J-08518300-0, representada por el ciudadano Henrique Silva, titular de la Cédula de Identidad N° E-81.465.411, como “Arrendatario”, siendo el objeto del contrato el arrendamiento de un inmueble ubicado en Brisas del Obelisco, callera 4, cruce con calle 3B, apartamento en edificio Gris al lado del N° 34-46, Barquisimeto estado Lara, siendo utilizado el inmueble, y así fue estipulado en la cláusula tercera, para uso comercial; y no siendo objeto la documental como prueba fundamental de la acción, de desconocimiento o tacha, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 429 y 430 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
En la oportunidad procesal correspondiente para la promoción de pruebas, la abogada Aymara Bracho, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas, a través de la cual, en vista de la fijación de los hechos efectuados por el tribunal a-quo, promovió la prueba de inspección judicial, a los fines de que el tribunal de la causa, se sirviera a trasladarse y constituirse en el inmueble objeto de la presente demanda, constituido por un local comercial ubicado en Brisas del obelisco, carrera 4 cruce con calle 3B, local al lado del N° 34-46, Barquisimeto estado Lara, cuyos linderos son: norte: en línea de nueve metros con sesenta y ocho centímetros (9,78m), con la carrera 4; sur: en línea de nueve metros con noventa centímetros (9,90m); este: en línea de veintiún metros con sesenta centímetros (21,60m), con terrenos ocupados por la ciudadana Paula Rosa Parra; y oeste: en línea de veinte metros con treinta y tres centímetros (20,33m), con terreno ocupado por el ciudadano Manuel Romero, a los efectos de que dejara constancia de los siguientes particulares: 1. de la existencia del referido local comercial; 2. del uso dado ala referido local comercial; 3. se deje constancia detallada de todos los bienes muebles que se encuentran dentro del referido local comercial; 4. del estado de mantenimiento del referido local comercial. Aprecia esta Superioridad que una vez admitida y fijada la oportunidad para su evacuación, la misma fue llevada a cabo cuyas resultas corren insertas a los folios 56 y 57 del presente expediente, y de donde se extrae: “…el inmueble objeto de la inspección está conformado por dos (02) plantas. En la planta baja que da acceso a la calle hay un local donde se observó dos santa marias (sic) y en la parte de arriba se lee un aviso que decía Khromasil C.A. … En relación a la inspección solicitada por la parte actora el tribunal deja constancia de los siguientes hechos; Al Particular Primero: se deja constancia que existe un local que cumple con la elaboración de productos para las industrias, según información del notificado. Al Particular Segundo: El tribunal deja constancia que el uso que se le da al mencionado local es la fabricación de aditivos químicos colorantes para las industrias. Al Particular Tercero: El tribunal deja constancia que dentro del local se encuentra un vehículo, una licuadora tipo industrial, estantería, filtro de agua, un conjunto de materia prima que funge como una especie de laboratorio, hay unos archivos, escritorios, computadoras, toneles, depósitos plásticos, cajas, sacos de cal, esmeril. Al Particular Cuarto: El Tribunal deja constancia que el local se encuentra en relación a la pintura en regular estado de conservación, paredes hay (…) cierto deterioro, marcos de puestas oxidadas, se observa sucio en sus paredes. Es todo..”, siendo objeto de valoración solo en cuanto a los hechos aquí discutidos, de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Los apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron conjuntamente con el escrito de contestación al libelo de demanda y con el objeto de demostrar la existencia de dos contratos de arrendamiento celebrados entre las partes del presente procedimiento, uno sobre un apartamento, y el otro sobre un local comercial, marcados “A” y “B”: copias de los contratos de arrendamientos, sobre los inmuebles mencionados en el escrito de contestación a la demanda, suscritos en el año 2011 (fs. 39 y 40). Aprecia esta Superioridad que dichas documentales fueron presentadas en copias fotostáticas simples y carecen de la firma de El Arrendador, por tal motivo son desechadas y no valoradas. Así se decide.
Posteriormente, el la oportunidad procesal correspondiente, el abogado Rumaldo Rafael Vargas Pacheco, en su carácter de apoderado judicial, de la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas.
Primero: reprodujo el mérito favorable de los autos, en todo lo que beneficiara a su representada; Señala esta Superioridad que dicho principio debe ser aplicado por los jueces en el proceso de valoración de las pruebas de oficio, sin que sea menester su invocación por las partes. El mérito favorable no es en sí mismo un medio de prueba por lo que la parte tiene la carga de señalar al juez el hecho o hechos concretos que se desprenda de las actas del expediente en beneficio de su pretensión o defensa. Así se decide.
Segundo: ratificó en todas y cada una de sus partes, todos los documentos, tanto públicos como privados, que aparecen agregados a los autos, los cuales evidencian los hechos y el derecho invocado en el escrito de contestación de la demanda, a saber: marcados “A” y “B”: Dichas documentales ya fueron apreciadas por esta Juzgadora, por tal motivo se ratifica su valoración y se dan por reproducido. Así se decide.
Tercero: consignó, original baucher de depósitos: Nros. 337373266, de fecha 12 de mayo de 2015, por la cantidad de ochenta y cuatro mil veintiséis bolívares con treinta y seis sentimos (Bs. 84.026,36), y 459756666, de fecha 26 de junio de 2015, por la cantidad de siete mil seiscientos treinta y ocho bolívares con setenta y seis céntimos (Bs. 7.638,76), de pagos realizados a la parte actora, por concepto de los correspondientes cánones de arrendamiento, por su representada, en la cuenta N° 0114-0307-71-3071040487, del Banco Bancaribe, a nombre de la demandante, ciudadana Gloria Adela Armas de Tirado (fs. 50 y 51); Dicha documental es desechada por esta superioridad ya que por tratarse de una documental debió ser presentada en el acto de contestación de la demanda, tal como lo establece el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Cuarto: promovió la inspección judicial en el inmueble objeto del presente litigio, a fin de determinar el tipo de actividad que se desarrolla en el mismo, cuyas resultas corren insertas a los folios 56 y 57 del presente expediente; aprecia esta Superioridad que del acta levantada por el tribunal a quo, se dejó constancia de lo siguiente: “…el tipo de actividad que se desarrolla en el inmueble. En relación al mismo, el tribunal señala que en la parte superior del inmueble sitio donde se encuentra constituido el mismo se trata de un apartamento constituido por 3 habitaciones, un bajo, cocina, sala comedor y donde se observan varios bienes muebles como 2 butacas, 1 mesa, 1 televisor, 1 escaparate, 1 biblioteca, 1 cocina, cama, propias para la vivienda de personas, y en la parte baja del inmueble se observa que se trata de un local donde se observan 3 divisiones y a la entrada del local se observa un vehículo estacionado, en otro o dentro del inmueble se observa una serie de estantes donde hay materia prima utilizados, según notificación del notificado (sic), se fabrican aditivos para las industrias en general. Es todo…”, siendo objeto de valoración, solo en cuanto a los hechos aquí discutidos, de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Quinto: conforme a lo estipulado por el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de informes, para lo cual solicitó se oficiara a la entidad bancaria BANCARIBE, con sede en la ciudad de Barquisimeto, avenida Pedro León Torres, entre calles 55 y 56, parroquia Concepción del estado Lara, a los fines de que informaran, si en fechas 12 de mayo de 2015 y 26 de junio de 2015, fueron realizados dos depósitos, por parte de su representada, en la cuenta código N° 0114-0307-71-3071040487, cuya titular es la ciudadana Gloria Adela Armas de Tirado, demandante en la presente causa. Aprecia esta Juzgadora que librado en fecha 13 de junio de 2015, el oficio N° 2015-0311, no consta en autos sus resultas, por lo que hay prueba de informe que valorar. Así se decide.
Revisadas las actas procesales que se desprenden del presente asunto, se evidencia que estamos en presencia de una demanda interpuesta por motivo de Desalojo de Local Comercial, ya que a decir de la parte actora, la sociedad mercantil demandada no dio cumplimiento al pago de los cánones de arrendamiento correspondiente desde el mes de julio de 2014 a marzo de 2015; dicha relación arrendaticia se circunscribe de contrato de arrendamiento N° 2165-01, realizado de manera privada entre las partes integrantes de la presente causa, donde se identificada en la cláusula primera el inmueble dado en arrendamiento, el cual se encuentra ubicado en Brisas del Obelisco, carrera 4, cruce con calle 3B, apartamento en edificio gris al lado del N° 34-46, de esta ciudad, y del cual a su vez se dejó expresa constancia en la cláusula tercera, que su uso será única y exclusivamente comercial; por otro lado la parte accionada, entre las defensas o medios de ataque para contradecir la demanda incoada en su contra, se limitó a señalar que el arrendamiento del inmueble dado a su representada constituido por un local comercial, es contrario a lo establecido en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de abril del año 2013; que no hay claridad si la demanda es solo por el local comercial o por el apartamento, toda vez que el monto que se señala como canon en la suma de ambos y que del contrato de arrendamiento N° 2165-01, no se especifica el monto real del canon de arrendamiento. Que ambos inmuebles están regidos por contratos a tiempo indeterminado por haber operado la tacita reconducción establecida en el artículo 1.600 del Código Civil de Venezuela y negó que su representada se haya negado al pago de los cánones de arrendamiento de los meses julio 2014 a marzo de 2015.
En virtud de los argumentos expuestos por las partes, tanto en el libelo de la demanda y escrito de contestación, como en la audiencia preliminar debidamente celebrada por el tribunal de la causa, se tiene como hecho no controvertido, la existencia de la relación arrendaticia, quedando como hechos controvertidos, el pago del canon de arrendamiento, el monto del canon de arrendamiento y el uso dado al inmueble objeto de arrendamiento.
De las probanzas aportadas al proceso, específicamente, del contrato de arrendamiento N° 2165-01, cursante al folio 3 de autos, e instrumento fundamental de la acción, se aprecia que fue expresamente convenido por las parte el uso comercial para el inmueble dado en arrendamiento; del mismo modo de la inspección judicial promovida y debidamente evacuada, cursante a los folios 56 y 57 de autos, el tribunal de la causa dejo constancia que el inmueble objeto de inspección está conformado por dos (02) plantas, que en la parte baja que da acceso a la calle hay un local donde se observan dos “santa marias”, y un aviso que decía “Khromasil C.A.”, siendo la planta baja de uso comercial, para la elaboración de aditivos químicos colorantes para las industrias y la parte alta o superior del inmueble destinado a vivienda, por lo que queda debidamente demostrado de autos que el inmueble objeto de controversia es de uso comercial en su planta baja y así se decide.
En cuanto al monto fijado como canon de arrendamiento mensual, efectivamente, del contrato de arrendamiento se estableció en su cláusula segunda que las cantidades fijadas como canon de arrendamiento fueron establecidas en cuadro anexo, mas sin embargo, no fue consignado a los autos el cuadro anexo al que se refiere el contrato suscrito de manera privada signado bajo el N° 2165-01, por lo que no quedo debidamente demostrado el monto fijado como canon de arrendamiento mensual para el bien inmueble objeto de controversia y así se decide.
Bajo estas premisas, y de acuerdo a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, donde los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en los límites de su oficio, donde en sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho y a lo alegado y probado en autos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, siendo la condición para declarar con lugar la demanda, tal como lo expresa el artículo 254 ejusdem, que exista plena prueba de los hechos alegados en ella, y en caso de duda se debe sentenciar a favor del demandado; es por ello que, del presente caso, y de los medios probatorios traídos a los autos, se desprende que el demandante, no logró probar los hechos alegados en su demandada, razón por la cual, la demanda interpuesta no debe prosperar, y debe ser declarada sin lugar de conformidad con la norma prevista en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
D E C I S I Ó N
En virtud de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto en fecha 14 de octubre de 2015, por la abogada Aymara Bracho, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva en fecha 8 de octubre de 2015, por el Juzgado Sexto de Municipio y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara.
SEGUNDO: SIN LUGAR LA DEMANDA por desalojo de local comercial, interpuesta por la ciudadana Gloria Armas de Tirado, debidamente asistida por la abogada Aymara Bracho, contra la sociedad mercantil Khromasil, representada por su presidente, ciudadano Henrique Silva, todos suficientemente identificados en el encabezamiento del presente fallo.
TERCERO: Queda así CONFIRMADA la sentencia definitiva dictada en fecha 8 de octubre de 2015, por el Juzgado Sexto de Municipio y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandante, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Se deja expresa constancia que la presente decisión fue dictada dentro del lapso establecido en la ley, por lo que el Tribunal se abstiene de notificar a las partes.
Publíquese, regístrese y remítase el expediente en su debida oportunidad al tribunal de origen.
Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los cuatro (04) días del mes de abril del año dos mil dieciséis. Años: 205° de la Independencia y 157° de la Federación.
La Juez Provisoria,
Dra. Delia González de Leal
La Secretaria Accidental,
Daniela Iseley Abreu Torres
En igual fecha y siendo las TRES HORAS DE LA TARDE (03: 00 p.m.) se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
La Secretaria Accidental,
Daniela Iseley Abreu Torres
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