TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, once de abril de dos mil dieciséis
206º y 157º

ASUNTO: KP02-V-2014-003618

PARTE DEMANDANTE: ARCEL ISAAC BAEZ HEBIA, venezolano, titular de la cédula de identidad N° 14.526.683.

APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: JUAN JOSÉ CASTILLO RIVERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 114.811.

PARTE DEMANDADA: ZORAIDA DEL CARMEN HERNANDEZ DE ROSALES, Venezolana, titular de la cédula de identidad N° 4.138.875.

APODERADA JUDICIAL DE LA DEMANDADA: Eva María Rosales Hernández, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 200.696.

MOTIVO: NULIDAD DE CONTRATO
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda, con ocasión a la pretensión de nulidad de contrato, interpuesto por la representación judicial de la parte actora, en el que manifiesta que es propietario de un inmueble constituido por una vivienda unifamiliar distinguida con el N° 03 del conjunto residencia colonia, en la calle Juan de Dios Moreno de la Av. Bolívar de los Rastrojos de la Parroquia José Gregorio Bastidas Municipio Palavecino del Estado Lara, signada con el Código Catastral 13-03-02-01-10-14, cuya extensión es de (207,40Mts2), con un área de construcción de (54,12 Mts2)= de dos habitaciones, un baño, sala comedor, cocina, área de jardín, garaje, patio y linderos que se encuentran contenidos en el documento de propiedad. Expone que mediante documento autenticado el 27 de agosto del 2013 por ante la Notaria Pública de Cabudare del Estado Lara, el cual quedó inserto bajo el N° 04, tomo 135 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria cuyo contenido y firma versa en la celebración de un Contrato de Opción a Compra entre los aquí contendiente ya identificados, conforme a la clausula segunda el Optante vendedor se compromete en dar en venta a la optante compradora el inmueble ut supra identificado por la cantidad de (Bs. 660.000,oo) de los cuales el optante vendedor recibió la cantidad (Bs. 160.000,oo), en efectivo por concepto de arras conforme así lo acuerdan las partes y hacen la mención de la misma en la clausula cuarta penal quedando un saldo restante de (Bs. 500.000,oo) el cual la optante compradora se obliga a cancelar en los siguiente montos (Bs 350.000,oo) por medio de la oportuna gestión de un crédito hipotecario y la cantidad d (Bs. 150.000,oo) que se obliga a entregar en efectivo al momento de la protocolización del documento definitivo de Compra-Venta.
Narra en su escrito libelar que transcurren más de cinco (05) mese desde la fecha de autenticación de dicho contrato de opción a compra sin que la parte demandada aquí cumpliera con sus obligaciones dinerarias pendientes y que pasado un tiempo considerable, lo que lleva a su búsqueda para los fines de indagar los motivos por el cual no se ha materializado las obligaciones pendientes, lo cual solo recibió indiferencia sobre lo suscitado.
Apunta que hoy en día fue víctima de burla, por su buena fe y fue inducido a incurrir en error, por causa del desconocimiento de la argumentación jurídica, técnica y praxis legales le hicieron firmar un contrato de Opción a Compra que carece de tiempo es decir carece de un elemento fundamental de su existencia, de su valides como lo es el termino, referente al lapso de tiempo necesario por el cual las partes de manera consensuada se encuentran involucradas en una relación contractual en el cual una de ellas de manera preparatoria reserva concede un compromiso bajo determinadas condiciones, de esta forma narra el actora que le reserva por tiempo indeterminado, ilimitado y para la eternidad, la venta del inmueble, circunstancia fáctica que afecta la naturaleza y vigencia del contrato por presentar vicios en su consentimiento y carecer de buena fe, por cuanto el optante vendedor al recibir el monto, fue inducido por la ciudadana Eva María Rosales, quien en su oportunidad indicó ser la apoderada legal del optante Comprador, para que entregara la posesión del inmueble como en efecto lo realizo, siendo una circunstancia gravosa y carente de toda ética profesional, siendo la Abogada que suscribió el documento hija de la optante compradora, para la posesión de un inmueble ajeno.
Expone en su escrito libelar que el optante comprador usufructúa y ocupa de manera parasitaria el inmueble, sin bastarle el hecho de haber abusado y no haber cumplido oportunamente sus obligaciones, negándose a entregar el inmueble solvente en el pago de los servicios (agua, luz y teléfono, y en el mismo bueno estado de funcionamiento y mantenimiento por el cual lo recibió. Fundamento su pretensión, en el invocamiento de los diferentes tipos de vicios que contempla y regula la legislación Venezolana como el dolo, el error, la violencia, entre otros, los cuales son señalados en los artículos 1.141, 1.146, 1.147, 1.148, 1.154, 1.159, 1.160, 1.167, 1.474, 1.527, 1.200,1.202, 1.211, 1.212, del Código Civil, de igual manera trajo a la fundamentación del libelo de demanda conceptos realizados por el autor Nicolás Vegas Rolando, Luis Aguilar Gorrondona, y comentarios jurisprudenciales, para finalizar solicitó al Tribunal la nulidad del contrato por estar afectado y afectado, en cuanto a su naturaleza y vigencia, la estimación de la presente demanda es de (Bs. 700.000,oo) equivalentes a (5.551,81 U.T.)
En fecha 24 de marzo de 2015, este Juzgado admitió a sustanciación la anterior demanda.
En fecha 20 de abril de 2015, compareció la parte actora y solicitó la citación a la parte demandada en el presente juicio.
En fecha 22 de abril de 2015, el Tribunal ordenó librar las respectivas compulsas de citación.
En fecha 19 de junio de 2015, compareció el alguacil del Tribunal y consignó compulsa de citación sin firma de la parte demandada.
En fecha 26 de junio de 2015, el Tribunal ordeno la publicación de edictos en los diarios de mayor circulación.
En fecha 09 de julio de 2015, compareció la parte demandada y consignó la publicación de los edictos en los diarios de mayor circulación.
En fecha 14 de agosto de 2015, compareció la parte demandada y dio contestación a la presente demanda exponiendo; que en fecha 10 de diciembre del 2014, el ciudadano Arcel Isaac Báez Hevia, anteriormente identificado presento la presente demanda de Nulidad del Contrato sobre un inmueble constituido por una vivienda unifamiliar, el cual tiene un valor de (Bs. 660.000,oo), el cual sería pagado con una inicial de (Bs. 160.000,oo) y el saldo restante de (Bs. 500.000,oo) de la siguiente manera (Bs. 350.000,oo) mediante crédito hipotecario Ley de Régimen Publico de Vivienda y Hábitat, y (Bs. 150.000,oo) entregados al momento de la protocolización. Explica que el día 19 de diciembre del año 2012, se firma un contrato privado entre las partes antes mencionadas, el cual se dio cheque de gerencia a través de la gestora Ligia del Carmen Soto de Martínez, descontado de la cuenta personal de la aquí demandada por la cantidad de (Bs. 40.000, oo) y otro de (Bs. 2.000, oo), para de alguna manera ocupar el inmueble ya identificado, ante tal situación expone que no tuvo alternativa que aceptar el aumento y buscar la forma de completar dicho aumento por parte del vendedor, se siguen solicitando por parte del comprador los requisitos del inmueble para consignarlos ante la entidad Bancaria Banco de Venezuela y poder solicitar el crédito hipotecario, por lo que en fecha 27 de agosto del año 2013, firman un nuevo contrato y se protocoliza el documento de opción a compra anteriormente mencionado, explica que los documento son consignados ante la entidad Bancaria Banco de Venezuela para l solicitud de crédito Hipotecario y está en la aprobación del mismo y en la aprobación de los recursos pertinentes del estado, aun cuando pedía entregar al vendedor la liberación actualizada de hipoteca de primer grado por parte del Banco Banesco, y tuvo que buscarla en la ciudad de caracas y algunas solvencias que no fueron canceladas por su parte. Expone en su escrito de contestación que el día 03 de abril de 2014, autorizando a la ciudadana Zoraida Hernández, cuyo monto es de (Bs.350.000, oo), La abogada Miriam del Pilar, quien redacto el documento de aprobación del Banco, al transcurso de semanas el ciudadano Arcel Baez, anteriormente identificado realiza una comunicación con la aquí demandada, en la que le manifiesta que de ninguna manera realizara la venta del inmueble de forma unilateral y que debía aumentar el inmueble nuevamente a un millón trescientos mil bolívares o sencillamente no venderla, por lo que acude a la superintendencia nacional de arrendamientos de vivienda, en busca de orientación, en donde se comenzó una vía administrativa donde se ofició de regulación máximo de canon de arrendamiento y valor del inmueble, en la que se obtuvo el valor de (Bs. 489.958,48), expone en su escrito de contestación que se comprometió al pago bajo las siguientes condiciones primero: hace entrega al vendedor de (Bs. 120.000,oo) depositados en cheques de gerencia del Banco B.O.D., de su cuenta personal, segundo: el vendedor deberá cumplir con la presentación dentro del plazo señalado de todas las solvencias y recaudos del inmueble, exigidos por el Registro respectivo, tercero: fue convenido por las partes que para la satisfacción de la obligación adquirida, de igual manera se propuso que seguiría con el pago de los dos mil bolívares (Bs: 2.000,oo), a su vez solicitó que el actor le absuelva posiciones juradas en la oportunidad que fije el Tribunal, también el otorgamiento del documento de compra venta definitivo, y por ultimo solicitó la reconvención de la causa.
En fecha 22 de septiembre de 2015, el Tribunal admite la reconvención y fija el lapso para su contestación.
En fecha 29 de septiembre de 2015, compareció la parte reconvenida y dio contestación a la reconvención planteada.
En fecha 30 de septiembre de 2015, el Tribunal fijó el lapso probatorio en la presente demanda.
En fecha 22 de octubre de 2015, el Tribunal acordó agregar a los autos los escritos de pruebas promovidos por la parte reconviniente.
En fecha 30 de octubre de 2015, el Tribunal admitió las pruebas promovidas.
En fecha 04 de noviembre de 2015, se realizó acto de testigo de la ciudadana Carolina Moya Hernández, de igual manera se declaró desierto el acto de testigo del ciudadano Álvaro Cecilio del Villar.
En fecha 17 de noviembre de 2015, la parte reconvenida se opuso a las pruebas promovidas por su contra parte.
En fecha 20 de Noviembre de 2015, el Tribunal advirtió que el escrito de oposición a la medida no surte efecto en el presente caso.
En fecha 15 de diciembre de 2015, el Tribunal fijo lapso para la consignación de los escritos de informes correspondientes.
En fecha 22 y 25 de enero de 2016, las partes contendientes comparecieron y consignaron los respectivos informes.
En fecha 10 de febrero de 2016, el Tribunal fijó el lapso para el dictamen de la sentencia.
En fecha 17 de marzo de 2016, compareció la parte reconviniente y consignó la respuesta del oficio enviado a la entidad Bancaria Banco de Venezuela.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal observa:
Único
Conforme ha quedado puesto de manifiesto, la representación judicial de la actora pretende la nulidad de la dación en pago arrancada según su decir, con violencia, en el documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 04/03/1999, anotado bajo el N° 21, Folios 144 al 148, Tomo 9, Protocolo Primero.
Así, la parte reconviniente promovió como elementos de pruebas Documento de Propiedad del Inmueble, relacionado al documento Notariado, de igual manera los recibos de pagos a cuenta personal del ciudadano Arcel Isaac Baez Hebia, a su vez consignó y ratificó en su escrito de promoción de pruebas los documentos de aprobación de crédito Bancario por parte de la Superintendencia Nacional de Banavih, consignó de igual forma los pagos de las mensualidades de alquiler que fungen como abono al precio del inmueble, como la suma de dinero acordado entre las partes, en recibos de pagos y depósitos a su cuenta en los meses de agosto y septiembre del 2015, cabe destacar que la parte reconvenida en el presente asunto consignó escrito de oposición, desconocimiento e impugnación de las pruebas promovidas por su contra parte, a lo que en fecha 20 de noviembre de 2015, el Tribunal advirtió que no surtía ningún efecto dicha oposición, pues tal oportunidad estaba determinada por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y por ello resultaba extemporánea por tardía.
No obstante ello, quien suscribe debe advertir que tanto el instrumento protocolizado, lo mismo que el autenticado en esa oportunidad consignados, deben ser apreciados de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código de Civil y de ellos debe extraerse en primer lugar a quién debe ser atribuida la propiedad inmobiliaria, y en segundo término el hecho convenido entre las partes acerca de la celebración de un contrato preliminar que tenía por cometido la transmisión de ese dominio.
En lo que respecta al instrumento que presuntamente atañe a la aprobación de crédito Bancario por parte de la Superintendencia Nacional de Banavih, el mismo debe ser desechado por ser apócrifo, y por tanto mal puede surtir efecto alguno.
En cuanto al testimonio esgrimido por la ciudadana Carolina del Carmen Moya Hernández, este Juzgador desestima ese medio evacuado pues de su dicho no puede apreciarse la existencia de que se haya doblegado la voluntad de la cocontratante, amén de que la ciudadana que depuso no brindó razón fundada de sus dichos, porque solo se limitó a contestar en forma básica, y con monosílabos, lo que aunado a que como tal declaración no tiene cómo ser engranada con algún otro medio promovido, por tal razón debe ser desechada.
Igualmente se evidencia de autos que la representación judicial de la parte reconvenida no promovió pruebas en la presente demanda, en el lapso probatorio correspondiente.
Sin embargo, debe advertirse que cursan a los folios 266 a 269 recibos suscritos por el hoy demandante, que no fueron oportunamente desconocidos o impugnados en modo alguno por el suscriptor de ellos, de los que se evidencia la existencia de una relación locativa que se verifica sobre el inmueble descrito en autos, lo que pone de bulto una relación jurídica sustantiva entre las litigantes que merece ser analizada bajo una óptica distinta a la de derecho común que ha pretendido privilegiar la actora en su escrito libelar.
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 1317, de fecha 3 de agosto de 2011, hizo un llamado a los jueces de la República llamados a intervenir en la solución de conflictos que impliquen “(…) cualquier forma que adopte la pérdida de ocupación de ese inmueble que constituye la vivienda principal, que en tales casos deberán cumplir los procedimientos previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, tanto el previo a la acción judicial o administrativa, como el contemplado para la ejecución de los desalojos (…)”.
La pretensión por nulidad de contrato fue deducida en fecha 09 de diciembre de 2014, fecha para la que se encontraban vigentes tanto el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, como la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Inmuebles destinados a Vivienda. El primero de tales textos en su artículo 5 señala lo siguiente:
“Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.

Ahora bien, respecto al agotamiento previo del procedimiento que señala el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, constituye un requisito de admisibilidad para las demandas que tenga por objeto la pérdida de tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar; es oportuno traer a colación la sentencia N° 175 del 17 de abril de 2013, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual conoció de un recurso de interpretación sobre dicho cuerpo legal, y estableció lo siguiente:
“Al respecto, esta Sala considera imprescindible referirse a los presupuestos que deben cumplirse para considerar por parte de la administración de justica las causales de inadmisibilidad de la demanda, las cuales una vez verificadas impiden el conocimiento de fondo del asunto. Sobre el particular, la jurisprudencia ha sostenido que las causales de inadmisibilidad deben estar contenidas expresamente en un texto legal, por lo que no podrá declararse la inadmisibilidad de una acción o un recurso, sin que la causal se encuentre expresamente contenida en ley. Además, el examen de dichas causales debe aparecer justificado y proporcional conforme a las finalidades que persigan los instrumentos que las contengan, es decir, el juicio de razonabilidad y proporcionalidad es el que resulta trascendente. De allí que, una decisión de inadmisión meramente procesal, dictada debido a la concurrencia de un motivo legalmente previsto que impidiere el examen del fondo es constitucionalmente admisible, si se parte de que tales formas del procedimiento son instrumentales, es decir, que están dispuestas al servicio de la justicia material. (Vid. sentencias de la Sala Constitucional de fechas 20 de julio de 2000, caso: Elena Barreto Li, y 20 de febrero de 2008 caso: Inversiones Martinique, C.A., respectivamente).
(…) Ahora bien, en el presente caso los artículos cuya interpretación se solicita son los artículos 5° y siguientes del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, los cuales son del siguiente tenor:
(…) Como se evidencia del contenido del transcrito artículo 5°, el mismo establece literalmente que “previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa” que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en este caso familiar, contra los sujetos amparados por la Ley, es decir, las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. Asimismo, cabe agregar que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda estableció que la función administrativa en esta materia es competencia exclusiva del Ejecutivo Nacional, la cual se ejerce a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, órgano éste que integra al ut supra mencionado Ministerio y la cual está encargada de sustanciar los procedimientos administrativos dispuestos en la materia, de conformidad con lo previsto en los artículos 16 y 94 de esta última Ley.
Aun más, el artículo 10 ibidem despeja cualquier duda al respecto, cuando expresamente prevé “…no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes…”..
Por lo tanto, como quiera que en el presente la actora dedujo su pretensión, silenciando la condición de arrendador que tenía respecto de la hoy demandada, y que en base a tal relación celebraron ulterior contrato de opción de compra venta, ello condujo a que se admitiera a sustanciación la demanda, comportando la violación constitucional al debido proceso, al derecho a la defensa y la tutela judicial efectiva, en abierta subversión a los supuestos normativos que regulan su admisibilidad, lo cual es materia de orden público, por lo que en el presente se observa la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, resultando inoficioso pronunciarse sobre la reconvención planteada. Así se decide.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara INADMISIBLE la pretensión de NULIDAD DE CONTRATO, intentada por el ciudadano ARCEL ISAAC BAEZ HEBIA contra la ciudadana ZORAIDA DEL CARMEN HERNANDEZ DE ROSALES, ambos previamente identificados.
Se condena en costa a la actora, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los once (11) días del mes de abril del año dos mil dieciséis (2016). Años 205º y 157º.
El Juez,
Abg. Oscar Eduardo Rivero López
La Secretaria,
Abg. Mariani Selena Linares Peraza
Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 9:50 a.m.
La Secretaria,